Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.Nhậ[r]
Trang 1TÓM TẮT KẾT QUẢ LUẬN VĂN
Lý do chọn đề tại:Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) là lĩnh
vực kinh doanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…Cho nên vai trò phân tích tài chính trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS lại càng có ý nghĩa quan trọng Các dự án BĐS luôn là dự án có quy mô lớn, vì vậy trong công tác phân tích tài chính không được phép sai sót Nếu mắc phải sai lầm trong tính toán thì kết quả phân tích sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng không những đến dự án đầu
tư, mà còn ảnh hưởng đến cả sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp.Nhận thấy vấn đề cấp thiết trên nên trong thời gian học tập, nghiên cứu tại trường và qua thời gian tìm hiểu thực trạng công tác lập dự án và phân tích tài chính dự án đầu tư của công ty Tôi nhận ra được tầm quan trọng của công việc này và quyết định lựa
chọn đề tài: "Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà
ở 536A Minh Khai, phường Vĩnh tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội của công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinahud” để làm chuyên đề
cho luận văn Thạc Sỹ của mình
Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng bất động sản để hoạch định chiến lược phát triển cho công ty
- Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS dưới góc độ khách quan nhất theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa đạt được Từ đó đề xuất một số một số giải pháp nâng cao chất lượ ng công tác phân tích tài chính dự
án
Trang 2- Qua quá trình nghiên cứu đề tài, em mong muốn nắm vững chuyên môn trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh BĐS; củng cố và hoàn thiện những kiến thức đã được tiếp thu
Đối tượng nghiên cứu:
- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư
- Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà ở 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội
- Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng nhà ở 536A Minh Khai
Phạm vi nghiên cứu: Nội dung phân tích tài chính dự án 536A Minh Khai,
phường Vĩnh Tuy, quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội của công ty cổ phần đầu
tư phát triển nhà và đô thị dưới góc độ chủ đầu tư
Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2015 đến năm 2017
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin:
+ Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin chính thống của cơ quan có chức năng, từ hệ thống sách báo, tạp chí, từ các trang web, của các bộ, ban ngành, từ các phòng ban nghiệp vụ của Công ty
+ Thu thập thông tin sơ cấp: Điều tra thu thập thông tin từ các chuyên gia, từ cán bộ nhân viên, từ đối tác, khách hàng…
Trang 3+ Ngoài ra để thực hiện nội dung đề tài nghiên cứu sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học: Phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp logic, phương pháp phân tích, phương pháp thống kê… Đề tài có tham khảo một số công trình có liên quan để làm nổi bật kết quả nghiên cứu
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương I:Một số vấn đề cơ bản trong phân tích tài chính dự án đầu tư kinh
doanh Bất động sản
Chương II:Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng khu văn phòng và nhà
ở 536A Minh khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội
Chương III:Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư
xây dựng khu văn phòng nhà ở 536A Minh Khai, phường Vĩnh Tuy, Quận Hai Bà Trưng, Thành Phố Hà Nội
Trang 4CHƯƠNG 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN TRONG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 VẤN ĐỀ CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh BĐS: Là tập hợp những đề xuất
về việc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định
1.1.2 Sự cần thiết kinh doanh BĐS: Các dự án đầu tư có vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia; Dự án đầu tư BĐS là nguồn cung BĐS chủ yếu cho thị trường, là yếu tố làm gia tăng tài sản cố định xã hội;Dự án đầu tư kinh doanh BĐS không chỉ tạo ra cơ sở hạ tầng mà còn cung cấp không gian cho sự tồn tại, làm việc và nghỉ ngơi
1.1.3 Đặc điểm của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS:Hoạt động kinh doanh BĐS liên quan tới những loại tài sản cố định không dời; Sản phẩm của hoạt động kinh doanh BĐS là các BĐS;Hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động đa ngành vừa là đặc thù;Hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ của yếu tố pháp luật
1.l.4 Đặc điểm dự án đầu tư BĐS: Quy mô tiền vốn và vật tư cần thiết thường là rất lớn Lao động cần cho các dự án cũng rất lớn Thời kỳ đầu tư kéo dài.Thời gian vận hành khai thác rất dài
Trang 51.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng phân tích tài chính dự án:
Nhân tố vi mô:Những yếu tố thuộc về tiến bộ khoa học kỹ thuật,những yếu tố kinh tế, và các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS
Nhân tố vĩ mô:Khả năng tài chính, năng lực tổ chức,nhân lực và trình độ công nghệ
1.2 Phân tích tài chính dự án dự án đầu tƣ Bất Động Sản
1.2.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư Bất Động Sản
1.2.1.1 Khái niệm phân tích tài chính dự án: là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối
1.2.1.2 Mục đích: Đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư;Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của
dự án dưới góc độ hạch toán kinh tế;Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của
dự án đầu tư
1.2.1.3 Vai trò:Phân tích tài chính dự án cung cấp các thông tin cần thiết cho chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay từ bỏ dự án;là một trong các căn
cứ để xem xét cho phép đầu tư hay không đối với các dự án có sử dụng vốn ngân sách;là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ cho dự án;cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế xã hội
1.2.1.4 Yêu cầu:số liệu phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao, phương pháp phù hợp tối ưu nhất…
1.2.2 Nội dung phân tích tài chính dự án BĐS
1.2.2.1 Xác định nhu cầu vốn của dự án đầu tư bất động sản
Trang 61.2.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
1.2.2.3 Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
1.2.2.4 Kế hoạch trả nợ vốn vay
1.2.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư: Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư;Hiệu quả tài chính của dự án; Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án; giá trị hiện tại ròng NPV;IRR; chỉ số doanh lợi PI, thời gian hoàn vốn T; Lợi nhuận kế toán bình quân APP; Điểm hòa vốn
1.2.2.6 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI
2.1 Một số thông tin chung về công ty
2.1.1 Tên công ty: Công ty CP đầu tư phát triển nhà và đô thị - Vinahud Trụ
sở chính của công ty: Tòa nhà Vinahud, đường Trung Yên 9,khu đô thị Trung Yên, phường Trung Hòa, Q Cầu Giấy, TP Hà Nội
2.1.2 Các ngành nghề kinh doanh chính:Tư vấn đầu tư, tư vấn lập và quản lý
dự án; Tư vấn giám sát các công trình xây dựng;Thi công xây dựng các công trình xây dựng; đầu tư kinh doanh bất động sản
2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty: Hội đồng quản trị;Ban giám đốc;Ban kiểm
soát; Các phòng chức năng:
2.1.4 Giới thiệu về dự án: Dự án tại số 536A Minh Khai - Hai Bà Trưng - Hà Nội với tổng diện tích là 6.620m2 trong đó đất nghiên cứu xây dựng công trình có diện tích 5.460m2; Vị trí của dự án có nhiều thuận lợi trong quá trình xây dựng,cạnh
Trang 7các đường giao thông chính, đây là khu vực có quy hoạch kiến trúc cảnh quan đẹp,
hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, thuận lợi cho quá trình thi công xây dựng dự án
Dự án bao gồm các hạng mục chính: Nhà CT1 (cao 19 tầng), Nhà CT2 (cao 21 tầng) không kể tầng kỹ thuật và tum, 07 nhà ở thấp tầng (03 tầng) không kể tầng tum
2.2 Phân tích tài chính dự án đầu tƣ xây dựng 563A Minh Khai
2.2.1 Nhu cầu vốn
2.2.2 Nguồn vốn của dự án: vốn huy động của khách hàng 603.284.548.000 đồng, vốn vay ngân hàng 151.984.727.000 đồng, vốn tự có của chủ đầu tư 30.000.000.000 đồng
2.2.3 Kế hoạch huy động vốn
2.2.4 Kế hoạch trả nợ
2.2.5 Kết quả phân tích tài chính của dự án:
2.2.5.1 Chi phí của dự án:
Chi phí xây dựng công trình 454.237.052.000đ; Lãi vay ngân hàng 19.044.109.000đ; nộp tiền sử dựng đất 56.266.056.000đ; Tổng chi của dự án là: 535.008.052.000đ;
2.2.5.2 Doanh thu của dự án:
Nguồn thu từ bán căn hộ: 463.530.909.000đ; Nguồn thu từ bán Văn phòng : 111.771.818.000đ; bán nhà thấp: 30.780.000.000đ; nhà trẻ tầng1: 12.758.218.000đ
Trang 82.2.5.3 Hiệu quả tài chính của dự án:NPV: 57,068 tỷ đồng, dự án mang tính khả thi Suất thu lợi nội tại của Dự án IRR: 10,28 %.Thời gian hồn vốn là T: 3 năm
2.2.6 Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án
2.3 Đánh giá thực trạng phân tích tài chính của dự án 536A Minh khai
2.3.1 Kết quả đạt được trong công tác phân tích tài chính dự án
2.3.2 Những hạn chế khó khăn và nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong công tác phân tích tài chính dự án 536A Minh Khai
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU VĂN PHÒNG NHÀ Ở 536A MINH KHAI
3.1 Phương hướng phát triển dự án đầu tư xây dựng 536A Minh Khai
3.1.1 Phướng hướng phát triển dự án dự án 536A Minh Khai:Quản trị tốt công tác chi phí; Giá bán và cho thuê căn hộ được định giá hợp lý: Hướng tới giá bán và cho thuê hợp lý 19tr/m2, các dự án khác giao động 22-25tr/m2,vincom là 28tr/m2 ; cho thuê văn phòng 19tr/m2 so vớ i lân cận 18-24tr/m2…
3.1.2 Nhiệm vụ và các yêu cầu đặt ra đối với phân tích tài chính
3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng 536A Minh Khai
3.2.1 Điều chỉnh các chỉ tiều tài chính sát với thực tế
3.2.2.Giải pháp huy động vốn cho dự án
3.2.3 Giải pháp hoàn thiện việc thu thập và xử lý thông tin
Trang 93.2.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro
3.2.5 Giải pháp đầu tư cho nguồn nhân lực 3.2.6 Giải pháp nâng cao năng lực quản lý dự án
Kết luận: