Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại toàn án nhân dân tỉnh an giang

Như vậy, QSDĐ ở nước ta một trong các quyền năng của Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai là Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu bằng phương thức trao QSDĐ cho các chủ thể khác sử dụng đ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

THÁI THỊ HUYỀN TRÂN

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG VAY VỐN SẢN XUẤT, KINH DOANH –

LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

Chuyên Ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2017

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỐ HỐ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

THÁI THỊ HUYỀN TRÂN

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG VAY VỐN SẢN XUẤT, KINH DOANH -

LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

1 Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 - HP 2013

2 Bộ luật tố tụng dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015- BLTTDS 2015

3 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 và 2015- BLDS 2005, BLDS 2015

4 Luật tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 - LTCTA 2014

5 Luật ngân hàng Nhà nước năm 2010 - LNH 2010

6 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010- LTCTD 2010

7 Luật thi hành án dân sự năm 2015 - LTHADS 2015

8 Luật hôn nhân gia đình năm 2015- LHNGĐ 2015

9 Luật đất đai năm 2003 và năm 2013 - LĐĐ 2003, LĐĐ 2013

10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 - LKDBĐS 2015

11 Luật công chứng năm 2015 - LCC 2015

Tôi xin cam đoan:

Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực tiếp

của TS Châu Thị Khánh Vân

Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng và trung thực về tên tác giả, tên công trình, thời gian và địa điểm

Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, không trung thực tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Tác giả

Thái Thị Huyền Trân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá của một quốc gia, Hiến pháp năm 1980 ra đời

đã tuyên bố đất đai thuộc sở hữu tòan dân Sau khi xóa cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp Nhà nước bắt đầu trao cho người dân một số quyền hạn trong việc sử dụng đất.Từ năm 1980 cho đến nay, Việt Nam đã có 5 lần ban hành mới và có sửa đổi Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993, 1998, 2003, 2013 Sự thay đổi nhanh chóng của pháp luật về đất đai đã phản ánh sự tiến bộ hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam và đồng thời phản ánh những sức ép của việc thương mại hóa đất đai trong thời kỳ hội nhập Quốc tế và đô thị hóa Việt Nam Pháp luật Việt Nam đã thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, là bất động sản thuộc quyền sở hữu của các chủ thể khi được Nhà nước trao QSDĐ LĐĐ1993 ra đời lần đầu tiên đã chính thức mở rộng phạm vi QSDĐ cho người dân và doanh nghiệp được thế chấp vay vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh Khi nền kinh tế thị trường phát triển nhanh ở Việt Nam LĐĐ 2013 được sửa đổi căn bản nhằm mở rộng phạm vi các quyền tài sản của người sử dụng đất được pháp luật bảo hộ như quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp QSDĐ để vay vốn Đại hội Đảng lần thứ XI đổi mới tiến tới cải cách thể chế pháp luật nhằm hướng tới khôi phục kinh tế và đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế để hội nhập toàn cầu hóa, để thực thi chiến lược này Hiến pháp đã được sửa đổi năm 2013 và một loạt luật chuyên ngành được sửa đổi bổ sung trong đó có LĐĐ 2013 sửa đổi nhằm thương mại hóa và đô thị hóa đất đai, mở rộng phạm vi cho người sử dụng đất có quyền tài sản khá rộng như quyền chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ để vay vốn ngân hàng [1]

Từ đó, các chủ thể được quyền thế chấp QSDĐ của mình để vay vốn đầu tư và phát triển sản xuất, kinh doanh tại ngân hàng và các tổ chức tín dụng ngày trở nên phổ biến trong hộ gia đình, cá nhân và các doanh nghiệp Hệ thống pháp luật Việt Nam xây dựng cơ sở pháp lý quan trọng cho người sử dụng đất thực hiện tốt hơn các quyền năng của mình Những quy định pháp luật nói chung đã điều chỉnh tích cực đến quyền lợi hợp

[1] Điều 167, LĐĐ 2013

pháp của người sử dụng đất, của quan hệ HĐTCQSDĐ để chủ đất an tâm đầu tư khai thác tốt nhất lợi ích từ đất đai, tiếp cận được nhiều nguồn vốn vay và sử dụng có hiệu quả nhất việc đầu tư sản xuất và mở rộng kinh doanh, làm giàu chính đáng cho bản thân, gia đình, doanh nghiệp, đã và đang góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế và xã hội

Hợp đồng thế chấp QSDĐ là hoạt động mang tính tất yếu khách quan trong điều kiện nền kinh tế hàng hóa vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta Nền kinh tế Việt Nam trong bối cảnh hội nhập sâu rộng cùng thế giới (WTO) theo lộ trình cam kết mở cửa của thị trường tài chính luôn đặt ra nhiều cơ hội mới

và thách thức lớn trong việc bảo đảm tính ổn định, phát triển bền vững cho hoạt động sản xuất, kinh doanh Một trong những nội dung cần quan tâm là ổn định về vốn vay và quản

lý sử dụng vốn vay đầu tư cho sản xuất, kinh doanh nhằm đạt hiệu quả nhất, hạn chế rủi

ro và nợ xấu Do đó việc áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay vốn sản xuất, kinh doanh thông qua HĐTCQSDĐ nhằm hạn chế tính rủi ro và nợ xấu

phát sinh tại ngân hàng là cần thiết

Qua hơn 21 năm thực hiện quan điểm đổi mới cơ chế và cơ cấu kinh tế, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách điều chỉnh tiến bộ, tích cực tác động tốt đã ban hành nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh về HĐTCQSDĐ và hướng dẫn giải quyết tranh chấp khi phát sinh tại Tòa án nhân dân các cấp Tuy nhiên vẫn còn nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh nhưng chưa thật sự mang tính đồng bộ có nhiều quy định chưa phù hợp còn chòng chéo nhau nhưng chậm được sửa chửa bổ sung, vẫn còn nhiều khoảng cách khá lớn giữa lý luận so với yêu cầu thực tiễn đã làm cho việc quản lý Nhà nước về đất đai kém hiệu quả, phát sinh nhiều HĐTCQSDĐ có dấu hiệu bất minh, bùng phát, vô hiệu

từ đó xu hướng người dân chọn Tòa án để giải quyết tranh chấp ngày càng nhiều hơn

Tòa án nhân dân là một trong những cơ quan được Nhà nước giao thẩm quyền xét

xử, được nhân danh Nhà nước khi ban hành quyết định hay bản án có hiệu lực pháp luật thi hành, mang tính phán quyết và bắt buộc.Tòa án có vai trò quan trọng trong việc đóng góp hoàn thiện pháp luật thông qua nghiên cứu lý luận và áp dụng pháp luật hiện hành để

vận dụng thực tiễn giải quyết tranh chấp, qua đó Tòa án phát hiện những hạn chế bất cập của pháp luật đưa ra những giải pháp kiến nghị đến các cơ quan có thẩm quyền để có những điều chỉnh kịp thời phù hợp điều kiện kinh tế xã hội trong bối cảnh hội nhập Quốc

tế hiện nay là rất cần thiết

Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau xu hướng tranh chấp HĐTCQSDĐ trên thực tế phát sinh tại Tòa án nhân dân các cấp tại tỉnh An Giang ngày nhiều hơn, mức độ phức tạp của các vụ án ngày càng cao, nhiều HĐTCQSDĐ có vi phạm quy định pháp luật nên tỉ lệ hợp đồng vô hiệu còn cao, từ đó làm ảnh hưởng lớn đến người sử dụng đất và ngân hàng Nhìn chung, Tòa án nhân dân các cấp về số lượng thụ lý và giải quyết vụ án liên quan đến HĐTCQSDĐ hàng năm có gia tăng Tòa án đã làm tốt công tác xét xử của loại án tranh chấp này, bảo đảm được quyền và nghĩa vụ chính đáng cho các bên tham gia giao kết hợp đồng Tuy nhiên, nhiều lúc và nhiều nơi vẫn còn tình trạng Tòa án các cấp còn chậm khắc phục tồn tại và vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp, quy định pháp luật hiện hành còn tình trạng chưa đồng bộ, chòng chéo với nhau nhưng chậm sửa đổi và không còn phù hợp thực tiễn đời sống xã hội đã ảnh hưởng lớn đến công tác xét xử cả hệ thống Tòa án nói chung và của tỉnh An Giang nói riêng

Với nổ lực xây dựng và hoàn thiện ngày tốt hơn khung pháp lý, làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, hoàn thiện pháp luật về HĐTCQSDĐ, nâng cao chất lượng xét xử của Tòa án là một trong những nội dung quan trọng Việc nghiên cứu các quy định của pháp luật và phân tích những hạn chế, bất cập cơ bản giữa lý luận của pháp luật hiện hành và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang có liên quan đến HĐTCQSDĐ vay vốn sản xuất, kinh doanh là cần thiết Qua nghiên cứu, đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về HĐTCQSDĐ vay vốn sản xuất, kinh doanh tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang từ đó rút ra các mặt đã đạt được và chưa được để tìm ra những nguyên nhân trên cơ sở đó đề xuất nhóm giải pháp nhằm tháo gỡ những bất cập những khó khăn và đề xuất kiến nghị hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam là nhu cầu cấp bách trong tình hình hiện nay

Xuất phát từ những căn cứ lý luận và thực tiễn trên, tác giả đã chọn đề tài:“Hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh - Lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang” để nghiên cứu làm luận

văn thạc sĩ luật học của mình

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trước đây có nhiều công trình nghiên cứu, bài viết, luận văn thạc sĩ … của một số tác giả nghiên cứu có liên quan HĐTCQSDĐ với mức độ và phạm vi nghiên cứu khác

nhau thể hiện qua nhiều đề tài khác nhau như đề tài:“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng thương mại và thực tiển áp dụng tại Ngân hàng đầu

tư và phát triển Việt Nam” của tác giả Đinh Thị Liên năm 2008 Đề tài: “Pháp luật về thế chấp trong hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam” của tác giả Phan Vũ Ánh Nguyệt năm 2010 Đề tài: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng Thực tiển áp dụng và kiến nghị hoàn thiện” của tác giả Phan Hồng Điệp năm 2012 Đề tài:“Pháp luật về thế chấp trong hoạt động cho vay vốn sản xuất kinh doanh” của tác giả Trần Hoàng Vũ năm 2014

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ pháp luật về thế chấp QSDĐ, các tác giả còn hạn chế vì chưa có nghiên cứu nhiều và sâu sắc đến việc đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án của địa phương như thế nào

để tìm ra những bất cập giữa lý luận và thực tiễn mà chọn ra những giải pháp tốt nhất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể khi tham gia HĐTCQSDĐ có tranh chấp xảy ra

Do đó, việc tác giả nghiên cứu luận văn một cách tổng quát những quy định pháp luật về thực hiện HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh và thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐTCQSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang là cần thiết Đánh giá thuận lợi và khó khăn và những hạn chế tồn tại để tìm ra những nguyên nhân khách quan và chủ quan của những tồn tại hạn chế đó nhằm tìm ra những giải pháp khắc phục tốt nhất cho lực lượng Thẩm phán khi vận dụng các quy định pháp luật vào trong giải quyết tranh chấp tạiTòa án nhân dân các cấp tại tỉnh An Giang, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng một cách bình đằng và cùng có lợi,

đúng quy định pháp luật, hạn chế thấp nhất HĐTCQSDĐ vô hiệu sẽ làm phát sinh nợ xấu khó thu hồi cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng và hạn chế án bị hủy do lỗi Thẩm phán là cần thiết Qua đề tài nghiên cứu tác giả mong muốn đóng góp tích cực vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nước ta hiện nay đang xây dựng nhà nước pháp quyền và phát triển thị trường bất động sản, phù hợp các chuẩn mực và điều ước Quốc tế trong điều kiện hội nhập kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu tổng quan về các quy định của pháp luật liên quan nhằm mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và qua đó tìm ra sự bất cập giữa lý luận và thực tiễn của HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh khi có xảy

ra tranh chấp tại Tòa án nhân dân các cấp tỉnh An Giang Kết quả nghiên cứu tác giả có đánh giá những nguyên nhân, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ những bất cập hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khi vận dụng vào giải quyết tranh chấp tại Tòa

án nhân dân các cấp, hướng tới kiến nghị hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành để phù hợp pháp luật Quốc tế hiện nay

Để đạt được mục đích trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:

- Phân tích những vấn đề về lý luận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh như sau :

+ Khái niệm về quyền sử dụng đất , về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất + Phân tích vai trò, đặc điểm, nội dung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

- Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang và đề xuất hướng khắc phục những tồn tại và hạn chế thể hiện:

+ Đánh giá thuận lợi và hạn chế tồn tại và nguyên nhân khách quan và chủ quan rút ra từ thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐTCQSDĐ tại tỉnh An Giang trong thời gian từ năm 2014- 2016

+ Đề xuất hướng khắc phục những tồn tại và hạn chế hướng tới hoàn thiện pháp luật Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

có nội dung liên quan đến HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh và thực hiện biện pháp đảm bảo việc xử lý nghĩa vụ vay vốn của người vay khi vi phạm nghĩa vụ trả

nợ vay theo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng, liên quan đến giải quyết tranh chấp của Tòa

án nhân dân Kết quả thực tiễn của công tác xét xử Tòa án nhân dân tỉnh An Giang giải quyết tranh chấp trong 3 năm ( 2014- 2016) thông qua một số vụ án đã xét xử điển hình của các cấp

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ luận văn tốt nghiệp thạc sĩ tác giả giới hạn nghiên cứu những vấn đề khái quát cơ bản chung nhất về những quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh tại ngân hàng được quy định trong Hiến pháp và các văn bản luật và các văn bản dưới luật có liên quan Qua nghiên cứu phân tích các quy định pháp luật về giải quyết tranh tranh chấp tại Tòa án và đánh giá về thực trạng giải quyết thông qua các vụ án xét xử có liên quan đến HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh trong thời gian qua để tìm ra những nguyên nhân tác động trên cơ sở đó đề xuất những nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể và thích hợp để hướng đến nâng cao hiệu quả của công tác xét xử Tòa án, góp phần đem lại công bằng ổn định xã hội và hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn thực hiện trên cơ sở áp dụng phương pháp luận của duy vật biện chứng

và duy vật lịch sử có kết hợp phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, quy nạp để làm

rõ những quy định về lý luận và thực tiễn đang nghiên cứu

Phương pháp tác giả nghiên cứu viết luận văn có kế thừa và chọn lọc những vấn đề

lý luận, thực tiễn của một số nhà nghiên cứu trước đó đã được công nhận thông qua những tài liệu đã được công bố trên tạp chí, bài viết, bài báo và các nguồn tài liệu khác có liên quan đến đề tài của tác giả nghiên cứu Đồng thời tác giả nghiên cứu có chọn lọc và

có đánh giá các bản án của Tòa án nhân dân hai cấp tại tỉnh An Giang khi đưa vào minh họa tính thực tiễn của đề tài nghiên cứu để có tính thuyết phục cao

6 Ý nghĩa khoa học và những đóng góp của đề tài

6.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Luận văn nghiên cứu có hệ thống các văn bản pháp luật được sửa đổi bổ sung từ năm (2013-2017) có liên quan đến nội dung HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh, tìm ra những yếu tố bất cập chi phối đến việc thực hiện HĐTCQSDĐ Qua phân tích đánh giá toàn diện khách quan về thực trạng những thuận lợi và tồn tại hạn chế trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân các cấp tại tỉnh An Giang Trên cơ sở đó tìm ra những xung đột giữa quy định của pháp luật và giữa lý luận với thực tiễn khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án, tìm ra nguyên nhân chủ quan và khách quan và rút ra bài học kinh nghiệm về việc thực hiện HĐTCQSDĐ, lựa chọn những giải pháp tích cực nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế mang tính thực thi pháp luật Đề xuất, kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam hiện nay 6.2 Những đóng góp của đề tài

Luận văn có giá trị tham khảo trong việc nghiên cứu xây dựng và đóng góp hoàn thiện văn bản luật và văn bản dưới luật của hệ thống pháp luật hiện hành Luận văn có giá trị tham khảo cho công tác xét xử của hệ thống Tòa án nhân dân Ngoài ra còn được sử dụng cho nhiều cơ quan khác tham khảo như ngân hàng, Luật sư, Công chứng, Một cửa

Ủy ban nhân dân, Thi hành án dân sự, trường Đại học

7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phần nội dung chính của luận văn gồm 2 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh

Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang và đề xuất hướng khắc phục những tồn tại và hạn chế

Kết luận

Danh mục tài liệu tham khảo

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG VAY VỐN SẢN XUẤT, KINH DOANH

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là vấn đề quan trọng được nhiều người quan tâm nghiên cứu vì đất đai không chỉ là phạm trù kinh tế mà còn là CT-XH-AN-QP của quốc gia và đất đai là nguồn nội lực cho sự phát triển đất nước Hiện nay có nhiều quan điểm đánh giá khác nhau về đối tượng đặc biệt này

Quan điểm của nhiều quốc gia trên thế giới và các nước Châu Âu thừa nhận chế độ

sở hữu tư nhân đối với đất đai Họ có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai là vật sở hữu của mình [2]

Quan điểm của Nhà nước Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 tại Điều 53 và Điều 54

không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai và khẳng định: “Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”.Tại Điều 4 LĐĐ 2013 đã nhấn mạnh:“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Điều 197 BLDS 2015 tiếp tục quy định:“ Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”

[2] Bài viết Nguyễn Ngọc Điện ( 2001), Bình luận khoa học về đảm bảo nghĩa vụ trong hợp đồng dân sự

Từ quan điểm trên cho thấy, đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống.Theo Hiến pháp và pháp luật Việt Nam quy định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu thống nhất quản lý Xuất phát từ quan điểm của giai cấp vô sản:“Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về Nhân dân” và tại Điều 2 Hiến pháp 2013 đã khẳng định:“ Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân vì Nhân dân” Cho nên, Nhân dân phải là chủ sở hữu chung đối

với tư liệu sản xuất quý giá của quốc gia là đất đai để phục vụ cho mục đích chung của toàn dân tộc Việt Nam Sở hữu toàn dân đất đai không phải là sở hữu Nhà nước về đất đai, Nhân dân xây dựng thiết chế đại diện chung cho quyền lợi hợp pháp của mình thông qua Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản công thuộc sở hữu toàn dân trong phạm vi và theo trình tự Hiến pháp và pháp luật quy định Bản chất của cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai đó là sự phân chia một cách hợp

lý các quyền chủ sở hữu đất đai giữa Nhân dân - Nhà nước - cơ quan Nhà nước các cấp

Về cơ bản người dân được gần hết quyền của chủ sở hữu đất đai và cho phép họ đầu tư

và sử dụng đất đai có hiệu quả và đúng mục đích sử dụng phù hợp theo năng lực của mình theo quy định pháp luật Nhà nước thể hiện quyền là đại diện chủ sở hữu thống nhất

và quản lý đất đai như Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính, Nhà nước định đoạt đất đai thông qua quyết định hành chính, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận đối với người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất…

Thực tiễn cho thấy tiếp tục duy trì quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong điều kiện kinh tế thị trường là tốt nhất nhằm ổn định KT-CT-XH của Đảng và Nhà nước

ta Nếu thừa nhận quan điểm đất đai thuộc sở hữu tư nhân sẽ tập trung đất đai vào nhóm người có nhiều tiền, họ sẽ sử dụng đất theo mục đích riêng không vì mục đích chung của cộng đồng dân cư Nếu người nước ngoài thỏa thuận chuyển nhượng đất với tư nhân thì

đễ dẫn đến nguy cơ bị mất nước do Nhà nước không còn quyền quản lý được đất đai Do

vậy, sở hữu toàn dân về đất đai là tất yếu khách quan mang tính lịch sử trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng XHCN của nước ta hiện nay

Tại văn kiện Đại hội Trung ương Đảng toàn quốc lần thứ XII chỉ rỏ QSDĐ cần được thể chế hóa quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

và hưởng lợi từ sử dụng tài sản của Nhà nước, tổ chức và cá nhân đã được quy định trong Hiến pháp năm 2013 bảo đảm công khai minh bạch về nghĩa vụ và trách nhiệm thủ tục hành chính của Nhà nước và dịch vụ công để QSDĐ được giao dịch thông suốt

Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước trao cho người sử dụng đất được quyền sử dụng đất đai, QSDĐ là quyền tài sản rất đặc biệt, QSDĐ trở thành tài sản bất động sản và căn cứ vào điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội dưới sự quản lý Nhà nước đã tạo ra một loại tài sản mới hội nhập vào nền kinh tế thị trường Xét về bản chất của QSDĐ theo pháp luật về tài sản làm cơ sở cho việc đánh giá các quy định của pháp luật

về QSDĐ LĐĐ 1993 ra đời QSDĐ lần đầu tiên được xem là quyền tài sản và chính thức người sử dụng đất được Nhà nước giao cho 5 quyền năng đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp được tham gia vào giao dịch dân sự, giao dịch kinh tế khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật Điều 5 LĐĐ

2013 khẳng định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” Tại các

Điều 198, Điều 199 và Điều 203 BLDS 2015 quy định Nhà nước là đại diện thực hiện quyền chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả và tiết kiệm đối với tài sản công thuộc

sở hữu toàn dân Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt QSDĐ được Nhà nước thực hiện trong phạm vi và theo trình tự pháp luật quy định Khi Nhà nước trao QSDĐ cho cá nhân

và pháp nhân đã làm phát sinh quyền của cá nhân và pháp nhân đó đối với việc sử dụng, khai thác tài sản thuộc sở hữu toàn dân theo đúng mục đích, có hiệu quả, thực hiện đầy

đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật Điều 115 BLDS 2015 quy định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền đối với đối tượng QSDĐ Điều 500 BLDS 2015 thì người sử dụng đất có quyền thực hiện đầy đủ quyền tài sản của mình

thông qua nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho mượn, tặng cho, thế chấp… QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của luật đất đai Như vậy, QSDĐ ở nước ta một trong các quyền năng của Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai là Nhà nước thực hiện quyền chủ sở hữu bằng phương thức trao QSDĐ cho các chủ thể khác sử dụng đất đai theo quy định pháp luật, đã làm phát sinh quyền tài sản đối với người sử dụng đất về việc có quyền khai thác công năng của đất đai để hưởng các hoa lợi và lợi tức từ đất đai mà mình đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chủ thể được thực hiện linh hoạt các biện pháp để đảm bảo lợi ích công cộng và lợi ích phát triển kinh

tế, họ được quyền đem tài sản này để tham gia giao dịch dân sự, giao dịch kinh tế và được chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp đảm bảo nghĩa vụ vay vốn tại ngân hàng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật[3] Ngoài ra, người sử dụng đất còn được sở hữu phần giá trị QSDĐ là giá trị được tính bằng tiền của QSDĐ trên một đơn vị diện tích đất xác định trong một thời gian sử dụng đất nhất định của người sử dụng đất Cơ sở thị trường là căn cứ thẩm định giá trị QSDĐ, Nhà nước đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị QSDĐ và giá trị QSDĐ phần lớn phụ thuộc thị trường bất động sản

là nơi đang diễn ra các giao dịch mua bán chuyển nhượng QSDĐ theo yêu cầu các chủ thể khác nhau một cách thuận lợi

Trên thực tế không phải QSDĐ nào cũng được quyền tham gia giao dịch dân sự và giao dịch kinh tế.Theo quy định tại Điều 188 LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền tài sản khi đất bị tranh chấp, QSDĐ bị kê biên để đảm bảo thi hành án, hết thời hạn sử dụng đất, QSDĐ không hợp pháp, đất sử dụng không đúng mục đích và Điều 16 LĐĐ 2013 đối với đất Nhà nước ra quyết định thu hồi và trưng dụng…

Khái niệm QSDĐ hiểu theo nghĩa rộng theo từ điển luật học :“ Là quyền của các

chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất

[3] Điều 325- Thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và Điều 326- Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ, BLDS 2015

Người sử dụng đất có các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

Khái niệm QSDĐ hiểu theo nghĩa hẹp là thể hiện quyền hạn và quyền lợi của người dân về đất đai Có nhiều quan điểm định nghĩa khác nhau về QSDĐ, theo quan

điểm của tác giả Lê Văn Tứ:“Quyền sử dụng đất theo nghĩa hẹp là sử dụng công năng

của đất như trồng trọt, xây dựng trên đất, theo nghĩa rộng tương đương quyền định đoạt cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng…”[5] Đối với tác giả Trần Hoàng Vũ thể hiện quan điểm có khác so với tác giả Lê Văn Tứ, tác giả đã khẳng định QSDĐ chính là

:“QSDĐ có giá trị và được đưa vào giao dịch dân sự và khẳng định quyền sử dụng đất là

một quyền về tài sản“ [6] Riêng quan điểm của GS.Nguyễn Lang đồng thuận với quan

điểm của tác giả Trần Hoàng Vũ, ông đã khẳng định:“Quyền sử dụng đất là quyền tài sản

được Nhà nước bảo hộ Quyền sử dụng đất phải được định giá đúng với giá trị thực của nó” [7] Để làm rỏ hơn quan điểm của Giáo sư chính tác giả Phạm Duy Nghĩa đã có hoàn

thiện thêm khái niệm về QSDĐ:“Đất là loại tài sản không thể có sở hữu tuyệt đối, quyền

quan điểm QSDĐ là loại tài sản đặc biệt và đã khẳng định: “ Quyền sử dụng đất là loại

tài sản bất động sản được phép giao dịch trong các quan hệ dân sự, kinh tế giữa các chủ thể khác nhau trong nền kinh tế thị trường” [9]

Xuất phát từ những quan điểm đã được phân tích đánh giá như trên quan điểm

riêng của tác giả có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ:“Quyền sử dụng đất là quyền sử dụng

[4] Tự điển Luật học, Viện khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp,Nhà xuất bản Tư pháp , Tr 655

[5] Bài viết tác giả Lê Văn Tứ ( 2007), Chế độ sở hữu toàn dân, Một số suy nghĩ, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 10

[6] Bài viết của tác giả Trần Hoàng Vũ ( 2014), Pháp luật thế chấp QSDĐ vay vốn sản xuất kinh doanh

[7] Bài viết của GS Nguyễn Lang UV HĐTV kinh tế ( 2013), Cần bổ sung định nghĩa về QSDĐ, Tạp chí TBKTSG ngày 13/4/2013

[8] Bài viết của tác giả Phạm Duy Nghĩa ( 2017), Xử lý thế chấp nhà, đất, Hội thảo án lệ dự kiến ngày 22/7/2017

[9] Bài viết cuả tác giả Phan Hông Điệp ( 2012), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng, thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện

đất đai của người sử dụng đất được Nhà nước tôn trọng trao cho, là quyền tài sản của người sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”

Tóm lại, với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai Nhà nước trao cho người sử dụng đất được quyền sử dụng đất đai, QSDĐ là quyền tài sản rất đặc biệt, QSDĐ trở thành tài sản bất động sản và căn cứ vào điều kiện kinh tế, chính trị và xã hội dưới sự quản lý Nhà nước đã tạo ra một loại tài sản mới hội nhập vào nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN

1.1.2 Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Pháp luật về HĐTCQSDĐ luôn có sự thay đổi, phát triển theo từng giai đoạn lịch

sử kinh tế và xã hội của đất nước, thể hiện qua các giai đoạn như sau:

Giai đoạn thứ nhất, khi Hiến pháp năm 1946 đầu tiên của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa ra đời đã có thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai từ đó pháp luật đã điều chỉnh quan hệ thế chấp về đất đai Hiến pháp năm 1959 có thay đổi về hình thức sở hữu đất đai, có 3 hình thức là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Cho đến năm 1960, chỉ còn lại 2 hình thức là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, không còn hình thức sở hữu tư nhân từ đó pháp luật không chấp nhận quan hệ thế chấp về đất đai

Giai đoạn thứ hai, năm 1975 đất nước thống nhất pháp luật vẫn chưa có quy định

về các giao dịch liên quan đến đất đai Hiến pháp năm 1980 ra đời xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai chỉ được sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình, pháp luật không chấp nhận quan hệ thế chấp về đất đai

Giai đoạn thứ ba, LĐĐ 1993 ra đời đã có điều chỉnh quan hệ đất đai, Nhà nước quản lý và quy định hình thức giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu

tư trên đất và lần đầu tiên người sử dụng đất được quyền thực hiện quan hệ thế chấp về đất đai trong dân sự và kinh tế LĐĐ 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người sử

dụng đất trong đó có quyền về HĐTCQSDĐ LĐĐ 2013 đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý, có mở rộng thêm thời hạn giao đất tạo điều kiện thuận lợi đảm bảo việc

sử dụng đất có hiệu quả kinh tế theo đường lối đổi mới của cơ chế phát triển kinh tế thị trường, các quan hệ HĐTCQSDĐ được hoàn thiện cho phù hợp với tình hình thực tiễn Như vậy, từ khi có LĐĐ 1993 ra đời thì pháp luật đất đai đã có ban hành nhiều văn bản pháp luật để điều chỉnh quan hệ dân sự và quan hệ kinh tế trong việc thực hiện HĐTCQSDĐ của các chủ thể nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao kết HĐTCQSDĐ

Khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ hiểu nghĩa rộng, theo từ điển luật học thì hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu: “Là hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế theo

đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức, được quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp vẫn

Tại Điều 317 BLDS 2015 đã có xác định thế chấp tài sản:“ Là việc một bên ( gọi

là bên thế chấp ) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia ( gọi là bên nhận thế chấp ).Tài sản thế chấp do bên thế

Tiếp theo Điều 500 BLDS 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất:“Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Đánh giá về HĐTCQSDĐ đã có nhìều quan điểm khác nhau như tác giả ĐinhThị

Liên đã khẳng định:“ Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho quan hệ vay vốn của

các ngân hàng có tính chất phòng ngừa và hạn chế rủi ro rất lớn, ngân hàng đã vận dụng

xem HĐTCQSDĐ là biện pháp tối ưu cho việc bảo đảm thu hồi nợ vay khi người vay vốn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay, 90 % ngân hàng cho vay vốn đều thực hiện biện pháp này trong hoạt động tín dụng của mình Bởi vì HĐTCQSDĐ được đánh giá là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tích cực nhất và mang tính tiện dụng, có

ưu thế hơn so với các loại hợp đồng giao dịch khác Tâm lý ngân hàng và người vay vốn rất thích lựa chọn biện pháp bảo đảm tối ưu mang tính chất phổ biến này

Đồng tình với quan điểm của tác giả Đinh Thị Liên, tác giả Nguyễn Quang

Hương Trà một lần nữa đã có khẳng định quan điểm:“ Việc công nhận hợp đồng thế chấp

tài sản để bảo đảm thực hiện quyền tự do kinh doanh của công dân trong lĩnh vực bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”[13]

Tuy nhiên, đánh giá nhìn từ góc độ quan điểm riêng của tác giả đã nghiên cứu thì

nhận thấy thế chấp quyền sử dụng đất, đó chính là:“ Quyền của một chủ thể đang có

quyền sử dụng đất hợp pháp và đem quyền đó để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự hay nghĩa vụ kinh tế đối với chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân

sự, kinh tế mà không chuyển giao tài sản quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp” Do

đó khái niệm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là:“ Sự thỏa thuận

bằng văn bản giữa các bên tuân theo các nội dung, hình thức, điều kiện…theo Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định Bên thế chấp quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng trong thời hạn thế chấp Các chủ thể thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình thỏa thuận cam kết trên cơ sở quy định pháp luật ” Từ đây đã cho thấy hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn ngân hàng chính là:“ Một trong những biện pháp

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động cho vay, theo đó ngân hàng (bên cho vay,

bên nhận thế chấp) thỏa thuận với bên vay vốn về việc dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của chính bên vay vốn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khi bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng vay vốn” Do đó, trong quá trình thực hiện HĐTCQSDĐ, khi có phát sinh tranh chấp về

quyền và nghĩa vụ giữa các bên và về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ thì các chủ thể được quyền khởi kiện ra Tòa án giải quyết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho mình vì phán quyết của Tòa án thực thi đúng pháp luật, công bằng, công khai và không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh

doanh.Tòa án nhân dân chính là:“Cơ quan xét xử của Nhà nước còn là phương thức giải

quyết tranh chấp mang tính ý chí quyền lực Nhà nước, tính công khai, công bằng và được tiến hành theo thủ tục nghiêm ngặt ”

Như vậy, pháp luật Việt Nam không ngừng hoàn thịện nhằm điều chỉnh các quy định pháp luật để phù hợp thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể khi tham gia HĐTCQSDĐ một cách tự nguyện và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên từ

đó khái niệm về HĐTCQSDĐ ngày được hoàn thiện hơn BLDS 2015 quy định cụ thể và chi tiết hơn HĐTCQSDĐ từ đó tác động tích cực và định hướng cho sự lựa chọn tốt nhất của các chủ thể khi thỏa thuận thực hiện hợp đồng

1.2 Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Quá trình hình thành, vận động và phát triển của HĐTCQSDĐ luôn gắn liền với mỗi giai đoạn phát triển kinh tế và xã hội của nước ta Đây là sự phát trỉển tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Từ năm 1945 cho đến nay, lịch sử Việt Nam trãi qua hai giai đoạn phát triển cơ chế kinh tế rất khác nhau thể hiện:

Giai đoạn thứ nhất, từ năm 1945 đến năm 1986, đặc trưng là cơ chế tập trung bao cấp của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, Nhà nước nghiêm cấm mọi trường hợp thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ

Giai đoạn thứ hai, từ năm 1986 cho đến nay, đặc trưng là cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt QSDĐ của mình đã được Nhà nước giao đất và họ được phép khai thác hoa lợi tối đa của đất QSDĐ trở thành tài sản bất động sản dược giao dịch trong thị trường kinh doanh bất động sản của nền kinh tế thị trường

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, khẳng định QSDĐ là quyền đặc trưng của người sử dụng đất đã tạo điều kiện người sử dụng đất có quyền được thế chấp QSDĐ LĐĐ 2003

và LĐĐ 2013 tiếp tục ghi nhận quyền năng này của người sử dụng đất Đất đai trở thành tài sản đặc biệt, là tài sản bất động sản, có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người, QSDĐ còn là hàng hóa có giá trị phục vụ cho nhu cầu sử dụng vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp

Từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X, XI, XII Nghị quyết Ban chấp hành Trung ương Đảng đã nhấn mạnh QSDĐ là loại tài sản đặc biệt là hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu về đất đai, Nhà nước trao đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài Đặc điểm nổi bật của QSDĐ là được khai thác hưởng huê lợi, lợi tức và còn được tham gia giao dịch dân

sự và kinh tế trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm thế chấp vay vốn ngân hàng để đầu tư cho sản xuất, kinh doanh Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành trung ương

khóa XII nhấn mạnh: “…cần cơ cấu lại thị trường tài chính trọng tâm là các tổ chức tín dụng đạt kết quả bước đầu, không đế xảy ra tình trạng đổ vỡ, mất an toàn hệ thống, nợ xấu …”

Vai trò quan trọng của HĐTCQSDĐ là điều kiện mang yếu tố khách quan đã và đang tác động tích cực đến phát triển kinh tế và xã hội Việt Nam thể hiện :

Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong vay vốn sản xuất, kinh doanh là một trong những biện pháp để khai thác QSDĐ phát huy hiệu quả tốt nhất

Thứ hai, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hạn chế rủi ro nợ xấu, kích thích hoạt động của ngân hàng.Thông qua HĐTCQSDĐ các ngân hàng vừa thực

hiện phòng ngừa có hiệu quả nợ xấu và vừa thực hiện tốt chức năng luân chuyển thị trường vốn cho nền kinh tế phát triển

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh trong quá trình sử dụng đất

để phát triển kinh tế gia đình và doanh nghiệp

Thứ tư, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp nhằm nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của người vay vốn

Thứ năm, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp tích cực nhằm hạn chế tranh chấp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng thế chấp

Tóm lại, HĐTCQSDĐ có vai trò tích cực tác động tốt đến việc phát triển và đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế quốc gia theo hướng bền vững và toàn diện Quá trình hình thành, vận động và phát triển của HĐTCQSDĐ là điều kiện tất yếu khách quan tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội Việt Nam, nhu cầu tất yếu của kinh tế thị trường trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

1.3 Đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Đặc điểm nổi bậc của HĐTCQSDĐ là quyền cơ bản của người sử dụng đất, quyền năng này lần đầu tiên chính thức được LĐĐ 1993 và BLDS 1995 công nhận và tạo điều kiện thuận lợi để quyền của người sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch dân sự, giao dịch kinh tế Từ cơ sở pháp lý quan trọng này đã khẳng định người sử dụng đất thực hiện quyền của mình trong quá trình sử dụng đất được thế chấp QSDĐ của mình vay vốn sản xuất, kinh doanh tại các ngân hàng để phục vụ nguồn vốn theo yêu cầu đầu tư cho phát triển kinh tế của gia đình, xã hội Hiện nay quyền năng này đã được bổ sung và hoàn thiện thể hiện tại Điều 167 LĐĐ 2013 và tại Điều 500 BLDS 2015, pháp luật đất đai tiếp tục khẳng định và bảo hộ quyền này của người sử dụng đất

Khi vay vốn sản xuất, kinh doanh người sử dụng đất đã sử dụng QSDĐ hợp pháp của chính mình để thực hiện biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay cho ngân hàng Khi

người vay vốn không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng vay vốn thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý thu hồi nợ vay theo Điều 317, Điều 323 BLDS 2015

Qua nghiên cứu bản chất của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả có một

số quan điểm đánh giá về đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên cơ sở của hợp đồng vay vốn ngân hàng

Bởi vì, chủ sở hữu không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp chỉ cần chuyển giao các giấy tờ chứng minh QSDĐ là tài sản hợp pháp của bên thế chấp Đối tượng HĐTCQSDĐ là loại tài sản đặc biệt, là tài sản bất động sản.Với đặc điểm cơ bản này BLDS 2015 khẳng định HĐTCQSDĐ chính là sự thỏa thuận của các bên theo đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ với bên kia, bên thế chấp đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp nhưng đối chiếu với Điều 500 BLDS 2015 vẫn mang đặc điểm chung nhất là có sự thỏa thuận giữa các bên khi giao kết hợp đồng và có quy định khác biệt là thế chấp QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai Chính sự khác biệt này đã nói lên sự hoàn thiện của pháp luật điều chỉnh HĐTCQSDĐ là sự điều chỉnh trong cả hệ thống pháp luật là sự ràng buộc trong tổng thể thống nhất của pháp luật Việt Nam, thực hiện HĐTCQSDĐ thể hiện tính hoàn thiện và liên quan với nhau giữa các luật chuyên ngành Hiện tại Nhà nước ban hành bổ sung nhiều quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đến kinh doanh nhằm tạo sự đồng bộ và điều chỉnh kịp thời HĐTCQSDĐ để đáp ứng yêu cầu thực tiễn hiện nay

Đánh giá về tư cách các chủ thể khi tham gia giao kết HĐTCQSDĐ thì thông thường phát sinh 02 chủ thể tham gia, chủ thể nhận thế chấp là ngân hàng và chủ thể thế chấp QSDĐ là người sử dụng đất là chủ hợp pháp QSDĐ, là bên cam kết về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay bằng chính tài sản thế chấp QSDĐ Ngoài ra ở một số HĐTCQSDĐ còn phát sinh thêm chủ thể tham gia khác vào hợp đồng, chính là chủ thể người thứ ba, là người đem QSDĐ hợp pháp của mình để thực hiện thay nghĩa vụ đảm bảo đối với khoản nợ vay của người vay vốn theo Điều 319 BLDS 2015 xác định HĐTC chỉ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.Theo quy định

tại Khoản 2 Điều 317 BLDS 2015 thì QSDĐ là tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ nhưng QSDĐ của người thứ ba thì không phải thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ mà đương nhiên người thứ ba tiếp tục giữ tài sản QSDĐ của mình trong thời gian thế chấp.Theo quy định Điều 303 BLDS 2015 khi xử lý QSDĐ đã thế chấp, khi mà đã hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận là bán đấu giá tài sản nếu không thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án

Như vậy trong quá trình thực hiện HĐTCQSDĐ sẽ có khả năng xuất hiện chủ thể thứ tư đó là cơ quan bán đấu giá tài sản hoặc Tòa án Đối với Tòa án là chủ thể đặc biệt chỉ xuất hiện khi HĐTCQSDĐ phát sinh mâu thuẩn mà tự các chủ thể không tự giải quyết được bằng con đường tự thương lượng nên có yêu cầu Tòa án giải quyết Xu hướng hiện nay của các chủ thể khi giao kết hợp đồng có yêu cầu Tòa án giải quyết các xung đột

về quyền lợi là nhằm hướng tới mục đích tìm ra giải pháp hài hòa quyền lợi hợp pháp cho các chủ thể và đem lại trật tự xã hội, phù hợp quy định pháp luật, phù hợp cơ chế phát triển kinh tế thị trường hiện nay

Trên thực tế việc xác định đúng chủ thể của bên thế chấp rất khó khăn như điển hình vụ án làm giả giấy chứng nhận QSDĐ để thế chấp vay vốn ngân hàng năm 2014 của Trần Văn Hải ngụ huyện Tri Tôn tỉnh An Giang Hải đã mốc nối với Đỗ Văn Quang ngụ huyện Giang Thành tỉnh Kiên Giang lợi dụng lòng tin của một số người dân cung cấp hồ

sơ cá nhân gồm có sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân để làm giả 23 giấy chứng nhận QSDĐ đem thế chấp vay vốn tại các ngân hàng thị xã Hà Tiên và huyện Tri Tôn.Tổng số vốn vay đã chiếm dụng là 5.300.000.000 đồng, mục đích là chia nhau tiêu xài, hành vi gian dối làm giả giấy chứng nhận QSDĐ của Hải và Quang bị nhân dân tố giác vào tháng 8 năm 2016 Công an tỉnh Kiên Giang phối hợp tỉnh An Giang đã bắt giữ đồng bọn cùng tang vật là 37 con dấu giả, 37 giấy chứng nhận QSDĐ làm giả chưa kịp đem thế chấp vay vốn tại các ngân hàng Tòa án xét xử với mức hình phạt thích đáng cho

2 bị cáo cuối năm 2016 Vụ án tuy đã khép lại nhưng nổi kinh hoàng của ngân hàng đến nay vẫn còn rất lớn vì thực tế khoản nợ vay từ có tài sản bảo đảm nay trở thành không có

tài sản bảo đảm vì giấy chứng nhận QSDĐ là trái pháp luật nên không xử lý thu hồi nợ vay được nên từ đó chuyển qua nợ xấu khó thu hồi Qua vụ án cho thấy, trong HĐTCQSDĐ có đầy đủ 4 chủ thể tham gia nhưng chủ thể người thứ ba hoàn toàn không hay biết về trách hiệm đảm bảo nghĩa vụ bằng chính QSDĐ của mình nên đã từ chối không tự nguyện đem QSDĐ của mình để xử lý thu hồi trả nợ vay của bị cáo Hải và bị cáo Quang Việc thẩm định hồ sơ cho vay của ngân hàng còn buông lỏng tạo kẻ hở cho tội phạm lợi dụng lừa đảo làm giả giấy chứng nhận QSDĐ để thế chấp vay nhằm chiếm dụng tiền vay của ngân hàng, cơ quan Công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo Một cửa đã thiếu trách nhiệm không kiểm tra chủ thể hợp pháp của giấy chứng nhận QSDĐ đã tạo kẻ hở cho tội phạm lợi dụng nhằm chiếm đoạt tiền vay của ngân hàng

Thứ hai, mục đích xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên khi tham gia thỏa thuận thực hiện hợp đồng vay vốn, thực hiện hợp đồng giữa các chủ thể

Đây là một trong những biện pháp đảm bảo tốt nhất để thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không tốt nghĩa vụ trả nợ của mình.Tài sản QSDĐ thế chấp có phạm vi bảo đảm không được vượt quá phạm vi nghĩa vụ trả nợ cả vốn và lãi đã được xác định trong hợp đồng vay vốn

Đặc điểm trên đã thể hiện về quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể thỏa thuận thực hiện trong HĐTCQSDĐ được pháp luật quy định cụ thể Đối với bên thế chấp có nghĩa

vụ đem QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận thế chấp nhưng lại được quyền tiếp tục quản lý đất và được khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ QSDĐ đã thế chấp và đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp theo Điều 320, Điều 321 BLDS 2015 Đối với bên nhận thế chấp có quyền giữ giấy chứng nhận QSDĐ bản chính và được quyền chủ động xử lý tài sản thế chấp theo Điều 299 BLDS 2015 để đảm bảo thực hiện việc thu hồi nợ khi mà người vay có vi phạm nghĩa vụ trả nợ

Tuy đã có quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện HĐTCQSDĐ nhưng thực tế vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau như sau:

Có quan điểm cho rằng, những hoa lợi và lợi tức được hình thành từ đất là loại tài sản đặc biệt luôn mang tính động và luôn thay đổi cho nên những tài sản phát sinh từ QSDĐ đã thế chấp đều thuộc về quyền quản lý sở hữu của người thế chấp QSDĐ

Có quan điểm khác cho rằng, những tài sản khác phát sinh từ QSDĐ đã thế chấp trong thời gian thế chấp trở thành đối tượng tài sản thế chấp nên thuộc quyền quản lý của bên thế chấp do đó khi phải xử lý QSDĐ thì xử lý luôn các tài sản này để thu hồi nợ vay

Trong khi đó Điều 321 BLDS 2015 quy định quyền của bên thế chấp tại Khoản 1

là được khai thác công dụng hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản thế chấp (nếu không có thỏa thuận khác) nhưng Khoản 2 khẳng định người thế chấp vẫn được đầu tư để làm tăng giá trị tài sản thế chấp nhưng không có quy định có thỏa thuận khác

Như vậy, chính từ quy định không thống nhất của pháp luật đã làm cho các bên có cách hiểu khác nhau nên đã làm phát sinh nhiều mâu thuẩn khi thực hiện Điều 322 và Điều 323 BLDS 2015 về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp khi phải xử lý tài sản thế chấp thì xử lý luôn cả tài sản khác phát sinh trên đất đã thế chấp không cần biết có thỏa thuận hay không Quy định pháp luật không rõ ràng thực tế đã gây khó khăn cho người

sử dụng đất không chủ động trong việc quản lý tài sản thế chấp từ đó làm phát sinh tâm

lý không muốn khai thác nguồn lợi có từ đất đai trong thời gian thế chấp QSDĐ nên gây lãng phí rất lớn

Thứ ba, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các chủ thể mang tính dự phòng

Hợp đồng mang tính dự phòng là có thể xảy ra và không xảy ra trên thực tế tại thì tương lai Bởi vì, khi người vay vốn có vi phạm nghĩa vụ trả nợ vay thì QSDĐ là tài sản thế chấp mới được xử lý để thực hiện thanh toán cho khoản nợ vay được thu hồi cả vốn

và lãi Còn khi người vay vốn đã thanh toán đủ các khoản nợ theo thời hạn vay đã giao kết trong hợp đồng vay vốn thì tài sản QSDĐ được giao trả lại cho chủ đất mà không bị

xử lý theo hướng dẫn Khoản 1 Điều 322 BLDS 2015

Thứ tư, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực

và đăng ký bảo đảm theo pháp luật quy định

Đây là loại hợp đồng quy định phải được công chứng theo Điều 54 LCC 2015 quy định HĐTC bất động sản phải được thực hiện công chứng và đăng ký bảo đảm theo Điểm

a Khoản 3 Điều 167 và Khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013.

Như vậy, từ những đặc điểm phân tích trên theo quan điểm riêng của tác giả, khi giao kết hợp đồng yêu cầu các chủ thể phải nắm vững những đặc điểm của HĐTCQSDĐ theo pháp luật Nhìn tổng quan, pháp luật Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể thực hiện HĐTCQSDĐ đảm bảo tính công bằng và minh bạch

* Phân biệt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với một số hợp đồng khác

- Phân biệt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với hợp đồng tín dụng

Xét về bản chất, HĐTCQSDĐ là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi người vay không trả được nợ vay theo HĐTD đã giao kết Do đó, thời gian hiệu lực của hai hợp đồng diễn ra theo quy định tại Điều 15 của Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-

BTP của Bộ Tư Pháp cụ thể như sau :

Thứ nhất, khi hợp đồng tín dụng vô hiệu hoặc bị đơn phương hủy bỏ hoặc bị chấm dứt mà các bên chưa thực hiện hợp đồng tín dụng thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vẫn không phát sinh hiệu lực

Thứ hai, khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu hoặc bị đơn phương hủy bỏ hoặc bị chấm dứt mà các bên chưa thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì hợp đồng tín dụng vẫn phát sinh hiệu lực

Thứ ba, khi hợp đồng tín dụng chấm dứt hiệu lực thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chấm dứt hiệu lực, bên cho vay vốn có quyền xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn

quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất

Những điểm giống nhau cơ bản, quy định tại các Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 BLDS 2015 và Điều 167 LĐĐ 2013 thể hiện như sau:

+ Về chủ thể giao kết: có từ 02 chủ thể tham gia hợp đồng trở lên

+ Về đối tượng tài sản: là QSDĐ hợp pháp

+ Về hình thức hợp đồng phải công chứng và đăng ký đảm bảo tài sản đúng theo quy định BLDS 2015 và LĐĐ 2013

+ Về nội dung của quyền và nghĩa vụ không được trái quy định pháp luật

+ Về hiệu lực hợp đồng thời điểm đăng ký đảm bảo theo quy định LĐĐ 2013

+ Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Bên thế chấp dùng QSDĐ của mình thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay Khi thế chấp QSDĐ bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp QSDĐ vẫn là tài sản của bên thế chấp

+ Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê giao đất cho bên thuê đất sử dụng đất trong thời hạn thỏa thuận nhất định Bên thuê đất phải sử dụng đất đúng mục đích, phải trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê đất QSDĐ vẫn là tài sản của người cho thuê đất

+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên được chuyển nhượng QSDĐ phải trả cho bên chuyển nhượng một số tiền là giá trị của QSDĐ và QSDĐ trở thành tài sản của bên được chuyển nhượng

Tóm lại, về lý luận và thực tiễn HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh

là cần thiết, bởi vì HĐTCQSDĐ được đánh giá là một trong những biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tích cực nhất và mang tính tiện dụng, có ưu thế hơn so với các loại hợp đồng giao dịch khác Tâm lý ngân hàng và người vay vốn rất thích lựa chọn biện pháp bảo đảm tối ưu mang tính chất phổ biến này

1.4 Nội dung hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 là trong giao dịch dân sự có hiệu lực khi mà mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và Điều 121 có bổ sung thêm những giao dịch có nội dung phải rõ ràng, dễ hiểu, không được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau

Nội dung HĐTCQSDĐ khi các chủ thể đã giao kết thực hiện trong hợp đồng mà

có nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì giao dịch dân sự này trở nên vô hiệu Theo quy định của Điều 123 BLDS 2015, thể hiện như sau:

Thứ nhất, nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật

Điều cấm của luật là những quy định của luật, không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định Ví dụ như người vay vốn không được thế chấp QSDĐ để sử dụng tiền vay sử dụng vào việc mua bán hàng cấm hoặc đánh bạc mà người vay chỉ sử dụng vốn vay phục vụ đúng mục đích sản xuất, kinh doanh đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng mà hai bên đã giao kết Đối tượng của hợp đồng là QSDĐ hợp pháp không bị cấm giao dịch trong quan hệ dân sự, quan hệ kinh tế theo quy định pháp luật Quyền sử dụng đất hợp pháp được hiểu là người sử dụng đất tại thời điểm giao kết được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp QSDĐ quy định tại Điều 167 LĐĐ 2013

Thứ hai, nội dung của hợp đồng không trái đạo đức xã hội

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội đã được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng Do đó, việc thế chấp QSDĐ có nội dung trái đạo đức xã hội sẽ dẫn đến hợp đồng thế chấp bị vô hiệu

Thứ ba, các chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp hoàn toàn tự nguyện

Yếu tố tự nguyện là nguyên tắc pháp lý cơ bản của HĐTCQSDĐ theo quy định Điều 127 BLDS 2015 thể hiện khi một bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mà bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đã giao kết là vô hiệu

Lừa dối trong giao kết hợp đồng chính là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung đã xác lập hợp đồng đó

Đe dọa hoặc cưỡng ép trong giao kết hợp đồng là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao kết đã thỏa thuận nhằm tránh thiệt hại về tính mạng sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình Do đó, thông thường khi giao kết HĐTCQSDĐ yêu cầu các bên tham gia phải thể hiện sự tôn trọng nguyên tắc tự nguyện

Thứ tư, quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp không có tranh chấp nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp

Theo Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp có quy định tại Khoản 10 Điều 3 xác định tài sản thế chấp QSDĐ là tài sản mà bên nhận thế chấp dùng

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm, QSDĐ đảm bảo không

bị tranh chấp

Ngoài ra tại khoản 2 Điều 2 BLDS 2015 có quy định quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng và tại khoản 3 Điều 3 BLDS 2015 còn quy định việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia dân tộc và lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

Như vậy, khi giao kết hợp đồng các chủ thể cần quan tâm đến nội dung hợp đồng cho đúng quy định pháp luật để tránh việc HĐTCQSDĐ bị vô hiệu

* Khi thỏa thuận giao kết nội dung HĐTCQSDĐ các bên căn cứ vào những quy định pháp luật liên quan như BLDS 2015, LNH 2010, LCTCTD 2010, LĐĐ 2013, Văn bản hợp nhất số 8019/2016/VBHN-BTP…Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Điều 398 BLDS 2015, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng, thể hiện như sau:

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng

Thông thường hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có các đối tượng tham gia là bên thế chấp đó là chủ tài sản thế chấp QSDĐ, bên nhận thế chấp QSDĐ đó là ngân hàng cho vay vốn

Thứ hai, về thời hạn, địa điểm thực hiện hợp đồng

Theo quy định Điều 375 BLDS 2015 thời hạn thế chấp tài sản do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời hạn hợp đồng bắt đầu ký kết có hiệu lực cho đến khi các bên thỏa thuận chấm dứt nghĩa vụ bất cứ lúc nào nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích của quốc gia của dân tộc, lợi ích công cộng và lợi ích của người khác hoặc đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản thế chấp QSDĐ Thời hạn thực hiện hợp đồng được xác định theo sự thỏa thuận của các chủ thể đồng thời được xác định theo thời hạn của HĐTD và HĐTCQSDĐ cùng thời điểm chấm dứt hợp đồng Khi xác định thời gian bắt đầu của HĐTCQSDĐ chính là xác định thời gian hiệu lực của hợp đồng là cơ sở phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong hợp đồng

Theo quy định địa điểm giao kết hợp đồng Điều 399 BLDS 2015 thì địa điểm sẽ

do các bên thỏa thuận thông thường là trụ sở của ngân hàng cho vay vốn

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia ký kết hợp đồng

+ Bên thế chấp quyền sử dụng đất có nghĩa vụ

Theo BLDS 2015có quy định người thế chấp phải giao giấy chứng nhận QSDĐ cho ngân hàng giữ, phải bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp không được hủy hoại, sử dụng sai mục đích đất, được áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị, cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng tài sản thế chấp, không được tự ý bán, thay đổi, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, thông báo cho ngân hàng biết về các quyền của người thứ ba nếu có, giao tài sản cho ngân hàng khi tiến hành xử lý tài sản đảm bảo theo quy định pháp luật, phải làm thủ tục đăng ký thế chấp,

xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng chấm dứt, phải thanh toán tiền vay đúng thời hạn theo phương án thỏa thuận vay vốn[14]

Tại Điều 23 của Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN- BTP của Bộ Tư Pháp quy định người thế chấp QSDĐ đã bị hạn chế quyền đối với tài sản pháp luật quy định cho nên khi bên thế cấp có cho thuê đất, cho mượn đất là tài sản đang thế chấp thì phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp biết nếu không thông báo mà gây ra thiệt hại phải có nghĩa vụ bồi thường

+ Bên thế chấp quyền sử dụng đất có các quyền

Theo BLDS 2015 có quy định người thế chấp QSDĐ vẫn được tiếp tục khai thác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Người thế chấp được quyền đầu tư để làm tăng giá trị tài sản thế chấp, được nhận lại tài sản thế chấp, được cho thuê cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn và ngân hàng biết[15]

+ Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ

Theo BLDS 2015 có quy định khi chấm dứt HĐTCQSDĐ bên nhận thế chấp phải

có nghĩa vụ hoàn trả đủ tài sản cho bên thế chấp Người thế chấp được quyền yêu cầu thực hiện thủ tục xóa đăng ký bảo đảm thế chấp[16]

Tại Điều 323 BLDS 2015 có quy định quyền của bên nhận thế chấp là được quyền xem xét tài sản, kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích Ngân hàng yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo đảm giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất hoặc giảm sút giá trị của QSDĐ do việc khai thác sử dụng, thực hiện đăng ký thế chấp tài sản, yêu cầu bên thế chấp giao tài sản thế chấp để xử lý khi bên thế

[14] Điều 299, BLDS 2015

[15] Điều 321,Quyền của bên thế chấp, BLDS 2015

[16] Điều 322, Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp BLDS 2015

chấp thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ vay và được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử l ý đất đã thế chấp và được giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp Ngoài ra BLDS 2015 còn quy định ngân hàng có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp QSDĐ nếu việc sử dụng làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp, xem xét kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng khai thác tài sản thế chấp Ngân hàng yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản

đó cho mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, yêu cầu xử lý tài sản thế chấp được

ưu tiên thanh toán trước [17]

Theo Điều 20 của Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư Pháp có quy định về quyền của bên nhận thế chấp trong từng trường hợp bên thế chấp bán, tặng cho, trao đổi tài sản thế chấp

Thứ tư, về phạm vi của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Phạm vi HĐTCQSDĐ là trách nhiệm nghĩa vụ được đảm bảo của bên thế chấp phải thực hiện nhằm cam kết cho nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện một cách đầy đủ cho ngân hàng Phạm vi thế chấp được tính bằng giá trị tiền của tài sản thế chấp và căn cứ trên nghĩa vụ được bảo đảm các chủ thể thỏa thuận với nhau về phạm vi thế chấp tài sản

là một phần hay toàn bộ giá trị QSDĐ được thực hiện đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay Trên tài sản thế chấp QSDĐ có gắn liền nhà và vật kiến trúc thì được thế chấp luôn cả nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, cây trồng…

Cho nên, căn cứ vào tính khả thi của phương án sản xuất, kinh doanh của người thế chấp mà ngân hàng quyết định về hạn mức vốn vay tạo điều kiện thuận lợi cho người vay thực hiện tốt nhất phương án sản xuất, kinh doanh và có khả năng trả nợ vay

Thứ năm, về xử lý trách nhiệm bên thế chấp vi phạm hợp đồng

Khi bên thế chấp không thực hiện đúng đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ phải dẫn đến việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là nội dung bên nhận thế chấp luôn quan tâm hàng đầu

[17] Điều 323, Quyền của bên nhận thế chấp, BLDS 2015

Các bên được quyền thỏa thuận về các biện pháp xử lý tài sản khi người vay vốn không trả được nợ nhằm tạo điều kiện tốt nhất cho ngân hàng thu hồi nợ vay

Về phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ căn cứ theo Khoản 1 Điều 303 BLDS 2015 quy định việc bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận các phương thức xử lý tài sản thế chấp như được bán đấu giá, tự bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế chi việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và các phương thức khác Về các trường hợp xử

lý tài sản bảo đảm tại Điều 299 BLDS 2015 thì các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm được quy định khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà không thực hiện, khi các bên có thỏa thuận và theo quy định pháp luật Trước khi xử lý tài sản bảo đảm thì Điều 300 BLDS

2015 hướng dẫn bên nhận bảo đảm phải thông báo bằng văn bản về việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm được biết trong thời hạn đã quy định Điều 301 BLDS 2015 quy định người đang giữ tài sản có nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để

xử lý, bên giữ tài sản không giao tài sản để xử lý thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Toà án giải quyết

Về thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 1 Điều 308 BLDS 2015 giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm thì được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm

Về việc thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất Điều 325 BLDS 2015 quy định về trường hợp tài sản và đất thế chấp đều thuộc QSDĐ và thuộc quyền sở hữu tài sản của người thế chấp thì khi xử lý thì bao gồm tài sản gắn liền với đất trừ có thỏa thuận khác Tại Khoản 2 Điều 325 BLDS 2015 quy định khi người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình

Như vậy, khi đã hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì QSDĐ thế chấp được xử lý theo thỏa thuận nếu không được thì khởi kiện Tòa án Tuy nhiên việc xử lý QSDĐ được thực hiện theo quy định của pháp

luật về đất đai theo Điểm a Khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/ 2014/ NĐ-CP quy định về việc yêu cầu cơ quan thẩm quyền tiến hành bán đấu giá QSDĐ hoặc khởi kiện Tòa án

Thứ sáu, về phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất

Trong quá trình thực hiện hợp đồng có phát sinh tranh chấp hai bên cùng nhau thỏa thuận cách giải quyết dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.Trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Trọng tài thương mại hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật

Thực tế, không phải người vay vốn nào cũng đều thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ

cho ngân hàng.Theo tổng kết hoạt động năm 2016 của Ngân hàng nhà nước và Tòa án nhân dân tỉnh An Giang có đánh giá về tình hình thực hiện HĐTCQSDĐ trong vay vốn sản xuất, kinh doanh trong thời gian qua còn nhiều khó khăn vướng mắc cần tiếp tục quan tâm tháo gỡ.Về QSDĐ tài sản thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình của vợ chồng đang là nổi lo của các ngân hàng và tổ chức các tín dụng vì tỉ lệ vụ án liên quan đến HĐTCQSDĐ Tòa án tuyên vô hiệu liên quan đến hộ gia đình, tài sản chung vợ chồng chiếm hơn 69% và QSDĐ cấp sai chủ thể chiếm hơn 70%.Tỷ lệ nợ xấu còn cao chiếm 2.414.000.000 đồng đạt 5,26%/ tổng dư nợ tăng 1,33 lần so với hai năm trước Từ những khó khăn này ngân hàng có tâm lý e ngại chần chừ nên nguồn tiền vay còn tồn đọng chưa giải ngân hết trong khi người vay rất cần nguồn vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh thì không được cho vay kịp thời.[18]

Nhằm tác động tích cực để giải quyết nợ xấu ngân hàng và các tổ chức tín dụng

xử lý tài sản thế chấp QSDĐ thông quan cơ quan thẩm quyền bán đấu giá nhằm bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng thu hồi nợ vay Đến khi xử lý bán đấu giá tài sản thế chấp QSDĐ là đất nông nghiệp thì người mua tài sản còn gặp nhiều khó khăn bởi vì theo quy định LĐĐ 2013 đã hạn chế quyền của các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với loại đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ

[18] Báo cáo tổng kết Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh An Giang năm 2016

gia đình nên khi tham gia mua tài sản bán đấu giá thì không được phép cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất bán đấu giá[19]

Như vậy, sự bất cập này có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi hợp pháp của các bên khi xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, thể hiện sự không công bằng của pháp luật và chính nguyên nhân này bên nhận thế chấp rất e ngại khi chọn phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ bằng con đường bán đấu giá vì rất chậm kéo dài thời gian để thu hồi nợ vay

Thực tiễn cho thấy tâm lý của bên nhận thế chấp thích chọn phương thức giải quyết tranh chấp bằng con đường khởi kiện Tòa án có thẩm quyền Qua thống kế số liệu

vụ án liên quan đến HĐTCQSDĐ tại Tòa án nhân dân tỉnh An Giang của 3 năm ( từ 2014- 2016) cho thấy số vụ án có liên quan đến HĐTCQSDĐ đã được thụ lý 1.368vụ đã giải quyết được 1.292 vụ đạt tỷ lệ 95% Tính riêng năm 2016 cấp sơ thẩm thụ lý 525 vụ giải quyết 523 vụ đạt tỷ lệ 99,27% Kết quả số liệu đã phản ánh hiện nay tranh chấp liên quan đến HĐTCQSDĐ phát sinh ngày càng nhiều và phương thức các bên thường lựa chọn giải quyết tranh chấp là khởi kiện đếnTòa án có thẩm quyền Hiện nay ngân hàng lo lắng đang tìm cách tháo gỡ nợ xấu gia tăng do hợp đồng có vi phạm quy định pháp luật

về nội dung giao kết của hợp đồng thế chấp, ngân hàng khởi kiện nhiều hồ sơ đã bị Tòa

án tuyên vô hiệu hàng loạt hợp đồng[20]

Điển hình qua vụ án ông Trần Minh Việt Trung và bà Hoàng Thị Thu Hà khởi kiện ông Lê Chí Thiện về đòi lại QSDĐ Đất có nhà UBND thành phố Long Xuyên đã cấp 07 giấy chứng nhận QSDĐ từ tên ông Thiện sang tên ông Trung và bà Hà Ông Thiện không thực hiện nghĩa vụ giao đất nên nguyên đơn khởi kiện đòi lại tài sản là diện tích 3.081,2m2 (TC + LNK), ông Thiện không đồng ý Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín có yêu cầu độc lập đối với nguyên đơn về HĐTD vay vốn 2.300.000.000 đồng bổ sung vốn kinh doanh Để bảo đảm nợ vay nguyên đơn ký

02 HĐTC của 07 giấy QSDĐ mang tên ông Trung và bà Hà Ngân hàng yêu cầu nguyên

[19] Điều 55,56,119, Thực hiện bán đấu giá QSDĐ, LĐĐ 2013

[20] Tổng kết hoạt động ngành Tòa án nhân dân tỉnh An Giang 2014,2015,2016