Phân tích thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong chương này, dựa trên sự phân tích số liệu thực tế cung, cầu, giá cả văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội và trên cơ sở đánh giá Kết quả đạt được – Hạn[r]

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ Error! Bookmark not defined

1.1 Tổng quan về thị trường văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined

1.2 Phân tích thị trường văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái niệm, mục đích hoạt động phân tích thị trường văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined

1.2.2 Nội dung phân tích thị trường văn phòng cho thuêError! Bookmark not defined

1.2.3 Phương pháp phân tích Error! Bookmark not defined

1.2.4 Quy trình phân tích thị trường văn phòng cho thuê………22

1.3 Nhân tố ảnh hưởng tới phân tích thị trường văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined

1.3.1 Nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên của Hà Nội Error! Bookmark not defined

2.1.2 Đặc điểm kinh tế của Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.3 Đặc điểm xã hội của Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined

2.2.1 Nguồn cung Error! Bookmark not defined 2.2.2 Giá của văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 2.2.3 Nguồn cầu Error! Bookmark not defined 2.3 Đánh giá thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined

2.3.1 Kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.3.3 Cơ hội Error! Bookmark not defined 2.3.4 Thách thức Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 3.1 Dự báo tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 3.2 Dự báo thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hà Nội Error! Bookmark not defined

3.2.1 Dự báo nguồn cung Error! Bookmark not defined 3.2.1 Dự báo nguồn cầu Error! Bookmark not defined 3.2.3 Dự báo về giá văn phòng cho thuê Error! Bookmark not defined 3.3 Khuyến nghị Error! Bookmark not defined 3.2.1 Khuyến nghị với cơ quan Nhà nước Error! Bookmark not defined

3.2.2 Khuyến nghị với chủ đầu tư, công ty phát triển BĐS văn phòng cho thuê

……… Er ror! Bookmark not defined

3.2.3 Khuyến nghị với UBND Thành phố Hà NộiError! Bookmark not defined

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH BẢNG

Bảng 1.1: Các tiêu chuẩn xếp hạng, phân hạng văn phòng cho thuê hạng A, B,

Error! Bookmark not defined

Bảng 2.1: Hoạt động thị trường theo hạng ở Hà NộiError! Bookmark not

defined

Bảng 2.2: Các hợp đồng lớn trong khu vực trung tâm, 1H/2016 Error!

Bookmark not defined

Bảng 2.3: Các hợp đồng lớn trong khu vực nội thành 1H/2016 Error!

Bookmark not defined

Bảng 2.4: Các hợp đồng lớn trong khu vực phía Tây 1H/2016 Error!

Bookmark not defined

Bảng 2.5: Nguồn cung hiện tại theo hạng năm 2016 (Giá thuê ước tính bao

gồm phí dịch vụ, chưa VAT) Error! Bookmark not defined

Bảng 3.1: Nguồn cung tương lai theo năm Error! Bookmark not defined BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1 Nguồn cung theo hạng Q2/2012 – Q2/2016Error! Bookmark not

defined

Biểu đồ 2.2: Nguồn cung theo khu vực Error! Bookmark not defined

Biểu đồ 2.3 Nguồn cung văn phòng theo hạng và khu vựcError! Bookmark not

defined

Biếu đồ 2.4: Giá thuê văn phòng hạng A Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.5: Hoạt động thị trường văn phòng Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.6: Giá thuê trung bình theo khu vực 2014-Q2/2016Error! Bookmark

not defined

Biểu đồ 2.7: Công suất thuê theo khu vực 2014 – Q2/2016Error! Bookmark not

defined

Biểu đổ 2.8: Diện tích thuê thêm theo hang Error! Bookmark not defined Biểu đồ 2.9: Biểu đồ theo khu vực từ 2014 - 2016Error! Bookmark not

defined

Biểu đồ 2.10: Biểu đồ theo ngành nghề doanh nghiệpError! Bookmark not

defined

Biểu đồ 3.1: Nguồn cung tương lai 2H/2016-2018Error! Bookmark not

defined

Biểu đồ 3.2: Nguồn cung tương lai theo tiến độ 2H/2016-2018 Error!

Bookmark not defined

Biểu đồ 3.3: Dự báo giá thuê văn phòng tại Hà Nội từ 2006 - 2017 Error!

Bookmark not defined

HÌNH

Hình 1.1: Đồ thị về đường cung ngắn hạn Error! Bookmark not defined

Hình 1.2: Đồ thị về đường cung dài hạn Error! Bookmark not defined

hình 1.3: Quy trình phân tích thị trường văn phòng cho thuê……….22

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BĐS Bất động sản TTBĐS Thị trường Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân

GDP Gross Domestic Product

(Tổng sản phẩm quốc nội)

FDI Foreign Direct Investment

(Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

DN Doanh nghiệp USD United State Dollar

(Đô la Mỹ)

VAT Value Added Tax

(Thuế giá trị gia tăng)

WTO World Trade Organization

(Tổ chức thương mại thế giới)

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

Trong chương 1, học viên trình bày các nội dung mang tính khoa học, làm cơ sở cho việc nghiên cứu ở các chương sau, cụ thể:

Thứ nhất, học viên trình bày khái niệm của văn phòng cho thuê Phân tích các đặc

điểm của văn phòng cho thuê với đầy đủ các đặc điểm của bất động sản Phân loại các

văn phòng thành 3 hạng A, B, C theo một số tiêu chí xếp hạng được công bố tại “Diễn đàn nghiên cứu Moscow”

Khái niệm văn phòng cho thuê: văn phòng cho thuê là một phần hoặc toàn bộ diện

tích sàn bất động sản được sử dụng vào mục đích cho đối tượng khác thuê làm không gian làm việc trong một khoảng thời gian nhất định

Đặc điểm của văn phòng cho thuê gồm có:

- Văn phòng cho thuê có tính cố định về địa lý, địa điểm và không thể di dời được

- Văn phòng cho thuê có tính lâu bền

- Văn phòng cho thuê mang tính cá biệt và khan hiếm

- Văn phòng cho thuê mang tính thị hiếu và yếu tố tâm lý xã hội

- Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẫn nhau và với các bất động sản khác

- Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối của pháp luật và chinh sách của Nhà nước

- Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

Thứ hai, học viên trình bày khái niệm, đặc điểm của thị trường văn phòng cho

thuê dựa trên các đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung

Khái niệm thị trường văn phòng cho thuê: thị trường văn phòng cho thuê là tổng thể

các giao dịch về văn phòng cho thuê dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định, tại đó người thuê và cho thuê tác động qua lại lần nhau để xác định giá cả, số lượng hàng hóa và dịch vụ được giao dịch

Đặc điểm thị trường văn phòng cho thuê:

- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch

- Thị trường văn phòng cho thuê thực chất là thị trường giao dịch quyền và lợi ích chứa bên trong nó

- Thị trường văn phòng cho thuê mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Cung của văn phòng cho thuê phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả

- Thị trường văn phòng cho thuê là thị trường khó thâm nhập

- Thị trường văn phòng cho thuê chịu sự chi phối của pháp luật

- Thị trường văn phòng cho thuê có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Thứ ba, học viên trình bày khái niệm, mục đích, nội dung của việc phân tích thị

trường văn phòng cho thuê

Khái niệm: Phân tích thị trường văn phòng cho thuê là hoạt động nhận dạng,

nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê trong khoảng thời gian nhất định

Mục đích của việc phân tích: chỉ ra mối quan hệ cung, cầu; cung cấp thông tin của

thị trường cho nhà đầu tư; đánh giá nhân tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê

Nội dung của việc phân tích thị trường: Phân tích cung, cầu, giá cả

Tiếp theo, học viên trình bày các phương pháp phân tích và đưa ra quy trình phân

tích thị trường

Các phương pháp phân tích gồm có: phương pháp so sánh, phương pháp biểu

mẫu, sơ đồ

Quy trình phân tích thị trường:

- Phương pháp tiếp cận từ chung tới riêng

- Phương pháp tiếp cận từ riêng tới chung

-

-

Cuối cùng, học viên trình bày các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích thị

trường văn phòng cho thuê bao gồm: Nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan

Nhân tố chủ quan: Yếu tố con người

Nhân tố khách quan có: Hệ thống cơ sở đào tạo, bồi dưỡng con người; hệ thống

thông tin phân tích; tình hình kinh tế - xã hội; chủ trương chinh sách của Nhà nước, …

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO

THUÊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Trong chương 2, học viên sử dụng các phương pháp phân tích thị trường như so sánh, phương pháp biểu mẫu, sơ đồ, … dựa trên sự quan sát, đánh giá để từ đó chỉ ra các

số liệu về cung, cầu, giá cả thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đầu tiên, học viên khái quát các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn

thành phố Hà Nội

Đặc điểm tự nhiên, Thành phố Hà Nội sau khi mở rộng có diện tích là 334.924,09

ha; bao gồm 30 quận, huyện và thành phố trực thuộc với 577 phường, xã và thị trấn

Đặc điểm kinh tế, Thành phố Hà Nội là một trong những địa bàn thu hút đầu tư

lớn trên cả nước, có tốc độ đô thị hóa nhanh

Đặc điểm xã hội, Thành phố Hà Nội là thành phố đông dân thứ 2 cả nước, có tốc

Quan sát toàn

cảnh nền kinh tế

Đánh giá cung, cầu

So sánh cung cầu, giá cả

Dự báo, kiến nghị

Đánh giá vị trí

cạnh tranh của

VP cho thuê

Kiểm tra kết cấu, pháp lý của VP cho thuê

Phân tích cung, cầu

Phân tích tỷ lệ tăng trường

độ gia tăng dân số tương đối cao, phân bố không đều

Thứ hai, học viên trình bày thực trạng thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn

thành phố Hà Nội

Thứ ba, dựa trên đặc điểm tự nhiên, đặc điểm kinh tế - xã hội và thực trạng của

thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội, học viên đưa ra những đánh giá đối với thị trường văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội

Kết quả đạt được

- Nguồn cung tăng do nhiều tòa văn phòng lớn được đưa vào sử dụng

- Mức hấp thụ các tòa văn phòng tương đối tốt mặc dù cung tăng do có sự gia tăng về số lượng các doanh nghiệp mới, công ty nước ngoài

- Thị trường luôn duy trì ở mức ổn định, chưa có áp lực tăng giá

Hạn chế:

- Với nguồn cung ngày càng tăng thì các dự án mới sẽ gặp khó khăn để có thể đạt hiệu suất cao Không ít tòa nhà có diện tích trống lên mấy chục phần trăm

- Nhiều tòa nhà khu trung tâm, những mảnh đất nhỏ nếu xây văn phòng cho thuê gặp hạn chế vì không có nơi để xe, khó quản lý, thang máy quá tải, …

- Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có chính sách kinh doanh hiệu quả, phù hợp với từng thời kỳ

Cơ hội:

- Hà Nội là một trong những địa phương thu hút đầu tư lớn trên cả nước

- Ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới thành lập làm tăng nhu cầu thuê văn phòng

- Hà Nội sẽ tập trung phát triển các ngành dịch vụ, xây dựng theo kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội Bên cạnh đó, đa dạng, linh hoạt các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp

Thách thức:

- Thời điểm hoàn thành và ra mắt các dự án không chắc chắn

- Nhu cầu của khách hàng thay đổi khiến tỷ lệ trống văn phòng tăng

- Các hình thức quản lý mới tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm nhu cầu thuê mặt bằng văn phòng

CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Trong chương này, dựa trên sự phân tích số liệu thực tế cung, cầu, giá cả văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội và trên cơ sở đánh giá Kết quả đạt được – Hạn chế - Cơ hội – Thách thức, học viên đã đưa ra những dự báo đối với thị trường đồng thời cũng đưa ra những kiến nghị với các cơ quan Nhà nước, UBND Thành phố Hà Nội, các Công ty phát triển Bất động sản để góp phần làm minh bạch hóa thông tin, phát triển thị trường

Thứ nhất, học viên đưa ra dự báo tính hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nôi, có 03 khả

năng: Tăng trưởng tốt hơn 2016; thị trường đi ngang; thị trường suy giảm, trầm lắng

Về kịch bản thứ nhất – tăng trưởng tốt hơn 2016 thì kịch bản này được nhiều người mong muốn nhưng nhiều khả năng không xảy ra Kịch bản này dựa trên một số giả định lạc quan về tình hình kinh tế thế giới và trong nước khó có khả năng xảy ra như thế giới không bị lâm vào khủng hoảng tài chính theo cảnh báo của Quỹ tiền tệ thế giới (IMF), Ngân hàng thế giới (WB)…;

Kịch bản thứ 2 – tình hình kinh tế đi ngang, các điều chỉnh nội bộ thị trường diễn ra Đây

là kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất Tuy nhiên, cơ cấu thị trường phải thay đổi Kịch bản này dựa trên một số điều kiện như thế giới không khủng hoảng, không điểm nóng; kinh tế trong nước không gặp trục trặc nào; thị trường bất động sản được chủ động điều chỉnh theo hướng giảm bớt sản phẩm cao cấp, có yếu tố nước ngoài; tăng cường sản phẩm giá trung bình, thấp

Về kịch bản cuối cùng, tình hình kinh tế suy giảm, trầm lắng được dự báo là có thể xảy ra

dù đây là kịch bản ít người mong muốn nhất Kịch bản có thể xảy ra trong bối cảnh kinh tế thế giới lâm vào khủng hoảng hoặc quan hệ quốc tế không ổn định, tình hình kinh tế trong nước khó khăn

Thứ hai, với việc lựa chọn giả định tình hình kinh tế đi ngang trong năm 2017, học viên

đưa ra những dự báo đối với thị trường văn phòng cho thuê như sau:

Dự báo nguồn cung: Sẽ không còn cảnh dàn hàng ngang cùng tiến mà sẽ có sự bứt lên của các chủ đầu tư nắm được nhu cầu của thị trường để cung cấp sản phẩm phù hợp Thị trường bất động sản năm 2017 nói chung và thị trường văn phòng cho thuê nói riêng nhiều khả năng sẽ bình ổn hơn, hoạt động đầu cơ suy giảm Thị trường sẽ phân hóa mạnh, chỉ một số dự án cục bộ

có ưu thế tài chính, sản phẩm phù hợp mới có thể tiêu thụ thuận lợi Điều này khiến một số dự án chuẩn bị khởi công sẽ có thể bị đình hoãn Trong năm 2017, khoảng 327.000m2 từ 8 dự án dự kiến hoàn thành và 80% nguồn cung mới đến từ khu vực phía Tây

Dự báo nguồn cầu:

- Các hiệp định thương mại, điển hình là Hiệp định Đối Tác Xuyên Thái Bình Dương dự kiến sẽ thu hút và mở rộng các ngành kinh doanh đặc biệt là sản xuất, phân phối và hậu cần và thu hút khách thuê nước ngoài

- Trong lĩnh vực thông tin, một phần lớn do giới khởi nghiệp góp mặt Năm 2017 được đánh giá là năm bùng nổ khởi nghiệp tại Việt Nam, khởi nghiệp phát triển kéo theo đó là nhu cầu thuê văn phòng cũng phát triển

- Trong số 23 ngành thì tài chính, bảo hiểm và ngân hàng là những ngành sẽ có nhu cầu thuê văn phòng cao nhất Nhu cầu này sẽ đến từ cả công ty trong nước và nước ngoài

Dự báo về giá: trong thời gian ngắn hạn, nhu cầu từ các công ty nước ngoài và các công

ty mới thành lập trong nước vẫn còn cao, do đó, giá thuê sẽ tăng trong ngắn hạn

Cuối cùng, học viên đưa ra các khuyến nghị để các cơ quan có thể tăng cường quản lý,

giám sát, góp phần phát triển thị trường, minh bạch hóa thông tin

Khuyến nghị với cơ quan Nhà nước:

- Khắc phục những tồn tại hiện hành trong chính sách Ví dụ như cần nới lỏng chính sách tín dụng ngân hàng, …

- Khuyến khích các tổ chức, cá nhân nâng cao hiệu suất sử dụng đất để đầu tư xây dựng