Trọng tâm của chương 2 là việc phân tích thực trạng công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ tại SHB, bao gồm: Số lượng tài sản thẩm định là bất động sản; Tiêu chuẩn của BĐS được nhận là[r]
Trang 1MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN 6 LỜI MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI Error! Bookmark not defined 1.1 Hoạt động cho vay của Ngân ha ̀ng thương ma ̣i Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái quát về Ngân hàng thương ma ̣i Error! Bookmark not defined 1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM Error! Bookmark not defined 1.2 Hoạt động thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm để cho vay
của NHTM Error! Bookmark not defined 1.2.1 Khái quát về bất động sản Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Công tác thẩm định BĐS làm tài sản bảo đảm của NHTM Error! Bookmark not defined.
1.2.3 Quan điểm về mức độ hoàn thiện công tác thẩm định BĐS Error! Bookmark not defined.
1.2.4 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hoàn thiện công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ
Error! Bookmark not defined 1.3 Các yếu tố a ̉ nh hưởng đến hoa ̣t đô ̣ng thẩm đi ̣nh bất đô ̣ng sản làm TSBĐ Error! Bookmark not defined 1.3.1 Các yếu tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.3.2 Các yếu tố khách quan Error! Bookmark not defined.
Trang 21.4 Kinh nghiê ̣m công tác hoàn thiê ̣n thẩm đi ̣nh bất đô ̣ng sản của mô ̣t số NHTM Viê ̣t Nam và bài ho ̣c với SHB Error! Bookmark not defined.
1.4.1 Kinh nghiệm hoàn thiê ̣n công tác thẩm đi ̣nh bất đô ̣ng sản của mô ̣t số
NHTM Viê ̣t Nam Error! Bookmark not defined 1.4.2 Bài học kinh nghiệm đối với SHB Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: Error! Bookmark not defined.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI SÀI GÒN – HÀ NỘI Error! Bookmark not defined 2.1 Khái quát về NHTM Sài Go ̀n – Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Error! Bookmark not defined.
2.1.2 Cơ cấu tổ chứ c của Trung tâm thẩm đi ̣nh tài sản – Ngân hàng SHB
Error! Bookmark not defined 2.1.3 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu: Error! Bookmark not defined 2.2 Thư ̣c tra ̣ng công tác thẩm đi ̣nh bất đô ̣ng sản làm TSBĐ ta ̣i Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Error! Bookmark not defined.
2.2.1 Khái quát hoạt động tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nô ̣i Error! Bookmark not defined.
2.2.2 Khái quát hoạt động của Trung tâm Thẩm định tài sản – Ngân hàng SHB
giai đoa ̣n 2014-2016: Error! Bookmark not defined.
2.2.3 Thực tra ̣ng công tác thẩm đi ̣nh BĐS làm TSBĐ ta ̣i Ngân hàng TMCP Sài
Gòn – Hà Nội Error! Bookmark not defined 2.3 Đa ́ nh giá công tác thẩm đi ̣nh BĐS làm TSBĐ ta ̣i Ngân hàng SHB Error!
Bookmark not defined
2.3.1 Đánh giá công tác thẩm định TSBĐ là BĐS theo các chỉ tiêu: Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Những kết quả đã đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.3 Những hạn chế - nguyên nhân Error! Bookmark not defined.
Trang 3CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH BĐS LÀM TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI Error! Bookmark
not defined
3.1 Đi ̣nh hướng công tác thẩm đi ̣nh BĐS làm TSBĐ ta ̣i Ngân hàng SHB Error!
Bookmark not defined
3.1.1 Định hướng phát triển hoa ̣t đô ̣ng cho vay có TSBĐ ta ̣i Ngân hàng SHB
Error! Bookmark not defined.
3.1.2 Mục tiêu, quan điểm và cơ sở giải pháp hoàn thiê ̣n công tác thẩm đi ̣nh
BĐS làm TSBĐ của Ngân hàng SHB Error! Bookmark not defined 3.2 Các giải pháp nh ằm hoàn thiện công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ tại SHB: Error! Bookmark not defined.
3.2.1 Xây dựng hê ̣ thống cơ sở dữ liê ̣u về BĐS ta ̣i Ngân hàng Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Hoàn thiện hệ thống quy định của Ngân hàng liên quan đến điều kiện
nhận tài sản bảo đảm: Error! Bookmark not defined.
3.2.3 Vận du ̣ng linh hoa ̣t các phương pháp thẩm đi ̣nh BĐS Error! Bookmark not defined.
3.2.4 Xây dựng đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn về thẩm định giá Error! Bookmark not defined.
3.3 Kiến Nghị Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Xây dựng hê ̣ thống văn bản pháp luâ ̣t về thẩm đi ̣nh từng loa ̣i hình BĐS
Error! Bookmark not defined.
3.3.2 Nhà nước phát triển các tổ chức thẩm định độc lập để kiểm tra kết quả
thẩm định: Error! Bookmark not defined 3.3.3 Nâng cao hiệu quả quản lý hoạt động của thị trường BĐS Error! Bookmark not defined.
3.3.4 Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quy ền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.
Trang 4DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 5DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
2 CTTĐ Công trình trên đất
3 CVQHKH Chuyên viên quan hệ khách hàng
4 CVTĐG Chuyên viên thẩm định giá
9 NHTM CP Ngân hàng thương mại cổ phần
10 SHB Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội
14 TSTĐG Tài sản thẩm định giá
Trang 6DANH MỤC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ
BẢNG
Bảng 2.1: Tỷ lệ cho vay thế chấp bằng BĐS của SHB Error! Bookmark not defined Bảng 2.2: Tình hình hoạt động của Trung tâm thẩm định - SHB từ 2013 -2016 Error!
Bookmark not defined
Bảng 3.1: Bảng phân tích điều chỉnh thông tin tài sản so sánh tại SHB Error!
Bookmark not defined
HÌNH
Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân sự của Trung tâm thẩm định tài sản – SHB Error!
Bookmark not defined
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tình hình hiệu quả hoạt động củ a SHB 2013-2016 Error! Bookmark
not defined
Biều đồ 2.2: Kết quả huy động vốn của SHB qua các năm Error! Bookmark not
defined
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu tài sản theo các khu vực Error! Bookmark not defined.
Trang 7
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong hoa ̣t đô ̣ng tín du ̣ng của Ngân hàng , thẩm định giá tài sản là mô ̣t trong những bước rất quan tro ̣ng Theo đà phát triển của nền kinh tế cùng với viê ̣c mở
rô ̣ng quy mô của các tổ chức tín du ̣ng , việc thế chấp tín dụng bằng bất đô ̣ng sản ngày càng gia tăng Trong đó, giá trị, tính thanh khoản của các TSBĐ là yếu tố then chốt để xác định hạn mức cấp tín dụng của ngân hàng Do đó , thẩm định giá tài sản bảo đảm là BĐS tại N HTM đang dần chiếm vai trò thiết yếu , giúp cho Ngân hàng có
cơ sở xác đi ̣nh đúng đắn ha ̣n mức cấp tín du ̣ng , căn cứ trên viê ̣c xác đi ̣nh giá tri ̣ tài sản có tính đến việc dự phòng rủi ro trong tương lai , đồng thời góp phần nâng cao chất lượng tín dụng
Tại SHB, vớ i viê ̣c thành lâ ̣p Trung tâm thẩm đi ̣nh tài sản , đã góp phần quan tro ̣ng trong viê ̣c quản lý vĩ mô và vi mô công tác quản tri ̣ rủi ro và đi ̣nh giá tài sản , làm cho công tác thẩm đi ̣nh giá tài sản đô ̣c lâ ̣p hoàn toàn với hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh , đồng thời vẫn đẩy ma ̣nh hiê ̣u quả hoa ̣t đô ̣ng của Ngân hàng Tuy nhiên, vẫn có những bất câ ̣p , đó là viê ̣c giá tri ̣ thi ̣ trường của BĐS do Ngân hàng thẩm đi ̣nh thường không phản ánh đúng giá trị thực tế khi Ngân hàng thẩm định để nhận tài sản đó làm tài sản thế chấp đồng thời, viê ̣c vâ ̣n du ̣ng các phương pháp thẩm đi ̣nh giá vẫn chưa thâ ̣t sự hiê ̣u quả , đă ̣c biê ̣t với các BĐS có khả năng ta ̣o ra thu nhâ ̣p ở hiê ̣n ta ̣i và trong tương lai khiến cho tương tác giữa các phòng, ban kinh doanh và Trung tâm thẩm đi ̣nh tài sản vẫn tồn ta ̣i những bất đồng , và tình trạng khách hàng khiếu nại , yêu cầu đi ̣nh giá la ̣i tài sản ngày càng gia tăng, đă ̣c biê ̣t trong bối cảnh phát triển dư nợ tín du ̣ng như hiê ̣n nay
Do đó, công tác nghiên c ứu và phân tích hoa ̣t đô ̣ng th ẩm định giá TSBĐ là bất
đô ̣ng sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội là cần thiết Bởi vậy, với tư cách là một chuyên viên thẩm định tại sản, với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn nêu
trên, tôi đã chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hoàn thiện công tác thẩm định bất
động sản làm tài sản bảo đảm tại NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội.”
Luâ ̣n văn được kết cấu như sau:
Trang 8Chương 1: Những vấn đề cơ bản về hoạt động thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại
Chương 2: Phân tích thực tr ạng công tác thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm ta ̣i NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định bất động sản làm tài sản bảo đảm tại NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội
Trong chương 1, luận văn trình bày khái quát về vấn đề hoạt động cho vay của
NHTM và công tác đi ̣nh giá BĐS làm tài s ản đảm bả o của NHTM, tập trung làm rõ những vấn đề sau:
Luận văn đưa ra khái niệm, đặc điểm của NHTM; các hoạt động chủ yếu của NHTM, trong đó làm rõ về hoạt động cho vay của NHTM Tiếp đó, luận văn đã chỉ ra khái niệm, quy trình và các yếu tố chủ quan, khách quan ảnh hưởng đến hoạt động định giá BĐS làm TSĐB của NHTM
Trọng tâm của chương 1 là lý luận về công tác định giá BĐS và các ch ỉ tiêu đánh giá chất lươ ̣ng thẩm định bất đô ̣ng sản làm TS bảo đảm, trong đó:
Nô ̣i dung chính của chương 1 gồm các nô ̣i dụng: khái niệm về thẩm định BĐS là viê ̣c xác đi ̣nh bằng hình thái tiền tê ̣ giá tri ̣ của BĐS ta ̣i thời điểm nhất đi ̣nh , và khi dùng
để định giá BĐS làm TSBĐ cho Ngân hàng thì nó dùng để làm mục đích vay vốn thế chấp ta ̣i N HTM Ngoài ra , luâ ̣n văn cũng đưa ra được các quy chuẩn của BĐS đủ điều kiê ̣n nhâ ̣n làm TSBĐ ta ̣i NHTM , quy trình TĐG TSBĐ và các phương pháp đi ̣nh giá tài sản
Mục tiêu chính của luận văn là đánh giá công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ tại NHTM CP Sài Gòn – Hà Nội Theo đó , một cuộc thẩm định giá đư ợc coi là hoàn thiện, khi đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí: đảm bảo đúng hạn SLAs, đảm bảo sự tương tác nhịp nhàng, hỗ trợ nhiệt tình giữa ĐVKD - Khách hàng – Bộ phận định giá, giá trị thẩm định vẫn phản ánh giá trị thị trường BĐS trong điều kiện thẩm định khách quan, minh bạch, độc lập, thời gian và chi phí thẩm định được tiết kiệm đến mức tối đa Trong phần
lý luận, tác giả đưa ra các chỉ tiêu để đánh giá công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ tại
Trang 9NHTM bao gồm:
Một là Số lượng BĐS được thẩm định/ Số lượng BĐS đề nghị vay vốn Chỉ tiêu
này phản ánh khả năng phân tích, thẩm định BĐS dựa trên hồ sơ pháp lý của tài sản Thông thường, chỉ tiêu số lượng BĐS được thẩm định/ Số lượng BĐS đề nghị vay vốn vào khoảng từ 90-95% là đạt yêu cầu của Ngân hàng
Hai là Giá trị thẩm định giá BĐS thế chấp của Ngân hàng/ Giá trị thị trường c ủa
tài sản Chỉ tiêu này thể hiện tỷ lệ phản ánh giá trị thị trường của giá trị thẩm định giá tài sản
Ba là Tỷ lệ nợ xấu của Ngân hàng liên quan đến tài sản bảo đảm là BĐS
Bốn là Thời gian thẩm định, năng suất lao động của cán bộ thẩm định Thông
thường, các Ngân hàng đều có quy định về SLAs (thời gian hoàn thành cuộc thẩm định giá tính từ lúc đơn vị kinh doanh gửi đề nghị yêu cầu) và KPI (Số lượng tài sản tối thiểu một cán bộ thẩm định phải thực hiện hàng tháng)
Ngoài ra, trong chương một còn đề cấp đến các yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ gồm: Quan điểm thẩm định giá BĐS làm TSBĐ trong Ngân hàng ; Quy trình thẩm đi ̣nh TSBĐ là BĐS của Ngân hàng ; Nguồn dữ liệu thông tin giá cả BĐS; luâ ̣t pháp liên quan đến bất đô ̣ng sản và đ ịnh giá BĐS Mặt khác, luận văn còn đưa ra được quy trình thẩm định bất động sản hiện thời tại một số NHTM khác, từ đó rút ra thêm được kinh nghiệm thực tiễn cho việc hoàn thiện công tác thẩm định BĐS tại NHTM
Trong chương 2, Luâ ̣n văn đã tổng kết , khái quát chung nhất về NHTMCP Sài
Gòn – Hà Nội và đi sâu vào nội dung thẩm đ ịnh BĐS dựa trên các chỉ tiêu đánh giá công tác thẩm định đã nêu tại chương I Trước tiên, luận văn khái quát chung về NHTMCP Sài Gòn – Hà Nội; những điểm nổi bâ ̣t từ lúc thành lâ ̣p , các phòng ban chính đến thời điểm hiê ̣n ta ̣i cũng như kết quả nổi bật đạt được về mặt quy mô hoạt động, kết quả kinh doanh, chỉ tiêu huy động vốn, chỉ tiêu cho vay, trong những năm gần đây
Trọng tâm của chương 2 là việc phân tích thực trạng công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ tại SHB, bao gồm: Số lượng tài sản thẩm định là bất động sản; Tiêu chuẩn của BĐS được nhận làm TSBĐ ở SHB ; Quy trình TĐG TS tại TTTĐTS – Ngân hàng TMCP
Trang 10Sài Gòn – Hà Nội; Phương pháp thẩm định giá BĐS chủ yếu được vâ ̣n d ụng ta ̣i Ngân hàng
Qua việc nhìn nhận tình hình thực tế trong công tác thẩm định BĐS làm TSBĐ, luận văn phân tích để thấy được những kết quả mà SHB đã đạt được và những vấn đề hạn chế, tồn tại đồng thời chỉ rõ ra các nguyên nhân của hạn chế đó
Các kết quả đạt được của SHB trong hoa ̣t đô ̣ng thẩm định BĐS làm TSBĐ:
Về quy trình thẩm định giá: Công tác thẩm định giá đã có những bước phát triển, quy trình ngày càng hoàn thiện, bài bản hơn Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội đã tự xây dựng và dần dần hoàn thiện quy trình thẩm định tài sản riêng, việc xây dựng quy trình này tương đối chặt chẽ, giúp cho cán bộ thẩm định dễ dàng triển khai công việc thẩm định giá, đồng thời giúp ngân hàng hạn chế được nhiều rủi ro trong hoạt động cho vay
Về chất lượng cuộc thẩm định giá: Chất lượng cuô ̣c thẩm đi ̣nh giá đảm bảo được bằng khoảng 90-95% giá thị thực tế của tài sản, thậm chí có những TS có tính thanh khoản tốt, giá vào khoảng 100%, tỷ lệ kiến nghị giá làm lại hồ sơ của ĐVKD thấp
Về thời gian và tiến độ thẩm định giá: Khi thành lập bộ phận định giá “độc lâ ̣p như hiện nay, các TSĐB được phân công thẩm định nhanh hơn, chi phí thấp hơn với mô hình
cũ là nhân viên từ trên trung tâm phải về dưới cơ sở để thực hiện việc thẩm định
Những tồn tại, hạn chế:
Về chất lượng cuộc thẩm định giá: Giá trị BĐS thế chấp hiện nay cách xa nhiều so với giá trị thị trường của BĐS thể hiện thông qua chỉ tiêu giá trị BĐS thế chấp/giá trị trường
Về thời gian thẩm định: nhiều khi chưa đảm bảo theo SLAs và KPI quy đi ̣nh hàng tháng
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến những tồn tại, hạn chế trên
Nguyên nhân chủ quan
Mô ̣t là, do quan điểm về quan tri ̣ rủi ro và phát triển tín du ̣ng khác nhau qua từng
Trang 11giai đoa ̣n của các cấp lãnh đa ̣o
Hai là, quy trình TĐTS của SHB vẫn còn trong giai đoa ̣n sửa đổi bổ sung do mới ban hành được 3 năm nên trong nhiều trường hợp, các cán bộ tín dụng để xảy ra sai sót trong việc đề nghị thẩm định tài sản, cung cấp thiếu hồ sơ pháp lý tài sản, ảnh hưởng đến tiến độ của cuộc thẩm định giá
Ba là, đó là việc vâ ̣n du ̣ng phương pháp TĐG tài s ản chưa hợp lý Tại SHB, 04 phương pháp thẩm định thường được sử dụng nhuần nhuyễn, trong đó, phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí vẫn được ưu tiên vận dùng hơn c ả Tuy nhiên, nhược điểm của phương pháp này , đó là chi ̣u ảnh hưởng lớn vào ngu ồn thông tin thị trường, dẫn đến mức giá nhâ ̣n đi ̣nh của TSTĐG nhi ều khi chưa sát với giá cả thực tế của BĐS
Bốn là, hê ̣ thống dữ liê ̣u thông tin về giá cả BĐS chưa câ ̣p nhâ ̣p theo diễn biến giá
cả TT BĐS và chưa đầy đủ
Năm là, trình đô ̣ chuyên môn và đa ̣o đức của CBTĐG
Thứ sáu, mô hình tổ chức bộ phận thẩm định tài sản chưa hoàn thiện
Nguyên nhân khách quan:
Mô ̣t là, hê ̣ thống văn bản pháp luâ ̣t của Nhà nước , các bộ ban ngành có liên quan , của Sở tài nguyên môi trường, Bô ̣ tài chính chưa hoàn thiê ̣n Tại thời điểm hiện tại , chưa
có văn bản pháp luật ban hành riêng về định giá trong Ngân hàng , kim chỉ nam hiê ̣n ta ̣i cho viê ̣c này đó là mười hai tiêu chuẩn TĐG và các tiêu chuẩn TĐG của n ước ngoài Do đó, cần phải có mô ̣t hê ̣ thống văn bản rõ ràng, chă ̣t chẽ
Hai là, từ năm 2010 đến nay chứng kiến sự thăng trầm , biến đô ̣ng không ngừng của thị trường BĐS , nhất là BĐS khi giao di ̣ch phải thông qua các cơ quan đăng ký, văn phòng sử dụng đất , các giao dịch có thể diễn ra trong tình trạng không công khai , lơ ̣i ích nhóm, hay đấu giá không minh ba ̣ch
Trong chương 3, sau khi khái quát định hướng hoạt động chung cũng như định
hướng về hoa ̣t đô ̣ng TĐG b ất động sản làm TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, luận văn đã đưa ra cơ sở, mục tiêu và quan điểm hoàn thiện công tác thẩm định bất