Pháp luật về cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành các bản án, quyết định dân sự

 Ngoài r còn có một số khó luật tốt nghiệp khác cũng có ề cập nhưng chỉ nói chung chung về tài sản mà không i sâu vào phân tích hoặc chỉ lướt qu qu ịnh củ pháp luật về cưỡng ch kê biên

ĐỖ CÔNG PHƯỚC

PHÁP LUẬT VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN, XỬ LÝ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH CÁC BẢN ÁN, QUYẾT ĐỊNH

DÂN SỰ

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP.HỒ CHÍ MINH – Năm 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP

TP HỒ CHÍ MINH – Năm 2017

quá trình tự nghiên cứu của bản thân, không sao chép kết quả của bất kỳ ai nào trước đó Luận văn có tham khảo các tài liệu, thông tin theo danh mục tài liệu tham khảo có nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố

TÁC GIẢ

ĐỖ CÔNG PHƯỚC

Ử ỤNG ĐẤ ĐỂ THI HÀNH CÁC BẢN ÁN, QUYẾ ĐỊNH DÂN SỰ 6

1.1 Khái niệm cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 6

1.2 Đặc điểm cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 8

1.3 Nguyên tắc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 10

1.4 Ý nghĩa cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 12

1.5 Lịch sử hình thành và phát triển của biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất trong pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam qua các giai đoạn 15 1.5.1 i i o n 1945 – 1989 15

1.5.2 i i o n 1989 – 2004 18

1.5.3 i i o n 2004 n n 20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2 QU ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 23

2.1 Điều kiện áp dụng các quy định pháp luật về cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 23

2.2 ác minh trư c hi cưỡng chế i n quyền sử dụng đất 30

2.3 ập ế hoạch cưỡng chế 36

2.4 iến h nh cưỡng chế i n quyền sử ụng đất 38

2.5 Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã i n 40

Ế UẬN CHƯƠNG 2 41

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QU ĐINH PHÁP LUẬT VỀ CƯỠNG CHẾ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 42

3.1 Những hó hăn, vư ng mắc gặp phải 42

3.1.1 Vướng mắc từ các qu ịnh của pháp luật 42

3.1.1.1 Vướng mắc trong việc xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án 42

3.1.1.1 Người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất sau thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực 47

3.1.1.3 Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên 52

3.1.2 Những khó khăn gặp phải trong thực tiễn áp dụng 53

3.1.2.1 Trình độ chuyên môn, đạo đức của một bộ phận cán bộ, công chức thi hành án dân sự chưa đáp ứng được yêu cầu 53 3.1.2.2 Sự chây ì, chống đối quyết liệt và cố tình tẩu tán tài sản từ người phải thi hành án 57

3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất 59

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật thi hành án dân sự 59

3.2.1.1 Vấn đề xác định quyền sử dụng đất của người phải thi hành án 59 3.2.1.1 Vấn đề người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất sau thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực 60 3.2.1.2 Đồng bộ các quy định trong Luật Thi hành án dân sự và Luật Đất đai

60 3.2.1.3 Vấn đề giao bảo quản quyền sử dụng đất sau kê biên 61

3.2.2 Nâng c o trình ộ, trách nhiệm ội ngũ cán bộ, công chức Thi hành án 62 3.2.3 Tăng cường sự phối hợp, hỗ trợ giữ các cơ qu n 63 3.2.4 Khắc phục sự chây ì, chống ối, cản trở thi hành án và tẩu tán tài sản 63

Ế UẬN CHƯƠNG 3 66 KẾT LUẬN 67 ANH MỤC ÀI IỆU HAM HẢO 68

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề t i

Xây dựng “Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân” 1 là nhiệm vụ qu n trọng òi hỏi sự thượng tôn củ pháp luật là iều h t sức qu n trọng, pháp luật phải ược chấp hành một cách nghiêm chỉnh, chính xác, khách qu n Bên c nh ó, Hi n

pháp cũng qu ịnh rõ “Bản án, quyết định của Toà án nhân dân có hiệu lực pháp luật phải được cơ quan, tổ chức, cá nhân tôn trọng; cơ quan, tổ chức, cá nhân hữu quan phải nghiêm chỉnh chấp hành” 2 Để thực hiện nhiệm vụ quan trọng ó B n chấp hành

Trung ương Đảng ã có những chủ trương, chính sách nhằm ịnh hướng ho t ộng nền

tư pháp trong ó b o gồm công tác thi hành án dân sự, thông qua ban hành Nghị qu t 08-NQ/TW ngày 02/01/2002 củ Bộ Chính trị “về một số nhiệm vụ trọng tâm công tác

tư pháp trong thời gi n tới”, Nghị qu t số 48/NQ-TW ngà 24/5/2005 củ Bộ chính trị về chi n lược xâ dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt N m n năm 2010, ịnh hướng n năm 2020 và Nghị qu t số 49/NQ-TW ngà 02/6/2005 củ Bộ chính trị về Chi n lược cải cách tư pháp n năm 2020 Với mục tiêu xâ dựng nền tư pháp trong s ch, vững m nh, dân chủ, nghiêm minh, bảo vệ công lý, từng bước hiện i, phục vụ nhân dân, phụng sự Tổ quốc Việt N m Xã hội Chủ nghĩ 3

Nhận thức ược những êu cầu, nhiệm vụ mà Đảng, Nhà nước ã ặt r và sự kỳ vọng củ xã hội thì êu cầu Cơ quan thi hành án dân sự phải ảm bảo ược qu ền và lợi ích hợp pháp củ các cá nhân, cơ qu n, tổ chức trong các bản án, qu t ịnh dân sự

ã có hiệu lực củ Tòa án ược thi hành Để làm ược iều ó phải cần sự phối hợp ồng bộ củ toàn hệ thống chính trị, bộ má cơ qu n nhà nước từng bước tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thi hành án Trong ó, trọng tâm là các

1

Điều 2, Hi n pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩ Việt N m năm 2013

2 Điều 106, Hi n pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩ Việt N m năm 2013

qu ịnh pháp luật về cưỡng ch thi hành án dân sự phải tinh gọn, chặt ch , chính xác,

h n ch thiệt h i có thể xả r và ảm bảo qu ền lợi cho ương sự Bởi, â là biện pháp cuối c ng mà chấp hành viên phải lự chọn s u khi thu t phục, giáo dục người phải thi hành án có iều kiện tự ngu ện thi hành án mà không thành công Cưỡng ch tác ộng một cách tiêu cực n ời sống củ người phải thi hành án, vì vậ mà quá trình cưỡng ch gặp nhiều trở ng i, khó khăn, vướng mắc ặc biệt là quá trình cưỡng

ch kê biên qu ền sử dụng ất ể thi hành các bản án, qu t ịnh dân sự Bởi ặc th

củ tài sản là qu ền sử dụng ất rất phức t p, là qu ền tài sản nhưng ược tham gi vào các qu n hệ dân sự, người có qu ền sử dụng ất ược chu ển ổi, chu ển nhượng, cho thuê, thừ k , th chấp, góp vốn bằng qu ền sử dụng ất theo qu ịnh củ pháp luật,

c ng với pháp luật về ất i và tài sản gắn liền với ất còn nhiều bất cập vì vậ mà phát sinh nhiều tr nh chấp k o dài trên thực t mà ng cả cơ qu n quản lý h cơ qu n

tố tụng còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình giải qu t Hơn nữ qu ền sử dụng ất

là tài sản có giá trị lớn củ số người phải thi hành án4, mà trên ó có thể còn có nhà

ở là nơi cư tr du nhất hoặc có các công trình, câ trồng m ng l i nguồn thu nhập chính củ người phải thi hành án và cả gi ình người phải thi hành án Vì vậ mà khi cưỡng ch kê biên tài sản là qu ền sử dụng ất gặp phải sự phản kháng m nh m củ phí người phải thi hành án

Chính vì những l trên, qu quá trình tìm hiểu và tham khảo từ nhiều nguồn tài

liệu khác nh u học viên qu t ịnh chọn “Pháp luật về cƣỡng chế i n, xử lý t i

sản l quyền sử ụng đất để thi h nh các ản án, quyết định ân sự” làm ề tài

luận văn cao học

riêng, từ ó, thấ ược những bất cập trong thực tiễn áp dụng và ề xuất một số ki n nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất

chủ u ề cập n những chồng ch o trong cơ cấu, tổ chức thực hiện nhiệm vụ, qu ền

h n củ cơ qu n Thi hành án dân sự, Chấp hành viên và những vướng mắc, khó khăn trong quá trình thi hành án theo Pháp lệnh thi hành án dân sự 1993 trên thực tiễn

 Ngu ễn Thị Kim Lo n (2006), Kê biên và đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án dân sự, Khó luận tốt nghiệp, Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí

Minh; Luận văn nà ã có những phân tích, ánh giá rất giá trị về việc kê biên qu ền

sử dụng ất theo Pháp lệnh thi hành án dân sự 2004 nhưng một số vấn ề không còn

ph hợp với pháp luật thi hành án dân sự hiện hành

 Ngoài r còn có một số khó luật tốt nghiệp khác cũng có ề cập nhưng chỉ nói chung chung về tài sản mà không i sâu vào phân tích hoặc chỉ lướt qu qu ịnh củ pháp luật về cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất như: Ngu ễn Thị Thanh Hu ền

(2010), Cưỡng chế thi hành án dân sự, Luận văn cử nhân, Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Ph m Thị Việt Hà (2013), Cưỡng chế thi hành án dân sự, Khóa

luận tốt nghiệp, Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh;

 Bài vi t “Thực tiễn áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản để thi hành án dân sự và một số khuyến nghị” củ tác giả Trần Công Thịnh trên T p chí Kho học Đ i

học Quốc gi Hà Nội, Kinh t - Luật số 24(2008), ã có một cái nhìn khách qu n và

ư r ược những khó khăn vướng mắc cơ bản củ việc áp dụng các qu ịnh củ pháp luật về cưỡng ch kê biên tài sản nói chung theo Pháp lệnh thi hành án dân sự

tình hình ho t ộng thi hành án dân sự gi i o n ó, nhưng chư ề cập sâu n tài sản

bị cưỡng ch kê biên là qu ền sử dụng ất

4 Phương pháp nghi n cứu

Luận văn chủ u sử dụng phương pháp nghiên cứu kho học luật như s u:

Phương pháp tổng hợp, lịch sử ược sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu những vấn

ề lý luận củ cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất, quá trình hình thành và phát triển các qu ịnh về cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất qu các gi i o n trong Chương

ể tháo gỡ những vấn ề ó

Phương pháp tổng hợp qu n p sử dụng trong Phần k t luận ược vi t trên cơ sở các nội dung chính củ luận văn nhằm r t r những k t quả mà luận văn nghiên cứu ược

5 Phạm vi của đề t i

Nghiên cứu các qu ịnh củ pháp luật thi hành án dân sự về cưỡng ch kê biên

qu ền sử dụng ất ể thi hành các bản án, qu t ịnh dân sự củ Tò án t i Việt N m trong quá trình tổ chức thi hành án củ Cơ qu n thi hành án dân sự

Nghiên cứu những vấn ề liên qu n n tài sản bị cưỡng ch kê biên là qu ền sử dụng ất

6 Cơ cấu luận văn

Ngoài Phần mở ầu, K t luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục, luận văn gồm 3 chương, gồm:

Chương 1: Những vấn ề chung về cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất ể thi

hành các bản án, qu t ịnh dân sự

Chương 2: Qu ịnh củ pháp luật Việt N m hiện hành về cưỡng ch kê biên

qu ền sử dụng ất

Chương 3: Thực tiễn áp dụng các qu ịnh pháp luật về cưỡng ch kê biên qu ền

sử dụng ất t i Việt N m hiện n và một số ề xuất hoàn thiện

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CƯỠNG CHẾ I N

QU ỀN Ử ỤNG ĐẤ ĐỂ HI HÀNH CÁC ẢN ÁN, QU Ế ĐỊNH

ÂN Ự 1.1 hái niệm cưỡng chế i n quyền sử ụng đất

Để có thể hiểu rõ hơn về khái niệm cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất thì trước h t phải nắm ược các khái niệm có liên qu n ó là cưỡng ch thi hành án dân

sự, kê biên, quyền sử dụng ất Để từ ó tổng hợp r t r ược khái niệm về cưỡng ch

kê biên quyền sử dụng ất một cách khái quát và dễ hiểu nhất

Khi ề cập ề n cưỡng ch ược hiểu là buộc cá nhân hay tổ chức phải phục tùng một mệnh lệnh, thực hiện một nghĩ vụ, trách nhiệm theo quy t ịnh ã có hiệu lực củ cơ qu n nhà nước có thẩm quyền5 hay nói cách khác là một bên chủ thể bị buộc phải làm h không ược làm một việc nhất ịnh về quyền tài sản hay quyền nhân thân

n u không tự nguyện thực hiện quy t ịnh ã có hiệu lực của một bên chủ thể là cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong thi hành án dân sự các bên ương sự6 có quyền

tự ịnh o t, thỏa thuận với nhau nhằm thực hiện các quyền, nghĩ vụ theo bản án, quy t ịnh dân sự của Tòa án ã tu ên Còn Chấp hành viên bằng kỹ năng, trình ộ chuyên môn nghiệp vụ của mình thuy t phục các bên thực hiện quyền tự ịnh o t, thỏa thuận ể i n một k t quả tốt ẹp là sự tự nguyện thi hành những nghĩ vụ trong bản án, quy t ịnh dân sự Nhưng, một khi các bên ã ư nh u r Tò án, ã êu cầu Tòa án giải quy t tranh chấp thì ương nhiên là mâu thuẫn không thể tự các bên thỏa thuận, giải quy t ược Bước qua giai o n thi hành án thì hầu như là người phải thi hành án không muốn thi hành nghĩ vụ cho người ược thi hành án7 là iều dễ hiểu Khi người phải thi hành án ã ược giải thích, thuy t phục, mặc d có iều kiện thi

5

Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.304

6 Bao gồm người ược thi hành án, người phải thi hành án

7

Là cá nhân, cơ qu n, tổ chức ược hưởng quyền, lợi ích trong bản án, quy t ịnh ược thi hành

hành án8 mà vẫn tìm mọi cách trì hoãn, trốn tránh ể không thi hành, thì buộc Chấp hành viên là người ược Nhà nước trao quyền bằng những biện pháp hay nói cách khác

là bằng những cách thức do pháp luật thi hành án dân sự quy ịnh mà Chấp hành viên

có quyền áp dụng nhằm thi hành các bản án, quy t ịnh dân sự có hiệu lực thi hành (hoặc chư có hiệu lực nhưng thuộc trường hợp ược thi hành ngay) ể bắt buộc người phải thi hành án phải thực hiện nghĩ vụ trái với ý chí của mình

Vậy, cưỡng chế thi hành án dân sự là biện pháp thi hành án dân sự d ng quyền lực của Nhà nước buộc người phải thi hành án thực hiện nghĩa vụ của họ, do Chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án

mà không tự nguyện thi hành án 9

Kê biên là việc Chấp hành viên ti n hành ể kê khai, ghi l i từng lo i tài sản Việc kê khai, ghi l i nà ược lập thành biên bản và có ầ ủ chữ ký của những người tham gia, chứng ki n Kê biên ảm bảo cho việc xét xử, thi hành bản án và các quy t ịnh củ cơ qu n nhà nước có thẩm quyền Biên bản kê biên là cơ sở ể Chấp hành viên ti n hành các tác vụ ti p theo như ịnh giá, bán ấu giá.10 Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng ch ược sử dụng trong quá trình tổ chức thi hành án, là biện pháp cưỡng ch ược áp dụng phổ bi n nhất trong thi hành án dân sự

Quyền sử dụng ất là một tài sản theo qu ịnh t i Điều 105, Bộ Luật dân sự

2015 T i Việt Nam theo pháp luật hiện hành “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” ược qu ịnh t i Điều 53, Hi n

pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩ Việt Nam năm 2013 và Điều 4, Luật Đất i

2013 Nhà nước không trực ti p sử dụng ất mà giao cho các tổ chức, hộ gi ình, cá nhân sử dụng ổn ịnh, lâu dài nhằm làm thỏa mãn các nhu cầu và mang l i lợi ích vật

chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng ất Quyền sử dụng ất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu ất i thông qua ho t ộng gi o ất hoặc cho thuê ất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng ất hay công nhận quyền sử dụng ất ể trao quyền sử dụng cho người sử dụng ất củ Nhà nước.11 Quyền sử dụng ất là một quyền không trọn vẹn, người sử dụng ất tu không có ầ ủ quyền năng như của một chủ sở hữu

ối với ất i nhưng ược quyền chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê l i, thừa k , tặng cho, th chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ất của mình trong một khuôn khổ mà pháp luật qu ịnh, hay nói cách khác là theo ý chí củ Nhà nước với tư cách là i diện chủ sở hữu ối với ất ược giao

Tóm l i, quyền sử dụng ất là quyền của các chủ thể ược khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng ất ược nhà nước giao, cho thuê hoặc ược chuyển giao thông qua việc chuyển ổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê l i, thừa

k , tặng cho từ những chủ thể khác có quyền sử dụng ất.12

Như vậ , thông qua việc tìm hiểu các khái niệm trên có thể rút ra khái niệm

cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất là một biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự

d ng quyền lực Nhà nước để kê khai, ghi lại quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để đảm bảo cho việc xét xử, thi hành bản án và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do Chấp hành viên áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có tài sản là quyền sử dụng đất mà không tự nguyện thi hành

1.2 Đặc điểm cƣỡng chế i n quyền sử ụng đất

- trong hoạt động thi hành án dân s

Cơ qu n thi hành án dân sự là cơ qu n nhà nước trực thuộc Bộ tư pháp quản lý,

có nhiệm vụ tổ chức thi hành các bản án, quy t ịnh củ cơ qu n, tổ chức có thẩm quyền Chấp hành viên là người ược Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, ược i diện

và nhân danh nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước ể thực hiện nhiệm vụ, quyền h n

của mình ược qu ịnh trong Luật thi hành án dân sự hiện hành buộc những cá nhân,

tổ chức phải thực hiện nghĩ vụ dân sự của mình trong bản án, quy t ịnh nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của công dân, trật tự pháp luật, ổn ịnh xã hội, tăng cường pháp

ch xã hội chủ nghĩ Chấp hành viên ược quyền hu ộng các lực lượng hỗ trợ thuộc các cơ qu n nhà nước ể ti n hành cưỡng ch , trấn áp những hành vi chống ối, cản trở, vi ph m pháp luật trong quá trình cưỡng ch

- Đ ợc áp dụ g k g ời phải thi hành án không t nguy n thi hành án

Pháp luật luôn tôn trọng sự tự nguyện thi hành nghĩ vụ củ người phải thi hành

án Khi cố tình trốn tránh, chây ỳ thực hiện nghĩ vụ mà bản án, quy t ịnh dân sự của

Tò án ã nêu rõ - â là hành vi thể hiện sự coi thường pháp luật, không tôn trọng quyền lợi hợp pháp củ người ược thi hành như vậy thì cuối c ng ể ảm bảo hiệu lực của bản án, quy t ịnh dân sự mà Hi n pháp ã qu ịnh, ể bảo vệ công bằng xã hội bắt buộc chấp hành viên phải áp dụng biện pháp cứng rắn hơn ó là cưỡng ch thi hành

án

- Đ t ợ g g ụ g đ t

Quyền sử dụng ất là một tài sản ược pháp luật công nhận, trị giá ược bằng tiền

và ược tham gia rộng rãi vào các giao dịch dân sự Chính vì lý do ó mà quyền sử dụng ất là một trong những ối tượng ể cơ qu n thi hành án dân sự có thể cưỡng ch

kê biên ể lấy khoản tiền thu ược thực hiện nghĩ vụ tài sản cho người ược thi hành

n u không tự nguyện thi hành án Tất nhiên, n u người phải thi hành án tự nguyện thi hành án thì cơ qu n thi hành án không phải cưỡng ch , không phát sinh chi phí cưỡng

ch tài sản Việc bắt buộc người phải thi hành án chịu chi phí cưỡng ch cũng phần nào tác ộng vào y u tố kinh t củ người phải thi hành án góp phần hối thúc sự tự nguyện thi hành án

có hiệu lực với người phải thi hành án, người ược thi hành án mà còn có hiệu lực với những cá nhân, tổ chức có quyền lợi, nghĩ vụ liên qu n n quyền sử dụng ất bị cưỡng ch Ngoài ra, cũng êu cầu sự nghiêm chỉnh chấp hành và hỗ trợ, phối hợp của các cơ qu n khác ể thực hiện việc cưỡng ch diễn ra thuận lợi, ng pháp luật như Viện kiểm sát Nhân dân cùng cấp, Công an xã, phường, Ủy ban nhân dân xã, phường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ăng ký ất i, Phòng Quản lý Đô thị, Bệnh viện, Cảnh sát phòng cháy chữa cháy

1.3 Nguy n tắc cƣỡng chế i n quyền sử ụng đất

Cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất là một biện pháp cưỡng ch nghiêm khắc trong thi hành án dân sự, bởi biện pháp này s ảnh hưởng trực ti p n ời sống bình thường, tác ộng n tâm lý củ người phải thi hành án, người thân thích với người phải thi hành án và có thể ảnh hưởng n tình hình an ninh, chính trị, xã hội củ ịa phương Do ó, ể áp dụng các qu ịnh của pháp luật về cưỡng ch kê biên quyền sử

13

Th.S Huỳnh Thị Nam Hải (2015), Thi hành án dân sự, NXB Đ i học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh

dụng ất mang l i hiệu quả cao nhất thì Chấp hành viên phải ảm bảo các nguyên tắc chung sau:

Th nh t, việc áp dụng biện pháp cưỡng ch phải tương ứng với nghĩ vụ củ

người phải thi hành án và các chi phí cần thi t.14

S u khi xác minh ược người phải thi hành án có tài sản, Chấp hành viên cần ước tính giá trị của tài sản ó ể có cơ sở áp dụng các qu ịnh của pháp luật ti n hành cưỡng ch kê biên tài sản hay không, việc ước tính này chỉ m ng tính tương ối chứ không thể chính xác hoàn toàn bởi dựa trên y u tố ánh giá chủ quan của Chấp hành viên Không phải lúc nào phát hiện người phải thi hành án có quyền sử dụng ất thì Chấp hành viên cũng áp dụng ngay biện pháp cưỡng ch kê biên tài sản Mà phải xem

x t xem nghĩ vụ tài sản củ người ó theo bản án, quy t ịnh so với giá trị quyền sử dụng ất và các tài sản khác của người phải thi hành án ể lựa chọn áp dụng biện pháp cưỡng ch kê biên tài sản nào cho phù hợp, nhiều trường hợp nghĩ vụ phải thi hành quá nhỏ so với giá trị của quyền sử dụng ất, n u áp dụng ngay biện pháp cưỡng ch này có thể dẫn n thiệt h i nghiêm trọng không áng có cho người phải thi hành án Tuy nhiên, nguyên tắc này có ngo i lệ ó là trường hợp người phải thi hành án chỉ có một tài sản duy nhất là quyền sử dụng ất có giá trị lớn hơn nhiều lần so với nghĩ vụ phải thi hành án mà quyền sử dụng ất ó không thể phân chi ược hoặc việc phân chia làm giảm áng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên vẫn có quyền áp dụng biện pháp cưỡng ch ể thi hành án.15 Chỉ áp dụng nguyên tắc này khi mà Chấp hành viên ã áp dụng mọi kỹ năng, biện pháp cưỡng ch khác mà người phải thi hành

án vẫn không tự nguyện thi hành án (Ví dụ như có quyền sử dụng ất n u mà chia, tách thì không ủ diện tích tách thử theo qu ịnh của pháp luật ể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất hoặc theo quy

ho ch quyền sử dụng ất ó không ược phép chia tách) Hoặc trường hợp người phải

14 Khoản 1, Điều 13, Nghị ịnh 62/2015/NĐ-CP

thi hành án tự nguyện ề nghị kê biên quyền sử dụng ất mà không gây trở ng i cho việc thi hành án và tài sản ó ủ ể thi hành án, các chi phí liên quan

Th hai, không ược tổ chức cưỡng ch thi hành án trong những thời gian mà

theo qu ịnh của pháp luật không ược cưỡng ch thi hành án.16

Để ảm bảo cuộc sống bình thường cho người phải thi hành án và gi ình và thể hiện tính nhân văn của pháp luật thì việc tổ chức cưỡng ch thi hành án không ược thực hiện từ 22h n 06h sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, lễ theo qu ịnh của pháp luật; không tổ chức cưỡng ch có hu ộng lực lượng trong thời gi n 15 ngà trước và sau T t Ngu ên án; không tổ chức cưỡng ch ối với người phải thi hành án là các

ối tượng chính sách vào các ngày truyền thống của họ như ngà Thương binh liệt sĩ 27/7, ngày Nhà giáo Việt Nam 20/11, Và các trường hợp ặc biệt khác ảnh hưởng nghiêm trọng n an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội, phong tục, tập quán t i ịa phương

Ngoài những nguyên tắc chung trên, Chấp hành viên cũng phải tuân thủ các nguyên tắc riêng sau:

ba, Chỉ kê biên phần tài sản là qu ền sử dụng ất củ người phải thi hành án

trong khối tài sản chung với người khác khi người phải thi hành án không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không ủ ể thi hành án

t chỉ kê biên qu ền sử dụng ất ng th chấp hợp pháp khi người phải thi

hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không ủ ể thi hành án mà giá trị qu ền sử dụng ất củ người phải thi hành án ng th chấp lớn hơn nghĩ vụ ược bảo ảm và chi phí cưỡng ch thi hành án

Khi bản án, qu t ịnh củ Tò án ược b n hành ồng nghĩ với việc những qu ịnh củ pháp luật ã ược Thẩm phán áp dụng ể giải qu t một vụ việc cụ thể, thông qua nội dung bản án, qu t ịnh Tu nhiên n u chỉ dừng l i ở ó thì chư ủ mà bản

án, qu t ịnh ó phải ược thi hành, bắt buộc các bên phải thực hiện ng như nội dung bản án, qu t ịnh h nói cách khác là các bên phải tuân thủ pháp luật một cách nghiêm t c, triệt ể Chấp hành viên ã góp phần thực hiện việc nà thông qu việc sử dụng qu ền lực nhà nước, sử dụng pháp luật thi hành án dân sự bắt buộc người phải thi hành án thi hành nghĩ vụ cho dù có trái với ý chí củ mình Như vậ có nghĩ là người phải thi hành án không còn ược tự do thực hiện qu ền tự ịnh o t củ mình ối với

qu ền sử dụng ất ó nữ và phải chịu sự cưỡng ch m ng tính qu ền lực nhà nước Bản án, qu t ịnh ược cơ qu n thi hành án ảm bảo thi hành thì ồng nghĩ với việc pháp luật cũng ược bảo ảm ược thực hiện nghiêm chỉnh, góp phần tăng cường pháp

ch xã hội chủ nghĩ

Thứ hai, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức

Như ã nói khi bản án, qu t ịnh ược cơ qu n thi hành án ảm bảo thi hành bằng qu ền lực nhà nước thông qu việc áp dụng các qu ịnh pháp luật thi hành án dân sự thì qu ền lợi và nghĩ vụ củ các bên trong bản án, qu t ịnh s ược thi hành Bên có qu ền lợi s ược hưởng những qu ền lợi củ mình, bên có nghĩ vụ phải thực hiện nghĩ vụ củ mình

Thứ ba, góp phần giữ vững ổn định kinh tế, chính trị – xã hội

Khi các tr nh chấp ược Tò án giải qu t thấu áo, ược cơ qu n thi hành án dân sự ảm bảo thực hiện bằng qu ền lực nhà nước, qu ền lợi củ các bên ược pháp luật bảo vệ Khi các bên nhận thấ qu ền lợi mình trong các các qu n hệ dân sự trong

xã hội luôn ược pháp luật bảo vệ, ương nhiên họ cảm thấ yên tâm và m nh d n tham gia vào các qu n hệ dân sự trong xã hội từ ó s ngà càng gi tăng cả về số lượng lẫn chất lượng Chính từ sự sôi ộng ó ã thể hiện một môi trường kinh doanh

m nh”, khi nền kinh t ổn ịnh, xã hội tin tưởng vào pháp luật, vào nhà nước chắc chắn

s giữ vững ược thể ch

Thứ tư, góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác x t xử của Tòa án

Cơ qu n thi hành án dân sự có nhiệm vụ tổ chức thi hành các bản án, qu t ịnh

củ Tò án, khi các bản án, qu t ịnh rõ ràng, giải qu t thấu tình t lý thì mức ộ ồng thuận củ ương sự và xã rất c o, khi ó sự tự ngu ện thi hành án ược nâng c o,

h n ch ược sự phản ứng g gắt và chống ối từ phí người phải thi hành án Đương nhiên việc thi hành án s thuận lợi và t hiệu quả c o, giảm bớt thời gi n và chi phí cho quá trình cưỡng ch thi hành án Thông qua quá trình tổ chức thi hành án các bản

án, qu t ịnh củ Tò án kiểm tr chất lượng ược ho t ộng x t xử trên thực t Nhìn vào k t quả thi hành án dân sự phần nào có thể nhận thấ hiệu quả quá trình x t xử củ Tòa án, n u k t quả thi hành án t hiệu quả c o thì ồng nghĩ với việc Tò án ã thực hiện tốt ho t ộng x t xử củ mình và ngược l i

Cuối c ng, biện pháp này có ý nghĩa r n đe, giáo dục, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật trong nhân dân

Pháp luật chính là phương tiện hàng ầu ể Nhà nước quản lý xã hội và cũng là công cụ hữu hiệu cho mỗi người dân tự bảo vệ qu ền và lợi ích hợp pháp củ mình Khi một cá nhân, tổ chức trong cộng ồng dân cư có hành vi chống ối, không thi hành nghĩ vụ củ mình theo bản án, quy t ịnh dân sự củ Tò án mà bị cưỡng ch phải thi hành thì người dân nhìn vào ó và tự ý thức ược hậu quả bất lợi tương tự n u như mình gặp phải và có sự iều chỉnh hành vi củ mình cho ph hợp Thông qu ho t ộng x t xử củ Tò án, ho t ộng cưỡng ch thi hành án ã góp phần vào việc ư các

qu ịnh củ pháp luật vào ời sống xã hội, cho thấ pháp luật ược nhà nước ảm bảo thực hiện như th nào và tác ộng lên xã hội, êu cầu mọi người dân trong xã hội tự iều chỉnh hành vi cho ph hợp với qu ịnh pháp luật, từng bước nâng c o ý thức pháp luật củ người dân

1.5 ịch sử hình th nh v phát triển của iện pháp cƣỡng chế i n quyền sử ụng đất trong pháp luật thi hành án ân sự Việt Nam qua các giai đoạn

Các qu ịnh củ pháp luật về cưỡng ch kê biên qu ền sử dụng ất ể thi hành bản án, qu t ịnh dân sự gắn liền với quá trình hình thành cũng như phát triển củ pháp luật thi hành án dân sự và pháp luật ất i qua các giai o n lịch sử phát triển nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩ Việt Nam

1.5.1 đ ạ – 1989

Cách m ng tháng Tám thành công, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà r ời Trong bối cảnh ó khi mà Nhà nước t chư thể xâ dựng, b n hành ng ược một hệ thống pháp luật mới nên Chủ tịch Hồ Chí minh ã b n hành sắc lệnh số 47/SL ngà 10/10/1945 về việc t m giữ các luật lệ hiện hành củ ch ộ cũ ở Bắc, Trung, N m bộ với iều kiện “không trái với ngu ên tắc ộc lập củ nước Việt N m và chính thể cộng

hò ” Ngày 24/01/1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh ã ban hành Sắc lệnh số 13/SL, quy ịnh về tổ chức các Toà án và các ng ch Thẩm phán, trong ó b n Tư pháp xã17 có quyền “thi hành những mệnh lệnh của các thẩm phán cấp trên” Sắc lệnh này chính là văn bản pháp lý ầu tiên ánh dấu sự r ời về tổ chức và ho t ộng của ngành thi hành án dân sự Từ năm 1945 n năm 1950, ho t ộng thi hành án dân sự trở thành một lĩnh vực công tác củ ngành Tư pháp, do Thừa phát l i và b n Tư pháp xã thực hiện Cụ thể, ngày 19/7/1946, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ban hành Sắc lệnh số 130/SL qu ịnh về thể thức thi hành mệnh lệnh hoặc bản án của Toà

17

Theo Điều 75 Sắc lệnh số 63/SL ngà 22/11/1945, các b n tư pháp xã ã ược thành lập bao gồm: Chủ

tịch, Phó chủ tịch và Thư ký của Uỷ ban hành chính xã có quyền“Hoà giải về tất cả các việc”;” Xử các việc vi

án T i Điều thứ nhất Sắc lệnh có qu ịnh Thừa phát l i có quyền thi hành bản án18,

t i Điều thứ b ề cập n thẩm quyền thi hành án củ B n Tư pháp xã19

Ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí Minh ký Sắc lệnh số 85-SL về “Cải cách bộ

má tư pháp và luật tố tụng”, trong ó có nội dung việc thi hành án dân sự do Thừa phát l i và b n Tư pháp xã thực hiện trước â , n ược giao cho Thẩm phán huyện thực hiện dưới sự chỉ o trực ti p của Chánh án và kiểm soát của Biện lý Thông tư số 147/HĐTP ngà 28/11/1957 của Bộ Tư pháp hướng dẫn kê biên phát mãi tài sản Thông tư số 02/TC ngà 26/4/1964, 422/TC ngà 24/7/1968 và thông tư 187/TC ngà 13/10/1972 của Tòa án Nhân dân Tối c o hướng dẫn thủ tục thi hành án dân sự

Năm 1960, Luật Tổ chức Tòa án nhân dân ược ban hành thì ho t ộng cưỡng

ch kê biên tài sản mới thực sự có căn cứ pháp lý ể thực hiện Việc kê biên tài sản, ịnh giá phát m i phải do Thẩm phán phụ trách công tác thi hành án ở Tòa án cấp huyện trực ti p ti n hành, Ủy ban hành chính xã chỉ giúp Tòa án ti n hành kê biên và theo dõi quản lý tài sản ã kê biên T i Quy t ịnh 186-Tổ chức ngày 13/10/1972 của Chánh án TANDTC về tổ chức, nhiệm vụ, quyền h n của Chấp hành viên thì chấp hành viên có quyền áp dụng biện pháp cưỡng ch thi hành án s u khi ược sự thỏa thuận củ Chánh án tò án nhân dân nơi Chấp hành viên công tác Nội dung biện pháp cưỡng ch kê biên tài sản ược qu ịnh cụ thể t i thông tư số 4-NCPL ngày 14/4/1966 của TANDTC.20

18 "Vậy, Chủ tịch Chính phủ Việt Nam Dân chủ cộng hoà truyền cho các thừa phát lại theo lời yêu cầu của

người đương sự thi hành bản án này, các ông Chưởng lý và Biện lý kiểm soát việc thi hành, các vị chỉ huy Binh lực giúp đỡ mỗi khi đương sự chiểu luật yêu cầu";

19

“Trong các xã, thị xã hoặc khu phố, Chủ tịch, Phó chủ tịch và thư ký đều chịu trách nhiệm thi hành

những lệnh, mệnh lệnh hoặc án của các Toà án Ban ấy sẽ tuỳ từng việc, chỉ định một nhân viên để giao cho việc thi hành lệnh, mệnh lệnh hoặc án

Ở những nơi nào đã có thừa phát lại riêng, thì người đương sự có quyền nhờ thừa phát lại riêng thi hành

án hoặc mệnh lệnh ”

20

Trần Công Thịnh (2005), Sự hình thành và phát triển của chế định cưỡng chế kê biên tài sản trong quá

trình phát triển của pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam, T p chí khoa học ĐHQ HN, Kinh t - Luật, T.XXI,

số 4, 2005

Trong gi i o n nà vẫn còn chi n tr nh ở miền N m, miền Bắc mới giải phóng nên việc lập pháp còn gặp khó khăn, các qu ịnh của pháp luật về cưỡng ch kê biên trong thi hành án dân sự còn rời r c, tản m n ở nhiều văn bản khác nhau

Cũng trong khoảng thời gi n nà Nhà nước t ã b n hành và ti n hành kiên quy t trên quy mô rộng lớn Luật Cải cách ruộng ất ược ban hành ngày 04/12/1953 với khẩu hiệu “Người cày có ruộng”, ã tịch thu ruộng ất củ ịa chủ, phong ki n, cường hào chia cho nông dân, từng bước xác lập quyền sở hữu ruộng ất cho nhân dân

l o ộng và ảm bảo quyền sở hữu Nhưng chỉ một thời gian ngắn s u ó dần chuyển hóa thành sở hữu Xã hội Chủ nghĩ qua phong trào hợp tác hóa “Tổ ổi công-mầm mống Xã hội Chủ nghĩ ; Hợp tác xã bậc thấp – nửa Xã hội Chủ nghĩ ; Hợp tác xã bậc cao – hoàn toàn Xã hội Chủ nghĩ ” Miền bắc trong thời kỳ này, quan hệ sở hữu ối với ất i co sự th ổi cơ bản từ sự thay ổi về cơ cấu giữa các thành phần của sở hữu tư nhân theo Luật Cải cách Ruộng ất, Hi n pháp 1959 n sự th ổi cơ bản về hình thức sở hữu theo hướng xác lập ưu th gần như tu ệt ối của hình thức sở hữu Xã hội Chủ nghĩ ối với ất i trong công cuộc xây dựng Xã hội Chủ nghĩ với ý nghĩ như “một cuộc ải cách ruộng ất lần thứ h i” ở miền Bắc Ở miền Nam từ 1945-1975, hình thức sở hữu lớn về ruộng ất củ i ịa chủ ã ược thay th bằng hình thức sở hữu nhỏ của nông dân thông qua các chính sách về ruộng ất của chính quyền cách

m ng ở miền Nam với khẩu hiệu “giải phóng n âu, chi ruộng ất n ó” và cả của chính quyền Việt Nam Cộng Hòa với việc ban hành Dụ số 57 nhằm phân chia ruộng

ất công bằng gi p tá iền trở thành tiểu iền chủ, Luật Người cày có ruộng mua l i

ất củ ịa chủ lấ ất chi không cho tá iền canh tác. 21

Hi n pháp 1980 r ời và lần ầu tiên khẳng ịnh ất i thuộc sở hữu toàn dân ược nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất i 1987 ược so n thảo trong bối cảnh nước ta bắt ầu ổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ ch ộ quan liêu bao cấp, do ó tu quyền sử dụng ất ã xuất hiện, ã ược Nhà nước công nhận nhưng Nhà nước vẫn chư cho ph p chu ển nhượng, cầm cố, th chấp, góp vốn và chư thừa nhận quyền sử dụng ất có giá trị; chư cho ph p người sử dụng ất dịch chuyển quyền sử dụng ất.22

Do ó việc cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất ể thi hành án gi i o n này hầu như không thể thực hiện ược bởi không có cơ sở pháp lý rõ ràng trong Pháp lệnh thi hành

án dân sự lẫn Luật Đất i

1.5.2 đ ạ – 2004

Ngày 28/8/1989, Pháp lệnh thi hành án dân sự lần ầu tiên ã ược b n hành, ặt

cơ sở pháp lý cho việc tăng cường, hoàn thiện về tổ chức và ho t ộng thi hành án dân

sự Lần ầu tiên các nguyên tắc, trình tự, thủ tục thi hành án dân sự và các biện pháp cưỡng ch thi hành án ược qu ịnh một cách cụ thể, chặt ch dưới một hình thức pháp lý của Hội ồng Nhà nước (nay là Ủ b n Thường vụ Quốc hội) Cưỡng ch thi hành án ã ược qu ịnh thành một ch ịnh riêng, chứng tỏ ược vai trò quan trọng

và sự cần thi t của biện pháp cưỡng ch trong thi hành án dân sự Biện pháp cưỡng ch

kê biên tài sản cũng ược qu ịnh cụ thể hơn, rõ ràng hơn.23

Tuy nhiên sau Pháp lệnh Thi hành án dân sự 1989 ược banh hành, tình hình thi hành án dường như không có nhiều bi n chuyển Tình tr ng những bản án, quy t ịnh

ã có hiệu lực củ Tò án không ược thi hành, chậm thi hành ã làm ảnh hưởng n

uy tín củ cơ qu n nhà nước nói chung cũng như cơ qu n bảo vệ pháp luật nói riêng, ảnh hưởng n việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân Nguyên nhân chủ

22

Thư viện Học liệu Mở Việt N m, “Công tác quản lí nhà nước về ất i ở nước t từ năm 1945 n

n ”, https://voer.edu.vn/m/cong-tac-quan-li-nha-nuoc-ve-dat-dai-o-nuoc-ta-tu-nam-1945-den-nay/0c0ba74e ; 23

Trần Công Thịnh (2005), Sự hình thành và phát triển của chế định cưỡng chế kê biên tài sản trong quá

trình phát triển của pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam, T p chí khoa học ĐHQ HN, Kinh t - Luật, T.XXI,

số 4, 2005

y u của tình tr ng nà ược cơ qu n có thẩm quyền ánh giá là do vấn ề tổ chức thi hành án Thep pháp lệnh thi hành án dân sự 1989 thì nhiệm vụ thi hành án thuộc về

Tò án Như vậy, vừa có chức năng x t xử, vừa có chức năng thi hành án, Tòa án vừa

là cơ qu n Tư pháp vừ là cơ qu n hành pháp Cần phải có cơ qu n riêng làm nhiệm vụ thi hành án dân sự.24

Pháp lệnh Thi hành án 1989 chỉ qu ịnh n kê biên nhà cửa mà vẫn chư ề cập gì n kê biên quyền sử dụng ất Có l như ã nói gi i o n này mặc d Nhà nước

ã tr o quyền sử dụng ất cho người sử dụng ất nhưng vẫn chư thừa nhận là tài sản trị giá ược bằng tiền, chư cho phép chuyển nhượng, quyền sử dụng ất vẫn chư ược ư vào lưu thông dân sự như một tài sản

Hi n pháp 1992 r ời, ti p tục khẳng ịnh: "Đất i thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ất i theo qu ho ch và pháp luật,

ảm bảo sử dụng ng mục ích và có hiệu quả" (Điều 18), “người sử dụng ược chuyển quyền sử dụng ất ược nhà nước gi o theo qu ịnh của pháp luật” Để phù hợp với gi i o n mới và thực hiện ổi mới toàn diện nền kinh t , cụ thể hoá Hi n pháp năm 1992, khắc phục những h n ch của Luật Đất i 1987, ngà 14 tháng 7 năm

1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất i 1993 Luật Đất i 1993 ã khẳng ịnh quyền sử dụng ất ược tham gia trực ti p vào cơ ch thị trường, ã ược coi là quyền tài sản có giá trị Và ương nhiên khi ã ược coi là một quyền tài sản có giá trị thì s

qu r ược bằng tiền ể thi hành nghĩ vụ tài sản củ người có nghĩ vụ trong bản án, quy t ịnh dân sự

Tuy nhiên, Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 l i không qu ịnh qu ền sử dụng ất ược ph p kê biên ể thi hành án có l do Pháp lệnh thi hành án dân sự 1993

b n hành trước Luật Đất i 1993 nên chư ti p thu vấn ề nà Ở thời iểm nà cơ

qu n thi hành án không ược kê biên qu ền sử dụng ất nông nghiệp, qu ền sử dụng

24 Lê Thu Hà (2001), Pháp luật thi hành án dân sự Việt Nam qua các thời kỳ từ n m 1945 đến nay, T p

ất ở không gắn liền với nhà ở hoặc qu ền sử dụng ất không gắn liền với tài sản khác

mà chỉ ược ph p kê biên qu ền sử dụng ất gắn liền với nhà ở n u kê biên nhà ở ể thi hành án25 Cụ thể t i Công văn số 156/CV-THA ngày 18/8/1998 củ Cục Thi hành

án dân sự không cho ph p việc kê biên qu ền sử dụng ất nông nghiệp.26

Mặc dù pháp lệnh thi hành án dân sự 1989, 1993 chỉ qu ịnh vấn ề kê biên nhà

cử nhưng có thể hiểu là kê biên cả phần ất gắn liền với nhà ở ó, bởi vì â là một khối thống nhất không thể tách rời, hoặc n u tách rời s là giảm giá trị củ nhà cử nên phải hiểu là kê biên cả h i

Mặt khác chu ển qu ền sử dụng ất cũng ược qu ịnh cụ thể trong phần thứ 5

Bộ luật Dân sự năm 1995 ã t o cơ sở pháp lý cho quá trình cưỡng ch kê biên qu ền

sử dụng ất

1.5.3 đ ạ đ

Pháp lệnh thi hành án dân sự năm 1993 qu thời gian thực hiện ã bộc lộ nhiều

h n ch , thi u xót như ã ề cập ở trên và không còn phù hợp với sự chuyển hóa m nh

m của nền kinh t thị trường, quan hệ xã hội, từ ó Pháp lệnh thi hành án dân sự 2004

và văn bản có ý nghĩ qu n trọng t o cơ sở pháp lý ể cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất là Nghị ịnh số 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê biên, ấu giá quyền

sử dụng ất ể thi hành án ược ban hành Và bắt ầu từ â quyền sử dụng ất nông nghiệp mới ược kê biên ể ảm bảo thi hành án.27 Đâ là văn bản quy ph m pháp luật

ầu tiên qu ịnh một cách chi ti t, cụ thể, ầ ủ trình tự, thủ tục ể Chấp hành viên

ti n hành cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất

Để khẳng ịnh tầm quan trọng của ho t ộng thi hành án dân sự, t o cơ sở pháp

lý vững chắc cho việc cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất và ể khắc phục những bất

25

Theo Lê Anh Tuấn, Tổng Cục Thi hành án dân sự, http://vbpl.vn/Pages/chitiethoidap.aspx?ItemID=6899

26 Nguyễn Văn Hiệp (2003), Luận văn th c sĩ: Hoàn thiện pháp luật về thi hành án dân sự Việt nam,

Trường Đ i học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, trang 58

27 Theo Lê Anh Tuấn, Tổng Cục Thi hành án dân sự, http://vbpl.vn/Pages/chitiethoidap.aspx?ItemID=6899

cập trong Pháp lệnh Thi hành án dân sự 2004 , Luật thi hành án dân sự 2008 ược ban hành ngày 14/11/2008 có hiệu lực ngày 01/7/2009 Những nội dung về cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất qu ịnh t i Nghị ịnh 164/2004/NĐ-CP ngà 14/9/2004 ã ược các nhà làm luật hệ thống l i, lược bỏ những h n ch và ư vào Luật thi hành án dân sự 2008, nâng cao giá trị pháp lý của các qu ịnh về cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất, góp phần tăng thêm sức m nh cưỡng ch cho cơ qu n thi hành án dân sự Gần â nhất là Luật sử ổi, bổ sung một số iều của Luật Thi hành án dân sự

2014 ngày 25/11/2014 có hiệu lực ngày 01/7/2015, ã góp phần giải quy t những khó khăn, vướng mắc trong 5 năm thực hiện công tác thi hành án dân sự theo Luật Thi hành

án dân sự 2008

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Thông qua những nội dung trình bày t i Chương 1, tác giả ã ư r cái nhìn tổng quan về những vấn ề lý luận của biện pháp cưỡng ch thi hành án nói chung và biện pháp cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất nói riêng Xác ịnh ược các ặc iểm ặc trưng của biện pháp cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất cùng với ó là những nguyên tắc ặt r ể có thể áp dụng các qu ịnh pháp luật về biện pháp cưỡng ch này chặt

ch và khắt khe nhằm mục ích ảm bảo tốt nhất quyền lợi củ các ương sự Việc áp dụng biện pháp cưỡng ch này có tầm quan trọng và ý nghĩa là rất lớn vào thực tiễn

Đã góp phần bảo vệ công lý, bảo vệ ch ộ Xã hội Chủ nghĩ , bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp củ cơ quan, tổ chức, cá nhân và giáo dục mọi người nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Mặc dù hệ thống pháp luật còn non trẻ, trải qua các thời kỳ, gi i o n lịch sử phát triển khác nhau củ ất nước nhưng ã t o một nền tảng

ể hình thành các qu ịnh pháp luật về cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất như hiện nay

CHƯƠNG 2 QU ĐỊNH CỦA PHÁP UẬ VIỆ NAM HIỆN HÀNH VỀ

CƯỠNG CHẾ I N QU ỀN Ử ỤNG ĐẤ

Cưỡng ch kê biên quyền sử dụng ất củ người phải thi hành án là một quá trình xuyên suốt, trải qua nhiều gi i o n ể có thể thi hành xong nghĩ vụ củ người phải thi hành án Đòi hỏi mỗi gi i o n phải ược thực hiện một cách nhanh chóng, chuẩn xác theo ng trình tự mà pháp luật thi hành án dân sự ã qu ịnh ể bảo ảm tối quyền lợi của ương sự

2.1 Điều iện áp ụng các quy định pháp luật về cưỡng chế i n quyền sử ụng đất

Qu ền sử dụng ất là một tài sản có giá trị lớn, rất qu n trọng ối với người phải thi hành án Vì vậ ể áp dụng ược biện pháp cưỡng ch nà , êu cầu hội tụ ủ các iều kiện nhất ịnh

hứ nhất, người phải thi hành án phải thực hiện nghĩ vụ tài sản theo theo bản

án, qu t ịnh dân sự củ Tò án như thực hiện việc trả nợ, th nh toán theo hợp ồng; tiền lương, tiền công l o ộng, tiền trợ cấp, bảo hiểm xã hội,…Ngoài r , người phải thi hành án phải thực hiện các khoản tiền thu nộp cho Ngân sách nhà nước như án phí, lệ phí Tòa án

hứ hai, người thi hành án phải có tài sản là qu ền sử dụng ất ủ ể thi hành án

và do họ ng quản lý sử dụng hoặc do người thứ b giữ Qu ền sử dụng ất nà có là tài sản riêng hoặc chung củ người phải thi hành án với người khác, là di sản thừ k

mà người phải thi hành án ược nhận nhưng chư chi ng do người phải thi hành án hoặc người khác quản lý sử dụng Qu ền sử dụng ất ược ph p kê biên qu ịnh t i

Điều 110, Luật Thi hành án dân sự 2014 b o gồm: Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật

về đất đai; Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của

pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó

Đối với Chủ thể sử dụng ất là tổ chức b o gồm tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức kinh t , các qu ền sử dụng ất thuộc các trường hợp s u ược ph p cưỡng ch kê biên:

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính ược hình thành từ việc Nhà nước cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê mà tiền thuê ất ã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3, Điều 174, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức kinh t ược hình thành từ việc Nhà nước gi o

ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê (Khoản 1, Điều 174, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức kinh t ược hình thành từ việc nhận chu ển nhượng qu ền sử dụng ất có nguồn gốc do ược Nhà nước gi o có thu tiền sử dụng

ất hoặc Nhà nước cho thuê ất trả trước tiền một lần cho cả thời gi n thuê mà tiền sử dụng ất, tiền thuê ất ã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 2, Điều 176, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức kinh t ược hình thành Nhận chu ển nhượng

qu ền sử dụng ất nông nghiệp và không chu ển mục ích sử dụng ất (Điểm , khoản

3, Điều 176, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức kinh t ược hình thành Nhận chu ển nhượng

và chu ển mục ích sử dụng ất mà thuộc trường hợp ược Nhà nước gi o ất có thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê (Điểm

b, khoản 3, Điều 176, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ Tổ chức kinh t ược cơ qu n nhà nước có thẩm qu ền cho ph p chu ển mục ích sử dụng ất từ ất không thu tiền sử dụng ất s ng ất có

thu tiền sử dụng ất hoặc cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê (Điểm , khoản 4, Điều 176, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ tổ chức kinh t là tài sản góp vốn củ tổ chức kinh t góp vốn mà ất có nguồn gốc do ược Nhà nước gi o có thu tiền sử dụng ất hoặc ược Nhà nước cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê, do nhận chu ển nhượng qu ền sử dụng ất (Điểm , khoản 1, Điều 177, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ tổ chức kinh t là tài sản góp vốn củ củ hộ gi ình, cá nhân góp vốn mà ất không phải là ất ược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ất hàng năm (Điểm b, khoản 1, Điều 177, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất hình thành từ việc ược Nhà nước cho thuê ất ể ầu tư

xâ dựng công trình ngầm mà ã trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê (Khoản

- Đất ược cơ qu n nhà nước có thẩm qu ền cho ph p chu ển mục ích sử dụng

ất từ ất không thu tiền sử dụng ất s ng ất có thu tiền sử dụng ất hoặc thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê (Điểm , khoản 2, iều 180, Luật Đất i 2013)

- Trường hợp người sử dụng ất chư ược cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng

ất mà thuộc trường hợp ược cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng ất theo qu ịnh

củ pháp luật về ất i b o gồm ất mà Hộ gi ình, cá nhân ng sử dụng ất ổn ịnh

mà có một trong các lo i giấ tờ s u ây:

• Những giấ tờ về qu ền ược sử dụng ất trước ngà 15 tháng 10 năm 1993 do

cơ qu n có thẩm qu ền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ất i củ Nhà nước Việt N m dân chủ Cộng hò , Chính phủ Cách m ng lâm thời Cộng hò miền N m Việt

N m và Nhà nước Cộng hò xã hội chủ nghĩ Việt N m;

• iấ chứng nhận qu ền sử dụng ất t m thời ược cơ qu n nhà nước có thẩm

qu ền cấp hoặc có tên trong Sổ ăng ký ruộng ất, Sổ ị chính trước ngà 15 tháng

• iấ tờ th nh lý, hó giá nhà ở gắn liền với ất ở; giấ tờ mu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo qu ịnh củ pháp luật;

• iấ tờ về qu ền sử dụng ất do cơ qu n có thẩm qu ền thuộc ch ộ cũ cấp cho người sử dụng ất;

• Các lo i giấ tờ khác ược xác lập trước ngà 15 tháng 10 năm 1993 theo qu ịnh củ Chính phủ

• Hộ gi ình, cá nhân ng sử dụng ất có một trong các lo i giấ tờ qu ịnh t i khoản 1 Điều nà mà trên giấ tờ ó ghi tên người khác, kèm theo giấ tờ về việc chu ển qu ền sử dụng ất có chữ ký củ các bên có liên qu n, nhưng n trước ngà Luật nà có hiệu lực thi hành chư thực hiện thủ tục chu ển qu ền sử dụng ất theo

qu ịnh củ pháp luật và ất ó không có tr nh chấp thì ược cấp iấ chứng nhận

qu ền sử dụng ất, qu ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất và không phải nộp tiền sử dụng ất

• Hộ gi ình, cá nhân ược sử dụng ất theo bản án hoặc qu t ịnh củ Tò án nhân dân, qu t ịnh thi hành án củ cơ qu n thi hành án, văn bản công nhận k t quả

hò giải thành, qu t ịnh giải qu t tr nh chấp, khi u n i, tố cáo về ất i củ cơ

qu n nhà nước có thẩm qu ền ã ược thi hành thì ược cấp iấ chứng nhận qu ền

sử dụng ất, qu ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất; trường hợp chư thực hiện nghĩ vụ tài chính thì phải thực hiện theo qu ịnh củ pháp luật

• Hộ gi ình, cá nhân ng sử dụng ất ược Nhà nước gi o ất, cho thuê ất từ ngà 15 tháng 10 năm 1993 n ngà 01/7/2014 mà chư ược cấp iấ chứng nhận thì ược cấp iấ chứng nhận qu ền sử dụng ất, qu ền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất; trường hợp chư thực hiện nghĩ vụ tài chính thì phải thực hiện theo

• Đất Hộ gi ình, cá nhân ng ng sử dụng trước ngà 01/7/2014 mà không có các giấ tờ ược nêu ở trên, có hộ khẩu thường tr t i ị phương và trực ti p sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối t i v ng có iều kiện kinh t -

xã hội khó khăn, v ng có iều kiện kinh t - xã hội ặc biệt khó khăn, n ược Ủ b n nhân dân cấp xã nơi có ất xác nhận là người ã sử dụng ất ổn ịnh, không có tr nh chấp

• Đất Hộ gi ình, cá nhân ng sử dụng không có các giấ tờ ược nêu ở trên nhưng ất ã ược sử dụng ổn ịnh từ trước ngà 01 tháng 7 năm 2004 và không vi

ph m pháp luật về ất i, n ược Ủ b n nhân dân cấp xã xác nhận là ất không có

tr nh chấp, ph hợp với qu ho ch sử dụng ất, qu ho ch chi ti t xâ dựng ô thị, qu

ho ch xâ dựng iểm dân cư nông thôn ã ược cơ qu n nhà nước có thẩm qu ền phê

du ệt ối với nơi ã có qu ho ch (Điều 101, Luật Đất i 2013)

Chủ thể sử dụng ất là Người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư t i Việt

N m, do nh nghiệp có vốn ầu từ nước ngoài

- Qu ền sử dụng ất củ Người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài về ầu tư t i Việt

N m ược Nhà nước Việt N m gi o ất có thu tiền sử dụng ất (Khoản 1, Điều 183, Luật Đất i 2013)

- Nhà nước Việt N m cho Người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài, do nh nghiệp

có vốn ầu tư nước ngoài thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê ược;

do nh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược Nhà nước Việt N m gi o ất có thu tiền

sử dụng ất ể thực hiện dự án (Khoản 3, Điều 183, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất là tài sản góp vốn củ tổ chức kinh t vào Do nh nghiệp liên

do nh giữ tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài mà ất củ tổ chức kinh t góp vốn do ược Nhà nước gi o có thu tiền sử dụng

ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gi n thuê mà tiền sử dụng ất, tiền thuê ất ã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; hoặc ất củ tổ chức kinh t góp vốn do nhận chu ển nhượng qu ền sử dụng ất không phải là ất thuê củ Nhà nước trả tiền thuê ất hàng năm mà tiền ã trả cho việc nhận chu ển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 1, Điều 184, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất là tài sản góp vốn liên do nh củ Do nh nghiệp nhà nước ược Nhà nước cho thuê ất trước ngà 01 tháng 7 năm 2004 mà ược sử dụng giá trị

qu ền sử dụng ất như ngân sách nhà nước cấp cho do nh nghiệp, không phải ghi nhận

nợ và không phải hoàn trả tiền thuê ất theo qu ịnh củ pháp luật về ất i với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài (Khoản 2, Điều 184, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất là tài sản góp vốn củ người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài ược Nhà nước gi o ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần

cho cả thời gi n thuê vào liên do nh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với tư cách là tổ chức kinh t trong nước (Khoản 3, Điều 184, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài ược nhận chu ển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu ch xuất, khu công nghệ cao, khu kinh t (Khoản 1, Điều 185, Luật Đất i 2013)

- Qu ền sử dụng ất củ người Việt N m ịnh cư ở nước ngoài, do nh nghiệp có vốn ầu tư nước ngoài ược hình thành từ việc thuê ất, thuê l i ất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu ch xuất, khu công nghệ c o, khu kinh t trả tiền thuê

ất, thuê l i ất một lần cho cả thời gi n thuê, thuê l i ( iểm , khoản 2, Điều 185, Luật Đất i 2013)

2 Người phải thi hành án chư ược cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng ất mà thuộc trường hợp ược cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng ất theo qu ịnh củ pháp luật về ất i hoặc thuộc diện qu ho ch phải thu hồi ất, nhưng chư có qu t ịnh thu hồi ất thì vẫn ược kê biên, xử lý qu ền sử dụng ất ó

hứ a, người phải thi hành án không tự ngu ện thi hành H t thời gi n tự

ngu ện thi hành án là 10 ngày, kể từ ngày người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc được thông báo hợp lệ quyết định thi hành án 28

mà người phải thi hành án không tự ngu ện thi hành án Hoặc trường hợp cần ng n chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc hành vi khác nhằm trốn tránh việc thi hành án 29 thì Chấp hành viên có qu ền áp dụng ng biện pháp cưỡng ch ể

ảm bảo việc thi hành án ược thuận lợi Thông thường khi có căn cứ người phải thi hành án có tài sản là qu ền sử dụng ất Chấp hành viên r ng qu t ịnh t m dừng việc ăng ký, chu ển qu ền sở hữu, sử dụng, th ổi hiện tr ng tài sản củ người phải thi hành án, tài sản chung củ người phải thi hành án với người khác trước khi áp dụng biện pháp cưỡng ch kê biên tài sản là qu ền sử dụng ất ể ngăn chặn ương sự có

hành vi chu ển qu ền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủ ho i, th ổi hiện tr ng tài sản, trốn tránh việc thi hành án Như vậ s ảm bảo ược quá trình thi hành án ược thuận lợi

2.2 Xác minh trƣ c hi cƣỡng chế i n quyền sử ụng đất

Chấp hành viên ti n hành xác minh iều kiện thi hành án cũng như nhân thân của người phải thi hành án trong thời h n 10 ngày, kể từ ngày h t thời h n tự nguyện thi hành án mà họ không tự nguyện thi hành; trường hợp thi hành quy t ịnh áp dụng biện pháp khẩn cấp t m thời thì phải ti n hành xác minh ngay (Khoản 1, Điều 44, Luật Thi hành án dân sự 2014) Quá trình xác minh phải xác ịnh ng tình tr ng, iều kiện thi hành án củ người phải thi hành án và ầ ủ các nội dung theo yêu cầu, ảm bảo phản ánh một cách trung thực, rõ ràng về iều kiện thi hành án củ người phải thi hành án, tránh trường hợp xác minh không ầ ủ, thi u chính xác

Trước â theo Điều 44, Luật Thi hành án dân sự 2008 thì xác minh iều kiện thi hành án củ người phải thi hành án là trách nhiệm của người ược thi hành án, n u muốn yêu cầu cơ qu n thi hành án dân sự ti n hành xác minh thì phải chứng minh là ã

ti n hành xác minh không có k t quả và phải chịu chi phí xác minh Việc qu ịnh như

vậ ã ẩ người ược thi hành án vào th khó, bởi người ược thi hành án trực ti p i xác minh tài sản củ người phải thi hành án t i các tổ chức, cơ qu n nhà nước là cực kỳ khó khăn, không khả thi chỉ làm tốn thêm thời gian, n u ủy quyền cho tổ chức khác i xác minh thì chi phí mà người ược thi hành án bỏ r cũng không hề nhỏ Bản thân Chấp hành viên trong nhiều trường hợp khi ti n hành xác minh cũng gặp phải sự trở

ng i, chậm trễ, sự bất hợp tác của các tổ chức, cơ qu n vì nhiều lý do T i Điều 44, Luật Thi hành án dân sự 2014 ã qu ịnh về xác minh iều kiện thi hành án là thuộc

về trách nhiệm của Chấp hành viên, chi phí xác minh do Ngân sách Nhà nước chịu Bên c nh ó ã bỏ nghĩ vụ mà th vào ó là trao quyền cho người ược thi hành án

tự mình hoặc ủy quyền cho người khác xác minh iều kiện thi hành án, cung cấp thông tin về tài sản, thu nhập, iều kiện thi hành án củ người phải thi hành án cho cơ qu n

thi hành án Để khuy n khích người ược thi hành án tích cực, chủ ộng trong việc cung cấp thông tin, iều kiện thi hành án củ người phải thi hành án thì họ s ược miễn, giảm phí thi hành án tương ứng với số tiền hoặc tài sản thu ược từ thông tin iều kiện về tài sản củ người phải thi hành án mà cơ qu n thi hành án có thể thể ti n hành kê biên tài sản ó ể ảm bảo việc thi hành án

Bởi vì quyền sử dụng ất là một tài sản ặc thù và phức t p, n u phát sinh tranh chấp thì thời gian giải quy t k o dài, do ó, Chấp hành viên cần phải xác minh một cách chính xác và ầ ủ thông qua việc yêu cầu cơ qu n ăng ký cung cấp thông tin

về tài sản, giao dịch ã ăng ký Nội dung xác minh cần phải xác ịnh rõ ược quyền

sử dụng ất, tài sản gắn liền trên ất (n u có) có phải là tài sản riêng củ người phải thi hành án? N u là tài sản chung thì chung với ai? Đã ược cấp Giấy chứng nhận hay chư ? Nguồn gốc ất, hình thức sử dụng ất như th nào? Hay có bất cứ giấy tờ nào chứng minh ó là tài sản củ người phải thi hành án? Có ng là ối tượng của giao dịch bảo ảm nào hay không? Có quy ho ch gì không? Còn thời h n sử dụng ất không? Có thông báo thu hồi ất chư ? Những thông tin này là rất cần thi t ể Chấp hành viên xác ịnh quyền sử dụng ó có thuộc trường hợp ược kê biên hay không Chấp hành viên còn cần phải xác minh trực ti p t i ị phương ể kiểm tra trên

ất còn có nhà ở và tài sản nào khác gắn liền với ất không, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất ó có phải củ người phải thi hành án hay củ người khác, hình thành khi nào, có i ng thuê, mượn, ở nhờ không Đối với mỗi trường hợp Chấp hành viên s

có quá trình chuẩn bị và giải quy t khác nh u ể ảm bảo quyền lợi củ người phải thi hành án, người ược thi hành án và người thứ ba (n u có) Ngoài ra, cần phải xem xét thái ộ củ người phải thi hành án như th nào thông qua việc ti p xúc trực ti p, thông qua Tổ dân phố, Cảnh sát khu vực ể xem họ có tinh thần hợp tác không hay là chống

ối ể có biện pháp thuy t phục, ối phó trước và sau khi ti n hành cưỡng ch

Khi ã xác ịnh ược quyền sử dụng ất là củ người phải thi hành án hoặc là tài

biện pháp bảo ảm thi hành án như T m giữ giấy Chứng nhận quyền sử dụng ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ất; T m dừng việc ăng ký, chuyển dịch, thay ổi hiện tr ng về tài sản của người phải thi hành án mà Chấp hành viên xác ịnh s cưỡng ch ể ảm bảo việc thi hành án ược thực hiện một cách suôn sẻ, ảm bảo sự toàn vẹn của tài sản và tránh việc tẩu tán, hủy ho i tài sản nhằm trốn tránh việc thi hành án, khi u n i trong quá trình thi hành án

Khi ti n hành xác minh quyền sử dụng ất của người phải thi hành án có thể phát sinh một số trường hợp mà ối với mỗi trường hợp bắt buộc Chấp hành viên phải có cách thức ti n hành khác nhau ể có thể cưỡng ch ng quy ịnh của pháp luật và

ảm bảo quyền lợi của ương sự Cụ thể:

 Đ i v i trƣ ng h p quyền sử ụng đất đang thế chấp

Khi xác minh ược quyền sử dụng ất củ người phải thi hành án ng th chấp hợp pháp cho người khác cho thấy quyền sử dụng ất có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩ vụ phải thanh toán theo hợp ồng th chấp thì Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản cho người nhận th chấp bi t nghĩ vụ củ người phải thi hành án và yêu cầu khi thanh toán h t nghĩ vụ theo hợp ồng hoặc khi xử lý tài sản th chấp phải thông báo cho cơ qu n thi hành án dân sự bi t Cơ qu n thi hành án dân sự kê biên tài sản s u khi ã ược giải chấp hoặc thu phần tiền còn l i sau khi xử lý tài sản ể thanh toán hợp ồng ã ký, n u có N u người nhận cầm cố, th chấp không thông báo hoặc chậm thông báo mà gây thiệt h i cho người ược thi hành án thì phải bồi thường theo

qu ịnh của pháp luật (Khoản 3, Điều 24, Nghị ịnh 62/2015/NĐ-CP) Việc qu ịnh như vậ ã ràng buộc trách nhiệm của bên nhận th chấp trong việc xử lý quyền sử dụng ất ược th chấp nhằm ảm bảo tốt nhất các iều kiện ể thi hành nghĩ vụ của người phải thi hành án

 Đ i v i quyền sử ụng đất l t i sản chung

Quyền sử dụng ất là tài sản chung ở â b o gồm quyền sử dụng ất của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân30, quyền sử dụng ất cấp cho hộ gi ình, tài sản do từ

h i người trở lên cùng góp vốn mua, quyền sử dụng ất là di sản thừa k chư chi Trường hợp chư xác ịnh ược phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng

ất củ người phải thi hành án trong khối tài sản chung ể thi hành án thì Chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung

ối với tài sản, quyền sử dụng ất bi t ể họ tự thỏa thuận phân chia tài sản chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quy t theo thủ tục tố tụng dân sự H t thời h n 30 ngày, kể từ ngày nhận ược thông báo mà các bên không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận ó vi ph m iều cấm của pháp luật, trái o ức xã hội hoặc thỏa thuận không ược và không yêu cầu Tòa án giải quy t thì Chấp hành viên thông báo cho người ược thi hành án có quyền yêu cầu Tò án xác ịnh phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng ất củ người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự

H t thời h n 15 ngày, kể từ ngày nhận ược thông báo mà người ược thi hành án không yêu cầu Tòa án giải quy t thì Chấp hành viên yêu cầu Tò án xác ịnh phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng ất củ người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tố tụng dân sự Chấp hành viên xử lý tài sản theo quy t ịnh của Toà án (Khoản 1, Điều 74, Luật Thi hành án dân sự 2014) Pháp luật qu ịnh như vậy thì hầu như tất cả người ược thi hành án ều không yêu cầu Tò án xác ịnh phần quyền sở hữu, sử dụng củ người phải thi hành án trong khối tài sản chung mà ể Chấp hành viên làm bởi khi Chấp hành viên yêu cầu tò án xác ịnh s không phải óng t m ứng án phí, còn n u bắt người ược thi hành án phải i kiện tụng một lần nữa ể bảo vệ quyền lợi của mình thì quả là nhiêu khê

Đối với tài sản chung là quyền sử dụng ất có thể chia ược thì Chấp hành viên cưỡng ch phần tài sản tương ứng với phần sở hữu củ người phải thi hành án (Điểm a,

khoản 2, Điều 74, Luật Thi hành án dân sự 2014) Đối với tài sản chung là quyền sử dụng ất không thể chi ược hoặc n u việc phân chia làm giảm áng kể giá trị của tài sản thì Chấp hành viên có thể cưỡng ch ối với toàn bộ tài sản và thanh toán cho chủ

sở hữu chung còn l i giá trị phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ (Điểm b, khoản 2, Điều 74, Luật Thi hành án dân sự 2014)

Riêng, ối với tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của vợ, chồng thì Chấp hành viên xác ịnh phần sở hữu của vợ, chồng theo qu ịnh của pháp luật về hôn nhân

và gi ình và thông báo cho vợ, chồng bi t (Điểm c, khoản 2, Điều 24, Nghị ịnh số 62/2015/NĐ-CP) Việc qu ịnh một cách chung chung như vậ là ẩy th khó cho Chấp hành viên bởi việc xác ịnh phần sở hữu của vợ, chồng là vấn ề phức t p và liên

qu n n nhiều y u tố ể có thể xác ịnh một cách tương ối nhất31

, Chấp hành viên không ủ kỹ năng nghiệp vụ chu ên môn ể xác ịnh mà nhiệm vụ này là của Tòa án Thường ối với trường hợp quyền sử dụng ất bị cưỡng ch kê biên là tài sản chung của vợ chồng Chấp hành viên chọn phương án n toàn là chi ôi, mỗi người ược hưởng một nửa giá trị quyền sử dụng ất ó ể có thể giải quy t nhanh chóng việc phân chia tài sản, bởi ể yêu cầu Tòa án phân chia tài sản rất mất thời gi n, như vậy làm kéo dài thời gian thi hành án Sau khi ược thông báo n u vợ, chồng người phải thi hành án không ồng ý với việc xác ịnh ó thì có quyền yêu cầu Tò án xác ịnh l i phần sở hữu theo qu ịnh của Luật Hôn nhân và i ình Chấp hành viên căn cứ vào bản án, quy t ịnh về việc phân chia tài sản chung vợ, chồng củ Tò án ể giải quy t