Hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá piv

Hay khóa luận tốt nghiệp 2015 đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo nhằm mục đích cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV - chi nhánh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

- -NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA HÀ NỘI

- -NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY

CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS NGUYỄN BÌNH GIANG

Hà Nội - Năm 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn là do bản thân tôi độc lập nghiên cứu, sưu tầm tài liệu và xây dựng dưới sự giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn Những thông tin, dữ liệu, số liệu đưa ra được trích dẫn rõ ràng, đầy đủ nguồn gốc Những số liệu thu thập và tổng hợp của cá nhân đảm bảo tính khách quan trung thực

Tôi xin cam đoan và chịu toàn bộ trách nhiệm về tính trung thực cũng như sự hợp pháp của vấn đề nghiên cứu

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Huyền Trang

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các thầy giáo, cô giáo của trường Đại học Bách khoa Hà Nội - Viện Sau Đại học đã hết lòng tham gia giảng dạy chương trình cao học Quản trị kinh doanh khóa 2015B Những kiến thức quý báu tiếp thu được từ các thầy cô thực sự hữu ích cho công việc của tôi trong hiện tại cũng như tương lai

Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới Giáo viên hướng dẫn TS Nguyễn Bình Giang, người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và đồng hành cùng tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc sỹ này

Xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo, các cán bộ thẩm định giá và quý khách hàng của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV đã tạo điều kiện thuận lợi,

hỗ trợ và giúp đỡ tác giả trong việc thu thập các dữ liệu, thông tin phục vụ cho luận văn trong suốt thời gian qua

Xin trân trọng cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

PHẦN MỞ ĐẨU 1

CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 5

1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 5

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá máy móc thiết bị 5

1.1.2 Vai trò của thẩm định giá máy móc thiết bị 5

1.1.3 Mục đích của thẩm định giá máy móc thiết bị 6

1.1.4 Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị 7

1.1.5 Cơ sở giá trị của thẩm định giá máy móc thiết bị 9

1.2 NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 11

1.2.1.Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị 11

1.2.2.Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị 12

1.2.3 Chất lượng dịch vụ thẩm định giá 20

1.2.4 Giá dịch vụ thẩm định giá 21

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 22

1.3.1 Những nhân tố khách quan 22

1.3.2 Những nhân tố chủ quan 23

1.4 CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 26

1.4.1 Chấp hành các quy định của pháp luật về thẩm định giá 26

1.4.2.Tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 29

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 33

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỐ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 33

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 33

2.1.2 Đánh giá sơ bộ tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV 34

2.1.3 Bộ máy tổ chức và chức năng hoạt động 36

2.2 KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ CỦA CÔNG TY GIAI ĐOẠN 2011 - 2017 37

2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 40

2.3.1 Quy trình thẩm định giá tại công ty 40

2.3.2 Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV 48

2.3.3 Chất lượng dịch vụ thẩm định giá 51

2.3.4 Mức phí dịch vụ thẩm định giá 54

2.4 PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY 55

2.4.1 Các nhân tố khách quan 55

2.4.2 Các nhân tố chủ quan 59

2.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 68

2.5.1 Những điểm mạnh trong hoạt động thẩm định giá máy móc thiết bị của công ty 68

2.5.2 Những hạn chế tồn tại trong hoạt động thẩm định giá máy móc thiết bị tại công ty 70

2.5.3 Một số nguyên nhân tồn tại 71

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 74

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ PIV 75

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 75

3.3.1 Triển vọng ngành thẩm định giá ở Việt Nam 75

3.3.2 Định hướng phát triển chung 76

3.3.3 Định hướng phát triển Công ty 76

3.2 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC HẠN CHẾ TỒN TẠI 77

3.2.1 Thành lập bộ phận quản lý chất lượng để tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát nhằm hạn chế rủi ro, sai sót trong công tác thẩm định giá 77

3.2.2 Nâng cao trình độ nhân viên đội ngũ cán bộ thẩm định giá 78

3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về giá 81

3.2.4 Các giải phápkhác 83

3.3 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 83

3.3.1 Khuyến nghị với Bộ Tài chính 83

3.3.2 Trung tâm dữ liệu quốc gia về giá 84

3.3.3 Giải pháp cho vấn đề về công tác đào tạo 84

3.3.4.Công tác quản lý thị trường và các nguồn thông tin 85

3.3.5 Tăng cường hợp tác quốc tế về thẩm định giá 86

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 87

KẾT LUẬN CHUNG 88

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

PHỤ LỤC 01 90

PHỤ LỤC 02 92

PHỤ LỤC 03 94

PHỤ LỤC 04 101

PHỤ LỤC 05 103

DANH MỤC BẢNG BIỂU

TT Bảng Nội dung Trang

1 Bảng 2.1 Bảng tổng hợp kết quả thực hiện thẩm định giá từ

4 Bảng 2.4 Thực trạng công tác lưu trữ hồ sơ qua các năm 48

5 Bảng 2.5 Kết quả phân tích đánh giá của cán bộ thẩm định

9 Bảng 2.9 Tổng hợp đặc điểm đội ngũ cán bộ thẩm định giá

12 Bảng 2.12 Kết quả phân tích đánh giá của cán bộ thẩm định

13 Bảng 2.13 Kết quả phân tích đánh giá cơ sở vật chất kỹ thuật

14 Bảng 2.14 Kết quả phân tích đánh giá về tổ chức công tác

DANH MỤC HÌNH VẼ

TT Hình Nội dung Trang

1 Hình 1.1 Quy trình thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định

3 Hình 2.2 Doanh thu hoạt động thẩm định giá qua các năm 38

4 Hình 2.3 Số lƣợng doanh nghiệp thẩm định giá qua các năm 39

5 Hình 2.4 Biểu mẫu công văn đề nghị thẩm định giá của công ty 41

6 Hình 2.5 Quy trình thẩm định giá của công ty 45

9 Hình 2.7 Cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn 60

PHẦN MỞ ĐẨU

1 Sự cần thiết của đề tài

Nền kinh tế nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân Nhà nước vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất và máy móc, thiết bị chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước Trong trường hợp này, thẩm định giá máy móc, thiết bị có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách, và việc sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn Cùng với việc mua sắm tài sản mới thì với quá trình đổi mới doanh nghiệp Nhà nước của Nhà nước ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê… cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá Đồng thời, khoa học kỹ thuật phát triển nhanh, máy móc, thiết bị thay đổi nhanh chóng, đa dạng về kiểu mẫu, hình dáng, tiêu chuẩn kỹ thuật, về chức năng… với nguồn gốc xuất xứ khác nhau và do đó mức giá hình thành cũng khác nhau, dẫn tới nhu cầu thẩm định giá không chỉ lớn lên về số lượng

mà còn rất đa dạng Thẩm định giá là một trong những dịch vụ quan trọng được xem là công cụ hữu hiệu giúp đo lường giá trị của các tài sản trên thị trường, nhu cầu của các chủ thể kinh tế trong việc xác định giá trị tài sản hợp lý, khách quan ngày càng cao

Mặt khác, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn của Nhà nước đang dần đổi mới, hoàn thiện và kiểm soát chặt chẽ hơn, số lượng doanh nghiệp đăng ký hành nghề thẩm định giá ngày một gia tăng nhanh về số lượng, để giảm thiểu rủi ro, tăng tính cạnh tranh, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng trong quá trình thẩm định giá, công tác thẩm định giá cần một quy trình chặt tối ưu các phương pháp thẩm định Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV là một doanh nghiệp có chức năng thực hiện các dịch vụ thẩm định giá gồm thẩm định giá máy móc thiết bị, bất động sản, Tuy nhiên, công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị tại Công ty vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần phải giải quyết

Xuất phát từ thực tế này tác giả chọn đề tài: "Hoàn thiện công tác thẩm định

giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV" nhằm

giải quyết những hạn chế, tồn tại trong quy trình, phương pháp thẩm định giá và các vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong những năm qua đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến vấn

đề thẩm định giá máy móc thiết bị như đề tài “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam - Chi nhánh phía Bắc” do Nguyễn Hoàng Phương Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2014) Đề tài nghiên cứu khoa học cấp học viện (2014) tại Học viện Tài chính: “Hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá máy, thiết bị tại các công ty thẩm định giá Việt Nam” chủ nhiệm đề tài TS Phạm Văn Bình Hay khóa luận tốt nghiệp (2015) đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo nhằm mục đích cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam BIDV

- chi nhánh Tây Hà Nội” của tác giả Phạm Thị Khánh Vân các bài viết này chỉ đề cập đến một phần khía cạnh liên quan đến các phương pháp thẩm định giá đang được các công ty áp dụng trong công tác thẩm định giá máy móc thiết bị và phân tích ưu, nhược điểm của từng phương pháp áp dụng thẩm định giá máy móc thiết bị

từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện

Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV đã có một số đề tài nghiên cứu như: Luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế, Học viện Tài chính (2014) đề tài “Nâng cao hiệu quả hoạt động của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV” của tác giả Nguyễn Thúy Hà nghiên cứu những vấn đề về lý luận và thực trạng, hiệu quả hoạt động của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV trong giai đoạn

2011 - 2013 và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty Luận văn thạc sỹ Học viện Tài chính (2014), đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV” của tác giả Vũ Thị Kiều Nguyệt Nga hay đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty

cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV” luận văn thạc sỹ trường Đại học Bách Khoa

Hà Nội (2016) tuy nhiên đề tài mới chỉ hệ thống hoá các vấn đề cơ bản trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, các phương pháp thẩm định giá được áp dụng theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các văn bản pháp luật và đánh giá thực trạng việc áp dụng các phương pháp từ đó xác định những hạn chế, tồn tại trong công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV và đưa ra một số giải pháp mà chưa thực sự đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu đánh giá một cách toàn diện thực trạng các vấn đề quan đến hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêng

Với đề tài nghiên cứu này tác giả sẽ đi sâu vào đánh giá công tác trong hoạt động thẩm định giá máy móc thiết bị mà các tác giả trước đây chưa đề cập đến đồng thời phân tích các nhân tố ảnh hưởng để từ đó hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV theo hệ thống các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện hành

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu nhằm đề xuất các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV Nội dung cụ thể gồm:

- Hệ thống hoá các vấn đề cơ bản và các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản pháp luật

- Đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định giá máy móc thiết bị tại công ty, từ

đó xác định những hạn chế, tồn tại trong công tác thẩm định giá tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

Câu hỏi nghiên cứu:

Các phương pháp thẩm định giá máy móc, thiết bị đang được áp dụng tại các

tổ chức hoạt động thẩm định giá Việt Nam?

Những nhân tố nào ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá máy móc thiết bị của công ty?

Những hạn chế, tồn tại trong quy trình thẩm định giá máy móc, thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV là gì?

Áp dụng biện pháp nào nhằm khắc phục và giải quyết các hạn chế, tồn tại trong công tác thẩm định giá máy móc, thiết bị của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

Phạm vi nghiên cứu: số liệu tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV giai đoạn 2011 - 2017

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thống kê, mô tả nhằm tổng hợp và mô tả nguồn dữ liệu thứ cấp

có liên quan đến công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại công ty

Phương pháp điều tra khảo sát: Thực hiện khảo sát để thăm dò ý kiến khách hàng và nhân viên công ty phục vụ cho việc đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

Phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm lược khảo các cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu có liên quan đến thẩm định giá máy móc, thiết bị cũng như thực tiễn hoạt động thẩm định giá của công ty trong quá khứ để đưa ra kết luận và giải pháp hoàn thiện

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá máy móc thiết bị

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá máy móc thiết bị tại Công ty

cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá máy móc thiết bị của Công ty cổ phần Đầu tư và Thẩm định giá PIV

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 1.1 TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.1.1 Khái niệm thẩm định giá máy móc thiết bị

Hiện nay, thế giới có nhiều quan điểm đề cập đến khái niệm thẩm định giá trị máy móc thiết bị

Luật Giá số 11/2012/QH13, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012 quy định “Thẩm

định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”

David C.Ling và Wayne R.Archer (2005), “Thẩm định giá là việc ước tính giá trị theo thị trường hợp lý của một tài sản một cách khách quan dưới dạng văn bản, tại một thời điểm”

Từ điển Oxford (2003), “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Lim Lan Yuan - Singapore (2007), “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Như vậy, thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, yếu tố của thị trường

Tóm lại, thẩm định giá máy móc thiết bị là sự đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị máy móc thiết bị vào ngày thẩm định giá tại một thời điểm cụ thể cho một mục đích cụ thể và sử dụng một phương pháp phù hợp

1.1.2 Vai trò của thẩm định giá máy móc thiết bị

- Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua - bán, đầu

tư, cho vay, chi thuê tài sản Thẩm định giá máy móc thiết bị đưa ra mức giá máy móc thiết bị phù hợp với tác động cung cầu trên thị trường tại thời điểm thẩm định giá nhằm tư vấn cho người bán, mua, đầu tư hoặc bên cho vay, cho thuê, giúp các bên đánh giá mức giá trên có phù hợp với nhu cầu của mình để đưa ra quyết định nên mua, bán, đầu tư hay quyết định hạn mức cho vay phù hợp

- Định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto Trên thị trường người mua luôn mong mua giá thấp và người bán mong muốn bán giá cao Do đó, thẩm định giá sẽ là bên trung gian phân tích thị trường nhằm đưa ra mức giá cân bằng Tại mức giá cân bằng giữ cung và cầu, lợi ích xã hội (tổng lợi ích của người mua và người bán) cao nhất nhằm đạt tới hiệu quả Pareto

- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như trên toàn thế giới Trong điều kiện không có thẩm định giá việc thông tin bất cân xứng sẽ dẫn đến sai lệch về giá trị của máy móc thiết bị Tác động kéo theo của việc sai lệch này sẽ làm cho giá cả máy móc thiết bị không cân bằng cung cầu sẽ làm thị trường thiếu tính minh bạch

- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới Tài sản

đã qua thẩm định giá được xác định là minh bạch về giá trị Điều đó giúp cho doanh nghiệp đưa ra các chiến lược đúng đắn nhất cũng như đạt được sự tin tưởng từ đối tác vì sự minh bạch của tài sản, giúp doanh nghiệp dễ dàng kêu gọi đầu tư từ các nguồn vốn nước ngoài, tạo thuận lợi cho sự phát triển của doanh nghiệp nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế nói chung

1.1.3 Mục đích của thẩm định giá máy móc thiết bị

Thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định

sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau Do vậy, kết quả thẩm định giá

sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau, như:

- Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, cho thuê,… tài sản

- Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu

tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước,

dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…

- Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

- Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v

- Kết quả thẩm định giá được lấy làm căn cứ để tổ chức đấu giá công khai Luật giá số 11/2012/QH13, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012 quy định “Kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá”

1.1.4 Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị

Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

số 01, 02, 03 và 04, Bộ Tài chính ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014, quy định

11 nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá máy móc thiết bị như sau:

1.1.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối

đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

1.1.4.2 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

1.1.4.3 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.1.4.4 Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

1.1.4.5 Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá

1.1.4.6 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần

1.1.4.8 Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức

sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

1.1.4.9 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận

Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản

1.1.4.10 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.1.4.11 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

1.1.5 Cơ sở giá trị của thẩm định giá máy móc thiết bị

Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

số 01, 02, 03 và 04, Bộ Tài chính ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014 quy định

cơ sở cho thẩm định giá máy móc thiết bị như sau:

1.1.5.1 Cơ sở giá trị thị trường

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc Trong đó:

- Thời điểm, địa điểm thẩm định giá là thời gian, không gian cụ thể tương ứng với thời gian, không gian mà giá trị của tài sản thẩm định giá được xác định gắn với những yếu tố về cung cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường

- Người mua sẵn sàng mua là người mua có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

- Người bán sẵn sàng bán là người có tài sản hợp pháp và có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể có được trên thị trường

- Giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin là giao dịch giữa các bên không có mối quan hệ đặc biệt gây ảnh hưởng đến giá giao dịch của tài sản và các bên tham gia có đủ thời gian cần thiết để khảo sát, tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường tài sản sau quá trình tiếp thị tích hợp

- Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán

1.1.5.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh

tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt

và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trị khác, cụ thể:

a) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường

b) Giá trị đặc biệt là giá trị của tài sản có những đặc tính đặc biệt chỉ thu hút

sự quan tâm của những người mua đặc biệt hoặc người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt có thể được hình thành do vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý và các yếu tố đặc biệt khác của tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng và giá trị đặc biệt khác

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem

xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt, do

đó không liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, phải tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp, hoặc một tài sản khác không xét

đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,

hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

c) Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với nhà đầu tư theo những mục

tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Sự khác biệt giữa giá trị đầu tư và giá trị thị trường của một tài sản là động lực

để nhà đầu tư tham gia vào thị trường

d) Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

1.2 NỘI DUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 1.2.1 Quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị

Quy trình thẩm định giá là một khoa học thực hiện có tổ chức và logic được sắp xếp phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp nhà thẩm định giá có thể đưa ra một kết luận ước tính giá trị có thể tin tưởng được Đây là yếu tố trực tiếp tác động tới chất lượng thẩm định Khi tổ chức thẩm định phải có quy trình đầy đủ, khách quan là cơ sở đảm bảo chất lượng công tác thẩm định Thông tư 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07, Bộ Tài chính ban hành ngày 06 tháng 03 năm 2015 quy định quy trình thẩm định giá được quy định theo gồm sáu bước:

Hình 1.1 Quy trình thẩm định giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

(Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05)

Xác định tổng quát

về tài sản thẩm định

Lập kế hoạch thẩm định giá

Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Phân tích thông tin Xác định giá trị tài

sản cần thẩm định

giá Lập báo cáo, chứng

thư thẩm định giá

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá gồm các đặc điểm cơ

bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá; xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá; mục đích và thời điểm thẩm định giá; Kết hợp với đặc điểm thị trường tài sản để xác định cơ sở giá trị áp dụng là giá trị thị trường hay phi thị trường; Xác định các giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế chưa chắc chắn, ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công

việc, dữ liệu cần thiết cho công tác thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Các nguồn thông tin thu thập,

phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm thông tin do khách hàng cung cấp; Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; Thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản Thực hiện kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin

Bước 4 Phân tích thông tin, là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu

thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Căn cứ các cách tiếp cận

thẩm định giá, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp mới mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của dữ liệu, thông tin để áp dụng phương pháp thẩm định giá và phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi

cho khách hàng, các bên liên quan

1.2.2 Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị

Mỗi chủng loại tài sản có một đặc trưng nhất định, từ đó có thể lựa chọn phương pháp thẩm định giá cho phù hợp Khi dùng một phương pháp, một chỉ tiêu phải hiểu rõ phương pháp ấy có ưu, nhược điểm gì, có phù hợp để sử dụng hay không, việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá phải tuân thủ theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Khi sử dụng phương pháp hợp lý, khoa học kết hợp với kinh nghiệm và các nguồn thông tin đáng tin cậy giúp cán bộ thẩm định phân

tích, tính toán, đưa ra kết luận về giá trị tài sản một cách nhanh chóng, chính xác và tin cậy

1.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp/thị trường

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự mới được giao dịch trên thị trường Phương pháp này được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường Đây là phương pháp tiến hành phân tích các tài sản tương tự nhau và căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá để điều chỉnh tăng/giảm mức giá của tài sản so sánh, từ đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Các bước tiến hành:

Bước 1 Nghiên cứu thị trường: tìm kiếm và thu thập thông tin về những tài

sản được giao dịch trong thời gian gần có thể so sánh với tài sản cần thẩm định giá

về các mặt: đặc điểm kinh tế kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn, pháp lý, và các đặc điểm khác, ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định và các tài sản so sánh

Bước 2 Kiểm tra thông tin: thẩm định viên tiến hành kiểm tra thông tin về tài

sản thẩm định bằng việc khảo sát thực tế để xác nhận mức độ chính xác của thông tin.Tiếp theo, so sánh tài sản so sánh với tài sản thẩm định nhằm xem xét mức độ tương đồng để đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được

Bước 3 Lựa chọn tài sản so sánh phù hợp Trong các tài sản có thể so sánh tìm

được ở bước 2, lựa chọn ít nhất 3 tài sản tương đồng nhất với tài sản cần thẩm định

Bước 4 Phân tích các giá giao dịch, xác định những sự khác nhau (tốt hoặc

kém hơn) của mỗi tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩm định giá và điều chỉnh giá bán (có thể tăng hoặc giảm) của các tài sản này so với tài sản cần thẩm định

Bước 5 Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá giao dịch

của các tài sản so sánh sau khi đã điều chỉnh

Điều kiện áp dụng:

- Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định

- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,

- Chất lượng của thông tin cần phải có độ tin cậy cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: thông tin từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường, bản tin giá cả thị trường hàng ngày, từ các công ty chuyên doanh máy móc thiết bị Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu

- Thị trường không có sự biến động quá lớn: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt

- Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm, có hiểu biết về máy móc thiết

bị và kiến thức thực tế về thị trường, nắm bắt được tình hình thị trường cũng như các vấn đề khác mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa

ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận

Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó

dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin, kết quả phụ thuộc nhiều vào chất

lượng thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên nhiều máy móc thiết bị khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

- Khi so sánh giá bán phải gắn liền với những điều kiện thương mại của hợp đồng mua bán (nơi giao hàng, trách nhiệm vận chuyển, bốc xếp, bảo hành, thời gian bảo hành, thời hạn thanh toán, lắp đặt )

- Tính chính xác giảm khi thị trường có biến động, không ổn định

- Giá trị hao

mòn

Trong đó:

- Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm

cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá

- Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có khả năng lỗi thời, nhưng tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá

Chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm chi phí trực tiếp (vật liệu trực tiếp, nhân công, vận chuyển, thiết kế, bệ máy và chi phí gián tiếp (các khoản chi liên quan trong việc mua, lắp tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và các chi phí gián tiếp khác)

- Giá trị hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng, hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị tài sản mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị tài sản mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Việc ước tính chi phí sản xuất phải tuân thủ quy định của Nhà nước về hạch toán chi phí sản xuất, định mức kinh tế kỹ thuật về nguyên nhiên vật liệu, lao động

và phải dựa vào mặt bằng giá thị trường hiện hành đối với đơn giá vật tư

Lợi nhuận của nhà sản xuất được ước tính căn cứ vào lợi nhuận bình quân của ngành sản xuất máy móc, thiết bị cùng loại

Thuế các loại căn cứ vào quy định của Nhà nước vào thời điểm thẩm định giá Chi phí vận chuyển, lắp đặt, bảo hành, vận hành đưa tài sản vào sử dụng

Bước 3: Xác định giá trị hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy

- Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới

có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:

+ Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định

+ Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy móc, thiết bị cần thẩm định giá

- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá tài sản mới được chế tạo

- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác

Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị

trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Giá trị thị

trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại; Phải có dữ liệu từ thị trường; Việc ước tính chi phí tái tạo và khấu hao tích lũy khó thực hiện và tùy thuộc người thực hiện; Khấu hao mang tính chủ quan; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, am hiểu về nguyên lý hoạt động, đủ hiểu biết về kỹ thuật, cách thức chế tạo, nguyên vật liệu, sản xuất, chế tạo ra máy móc thiết bị đó, các vấn đề liên quan đến tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, tuổi đời còn lại của máy móc thiết bị Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra giá trị

thẩm định phù hợp Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực

1.2.2.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Các bước tiến hành theo phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Vốn hoá trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm Việc chuyển hoá này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi

loại tỷ suất vốn hoá thích hợp Vốn hoá trực tiếp dựa trên thu nhập ước tính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực tế (EGI), thu nhập hoạt động ròng (NOI), thu nhập từ vốn chủ sở hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

Tỷ suất vốn hoá thu nhập và hệ số nhân thu nhập phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được rút ra từ dữ liệu thị trường Điểm cơ bản là các tài sản sử dụng phải tương đồng về rủi ro, thu nhập, chi phí, đặc điểm vật chất và vị trí với tài sản thẩm định giá

Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp

Công thức:

V= I

R hoặc: V = I x GI

Trong đó: V : giá trị tài sản

I : thu nhập ròng trong một năm,

R: tỷ suất vốn hoá,

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Các bước tiến hành theo phương pháp dòng tiền chiết khấu:

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định của

thu nhập

Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của máy móc thiết bị

Đối với một thiết bị, thu nhập có thể có được từ việc cho các nhà đầu tư khác thuê, bán các sản phẩm được tạo ra từ thiết bị đó hoặc các khoản thu nhập tiềm năng khác

Trường hợp không xác định được thu nhập của tài sản cần định giá thì thu thập thông tin thông qua điều tra, khảo sát trên thị trường các tài sản tương tự, có tham khảo thu nhập trong quá khứ của tài sản thẩm định giá, xem xét tình hình cung

- cầu, triển vọng phát triển thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng tới dự báo thu nhập

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm Đây

là các những chi phí hàng năm cần thiết cho việc duy trì dòng thu nhập từ tài sản, bao gồm các chi phí phải trả dù có nhận được hay không nhận được thu nhập từ tài sản như: chi phí bán hàng, chi phí quản lý chung, chi phí bảo hiểm, chi phí hoạt động khác (sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp, …) nhưng chi phí này không bao gồm các khoản hoàn trả tiền vay (vốn và lãi), khấu hao, thuế thu nhập doanh nghiệp (nếu có)

Bước 3: Xác định thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí theo

công thức sau:

Thu nhập ròng bình

quân một năm =

Thu nhập bình quân một năm -

Chi phí bình quân một năm

Bước 4: Xác định tỷ suất vốn hóa thích hợp theo công thức sau:

R= M ×R m + (1-M) ×R e

Trong đó:

R: tỷ suất vốn hóa

M: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1-M): tỷ lệ % vốn chủ sở hữu trên tổng vốn đầu tư

Rm: hệ số vốn hóa tiền vay

Re: tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu

Hệ số Rm là tỷ lệ khoản thanh toán nợ hàng năm (bao gồm cả vốn và lãi) trên vốn vay gốc Hệ số vốn hóa tiền vay được tính bằng cách nhân khoản thanh toán mỗi kỳ (bao gồm cả gốc và lãi) với số kỳ phải thanh toán trong năm và chia cho tổng số tiền vay gốc

Hệ số Re là tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn chủ sở hữu, được tính bằng cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm cho tổng số vốn chủ sở hữu Cách xác định tỷ suất vốn hóa vốn chủ sở hữu thường được xác định thông qua khảo sát trên thị trường, phân tích thông tin của các tài sản so sánh

Bước 5: Xác định giá trị thị trường của máy móc thiết bị cần định giá theo công thức sau

Trường hợp dòng tiền không đều

n n

t

t t

r

V r

CF V

Vn : giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

n : thời gian nắm giữ tài sản,

r : tỷ suất chiết khấu

Trường hợp dòng tiền đều

n n

t

t

r

V r

Điều kiện áp dụng: Áp dụng đối với đánh giá phương án đầu tư máy móc thiết

bị

Ưu điểm:

- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà máy móc thiết bị mang lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nó là phương pháp đơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

Nhược điểm:

- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau

(ví dụ: tuổi kinh tế 5 năm và 10 năm không thể so sánh được với nhau)

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai Nếu không dự tính được thì hiệu quả của dự án trong thực tế có thể không đạt được như tính toán, dẫn đến hậu quả xấu với nhà đầu tư, không thu hồi được vốn như dự định

- Việc xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp do việc đầu tư tài sản là phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan

- Phương pháp này đỏi hỏi phải có đủ trình độ, khả năng thực hiện dự báo về thị trường nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, thị trường sản phẩm, biến động cả về giá cả, doanh thu của dự án tương đối chính xác, qua đó đưa ra đánh giá về hiệu quả hoạt động của dự án trong tương lai

1.2.3 Chất lượng dịch vụ thẩm định giá

- Kết quả tại báo cáo và chứng thư thẩm định giá là chính xác, có đủ độ tin cậy và được khách hàng hài lòng tin dùng, đưa ra quyết định hay không, sẽ thể hiện chất lượng dịch vụ mà đơn vị cung cấp Do đó, chất lượng dịch vụ thẩm định giá sẽ được phản ảnh trực tiếp thông qua các hồ sơ được triển khai thành công (hồ sơ không phải gia hạn chứng thư, tái thẩm định giá), tỷ lệ này càng cao chứng tỏ chất lượng thẩm định tốt và ngược lại, nếu tỷ lệ các hồ sơ công ty phải thực hiện tái thẩm định, điều chỉnh giá càng cao chứng tỏ chất lượng công tác thẩm định giá còn kém hiệu quả, công tác thẩm định chưa đánh giá đúng giá trị của máy móc thiết bị, doanh nghiệp chưa thực hiện được vai trò tư vấn thẩm định giá của mình

- Chất lượng dịch vụ thẩm định giá còn được thể hiện thông qua báo cáo và chứng thư thẩm định giá Đây là kết quả của quá trình thẩm định giá, là sản phẩm công ty thẩm định giá bàn giao cho khách hàng, là văn bản tổng hợp, tổng kết toàn

bộ kết quả cuối cùng của quá trình thẩm định giá máy móc thiết bị Bản báo cáo, chứng thư có chất lượng tốt phải đạt yêu cầu trình bày khoa học, đầy đủ, chính xác

và truyền tải được thông tin Giúp người đọc có thể nắm bắt được những thông tin

cơ bản nhất về đặc điểm kỹ thuật, về giá trị máy móc thiết bị, về thị trường và các yếu tố, điều kiện ràng buộc kèm theo của nó để có thể đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp lý

- Ngoài ra, chất lượng dịch vụ thẩm định giá còn thể hiện ở quá trình cung cấp dịch vụ (tiến trình thực hiện hay cung cấp tối đa các loại dịch vụ khách hàng có nhu cầu, )

Nếu nhà cung cấp dịch vụ đem đến cho khách hàng những sản phẩm có sự thỏa mãn nhu cầu của họ thì bước đầu đã làm hài lòng khách hàng

1.2.4 Giá dịch vụ thẩm định giá

Nghị định số 89/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá, Chính phủ ban hành ngày 06/8/2013 quy định trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải thực hiện công khai thông tin về giá hàng hóa, dịch

vụ gắn với thông số kinh tế - kỹ thuật cơ bản của hàng hóa, dịch vụ đó bằng hình thức niêm yết giá Biểu giá dịch vụ của doanh nghiệp thẩm định giá bằng hình thức dịch vụ trọn gói, tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản, theo dự án…Căn cứ để xác định giá dịch vụ thẩm định giá là nội dung, khối lượng, tính chất công việc và thời gian thực hiện thẩm định giá, chi phí kinh doanh thực tế hợp lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; Chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản

lý doanh nghiệp và các chi phí khác theo quy định của pháp luật; Chi phí mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc chi phí trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp; Lợi nhuận dự kiến (nếu có) đảm bảo giá dịch vụ thẩm định giá phù hợp mặt bằng giá dịch vụ thẩm định giá tương tự trên thị trường và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Giá dịch vụ là nhân tố có ảnh hưởng lớn, trực tiếp tới doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới việc ra quyết định sử dụng dịch vụ của khách hàng Nền kinh tế thị trường với các quy luật, bản chất vốn có của nó như quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị Giá được coi là yếu tố cơ bản phản ánh năng lực cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường Một doanh nghiệp được coi là có sức cạnh tranh và có thể đứng vững khi doanh nghiệp có thể đưa ra sản phẩm cùng loại với mức giá thấp hơn hoặc bằng nhưng đặc tính về chất lượng, dịch vụ ngang bằng hoặc cao hơn Người cung ứng luôn muốn cung cấp dịch vụ với giá cao còn người sử dụng dịch vụ thì muốn thuê với giá thấp Với mỗi người mức giá này là hợp lý nhưng với người khác thì lại không hợp lý Tuy nhiên, khi cung ứng sản phẩm, các doanh nghiệp đều phải tính toán giá cả sao cho hợp lý trên cơ sở đảm bảo mục tiêu kinh doanh để làm căn cứ ấn định mức giá cụ thể sản phẩm của mình

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ

1.3.1 Những nhân tố khách quan

Môi trường pháp lý

Đây là yếu tố quyết định đến thời gian thẩm định cũng như độ chính xác của công tác thẩm định

Hành lang pháp lý, cơ chế chính sách của Nhà nước, nhân tố này đóng vai trò

là khuôn khổ định hướng hoạt động của các chủ thể trong nền kinh tế Những khuyết điểm trong tính hợp lý, tính đồng bộ hay tính tiêu cực của các văn bản pháp

lý, chính sách quản lý của Nhà nước đều có thể gây khó khăn, tăng rủi ro đối với hoạt động thẩm định Với một quốc gia đang phát triển và còn nhiều bất cập trong pháp luật như Việt Nam thì môi trường pháp lý còn nhiều điểm yếu kém Các thủ tục pháp lý rườm rà, các luật định còn lỏng lẻo, tính minh bạch trong pháp lý còn thấp, vừa thực hiện vừa hoàn chỉnh Trong vài năm trở lại đây, pháp luật cũng được sửa đổi nhiều lần làm hệ thống pháp luật chặt chẽ hơn, tính thông thoáng cao hơn, tuy nhiên tính bất cập vẫn tồn tại nhiều và làm ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế nói chung cũng như công tác thẩm định giá nói riêng Những khiếm khuyết trong tính hợp lý đồng bộ và hiệu lực của các văn bản pháp lý của nhà nước đều tác động xấu đến chất lượng thẩm định và công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động thẩm định Cần xây dựng môi trường pháp lý chung và trong lĩnh vực thẩm định giá nói riêng ổn định và thống nhất, phát triển nghề thẩm định giá theo lộ trình phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế và xã hội, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia nền kinh tế

được giá trị vốn có thì trong quá trình thẩm định giá cũng như sử dụng kết quả thẩm định giá sẽ trở nên sai lệch Từ góc độ cơ bản nhất, giá trị và giá cả máy móc thiết

bị được tạo ra và duy trì bởi mối quan hệ yếu tố gắn liền với bất cứ hàng hóa hoặc dịch vụ nào, do tính hữu ích, sự khan hiếm, nhu cầu và sức mua

Sự phát triển của khoa học kỹ thuật

Sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật làm cho hao mòn vô hình của máy móc thiết bị ngày càng tăng cao và dẫn dến hai xu thế là giá cả máy móc thiết

bị thế hệ mới cao, thậm chí rất cao ở lần bán đầu tiên và giá cả máy móc thiết bị đã qua dụng ngày càng giảm

Khi khoa học kỹ thuật phát triển mạnh mẽ sẽ lôi cuốn theo sự tăng cung máy móc thiết bị, đặc biệt là máy móc thiết bị có hàm lượng chính xác cao, năng suất cao, tiết kiệm năng lượng, nguyên vật liệu

Nguồn nhân lực ngành thẩm định giá

Nguồn nhân lực có vai trò rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội nói chung và của các doanh nghiệp thẩm định giá nói riêng Mặc dù ngành thẩm định giá đang có những bước tiến nhanh chóng góp phần vào sự phát triển kinh tế -

xã hội Tuy nhiên, nguồn nhân lực ngành đang trở thành mối quan tâm hàng đầu do

sự thiếu hụt và còn nhiều tồn tại hạn chế Công tác đào tạo còn ít, trình độ chuyên môn của người lao động chưa cao, không cân đối và chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế Sự khan hiếm đội ngũ thẩm định viên về giá, trong bối cảnh cung không đủ cầu, khoảng cách khá xa so với nhu cầu nhân lực thực tế, gây thiếu hụt, khó khăn trong công tác tuyển dụng nhân sự, dẫn tới thực trạng hầu như nhân sự làm việc tại các doanh nghiệp thẩm định giá đa số là không đúng chuyên môn, chuyên ngành thẩm định giá hoặc chỉ qua các lớp bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn gây ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng hoạt động thẩm định giá

Đây là những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá máy móc thiết bị và các tổ định giá chỉ có thể khắc phục được một phần

1.3.2 Những nhân tố chủ quan

Nhân lực thẩm định giá

Trong quá trình thẩm định giá nói chung, thẩm định máy móc thiết bị nói riêng, cán bộ thẩm định luôn đóng vai trò quan trọng Họ chính là những người trực tiếp tiến hành hoạt động thẩm định giá trị tài sản Đây không phải là nghiệp vụ đơn giản, đòi hỏi cán bộ thẩm định không những phải có bằng cấp chuyên môn nghiệp

vụ được đào tạo, kiến thức sâu, mà phải là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong

lĩnh vực thẩm định giá, hiểu biết các vấn đề liên quan như thị trường, khoa học công nghệ, yếu tố cạnh tranh, đặc biệt phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá, phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, công bằng, đảm bảo bí mật, không gây mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác thẩm định tài sản phụ thuộc vào chất lượng của nhân tố con người Sự hiểu biết toàn bộ những kiến thức khoa học, kinh tế, xã hội mà người thẩm định có được thông qua đào tạo hay tự bồi dưỡng kiến thức mà có Kinh nghiệm, kỹ năng là những gì tích luỹ thông qua hoạt động thực tiễn, năng lực là khả năng nắm bắt, xử

lý công việc trên cơ sở các tri thức kiến thức đã được tích luỹ Tính kỷ luật cao, phẩm chất đạo đức tốt là điều kiện để đảm bảo cho chất lượng thẩm định Ngược lại, người thẩm định không có kỷ luật, đạo đức không tốt, thiếu tính trung thực có thể bóp méo thông tin, làm sai lệch kết quả thẩm định dẫn tới những rủi ro tiềm tàng cho doanh nghiệp và cho khách hàng thẩm định

Để đạt được chất lượng tốt trong thẩm định máy móc thiết bị, yêu cầu quan trọng đầu tiên đối với các cán bộ thẩm định là phải nắm vững chuyên môn nghề nghiệp, phải nắm vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nước quy định Muốn hoàn thiện tốt công tác thẩm máy móc thiết bị, trước hết bản thân trình độ kiến thức, năng lực, đạo đức của các cán bộ thẩm định phải được nâng cao Kinh nghiệm trong công tác giúp họ vững vàng trong quyết định mức giá hợp

lý Qua tiếp xúc với khách hàng, khảo sát thực tế để từ đó tìm cách xác định sự thật Qua trao đổi kinh nghiệm giữa những người làm công tác thẩm định có thể giúp họ tích luỹ thêm kinh nghiệm, hoàn chỉnh thêm kết quả thẩm định của mình

Hệ thống thông tin

Thông tin thu thập được là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định Kết quả thẩm định phụ thuộc vào chất lượng thông tin, muốn có một kết quả thẩm định chính xác cao thì phải có được các thông tin, số liệu đầy đủ, tin cậy trên nhiều góc độ khác nhau Để có được thông tin cần thiết cho cuộc thẩm định giá, thẩm định viên cần dựa vào các thông tin từ nhiều nguồn liên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hành sắp xếp thông tin, sử dụng các phương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theo nội dung của quy trình thẩm định Hai vấn đề cần quan tâm hiện nay là nguồn thông tin và chất lượng thông tin Thông tin có thể thu thập được từ các nguồn:

- Thông tin từ chính các khách hàng thẩm định giá Bất kỳ khách hàng nào khi

đề nghị thẩm định giá cũng phải có trách nhiệm liệt kê chi tiết các thông tin, hồ sơ

về tài sản thẩm định giá theo yêu cầu của đơn vị thẩm định giá Đó là đặc điểm kinh

tế kỹ thuật, model, công suất, nguồn gốc xuất xứ, trình trạng hao mòn hiện tại và những tài liệu, giấy tờ pháp lý cần thiết khác, nguồn thông tin này cần chính xác, khách quan và rất quan trọng, là cơ sở để thiết lập cuộc thẩm định giá

- Thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá do thẩm định viên, chuyên viên

tự thu thập Thông tin này được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau bằng cách tìm kiếm thông tin từ các chuyên gia kỹ thuật, chuyên gia bảo dưỡng, nhân viên điều hành máy hay từ các nhà cung cấp trên thị trường như hợp đồng, chứng từ mua bán, hóa đơn, phương tiện đại chúng, phiếu điều tra thực tế, trên các văn bản của các cơ quan nhà nước…đây là nguồn thông tin đáng tin cậy, đảm bảo nhưng cũng có nguồn khác như chào giá của doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, qua phỏng vấn điện thoại, trên internet, sàn giao dịch chưa được kiểm chứng, có những tài sản mới chỉ được chào bán mà chưa có giao dịch thành công hoặc đôi khi chỉ là tài sản mang tính chất tương đương, tương đồng

Sau khi đã thu thập được thông tin thì một vấn đề quan trọng được đặt ra đối với thẩm định viên là xử lý các thông tin đó như thế nào để tìm mức giá phù hợp trước khi sử dụng vừa tiết kiệm được thời gian lại vừa thu được kết quả cao; cần thực hiện các bước điều chỉnh dựa trên các điểm như năm sản xuất, đặc điểm kỹ thuật, nhà sản xuất, điều kiện thị trường thời điểm bán, điều kiện thanh toán, điều kiện khác Các thông tin thu thập phải kiểm chứng thận trọng bảo đảm thông tin chính xác, có thể sử dụng được trước khi đi vào phân tích tính toán Khi nắm chắc

về kỹ thuật của máy móc thiết bị, về khả năng biến động của thị trường thì cán bộ thẩm định sẽ có quyết định về giá đúng đắn Để làm được điều này thì phải thực hiện việc khảo sát, phân tích, đánh giá, xây dựng cơ sở dữ liệu, lưu trữ một cách thường xuyên và khoa học

Như vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ chính xác luôn luôn được đặt

ra như một nhu cầu cấp thiết đối với công tác thẩm định, thiết lập được một hệ thống thông tin như vậy sẽ trợ giúp cho doanh nghiệp rất nhiều trong việc nâng cao chất lượng thẩm định của công ty

Hệ thống cơ sở vật chất phục vụ thẩm định giá

Cùng với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của khoa học công nghệ, máy móc thiết bị thẩm định ngày càng phong phú, phức tạp, thông tin thị trường cũng đa dạng, phức tạp Thực tế đòi hỏi các phương tiện phục vụ công tác thẩm định máy móc thiết bị cần đầy đủ, hiện đại và các phần mềm chuyên dụng giúp công tác thẩm

định được diễn ra nhanh chóng, thuận lợi rút ngắn thời gian thực hiện hơn Chỉ với thời gian ngắn mà máy tính có thể xử lý khối lượng công việc khổng lồ đặc biệt với khả năng nối mạng thì việc truy cập tìm kiếm thông tin, không chỉ trong nước mà

có thể kiểm tra từ những nguồn cung ứng bên ngoài như hãng sản xuất, cung ứng trên toàn thế giới Với ứng dụng các phần mềm chuyên dụng giúp cán bộ thẩm định giá giải quyết những vấn đề tưởng chừng không thể làm được, từ đó chất lượng thẩm định giá càng được nâng cao

Tổ chức công tác thẩm định

Kết quả thẩm định sẽ phụ thuộc nhiều vào công tác tổ chức, quản lý, điều hành, sự phối hợp nhịp nhàng của cán bộ trong quá trình thẩm định và giữa các khâu trong một quy trình, tạo điều kiện để các bộ phận của bộ máy liên kết lại với nhau, hoạt động của các bộ phận ăn khớp nhau, tạo sự gắn kết giữa người lao động

và tổ chức trên cơ sở đảm bảo mục tiêu và các giá trị theo đuổi của tổ chức, sự tôn trọng và đảm bảo các giá trị, lợi ích cá nhân của người lao động qua đó sẽ khai thác một cách tối ưu nguồn nhân lực

Đây là cơ sở quan trọng của nâng cao năng suất lao động và hiệu quả của thực hiện công việc của người lao động đồng thời tạo lập môi trường làm việc hiệu quả trong tổ chức, trên cơ sở sự chia sẻ trách nhiệm, sự hợp tác chặt chẽ giữa các thành viên trong tổ chức Đảm bảo sự cân bằng, tin tưởng và gắn kết người lao động với

tổ chức nói chung và lãnh đạo tổ chức nói riêng, giúp người lao động thay đổi được nhận thức, thái độ và do đó có được những hành vi ứng xử phù hợp với mục tiêu và giá trị của tổ chức Công tác tổ chức được thực hiện một cách chặt chẽ, khoa học sẽ khai thác tối đa mọi nguồn lực phục vụ hoạt động thẩm định giá nhằm đạt được hiệu quả tốt nhất

1.4 CÁC YÊU CẦU ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

1.4.1 Chấp hành các quy định của pháp luật về thẩm định giá

Về điều kiện kinh doanh

Đối với lĩnh vực thẩm định giá, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện các công ty phải đảm bảo và duy trì đủ các điều kiện kinh doanh do pháp luật quy định Đây là điều kiện tiên quyết định sự tồn tại của một doanh nghiệp Cụ thể: + Có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật

+ Có ít nhất 03 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp, trong đó thẩm định viên về giá là chủ sở hữu nếu là Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, có 02 thành viên góp vốn đối với Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, có 02 thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh và 02 cổ đông sáng lập nếu là công ty cổ phần

+ Người đại diện theo pháp luật, Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc của công ty phải là thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp Trong quá trình hoạt động, có bất kỳ sự thay đổi thẩm định viên về giá, của doanh nghiệp thẩm định giá phải báo cáo về Cục quản lý giá Bộ Tài chính

Đối với quản lý thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp

Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế của các thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếu muốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt được một số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này:

- Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo, có Chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có chức năng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá cấp theo quy định của Bộ Tài chính đối với người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học trong nước hoặc nước ngoài về chuyên ngành vật giá, thẩm định giá, người đã có bằng tốt nghiệp đại học, sau đại học ngành kinh tế, kinh

tế - kỹ thuật, kỹ thuật, luật liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá và đã có bằng tốt nghiệp cao đẳng chuyên ngành thẩm định giá

- Có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp

- Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do nhà nước, hoặc các tổ chức nghề nghiệp quy định Phải có đạo đức nghề nghiệp đó là sự trung thực, công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng

- Tham gia khóa cập nhật kiến thức thẩm định giá hàng năm theo quy định

Về bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp

- Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp

Doanh nghiệp thẩm định giá phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để tạo nguồn chi trả bồi thường thiệt hại (nếu có) do doanh nghiệp thẩm định giá gây ra cho người sử dụng kết quả thẩm định giá Người sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng

thẩm định giá hoặc là bên thứ ba có liên quan do khách hàng thẩm định giá xác định

và được doanh nghiệp thẩm định giá thống nhất ghi trong hợp đồng thẩm định giá Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của tổ chức kinh doanh bảo hiểm, chi nhánh doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp với mức trích tối thiểu hàng năm là 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng), được hạch toán như trường hợp trích lập dự phòng phải trả và được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của pháp luật

Lưu trữ thẩm định giá theo Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Hồ sơ thẩm định giá phải được đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành Chứng thư thẩm định giá Căn cứ vào loại hình lưu trữ, hồ sơ thẩm định giá phải có đủ các thông tin, tài liệu cơ bản như sau:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ

- Những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng thẩm định giá

- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác của doanh nghiệp thẩm định giá được giao tham gia cuộc thẩm định giá tài sản

- Bản gốc hoặc sao y bản chính hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu thẩm định giá

- Thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giávà các tài sản so sánh (nếu có)

- Báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên môn (nếu có)

- Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn

- Biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên khảo sát thực tế Trong biên bản khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên những người tham gia khảo sát thực tế, kết quả thu được từ khảo sát thực tế, chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó; Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá

- Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan

- Bản gốc Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá và các phụ lục kèm theo

- Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử Doanh nghiệp thẩm định giá phải

có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn lưu trữ

1.4.2 Tuân thủ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Tuân thủ mẫu Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá: Mẫu Chứng thư thẩm định giá và Báo cáo kết quả thẩm định giá được quy định tại phụ lục số 03 và số 04 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ tài chính Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá là văn bản tổng kết toàn bộ và cuối cùng của quá trình thẩm định Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá có chất lượng tốt là phải đạt yêu cầu trình bày khoa học chính xác khách quan, sát với thực tế tài sản, giúp người đọc nắm bắt

được thông tin cơ bản nhất về tài sản cần thẩm định giá Cụ thể được nêu tại Phụ

lục số 01 và phụ lục số 02

Yêu cầu xác định tài sản cần thẩm định giá và cơ sở giá trị làm cơ sở thẩm định giá

- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá

có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá Đối với máy móc thiết bị các nội dung xác định phải bao gồm: tên máy móc thiết bị, công suất, đặc điểm thông số kỹ thuật, năm sản xuất, nguồn gốc xuất xứ, nhãn hiệu, tình trạng hao mòn,…

- Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết

- Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi cụ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá

- Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có) Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra

là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá

Về công tác khảo sát thẩm định hiện trạng tài sản, thông tin thu thập phục vụ công tác thẩm định giá, và công tác phân tích thông tin

Thẩm định viên phải khảo sát thực tế và thu thập thông tin Công tác thu thập thông tin phải đảm bảo các nội dung:

- Nguồn thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định giá do khách hàng cung cấp; Thông tin từ kết quả khảo sát thực tế từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch), thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước

có thẩm quyền; Thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ

sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh

tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản

- Thực hiện kiểm chứng thông tin: Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh) Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn

- Xác định rõ thời điểm cần thu thập thông tin

Đối với máy móc, thiết bị, khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có) Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác) Các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có) Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có)