Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới ngã năm sân bay cát bi tp hải phòng

Để đánh giá hiệu quả của các dự án đầu t- nói chung và các dự án đầu t- xây dựng khu đô thị nói riêng thì một trong những công việc quan trọng là chúng ta cần phải tiến hành phân tích, đ

bộ giáo dục và đào tạo

Tr-ờng đại học bách khoa hà nội

bộ giáo dục và đào tạo

Tr-ờng đại học bách khoa hà nội

Trang

Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t-……… 4

Ch-ơng 2: Đặc điểm của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn

phòng và nhà ở tại khu đô thị mới - Cát Bi - TP Hải Phòng

30

2.1- Thực trạng đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới ở một số tỉnh và thành

phố trong n-ớc………

30

2.2- Giới thiệu về dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM - văn phòng và nhà ở tại

khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi…………

35

phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi- TP Hải

Phòng.

51

3.2- Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án xây dựng tổ hợp DVTM-văn

phòng và nhà ở tại Khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng

62

3.3- Phân tích hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà

ở tại Khu đô thị mới - Cát Bi - TP Hải Phòng có tính đến rủi ro

85

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

Tài liệu tham khảo

1 PGS.TS Nguyễn Minh Duệ (2003) - Bài giảng Phân tích và quản lý dự án

đầu t-

2 TS Đặng Minh Trang (2002), Tính toán dự án đầu t- - NXB Thống kê

3 TS Đặng Minh Trang (2001), Quản trị dự án đầu t- (H-ớng dẫn bài tập) -

7 Quyết định số 654/QĐ - UB ngày 31/03/2003 - UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quy định, quản lý quy hoạch, cơ chế chính sách -u đãi đầu t- xây dựng phát triển các công trình thuộc dự án đầu t- phát triển hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi

8 Ban quản lý khu đô thị mới Ngã Năm Sân bay Cát Bi thành phố Hải Phòng

- Tài liệu l-u trữ

9 Một số vấn đề về quy hoạch phát triển các khu đô thị mởi ở Việt Nam (báo cáo tổng hợp) - Vụ QLKT Bộ Xây dựng 1997

10 Một số vấn đề quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới ở Việt Nam -

Vụ quản lý kiến trúc quy hoạch - Hà Nội 1998 - 1999

11 Luật doanh nghiệp Ban hành Chính phủ phê duyệt, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

12 Quy chế quản lý đầu t- và xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ - CP ban hành ngày 08/07/1999 Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ban hành ngày 30/01/2003

PhÇn phô lôc

Phần mở đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Trong xu thế mở cửa và hội nhập, nền kinh tế Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ và bền vững Đời sống vật chất và tinh thần của mọi tầng lớp nhân dân đang đ-ợc cải thiện và nâng cao rõ rệt

Thực hiện đ-ờng lối đổi mới của Đảng và Nhà n-ớc Việt Nam, các ngành kinh

tế đều đạt mức tăng tr-ởng cao, các cơ sở sản xuất công nghiệp, th-ơng mại, du lịch

- dịch vụ…đ-ợc mở rộng và phát triển mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn trong cả n-ớc Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các ngành nghề sản xuất kinh doanh, thì

sự tăng tr-ởng của nền kinh tế cũng kéo theo sự gia tăng về nhu cầu phát triển đô thị

ở các vùng, miền, địa ph-ơng trong cả n-ớc đặc biệt là ở các thành phố lớn, trong đó

có thành phố Hải Phòng

Bên cạnh định h-ớng chiến l-ợc về quy hoạch phát triển các đô thị của quốc gia và từng thành phố thì sự thay đổi theo h-ớng đa dạng hoá các thành phần kinh tế cũng nh- lực l-ợng lao động, gắn liền với nếp sống và sinh hoạt theo kiểu đô thị của ng-ời dân đã làm cho nhu cầu phát triển thêm các khu đô thị thực sự là một vấn đề mang tính tất yếu trong sự vận động đi lên về kinh tế xã hội nói chung nhằm đáp ứng nhu cầu các mặt của đời sống xã hội Bên cạnh đó là sự quá tải, xuống cấp của các khu đô thị cũ và sự gia tăng dân số đô thị cũng nh- nhu cầu của ng-ời dân về việc nâng cao điều kiện sống, trong đó có nhu cầu về nhà ở do mức thu nhập ngày càng

đ-ợc cải thiện, điều đó càng khẳng định tầm quan trọng mang tính chiến l-ợc của lĩnh vực đầu t- này

Tuy nhiên, sự thành công của lĩnh vực đầu t- xây dựng và phát triển các khu

đô thị mới ngày nay lại phụ thụôc rất nhiều vào tính khả thi của từng dự án Nếu các

dự án này không đảm bảo tính hiệu quả thì nó sẽ không những không đem lại cho thành phố sự thay đổi tích cực mà ng-ợc lại còn làm ảnh h-ởng đến trực tiếp đến nhà

đầu t-, ảnh h-ởng trực tiếp đến quy hoạch phát triển đô thị của thành phố

Để đánh giá hiệu quả của các dự án đầu t- nói chung và các dự án đầu t- xây dựng khu đô thị nói riêng thì một trong những công việc quan trọng là chúng ta cần phải tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đó Xuất phát từ nhận thức về tầm quan trọng của việc phân tích, đánh giá hiệu quả của dự án đầu t-, nên tôi

đã chọn đề tài: " Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại (DVTM)-văn phòng và nhà ở - Tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát

Bi - Thành phố Hải Phòng"

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:

Mục đích của đề tài là tập trung nghiên cứu một số cơ sở lý luận về đầu t- và dự

án đầu t- áp dụng những vấn đề lý luận và ph-ơng pháp luận trong qúa trình nghiên cứu để phân tích đánh giá hiệu quả của dự án đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới

từ đó trình bày các ph-ơng pháp cụ thể để phân tích đầy đủ hiệu quả kinh tế của dự án

đầu t- xây dựng tổ hợp TMDV tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng

3 Đối t-ợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài:

Đối t-ợng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu tổng quát những vấn đề về hiệu quả của dự án đầu t- và đi sâu phân tích các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả dự án đầu t- của nhà đầu t- để từ đó đ-a ra những nhận định về tính khả thi của dự án trong t-ơng lai

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở của Công ty TNHH Thuỳ D-ơng tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - Thành phố Hải Phòng

4 Ph-ơng pháp nghiên cứu:

Luận văn sử dụng ph-ơng pháp duy vật biện chứng làm nền tảng, đồng thời kết hợp với việc sử dụng các ph-ơng pháp phân tích, so sánh và điều tra thực tế để giải quyết các vấn đề đặt ra trong quá trình nghiên cứu

Ba là: Phân tích và đánh giá hiệu quả của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở của Công ty TNHH Thuỳ D-ơng tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng

6 Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn đ-ợc chia thành 3 ch-ơng:

Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t-

Ch-ơng 2: Đặc điểm của dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn

phòng và nhà ở tại khu đô thị mới - Cát Bi - TP Hải Phòng

Ch-ơng 3: Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án đầu t- áp dụng với dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi- TP Hải Phòng

Để có đ-ợc những kết quả và những b-ớc nghiên cứu đúng đắn bản thân tôi rất may mắn nhận đ-ợc sự h-ớng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Minh Duệ, sự giúp đỡ của lãnh đạo Ban quản lý dự án khu đô thị mới Ngã Năm Sân bay Cát Bi -

TP Hải Phòng và nhà đầu t- Công ty TNHH Thuỳ D-ơng đã giúp tôi hoàn thành bản luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn !

Ch-ơng I:

Cơ sở lý thuyết và các phân tích kinh tế dự án đầu t-

1.1- Khái niệm chung về đầu t- và dự án đầu t-

1.1.1- Khái niệm về đầu t-

Đầu t- là một trong những hoạt động tất yếu khách quan không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh doanh của xã hội phát triển hiện nay Trong kinh doanh, đầu t- đóng một vai trò hết sức quan trọng Có thể nói không có một doanh nghiệp nào lại không có những dự án đầu t- hấp dẫn, một cơ hội kinh doanh đầy triển vọng trong suốt quá trình hoạt động của mình Với nhịp độ phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ hiện đại nh- hiện nay thì các dự án đầu t- ngày càng nhiều và hiệu quả đầu t- đạt ngày càng cao Vậy để đạt đ-ợc hiệu quả đầu t- ta phải hiểu một cách sâu sắc những vấn đề liên quan đến đầu t- và dự án đầu t- Hiện nay có nhiều cách hiểu về đầu t- và dự án đầu t-, theo mục tiêu của việc tiếp cận, có thể hiểu đầu t- nh- sau: Đầu t- là hoạt động sử dụng các tài nguyên trong một thời gian t-ơng đối dài nhằm thu lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội

Nếu đầu t- vào nhà x-ởng, máy móc, vật t- thì đ-ợc gọi là đầu t- các đối t-ợng vật chất Nếu để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay lấy lãi thì gọi đó là

đầu t- tài chính ở đây những tài sản đầu t- này có thể sinh lợi dần hoặc thoả mãn dần một nhu cầu nhất định nào đó cho ng-ời bỏ vốn cũng nh- toàn xã hội ở một thời gian nhất định trong t-ơng lai Hoặc cũng có một vài cách hiểu nữa về đầu t- nh- sau: Đầu t- đó là sử dụng vốn nhằm tạo nên các dự trữ và tiềm năng về tài sản

để sinh lợi dần theo thời gian trong t-ơng lai ở đây có thể hiểu danh từ dự trữ nh- sau: Ví dụ, một nhà máy công nghiệp đ-ợc xây dựng lên không phải là để sử dụng hết ngay một lúc mà phải khai thác và vận hành nó trong nhiều năm, phần ch-a sử dụng hết của nó có thể coi nh- một dự trữ hay một tiềm năng

Và theo cách hiểu khác đầu t- là sử dụng các khoản tiền tích luỹ đ-ợc của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh hàng hoá và dịch vụ, từ tiền tiết kiệm của dân c- vào việc tái sản xuất của xã hội nhằm tạo ra các tiềm lực lớn hơn về mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội

Trong đó:

- Tài nguyên: gồm vốn, vật t-, lao động, tài nguyên thiên nhiên (Trong một thời gian t-ơng đối dài thì tài nguyên là cái hữu hạn, quý giá phải sử dụng có hiệu quả)

- Thời gian xây dựng t-ơng đối dài: Xây dựng một nhà máy, cầu cống, đ-ờng xá…cần một khoảng thời gian từ 2 năm trở lên Có dự án thực hiện trong thời gian nhiều năm, tuỳ thuộc vào qui mô của dự án Thời gian thực hiện khai thác dự án

ng-ời ta gọi là tuổi thọ của dự án

- Tuổi thọ của dự án : Tính từ khi dự án đi vào khai thác đến khi kết thúc dự

án; các dự án khác nhau thì có tuổi thọ khác nhau; khi một trong ba tuổi thọ d-ới

+ Tuổi thọ về mặt sản phẩm : Tính từ khi ra đời sản phẩm cho đến khi thị tr-ờng không chấp nhận

- Thu đ-ợc lợi nhuận và lợi ích xã hội:

Về lợi nhuận (trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh) : Mục tiêu là cực tiểu chi phí và cực đại lợi nhuận Có thể nói cực đại hoá lợi nhuận là mục tiêu quan trọng

và có tính phổ biến nhất đối với các nhà kinh doanh Tuy nhiên, khi sử dụng mục tiêu này đòi hỏi phải đảm bảo tính chắc chắn của các chỉ tiêu lợi nhuận thu đ-ợc theo dự kiến của dự án đầu t- qua các năm Yêu cầu này trong thực tế gặp rất nhiều khó khăn khi thực hiện vì tình hình thị tr-ờng luôn luôn biến động và việc

dự báo chính xác lợi nhuận cho hàng chục năm sau là rất khó

Ngoài ra, đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh còn có những mục tiêu quan trọng khác nh-: Cực đại hoá khối l-ợng hàng hoá bán ra trên thị tr-ờng (nếu lợi nhuận cho một đơn vị sản phẩm có thể thấp nh-ng khối l-ợng sản phẩm bán ra thị tr-ờng nhiều thì tổng lợi nhuận sẽ lớn); Duy trì sự tồn tại và an toàn của doanh nghiệp ( trong tr-ờng hợp này các nhà kinh doanh chủ tr-ơng đạt đ-ợc một mức

độ thoả mãn nào đó của doanh nghiệp về lợi nhuận, nh-ng đảm bảo đ-ợc sự tồn tại lâu dài và an toàn cho doanh nghiệp còn hơn là chạy theo lợi nhuận cực đại nh-ng

có nhiều nguy cơ rủi ro và phá sản Quan điểm này chúng ta có thể vận dụng để phân tích và quyết định một dự án đầu t-); Đầu t- để nâng cao chất l-ợng sản phẩm và uy tín đối với khách hàng và khả năng cạnh tranh để chiếm lĩnh thị tr-ờng nhiều hơn, nhất là trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và thế giới; Đầu t- theo chiều sâu để đổi mới công nghệ, đón đầu nhu cầu mới sẽ xuất hiện trên thị tr-ờng, tăng khả năng độc quyền của doanh nghiệp; Đầu t- để liên doanh với n-ớc ngoài, tranh thủ công nghệ mới, mở rộng thị tr-ờng xuất khẩu; Đầu t- để cải thiện

điều kiện lao động của doanh nghiệp, đảm bảo yêu cầu bảo vệ môi tr-ờng theo yêu cầu của doanh nghiệp

Về lợi ích kinh tế xã hội (đối với chủ đầu t- là Nhà n-ớc): Mục tiêu là đầu t- cơ sở hạ tầng công cộng dài hạn, mục tiêu văn hoá, xã hội dài hạn Ví dụ, đầu t- xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng văn hoá và xã hội, các công trình thuộc lĩnh vực giáo dục và đào tạo, thể thao, nghệ thuật… Đảm bảo sự phát triển kinh tế, kỹ thuật chung dài hạn của đất n-ớc Ví dụ, đầu t- cho các công trình phục vụ nghiên

cứu khoa học và công nghệ có tính chiến l-ợc, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và kinh tế quan trọng, các công trình công nghiệp trọng điểm có tác dụng

đòn bẩy đối với nền kinh tế quốc dân Đảm bảo yêu cầu về quốc phòng và an ninh quốc gia, bảo đảm các yêu cầuvề bảo vệ môi tr-ờng, bảo vệ tài nguyên của đất n-ớc Đảm bảo vị trí kinh tế của đất n-ớc trên tr-ờng quốc tế, đầu t- vào các lĩnh vực vốn lớn mà các doanh nghiệp t- nhân không có khả năng đáp ứng nhu cầu của vốn, độ rủi ro cao mà các lĩnh vực này không thể thiếu đối với sự phát triển chung của đất n-ớc và rất cần thiết cho đời sống con ng-ời

1.1.2-Phân loại đầu t-

1.1.2.1- Phân loại theo mục đích và tính chất đầu t-, có 3 loại hình đầu t-:

- Đầu t- mới: Chủ đầu t- bỏ vốn để xây dựng mới hoàn toàn nhằm mục tiêu sản xuất kinh doanh hàng hoá, dịch vụ để thu lợi nhuận

- Đầu t- mở rộng: Chủ đầu t- bỏ vốn mở rộng sản xuất, quy mô của doanh nghiệp Đầu t- để đẩy mạnh tiêu thụ những sản phẩm hiện có trong những thị tr-ờng đang đ-ợc kiểm soát, dự án đầu t- nhằm thâm nhập thị tr-ờng mới, tạo ra sản phẩm , hay dự án cải tạo thị tr-ờng hiện có (sử dụng vốn từ quỹ đầu t- phát triển )

- Đầu t- thay thế: Chủ đầu t- dùng vốn để thay thế những thiết bị cũ, h- hỏng (nguồn từ quỹ khấu hao)

1.1.2.2- Phân loại theo cấp quản lý

Theo cấp quản lý thì có các loại dự án đầu t- thuộc nhóm A, B, C phân loại này đ-ợc quy định rất cụ thể trong Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 và sửa đổi tại Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/01/2003 của Chính phủ Quy

định về mực vốn đầu t- và các cấp quyết định đầu t-

1.1.2.3- Phân loại theo tính chất sử dụng vốn:

- Đầu t- trực tiếp: là loại hình đầu t- mà ng-ời sử dụng vốn và ng-ời bỏ vốn

ra là chủ thể, trực tiếp theo dõi, quản lý quá trình vận hành của vốn đầu t- cho đến khi thu hồi vốn

- Đầu t- gián tiếp: là loại hình đầu t- mà ng-ời sử dụng khác với ng-ời bỏ vốn ra đầu t-

1.1.2.4- Phân loại đầu t- trong n-ớc và đầu t- n-ớc ngoài

- Đầu t- trong n-ớc: Chủ đầu t- là ng-ời ở n-ớc sở tại

- Đầu t- n-ớc ngoài: Chủ đầu t- là ng-ời n-ớc ngoài

- Đầu t- liên doanh giữa trong và ngoài n-ớc: Nhà n-ớc phân loại đầu t- và phân loại cho việc quản lý: BOT; BTO

1.1.3- Các giai đoạn đầu t-

Các giai đoạn hoạt động đầu t- là cả quá trình từ khâu chuẩn bị đầu t- đến thực hiện đầu t- và kết thúc đầu t-, có thể tóm tắt các giai đoạn đầu t- theo mô hình sau:

Mô hình các giai đoạn đầu t-

Chuẩn bị đầu t-

Chuẩn bị thực hiện đầu t-

Thực hiện đầu t-

Khai thác sử dụng

1.1.3.1- Giai đoạn chuẩn bị đầu t-

Nội dung công việc của giai đoạn chuẩn bị đầu t- gồm:

- Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t- và quy mô đầu t-

- Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị tr-ờng trong n-ớc và ngoài n-ớc để xác

định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung ứng thiết bị, vật t- cho sản xuất, xem xét khả năng về nguồn vốn đầu t- và lựa chọn hình thức đầu t-

- Tiến hành điều tra, khảo sát và chọn địa điểm

- Lập dự án, thẩm định và quyết định đầu t-

1.1.3.2- Giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu t-

Nội dung công việc của giai đoạn này gồm có:

- Khảo sát, thiết kế, lập dự toán và thẩm tra các hồ sơ

- Đặt mua thiết bị, vật t-, kỹ thuật, công nghệ

- Tổ chức đấu thầu, giao nhận thầu (tuỳ vào mức độ quan trọng của dự án - Th-ờng đấu thầu cho những dự án thuộc nhóm A)

- Giải phóng, bàn giao mặt bằng, địa điểm

- Chuẩn bị xây lắp

1.1.3.3- Giai đoạn thực hiện đầu t-

Nội dung công việc của giai đoạn thực hiện đầu t- gồm:

- Thi công các công trình chính, phụ

- Lắp đặt thiết bị chính, phụ

- Chạy thử và nghiệm thu, quyết toán vốn đầu t-

- Bàn giao đ-a vào khai thác, bảo hành

- Đào tạo cán bộ công nhân viên thực hiện dự án

1.1.3.4- Giai đoạn khai thác

Nội dung công việc của giai đoan khai thác sử dụng:

- Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình

- Vận hành công trình và h-ớng dẫn sử dụng công trình

- Bảo hành công trình

1.1.4- Khái niệm về dự án đầu t-

ở mỗi một thời kỳ, các công ty th-ờng có những cơ hội đầu t-, mỗi một cơ hội đầu t- nh- vây đ-ợc gọi là một dự án đầu t- hay đơn giản là một dự án Trong

đó chức năng đầu t- là chức năng ra các quyết định về các dự án đầu t- (lựa chọn hay loại bỏ) Muốn vậy công ty phải có những “phát hiện” cơ hội đầu tư, ước l-ợng những tổn thất và những lợi ích của các hiệu quả đầu t- không đánh giá

đ-ợc bằng tiền, phân tích và lựa chọn dự án theo một tiêu chuẩn nào đó phù hợp với mục tiêu cuả từng công ty, doanh nghiệp Vậy dự án đầu t- là gì? ở Việt nam, khái niệm về dự án đ-ợc quy định rất cụ thể và chi tiết trong văn bản pháp quy của Chính phủ Trong nghị định 52/1999/NĐ-CP đã chỉ rõ:

“ Dự án đầu t- là tập hợp các tài liệu thuyết trình những dự định trong

t-ơng lai với việc sử dụng nguồn tài nguyên một cách khoa học, có hệ thống Trên cơ sở đó, nhằm sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên để thu đ-ợc những lợi ích mong muốn”

Mục tiêu của dự án là mục tiêu tài chính của các nhà đầu t- bỏ vốn vào đầu t- dự án và mục tiêu kinh tế xã hội chung của toàn bộ nền kinh tế quốc dân

Đặc tr-ng của dự án đầu t- là có mục đích, mục tiêu rõ ràng; Có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn; Liên quan đến nhiều bên và có sự t-ơng tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án; Sản phẩm của

dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo (hiện đại, cải tiến và mới lạ); Dự án th-ờng trong trạng thái bất định và độ rủi ro cao vì vậy phải xem xét tính toán và lập dự án

tốt là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc

đầu t- đạt hiệu quả kinh tế xã hội mong muốn

1.1.5- Các loại nghiên cứu dự án đầu t-

- Theo Nghị định 52/NĐ-CP ngày 08/07/1999 thì nghiên cứu dự án đầu t- bao gồm:

* Nghiên cứu tiền khả thi

* Nghiên cứu khả thi

- Nghiên cứu tiền khả thi

Sau khi có cơ hội đầu t- chúng ta sẽ tiến hành nghiên cứu tiền khả thi, b-ớc nghiên cứu này chỉ lập đối với các dự án có tổng vốn đầu t- lớn - Nhóm A, hoặc những dự án có tính chất quan trọng, phức tạp về mặt kỹ thuật, thời gian thu hồi vốn đầu t- lâu, chịu ảnh h-ởng của nhiều yếu tố bất định Đây là b-ớc sàng lọc, lựa chọn các cơ hội đầu t- hoặc để khẳng định lại cơ hội đầu t- đã đ-ợc lựa chọn

có đảm bảo tính khả thi hay không Sở dĩ phải nghiên cứu tiền khả thi tr-ớc khi nghiên cứu khả thi bởi vì việc nghiên cứu khả thi rất tốn kém về công sức, tiền bạc cũng nh- trí tuệ và thời gian Thậm chí có những dự án sau khi nghiên cứu khả thi xong kết luận dự án không có hiệu quả phải loại bỏ thì mọi chi phí bỏ ra để nghiên cứu là vô ích Bên cạnh đó, nghiên cứu tiền khả thi còn giúp chúng ta tìm ra con

đ-ờng tối -u trong b-ớc tiếp theo của qúa trình nghiên cứu khả thi dự án đầu t-

Đối với những dự án đầu t- nhỏ, không quá phức tạp thì chúng ta có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi có những nội dung chủ yếu sau:

♣ Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu t-, các điều kiện thuận lợi và khó khăn Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, lao động, thị tr-ờng tiêu thụ, chính sách đầu t- của vùng lãnh thổ, ngành kinh doanh

♣ Dự kiến qui mô và lựa chọn hình thức đầu t-

♣ Chọn khu vực,địa điểm và nghiên cứu nhu cầu, diện tích sử dụng, giảm

đến mức tối đa những ảnh h-ởng về môi tr-ờng, xã hội và tái định c- (có phân tích

- Nghiên cứu khả thi

Đây là giai đoạn nghiên cứu cuối cùng để lựa chọn dự án tối -u hay bác bỏ

đầu t- dự án Trong nghiên cứu tiền khả thi thì chúng ta mới tính toán sơ bộ còn

đối với nghiên cứu khả thi thì ta phải chỉ rõ tính hiệu quả hay không hiệu quả của

dự án Mọi xem xét dự án phải đ-ợc đặt trong trạng thái luôn luôn biến động tức là phải đặt các tình thế có thể xảy ra các rủi ro tác động đến dự án và các biện pháp

để tránh những rủi ro cũng nh- đảm bảo hiệu quả của dự án

Nghiên cứu khả thi bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

► Các ph-ơng án địa điểm cụ thể (trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh h-ởng đến môi tr-ờng và xã hội)

ph-ơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi tr-ờng

vốn theo tiến độ Ph-ơng án hoàn trả vốn đầu t- (đối với dự án yêu cầu thu hồi vốn

đầu t-)

thời gian khởi công, thời hạn hoàn thành đ-a công trình vào khải thác sử dụng

Việc nghiên cứu khả thi dự án đầu t- là cơ sở cuối cùng của chủ đầu t- ra quyết định đầu t-, là căn cứ để các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, là tài sản

để huy động vốn từ các đối tác hay các tổ chức tín dụng

- Theo nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 về quản lý dự

án đầu t- xây dựng công trình:

Với các dự án quan trọng quốc gia phải lập Báo cáo đầu t- xây dựng công trình để trình Quốc hội thông qua chủ tr-ơng và cho phép đầu t- còn với các dự án xây dựng công trình khác, chủ đầu t- phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu t- và hiệu quả đầu t-, nội dung của dự án bao gồm hai phần:

* Phần thuyết minh

* Phần thiết kế cơ sở

- Phần thuyết minh của dự án:

Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm:

tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất, kinh doanh; địa điểm xây dựng, nhu cầu

sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào khác

trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn ph-ơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất

c- và ph-ơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; các ph-ơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc; ph-ơng

án khai thác dự án và sử dụng lao động; phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

yêu cầu về an ninh, quốc phòng

cấp vốn theo tiến độ; ph-ơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của

dự án

- Phần thiết kế cơ sở của dự án:

Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện đ-ợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu t- và triển khai các b-ớc thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ thiết kế cơ sở

Thuyết minh thiết kế cơ sở đ-ợc trình bày với các nội dung chủ yếu sau:

► Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác

động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đ-ợc áp dụng

công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng

điểm của công trình, giới thiệu tóm tắt ph-ơng án phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi tr-ờng và dự tính khối l-ợng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức

đầu t- và thời gian xây dựng công trình

Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu; bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích th-ớc và khối l-ợng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng; bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy nổ

1.2- các loại phân tích kinh tế dự án đầu1 t-

Để quyết định đầu t- một dự án phải tiến hành phân tích theo trình tự sau:

Sơ đồ 1: Các loại phân tích kinh tế dự án đầu t-

Qua sơ đồ trên ta thấy: Để phân tích một dự án đầu t- nhất thiết phải phân

tích ba vấn đề chính sau:

1.2.1- Phân tích kinh tế – kỹ thuật dự án đầu t-

Trong đầu t- nếu phân loại theo hình thức thì có đầu t- vào đối t-ợng vật chất và đầu t- tài chính Đầu t- đối t-ợng vật chất luôn gắn liền với một ph-ơng án

kỹ thuật nh- thiết bị và máy móc cho dây chuyền công nghệ, các giải pháp xây

Đề xuất các ph-ơng án kỹ thuật

Phân tích kinh tế – tài chính

dựng dự án đầu t- Vì vậy, việc phân tích và đánh giá dự án về mặt kinh tế kỹ thuật

là rất cần thiết Có rất nhiều ph-ơng pháp đánh giá các ph-ơng án về mặt kinh tế

kỹ thuật nh-ng trong khuôn khổ của đề tài chỉ đề cập đến những lợi ích đem lại từ việc phân tích kinh tế kỹ thuật của dự án đầu t- Phân tích kinh tế kỹ thuật là tiền

đề cho việc phân tích kinh tế tài chính các dự án đầu t- Những dự án không khả thi về mặt kỹ thuật phải đ-ợc loại bỏ để tránh những tổn thất trong quá trình thực hiện đầu t- và vận hành các kết quả đầu t- sau này Chẳng hạn việc nhập hàng loạt các dây chuyền sản xuất mía đ-ờng của Trung Quốc đã gây thiệt hại rất lớn cho kinh tế đất n-ớc bởi sự lạc hậu của công nghệ, t-ơng tự cung nh- ngành mía

đ-ờng đó là công nghệ sản xuất xi măng lò đứng gây rất nhiều lãng phí không đạt hiệu quả

Quyết định đúng đắn trong phân tích kỹ thuật là tìm ra những dự án khả thi

về mặt kỹ thuật, điều này cho phép một mặt tiết kiệm đ-ợc nguồn lực, mặt khác làm tăng thêm nguồn lực Ng-ợc lại, nếu chấp nhận dự án không khả thi do nghiên cứu ch-a kỹ hoặc coi nhẹ yếu tố kỹ thuật, hoặc bác bỏ dự án khả thi về mặt kỹ thuật do bảo thủ, do quá thận trọng thì hoặc là gây tổn thất nguồn lực hoặc bỏ lỡ cơ hội tăng nguồn lực

Phân tích kinh tế kỹ thuật và một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về từng khía cạnh kỹ thuật của từng dự án Chi phí nghiên cứu kinh tế kỹ thuật chiếm khoảng trên d-ới 80% tổng chi phí nghiên cứu khả thi và từ 1%-5% tổng chi phí đầu t- của dự án Trong mô hình phân tích kinh

tế kỹ thuật của các dự án đầu t- thuộc lĩnh vực công nghiệp bao gồm t-ơng đối

đầy đủ các vấn đề kỹ thuật cơ bản nh- đặc tính sản phẩm và công suất máy móc thiết bị, đặc tính và nhu cầu nguyên vật liệu, cơ sở hạ tầng, địa điểm xây dựng nhà máy, vấn đề xử lý n-ớc thải… Có thể nói tuỳ từng dự án cụ thể mà các vấn đề về

kỹ thuật đ-ợc chú trọng xem xét ở mức độ khác nhau trong nghiên cứu Dự án càng lớn các vấn đề kỹ thuật càng phức tạp, cần phải xem xét xử lý nhiều thông tin

Khi phân tích các vấn đề về kinh tế kỹ thuật dự án đầu t- điều quan trọng nhất là ta phải quan tâm đến nguồn cung cấp công nghệ kỹ thuật, ph-ơng thức

cung cấp công nghệ ( thuê, mua hay liên doanh liên kết với nhà cung cấp công

nghệ), quyền sở hữu công nghệ, trình độ phổ dụng của công nghệ và giá cả, ngoại

tệ…Bên cạnh đó, yếu tố rủi ro có thể xảy ra trong qúa trình sử dụng công nghệ

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các n-ớc nghèo bởi giới hạn thị tr-ờng của các loại công nghệ hiện đại đó đó ng-ời mua công nghệ luôn ở thế bị động trong việc mua phụ kiện và mua nguyên vật liệu đặc chủng… Đã có tr-ờng hợp phải ngừng sản xuất do phải phụ thuộc vào một số ng-ời cung cấp nguyên vật liệu hay

sự vận chuyển nguyên vật liệu từ những nơi xa đến Rất nhiều rủi ro từ công nghệ

kỹ thuật sản xuất nên kinh nghiệm rút ra là phải xem xét toàn diện các khía cạnh kinh tế kỹ thuật Nghiên cứu kỹ thị tr-ờng công nghệ, chủng loại, độ phổ dụng của công nghệ và nhất là chọn loại công nghệ có nhiều nguồn cung cấp nhằm tạo sự cạnh tranh trong cung cấp công nghệ, từ đó sẽ lựa chọn đ-ợc công nghệ tối -u và mua đ-ợc với giá cả hợp lý đồng thời tạo đ-ợc thế chủ động trong các hoạt động sau này

1.2.2- Phân tích kinh tế - tài chính dự án đầu t-

Phân tích kinh tế tài chính dự án đầu t- là một khâu quan trọng trong xem xét tính khả thi của dự án Dự án có khả thi về mặt kinh tế, kết hợp với sự phù hợp

về môi tr-ờng sinh thái, tính khả thi về mặt kỹ thuật thì mới là dự án tối -u Bởi vậy, phân tích kinh tế tài chính dự án là xác định hiệu quả về tài chính đối với doanh nghiệp, lợi nhuận mang lại cho chủ đầu t- Nếu nh- phân tích kinh tế xã hội thì đứng trên góc độ vĩ mô về lợi ích của toàn xã hội, của Nhà n-ớc thì phân tích

về kinh tế tài chính đứng trên góc độ vi mô của chủ đầu t- dự án xem xét về tính hiệu quả và lãi sinh ra từ dự án với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh

Việc tính toán tài chính đ-ợc tiến hành theo những nội dung và trình tự sau

đây:

+ Tổng số vốn đầu t- ban đầu cho dự án

+ Cơ cầu nguồn vốn: Vốn tự có, vốn đi vay, vốn góp khi có vốn vay thì quan tâm đến lãi suất đi vay và thời gian vay nh-: dài hạn, trung hạn và ngắn hạn + Khả năng đáp ứng vốn, điều này sẽ ảnh h-ởng đến quy mô của dự án Nếu khả năng đáp ứng vốn lớn thì quy mô lớn và ng-ợc lại

+ Tính toán các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu t-: NPV;B/C; IRR; Thời gian hoàn vốn cùng với phân tích độ nhạy và rủi ro của dự

1.2.3- Phân tích kinh tế – xã hội dự án đầu t-

Nếu nh- phát triển kinh tế tài chính xem xét dự án theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t- thì trái lại phân tích kinh tế xã hội lại đánh giá dự án xuất phát

từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội Việc phân tích kinh tế xã hội là rất cần thiết bởi vì:

- Trong nền kinh tế thị tr-ờng việc đầu t- là do bản thân nhu cầu của doanh nghiệp nh-ng không đ-ợc trái với những quy định của pháp luật và phù hợp với

đ-ờng lối phát triển kinh tế xã hội chung của đất n-ớc, mà ở đó lợi ích của doanh nghiệp và lợi ích của đất n-ớc đ-ợc kết hợp chặt chẽ với nhau Do vậy, yêu cầu là phải đ-ợc thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế xã hội

- Phân tích kinh tế xã hội đối với nhà đầu t- đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà n-ớc xét duyệt cấp phép đầu t-, các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận

dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa ph-ơng nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu t- thực hiện dự án

- Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế xã hội cũng là một căn

cứ quan trọng để họ chấp nhận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân

đạo, viện trợ cho các mục đích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi tr-ờng

- Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà n-ớc trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự

án này ở n-ớc ta hiện nay đang phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Chính vì vậy mà việc phân tích kinh tế xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Để thấy rõ đặc điểm của phân tích kinh tế tài chính và kinh tế xã hội ta có một số so sánh nh- sau:

Nếu phân tích kinh tế tài chính xem xét dự án theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu t- thì trái lại phân tích kinh tế xã hội lại đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân và toàn xã hội Chủ đầu t- xuất phát từ lợi ích trực tiếp của chính mình nh-ng phải nằm trong phạm vi pháp luật cho phép (nh- khuôn khổ của luật môi tr-ờng, luật đất đai, luật kinh doanh, luật đầu t-, danh mục các sản phẩm bị cấm.v v )

Lợi ích của quốc gia, xã hội và lợi ích của chủ đầu t- có mặt thống nhất thể hiện ở chỗ các dự án đầu t- một mặt đem lại lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp, nh-ng mặt khác cũng góp phần phát triển đất n-ớc (thông qua nộp thuế) Nh-ng hai lợi ích trên có thể mâu thuân nhau, nhất là theo giác độ bảo vệ môi tr-ờng

Về quan điểm tính toán lợi ích cũng khác nhau: phân tích kinh tế tài chính

đứng trên góc độ vi mô còn phân tích kinh tế xã hội đứng trên góc độ vĩ mô để xem xét vấn đề Phân tích tài chính lấy mục tiêu là tối đa hoá lợi nhuận kết hợp với

an toàn kinh doanh là chính, còn phân tích kinh tế xã hội lấy mục tiêu tối đa hoá lợi ích kinh tế xã hội là xuất phát điểm để xem xét vấn đề Khi tính toán các chỉ tiêu tĩnh và các chỉ tiêu động nh-: NPV, IRR, B/C và Thời gian hoàn vốn thì trong phân tích kinh tế xã hội ng-ời ta không dùng giá tài chính (giá thị tr-ờng) mà dùng cái gọi là giá kinh tế hay gia tham khảo (Rerence Price) hay giá ẩn hoặc giá quy chiếu (Shadow Price) Bên cạnh đó, ng-ời ta dùng chi phí hay giá thời cơ, đó

là giá trị của một cái gì đó mà xã hội phải từ bỏ khi phải chấp nhận một quyết

định nào đó của dự án đầu t- Còn trong phân tích tài chính ng-ời ta th-ờng dùng giá thị tr-ờng là chủ yếu Điều này sẽ thể hiện khi tính toán tài chính trong dự án xây dựng tổ hợp văn phòng và nhà ở cho thuê tại khu đô thị mới Cát Bi – Hải Phòng

Một ví dụ thể hiện sự trái ng-ợc nhau giữa chủ đầu t- và xã hội: Khi phân tích kinh tế tài chính thì thuế bị coi là một khoản chi phí với chủ đầu t-, nh-ng khi phân tích kinh tế xã hội nó đ-ợc coi là một khoản thu nhập đối với Nhà n-ớc Khoản trợ cấp của Nhà n-ớc đối với dự án đ-ợc coi là một khoản thu nhập còn đối với phân tích kinh tế xã hội là một khoản chi

Khi phân tích kinh tế xã hội của dự án còn thấy đ-ợc sự tác động của dự án

để phát triển các ngành kinh tế khác nh-: Dự án có thể làm xuất hiện những ngành sản xuất mới, cung cấp đầu vào dự án, các ngành sản xuất mới sử dụng sản phẩm

đầu ra của dự án Đồng thời, dự án góp phần cải thiện các chỉ tiêu nh- gia tăng khối l-ợng sản phẩm, tăng thêm lợi nhuận và mức đóng góp cho Nhà n-ớc, tận dụng công suất d- thừa hiện có

* Phân tích kinh tế xã hội dự án còn thấy đ-ợc sự góp phần phát triển kinh tế

địa ph-ơng thực hiện dự án: Xuất hiện các ngành nghề mới, góp phần phát triển các doanh nghiệp có ở địa ph-ơng, tăng c-ờng cơ sở hạ tầng kinh tế cho địa ph-ơng, giải quyết nạn thất nghiệp, cải thiện môi sinh, tăng c-ờng y tế và giáo dục…

Trên đây là những vấn đề liên quan đến phân tích kinh tế xã hội dự án đầu t-

Có thể nói trong phân tích này có những tiêu chuẩn có thể định l-ợng đ-ợc những cũng có những tiêu chuẩn phải dùng ph-ơng pháp định tính để xem xét các khía cạnh của các vấn đề liên quan đến dự án nh-: sự phù hợp của dự án đối với chiến l-ợc phát triển chung của địa ph-ơng, của đất n-ớc Sự góp phần vào phát triển các ngành mũi nhọn, những ngành kinh tế trọng điểm của cả n-ớc

1.3- Phân tích hiệu quả dự án đầu t- có tính đến rủi ro

Trong đầu t- ng-ời ta luôn luôn tính đến điều kiện rủi ro của các dự án: Rủi

ro là khả năng sai lệch xảy ra giữa giá trị thực tế và kỳ vọng kết quả, sai lệch càng lớn rủi ro càng nhiều Hay rủi ro còn có cách hiểu khác là toàn bộ các biến cố ngẫu nhiên tiêu cực tác động lên quá trình đầu t- làm thay đổi kết quả

đầu t- theo chiều h-ớng bất lợi

Rủi ro th-ờng là bất khả kháng và việc xảy ra rủi ro đều ảnh h-ởng không tốt tới các b-ớc tiếp theo của dự án Rủi ro th-ờng xảy ra trong các khâu nh-: Lập dự

án; thực hiện dự án; quản lý dự án Rủi ro th-ờng là do chất l-ợng các số liệu dự báo thị tr-ờng, dự báo tài chính kinh tế (nh- đơn giá, định mức, suất thu lợi đ-ợc dùng làm ng-ỡng hiệu quả) đ-ợc dùng để lập và phân tích dự án đầu t- Các rủi ro

về thị tr-ờng đầu vào và đầu ra làm cho dự án không đạt hiệu quả nh- mong muốn Các rủi ro về kinh tế vĩ mô nh-: thuế, tỷ giá hối đoái, lạm phát, sự thay đổi các chủ tr-ơng và chính sách kinh tế vĩ mô Nguy cơ hao mòn vô hình do tốc độ phát triển của khoa học công nghệ Tình hình cạnh tranh trên thị tr-ờng, các rủi ro do hội nhập kinh tế quốc tế và khu vực

Việc xem xét ảnh h-ởng của sự biến động trên thị tr-ờng ảnh h-ởng đến dự

án đầu t- chính là phân tích rủi ro dự án đầu t-

- Có rất nhiều loại rủi ro chung nh-: rủi ro về chính trị; rủi ro về chính sách của luật pháp; rủi ro về th-ơng mại; rủi ro về thông tin khi ra quyết định; rủi ro về công nghệ, tổ chức…

- Rủi ro bộ phận: rủi ro trong xây dựng; rủi ro trong vận hành; rủi ro về tài chính; rủi ro về doanh thu…

* Các ph-ơng pháp phân tích rủi ro dự án đầu t-

Có hai nhóm ph-ơng pháp đ-ợc sử dụng để phân tích rủi ro dự án đầu t- :

- Ph-ơng pháp tính toán gần đúng mức độ rủi ro

NPV = ∑ (Bt - Ct)* (1 + i)-t - C0

Trong đó: NPV là giá trị hiện tại thuần của dự án

Bt: Doanh thu tại năm t

Ct: Chi phí khai thác tại năm t

n : Tuổi thọ của dự án

i : Lãi suất

t=1

n

kiện rủi ro Nh- vậy, khi tính NPV trong tr-ờng hợp này là đã giảm đi một phần để

bù đắp khi có rủi ro xảy ra đối với dự án Đây là ph-ơng pháp tính gần đúng mức

độ rủi ro Vì các nhà đầu t- không tính đ-ợc một cách chính xác sẽ phải giảm đi bao nhiêu năm thì mới tránh đ-ợc rủi ro vì vậy nó là ph-ơng pháp tính gần đúng Nh-ng trên thực tế thì ph-ơng pháp rất ít đ-ợc sử dụng

1.3.1.2- Ph-ơng pháp giảm dòng lãi của dự án

Để bù đắp đ-ợc những rủi ro có thể xảy ra đối với dự án, ng-ời ta đ-a ra ph-ơng pháp làm giảm dòng lãi của dự án bằng cách nhân vào dòng lãi với một hệ

số αt < 1 rồi tính NPV khi phải nhân với hệ số αt đó

t t

số i’ ta được NPV’ tức là đã tính yếu tố rủi ro

1.3.2- Ph-ơng pháp phân tích độ nhạy

Quá trình phân tích độ nhạy dự án sẽ dựa trên ph-ơng án cơ sở với những giả thiết chắc chắn nhất, sau đó chúng ta thay đổi một biến trong khi vẫn giữ nguyên các biến khác nh- ph-ơng án cơ sở Từ những thay đổi này chúng ta đi đến nhận xét các kết quả đầu ra nào (NPV, IRR, B/C, Thv) thay đổi nhiều nhất khi thay đổi một biến

Chủ đầu t- chỉ cần xem xét sự thay đổi đó để có h-ớng điều chỉnh cho phù hợp tránh những lãng phí và cũng có biện pháp phòng tránh rủi ro khi dự án liên quan nhiều đến biến mà tác động lớn đến sự thay đổi của các kết quả Có các giả thiết th-ờng đ-ợc sử dụng để đánh giá độ nhạy của dự án đầu t- là: Tăng vốn đầu t-; giảm doanh thu do mức sản xuất và tiêu thụ không nh- dự kiến; tăng vốn đầu t- cùng với giảm doanh thu… Chúng ta có thể sử dụng phân tích độ nhạy để xem xét quyết định lựa chọn ph-ơng án tốt nhất trong các ph-ơng án xem xét lựa chọn Ph-ơng án tốt nhất là ph-ơng án ít nhạy cảm nhất so với các yếu tố thay đổi

t t

1.3.3- Ph-ơng pháp cây quyết định

Ph-ơng pháp này là dùng cách mô tả dự án d-ới dạng hình cây với các giá trị xác suất ở các đầu mút và đầu quyết định Cây quyết định chỉ ra các ph-ơng án lựa chọn với các giá trị xác suất xác định Cây quyết định bắt đầu từ trái sang phải với hình vuông là nút quyết định, hình tròn là biểu thị các tình huống bất định, qua mỗi đ-ờng đi của các tình huống đều tính đ-ợc giá trị NPV của các dự án t-ơng ứng với các xác suất

ý nghĩa của cây quyết định:

* Việc xây dựng cây quyết định cho chúng ta có một cách nhìn nhận rất logíc và khoa học về những tình huống có thể xảy ra của một dự án đầu t-

* Trình diễn đ-ợc tất cả các quyết định kết quả của tất cả các ph-ơng án một cách có hệ thống, nên áp dụng trong tính toán các dự án có tính đến rủi ro

* Biểu diễn đ-ợc tiến trình phân tích dự án

Nh-ng ng-ợc lại ph-ơng pháp cây quyết định cũng có một số nh-ợc điểm:

- Trong tr-ờng hợp bài toán nhiều thông số, nhiều tình huống, nhiều thời kỳ… biểu diễn trên cây quyết định sẽ rất phức tạp

- Ph-ơng pháp cây quyết định đã đ-a đ-ợc xác suất của các tình huống bất

định vào trong chỉ tiêu hiệu quả d-ới dạng kỳ vọng nh-ng nó không cho biết khoảng giao động của chỉ tiêu này Điều này sẽ đ-ợc khắc phục bằng ph-ơng pháp mô phỏng Monte Carlo

1.3.4- Ph-ơng pháp mô phỏng Monte Carlo

Ph-ơng pháp mô phỏng Monte Carlo đ-ợc dùng để xây dựng phân bố xác suất cho các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế của dự án đầu t- nh-: NPV, IRR, B/C … thông qua phân bố xác suất của các thống số đầu vào nh-: Chi phí đầu t- , chi phí vận hành, giá nguyên vật liệu, giá bán…trong đó có một số thông số đầu vào luôn luôn biến đổi do nhiều nguyên nhân Kết quả đầu ra của dự án tính đến giá trị hiện

tại thuần NPV, B/C, IRR, Thv Nh-ng vấn đề là chúng ta phải sử dụng ph-ơng pháp mô phỏng Monte Carlo để xác định phân bố xác suất của chỉ tiêu hiệu quả từ các thông số đầu vào

Nội dung của ph-ơng pháp mô phỏng Monte Carlo:

Mục đích của việc mô phỏng là xây dựng xác suất chỉ tiêu hiệu quả của dự

án NPV hoặc IRR dựa trên phân bố xác suất của các thông số đầu vào và xem xét mối t-ơng quan giữa các thông số ngẫu nhiên Bằng cách lấy ngẫu nhiên lần l-ợt từng giá trị phân bố xác suất của thông số đầu vào từ đó sẽ tạo nên đ-ợc sự phân

bố xác suất của chỉ tiêu NPV hay IRR Và khi lặp lại quá trình này nhiều lần sẽ xây dựng đ-ợc sơ đồ phân bố xác suất của các chỉ tiêu Ph-ơng pháp mô phỏng

đòi hỏi một khối l-ợng tính toán rất lớn và bằng sự hỗ trợ của phần mềm máy tính, phân tích rủi ro áp dụng mô phỏng Monte Carlo nh- Risk Maste, Risk Analysis, Crytal Ball…

Các b-ớc tiến hành mô phỏng

Khi xác định đ-ợc phân bố xác suất cho mỗi thông số đầu vào thì thực hiện mô phỏng theo các b-ớc sau:

* B-ớc 1: Lập các thông số bất định của dự án cùng với phân bố xác suất của

chúng Việc này có thể dựa vào các số liệu thống kê hoặc dựa vào kinh nghiệm chuyên gia, kiểm tra các biến độc lập

* B-ớc 2: Xây dựng bảng phân tích tài chính dự án, xác định các chỉ tiêu

hiệu quả tài chính của dự án đem lại cho chủ đầu t- Thiết lập mối quan hệ giữa các chỉ tiêu cần mô phỏng với bảng thông số rủi ro dự án

* B-ớc 3: Gắn cho các trị số của mỗi bảng thông số bất định các miền tự

nhiên, ngẫu nhiên bất kỳ Tiến hành thực hiện ph-ơng pháp mô phỏng Mote Carlo, việc này đ-ợc máy tính thực hiện và phép thử có thể tới hàng vạn lần

* B-ớc 4: Xác định phân bố xác suất của các chỉ tiêu hiệu quả dự án NPV,

IRR, B/C, Thv

* B-ớc 5: Tính toán đo l-ờng mức độ rủi ro của dự án (sử dụng các giá trị kỳ

vọng, độ lệch chuẩn cùng với hệ số độ lệch chuẩn t-ơng đối)

Ghi chú: Xác định các thông số đầu vào là vô cùng quan trọng cho việc phân

tích rủi ro dự án Đầu vào chính xác thì việc kết luận cũng chính xác, đây là quá trình xây dựng các đặc tính phân bố xác suất của các thông số đầu vào bất định

Tóm tắt ch-ơng 1

Ch-ơng 1 của luận văn đã trình bày về những vấn đề lý luận về đầu t- và

dự án đầu t-, đây là nội dung rất quan trọng giúp cho việc nghiên cứu dự án

đầu t- đ-ợc dễ dàng hơn và đ-ợc tuân theo một trình tự logíc

Khi nghiên cứu một dự án đầu t- chúng ta nghiên cứu đến các giai đoạn

dự án đầu t- và nội dung các công việc trong từng giai đoạn đó để thực hiện

đầu t- có hiệu quả Bên cạnh đó, để xem xét đầy đủ tính khả thi hay không khả thi của dự án chúng ta cần lần l-ợt nghiên cứu và phân tích các vấn đề liên quan nh-: Phân tích kinh tế kỹ thuật của dự án đầu t-; phân tích kinh tế tài chính của dự án đầu t- và phân tích kinh tế xã hội của dự án Kết quả của phân tích kinh tế kỹ thuật ta xác định đ-ợc ph-ơng án tối -u Từ ph-ơng án tối -u ta

đi phân tích kinh tế tài chính và kinh tế xã hội, nếu xét trên hai lĩnh vực này mà

dự án đều thoả mãn các yêu cầu về tài chính và xã hội thì dự án đ-ợc xem là khả thi đi đến quyết định đầu t-

Trong việc phân tích hiệu quả kinh tế dự án đầu t- tr-ớc tiên ta phải quan tâm đến giá trị theo thời gian của đồng tiền, quan tâm đến các tiêu chuẩn

đánh giá hiệu quả tài chính nh-: NPV, IRR, B/C, Thv để định l-ợng tính khả thi của dự án

Tr-ớc khi đi vào phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án đầu t- xây dựng này chúng ta cùng nghiên cứu ch-ơng 2 để tìm hiểu những đặc điểm chính của dự án đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới

2.1.1- Định nghĩa về khu đô thị mới:

Cho đến nay ở Việt Nam ch-a có môt khái niệm thống nhất về khu đô thị mới Theo một số quan điểm:

“Khu đô thị mới là khu phát triển tập trung theo dự án đầu t- xây dựng mới

và hoàn chỉnh các công trình kết cấu hạ tầng, nhà ở, có quy mô từ 10ha trở lên, có chức năng đ-ợc xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng, đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt”

Hay “ Khu đô thị mới là khu xây dựng mới, tập trung theo dự án đầu t- phát

triển hoàn chỉnh, đồng bộ, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác

để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh đ-ợc bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đ-ợc cơ quan Nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt”

Theo những quan điểm trên, các khu đô thị mới đ-ợc chia thành 4 loại:

2.1.2- Thực trạng đầu t- khu ở tại các khu đô thị mới ở một số tỉnh, thành trong cả n-ớc

Nhìn chung tình hình xây dựng các khu nhà ở tại các tỉnh và thành phố trong n-ớc chịu ảnh h-ởng của mô hình cấu trúc tiểu khu nhà ở rất phổ biến tại các n-ớc XHCN tr-ớc đây

Thời kỳ bao cấp (tr-ớc năm 1986) hầu hết các khu ở đ-ợc xây dựng theo dạng cấu trúc này

Quy mô đất đai tiểu khu nhà ở dao động trong khoảng 15  25 ha, quy mô dân số 8.000  15.000 ng-ời

Hệ thống nhà ở đ-ợc thiết kế theo kiểu nhà chung c-, có tầng cao phổ biến

là 5 tầng

Các nhóm nhà ở là đơn vị cơ sở của tiểu khu nhà ở, trung tâm của nhóm nhà

ở là công trình nhà trẻ với bán kính phục vụ khoảng 150  200m Hệ thống các công trình tiện ích và dịch vụ công cộng đ-ợc xác định theo tầng bậc

Tr-ờng học phổ thông là công trình công cộng cơ bản của tiêu khu nhà ở,

đ-ợc bố trí ở trung tâm tiểu khu kết hợp với các công trình thể dục thể thao và cây xanh, bán kính phục vụ 400  500 m

Công trình th-ơng nghiệp dịch vụ đ-ợc bố trí kết hợp với các công trình ở phía bên ngoài của tiểu khu, có bán kính phục vụ 500  800m

Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đ-ợc thiết kế đồng bộ, trong đó hệ thống giao thông đ-ợc tách biệt giao thông nội bộ tiểu khu nhà ở với giao thông chung của khu đô thị, có đ-ờng dẫn vào tong lô nhà, song các công trình phụ trợ nh- chỗ để

xe ít đ-ợc chú ý

Các khu nhà ở xây dựng sau thời điểm năm 1986, việc tổ chức các khu nhà

ở phát triển theo h-ớng đa dạng Các khu nhà ở mới có quy mô rất khác nhau tuỳ theo loại hình khu ở và khả năng đầu t-

Các khu nhà ở theo kiểu chia lô và nhà liền kề có tầng cao 3  5 tầng góp phần giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở và đáp ứng đ-ợc nhu cầu về sản xuất,

kinh doanh dịch vụ (sinh lợi) của ng-ời sử dụng, đồng thời, tạo đ-ợc hình ảnh nhà phố quen thuộc Song hệ thống các công trình tiện ích và dịch vụ công cộng nhất

là hệ thống cây xanh công viên trong loại hình khu nhà ở này là thấp, trong khi đó

tỷ lệ đất ở và mật độ xây dựng nhà ở lại quá cao, do đó, không đáp ứng đ-ợc đầy

đủ yêu cầu của ng-ời sử dụng về tiện nghi đối với khu ở

Các khu đô thị mới sử dụng các loại hình nhà ở đa dạng, từ nhà biệt thự 2 tầng đơn lẻ, nhà liền kế 4  5 tầng đến các nhà ở căn hộ 9  12 tầng

Các loại hình công trình công cộng cũng đ-ợc tổ chức đa dạng, linh hoạt,

đặc biệt là có kết hợp các công trình cấp khu vực Hệ thống kỹ thuật hạ tầng đô thị

đ-ợc tổ chức tốt Hệ thống cây xanh và không gian kiến trúc rất đ-ợc chú ý tạo dung để tạo ra hình ảnh mới của một đô thị hiện đại

2.1.3- Thực trạng đầu t- xây dựng tại các khu đô thị mới ở thành phố Hải Phòng

2.1.3.1- Tình hình xây dựng các khu ở tại thành phố Hải Phòng

Hải Phòng là thành phố có bề dày lịch sử phát triển trên 100 năm, là một đô thị hội tụ đủ các yếu tố truyền thống hình thành nh- các đô thị khác của Việt Nam

Từ khu phố cũ ban đầu bên sông Tam Bạc, Hải Phòng dần phát triển theo kiểu vành đai, các đ-ờng phố, khu phố dần đ-ợc xây dựng mở rộng ra vùng ven đô

kế cận

khoảng 571 ngàn ng-ời trong tổng dân số 1,72 triệu ng-ời Định h-ớng quy hoạch tổng thể không gian đô thị đến năm 2020 sẽ tập trung vào việc mở rộng đô thị của Hải Phòng ra các khu vực vành đai của thành phố

Tuy nhiên, việc xây dựng mở rộng đô thị Hải Phòng diễn ra chậm, ch-a có chuyển biến mang tính đột phá, ít có các công trình kiến trúc, các khu đô thị mới

có quy mô đủ lớn để tạo ra điểm nhấn làm thay đổi diện mạo thành phố

Trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, mặc dù nhu cầu ở luôn là một nhu cầu bức bách của thành phố nh-ng nhìn lại quá trình xây dựng và phát triển các khu nhà ở của Hải Phòng chỉ có thể kể tên một vài khu nhà ở đ-ợc xây dựng theo quy hoạch

từ những năm 1970, đó là các khu nhà ở Lam Sơn, khu Vạn Mỹ, khu Đồng Bún, khu Đổng Quốc Bình, khu Vật Cách…

Ngay trong thời gian 10 năm gần đây từ 1991 - 2001, tức là từ khi thực hiện

đổi mới cơ chế trong lĩnh vực nhà ở theo Pháp lệnh nhà ở, diện tích nhà ở xây

là do nhân dân tự đầu t- xây dựng (tới 80%) Mới chỉ có khoảng 100 dự án nhỏ với trên 300 căn hộ do các doanh nghiệp kinh doanh nhà xây dựng để bán (chiếm 20%)

Do quy hoạch chi tiết ch-a đi tr-ớc một b-ớc để làm cơ sở cho việc xây dựng các dự án phát triển nhà ở và h-ớng dẫn nhân dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch nên việc xây dựng của dân chủ yếu bằng hình thức tự phát, có chất l-ợng hạ tầng và kiến trúc không gian đô thị kém, tỷ lệ nhà đ-ợc xây dựng theo dự án cải tạo, chỉnh trang đồng bộ từng khu phố, tuyến phố hoặc các khu nhà ở tập thể thấp tầng còn thấp Ch-a hình thành các khu đô thị mới, khu nhà ở mới (trừ dự án

đ-ờng Văn Cao và một vài dự án nhà ở xây chen) để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở đồng bộ với hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị

2.1.3.2- Quy hoạch xây dựng đợt đầu 2005 tại thành phố Hải Phòng

Với mục tiêu phát triển là đẩy mạnh hơn nữa quá trình xây dựng Hải Phòng trở thành Thành phố cảng hiện đại; Đô thị loại 1, một đô thị trung tâm cấp quốc gia; cửa chính ra biển và là trung tâm công nghiệp, dịch vụ, thủy sản của miền Bắc Cùng với vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ hợp thành khu kinh tế có sức mạnh lan toả thúc đẩy sự phát triển chung, các ch-ơng trình và dự án đầu t- đến năm

2005 gồm có:

* Về đầu t- xây dựng kết cấu hạ tầng sản xuất

- Đầu t- xây dựng kết cấu hạ tầng sản xuất, phát triển các khu công nghiệp, các trung tâm thu hút lao động đảm bảo tăng tr-ởng kinh tế đô thị, tạo cơ sở chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo h-ớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Tăng thu ngân sách, tạo ra việc làm cho ng-ời lao động

- Đầu t- phát triển và hiện đại hoá kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị và xã hội, tạo môi tr-ờng thu hút đầu t-, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân

- Đầu t- cải thiện vệ sinh môi tr-ờng, giữ gìn giá trị văn hoá lịch sử, bảo vệ môi tr-ờng sinh thái, xây dựng đô thị xanh, sạch, đẹp

- Đầu t- nghiên cứu quy hoạch và xây dựng phát triển các đô thị vệ tinh, các thị trấn huyện lỵ, các thị t- và các điểm dân c- nông thôn nhằm mở rộng đô thị trung tâm và thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn

* Về đầu t- phát triển và hiện đại hoá kết cấu hạ tầng đô thị và xã hội

- Cải tạo, nâng cấp mạng l-ới kỹ thuật hạ tầng hiện có (giao thông, cấp thoát n-ớc, điện…) chống xuống cấp

- Đầu t- và phát triển thêm hệ thống giao thông vận tải hành khách công cộng đáp ứng cho nhu cầu sinh hoạt và làm việc của dân c- đô thị

- Triển khai việc nạo vét tuyến luồng tầu mới vào cảng Hải Phòng qua sông Lạch Huyện - kênh Cái Tráp - kênh Đình Vũ

- Nâng cấp tuyến đ-ờng 353 (Hải Phòng - Đồ Sơn) thành trục đ-ờng trung tâm Hoa ph-ợng (đặc tr-ng của thành phố cảng Hải Phòng )

- Xây dựng mới các tuyến đ-ờng: Ngã 5 - Sân bay Cát Bi, đ-ờng Hồ Sen - Cầu Rào 2, đ-ờng Văn Cao kéo dài, đ-ờng Lạch Tray - Hồ Sen - Cầu Rào 2,

đ-ờng Ngô Quyền

- Cải tạo, nâng cấp tuyến đ-ờng Quán Trữ - Camen - An Lão

- Triển khai dự án nâng cấp sân bay Cát Bi thành sân bay dân dụng quốc tế

- Nâng cấp và triển khai một số công trình cơ sở hạ tầng xã hội: Bệnh viện Việt Tiệp, sân vận động trung tâm Lạch Tray, trung tâm TDTT đ-ờng 353, xây dựng hoàn chỉnh dải công viên trung tâm từ cổng cảng tới đập Tam Kỳ Triển khai

các dự án đầu t- trình Nhà n-ớc phê duyệt: Tr-ờng đại học Y, đại học S- phạm Hải Phòng, trung tâm b-u điện Lạch Tray Các dự án phát triển nhà ở đô thị…

- Các dự án cải tạo nâng cấp xây dựng mới về hạ tầng đô thị trong những năm qua và thời gian tới là thực tế khách quan d-ới sự chỉ đạo của thành phố với cơ cấu tham gia đa thành phần, Nhà n-ớc và nhân dân cùng với sự hợp tác trong và ngoài n-ớc sẽ sớm hoàn thành các dự án đề ra

* Về đầu t- cải thiện vệ sinh môi tr-ờng đô thị

- Triển khai dự án thoát n-ớc 1B giai đoạn 1

- Cải tạo các hồ Hồ Sen, hồ công viên An Biên

- Xây dựng khu xử lý chất thải rắn Tràng Cát

- Xây dựng đài hoá thân Ninh Hải

2.2- Giới thiệu về dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch

vụ th-ơng mại văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới Ngã Năm - sân bay Cát Bi

2.2.1- Cơ sở pháp lý của dự án

Căn cứ Nghị định 91/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc ban hành

Điều lệ quản lý quy hoạch đô thị; Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999; Nghị

định 12/2000/NĐ-CP ngày 15/05/2000 và nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/01/2003 về quản lý đầu t- và xây dựng

Căn cứ Quyết định số 1100/TTg ngày 17/12/1997 của Thủ t-ớng Chính phủ

về việc phê duyệt Dự án đầu t- phát triển hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng

Căn cứ Quyết định số 1285/QĐ-UB ngày 27/7/1999 của UBND thành phố Hải Phòng về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng

Căn cứ Quyết định số 654/QĐ - UB ngày 31/03/2003 của UBND thành phố Hải Phòng về việc ban hành Quy định quản lý quy hoạch, cơ chế chính sách -u

đãi đầu t- xây dựng phát triển các công trình thuộc dự án đầu t- phát triển hạ tầng

kỹ thuật Khu đô thị mới Ngã Năm - Sân bay Cát Bi