Cảm nhận rủi ro của người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư tầm trung tại nội thành Hà Nội

Sau khi phân công các thành viên thu thập các thông tin từ những nguồn tin trên, nhóm nghiên cứu đã thảo luận nhóm để lựa chọn và liệt kê được một danh sách những cảm nhận rủi ro mà k[r]

Mẩu 1

BÁO CÁO TỎNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN

CẢM NHẬN RỦI RO CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG KHI MUA CĂN H ộ

CHUNG C ư TẦM TRUNG TẠI NỘI THÀNH HÀ NỘI

Mã số:

Nhổm ngành khoa học: Kinh Tế

Sinh viên thực hiện : Hoàng Nhật Đức

Hoàng Tiến Dũng Nguyễn Thu Hà Nguyễn Thị Thu Hiền Nguyễn Dương Minh Trang

Lớp: VISK2013A

Chương trình học : Keuka

Người hướng dẫn: Tiến sĩ Đào Tùng

Hà Nội, tháng 5 năm 2014

Lòi cảm ơn

Nhóm nghiên cứu xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Tiến sĩ Đào Tùng, là người đã hướng dẫn, giúp đỡ và theo sát quá trình làm nghiên cứu của nhóm Điều đó đã đóng góp cho sự thành công của bài nghiên cứu khoa học về đề tài “ Cảm nhận rủi ro của người tiêu dùng khi mua căn hộ tầm trung tại nội thành Hà Nội” của nhỏm

Bên cạnh đó, nhóm nghiên cứu cũng xin gửi lời cám ơn đến các khách hàng đã tham gia phỏng vấn và trả lời trắc nghiệm Nhờ có sự giúp đỡ và họp tác của khách hàng, nhóm nghiên cứu đã rút ra được kết luận, đưa ra đề xuất và giải pháp cho chủ đầu tư, người tiêu dùng và Nhà nước

Danh Mục So’ Đồ Bảng Biểu:

Bảng 4.1 C ơ cấu tu ổ i 20

Bảng 4.2: C ơ cấu giới tính 21

Bảng 4.3: C ơ cấu nghề n g h iệ p 21

Bảng 4.5: C ơ cẩu th u n h ậ p 22

Bảng 4.6: Bảng nhân tố rủ i r o »23

Bảng 4.7: Thống kê về hệ số biến thiên cỗa các nhân t ố 24

Bảng 4.8: Thống kê mô tả 1 25

Bảng 4.9: Thống kê mô tả 2 2 8 Bảng 4.10: Thống kê mô tả 3 29

Bảng 4.11: Thổng kê mô tả 4 31

Bảng 4.12: Thống kê mô tả 5 33

Bảng 4.13: Thống kê mô tả 6 34

Bâiig 4.14: Thốtig kê mô tả 7 36

Bảng 4.15: Thống kê mô tả 8 37

MỤC LỤC

Chương I; Phần IX1Ở đ ầ u 162

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài 163

1.2 Lý do chọn đề tà i 163

1.3 Mục tiêu: 164

1.4 Câu hỏi nghiên cửu 164

1.5 Phương pháp nghiên cứu 165

1.6 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 165

1.6.1 Đối tượng nghiên cứu: 165

1.6.2 Phạm vi nghiên cứu: 166

Chương II: Phần nội d u n g 167

2.1 Cơ sở lí luận 167

2.1.1 Lỷ thuyết về cảm nhận rủi ro chung 167

2.1.1.1 Khái niệm rủi ro 167

2.1.1.2 Càm nhận rủi ro 167

2.1.2 Cảm nhận rủi ro trong hành vi bất động sản 168

2.1.2.1 Cảm nhận rủi ro chung trong thị trường bất động sản 168

2.1.2.2 Các cảm nhận rủi ro bất động sản mà khách hàng có thể phải đối mặt 169

2.1.3 Thị trường bất động sản Việt Nam (trong 5 năm gần đây) ỉ 69 2.1.4 Hành vi người tiêu dùng Việt Nam khi mua bất động sản 172

2.1.4.1 Hành vi mua phức tạp 172

2.1.4.2 Hành vi mua hài hòa 173

2.2 Phương pháp nghiên cứu 174

2.2.1 Phượng pháp nghiên cứu định tính 174

2.2.1.1 Bản chất và mục đích 174

2.2.1.2 Nguyên tắc cho việc thực hiện thành công một cuộc nghiên cứu định tính 175

2.2.1.3 Nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu 175

2.2.2 Nghiên cứu định lượng: 176

2.2.2.1 Bản chất và mục đích 176

2.222 Phương pháp phân tích nhân tố 176

Chương 4: K ết qu ả nghiên cứ u 177

4.1 Mầu nghiên cứu 178

4 ỉ 1 Khách thể nghiên cứu 178

4.1.2 Thông số về mẫu nghiên cứu 178

4.2 Kêt quả phân tích nhân tố (EFA) 181

4.2.1 Nhân tố rủi ro 181

4.2.2 Trị số đặc trưng (Eigenvalues): 182

4.2.3 Đánh giá mức độ quan trọng của từng nhân tố (cảm nhận rủi ro của khách hàng): 182

4.2.4 Thống kê mô tả chi tiết cho từng nhân tố 1 S3 Chương 5: K ết luận và đề xu ất giải p h á p 199

5.1 Kết Luận: - Ỉ99 5.2 Đề xuất 199

5.2.1 Đề xuất cho chủ đầu tư và người tiêu dùng 199

5.2.2 Đề xuất cho nhà nước 200

Các tài iiệu tham k h ả o 202

Phụ L ụ c 204

1 Bảng trị số đặc trưng 204

2 Bản hướng dẫn phỏng vấn người tiêu dùng 205

3 Bâng khảo sát 205

I CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tổng quan tình hỉnh nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài

Ở nước ngoài, đặc biệt là các nước phát triển, đã có rất nhiều nghiên cứu về thị trường bất động sản cũng như các vấn đề Hên quan đến bất động sản khác Có thể đề cập The Lifecycle o f Today’s Home Buyer: What Every Brokerage CEO Must Know to Survive của Alex Zoghiin (2011) bàn về việc Internet đã thay đồi cách người tiêu dùng mua nhà Rất nhiều người đã nhận ra ià mọi thứ đã thay đổi nhưng chỉ có một sổ người có thể thích nghi với thay đổi đó Ngày nay khách hàng đã sử dụng internet một cách chủ động hơn, nó

đã thay đổi quan điểm của khách hàng về việc chọn mua nhà, những nguồn tin đáng tin cậy, vai trò của người môi giới Hoặc có thể kể đến Motivation and Perception factors influence buying home Behavior in Dilly, East Timor của Connie Susilawati và Fernando Baptista Anumu (200ỉ) nói về những yếu tố thúc đẩy và quan điểm về hành vi mua nhà tại Đông timo Bài nghiên cứu đề cập đến thị trường nhà ở giá thấp và thuê nhà tại Đông timo Đối với tình hình nghiên cứu trong nước, ữong thời gian qua đã có nhiều bài nghiên cứu nói về ngành bất động sản Những bài nghiên cứu này đa phần đề cập về thực trạng bất động sản và giải pháp cho ngành bất động sản như “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam” đề tài cấp bộ do Thạc sĩ Đinh Thị Mai Phương trưởng ban nghiên cứu Pháp luật dân sự - Kinh tế Viện khoa học pháp lý,

bộ tư pháp làm chủ nhiệm (2012) [1], Một số đề tài khác đã được nghiệm thu và in thành sách như “Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp - giải pháp mới cho thị trường bất động sàn Việt Nam” (2009), “Chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam” (Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp, (2009)) Tuy nhiên, đứng dưới góc độ nghiên cứu hành vi tiêu đùng của người Việt Nam, chưa có nghiên cứu nào nói về cảm nhận rủi ro của người tiêu dùng về bất động sản Cụ thể trong bài nghiên cứu này sẽ nghiên cứu về cảm nhận rủi ro của người tiêu dùng khi mua chung cư tầm trung tại Hà Nội

Dân số tập trung đến thành phố lớn như Hà Nội ngày càng đông, nhu cầu về chỗ ở cũng gia tăng khiến nhiều dự án nhà ở và khu đô thị mọc lên một cách tràn lan Việc suy giảm kinh tế đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhà đầu tư làm mọi cách để giảm số

lượng hàng tồn kho dẫn đến làm giảm chất lượng của sản phẩm Từ đây xuất hiện nhiều rùi

ro tiềm ẩn gây hại cho người mua nhà Chính những rủi ro này mang đến cho khách hàng nhiều sự bất tiện trong cuộc sống Quyết định mua một căn hộ chung cư tầm trung (từ 1.5 đến 3 tỷ) là bài toán khó đối với thu nhập trung bình của khách hàng hiện nay Họ phải tìm hiểu và cân nhắc kĩ các yếu tố trước khi mua Nhưng vẫn còn nhiều rủi ro tiềm ẩn mà người mua không thể iường trước được Những rủi ro này có thể gây ra tổn thất lớn cho người mua sau một thời gian sử dụng căn hộ Nhằm giảm sự tổn thất cho khách hàng chuẩn bị mua căn hộ chung cư (tầm trung), nghiên cứu này sẽ hỗ trợ đối tượng mua nhà nắm bắt được một số rủi ro tiềm ẩn Hom nữa, việc xác định các rủi ro cũng góp phần giúp cho các nhà đầu tư rút ra kinh nghiệm để giảm thiểu cảm nhận rủi ro của khách hàng khi xây chung cư tầm trung tại Hà Nội

vệ quyền lợi cho người mua nhà

Mục tiêu cụ thể: Tiến hành phỏng vấn nghiên cứu định tính một số khách hàng tại một số địa bàn ở Hà Nội để nhận điện một số rủi ro cảm nhận của khách hàng Trên cơ sở kết quả nghiên cứu định tính, nghiên cứu đã được triển khai dưới dạng một khảo sát số lượng lớn

(200 khách hàng) trong khuôn khổ một nghiên cứu định lượng để khẳng định các kết quả thu được từ nghiên cứu định tính

4 Câu hỏi nghiên cửu

Đề tài được thực hiện với 3 câu hỏi chính:

• Câu hỏi thứ nhất, “Làm thế nào đảnh giá được tổng quan và cụ thể các rủi ro khi mua căn hộ chưng cư tầm trung?” Nhóm nghiên cứu tiến hành phỏng vấn cá nhân

để tìm ra những rủi ro mà người tiêu dùng có thể cảm nhận trước khi mua căn hộ

chung cư tẩm trung Từ đó cho ra được bản khảo sát cảm nhận rủi ro để tìm hiểu về

ý kiến của số đông người mua tại địa bàn Hà Nội

• Câu hỏi thứ hai, “Nhận điện dạng rủi ro cơ bản và những mức độ quan tâm của người tiêu dùng đến các rủi ro đó là gì?” Tiến hành phân tích tổng họfp số liệu từ bản khảo sát số đông để nhận diện được các dạng rủi ro và biết được mức độ quan tâm rủi ro cùa khách hàng từ tâm lý khi mua chung cư của họ

• Câu hỏi thử ba, “ứ n g dụng như thế nào vào hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể là giúp được gì cho nhà đầu tư và người tiêu dùng?” Từ kết quả nghiên cứu, các nhà đầu tư có thể nắm bắt được tâm lí khách hàng rút ra các chiến lược marketing phù hợp để thúc đẩy niềm tin và làm hài lòng những người tiêu dùng khó tính

5 Phương ph áp nghiên cứu

Nhóm nghiên cứu sử đụng 2 phương pháp nghiên cứu trong đề tài này là nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu định tính là một dạng nghiên cứu được tạo thành mà từ đó các phương pháp

kỹ thuật chuyên môn được sử dụng đề tìm hiểu sâu về các phản ứng từ trong suy nghĩ và tình cảm của con người Nó cho phép thực hiện chương trình nghiên cứu nhằm tìm hiểu sâu bên trong các thái độ, lòng tin, động cơ và cách ứng xử các đối tượng Để cuộc nghiên cứu được thực hiện hoàn hảo, các kỹ thuật nghiên cứu định tính thường được sử dụng cùng với các kỹ thuật nghiên cứu định lượng trong mối quan hệ tương hỗ và phụ trợ (Mary Debus (1986))

Phương pháp nghiên cứu định ỉượng là phương pháp thu thập dữ liệu bằng số và giải quyết quan hệ trong lý thuyết và nghiên cửu theo quan điểm diễn dịch Nghiên cứu định lượng chủ yếu là kiểm dịch iý thuyết, sử dụng mô hình khoa học tự nhiên thực chứng ỉuận, phương pháp nghiên cứu định lượng có thể chứng minh được trong thực tế và theo chủ nghĩa khách quan (Nhóm RT (2010))

6 Bối tượng và phạm vi nghiên cứu

6.1 Đổi tượng nghiên cửu:

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là cảm nhận rủi ro của người tiêu dùng khi mua chung cư tầm tnrng tại Hà Nội Từ đó rút ra những bài học và đề ra giải pháp khắc phục rủi ro nhằm kích thích sự phát triển hiệu quả và bền vững của thị trường bất động sản Hà Nội

6.2 Phạm vi nghiên cứu:

Thị trường bất động sản là lĩnh vực còn khá mới đối với thị trường kinh tế Việt Nam tror.g 20 năm gằn đây Các đề tài nghiên cứu khoa học về vẩn đề này cũng đang được khai thác và mở rộng Bài nghiên cứu tập trung vào hành vi mua căn hộ bậc trung tại thị trường bất động sản Hà Nội (nội thành Hà Nội)

II CHƯƠNG 2: PHẦN NỘI DUNG

1 C ơ SỞ L Í LUẬN

ỉ ỉ Lý thuyết về cảm nhận rủi ro chung

a Khái niệm rủi ro

Rủi ro lả từ rất hay được sử dụng trong giao tiếp cũng như các tình huống hằng ngày, nhưng ít người hiểu và định nghĩa cho nó Một số ít người là các nhà kinh tế, các nhà nghiên cứu khoa học đã đưa ra một vài định nghĩa về cụm từ rủi ro qua nhiều khía cạnh khác nhau “Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được” (Frank Knight (1921)) Hoặc “ rủi

ro là sự bất trắc cụ thể liên quan đến việc xuất hiện một biển cố không mong đợi”, (Allan Willett (1951))

b Cảm nhận rủi ro

Tất cả những hành vi của người tiêu dùng đều có thể tạo ra nguy cơ rủi ro không thể dự đoán, một trong số đó có thể mang đến sự khó chịu và để lại hậu quả lớn (Ivan Ross (1975))

Nghiên cứu về cảm nhận rủi ro ngày càng trở nên chắc chắn hơn dựa vào các quy luật của nó Mary McMahon (2014) [2] nhận định rằng khách hàng ít có khả năng để mua hàng mà họ cho là nguy hiểm, và nhiều khả năng để mua hàng họ xem như có rủi ro thẩp Các nhà bán lẻ và nhà sản xuất sử đụng nhiều chiến thuật để giảm nhận thức về các rủi ro của sản phẩm và làm cho người tiêu dùng cảm thấy tự tin hơn về quyết định mua hàng

Có một số những vấn đề về nhận thức rủi ro, như là tiền bạc Khách hàng có thể được quan tâm về việc liệu họ có đủ tiền để mua hàng , cho dù mua hàng là một việc cần thiết trong cuộc sống hằng ngày, hay sử dụ n g tiền cho những giao dịch tố t hơn ồ nơi khác Đầu tư về thời gian cũng là mối quan tâm lớn và có thể là một vấn đề đặc biệt quan trọng Khách hàng sẽ dành thời gian ngắn nhất cho mua hàng để có thể hoàn thành giao dịch một cách nhanh chóng

Nhận thức rủi ro cũng có thể đưa vào các vấn đề như rủi ro xã hội và tâm lý liên quan đến mua hàng (Mary McMahon (2014)) [2] Khách hàng có thể lo ngại rằng mua hàng sẽ bị chế giễu bởi bạn bè, hàng xóm, hoặc mua hàng có thể mang ý nghĩa về đạo đức Ngoài ra, người tiêu dùng nghĩ về sự nguy hiểm về thể chất hoặc sức khỏe tiềm ẩn liên quan đến

mua hàng Người tiêu dùng dựa trên các ý kiến từ các nguồn tôn trọng của những người đáng tin cậy, và thông tin từ nhà sân xuất Các nhà sản xuất và nhân viên bán hàng có thể cung cấp những thứ như bảo lãnh và bảo đảm để giảm thiểu nải ro nhận thức và niêm phong một thỏa thuận.

Cảm nhận rủi ro còn được mô tả qua kênh báĩì hàng trên mạng đó ỉà sự không chắc chắn của người tiêu dùng về sản phẩm khi họ không được thấy trước hậu quả trước khi quyết định mua hàng (Shiftman, (2007)) Rủi ro tài chính, rủi ro xã hội, rủi ro tâm lý, rủi ro thời gian, tất cả những điều này đều phản ánh rủi ro của khách hàng vào một xác suất của một kết quả tiêu cực Nhận thức của người tiêu dùng về những rủi ro khác nhau, tùy thuộc vào con người, các danh mục sản phẩm, tình hình mua sắm (các cửa hàng tạp hóa, trực tuyến, gửi sản phẩm thông qua đường chuyển phát nhanh hoặc đến tận cửa hàng mua) Nhận thức rủi ro ảnh hưởng đểu tâm lý của người tiêu dùng khi tìm hiểu cho một sản phẩm hoặc dịch vụ mới (Suresh, (2011))

1.2 Cảm nhận m i ro trong hành vi bắt động sản

a Cảm nhận rủi ro chung trong thị trường bất động sản

Bản chất của bất động sản là biến nó thành thị trường rủi ro Thông tin về dự án bất độngsản trên thị trường còn khả mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp cao Sự phát triển của thịtrường bong bỏng bất động sản đã gây sự hoang mang, bối rối cho khách hàng Bên cạnh

đó nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu

tư mà họ chỉ mới thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ ĩnới được chấp nhận về chủ trương đầu

tư Những động thái này tạo nên cầu ảo của thị trường và góp phần đưa đến những cơn sốt đất khiến cho các dự án bất động sản có dự chênh lệch rất lớn về giả so với giá tị thực

tế của nó Hiện tượng đầu cơ bất động sản diễn ra khá phổ biến Chính V! sự gia nhập quả nhiều của các nhà đầu tư dẫn đén tình trạng giá cả bất ổn, tạo giá ảo Đỏ cũng chính là nguyên nhân gây ra hiện tượng “bong bóng thị trường”

Thị trường bất động sản ỉà thị trường không hoàn hảo Đặc biệt là thông tin về sự phát triển dự án hoặc những quy hoạch không được công khai một cách rõ ràng, khiến cho khách hàng có những quyết định không đủng Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này thấp hơn so với các thị trường khác

b Các cảm nhận rủi ro bất động sản mà khách hàng có thể phải đối mặt Việc mua một căn hộ là một quyết định rất lớn, cần phải được cân nhắc rất k ĩ lưỡng, xem xét các rủi ro cũng như các khó khăn có thể gặp phải Những rủi ro khi mua căn hộ tầm trung sẽ mang đến những hậu quả lớn đối vófi khách hàng Ví dụ như Nhà nước chưa có các hệ thống pháp iuật rố ràng cho thị trường này gây nhiều tính tự phát và dễ tồn thương:

hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch, quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hệ tháng cơ quan quàn

lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, còn nhiều sai phạm trong áp đụng pháp luật mới về đất đai

Vấn đề an ninh rất cần thiết và nó đóng vai trò quan trọng đến đời sống của cư dân tòa nhà

Sự an toàn là một trong những yếu tố hàng đầu mà mọi người cân nhắc trước khi mua một căn hộ Ví dụ như hệ thống phòng cháy chữa cháy hoạt động kém, bảo vệ thiếu trách nhiệm, Bên cạnh đó, giá cả cũng là một trong những vấn đề mà người mua quan tâm Có rất nhiều những rủi ro mà người mua dễ dàng gặp phải trong vấn đề tài chính, cụ thể là giá nhà giảm sau khi mua, khi căn hộ mua theo phương thức trả góp với lãi suất tiền sẽ tăng lên sau khi mua, phí sinh hoạt chung cao khi vào sử đụng, Tiến độ thi công nhà cũng là một rủi ro tiềm ẩn ảnh hưởng đến tâm lý mua của khách hàng Thêm vào đó, thời gian giao căn hộ bị kéo dài cũng gầy cảm giác hoang mang, bất ổn cho người mua

1.3 Thị trường bất động sản Việt Nam (trong 5 năm gần đây)

Thị trường bất động sản trong năm 2010 chịu nhiều ảnh hưởng từ chính sách thắt chặt tiền

tệ và lạm phát [3] Tình hình cho vay của các ngân hàng chưa có sự cải thiện do thiếu nguồn vốn Tình hình địa ốc cũng gặp nhiều khó khăn đẫn đến khả năng phục hồi của thị trường gặp nhiều trở ngại [3] Giá nhà và càn hộ chung cư ở các thành phố lớn tăng giảm bất thường ở tất cả các phân khúc[4] Các chủ đầu tư đưa ra các chiêu khuyến mãi để bán sản phẩm Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng các căn hộ chung cư cao cấp không được quan tám nhiều, khách hàng chủ yếu chỉ mua những căn hộ nhỏ

Từ năm 2011 đến năm 2012, thị trường bất động sản Việt Nam ở trong tình trạng bất động

và đầy sóng gió [5] Thiểu nguồn vốn từ ngân hàng, bị thắt chặt tín đụng, lãi xuất cao khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn Dần đến việc xuất hiện tình trạng bán tháo, chuyển nhượng dự án do không đủ vốn để xoay vòng [6] Thị trường trong 2 năm này giảm mạnh

giao dịch Bên cạnh đó, người có nhu cầu thực mua nhà lại không thể mua được vì số lượng nhà trên thị trường phù hợp với thu nhập trung bình của người dân còn rất hạn chế Các vụ tranh chấp giữa chỗ đầu tư và khách hàng gia tăng ở thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội liên quan đến các vấn đề chậm tiến độ, chất lượng căn hộ sau khi mua,mức phí địch vụ c ao [5 ], Nhiều cuộc họp, hội thảo đã diễn ra để đưa ra các giải phápgiải cứu thị trường bất động sản.

Năm 20 ỉ 3 với một năm trầm lắng, giá nhà vẫn giảm không có dấu hiệu của sự tăng giá [7] Các doanh nghiệp tái cơ cấu dự án, tái cơ cấu quy mô Theo đề xuất của Bộ Tài chính, Chính phủ ban hành nghị quyết 02 ngày 7/2013 để hỗ trợ giải quyết nợ xấu cho thị trường bất động sản[8] Các doanh nghiệp chuyển đổi nhà ở thương mại sang phát triển nhà ở xã hội cho phù hợp với nhu cầu của người dân Chính phủ cũng đã phê duyệt gói 30.000 tỷ nhằm hỗ trợ người dãn mua nhà và chủ đầu tư trong ngành bất động sản [9] Mặc dù có dấu hiệu của sự phục hồi nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa có chuyển biến nhiều Theo báo cáo gửi đến Quốc hội của Bộ trưởng Bộ xây dựng Trịnh Đình Dũng 11/2013, nhiều dự án giảm giá sản phẩm tói 50% [10] Các cãn hộ chung cư và biệt thự vẫn còn tồn kho với số lượng lớn

Năm 2014, giám đốc điều hành hẩng tư vấn dịch vụ bất động sản CB Richard Elỉis Group Việt Nam nhận định rằng thị trường bất động sản Việt Nam khó có thể hồi phục ngay trong năm nay [113 Do chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp còn nhiều bất cập, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay giá rẻ Nguồn vốn FDI (vốn đầu tư nước ngoài) đổ vào ngành bất động sản Việt Nam không ổn định Nhiều doanh nghiệp đầu tư dàn trải, thiếu vổn [12]

Để vượt qua được giai đoạn khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp đã phải đưa ra những chiến lược phù hợp và quyết định chính xác, đủng thời điểm để giảm thiểu rủi ro về tài chính Tuy nhiên, xét ở khía cạnh khác, thị trường bất động sản Việt Nam đã có biến động sau một thời gian dài đóng băng trong 3 năm Hên tiếp [11] Giao dịch bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhưng đang bắt đầu sôi động trở lại Một số giải pháp được kiến nghị để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản như đẩy mạnh phát triển nhà ở

xã hội, phân ioại các dự án, tạm dừng các dự án cỏ dấu hiệu vi phạm pháp luật, đề xuất của

Bộ Xây dựng điều chỉnh sửa đổi gỏi 30.000 tỷ [13], Cũng trong năm nay, luật đất đai

sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ 01/7/2014 sẽ mang đến cho đối tượng là người mua nhiều lợi ích và quyền lợi hơn, hồ trợ người đần giải quyết những tranh chấp về đất đai [14].

Hiện nay rất nhiều người khi mua bán nhà chung cư những chưa tìm hiểu hay điều tra kĩ về những bộ luật mà có thể ảnh hưởng lớn đến quyết định mua của chính họ Thực tế, nhiều khi người mua đã kí kết hợp đồng hay giao tiền rồi sau đó cảm thấy không minh bạch và khó chịu khi nghe những điều luật mà sau đó họ mới biết

Theo phương án mà Bộ Xây dựng đề xuất: “đổi với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thì thời hạn sở hữu nhà chung cư

là 70 năm”, và “thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào Giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư

đó, và phải bàn giao lại quyền sử đụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ

và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch được duyệt tại thời điểm bàn giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước Chủ sờ hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định

cư theo quy định tại Điều 117 của Luật này [15] Điều này gây một sự bất lợi không nhỏ đối với người mua vì số tiền để mua một căn hộ chung cư lên tới một tỉ đồng Nhiều người đầu tư vào c ăn hộ n hằm m ục địch v í dụ n h ư đ ể nhà lại cho con trai sau n à y ỉấy v ợ hay dùng làm của hồi môn, Trong khi đó thời hạn sở hữu chỉ hiệu lực trong 70 năm dẫn tới căn hộ chung cư chỉ được có thể sử dụng qua một đời, không thể nhượng lại cho đời sau Thêm vào nữa, cách tính giá sàn của căn hộ chung cư cũng đưa đến nhiều bức xúc cho người mua nếu họ chưa chuẩn bị tâm ií hay tìm hiểu về nó Ví dụ như cách tính diện tích nhà chung cư, “Nhà nước đã đề ra bộ ỉuật và đưa ra hai cách tính diện tích nhà chung cư (cách tính từ tim tường và cách tính thông thủy - diện tích sừ dụng thực tế), thông tư số 16/2010 cùa Bộ Xây dựng khiến nhiều người mua căn hộ chung cư phải trả tiền cho cả phần hộp kỹ thuật, cột chịu lực của tòa nhà ” [16] Điều này khiến cho diện tích của căn

hộ chung cư được độn lên hơn so với diện tích có thể sử dụng thật sự Nó mang lại sự bất lợi cho người mua khi trả giá căn hộ bởi mồi m2 của căn hộ lên tới hàng chục triệu Căn hộ càng sang trọng thì giá mỗi m2 càng tăng giá trị, chính vì thế mà giá căn hộ bị độn iên hơn giá trị thật của nỏ

Thêm đó, người mua cần cẩn thận với những hợp đồng vay vốn của chủ đầu tư Bình thường thì các chủ đầu tư sẽ đưa ra những chính sách cho vay trả góp căn hộ chung cư với

lãi suất thẩp Nhưng thực tế, những lãi suất thấp này chỉ tồn tạỉ trong ĩ thời gian đầu Trong khi thời gian trả lãi lên đến 10 năm Chính vì vậy mà lãi suất trong tương lai vẫn tăng cao và mang lại những khó khăn về tài chính cho người tiêu dùng Điều này khiến họ ngập ngừng hay lo sợ có tâm lí bị lừa khi mua căn hộ chung cư.

Người bán nên nói rõ các thông tin về pháp luật được nhà nước ban hành cho khách hành

để tạo lòng tin vững chắc từ họ Ví dụ như theo điều luật về hợp đồng mới được ban hành ngày 8/4, “trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại, các bên còn phải ghi rõ phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng; diện tích sử dụng để tính tiền mua bán căn hộ; khoản kinh phí bảo trì 2%; mức phí và nguyên tắc điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư Bộ Xây dựng lưu ý, khi thông tư mới có hiệu lực thi hành, các trường hợp mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và khách hàng không tuân thủ các nội dung mới đã sửa đổi, bổ sung thì hợp đồng đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận Quy định có hiệu lực thi hành từ ngày 8-4” [17] Còn về số bản hợp đồng thì hai bên sẽ phải lập ra 4 bản Một bản sẽ thuộc sở hữu của người mua và ba bản còn lại ba bản sẽ do người bán đùng để hoàn thành các thù tục pháp lí

1.4 Hành vỉ người tiêu dùng Việt Nam khi mua hất động sản

Người tiêu dùng khi mua nhà chung cư thuộc vào 2 loại hành vi mua bán chính Đó là hành vi mua phức tạp và hành vi mua hài hòa [18]

a Hành vi mua phức tạp

“Người tiêu đùng hướng tới hành vi mua phức tạp khi họ đã cỏ một số kinh nghiệm hay ỷ

thức rõ được những đặc điểm của căn hộ mà họ muốn mua Hành vi mua phức tạp này rất phổ biển với những loại sản phẩm đắt tiền, ít khi được mua và có tầm quan trọng cao” [18] Chính vì thế mà sự cân nhắc lựa chọn khi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng không tránh khỏi nằm trong hành vi này Họ phải bỏ ra nhiều thời gian để tìm kiếm những thông tin hay kiến thức để có thể lựa chọn đc một căn hộ phù hợp với những đặc điểm kinh

tế và ỉối sống của chính mình Ví đụ, một người cỏ nhu cầu mua một căn hộ chung cư không thể hiểu hết được chất lượng của ngôi nhà như độ chống thấm, độ bền hay sự duy trì

của ngôi nhà có thể chống chịu được trong khoảng thời gian dài, có phải sửa chữa nhiều trong tương lai không

Người mua đó phải tìm kiếm hoặc thu thập những lời khuyên từ nhiều người có kinh nghiệm về căn hộ chung cư cần mua Và từ đó, họ mới có thể xây đựng được niềm tin của chính mình về nó, rồi tiếp đó là hình thành thái độ, và sau cùng mới tiến hành lựa chọn căn

hộ cần mua Những chủ đầu tư hay những người bán căn hộ cằn tìm hiểu rõ ràng hơn về đối tượng mà mình muốn bán nhà để biết được những đánh giá, niềm tin, thái độ hay thậm chí là hành vi của họ đái với căn hộ mà mình tiêu thụ Dựa trên những cơ sở đó, các chủ đầu tu có thể xây dựng những chiến lược marketing hợp lí để có thể đưa ra những đánh giá

cổ lợi hay cố thúc đẩy sự tin tưởng ở sâu trong ỉòng người tiêu dùng Thêm vào nữa, chiến lược marketing họp lí đó có thể đưa ra những đặc trưng khác biệt có ưu thế hay tầm quan trọng tương đối của căn hộ Người đầu tư còn có thể thông qua người quen của người mua

để tác động đến những lựa chọn mua nhà của người tiêu đùng

b Hành vi mua hài hòa

“Nếu khi tham gia nhiều vào việc mua sắm những loại sản phẩm đắt tiền, ít khi mua, có nhiều rủi ro mà các nhân hiệu lại ít có sự khác biệt, kể cả giá bán cũng nằm trong một khoảng nhất định, thì người mua không mất nhiều thời gian khảo sát và nhanh chóng quyết định mua” [18] Khi một người muốn mua một chung cư cho gia đình hay cho bạn bè, mà người đó ít có kinh nghiệm hay ít khi được tiếp xúc với sự mua bán nhà đất, người đó sẽ khó nhận ra được nhiều sự khác biệt giữa các căn nhà chung cư và điều kiện hay đặc trưng của chúng Thêm vào đó, đôi khi giá bán nhiều lúc cũng chỉ nằm ữong một khoảng nhất định, sẽ thay đổi theo nhiều thòi kì lên xuống Chính vì những điều đó mà người mua sẽ không chú trọng nhiều vào khảo sát căn hộ định mua mà nhanh chóng quyết định sẽ bỏ tiền cho căn hộ đó Cơ sở cho sự cân nhắc của họ dựa trên giá cả chênh lệch giữa các căn

hộ chung cư và điều kiện mua chúng có thuận lợi hay không (có sổ hồng chưa hay chỉ mua nhà trên giấy) Tuy nhiên, điều này dẫn đến sự không chắc chắn rằng quyết định của lựa chọn chung cư của người mua là đúng đắn Người mua đôi khi không chắc chắn lắm về quyết định hay lựa chọn của mình và những yếu tố từ xã hội hay ngoại cảnh có thể trực tiếp làm họ băn khoăn và cảm thấy rằng tính chất của căn hộ mình mua không thật sự hài hòa ‘‘Người mua có thể tự nhận thấy món hàng mình mua không thật hài hòa do cảm nhận

một vài tính chất nào đỏ của sản phẩm còn đáng băn khoăn, hay nghe thấy dư luận tốt về các nhãn hiệu khác Người mua cũng sẽ rất nhạy cảm đối với những thông tin biện minh cho quyết định của mình Ở đây, người tiêu dùng đã hành động tnrớe, rồi sau đó mới có những niềm tin và sau cùng mới đi đến một thái độ” [18] Chính vì thế mà những chủ đầu

tư hay người bán chung cư cần xây đựng lòng tin cho người mua Thêm vào đó, họ cần đưa ra những đánh giá hay nhận định chân thực để giúp người mua có thể có sự lựa chọn thông suốt hơn

2 PHƯ ƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ĐỊNH TỈNH

a Bản chất và mục đích

Nghiên cứu định tính là một loại nghiên cứu khoa học Nói chung, nghiên cứu khoa học bao gồm: tìm kiếm cầu hỏi trả lời cho một câu hỏi, hệ thống sử dụng một danh sách được xác định trước các thủ tục để trả lời câu hỏi, thu thập bằng chứng, cho ra các thông tin chưa xác định được trước, những thông tin được áp dụng ra ngoài phạm V I nghiên cứu Nghiên cửu định tính cho biết những đặc điểm này Ngoài ra, nó tìm cách hiểu một vấn đề hoặc một chủ đề nghiên cứu bằng những quan điểm khác nhau Nghiên cứu này đặc biệt hiệu quả trong việc thu thập những thông tin cụ thể về giả trị, ý kiến, hành vi và xã hội (Natasha Mack, et at ( 2005))

Nghiên cứu định tính được sử dụng để khám phá các hiện tượng Điểm mạnh của nghiên cứu định tính là khả năng cung cấp các chi tiết về những văn bản phức tạp về việc người ta trải qua nghiên cứu này như thế nào Nó cung cấp thông tin về phần “người” của một vấn

đề, cụ thể như là việc hành vi thường xuyên mâu thuẫn, niềm tin, ý kiến, cảm xúc và mối quan hệ của cá nhân Phương pháp định tính cũng có hiệu quả trong việc xác định các yêu

tố vô hình, chẳng hạn như tình trạng lảnh tế xã hội, vai trò của giới tính, tôn giáo Khi được sử dụng cùng với nghiên cứu định lượng, phương pháp định tính có thể giúp chúng ta địch và hiểu được sự phức tạp của một vấn đề và những ám chỉ của thông tin mà phương pháp định ỉượng mang lại Nhiều câu hỏi nghiên cứu và phương pháp thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp định tính đều được chuẩn bị tnróc một cách kĩ càng, nhưng nếu

có thông tin mới xuất hiện trong quá trình thu thập, chúng sẽ được điều chỉnh lại phù hợp

Đỏ là một trong những khác biệt cơ bản giữa phương pháp định tính và phương pháp định

lượng Vì nghiên cứu định tính chủ yếu tập trung vào một số lượng nhỏ cộng đồng hoặc khu vực, nên việc chọn địa điểm nghiên cửu có vai trò rất quan trọng trong việc lấy dữ liệu cần thiết cho đề tài (Natasha Mack,et at (2005))

b Nguyên tắc cho việc thực hiện thành công một cuộc nghiên cứu định tính

Có ba nguyên tắc quan trọng để có thể tiến hành thành công một nghiên cứu định tính là:

“Nghệ thuật phát triển câu hỏi tại sao? Nhà nghiên cứu phải học cách lắng nghe? Cuộc nghiên cứu phải được tiến hành trong một quá trình nỗ lực sáng tạo” (Mary Debus, (1986)) Các yếu tố trong nghệ thuật đặt câu hỏi tại sao đưa ra phải được sắp xếp rõ ràng và chính xác Các câu hỏi phải được cân nhắc cho phù hợp với trình độ người trả lời Chúng ta nhìn nhận rằng các nhà nghiên cứu thường mắc sai lầm khi có các định kiến hay thành kiến chủ quan của mình trong khi tiến hành phỏng vấn, có nghĩa là chúng ta chỉ thường hay hỏi những cái gì mà chúng ta muốn biết, c ần phải hiểu được rằng, việc ỉắng nghe cũng là một yếu tố rất quan trọng và đòi hỏi phải có sự nhạy cảm cao trong tư duy Một sự lắng nghe có chủ động luôn đòi hỏi phải cỏ sự đồng cảm với người nói và phân biệt được nghĩa đen với nghĩa bóng của câu nói Đe phương pháp nghiên cứu định tính có thể thành công, những tình huống nảy sinh phải được xem xét một cách sáng tạo và phù hợp (Pauỉ Lazasteld (1934))

c Nghiên cứu định tính được sử dụng trong nghiên cứu

Trong nghiên cứu này, nhóm đã lựa chọn đến một số các chung cư trên địa bàn thành phố

Hà Nội để tiến hành phỏng vấn 15 cá nhân Các đối tượng được phỏng vấn sâu là những người đã từng và đang cỏ ý định mua căn hộ chung cư (tầm trung) Câu hỏi phỏng vấn tập trung đến những vấn đề Hên quan đến quyết định mua nhà và cảm nhận rủi ro mà họ gặp phải trước khi mua Việc làm này giúp nhóm nghiên cứu biết thêm nhiều rủi ro tiềm ẩn để

từ đó mở rộng phạm vi nghiên cứu Không chỉ có vậy, qua các buổi gặp này, các thành viên trong nhóm cũng hiểu được thêm về khỏ khăn và cảm nhận rủi ro của những người đang phải đối mặt với vấn đề này Sau khi phân công các thành viên thu thập các thông tin

từ những nguồn tin trên, nhóm nghiên cứu đã thảo luận nhóm để lựa chọn và liệt kê được một danh sách những cảm nhận rủi ro mà khách hàng cỏ thể gặp phải khi có ý định mua căn hộ chung cư (tầm trung) tại Hà Nội

2.2.Nghiên cứu định ỉượng:

a Bản chất và mục đích

Nghiên cứu định lượng là việc thu thập, phân tích thông tin trên cơ sở các số liệu thu được

từ thị trường Mục đích của việc nghiên cứu định iượng là đưa ra các kết luận về nghiên cửu thị trường thông qua việc sử dụng các phương pháp thống kê đế xử lý dữ liệu và số liệu Nội dung của phân tích định lượng là thu thập số liệu từ thị trường, xử lý các số liệu này thông qua các phương pháp thống kế thông thường, mô phỏng hoặc chạy các phần mềm xử lý dữ liệu và đưa ra các kểt luận chính xác Các phương pháp thu thập dữ liệu: Có hai phương pháp thu thập dữ liệu cơ bản là quan sát và điều tra thông qua bộ câu hỏi thông qua bản câu hỏi

Nghiên cứu định iượng iiên quan đến lượng và sổ trong khi định tính liên quan đến chất và

các m ô tả nên đơn giản hơn Mục đích của nghiên cứu định ỉượng là đo các biến số theo

các mục tiêu và xem xét sự Hên quan giữa chúng dưới dạng các số đo và số thống kê Nghiên cứu định lượng được dùng để tổng quát hóa kết quả nghiên cứu thông qua phân phối ngẫu nhiên và lấy mẫu đại điện Tuy nhiên vẫn tồn tại một số hạn chế trong cách tiếp cận định lượng Phương pháp này gây khó hiểu các hiện tượng về con người nhất là những nghiên cứu về hành vi Câu trả lời của các đối tượng bị tác động ảnh hưởng bởi nhiều yếu

tố, nên không hoàn toàn khách quan Dù trên một thang đo chuẩn hóa nhưng có thể giải thích khác nhau tùy theo người tham gia (Henwood và Pidgeon (1993))

b Phương pháp phân tích nhân tố

Nhóm nghiên cứu đã sử dụng phương pháp phân tích nhân tố (EFA - Explonatory Factor Analysis) để góp phần làm cho các câu hỏi về rủi ro mang tính logic và được sắp xếp một cách khoa học Đánh giá và kiểm tra độ tin cậy và giá trị của lý thuyết khoa học là một việc cần thiết Ngoài ra, nó còn giúp phân biệt được hai loại giá trị quan trọng của thang đo Phương pháp phân tích nhân tố này thuộc nhóm phân tích đa biến phụ thuộc lẫn nhau Trong thống kê đa biến, phân tích nhân tố khám phá (EFA) là một phương pháp thống kê được sử dụng để phát hiện ra những cấu trúc cơ bản của một nhóm biển chính

Mục tiêu của phương pháp này là xác định các mối quan hệ cơ bản giữa các biến đo Nó thường được những người tham gia nghiên cứu sử dụng đề nghiên cứu khi phát triển câu hỏi khảo sát (đây là một tập hợp các câu hỏi được sử đụng để đo lường một chủ đề nghiên

cứu đặc biệt) và phục vụ đề xác định một tập hợp các cấu trúc tiềm ẩn Nó nên được sử dụng khi các nhà nghiên cứu không có giả thuyết tiền đề về các yếu tố hoặc mô hỉnh của các biến đo Biến được dựa trên mô hỉnh yếu tố phổ biến Trong mô hình của yếu tố phổ biến, một chức năng của yếu tố chung, yếu tố đặc biệt Khi iựa chọn các yếu tố trong mô hình, các nhà nghiên cứu phải cổ gắng để để cân bằng sự cẩn thận và tính hợp !í (có đủ yếu

tố để giải thích đầy đủ cho mối tương quan giữa các biến đo) Việc thừa các yếu tố là cỏ thể chấp nhận được Thừa yếu tố xảy ra khi quá nhiều yếu tố có trong một mô hình Tuy nhiên, quá nhiều yếu tố có thể khiến các nhà nghiên cứu xây dựng lý thuyết giá trị thấp Nhóm nghiên cứu sử đụng phương pháp EFA là một k ĩ thuật mà cố gắng để xác định số ỉượng tối thiểu của các biến ẩn hoặc các yếu tố có thể mô tả đầy đủ các mối tương quan giữa một tập họp các biến quan sát được Vì vậy điều quan trọng là tập hợp các biến thể được tập họp một cách cẩn thận với mục đích đo lường khu vực nội dung cụ thể trước khi

sử dụng EFA EFA là một công cụ hữu ích không chỉ cho việc giúp cho nhà nghiên cứu hiểu được tập hợp các biến mà còn để cô lập các biến EFA có thể hữu ích trong việc thí điểm sự phát triển của một số mặt hàng (Andrew L Comrey (2009))

Đây là phương pháp rút ngọn dữ liệu Tìm mối Hên quan của các rủi ro liên tục dựa trên mối liên quan của chúng Phân tích nhiều rủi ro và cho chúng vào những nhóm rủi ro chính (ví dụ: nhóm rủi ro về thời gian, nhóm rủi ro về tài chính, nhóm rủi ro về xã hội và tâm lí)

và tách nó ra khỏi các nhóm rủi ro khác mà nó ít liên quan với điều kiện là rủi rỏ trong một nhóm phải có iiên quan đến nhau

IV CHƯƠNG 4: KÉT QUẢ NGHIÊN c ứ u

1 M au nghiên cứu

ĩ ĩ Khách thể nghiên cứu

Nhóm nghiên cứu đã nghiên cứu 200 khách hàng là những người từ độ tuồi từ 18 trở ìên với nhiều mức thu nhập gia đình (của cả vợ cả chồng) khác nhau đã và đang ra quyết định mua chung cư tầm trung tại nội thành Hà Nội

1.2 Thông s ể về mẫu nghiên cứu

• Tuổi:

T

TBảng 4.1 C ơ cấu tuổi

Chủ thích:

(2) Từ 36-45 tuổi

Độ tuổi của khách hàng trong nghiên cứu nằm trong 3 giai đoạn độ tuổi khác nhau Biểu

đồ thể hiện khách hàng nằm trong độ tuổi trung niên (từ 36-45) chiếm nhiều nhất (38.5%) Những khách hàng trẻ (từ độ tuổi 18-35) chiếm 32% và đứng thứ 2 Cuối cùng, khách hàng cao tuổi (trên 45 tuổi) xểp vị trí thứ 3 chỉ với 29.5%

• N g h ề nghiệp:

(1) Công nhân

(2) Công chức viên chức nhà nước

(3) Nhân viên

(4) Lao động tự đo khác

NN Bảng 4 3 : C ơ cấu nghề nghiệp

Trong nghiên cứu về cảm nhận rủi ro của khách hàng khi mua căn hộ chung cư tầm trung

có bốn đổi tượng nghề nghiệp khác nhau là công nhân; công chức, viên chức nhà nước; nhân viên; lao động tự đo khác Đối tượng nghề nghiệp nhân viên chiếm tỉ lệ 36% là cao nhất Đứng thứ hai là đối tượng công chức, viên chức nhà nước chiếm 29% Tiếp theo là 22.5% thuộc đổi tượng lao động tự đo khác Đối tượng là công nhân có mức phàn trăm thấp nhất là 12.5%

Biểu đồ trên thể hiện tỉ lệ khách hàng lựa chọn cho mức thu nhập của gia đình mình trên

10 - 20 triệu đồng/tháng ỉà cao nhất (41.5%) Các khách hàng cỏ thu nhập dưới 10 triệuđồng/tháng trong bản nghiên cứu chiếm 23.5% Đứng sau là mức thu nhập trên 40 triệu đồng/tháng và trên 20 - 40 triệu đồng/tháng với phần trăm lần lượt là 19% và 16%

2 K ết qu ả p h ân tích nhân tố (EFA)

2.1 Nhân tổ rủi ro

Sau khi sử dụng phương pháp phân tích nhân tố, nhóm nghiên cứu đã loại bỏ đi một số câu hỏi cũng như yếu tố có chỉ số liên kết (loading) dưới 0.5 gây ra kểt quả không rõ ràng Phần mềm EFA đã giữ lại 8 nhân tố chính về nghiên cứu cảm nhận rủi ro của khách hàng khi mua căn hộ chung cư tầm trung tại nội thành Hà Nội Trong đó có 24 yếu tố tưtmg ứng vói 8 nhân tố rủi ro chính

1 Môi trường - Không gian dân cư và vị trí

địa ỉý

Q22 - Ổ nhiễm không khí Q23 - Ồ nhiễm tiếng ồn Q24 - Tầm nhìn căn hộ Q25 - Cộng đồng dân cư Q12 - Khoảng cách về địa lý

2

Q14 - Công trình cấp thoát nước Q15 - Hệ thống điện

Q26 - Chế độ bảo dưỡng

Q20 - Hệ thống phòng cháy chữa cháy Q21 - Dịch vụ bào vệ

Q2 - Lãi xuất vay tăng Q3 - Chi phí sinh hoạt cao

Q28 - VỊ thể và công việc

Q7 - Mua nhà trên giấy Q8 - Giấy phép xây dựng

2.3 Đảnh giả mức độ quan trọng của từng nhân tổ (cảm nhận rủi ro của khách hàng):

Std.

Deviation

Variation coefficient

Minimum: giá trị thấp nhất

Maximum: giá trị cao nhất

Mean: giá trị trung bình

Stđ Deviation: độ lệch chuẩn

Variation coefficient (Hệ sổ biến thiên) = Síd Dev/Mean

Hệ số biến thiên trong bảng thể hiện độ phân tán của các cảm nhận rủi ro của khách hàng xung quanh giá trị trung bình của thang đo cảm nhận (từ 5 đến 1, trong đó 5 thể hiện mức

độ quan tâm đến rủi ro là lớn nhất và ngược lại 1 là nhỏ nhất) Hệ số biến thiên sẽ được so sánh với giá trị chuẩn 0.3 (> 0.3: mức độ phân tán dữ liệu cao; < 0.3: mức độ phân tán dữ liệu thấp Theo bảng thống kê, có thể thấy nhân tố 6 có chỉ số trung bình cao nhất chứng tỏ nhân tố 6 được đánh giá là tổng hợp của những rủi ro nhận được sự quan tâm cao của khách hàng Phần lớn khách hàng khi đánh giá nhân tố này sẽ chọn tập trung vào mức trung bình (3) và cao (4) Trong khi đó, nhân tổ 1 (F l) cỏ chỉ số trung bình (Mean) ở mức

3 chứng tỏ các đánh giá chia đều về 2 phía và tập trung ở mức thấp (2) và cao (4)

2.4 Thong kê mô tả chi tiết cho từng nhân tố

a Môi trường - Không gian dân cư và vị trí địa lý (Nhân tổ 1):

F1-M01 trưòng-K hông gian

Bảng 4.8 Thống kê mô tả 1

Hệ số biến thiên: 0.27