Bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án qua thực tiễn tại trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc sở tư pháp tỉnh bến tre

Tuy nhiên, từ sau khi có Luật đấu giá tài sản đến nay chưa có công trình nghiên cứu, bài viết nào chuyên sâu về đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án theo quy định của Luật đấu giá tà

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CH MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ THỊ MỸ NHÂN

BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN QUA THỰC TIỄN TẠI TRUNG TÂM DỊCH VỤ ĐẤU GIÁ TÀI SẢN THUỘC SỞ TƯ PHÁP TỈNH BẾN TRE

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN V N THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP HỒ CH MINH – 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa

vụ tài chính theo quy định của Trường đại học Kinh tế - Luật Vậy tôi xin viết Lời cam đoan này đề nghị Trường đại học Kinh tế - Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

VÕ THỊ MỸ NHÂN

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4

4 Phương pháp nghiên cứu 4

nghĩa hoa học và giá trị ứng dụng của đề tài 5

CHƯƠNG 1 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ N Đ U GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG Đ T ĐỂ TH H NH N 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 6

1.1.1 Khái niệm án đấu giá tài sản 6

1.1.2 Khái niệm án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 7

Đặc điểm của án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 8

1.2 Nguyên tắc, chủ thể tham gia án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 9

2 Nguyên tắc án đấu giá 9

2.2 Chủ thể tham gia đấu giá 9

1.3 Trình tự, thủ tục án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 10

1.3.1 Thỏa thuận và ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản 10

1.3.2 Xây dựng quy chế cuộc đấu giá 11

1.3.3 Thông báo, niêm yết công khai việc đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.3.4 Xem tài sản án đấu giá 12

Đăng ý tham gia đấu giá tài sản 13

1.3.6 Hình thức, phương thức, điều hành cuộc đấu giá 14

1.3.7 Kết quả đấu giá 15

1.3.8 Bàn giao tài sản 17

1.3.9 Hủy kết quả đấu giá tài sản 18

0 nghĩa việc án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 20

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO HIỆU QUẢ 21

2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật về án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre 21

2.1.1 Kết quả đạt được 21

2.1.2 Những hó hăn, vướng mắc 23

2.2 Một số đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án 35

2.2.1 Sửa đổi, ổ sung quy định của pháp luật về thi hành án dân sự 35

2.2.2 Sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về đấu giá tài sản 36

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 41 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Tài sản thi hành án là loại tài sản đầu tiên được đưa ra án đấu giá trong lịch

sử phát triển đấu giá ở Việt Nam và trở thành loại tài sản đấu giá “truyền thống” Bán đấu giá tài sản thi hành án là một công đoạn của quá trình tổ chức thi hành bản

án, quyết định của Tòa án đã tuyên nghĩa vụ trả tiền Việc án đấu giá tài sản thi hành án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm cho bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật được thi hành trên thực tế

Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị lớn và là loại tài sản chủ yếu được

ê iên, án đấu giá để thi hành án Việc xử lý quyền sử dụng đất bị kê biên thông qua án đấu giá nhằm mục đích đưa tài sản tiếp cận với nhiều người mua Qua đó tài sản không chỉ có thể được bán với giá cao nhất mà còn góp phần bảo đảm cho bản án, quyết định của Tòa án thực sự có hiệu lực trên thực tế, góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước

Việc tài sản thi hành án phải án thông qua đấu giá thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật nội dung là Luật thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi bổ sung năm 20 4, Nghị định 62/20 /NĐ-CP của Chính phủ Các quy định về trình tự, thủ tục đấu giá được điều chỉnh bởi Luật đấu giá tài sản Luật ĐGTS năm 20 6 được Quốc hội khóa XIV thông qua tại Kỳ họp thứ 2 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2017 Đây là văn ản pháp lý đầu tiên có hiệu lực cao nhất điều chỉnh hoạt động ĐGTS tại Việt Nam kể từ khi nghề đấu giá được hai sinh vào năm 946

Trong những năm qua, hệ thống quy định của pháp luật ngày càng được hoàn thiện, đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản được công khai, minh bạch, đúng pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan Tuy nhiên, hoạt động án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án vẫn còn nhiều hó hăn hạn chế nhất định, trong đó có yếu tố pháp luật và tâm lý của người mua Có nhiều trường hợp quyền

sử dụng đất đưa ra án đấu giá nhiều lần nhưng vẫn hông có người mua do khách hàng cho rằng đây tài sản thi hành án không chỉ phức tạp về pháp lý mà còn chứa

đựng không ít rủi ro Có trường hợp quyền sử dụng đất được án đấu giá thành nhưng người trúng đấu giá chậm nhận được tài sản do có khiếu nại, tố cáo và cơ quan thi hành án dân sự phải xem xét giải quyết kéo dài thời gian giao tài sản, gây bức xúc trong dư luận, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên, ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức đấu giá và cơ quan thi hành án dân sự Việc nhiều bản án, quyết định hông được thi hành hoặc được thi hành nhưng trong thời gian dài trên thực tế đã ảnh hưởng đến công tác tác cải cách tư pháp đến năm 2020 mà Bộ chính trị đặt ra tại Nghị quyết số 49/NQ/TW ngày 2 tháng 6 năm 20

Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu những vấn đề về lý luận và thực tiễn đấu giá tài sản để thi hành án nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng nhằm tiếp tục tìm ra những khó hăn, ất cập Từ đó đề xuất giải pháp kịp thời tháo gỡ những hó hăn vướng mắc nhằm nâng cao hiệu quả án đấu giá tài sản nói chung và quyền sử dụng đất để thi hành án là việc làm rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác thi hành án ở nước ta Xuất phát từ những lý do trên, tác

giả chọn đề tài “Bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án qua thực tiễn tại

Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre” làm luận văn

thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Qua nghiên cứu lĩnh vực án đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án đã được nhiều tác giả nghiên cứu, tìm hiểu dưới nhiều góc độ hác nhau, có thể ể đến các công trình nghiên cứu như:

Luận văn Thạc sĩ luật học năm 20 4 của tác giả Bùi Thị Thu Hiền, Đại học

Quốc gia Hà Nội, “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự theo pháp luật

Việt Nam” Tác giả đã phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật liên quan đến

việc đấu giá tài sản thi hành án và đưa ra những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật

Luận văn thạc sĩ luật học năm 20 6 của tác giả Nguyễn Cao Trí, Học viện

hành chính quốc gia: “Pháp luật về quản lý bán đấu giá tài sản từ thực tiễn tỉnh Gia

Lai” Tác giả đã nêu lên những quy định của pháp luật về án đấu giá tài sản, những

bất cập từ thực tiễn áp dụng tại tỉnh Gia Lai Từ đó, tác giả đã mạnh dạng đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về đấu giá tài sản nói chung

Luận văn thạc sĩ luật học năm 20 của tác giả Nguyễn Sỹ Hải, Viện đại học

mở Hà Nội: “Bán đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự từ thực tiễn

tại Thành phố Hà Nội” Tác giả tập trung phân tích những quy định của pháp luật

về đấu giá quyền sử dụng đất trong thi hành án từ thực tiễn tại Hà Nội Từ những hạn chế, bất cập tác giả cũng đưa ra những phương hướng, giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

Ngoài ra, còn có một số bài viết có tính chất nghiên cứu, trao đổi được đăng

trên các trang báo, tạp chí, có thể kể đến một số nghiên cứu sau: “Trình tự, thủ tục

đấu giá tài sản theo quy định của Luật đấu giá tài sản” của tác giả Nguyễn Đại Dân

và Nguyễn Thị Thu Hồng đăng trên tạp chí Dân chủ & Pháp luật số chuyên đề Thi

hành Luật đấu giá tài sản năm 20 7; “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự

vẫn còn là điểm nghẽn” của tác giả Nguyễn Quang Thái và Đào Thị Thúy Lan đăng

trên tạp chí Dân chủ & Pháp luật số 4 năm 20 6; “Những khó khăn vướng mắc

trong công tác kiểm soát việc bán đấu giá tài sản để thi hành án” của tác giả

Nguyễn Hồng Sinh đăng trên tạp chí Kiểm soát số 2 năm 20

Có thể thấy những công trình nghiên cứu, bài viết trên đã phân tích sâu sắc vấn đề chung về án đấu giá tài sản để thi hành án, trong đó có quyền sử dụng đất; những khó hăn vướng mắc và đề xuất, kiến nghị phương án hoàn thiện dựa trên cơ

sở các Nghị định, Thông tư trước đây đã quy định về án đấu giá tài sản Tuy nhiên,

từ sau khi có Luật đấu giá tài sản đến nay chưa có công trình nghiên cứu, bài viết nào chuyên sâu về đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án theo quy định của Luật đấu giá tài sản năm 20 6 từ thực tiễn tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở

Tư pháp tỉnh Bến Tre

3 Mục tiêu, đối tượng, phạm vi nghiên cứu

ục tiêu của đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn đưa ra hái niệm, đặc điểm, vai trò, ý nghĩa của án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án; quy định của pháp luật về ê iên, án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án và thực tiễn áp dụng tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre Từ những hó hăn, vướng mắc, nguyên nhân khách quan, chủ quan và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác án đấu giá tài sản để thi hành án dân sự

Đối tượng của đề tài: “Bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án qua thực

tiễn tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre”

Phạm vi nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án như: hái niệm, đặc điểm, nội dung, ý nghĩa án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án; những quy định của pháp luật hiện hành, thực tiễn áp dụng tại Trung tâm dịch vụ án đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre Móc thời gian nghiên cứu thu thập số liệu từ ngày 01/7/2017 (ngày Luật đấu giá có hiệu lực) đến ngày 31/12/2018

4 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như phương pháp phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp, khảo sát thực tiễn để làm cơ sở cho việc nghiên cứu khoa học của mình

Phương pháp phân tích được sử dụng trong trường hợp đánh giá phân tích các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án

Phương pháp so sánh, đối chiếu, tổng hợp được sử dụng trong quá trình xem xét các quy định của pháp luật về đấu giá, cũng như các quy định của pháp luật liên quan đến đấu giá tài sản thi hành án có gì mâu thuẫn hay vướng mắc gì không Phương pháp hảo sát thực tiễn được tác giả sử dụng trong quá trình đánh giá thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ chức đấu giá tài sản mà mình nghiên cứu

ngh ho học và giá t ứng dụng c đề tài

Đề tài nhằm góp phần hệ thống hóa các quy định của pháp luật về án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án dân sự Trên cơ sở đó, chỉ ra những ất cập, hạn chế cũng như đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả án đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án; đồng thời là tài liệu tham hảo cho công tác nghiên cứu, giảng dạy, học tập sau này

CHƯƠNG 1 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN

Khái niệm, đặc điểm án đ u giá quyền sử dụng đ t để thi hành án 1.1.

1.1.1. Khái niệm tài sản

Đấu giá tài sản là một dịch vụ xuất hiện từ lâu và tương đối phát triển ở nhiều nước trên thế giới như Pháp, ỹ, Canada… Ở Việt Nam, đấu giá tài sản đang dần phát triển và ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống xã hội Đây là một trong những hình thức mua bán hàng hóa phổ biến trong nền kinh tế thị trường

Dưới góc độ ngôn ngữ học, Đại Từ điển Tiếng Việt xác định: “Đấu giá là bán

theo phương thức để cho những người mua trả giá công khai, ai trả giá cao nhất thì bán” 1 Theo Đại Từ điển bách khoa Việt Nam: “Đấu giá là hình thức bán những hàng hóa hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm Người bán đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, hàng hóa được bán cho người mua trả cao nhất” 2

Dưới góc độ kinh tế học, đấu giá là phương pháp xác định giá trị của một tài sản có mức giá không thể xác định hoặc biến đổi quá nhiều Thông qua đấu giá, người mua và người bán có thể mua và án được hàng hóa với giá gần đúng với giá

trị của hàng hóa đó Theo Từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là một thị trường

trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá theo giá công bố của người bán” Thị trường đấu giá là: “Một thị trường có tổ chức tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu” 3

Dưới góc độ khoa học pháp lý, quan niệm về đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể trong hệ thống pháp luật của các quốc gia

Theo từ điển Luật học của Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp: “Bán đấu giá tài

1 Nguyễn Như ( 999), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nx Văn hóa thông tin, Hà Nội, tr.9

2 Hội đồng quốc gia ( 99 ), Đại Từ điển bách khoa Việt Nam, Nxb Trung tâm biên soạn Từ điển bách khoa Việt Nam, Hà Nội, tr.136

3

Davis W Pearce ( 999), Từ điển inh tế học hiện đại, Nx Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 02

sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” 4 Đấu giá tài sản có thể là bắt buộc (theo

quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền) hoặc tự nguyện (theo yêu cầu của chủ sở hữu tài sản)

Trên thực tế, các hoạt động đấu giá tài sản đã tồn tại và phát triển một cách khách quan cần có sự điều chỉnh của pháp luật Bộ luật dân sự, Luật thương mại và các văn ản pháp luật khác ra đời đã điều chỉnh các quan hệ này Vì vậy, dưới góc

độ pháp lý, đấu giá tài sản đã được hiểu là một chế định pháp luật dân sự-thương mại bao gồm các quy phạm pháp luật về đấu giá Các quy phạm này quy định về nguyên tắc, hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục, nội dung đấu giá…Thông qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan hệ.5

Có nhiều định nghĩa hác nhau về đấu giá tài sản Luật đấu giá tài sản năm

20 6 đã đưa ra khái niệm về đấu giá tài sản như sau: “Đấu giá tài sản là hình thức

bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này”

1.1.2. Khái niệ ền sử dụ

BĐGTS nói chung là một trong những hình thức để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, góp phần làm tăng giá trị tài sản, thúc đẩy hoạt động mua án, trao đổi hàng hoá trong xã hội

Bán đấu giá QSDĐ là hình thức BĐGTS nói chung; án đấu giá QSDĐ để THA là hình thức BĐGTS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên Bán đấu giá QSDĐ để THA là một quá trình tác động của

cơ quan THADS trãi qua nhiều giai đoạn từ việc thụ lý hồ sơ ra quyết định THA; cho thời gian tự nguyện thi hành; thời gian thỏa thuận thi hành; cưỡng chế kê biên;

4 Từ điển Luật học, Nhà xuất ản Từ điển ách hoa, Nx Tư pháp, năm 2006, tr

5 Nguyễn ạnh Cường (20 ), “Pháp luật về đấu giá hàng hóa trong thương mại ở Việt Nam”, Nx Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr

thẩm định giá (hoặc thỏa thuận về giá của các ên đương sự); hợp đồng ủy quyền (dịch vụ) với tổ chức hành nghề dịch vụ ĐGTS và tổ chức cuộc đấu giá

Từ hái niệm trên cho thấy án đấu giá QSDĐ để THA là một quá trình tuân theo trình tự, thủ tục đặc iệt do Luật THADS quy định và những quy định hác của pháp luật có liên quan Quá trình tổ chức THA, CHV cơ quan THADS độc lập và tuân theo quy định của pháp luật như: thụ lý hồ sơ; an hành quyết định THA; thông áo THA; cho thời gian tự nguyện THA; thỏa thuận THA; cưỡng chế THA trừ trường hợp các ên đương sự có sự thỏa thuận hác phù hợp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội

1.1.3. ủ ền sử dụ

Theo quy định của Hiến pháp và pháp luật ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà thống nhất quản lý; cơ quan, tổ chức, cá nhân được giao quyền sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên việc bán đấu giá QSDĐ để THA khác hẳn với án đấu giá các loại tài sản hác để THA Bán đấu giá QSDĐ chỉ được án “quyền sử dụng” hông án đất và bán quyền sử dụng trong thời hạn nhất định theo quy định của pháp luật đất đai và được ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ của cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ phải THA

Ví dụ: trên giấy chứng nhận QSDĐ đã ghi thời hạn sử dụng 0 năm và đã sử dụng hết 20 năm, nay chỉ bán quyền sử dụng 0 năm còn lại

Mặt hác, án đấu giá QSDĐ để THA buộc phải trải qua một quá trình cưỡng chế kê biên, thẩm định giá (hoặc thỏa thuận về giá), hợp đồng ủy quyền (dịch vụ),

tổ chức cuộc đấu giá và giao tài sản án đấu giá thành Tuy nhiên, tại khoản 6 điều

24 Nghị định 62/20 /NĐ-CP quy định: “Trường hợp người phải THA tự nguyện

giao tài sản theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7a Luật THADS để thi hành nghĩa vụ trả tiền thì CHV lập biên bản về việc tự nguyện giao tài sản Biên bản này

là cơ sở để CHV giao tài sản theo thỏa thuận hoặc tổ chức việc định giá, bán tài

sản” Tại điểm a khoản Điều 7a Luật THADS quy định: “Tự nguyện THA; thỏa

thuận với người được THA, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, phương thức, nội dung THA; tự nguyện giao tài sản để THA”

Theo quy định trên thì việc án đấu giá QSDĐ để THA có thể không qua giai đoạn cưỡng chế ê iên nhưng gặp rất nhiều hó hăn trong giai đoạn án đấu giá

và giao tài sản đấu giá thành Vì biên bản thỏa thuận giữa các ên đương sự không

có tính ràng buộc của pháp luật, những người đã thỏa thuận có thể thay đổi ý chí bất

cứ lúc nào, nhất là người có QSDĐ và cơ quan THADS hông thể căn cứ vào biên bản thỏa thuận để ban hành quyết định áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc phải thực

hiện nội dung thỏa thuận

Nguyên tắc, ch thể th m gi án đ u giá quyền sử dụng đ t để thi 1.2.

hành án

1.2.1. Nguyên tắ u giá

BĐGTS nói chung, BĐGTS để THA phải tuân theo những quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục án đấu giá Theo quy định tại Điều 6 Luật ĐGTS các nguyên tắc đó là: tuân thủ quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức ĐGTS, đấu giá viên và cuộc đấu giá phải do đấu giá viên điều hành, trừ trường hợp cuộc đấu giá do Hội đồng ĐGTS thực hiện là những nguyên tắc BĐGTS nói chung và án đấu giá QSDĐ để THA

1.2.2. Chủ th u giá

Bán đấu giá QSDĐ để THA chỉ xuất hiện khi có sự tác động của cơ quan THADS, vì vậy pháp luật về THADS và pháp luật ĐGTS hông cho phép một số đối tượng tham gia đấu giá như: người làm việc trong tổ chức ĐGTS thực hiện cuộc đấu giá; bản thân và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột của Đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; bản thân là lãnh đạo, CHV, Thư ý thi hành vụ án và cha,

mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột hoặc của vợ, của chồng những người này; bản thân và cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột của người trực tiếp giám định,

định giá tài sản Trong mỗi chủ thể tham gia đều được quy định rõ ràng về quyền, nghĩa vụ cụ thể

Trong số chủ thể tham gia có chủ thể có thể xem là chủ thể đặc biệt, đó là: CHV cơ quan thi hành án dân sự- người có tài sản đấu giá, có những quyền hạn nhất định chứ không toàn quyền quyết định sứ mệnh tài sản như người chủ sở hữu tài sản đích thực

Ngoài ra, còn có cá nhân, tổ chức hác liên quan đến hoạt động đấu giá QSDĐ

để THA như: người phải THA, người được THA, người có quyền và nghĩa vụ liên

quan đến việc THA và liên quan đến QSDĐ như người đang thuê mướn, nhận cầm

cố, thế chấp QSDĐ có quyền tham dự cuộc đấu giá; cơ quan nhà nước có thẩm quyền như cơ quan đăng ý quản lý đất đai, Viện kiểm sát nhân dân thực hiện kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong hoạt động THA và bán tài sản để THA… ỗi cơ quan, tổ chức, cá nhân có những quyền và nghĩa vụ nhất định

Trình tự, th tục án đ u giá quyền sử dụng đ t để thi hành án

1.3.

1.3.1. Thỏa thuận và ký hợp ồng dịch vụ u giá tài sản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật THADS thì việc lựa chọn tổ chức

án đấu giá trước hết thuộc về quyền của đương sự (người phải THA và người được THA) tự thỏa thuận lựa chọn tổ chức dịch vụ thực hiện đấu giá Trường hợp đương

sự không thỏa thuận được thì CHV lựa chọn, quyết định CHV buộc phải thông báo công hai trên trang thông tin điện tử của Cục THADS và trang thông tin điện tử chuyên ngành về ĐGTS để lựa chọn tổ chức đăng ý tham gia CHV căn cứ vào hồ

sơ năng lực của tổ chức đấu giá chuyên nghiệp để lựa chọn và quyết định ký hợp đồng dịch vụ BĐGTS

Theo quy định định tại Điều 102 Luật THADS thì CHV được phân công thi hành vụ việc trực tiếp ký kết hợp đồng dịch vụ BĐGTS với Giám đốc hoặc Phó giám đốc Trung tâm dịch vụ ĐGTS hoặc Giám đốc hay Phó giám đốc doanh nghiệp BĐGTS

Nội dung cơ ản của hợp đồng dịch vụ BĐGTS được quy định tại khoản 1

Điều 33 Luật ĐGTS: “Hợp đồng dịch vụ ĐGTS phải được lập thành văn bản, được

thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này” và tại

khoản 4 Điều luật này quy định: “Quyền, nghĩa vụ của tổ chức ĐGTS và người có

tài sản đấu giá được thực hiện theo hợp đồng dịch vụ ĐGTS, quy định của Luật này, quy định của pháp luật về dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan” Như vậy, các bên chủ động thỏa thuận về nội dung hợp đồng, trong đó ghi

rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên sao cho phù hợp với Luật dân sự, Luật THADS, Luật đất đai và Luật ĐGTS

1.3.2. Xây dựng quy chế cuộc u giá

Quy chế ĐGTS do tổ chức ĐGTS xây dựng và an hành trên cơ sở các quy định của pháp luật và nội dung thỏa thuận với người có tài sản không trái với quy định pháp luật Quy chế cuộc đấu giá chỉ áp dụng cho từng cuộc đấu giá, không áp dụng một Quy chế cho nhiều cuộc đấu giá

Tại khoản Điều 33 Luật ĐGTS quy định: “Tổ chức ĐGTS không chịu trách

nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản đấu giá, trừ trường hợp tổ chức ĐGTS không thông báo đầy đủ, chính xác cho người tham gia đấu giá những thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ ĐGTS” Do vậy khi xây dựng Quy chế cuộc đấu giá cần mô tả đầy đủ, chính xác

đặc điểm tài sản thống nhất với nội dung hợp đồng dịch vụ ĐGTS; thời gian, địa điểm xem tài sản đấu giá; thời gian, địa điểm bán hồ sơ đấu giá; số tiền mua hồ sơ đấu giá, tiền đặt trước; thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ý tham gia đấu giá; thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá, ước giá; hình thức và phương thức đấu giá; các trường hợp bị truất quyền tham gia đấu giá, hông được nhận lại tiền đặt trước…Việc ban hành Quy chế đấu giá là hoạt động bắt buộc tổ chức ĐGTS phải thực hiện trước khi tổ chức niêm yết thông báo công khai việc bán đấu giá

1.3.3. Thông báo, niêm yết công khai việc u giá quyền sử dụ t

Thông báo, niêm yết công khai việc ĐGTS được xem là nội dung bắt buộc trong đấu giá QSDĐ để THA nói riêng và các cuộc đấu giá nói chung Thông báo, niêm yết công khai thể hiện việc tuân thủ quy định pháp luật về tính công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá cũng như hoạt động THA, đồng thời tạo điều kiện cho nhiều người tiếp cận thông tin có nhu cầu mua tài sản tham gia đấu giá, giúp cuộc đấu giá bán tài sản với giá cao nhất

Việc thông báo, niêm yết án đấu giá QSDĐ được thực hiện theo quy định tại điểm b khoản Điều 35 Luật ĐGTS Địa điểm niêm yết tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất ít nhất ngày trước ngày mở cuộc đấu giá Đấu giá QSDĐ ngoài việc thông báo niêm yết còn phải được thông báo công khai ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện

tử chuyên ngành về ĐGTS

1.3.4. Xem tài sả u giá

Theo quy định tại Điều 6 Luật ĐGTS, tổ chức ĐGTS phải tổ chức cho người tham gia đấu giá được trực tiếp xem tài sản, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản và tài liệu liên quan trong hoảng thời gian liên tục ít nhất là 02 ngày

ể từ ngày niêm yết việc ĐGTS cho đến ngày mở cuộc đấu giá

Việc trưng ày tài sản cho người tham gia đấu giá xem là nội dung ắt uộc, nhằm tạo điều iện thuận lợi cho người có nhu mua tài sản được trực tiếp xem xét, đánh giá chất lượng phù hợp nhu cầu sử dụng để từ đó họ sẽ quyết định có tham gia đấu giá hay hông và tham gia đấu giá sẽ trả giá đến ao nhiêu là phù hợp Ngoài

ra, việc trưng ày cho xem tài sản thể hiện tính công hai, minh ạch của cuộc án đấu giá, tạo điều iện cho tài sản có cơ hội được án với giá cao, cạnh tranh nhất, đồng thời cũng hạn chế được những hiếu iện trong hoạt động BĐGTS

1.3.5. ă ký u giá tài sản

Theo quy định tại khoản Điều 38 Luật ĐGTS thì cá nhân, tổ chức đăng ý tham gia đấu giá thông qua việc nộp hồ sơ tham gia đấu giá hợp lệ và nộp tiền đặt trước cho tổ chức BĐGTS theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật ĐGTS quy định: “Tổ chức ĐGTS bán

hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục từ ngày niêm yết việc ĐGTS cho đến trước ngày mở cuộc ĐGTS 02 ngày” và tại

khoản điều này cũng cấm, không cho tổ chức ĐGTS đặt thêm yêu cầu, điều kiện hác đối với người tham gia đấu giá ngoài những điều kiện đã quy định trong Luật ĐGTS và pháp luật có liên quan

Quy định trên nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia đấu giá, đảm bảo việc đăng ý đấu giá được minh bạch, công bằng đồng thời ngăn ngừa tình trạng tổ chức đấu giá gây hó hăn cho người tham gia trong việc mua hồ sơ hoặc hạn chế người đăng ý đấu giá

Tỷ lệ tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người có tài sản thỏa thuận, nhưng tối thiểu là %, tối đa là 20% giá hởi điểm của tài sản Tiền đặt trước gửi vào tài hoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng Trường hợp hoản tiền đặt trước có giá trị dưới năm triệu đồng thì có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá Các ên có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước ằng ảo lãnh Ngân hàng Khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc hi trúng đấu giá để ảo đảm thực hiện giao ết hợp đồng mua án tài sản đấu giá

Trường hợp người tham gia đấu giá hông trúng đấu giá trong thời hạn 0 ngày làm việc ể từ ngày ết thúc cuộc đấu giá, số tiền đặt trước được hoàn trả lại,

ể cả tiền lãi Ngân hàng hoặc hông được trả lại nếu vi phạm quy định của pháp luật đã được ghi trong Quy chế đấu giá

1.3.6. Hình thứ , p ươ ứ , ều hành cuộ u giá

1.3.6.1. Hình thứ u giá

Theo quy định tại Điều 40 Luật ĐGTS, có 4 hình thức đấu giá: đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp đấu giá trực tuyến Trong đó đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến là hai hình thức mới được quy định tại Luật ĐGTS Hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá và bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá, nhất là hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá thường được áp dụng trong ĐGTS để THA Trong phạm vi luận văn này chỉ đề cập đến hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá, hông đề cập đến các hình thức khác

1.3.6.2. P ươ thứ u giá

Theo quy định tại khoản 2 Điều 40 Luật ĐGTS, có hai phương thức đấu giá: phương thức trả giá lên và phương thức đặt giá xuống Bán đấu giá QSDĐ để THA

bắt buộc phải thực hiện theo phương thức trả giá lên Theo đó,“phương thức trả giá

lên là phương thức đấu giá, theo đó người tham gia đấu giá trả giá từ thấp đến cao cho đến khi xác định được người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm”.6

1.3.6.3. ều hành cuộ u giá

Theo hình thức và phương thức đấu giá đã định, ĐGV điều hành cuộc đấu giá theo hình thức trực tiếp trả giá bằng lời nói tại cuộc đấu giá và phương thức trả giá lên

Đấu giá viên tuyên bố khai mạc cuộc đấu giá, giới thiệu bản thân, người giúp việc; công bố danh sách người tham gia đấu giá và điểm danh để xác định người tham gia đấu giá có mặt Công bố Quy chế cuộc đấu giá; giới thiệu tài sản đấu giá; nhắc lại mức giá khởi điểm; ước giá và khoảng thời gian tối đa giữa các lần trả

6 Khoản 0 Điều Luật Đấu giá tài sản

giá; phát số cho người tham gia đấu giá; hướng dẫn cách trả giá, chấp nhận giá

và trả lời những câu hỏi của người tham gia đấu giá

Sau khi tiến hành xong thủ tục khai mạc, Đấu giá viên yêu cầu người tham gia đấu giá lần lượt trả giá; người đầu tiên trả giá trả ít nhất bằng giá khởi điểm; người tiếp sau phải trả giá cao hơn người trả giá trước liền kề Đấu giá viên công bố giá đã trả sau mỗi lần trả giá và yêu cầu những người tham gia đấu giá tiếp tục trả giá Khi trả giá qua hết một vòng và những người tham gia đấu giá còn tiếp tục trả giá, ĐGV chuyển sang vòng trả giá tiếp theo cho đến khi không còn ai trả giá cao hơn ĐGV công bố người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá sau khi nhắc lại ba lần giá cao nhất và cao hơn giá hởi điểm mà hông có người trả giá tiếp theo

1.3.7. Kết quả u giá

1.3.7.1. u giá thành

Theo quy định của Luật ĐGTS, sau hi ết thúc cuộc đấu giá, tổ chức ĐGTS phải thông báo kết quả đấu giá thành, chuyển hồ sơ đấu giá cho cơ quan THADS, lưu trữ hồ sơ đấu giá, phối hợp với cơ quan THADS àn giao tài sản

Đối với việc xử lý số tiền đặt trước, người tham gia đấu giá trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đấu giá Trường hợp người tham gia đấu giá hông trúng đấu giá thì được nhận lại số tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá hoặc trong thời hạn khác do các bên thỏa thuận Những người không tham dự cuộc đấu giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc bị truất quyền tham gia đấu giá hay từ chối mua tài sản sau hi trúng đấu giá thì hông được hoàn trả lại số tiền

đặt trước, cơ quan THADS là người có tài sản được nhận khoản tiền

Trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, tổ chức đấu giá phải chuyển kết quả đấu giá, biên bản đấu giá, danh sách người trúng đấu giá cho cơ quan THADS để ký hợp đồng mua bán tài sản Theo quy định tại khoản 2

Điều 46 Luật ĐGTS thì “hợp đồng mua bán tài sản được ký kết giữa người có tài

sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản, người trúng đấu giá và tổ chức ĐGTS nếu các bên có thỏa thuận” Trước đây, theo Nghị định

7/20 0/NĐ-CP, tổ chức đấu giá ký hợp đồng mua bán với người trúng đấu giá, thu

và chuyển số tiền thu được cho cơ quan THA, đôn đốc người mua tài sản thanh toán tiền cho cơ quan THADS

Tại khoản Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP quy định người mua đấu giá QSDĐ phải nộp tiền vào tài khoản của cơ quan THADS trong thời hạn không quá

15 ngày kể từ ngày đấu giá thành Khi nộp đủ tiền, nộp đúng thời hạn quy định nhưng cơ quan THA hông giao tài sản thì người mua có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng

1.3.7.2. u giá không thành

Theo quy định tại Điều 52 Luật ĐGTS, trường hợp đấu giá hông thành hi đã hết thời hạn đăng ý mà hông có người đăng ý hoặc chỉ có một người đăng ý tham gia đấu giá, hông có người trả giá tại cuộc đấu giá, giá trả thấp hơn giá hởi điểm, người trúng đấu giá từ chối ký biên bản đấu giá, người đã trả giá rút lại giá đã

trả mà hông có người trả giá tiếp theo, từ chối kết quả trúng đấu giá

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá không thành, tổ chức ĐGTS trả lại tài sản, giấy tờ liên quan cho người có tài sản, trừ trường hợp các bên

có thỏa thuận khác CHV có thể thỏa thuận với tổ chức đấu giá thanh lý hợp đồng dịch vụ hoặc tiếp tục đấu giá lần tiếp theo Trường hợp QSDĐ được tiếp tục đưa ra đấu giá thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông áo đấu giá không thành, CHV thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận mức giảm giá thì CHV quyết định giảm giá, mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm

Theo quy định tại khoản 2 Điều 104 Luật THADS, người được THA có quyền nhận tài sản (QSDĐ) để trừ vào số tiền THA Sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà

hông có người mua, CHV thông áo cho người phải THA biết, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà không nộp đủ số tiền THA cùng với chi phí hác để lấy lại QSDĐ thì QSDĐ được giao cho người được THA

Trường hợp người được THA không nhận QSDĐ để trừ tiền THA thì CHV ra quyết định giảm giá để tiếp tục án đấu giá Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được THA vẫn không nhận thì tài sản đó được giao lại cho người phải THA quản lý, sử dụng nhưng hông được cầm cố, thế chấp hoặc chuyển dịch với bất cứ hình thức nào cho đến khi thực hiện xong nghĩa

vụ THA

Đối với QSDĐ kê iên án đấu giá để THA các khoản nộp ngân sách nhà nước, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông áo án đấu giá không thành, CHV quyết định giảm giá để tiếp tục án đấu giá; mỗi lần giảm giá không quá 10% giá khởi điểm Trường hợp đấu giá lần 2 vẫn không thành, CHV sẽ tổ chức đấu giá theo thủ tục rút gọn Khi tổ chức đấu giá theo thủ tục rút gọn, tổ chức đấu giá vẫn thực hiện đầy đủ các thủ tục như đấu giá thông thường chỉ rút ngắn thời gian niêm yết còn 5 ngày, bán và nhận hồ sơ đấu giá trong giờ hành chính đến trước ngày mở cuộc đấu giá 1 ngày, thông báo công khai 1 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc của địa phương

1.3.8. Bàn giao tài sản

Trong thời hạn 0 ngày, trường hợp hó hăn phức tạp thì không quá 60 ngày

kể từ ngày người mua tài sản nộp đủ tiền, cơ quan THADS phải tổ chức việc giao tài sản cho người mua, trừ trường hợp có sự kiện bất khả kháng Tổ chức ĐGTS có trách nhiệm phối hợp với cơ quan THADS trong việc giao tài sản cho người mua Trường hợp người mua tài sản đã nộp đủ tiền nhưng ản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan THADS vẫn tiến hành giao tài sản, kể cả phải thực hiện việc cưỡng chế, trừ trường hợp kết quả án đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc có thỏa thuận khác của đương sự Tổ chức, cá nhân cản trở, can

thiệp trái pháp luật dẫn đến việc chậm giao tài sản án đấu giá thành mà gây thiệt hại cho người mua được tài sản đấu giá thì phải bồi thường

Để bảo vệ quyền lợi cho người mua được tài sản, pháp luật cũng quy định:

“Trong thời gian chưa giao được tài sản, cơ quan thi hành án dân sự làm thủ tục

đứng tên gửi số tiền đó vào ngân hàng theo hình thức gửi tiền có kỳ hạn 01 tháng cho đến khi giao được tài sản, phần lãi tiền gửi được cộng vào số tiền gửi ban đầu

để thi hành án; trường hợp không giao được tài sản thì phần lãi tiền gửi thuộc về người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định khác Trường hợp đến hạn theo hợp đồng BĐGTS mà không giao được tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá thì người này có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng” 7

1.3.9. Hủy kết quả u giá tài sản

Theo quy định tại hoản Điều 02 của Luật THADS thì việc hủy ết quả án đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về BĐGTS Theo đó, tại Điều

72 Luật ĐGTS quy định hủy ết quả đấu giá theo thỏa thuận giữa người có tài sản (CHV - cơ quan thi hành án dân sự) với tổ chức án đấu giá và người trúng đấu giá hoặc người có tài sản với người trúng đấu giá mà nội dung thỏa thuận hông trái với quy định của pháp luật, hông làm thiệt hại lợi ích của cá nhân, tổ chức và nhà nước; hợp đồng dịch vụ án đấu giá, hợp đồng mua án tài sản ị Tòa án tuyên ố

vô hiệu; ị hủy ỏ theo quy định tại hoản 6 Điều của Luật đấu giá; các chủ thể tham gia đấu giá có hành vi vi phạm dẫn đến sai lệch thông tin tài sản đấu giá, hồ sơ tham gia đấu giá, ết quả đấu giá

Kết quả đấu giá QSDĐ để THA, ngoài việc ị hủy theo thỏa thuận còn có thể

ị hủy theo thẩm quyền của Tòa án được quy định tại khoản điều 26 Bộ luật tố

tụng dân sự năm 20 quy định: “Tranh chấp về kết quả BĐGTS, thanh toán phí

tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về THADS” thuộc

7 Khoản 4 Điều 27 Nghị định 62/20 /NĐ-CP

thẩm quyền giải quyết của Tòa án Khi có căn cứ chứng minh có vi phạm trong quá trình BĐGTS, người mua được tài sản, CHV có quyền hởi iện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp và hủy ết quả án đấu giá Trường hợp hủy ết quả đấu giá

do có vi phạm thì các ên hôi phục lại tình trạng an đầu, ên có lỗi gây thiệt hại phải ồi thường theo quy định của pháp luật

ngh việc án đ u giá quyền sử dụng đ t để thi hành án

1.4.

Bán đấu giá QSDĐ để THA có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong quá trình tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án Bản án, quyết định của Tòa án khi có hiệu lực pháp luật đã trải qua các giai đoạn khởi tố, điều tra, truy tố (nếu là phần trách nhiệm dân sự trong án hình sự) hoặc khởi kiện, xác minh thu thập chứng cứ (nếu là án dân sự) và xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm) là một quá trình đầu tư công sức, trí tuệ của các cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia tố tụng Tòa án xét xử nhân danh nhà nước ra phán quyết bằng một bản án hay quyết định có hiệu lực pháp luật chỉ có ý nghĩa nhà nước công nhận tính chân lý cho một bên có hành

vi đúng chuẩn mực theo khuôn mẫu và một ên có hành vi hông đúng chuẩn mực theo khuôn mẫu, ên này có nghĩa vụ phải thực hiện và bên kia quyền lợi bị xâm hại phải được khắc phục Việc thực hiện nghĩa vụ hay không, thực hiện như thế nào, quyền và lợi của bên bị xâm hại có được khắc phục hay không, pháp luật thực sự bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của công dân như thế nào phải trải qua giai đoạn THA để minh chứng tính hiện thực của chân lý đó

Mục đích cuối cùng của THA là bảo đảm cho bản án, quyết định của Tòa án thực sự có hiệu lực trên thực tế, quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và nhà nước được bảo đảm công bằng, góp phần tích cực vào việc giữ gìn an ninh chính trị trật tự an toàn xã hội, tạo điều kiện cho kinh tế-xã hội đất nước phát triển