Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại toàn án nhân dân thành phố buôn ma thuột, tỉnh đắk lắk

* Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu và giới hạn cho phép của Luận văn Thạc sỹ, tác giả sẽ tập trung phân t ch, đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết các tranh chấ

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

VĂN THỊ NGUYỄN HIỀN

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK

Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

tôi Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Các kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trên bất kỳ công trình nào khác Ngoài ra, trong luận văn có sử dụng một số nhận xét, đánh giá, bình luận, cũng như số liệu của các tác giả khác nhưng đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng

Tác giả luận văn

Văn Thị Nguyễn Hiền

CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC VIẾT TẮT

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ 6

1.1 Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ 6

1.1.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp QSDĐ 8

1.2 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 11

1.2.1 Khái niệm 11

1.2.2 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 14

1.2.3 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ 15

1.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 18

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TAND THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 23

2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột 23 2.1.1 Kết quả đạt được trong việc áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột 23 2.1.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột 25 2.2 Giải pháp hoàn thiện 40 2.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ 40 2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng xét xử về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án 45

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 51 KẾT LUẬN 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kể từ khi nước ta bước vào giai đoạn đổi mới, chuyển sang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế nước ta đã có nhiều chuyển biến đáng kể: Kinh tế tăng trưởng rõ rệt, tổng thu nhập quốc dân không ngừng tăng, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao Bên cạnh đó, trong cuộc sống hằng ngày của chúng ta thì đều diễn ra các loại giao dịch khác nhau, chứa đựng rất nhiều yếu tố phức tạp, đa dạng, nhiều chiều khiến chúng ta không thể nắm bắt và lường trước được những khó khăn, hậu quả của nó Và hình thức giao dịch thông qua hợp đồng là hình thức pháp lý được ưa chuộng nhất, hợp đồng cũng là cơ sở pháp lý đúng đắn nhất, ghi nhận sự giao kết giữa các bên, để bảo vệ quyền lợi của các bên khi có tranh chấp xảy ra

Kinh tế càng phát triển, tín dụng ngân hàng càng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nó vừa đáp ứng nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế, vừa tạo ra lợi nhuận cho các tổ chức tín dụng Để hoạt động t n dụng phát triển cần có nhiều biện pháp bảo đảm, trong đó có bảo đảm tiền vay ục đ ch của việc áp dụng biện pháp bảo đảm là nhằm tạo thêm quyền cho các tổ chức t n dụng, nếu khách hàng không thực hiện ngh a vụ trả nợ khi đến hạn Hiện nay, biện pháp bảo đảm được các tổ chức t n dụng sử dụng nhiều nhất là thế chấp quyền sử dụng đất

Người sở hữu quyền sử dụng đất d ng quyền sử dụng đất của mình để thế chấp vay vốn tại các tổ chức t n dụng nhằm giúp họ giải quyết vấn đề nguồn vốn Các tổ chức t n dụng nhận thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các khoản vay của khách hàng nhằm thu hồi tiền vay trong trường hợp khách hàng hết khả năng trả nợ Người sở hữu QSDĐ và tổ chức tín dụng thỏa thuận với nhau về phạm

vi thế chấp QSDĐ, có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ QSDĐ Tuy nhiên, xung quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vướng mắc về định giá, quản lý tài sản thế chấp,

xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngh a vụ trả nợ, từ đó phát sinh các tranh chấp

Trong số các vụ án tranh chấp đang thụ lý, giải quyết tại Tòa án thì tranh chấp trong hoạt động t n dụng chiếm t lệ lớn, đứng thứ hai sau tranh chấp hợp đồng vay tài sản Tính chất các vụ việc ngày càng phức tạp từ việc thu thập, đánh giá chứng cứ đến việc áp dụng pháp luật vào giải quyết vụ án Thực trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng một trong những nguyên nhân quan trọng ảnh hưởng đến hiệu quả giải quyết tranh chấp đó là hệ thống pháp luật hiện nay còn nhiều hạn chế, bất cập, chồng chéo Bên cạnh đó còn do yếu tố chủ quan như: Đội ngũ những người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp; chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp; trình độ chuyên môn của một số thẩm phán còn hạn chế Theo thống kê thì số lượng đơn đề nghị Tòa án xem xét vụ án theo trình tự giám đốc thẩm ngày càng tăng và t nh chất ngày càng phức tạp1 Trong đó, phần lớn là các vụ, việc liên quan đến tranh chấp QSDĐ, tranh chấp HĐTD mà có liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ chiếm t lệ cao, t lệ các bản án, quyết định bị sửa, hủy do vi phạm thủ tục tố tụng và do áp dụng sai pháp luật về nội dung còn nhiều

uất phát từ thực tế trên, tác giả quyết định chọn đề tài: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk” để nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạc s Thông qua nghiên cứu để hoàn thành luận văn tôi có thể học hỏi thêm một số kinh nghiệm, nâng cao kiến thức pháp luật từ đó đề ra những giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp tại TAND

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về tranh chấp QSDĐ nói chung và các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ đã có một số công trình như

1

Báo cáo thống kê năm 2017 của TAND tỉnh Đắk Lắk

sau: Luận văn Thạc s Luật học: “Giải quyết tranh chấp QSDĐ bằng Toà án tại Việt

Nam” của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh; Luận

văn Thạc s Luật học: “Hợp đồng thế chấp QSDĐ – Thực trạng và giải pháp” của

Lê Thị Thanh Huyền (2017), trường Đại học Luật Hà Nội; Luận văn Thạc s Luật

học “Thế chấp QSDĐ qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” của Dương Thị Vân Anh

(2012), Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội… Bên cạnh đó còn có các bài viết đăng trên các tạp chí TAND, tạp chí Luật học, tạp chí Dân chủ và pháp luật

Các công trình nghiên cứu, bài viết đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp QSDĐ, thế chấp tài sản, tuy nhiên chưa đi sâu nghiên cứu tổng thể những vấn đề về lý luận và thực tiễn cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án

Vì vậy, việc nghiên nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND là một vấn đề rất cần thiết và có ý ngh a rất quan trọng, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi hoạt động tín dụng đang diễn ra sôi động Kéo theo đó

là các vụ án về tranh chấp HĐTD và cụ thể hơn là tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất phức tạp

3 Mục đích, nhiệm vụ của đề tài

hân t ch, đánh giá về thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk Bên cạnh đó tìm hiểu các quy định của pháp luật có liên quan đến việc giải quyết các tranh chấp và xác định những bất cập, thiếu sót của pháp luật Qua đó đề xuất các biện pháp làm hạn chế, giảm thiểu các vụ án tranh chấp và hướng để nâng cao hiệu quả giải quyết các vụ án góp phần xây dựng tỉnh Đắk Lắk ngày một phát triển mạnh mẽ, giữ vững và phát triển bản sắc văn hóa, góp phần vào sự phát triển chung của đất nước

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận, thủ tục và thực tiễn

xét xử về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

* Phạm vi nghiên cứu:

Trong phạm vi nghiên cứu và giới hạn cho phép của Luận văn Thạc sỹ, tác giả sẽ tập trung phân t ch, đánh giá các quy định của pháp luật về giải quyết các tranh chấp và thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được hình thành trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử của chủ ngh a ác – Lênin, quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoạt động xét xử tại Tòa án nói chung và về giải quyết các tranh chấp nói riêng kết hợp vận dụng các phương pháp khoa học như: hương pháp phân t ch, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh phápluật, phương pháp thống kê, phương pháp tổng kết thực tiễn để thực hiện đề tài

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Kết quả của luận văn sẽ góp phần bổ sung phát triển lý luận và áp dụng pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án Có thể

sử dụng luận văn làm tài liệu tham khảo cho Thẩm phán, Thư ký, cán bộ Tòa án khi

áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp

7 Bố cục tổng quát của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành hai chương như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QSDĐ 1.1 Khái quát về hợp đồng thế chấp QSDĐ

Việt Nam đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nền kinh tế thị trường, tiến tới hội nhập với nền kinh tế thế giới trong đó, hoạt động ngân hàng giữ vai trò đặc biệt quan trọng Bởi lẽ, nó được coi là mạch máu của nền kinh tế bất cứ mỗi quốc gia nào và tài chính - ngân hàng có lành mạnh thì nền kinh tế mới có cơ hội cạnh tranh và phát triển Tuy nhiên, đây cũng là l nh vực xảy ra nhiều tranh chấp nhất trong các loại tranh chấp kinh doanh thương mại Bởi bản chất của hoạt động tín dụng là sự tín nhiệm lẫn nhau giữa một bên là ngân hàng và bên còn lại là khách hàng vay tiền Đối tượng trong quan hệ này cũng khá đặc biệt, đó là một khoản tiền cụ thể để sử dụng vào mục đ ch xác định trong một khoản thời gian nhất định, sau khoản thời gian đó, người vay có ngh a vụ thanh toán cho ngân hàng cả gốc và lãi

Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì

cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ,… Tùy mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bên vay và ngân hàng ký HĐTD để được cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong HĐTD

nhất đối với đất đai và Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ đối với người sử dụng đất ổn định Đồng thời Nhà nước quy định quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất, trong đó

có quyền thế chấp QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ và ghi nhận trong BLDS, LĐĐ mà theo đó người có tài sản là QSDĐ dùng tài sản để bảo đảm thực hiện ngh a vụ và không giao tài sản cho bên kia Trước đây, háp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 không có quy định về việc thế chấp QSDĐ nhưng đến BLDS năm 1995, việc thế chấp QSDĐ đã được quy định tại một chương riêng như là một trong những biện pháp để đảm bảo thực hiện ngh a vụ dân sự Kế thừa các quy định của BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 đã có quy định

về hợp đồng thế chấp QSDĐ, về phạm vi thế chấp QSDĐ, quyền và ngh a vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp QSDĐ và quy định về xử lý tài sản đã thế chấp Đến BLDS 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, bổ sung theo hướng đề cao nguyên tắc tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm thực hiện các cam kết, thỏa thuận dân sự Nhưng quy định về thế chấp tài sản trong BLDS 2015 giảm 04 điều luật so với BLDS 2005, tuy nhiên các quy định về thế chấp đã đơn giản hóa thủ tục giao kết, thực hiện giao dịch bảo đảm nhằm tạo điều kiện cho các bên tham gia giao dịch thực hiện ngh a vụ.2

Thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến trong hoạt động tín dụng Theo đó ngân hàng thỏa thuận với người đi vay về việc d ng QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay Trong trường hợp người đi vay không trả được khoản vay và nếu không có thỏa thuận khác giữa hai bên thì QSDĐ được xử lý để thu hồi nợ Như vậy, thế chấp QSDĐ là

sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được pháp luật quy định, theo đó bên sử dụng đất d ng QSDĐ của mình để

TAND, 2017

bảo đảm việc thực hiện ngh a vụ dân sự Việc thỏa thuận được thể hiện dưới dạng hợp đồng

Về bản chất, hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kết hợp đồng Những thỏa thuận được xác lập, thực hiện trên cơ sở thống nhất ý chí, phù hợp với ý chí của các bên mới là hợp đồng Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thể trở lên Chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Mục đ ch của sự thỏa thuận của hợp đồng là nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và ngh a vụ Để được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, ngh a vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bảo đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Để hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đ ch và nội dung của giao dịch dân sự không

vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Như vậy, Hợp đồng thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

một bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp

Thế chấp QSDĐ được áp dụng rộng rãi trong các trường hợp cho vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các Ngân hàng Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đảm bảo vốn cho nhu cầu sản xuất, kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết Việc quy định thế chấp QSDĐ tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất, kinh doanh là vấn đề thiết thực và quan trọng Nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động

kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng; đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong

xã hội qua việc những người có tiền nhàn rỗi cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay phải bảo đảm thực hiện việc thanh toán khoản vay và tiền lãi thông qua việc thế chấp QSDĐ

Về bản chất hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng mang đầy đủ những đặc tính chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện ngh a vụ dân sự, đó là t nh dự phòng và tính bảo đảm Tuy nhiên hợp đồng thế chấp QSDĐ còn có những đặc trưng khác biệt như sau:

- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thế chấp là “QSDĐ” QSDĐ được hiểu

là quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận và được Nhà nước bảo đảm thực hiện để khai thác công dụng hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ khi QSDĐ đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp Người thế chấp QSDĐ có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ; Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.3

QSDĐ là một loại quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nên có những quy định riêng biệt và người sử dụng đất khi thế chấp QSDĐ phải tuân thủ những quy định, điều kiện do pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

- Thứ hai, chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ Bên thế chấp là người sử dụng đất được nhà nước, thông qua các quyết định của pháp luật, cho phép thực hiện quyền thế chấp QSDĐ Bên nhận thế chấp bằng QSDĐ có thể là tổ chức tín dụng, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

- Thứ ba, về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định là phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực Việc pháp luật quy định hợp đồng thế chấp QSDĐ phải lập thành văn bản xuất phát từ đặc trưng chung của việc thế chấp tài sản và cũng như việc chuyển QSDĐ nói chung mà đối tượng của hợp đồng

là QSDĐ - một loại tài sản đặc biệt, phải đăng ký quyền sử dụng và tuân theo các quy định riêng biệt của pháp luật về đất đai và phải lập thành văn bản để hợp đồng

có giá trị

- Thứ tư, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ: Theo quy định, hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Việc đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ có ý ngh a quan trọng, liên quan đến việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ

tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ Người nhận thế chấp nào tiến hành việc đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ trước thì sẽ được ưu tiên thanh toán trước trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ và phải khởi kiện tại Toà án

- Thứ năm, theo quy định của BLDS việc phân biệt cầm cố với thế chấp tài sản không phụ thuộc vào tài sản đó là động sản hay bất động sản, mà được phân biệt ở chỗ có hay không việc chuyển giao tài sản đó cho bên có quyền Nếu chuyển giao tài sản cho bên có quyền thì đó là biện pháp cầm cố tài sản Nếu không chuyển giao tài sản thì là biện pháp thế chấp tài sản Tuy nhiên trong biện pháp thế chấp tài sản các bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp do bên thứ ba giữ

Đối với QSDĐ pháp luật quy định người có ngh a vụ và người có quyền chỉ được chọn biện pháp bảo đảm duy nhất đó là biện pháp thế chấp QSDĐ Đồng thời trong hợp đồng thế chấp QSDĐ người thế chấp luôn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất của mình Các bên không thể thỏa thuận giao cho bên nhận thế chấp được quản lý, sử dụng đất, hoặc thỏa thuận giao cho người thứ ba quản lý, sử dụng như tài sản thông thường khác Quy định này để đảm bảo cho việc sử dụng đất một cách

có hiệu quả, tránh tình trạng người có quyền (bên nhận thế chấp) không có nhu cầu

sử dụng đất nhưng vẫn phải quản lý đất dẫn đến việc bỏ hoang đất, gây lãng phí cho

xã hội, trong khi bên có ngh a vụ (bên thế chấp) có nhu cầu sử dụng đất thì lại không được quản lý và sử dụng đất Đặc điểm này rất quan trọng đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ

1.2 Khái quát về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án

1.2.1. Khái niệm

Tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là những mâu thuẫn phát sinh từ quyền

và ngh a vụ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (khách hàng) Đó

là những tranh chấp về chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ; quyền và ngh a vụ của các bên; xử lý tài sản bảo đảm, … Chỉ được coi là tranh chấp khi sự xung đột, bất đồng về quyền lợi giữa các bên đã được thể hiện ra bên ngoài thông qua những chứng cứ cụ thể và xác định được Vì thế, không phải cứ khi nào vi phạm hợp đồng thì khi đó có tranh chấp mà đôi khi sự vi phạm hợp đồng diễn ra trước và tranh chấp hợp đồng lại là sự kiện diễn ra sau đó một khoảng thời gian nhất định

Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có thể hiểu là các hình thức, các phương thức giải quyết các bất đồng, các tranh chấp về quyền và ngh a vụ của các bên trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi có tranh chấp uất phát từ những t nh chất, đặc điểm của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ việc giải quyết những tranh chấp này cần phải đạt được những yêu cầu nhất định

- ột là, tranh chấp phải được giải quyết một cách kịp thời, khẩn trương

- Hai là, phải bảo đảm giữ được b mật của hoạt động kinh doanh cũng như

uy t n của các bên trong quan hệ tranh chấp Cho d có tranh chấp, nhưng đây là những tranh chấp về lợi ch kinh tế nên các bên có xu hướng tự thương lượng để giải quyết

- Ba là, việc giải quyết tranh chấp phải có chi phí hợp lý về thời gian, cơ hội

và chi phí tiền bạc Mỗi bên đều có quyền cân nhắc, so sánh giữa cái được và những

chi phí phải bỏ ra để giải quyết tranh chấp, lợi ích kinh tế và sự ổn định quan hệ kinh doanh để từ đó lựa chọn phương thức và đưa ra yêu cầu giải quyết tranh chấp Tranh chấp trong kinh doanh chỉ được giải quyết thỏa đáng khi các bên đã tìm ra phương án dung hòa được các lợi ích, lợi ích kinh tế của các bên và lợi ích các mặt của cùng một bên

Cũng như các tranh chấp khác, các phương thức giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: thương lượng, hòa giải, trọng tài thương mại, tòa án Vấn đề lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh phải được các bên cân nhắc, lựa chọn phù hợp dựa trên các yếu tố như mục tiêu đạt được, bản chất của tranh chấp, mối quan hệ làm ăn giữa các bên, thời gian và chi phí dành cho việc giải quyết tranh chấp Chính vì vậy, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, các bên cần hiểu rõ bản chất và cân nhắc các ưu điểm, nhược điểm của một phương thức để có quyết định hợp lý

Thông thường thì hình thức giải quyết tranh chấp phát sinh thông qua Tòa án được tiến hành mà việc áp dụng cơ chế thương lượng và hòa giải không còn có hiệu quả Việc tự giải quyết tranh chấp của các bên thường gặp nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau và vì vậy sự cần thiết phải có sự can thiệp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Tòa án Bởi vì, Tòa án là một cơ quan Nhà nước tiến hành theo một thủ tục tố tụng chặt chẽ, nhằm ra một bản án hay quyết định về vụ tranh chấp và đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước

Việc đưa tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ ra xét xử tại Tòa án có nhiều

ưu điểm nhưng cũng có những nhược điểm nhất định như:

Về ưu điểm:

Thứ nhất, Toà án là cơ quan nhân danh Nhà nước để giải quyết tranh chấp,

do đó phán quyết của Toà án được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của nhà nước Cơ quan thi hành án là một cơ quan chuyên trách và có đầy đủ bộ máy, phương tiện để thi hành các bản án đã có hiệu lực pháp luật

Thứ hai, hòa giải trong thủ tục tố tụng là một thủ tục bắt buộc nên quyền tự

định đoạt của các đương sự vẫn được đảm bảo

Thứ ba, khi giải quyết tranh chấp tại Toà án, việc giải quyết có thể qua nhiều

cấp xét xử, vì thế nguyên tắc nhiều cấp xét xử bảo đảm cho quyết định của Toà án được chính xác, công bằng, khách quan và đúng với pháp luật

Thứ tư, với điều kiện thực tế ở Việt Nam hiện nay, chi phí cho việc giải

quyết tranh chấp kinh tế tại Toà án thấp hơn rất nhiều so với việc nhờ đến các tổ chức Trọng tài thương mại hay Trọng tài quốc tế Ngoài ra, ta còn thấy thẩm quyền giải quyết của Toà án được mở rộng đến tất cả các ngành kinh tế Chính vì thế, khi xảy ra tranh chấp, người ta thường ngh đến Toà án như là nơi bao quát giải quyết mọi vấn đề

Về nhược điểm:

Thứ nhất, mặc dù nguyên tắc xét xử nhiều cấp đảm bảo cho quyết định của

Toà án là chính xác, công bằng Tuy nhiên, nguyên tắc này cũng sẽ khiến cho vụ việc có thể bị kéo dài, trải qua nhiều cấp xét xử gây bất lợi cho đương sự Việc dây dưa, kéo dài vụ việc sẽ gây căng thẳng tâm lý, làm mất thời giờ, tiền bạc của các bên tham gia tố tụng tại Tòa án

Thứ hai, Toà án xét xử công khai, điều này xuất phát từ bản chất của hoạt

động xét xử là bảo vệ pháp chế và duy trì công lý đã được pháp luật quy định, xã hội thừa nhận Mặt khác, hoạt động xét xử công khai của Toà án còn có tác dụng răn đe, cảnh cáo những hành vi vi phạm pháp luật Tuy nhiên, trong một số trường hợp, để giữ bí mật Nhà nước hoặc bí mật nghề nghiệp theo yêu cầu ch nh đáng của đương sự, Toà án có thể xử k n nhưng phải tuyên án công khai Các doanh nghiệp làm ăn trên thương trường đều không muốn mất uy tín khi Doanh nghiệp của mình phải ra Toà để giải quyết tranh chấp, nó có thể ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ, cho nên khuyết điểm này có thể coi là lớn nhất

Thứ ba, khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng Toà án, các

bên phải nắm rõ được bản chất, vì việc giải quyết tranh chấp của Toà án phải tuân

thủ nghiêm ngặt các quy định mang tính hình thức của pháp luật tố tụng và đặc điểm này đôi khi có thể gây trở ngại cho các bên tranh chấp

1.2.2.1 Tranh chấp về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng

Chủ thể của hợp đồng thế chấp QSDĐ bao gồm: Bên thế chấp QSDĐ và bên nhận thế chấp QSDĐ Trong quá trình ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, việc xem xét tư cách chủ thể của bên thế chấp QSDĐ là một vấn đề quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ Nếu không xác định đúng, đầy

đủ tư cách chủ thể dẫn đến những sai sót khi ký kết hợp đồng, hợp đồng bị tuyên bố

đã được xác lập trong HĐTD Các điều khoản của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai và ph hợp các chuẩn mực chung của xã hội Đây là loại tranh chấp phổ biến khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án mà người vi phạm chủ yếu là bên thế chấp QSDĐ Bên thế chấp QSDĐ không thực hiện đúng các ngh a vụ bảo đảm QSDĐ là hợp pháp, không có tranh chấp, nếu liên quan đến người thứ ba thì phải thông báo cho bên nhận thế chấp Trên thực tế người nhận thế chấp không thể kiểm soát được hết nên dẫn đến tranh chấp và giải quyết rất phức tạp

1.2.2.3 Tranh chấp về đối tượng của hợp đồng

Việc xác định đối tượng thế chấp trong hợp đồng thế chấp QSDĐ là việc hết sức quan trọng khi Tòa án giải quyết, xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ trong

trường hợp không bên thế chấp không trả được nợ vay Khoản 3 Điều 318 của

BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp QSDĐ mà tài sản gắn liền với

đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Như vậy, tài sản gắn liền trên đất

cũng là đối tượng thế chấp nếu các bên không có thỏa thuận, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý QSDĐ thì được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất

1.2.2.4 Tranh chấp về việc xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng

Khi đến hạn thực hiện ngh a vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng ngh a vụ thì bên thế chấp phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý theo thỏa thuận Nếu bên thế chấp không thực hiện việc xử lý tài sản theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp sẽ khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để giải quyết

Thực tế trong những năm gần đây việc tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp về các hợp đồng có đối tượng là QSDĐ nói riêng ngày càng có chiều hướng gia tăng, năm sau cao hơn năm trước, tính chất và nội dung tranh chấp ngày càng Nguyên nhân khách quan

Nguyên nhân khách quan dẫn tới tình trạng tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ thể hiện ở những quy định của pháp luật, sự tác động của điều kiện kinh tế,

xã hội Những nguyên nhân này dù không trực tiếp nhưng cũng ảnh hưởng rất lớn đến nội dung tranh chấp và phương hướng giải quyết tranh chấp Có thể thấy một số nguyên nhân khách quan khác nhau sau đây dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ:

- Do quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ còn có những điểm không hợp lý: Trước đây theo quy định của BLDS năm 2005 thì nhà ở, công trình xây dựng khác, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận Như vậy nếu các bên chỉ thoả thuận thế chấp QSDĐ để

bảo đảm thực hiện ngh a vụ trả nợ thì khi bên vay là bên thế chấp QSDĐ không trả được nợ thì việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ là không thể thực hiện được Vì không

ai nhận chuyển nhượng QSDĐ khi trên đó có những tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của mình Về bản chất thì tài sản gắn liền với QSDĐ và đất là một khối tài sản thống nhất và tài sản này chỉ thực sự có giá trị khi nó gắn liền với quyền được sử dụng bề mặt đất

- Do sự tác động của nền kinh tế thị trường: Hiện nay với sự bùng nổ về gia tăng dân số thì nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao Cùng với sự phát triển của nền kinh

tế thị trường thì QSDĐ đã trở thành một tài sản có giá trị đặc biệt lớn Nền kinh tế thị trường càng phát triển thì nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng Do đó để đáp ứng nhu cầu về vốn để sản xuất kinh doanh thì việc thế chấp QSDĐ để vay vốn và bảo đảm ngh a vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản luôn được các chủ thể ưu tiên lựa chọn Tuy nhiên với sự cạnh tranh khốc liệt trong nền kinh

tế thị trường, không t người bị thua lỗ trong sản xuất, kinh doanh dẫn đến bị phá sản, không trả được nợ đã vay Khi đó nhà ở, đất có thể là những tài sản cuối cùng của họ và họ cũng không muốn mất đi những tài sản cuối cùng này, mặc dù những tài sản này đã được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay trước đó mà nay họ không thể trả được Do vậy để giữ lại những tài sản cuối c ng này thì người vay không muốn thực hiện các cam kết trong hợp đồng thế chấp QSDĐ như giao QSDĐ cho người cho vay hoặc bán QSDĐ để thực hiện ngh a vụ trả nợ cho người cho vay

Ngược lại người cho vay luôn muốn thu hồi vốn và lợi ích phát sinh từ việc cho vay Đây ch nh là mâu thuẫn về lợi ích giữa các bên và là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp Qua đó có thể thấy rằng nền kinh tế thị trường đã có những tác động nhất định đến các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ và đây ch nh là một trong những nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ

Tóm lại, dù không trực tiếp nhưng các nguyên nhân khách quan cũng ảnh hưởng rất lớn tới nội dung của các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp

QSDĐ Đây là khó khăn lớn mà chúng ta phải vượt qua để đảm bảo cho quan hệ thế chấp QSDĐ được lành mạnh

1.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan

Nếu như nguyên nhân khách quan tác động đến phạm vi, quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ thì nguyên nhân chủ quan ảnh hưởng không nhỏ tới nội dung tranh chấp Nguyên nhân chủ quan là những nguyên nhân xuất phát từ chính những chủ thể thiết lập quan hệ hợp đồng thế chấp QSDĐ Ch nh những nguyên nhân chủ quan làm cho các tranh chấp liên quan đến thế chấp QSDĐ quyết liệt và phức tạp hơn Quá trình tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ có một số nguyên nhân chủ quan sau đây:

- Ở Việt Nam, khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ ngân hàng chưa có các chính sách hợp lý và quy trình cho vay hiệu quả, cơ chế phân tích và quản lý rủi ro còn hạn chế Việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay còn hạn chế, chưa phân t ch, đánh giá các điều kiện về biện pháp bảo đảm tiền vay Tổ chức tín dụng đánh giá về biện pháp bảo đảm tiền vay còn dựa vào tài liệu do bên vay xuất trình mà chưa có

sự kiểm tra thực tiễn Trình độ thẩm định của nhân viên ngân hàng còn chưa cao, nên có những sai sót và thiếu chặt chẽ dẫn đến kết quả thẩm định chưa đạt yêu cầu Hoặc có những trường hợp vì lợi ch cá nhân mà các nhân viên ngân hàng đã thẩm định giá trị tài sản cao hơn so với thực tế, thẩm định sai tài sản thế chấp Đến khi phát sinh tranh chấp thì giá trị tài sản không đủ để thực hiện ngh a vụ hoặc tài sản thế chấp không phải tài sản thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, tài sản thế chấp đang có tranh chấp với người thứ ba

- Do ý thức không tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ: Khi thiết lập hợp đồng thế chấp QSDĐ nếu các chủ thế có ý thức tuân thủ pháp luật thì họ sẽ thực hiện đúng các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ như quy định về hình thức của hợp đồng, tư cách chủ thể tham gia ký hợp đồng Do đó khi có sự vi phạm về ngh a vụ trả nợ thì hợp đồng thế chấp QSDĐ

được xác định là vô hiệu và khi đó bên nhận thế chấp không có bảo đảm, mặc dù họ

là người giữ Giấy chứng nhận QSDĐ của bên thế chấp

Ngoài vấn đề về ý thức không tuân thủ pháp luật thì sự hiểu biết pháp luật còn nhiều hạn chế của các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng ch nh là nguyên nhân không kém phần quan trọng làm cho tranh chấp ngày càng có chiều hướng gia tăng và phức tạp Trên thực tế do thiếu hiểu biết pháp luật nên các bên thường đơn giản hoá vấn đề, sau khi xảy ra tranh chấp, lợi ch không được bảo đảm

- Do sự bội tín của bên thế chấp: Khi không còn khả năng trả được nợ, thì thường bên thế chấp QSDĐ không muốn thực hiện việc xử lý QSDĐ để trả nợ như

đã thoả thuận và đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ Tuy nhiên vấn đề này sẽ không mấy khó khăn khi các bên xác lập hợp đồng thế chấp QSDĐ hoàn toàn tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Nhưng vấn đề sẽ phức tạp hơn nhiều nếu các bên không tuân thủ đầy đủ trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

1.3 Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án

Việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án đòi hỏi các đương sự tham gia và người tiến hành tố tụng phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

Thứ nhất: Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự Quyền

của chủ thể tranh chấp trong việc quyết định chọn phương thức giải quyết khi đương sự có đơn yêu cầu và chỉ giải quyết các vấn đề tranh chấp trong phạm vi yêu cầu Có ngh a là khi tranh chấp xảy ra, các bên tranh chấp có quyền tự quyết định việc khởi kiện, chủ động đề xuất các yêu cầu, phạm vi mức độ quyền và lợi ích cần được bảo vệ Thậm chí, ngay khi đưa vụ án tranh chấp ra giải quyết các bên tranh

chấp có quyền chấm dứt, thay đổi các yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện không trái với pháp luật và yêu cầu đạo đức xã hội.4

Thứ hai: Các đương sự có ngh a vụ cung cấp chứng cứ và chứng minh Việc

cung cấp chứng cứ và chứng minh trong giải quyết tranh chấp là quyền và ngh a vụ của các đương sự Khi yêu cầu tòa án giải quyết thì đương sự phải chứng minh được các yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp Các bên có quyền và ngh a vụ trình bày những gì mà họ cho là cần thiết và có thể phản đối yêu cầu của người khác đối với mình nhưng phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ Trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án không bị bắt buộc thu nhập, xác minh chứng cứ mà chỉ tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp do BLTTDS quy định Nguyên tắc này tạo cơ sở giải quyết nhanh chóng các vụ tranh chấp và nâng cao trách nhiệm chứng minh của các đương sự bảo vệ lợi ích của mình.5

Thứ ba: Nguyên tắc bình đẳng quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự Đây

là nguyên tắc thể hiện quyền con người trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ ngh a Việt Nam Khi tham gia giải quyết tranh chấp tại Tòa án, các đương sự có quyền và ngh a vụ ngang nhau, không ai được phân biệt đối xử Các đương sự đều bình đẳng về quyền và ngh a vụ trong tố tụng dân sự, có quyền đưa ra yêu cầu và phản đối yêu cầu của bên kia cũng như thực hiện quyền và ngh a vụ cung cấp chứng

cứ nhằm bảo vệ lợi ích của mình.6

Thứ tư: Nguyên tắc bảo đảm quyền bảo vệ và lợi ích hợp pháp của đương sự

Ngoài quyền tự bảo vệ cho mình, các đương sự có quyền nhờ luật sư hay người khác có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.7

4

Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Thứ năm: Nguyên tắc hoà giải Vì đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế

chấp QSDĐ đầu bắt đầu phát sinh từ các tranh chấp đối với HĐTD vì vậy nó phản ảnh về lợi ích kinh tế của các bên nên biện pháp mà các bên tiến hành để giải quyết tranh chấp trước tiên là hoà giải và chỉ cần đến sự can thiệp của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi không thể hoà giải được Khi Toà án tiến hành giải quyết tranh chấp, trước tiên toà án có trách nhiệm tiến hành hoà giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thoả thuận với nhau Điều này có ngh a, tại toà án, các đương sự vẫn có quyền tiến hành hoà giải dưới sự hướng dẫn và công nhận của Toà

án.8

Thứ sáu: Nguyên tắc xét xử vụ án dân sự phải có Hội thẩm nhân dân tham

gia Hội thẩm nhân dân là người có uy t n, được bầu hoặc cử theo quy định của pháp luật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhằm đảm bảo quyền và lợi ch ch nh đáng của người dân Thẩm phán là người được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật để làm nhiệm vụ xét xử những vụ án và giải quyết những việc khác thuộc thẩm quyền của Tòa án Khi xét xử vụ án, Thẩm phán

và Hội thẩm nhân dân ngang quyền với nhau, độc lập và chỉ tuân theo pháp luật mà không chịu bất kỳ sự chi phối nào khác Đương nhiên, họ phải chịu trách nhiệm đối với ý kiến của mình về từng vấn đề của vụ án.9

Thứ bảy, nguyên tắc Tòa án xét xử kịp thời, công bằng, công khai

Đây là một nguyên tắc mà trước đây Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 chưa

đề cập tới Nguyên tắc xét xử kịp thời của Tòa án phải trong thời hạn do Bộ luật này quy định10

Việc Toà án tiến hành xét xử công khai góp phần đảm bảo rằng hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân là thể hiện sự dân chủ và phản ánh giá trị của cộng đồng để tạo niềm tin cho người dân rằng trình tự cũng như kết quả của việc tố tụng

8

Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

là công bằng Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì Tòa án vẫn có thể tiến hành

xét xử k n trong các trường hợp đặc biệt cần giữ b mật nhà nước, giữ gìn thuần

phong mỹ tục của dân tộc, bảo vệ người chưa thành niên hoặc giữ b mật nghề

nghiệp, b mật kinh doanh, b mật cá nhân, b mật gia đình của đương sự theo yêu

cầu ch nh đáng của họ

Thứ tám, nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử

Tranh tụng là hoạt động của các bên tham gia xét xử đưa ra các quan điểm

của mình và tranh luận lại để bác bỏ một phần hoặc toàn bộ quan điểm của phía bên

kia Tranh tụng là cơ sở để Tòa án đánh giá toàn bộ nội dung vụ án và đưa ra phán

quyết cuối c ng đảm bảo t nh khách quan, đúng người, đúng tội, đúng pháp luật

ác định tầm quan trọng của hoạt động tranh tụng tại phiên tòa “Nguyên tắc tranh

tụng trong xét xử được bảo đảm”11 Đây là một trong những đổi mới đáng chú ý vì

lần đầu tiên Hiến pháp đã ghi nhận nguyên tắc bảo đảm tranh tụng trong xét xử

Đồng thời, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định Tòa án có trách nhiệm bảo

đảm cho đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự thực hiện

quyền tranh tụng trong xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm theo

quy định của Bộ luật này12

Trong quá trình xét xử, mọi tài liệu, chứng cứ phải được xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện, công khai, trừ trường hợp không được công

khai theo quy định tại Khoản 2 Điều 109 của Bộ luật này Tòa án điều hành việc

tranh tụng, hỏi những vấn đề chưa rõ và căn cứ vào kết quả tranh tụng để ra bản án,

quyết định

12

Điều 24 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm ngh a vụ dân sự, là một hình thức chuyển QSDĐ, nhưng việc chuyển quyền này không hoàn toàn Hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại hợp đồng dân sự, các quy định về hợp đồng thế chấp QSDĐ được quy định trong BLDS, LĐĐ và các văn bản pháp luật có liên quan Tuy các quy định pháp luật hiện hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu về thế chấp QSDĐ, nhưng vẫn còn những quy định bất cập, không phù hợp với thực tế, gây vướng mắc trong quá trình thực hiện và áp dụng để giải quyết tranh chấp, đồng thời cũng là một trong các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai nói chung và tranh chấp về thế chấp QSDĐ nói riêng

Quá trình thực hiện HĐTD, giữa các bên phát sinh tranh chấp do rất nhiều nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan và việc phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ là điều tất yếu có thể xảy ra Điều quan trọng là làm thế nào để nhận thức một cách đúng đắn và đầy đủ về tranh chấp từ đó đưa ra các biện pháp để giải quyết, hạn chế đến mức thấp nhất hậu quả có thể xảy ra khi giải quyết tranh chấp

Trong Chương 1 đã nêu ra một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng thế chấp QSDĐ, phân loại các tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ từ đó tìm ra nguyên nhân phát sinh các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND Qua đó làm cơ sở cho việc đánh giá thực tiễn giải quyết các tranh chấp tại Tòa án

CHƯƠNG 2 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, TỈNH

ĐẮK LẮK VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột

tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột

Đắk Lắk là tỉnh thuộc khu vực trung tâm của Tây Nguyên nên hầu hết dân cư đều có nguồn gốc từ các tỉnh trong cả nước đến để làm ăn và sinh sống Trong những năm gần đây dân số tỉnh Đắk Lắk nói chung và thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng đã có nhiều biến động, chủ yếu là dân di cư tự do, người lao động đến làm công nhân thời vụ khá nhiều, đã gây những tác động xấu đến tình hình quản lý của nhà nước Hàng năm các cơ quan bảo vệ pháp luật của tỉnh phải giải quyết một lượng án dân sự, hành chính, kinh tế, lao động rất lớn, đứng thứ năm toàn quốc Số lượng án năm sau cao hơn năm trước Theo số liệu thống kê thì hàng năm có khoảng 5000 vụ án dân sự, hành ch nh, kinh doanh thương mại các loại13 Đặc biệt

là số lượng các loại vụ án phải giải quyết của TAND thành phố Buôn Ma Thuột tăng về số lượng, tính chất phức tạp của vụ việc ngày càng gia tăng cụ thể: Trong năm 2017 thụ lý: 2.949 vụ, việc và năm 2018 thụ lý 3.712 vụ, việc14

Trong những năm gần đây, t lệ các vụ án tranh chấp về HĐTD được thụ lý giải quyết tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột luôn chiếm t lệ lớn trong tổng số tranh chấp về kinh doanh thương mại Nguyên nhân của tình trạng này xuất phát từ một trong những đặc trưng cơ bản của hoạt động cấp tín dụng là sự chứa đựng nguy

cơ rủi ro rất lớn đối với quyền lợi của bên cho vay vì theo cam kết trong HĐTD bên

cho vay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định, nếu thời hạn cho vay càng dài thì nguy cơ rủi ro càng lớn, vì thế mà các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng cũng thường xảy ra với số lượng và t lệ lớn hơn so với các hợp đồng khác được giải quyết tại Tòa án

Khi giải quyết các tranh chấp liên quan từ HĐTD thì một trong những nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp dẫn đến kéo dài là tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ Qua từng năm các tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ ngày càng tăng về số lượng và tính chất ngày càng phức tạp hơn

Dưới đây là số liệu thống kê các vụ án về tranh chấp kinh doanh thương mại,

về tranh chấp HĐTD và tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ của TAND thành phố Buôn Ma Thuột trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2017

Biểu đồ 2.1: Thống kê hồ sơ vụ án tranh chấp từ năm 2013 đến 2017 của

TAND thành phố Buôn Ma Thuột 15

2014, 2015, 2106, 2017

Qua phân tích biểu đồ, ta có thể thấy được số liệu cụ thể qua các năm như sau:

- Năm 2013, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 131 vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại, trong đó số vụ án về tranh chấp HĐTD là 102 vụ, số vụ án

có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 6 vụ Chiếm t lệ 5,88%

- Năm 2014, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 145 vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại, trong đó số vụ án về tranh chấp HĐTD là 100 vụ, số vụ án

có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 10 vụ Chiếm t lệ 10%

- Năm 2015, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 176 vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 138 vụ, số vụ án có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 15 vụ Chiếm t lệ 10,87%

- Năm 2016, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 163 vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 120 vụ, số vụ án có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 8 vụ Chiếm t lệ 6,67%

- Năm 2017, TAND thành phố Buôn Ma Thuột thụ lý 145 vụ án tranh chấp kinh doanh thương mại, trong đó vụ án tranh chấp HĐTD là 96 vụ, số vụ án có liên quan đến tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là 10 vụ Chiếm t lệ 10,41%

2.1.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ tại TAND thành phố Buôn Ma Thuột

Qua thực tiễn giải quyết những năm gần đây cho thấy các tranh chấp được TAND thành phố Buôn Ma Thuột ngày càng tăng về số lượng và tính chất vụ việc cũng ngày càng phức tạp hơn Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thu thập, xác minh chứng cứ không đầy đủ; xác định tư cách người tham gia tố tụng không đầy đủ; xem xét đánh giá chứng cứ chưa toàn diện, chính xác hoặc xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp QSDĐ không đúng Dẫn đến việc bản án sơ thẩm của TAND thành phố Buôn Ma Thuột bị hủy, cải sửa vẫn còn làm cho việc thi hành

án bị kéo dài gây tốn kém về thời gian, tiền bạc và gây bức xúc trong nhân dân