Hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp Bất động sản ở Việt nam

Có hai căn cứ chính để đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam đó là: Định hướng xã hộ[r]

MỞ ĐẦU

Kinh tế bất động sản luôn được xem là yếu tố quan trọng trong hệ thống ngành kinh tế chủ lực của một quốc gia Thị trường bất động sản Việt Nam thiếu tính chuyên nghiệp Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của Việt Nam còn nhiều điểm chưa phù hợp với thông lệ quốc tế

Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần phải có công cụ điều tiết vĩ mô hiệu quả nhằm kiểm soát sự phát triển thị trường sao cho phù hợp với

sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế Các doanh nghiệp bất động sản phải có một môi trường kinh doanh phù hợp để tham gia sân chơi chung trong nền kinh tế hội nhập

Với ý nghĩa đó, việc lựa chọn và nghiên cứu đề tài: “Hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam”

hiện nay là hết sức cần thiết và đáp ứng nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp

1 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài:

Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận và phân tích thực trạng về môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam, luận văn đưa ra các định hướng và đề xuất hệ thống các giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế hội nhập

2 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:

- Đề tài lấy việc hoàn thiện môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam làm đối tượng nghiên cứu

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ giới hạn trong các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam trong đó đi sâu vào phân tích các yếu tố tác động đến môi trường kinh doanh bao gồm môi trường kinh doanh bên trong và môi trường kinh doanh bên ngoài doanh nghiệp, các yếu tố của môi trường kinh doanh hưởng đến hoạt động các doanh nghiệp bất động sản Từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

- Dưới góc độ kinh tế chính trị, các giải pháp được đề cập chính là những giải pháp cơ bản gắn với quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước nhằm hoàn thiện

môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới

3 Phương pháp nghiên cứu:

Sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác-Lênin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường Bất động sản làm cơ sở để phân tích trong quá trình nghiên cứu Đồng thời kế thừa các kết quả nghiên cứu đã được công bố, sử dụng phương pháp hệ thống, phân tích

và tổng hợp, phương pháp so sánh… để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu

4 Dự kiến những đóng góp của luận văn:

- Góp phần làm rõ thêm cơ sở lý luận về môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong nền kinh

tế hội nhập

- Phân tích thực trạng về môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

- Đưa ra quan điểm, định hướng và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới

5 Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn chia thành 3 chương:

Chương 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Chương 2 Thực trạng môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Chương 3 Quan điểm và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp Bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG KINH DOANH ĐỐI VỚI

CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Doanh nghiệp bất động sản và môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

1.1.1 Những vấn đề cơ bản về doanh nghiệp và doanh nghiệp bất động sản

- Đối với Doanh nghiệp: Theo điều 4, chương 1 của Luật Doanh nghiệp

năm 2005 thì: “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”

- Đối với Doanh nghiệp bất động sản: Doanh nghiệp bất động sản trong

phạm vi luận văn được giới hạn bao gồm các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh liên quan đến lĩnh vực bất động sản, như: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản

1.1.2 Những vấn đề cơ bản về môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

* Quan niệm về môi trường kinh doanh của doanh nghiệp:

Môi trường kinh doanh có thể hiểu là một hệ thống các mối quan hệ bao trùm lên hoạt động kinh doanh Nó bao gồm tổng thể các nhân tố bên trong và bên ngoài, mang tính khách quan và chủ quan, nó vận động và tương tác lẫn nhau, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động kinh doanh cũng như sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp

Môi trường kinh doanh là tổng thể các yếu tố cấu thành, bao gồm yếu tố kinh tế, chính trị, pháp luật, văn hóa, địa lý, lịch sử, cạnh tranh, tài chính chúng tác động và chi phối mạnh mẽ đến những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp

* Cấu trúc môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

Môi trường kinh doanh là sự đan xen của các yếu tố, các yếu tố có tác động ảnh hưởng lẫn nhau Vì vậy khi phân tích đánh giá môi trường kinh doanh

cảu các doanh nghiệp bất động sản chúng ta sẽ phải xem xét đánh giá một cách tổng thể trong mối tương quan giữa các yếu tố cấu thành môi trường

Các yếu tố bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố cạnh tranh, yếu tố chính trị và pháp luật, yếu tố văn hoá xã hội, yếu tố toàn cầu, yếu tố sinh thái, thị trường bất động sản

* Đặc điểm môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

Tính chịu ảnh hưởng của hệ thống chính trị, luật pháp và chính sách Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Thị trường bất động sản là bộ phân cấu thành quan trọng môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

* Đặc điểm của thị trường bất động sản:

Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo

Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

1.2 Sự cần thiết khách quan và nội dung của hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

1.2.1 Sự cần thiết khách quan phải hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

- Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản là một tất yếu khách quan xuất phát từ yêu cầu phải tạo lập môi trường kinh doanh thuận lợi và bình đẳng cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế thị trường

- Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhằm góp phần phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Việt Nam

- Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản nhằm thúc đẩy nhanh hơn quá trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam

- Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản là một nội dung nằm trong quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam

1.2.2 Nội dung hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

- Phát huy vai trò chủ thể của bộ máy Nhà nước và hệ thống chính trị trong quá trình hoàn thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp bất động sản

- Có chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội khoa học, phù hợp với thực tiễn kinh tế của đất nước

- Hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, mà trực tiếp là 3 luật: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở

- Hoàn thiện môi trường cạnh tranh cho các doanh nghiệp bất động sản

- Phát triển thị trường bất động sản

1.2.3 Những điều kiện mà doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải chuẩn bị

để thích ứng với quá trình hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản

- Hoàn thiện chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp

- Nâng cao năng lực về quản trị

- Đào tạo nguồn nhân lực

- Nâng cao năng lực tài chính

1.3 Kinh nghiệm hoàn thiện môi trường kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc, Trung Quốc, và Mỹ đã cho thấy đầu tư quá nhiều vào bất động sản và hệ quả là giá giảm mạnh là ngòi nổ đầu tiên gây ra cuộc khủng hoảng tài chính Đông Nam Á và Hàn Quốc năm

1997-1998 10 năm trước, Trung Quốc từng trải qua vụ bong bóng bất động sản nổ đáng sợ, làm nhiều nhà cho thuê đất sụp đổ và đến nay là thị trường Mỹ

* Bài học cho Việt Nam:

- Luật pháp về nhà đất yếu tố ban đầu, không thể thiếu

- Công tác quy hoạch được đặc biệt coi trọng, tạo sự phát triển bền vững

của thị trường bất động sản

- Nhà nước vừa là chủ thể trong quá trình hoàn thiện môi trường kinh

doanh cho các doanh nghiệp bất động sản, lại vừa là bà đỡ cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

- Vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của nhà nước cũng góp

phần quan trọng vào việc xây dựng môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp bất động sản

- Sự tăng trưởng quá nhanh của lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiềm ẩn

nhiều nguy cơ tạo hội chứng “bong bóng” cho nền kinh tế, dẫn đến khủng hoảng trong lĩnh vực tài chính tiền tệ Vì vậy Nhà nước phải có những biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Khái quát về các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

2.1.1 Tình hình chung

Hiện nay trên cả nước có khoảng 1.600 Công ty bất động sản trong đó

800 công ty bất động sản tại TP.HCM và 500 Công ty Bất động sản tại Hà Nội; hơn 4.500 văn phòng môi giới bất động sản trong đó TP.HCM có 3.000 văn phòng và Hà Nội 1.000 văn phòng, cùng với hàng nghìn người hoạt động tự do trong thị trường

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại VN đều manh mún, nhỏ lẻ và hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Hiện thị trường BĐSVN có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường…

2.1.3 Nguồn nhân lực trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Nhân lực vừa thiếu lại vừa yếu trong khi thị trường bất động sản đang rất hấp dẫn - đó là đánh giá chung của các chuyên gia nước ngoài về thị trường nhân lực cho lĩnh vực bất động sản trong nước Tình trạng thiếu hụt diễn ra ở tất

cả các khâu, từ các chuyên gia kỹ thuật, các chuyên gia kinh doanh, định giá, môi giới

2.1.4 Năng lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hiện nay năng lực tài chính của các Doanh nghiệp Bất động sản Việt Nam rất nhỏ bé Phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, nguồn vốn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng Do đó hoạt động của thị trường bất động sản cũng

bị tác động theo thị trường tài chính tiền tệ

2.2 Thực trạng về các yếu tố cấu thành môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam

- Yếu tố kinh tế: Theo chuyên gia kinh tế Ngân hàng Phát triển châu Á, tăng trưởng ấn tượng của Việt Nam trong thời gian qua kéo theo những hiệu ứng phụ như tăng trưởng quá nóng ở một số bộ phận của nền kinh tế, tăng đột biến kim ngạch nhập khẩu, sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, nhân lực chất lượng cao

- Yếu tố chính trị và pháp luật: Những nhân tố chính trị, pháp luật của nước ta vẫn đang có sự tác động theo nhiều chiều hướng khác nhau đến thị trường bất động sản cũng như đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Yếu tố văn hoá xã hội: Những lối sống tự thay đổi nhanh chóng theo hướng du nhập những lối sống mới luôn là cơ hội Trình độ dân trí ngày càng cao, do đó nhu cầu về các sản phẩm có chất lượng và đi kèm các dịch vụ đồng

bộ

- Yếu tố toàn cầu: Việc ra nhập tổ chức thương mại thế giới WTO là một bước phát triển tất yếu, để tránh sự tụt hậu của Việt Nam Xu thế hội nhập này cũng tiềm ẩn những nguy cơ không nhỏ trực tiếp đe dọa đến sự phát triển của Việt Nam

- Yếu tố cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang cạnh tranh với nhau bởi tên tuổi, thương hiệu và năng lực của chính doanh nghiệp

Ngành kinh doanh bất động sản mang tính chất ngành phân tán, do đó không có công ty nào có vai trò chi phối toàn ngành

Tính chất hàng hóa bất động sản là khó so sánh nên sự cạnh tranh về hàng hóa bất động sản là thấp

- Thị trường bất động sản trong nước: Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở trong trạng thái “đóng băng”

- Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản: Mặc dù trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành 1 số Luật liên quan đến kinh doanh bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt động Song công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội

2.3 Đánh giá chung về thực trạng môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Thứ nhất, những thành tựu:

- Những thành tựu có liên quan đến môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung: “Năm 2007, Việt Nam có môi trường kinh doanh tốt nhất từ trước tới nay” Đây là khẳng định của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch- Đầu tư Võ Hồng

Phúc khi đánh giá về môi trường đầu tư- kinh doanh tại Việt Nam trong năm qua

Nỗ lực của Chính phủ trong việc thể chế hoá hệ thống luật pháp cải thiện môi trường đầu tư, cải cách hành chính

Dự thảo cải cách thủ tục hành chính của Việt Nam được công bố mới đây cũng cho thấy rõ những nỗ lực của Chính phủ Việt Nam nhằm tiếp tục cải thiện môi trường kinh doanh

- Những thành tựu có liên quan trực tiếp đến môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản:

Thị trường bất động sản đã được hình thành và đã có khuôn khổ pháp lý

để điều chỉnh, hướng dẫn các giao dịch trên thị trường này

Luật Đất đai sửa đổi năm 2003, Luật Kinh doanh bất động sản 2007, Luật Nhà ở, Luật Cạnh tranh, Luật Tài nguyên môi trường

Hình thức liên kết, liên doanh để nâng cao năng lực giữa các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài

Đã có chiến lược và quy hoạch đào tạo nguồn nhân lực kinh doanh bất động sản

Thứ hai, Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại:

- Tồn tại: Tỷ lệ giao dịch phi chính qui cao; Mất cân đối về cung cầu; Thị trường “nóng , lạnh” thất thường, giá cả dễ biến động; Còn tồn tại hai giá;

Các tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách trong quản lí điều hành của nhà nước về lĩnh vực bất động sản;

Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận; Thiếu sự đồng

bộ giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác, đặc biệt là thị trường tiền tệ;

Chính sách và biện pháp của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản; Giá cả bất động sản ở Việt Nam nhất là các thành phố lớn đang rất cao so với thế giới;

- Một số nguyên nhân: Chính sách, pháp luật chính phủ chưa đầy đủ; chính sách thu hút của chính phủ chưa thật sự hấp dẫn người đầu tư; thực tế cung và cầu trên thị trường cách biệt nhau quá lớn; do yếu tố tâm lý; do nguồn lực nhân lực

CHƯƠNG 3 QUAN ĐIỂM VÀ CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG KINH DOANH ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1 Những căn cứ để đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Có hai căn cứ chính để đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam đó là: Định hướng xã hội chủ nghĩa trong phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam và Phương hướng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

3.2 Một số quan điểm cơ bản nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Thứ nhất, Nhà nước phải là chủ thể của quá trình hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

Thứ hai, Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phải được đặt trong quá trình hoàn thiện môi trường kinh doanh nói chung ở Việt Nam

Thứ ba, Thu hút sự tham gia của các thành phần kinh tế vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Thứ tư, Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản phải được đặt trong bối cảnh hội nhập và mở cửa nền kinh tế

Thứ năm, Hoàn thiện môi trường kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản theo hướng ổn định bền vững

3.3 Một số giải pháp cơ bản nhằm tiếp tục hoàn thiện môi trường kinh doanh đối với các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam

3.3.1 Nhóm giải pháp về vai trò của nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Ổn định kinh tế vĩ mô