Thời kỳ này Miền Nam Việt Nam có 2 vùng đất đan xen và nhiều thời điểm thay thế cho nhau: Vùng đô thị và đồng bằng trù phú do chính quyền Việt Nam Cộng hòa kiểm soát và vùng rừng núi -[r]
Trang 1LÊ NGỌC CHƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ DIỆN TÍCH ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội - Năm 2019
Trang 2LÊ NGỌC CHƯƠNG
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ DIỆN TÍCH ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn
Lê Ngọc Chương
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Danh Tuyên và
TS Trần Xuân Biên người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập
và thực hiện đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này./
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
THÔNG TIN LUẬN VĂN v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
MỞ ĐẦU 1
1 T NH CẤP THIẾT 1
2 MỤC TIÊU 3
CHƯƠNG 1: T NG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1 Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất 4
1.1.1 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 4
1.1.2 Các quyền của người sử dụng đất 7
1.2 Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất 12
1.2.1 Vấn đề giao đất trong cuộc cách mạng Dân tộc - Dân chủ Nhân dân và cách mạng Xã hội chủ nghĩa giai đoạn 1945 - 1980 12
1.2.2 Vấn đề giao đất trong cuộc cách mạng Xã hội chủ nghĩa giai đoạn từ năm 1981 đến 2003 17
1.2.3 Vấn đề giao đất từ năm 2003 đến nay 25
1.3 Cơ sở thực tiễn 27
1.3.1 Chính sách giao đất không thu tiền của một số nước trên thế giới 27
1.3.2 Cơ sở thực tiễn của quản lý, sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất của thành phố Hà Nội 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG,PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33 2.1 Đối tượng nghiên cứu 33
2.2 Phạm vi nghiên cứu 33
2.3 Nội dung nghiên cứu 33
Trang 62.4 Phương pháp nghiên cứu 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm 35
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 43
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 43
3.2.2 Hiện trạng và biến động đất đai của Nam Từ Liêm giai đoạn từ 01/4/2014 đến tháng 8/2018 49
3.3 Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 52
3.3.1 Hiện trạng các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm 52
3.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng diện tích đất của các t chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất 67
3.4.1 Định hướng chung về vấn đề giao đất không thu tiền sử dụng đất 67
3.4.2 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác quản lý, sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam từ Liêm 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78
KẾ HOẠCH THỰC HIỆN LUẬN VĂN 81
Trang 7THÔNG TIN LUẬN VĂN
1 Họ và tên học viên: Lê Ngọc Chương
2 Lớp: CH3A.QĐ Khóa : 3A
3 Cán bộ hướng dẫn: TS Vũ Danh Tuyên
TS Trần Xuân Biên
4 Tên đề tài : Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm quản
lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
5 Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:
- Nội dung chính được nghiên cứu:
+ Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức được Nhà nước giao đất không tu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc quản lý, sử dụng đất đối với các t chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Kết quả đạt được:
+ Góp phần b sung cơ sở khoa học và lý luận về công tác giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các t chức sự nghiệp, chính trị xã hội, giáo dục
+ Góp phần đánh giá thực tiễn công tác quản lý diện tích đất được giao của các t chức được nhà nước giao đất không thu tiền
- Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo đối với công tác quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dung đất
Trang 8DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng
HĐND Hội đồng nhân dân
UBMTTQ Uỷ ban Mặt trận t quốc
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 T ng hợp diện tích tự nhiên theo phường 32
Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2018 49
Bảng 3.3 Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2014 – 2018 50
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình t chức 52
Bảng 3.5 Hiện trạng các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính phường tại quận Nam Từ Liêm 54
Bảng 3.6 T ng hợp tình hình sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm 55
Bảng 3.7 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm 59
Bảng 3.8 T ng hợp tình hình sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm 61
Bảng 3.9 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm 63
Trang 10MỞ ĐẦU
1 TÍNH CẤP THI T
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của
cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế -
xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất
Trang 11Đối với lĩnh vực thị trường đất đai được triển khai thực hiện từ năm
2007 là cuộc t ng kiểm kê quy đất, qu nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các t chức chính trị xã hội
Ở nước ta, quy đất của các t chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
là rất lớn Theo kết quả t ng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích này
là hơn 13.000.000ha, chiếm hơn 32 diện tích đất tự nhiên cả nước Qu đất của các t chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt ch , hiệu quả thấp, còn xảy ra nhiều vấn đề như: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái ph p
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 Về việc kiểm kê qu đất đang quản lý, sử dụng của các t chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng
về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các t chức quản lý sử dụng nói riêng
Quận Nam Từ Liêm là một quận mới được thành lập của thành phố Hà Nội Trong những năm gần đây quận Nam Từ Liêm có tốc độ phát triển đô thị hóa vô cùng mạnh m Các khu đô thị mới, trung tâm thương mại dịch vụ được quy hoạch và đang được xây dựng đồng bộ trên địa bàn quận dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của người dân cũng có xu hướng gia tăng Qu đất công ích của các t chức trên địa bàn huyện được sử dụng tương đối hiệu quả, tuy nhiên chưa có một đánh giá nào cụ thể nào về qu đất
của các t chức (s nghi p c ng, ch nh tr x hội, U N , tr ng h c ) sử
dụng đất như thế nào
Trang 12Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về các t chức sử dụng đất
mà được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ra sao Thực trạng sử dụng đất hiện nay như thế nào Hiệu quả sử dụng đất ra sao Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo
Xuất phát từ tình hình trên tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu th c tr ng
v đề xuất các giải pháp nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất c các t chức đ c gi o đất h ng thu tiền sử dụng đất t i quận N m Từ Liêm,
th nh phố N i”, nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và giải pháp nâng
cao hiệu quả sử dụng đất của các t chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận, từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả
2 MỤC TIÊU
- Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc quản lý, sử dụng đất đối với các t chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội
- Số liệu nghiên cứu từ 01/4/2014 đến tháng 8/2018
* Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
- nghĩa khoa học: Góp phần b sung cơ sở khoa học và lý luận về công tác giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các t chức sự nghiệp, chính trị xã hội, giáo dục
- nghĩa thực tiễn: Góp phần đánh giá thực tiễn công tác quản lý diện tích đất được giao của các t chức được nhà nước giao đất không thu tiền
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với công tác quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất
Trang 13CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Tại Điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các t chức cho các t chức và cá nhân sử dụng n định lâu dài" Một lần nữa được khẳng định tại Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định tại Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật T chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ Nhà nước
Trang 14thu hồi đất do t chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết
do pháp luật quy định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế
Sở hữu toàn dân là một khái niệm mang tính khái quát; có nghĩa đất đai
là tặng vật của tự nhiên cho tất cả mọi người thì thuộc sở hữu của tất cả mọi người; cơ quan có quyền lực cao nhất do nhân dân bầu ra đại diện cho toàn dân quyết định hoặc quyết định ủy nhiệm thực hiện các quyền năng của quyền
sở hữu
Tính chất sở hữu đất đai có những đặc điểm riêng không giống tính chất của sở hữu tài sản khác bởi đất đai có những đặc điểm đặc biệt mà không một loại tài sản nào có được như: đất đai có vị trí cố định, có số lượng hạn chế, bị giới hạn về quy mô không gian bằng ranh giới thửa đất do con người tạo ra, Chính điều này đã dẫn đến sự khác nhau được quy định trong hệ thống pháp luật của các nước Việc chỉ công nhận một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta cũng dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn Các luận cứ cụ thể như sau:
- Chế độ sở hữu tư nhân về đất đai là vô lý về mặt bản chất vì cá nhân không có quyền sở hữu một phần tặng vật của thiên nhiên cho toàn thể loài người;
- Theo lý luận về địa tô tư bản hóa, chế độ sở hữu toàn dân hoặc Nhà nước về đất đai loại bỏ được địa tô tuyệt đối mà người sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất;
- Bảo vệ đất đai trước chiến tranh xâm lược của nước ngoài và thiên tai phải trả bằng máu và mồ hôi của toàn dân tộc;
- Mô hình kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa dựa trên nguyên tắc một số tư liệu sản xuất chủ yếu trong đó có đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân;
Trang 15- Trong một xã hội công nghiệp, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt có thể tách riêng mà không ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất về cả kinh tế lẫn xã hội; điều quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa
vụ của người có quyền sử dụng đất;
- Ngay trong trường hợp pháp luật công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì đây cũng chỉ là hình thức sở hữu không đầy đủ, chủ sở hữu không được sử dụng vào các mục đích mà pháp luật cấm và cũng chỉ được định đoạt trong khuôn kh hành lang pháp lý (chính vì vậy mà có thể thấy tính tương đương giữa chế độ sở hữu tư nhân hạn chế và chế độ sở hữu toàn dân có quyền mở rộng cho người sử dụng);
- Lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp nên thống nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết lập nền chính trị
n định, cải cách hệ thống hành chính, tạo công bằng xã hội, phát triển kinh
tế, bảo vệ môi trường, và đảm bảo quốc phòng, an ninh;
- Quy định Nhà nước nắm quyền định đoạt chủ yếu thông qua hệ thống quản lý đất đai tạo được động lực để người sử dụng đất phải nỗ lực sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất (đất đã giao mà không sử dụng, sử dụng không hiệu quả hoặc sử dụng sai pháp luật thì bị Nhà nước thu hồi);
- Tại thời điểm năm 1980, đại đa số đất đai ở Việt Nam đều thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể, các hình thức sở hữu khác có tồn tại những chiếm tỷ lệ rất nhỏ; việc lựa chọn hình thức sở hữu toàn dân về đất đai như Điều 19 của Hiến pháp năm 1980, Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm
1992 là phù hợp với thực tế cuộc sống
Đến nay, nước ta đang từng bước hội nhập nền kinh tế quốc tế, đã có quan hệ thương mại tốt đẹp với các nước trên thế giới, đã trở thành thành viên chính thức của t chức thương mại thế giới (WTO) Việc tiếp tục đ i mới chính sách, pháp Luật Đất đai cho phù hợp với quá trình hội nhập là một
Trang 16nhiệm vụ quan trọng Trong nhiệm vụ đó việc cân nhắc cách tiếp cận đối với chế độ sở hữu đất đai là rất cần thiết
Dựa trên quy định chế độ sở hữu đất đai, tùy thuộc vào loại đất, người
sử dụng đất mà trong từng giai đoạn khác nhau Nhà nước có các chính sách giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
1.1.2 Các quyền c ng ời sử dụng đất
Với vị thế là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là chủ thể duy nhất và tuyệt đối có quyền định đoạt về đất đai Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt thông qua việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; các quyền định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng, thu hồi đất; đồng thời Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật trao một phần quyền năng định đoạt đối với đất đai cho t chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất dưới dạng quyền dân s của
Nh vậy, ở Vi t Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đ ợc mở rộng theo h ớng Nhà n ớc trao một số quyền cho ng i sử dụng đất, kh ng khác nhiều với cách tiếp cận của một số n ớc theo h ớng c ng nhận đa sở hữu về đất đai nh ng hạn chế lại bằng cách giành một số quyền của chủ sở hữu cho Nhà n ớc
Trang 17Từ đó, Nhà nước Việt Nam với vị thế là đại diện chủ sở hữu về quy đất quốc gia trên phạm vi cả nước phải điều tiết cán cân cung - cầu về đất và đảm bảo công bằng về kinh tế - xã hội trong hoạt động giao đất và quản lý việc sử
dụng đất Quyền dân s về đất đai của các chủ sử dụng đất phải đ ợc hoạch
đ nh bởi Nhà n ớc và nằm trong mối t ơng quan kinh tế - x hội và điều tiết của Nhà n ớc bằng các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Nếu không có sự khác biệt tư, cách đại diện chủ
sở hữu của Nhà nước s bị suy thoái và chỉ là trên lý thuyết
Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật Đất đai năm 2003 Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân Quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng n định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho ph p người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đ i, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền tặng (cho) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập
so với quyền sở hữu
Theo pháp luật đất đai hiện hành, các quyền dân sự của người sử dụng
đất được Nhà n ớc giao đất kh ng thu tiền sử dụng đất được quy định như
sau (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007)
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kh ng phải là tổ chức kinh tế trong n ớc,
kh ng phải là nhà đầu t Các t chức không phải là t chức kinh tế trong
nước, không phải là nhà đầu tư đ ợc Nhà n ớc giao đất kh ng thu tiền sử
Trang 18dụng đất thì không được hưởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất,
trường hợp này có các quyền và các nghĩa vụ như sau:
1 Các t chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, t chức chính trị,
t chức chính trị - xã hội, t chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền
sử dụng đất
2 Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất
Như vậy, chỉ người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông - lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mới được hưởng đầy đủ 9 quyền của người sử dụng đất
T chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại t chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh
Các đối tượng sử dụng đất khác khi được Nhà nước giao không thu tiền
sử dụng đất thì chỉ được quyền sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất
3 Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai kế thừa và đ i mới - Luật Đất đai hiện hành 2003 - công nhận đất có giá (giá trị vốn, lao động đã đầu tư, cải tạo đất và giá của quyền sử dụng đất) Nhà nước khi giao đất là giao một giá
Trang 19trị kinh tế và pháp lý to lớn, xác định cho chủ sử dụng đất Vì vậy, đương nhiên Nhà nước phải xác định rõ nguyên tắc chủ đạo trong việc giao nguồn vốn có giá trị này cho các chủ sử dụng Từ đó, hình thành quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất
Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất trên căn bản không tính toán lợi ích kinh tế, mà lấy tiêu chí đảm bảo n định chính trị, giữ vững an ninh - quốc phòng, an toàn lương thực, bền vững môi trường
và lợi ích công cộng làm điều kiện tiên quyết Hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất giành cho các đối tượng sử dụng đất vì mục tiêu lợi ích kinh tế và
đó cũng là một tiêu chí chỉ thị cho một nền kinh tế thị trường lành mạnh và phát triển
4 Vấn đề ruộng đất là một trong hai mục tiêu cơ bản của cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ Nhân dân từ khi Đảng cộng sản được thành lập (1930): Đánh đ thực dân Pháp để giành độc lập dân tộc; đánh đ địa chủ,
phong kiến để giành ruộng đất cho dân cày Giải quyết vấn đề ruộng đất cho
người dân đã trở thành động lực của Cách mạng, nâng tầm sức chiến đấu của dân tộc, đưa đến thắng lợi cho cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ và hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống M
Xử lý vấn đề ruộng đất sau khi hoàn thành cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ, thống nhất đất nước và trong hoàn cảnh đ i mới nền kinh tế - xã hội hiện nay vẫn phải đảm bảo tính nhất quán mang ý nghĩa chính trị nêu trên của
Đảng Cộng sản và Nhà nước Việt Nam Pháp luật đất đai hi n hành đ thể
hi n rõ t nh ch nh tr trong hình thức giao đất kh ng thu tiền sử dụng đất cho
hộ gia đình và cá nhân tr c tiếp lao động đối với các loại đất sản xuất n ng nghi p, đất rừng sản xuất, đất nu i trồng thủy sản, đất làm muối trong hạn mức mà Nhà n ớc quy đ nh
Trang 206 Vấn đề đảm bảo an ninh lương thực cho quy mô dân số khoảng 100 triệu người ở tương lai gần và phát triển bền vững về môi trường trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước luôn là ưu tiên hàng đầu, xếp trên cả lưu cầu tăng trưởng kinh tế Để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ sử dụng các loại đất có vai trò trọng đại là đóng góp cho việc đảm bảo an ninh lương thực và bền vững môi trường, Nhà nước áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là giải pháp có tính chiến lược, lâu dài nhằm đạt được những mục tiêu trên
Những loại đất được giao không phải trả tiền sử dụng đất theo tiêu chí này - ngoài hộ gia đình và cá nhân đã nêu ở mục 4 trên đây - phải kể đến: + T chức sử dụng đất và mục tiêu nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm
về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp;
7 Trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa nền kinh tế - xã hội đất nước ta hiện, nay nhu cầu sử dụng đất rất lớn Việc đảm bảo công bằng xã hội trong sử dụng đất càng trở nên bức xúc và cũng là mục tiêu chiến lược của Nhà nước Khi quy định "đất có giá", Nhà nước giữ độc quyền định đoạt đất đai trong hoạt động giao đất và lấy công cụ kinh tế đất để điều tiết cán cân cung - cầu về đất Nguyên tắc điều tiết bằng công cụ kinh tế đất không những được thể hiện ở các loại đất giao không thu tiền sử dụng đất như đã nêu trong các mục: 4, 5 và 6 ở trên, mà còn được thực hiện đối với các loại đất có mục
đích sử dụng công cộng Chủ sử dụng đất c ng cộng kh ng gắn với mục đ ch
kinh doanh và mục tiêu lợi nhuận thì kh ng phải trả tiền sử dụng đất
Trang 21Để cân bằng lại lợi thế không phải trả tiền sử dụng đất, theo đúng các tiêu chí cơ bản của nền kinh tế thị trường, Nhà nước cũng đồng thời quy định:
1 Các t chức trong nước bao gồm cơ quan Nhà nước, t chức chính trị,
t chức chính trị -,xã hội, t chức sự nghiệp công của Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền
sử dụng đất
2 Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngưỡng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không được thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất
Như vậy, chỉ người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân trực tiếp sử dụng đất sản xuất nông - lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản trong hạn mức quy định được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mới được hưởng đầy đủ 9 quyền của người sử dụng đất
Tuy nhiên, xác định việc bảo vệ chính quyền Cách mạng non trẻ mới thành lập năm 1945 và công cuộc kháng chiến chống pháp giai đoạn 1947 -
Trang 221954 là cực kỳ gay go, gian kh , cần sự đồng tâm nhất trí của cả khối đại đoàn kết dân tộc, Đảng Cộng sản và Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa
đã tạm gác khẩu hiệu về ruộng đất để tập trung vào cuộc chiến bảo vệ độc lập dân tộc
Cuối năm 1953, cuộc kháng chiến chống Pháp của nhân dân ta đã giành được những thắng lợi liên tiếp trên chiến trường, đưa nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa lên thế và lực mới, đủ điều kiện để tiến hành cuộc Cách mạng về ruộng đất, thực hiện triệt để mục tiêu thứ hai trong Cách mạng Dân tộc Dân chủ Nhân dân: "Người cày có ruộng" bằng việc thông qua và thực hiện "Luật Cải cách ruộng đất"
"Luật Cải cách ruộng đất" được Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hòa thông qua trong khóa họp lần thứ III ngày 4/12/1953, được Chủ tịch nước ban hành bằng Sắc lệnh 197/SL-CT ngày 19/12/1953 Luật có 5 Chương 38 Điều, trong đó những điểm cơ bản trong quy định về cách chia ruộng đất, những người được chia, nguyên tắc chia và quyền của người được chia ruộng đất
Như vậy, từ những điểm chính yếu của Luật Cải cách ruộng đất có liên quan đến đối tượng chia đất, loại đất được chia, quyền lợi của người được chia
và những hiệu quả thực tiễn khi thực hiện, có thể thấy: Những nội dung cơ bản nhất của vấn đề giao đất không thu tiền sử dụng đất - thời kỳ này là thông qua việc chia đất sản xuất nông nghiệp miễn phí cho nông dân và các tầng lớp dân nghèo ở nông thôn - đã được xác lập tương đối đầy đủ và toàn diện
Sau khi thực hiện thắng lợi (có sửa sai) công cuộc Cải cách ruộng đất, mặc dù nước ta phải trải qua những biến động lớn lao về chế độ chính trị và
sự sụt giảm, suy thoái nghiêm trọng của nền kinh tế - xã hội trong chiến tranh thế giới thứ hai và trong cuộc kháng chiến chống Pháp, nhưng quan hệ sản xuất nông nghiệp ở Miền Bắc đã thay đ i căn bản, quan hệ sản xuất phong kiến đã bị xóa bỏ, sự bình đẳng trong sử dụng đất nông nghiệp đã được xác
Trang 23lập, tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai được cải thiện thông qua chương trình khai hoang, phục hóa và khôi phục các công trình thủy lợi
b) Th i kỳ Hợp tác hóa và xây d ng XHCN ở Miền ắc (1960 - 1980)
Vào thời gian cuối năm 1958 đến năm 1960, Nhà nước quyết định thay
đ i quan hệ sản xuất theo hướng xây dựng hình thức kinh tế tập thể hợp tác hóa nông nghiệp Phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, tuy sở hữu tư nhân về đất đai còn được thừa nhận song hầu như không đáng kể
Quá trình Hợp tác hóa diễn ra theo 2 bước: Hợp tác xã bậc thấp rồi tiến tới Hợp tác xã bậc cao Hợp tác xã bậc thấp: Ruộng đất, trâu bò, vườn cây, ao
cá, nông cụ đều đưa vào Hợp tác xã sử dụng thống nhất nhưng chưa thành
sở hữu tập thể, vì còn trả hoa lợi, tiền thuê trâu bò, nông cụ cho xã viên là chủ
sở hữu Hợp tác xã bậc cao: Ruộng đất, trâu bò, vườn cây, ao cá, nông cụ đều thành sở hữu tập thể Hợp tác xã thống nhất quản lý, sử dụng, xóa hoa lợi ruộng đất, xóa tiền thuê trâu bò, nông cụ
Tốc độ hợp tác hóa rất nhanh chóng, năm 1958 có 4.808 Hợp tác xã nông nghiệp, năm 1959 có 28.800, năm 1960 có 41.000 Toàn Miền Bắc đã căn bản hoàn thành xây dựng Hợp tác xã bậc thấp, thu hút 2,4 triệu hộ nông dân, chiếm 85,8 số hộ và 76 diện tích đất đi vào làm ăn tập thể Ngoài ra,
đã có 3.643 Hợp tác xã bậc cao và một số Hợp tác xã quy mô toàn xã ở một
số địa phương
Hiến pháp năm 1959 quy định cụ thể về sở hữu đối với đất đai: Điều 11 công nhận 4 hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất (trong đó có 3 hình thức sở hữu đất đai) gồm "sở hữu Nhà nước tức là của toàn dân", "sở hữu của Hợp tác
xã tức là của tập thể nhân dân lao động", "sở hữu của người lao động riêng lẻ", "sở hữu của nhà tư sản dân tộc"; Điều 12 quy định "đất hoang (chưa có chủ sở hữu) thuộc sở hữu của toàn dân"; Điều 14 quy định "Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất của nông dân"
Trang 24Trong 3 hình thức sở hữu về đất đai được Nhà nước công nhận và bảo hộ thì sở hữu nhà nước được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu cá thể bị hạn chế Vì vậy, mặc dù có rất nhiều dấu hiệu bất n
về kinh tế - xã hội và hiệu quả sử dụng đất của mô hình sản xuất tập thể, song phong trào Hợp tác xã tiếp tục phát triển Đến năm 1965, phong trào Hợp tác
xã đã thu hút 90,3 số hộ nông dân Miền Bắc trong đó có 80 số hộ tham gia các Hợp tác xã bậc cao Ở miền núi, gần 80 số hộ nông dân đã đi theo con đường làm ăn tập thể
Hoạt động giao đất của Nhà nước hầu như chỉ tiến hành đối với các nông trường quốc doanh, các lâm trường quốc doanh đối với đất sản xuất nông - lâm nghiệp, các xí nghiệp đối với đất sản xuất phi nông nghiệp Các đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan Nhà nước, các t chức với đất làm trụ sở Các Hợp tác xã nông nghiệp được giao đất dưới hình thức t chức khai hoang Từ
sự khuyến khích và trợ giúp của Nhà nước, qu đất nông nghiệp có xu hướng tăng nhưng t c độ chậm do t chức khai hoang không hiệu quả
Cá nhân, hộ gia đình chỉ được Nhà nước giao đất miễn phí dưới hình thức cấp đất giãn dân ở nông thôn theo kế hoạch và cấp căn hộ tập thể ở đô thị theo khả năng của từng cơ quan
c) Th i kỳ kháng chiến ở Miền Nam Vi t Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này Miền Nam Việt Nam có 2 vùng đất đan xen và nhiều thời điểm thay thế cho nhau: Vùng đô thị và đồng bằng trù phú do chính quyền Việt Nam Cộng hòa kiểm soát và vùng rừng núi - nông thôn cho chính quyền MTDTGP nắm giữ Chính sách và pháp luật về "Giao đất" thông qua chương trình "Cải cách ruộng đất" được thực hiện rất khác nhau
Ở Vùng kiểm soát của Việt Nam Cộng hòa Chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã thực hiện 2 đợt cải cách về ruộng đất, nhằm củng cố vị thế tranh thủ lòng dân
Trang 25Đợt 1 là "Cải cách điền địa" của Ngô Đình Diệm và đợt 2 là "Luật người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu
1 Cải cách điền địa của T ng thống Ngô Đình Diệm (1955 - 1963) Nội dung cơ bản của đợt cải cách này nằm trong 3 Đạo dụ;
+ Dụ số 2 (8/1/1955) và Dụ số 7 (5/21955) buộc nông dân lập khế ước tá điền:
+ Dụ số 57 (20/10/1956) truất hữu địa chủ: (Hạn chế số ruộng đất mà mỗi địa chủ có quyền sở hữu, số thừa ra s bị truất hữu) Địa chủ chỉ được giữ lại 100
ha ruộng đất và 15 ha ruộng hương hỏa (30 mẫu trực canh, 70 mẫu tá canh) Ruộng đất bị truất hữu, chính quyền Việt Nam Cộng hòa s bồi thường
và bán lại cho nông dân không quá 5 ha/hộp, trả tiền trong 6 năm Địa chủ s được bồi thường 10 tiền mặt, số còn lại được trả bằng trái phiếu trong 12 năm, mỗi năm lời 5
2 Luật Người cày có ruộng của T ng thống Nguyễn Văn Thiệu (1970 - 1973) Nguyễn Văn Thiệu ban hành Luật "Người cày có ruộng" vào ngày 26 tháng 3 năm 1970 và gọi là ngày "Nông dân Việt Nam"
+ Tờ New York Time (Thời báo Niu - Giooc) bình luận "Có l đây là
cuộc cải cách ruộng đất công cộng sản mang nhiều tham vọng và tiến bộ nhất của thế kỉ XX"
+ Ruộng đất không trực canh đương nhiên bị truất hữu và được bồi thường thỏa đáng
+ Chủ đất được bồi thường 20 bằng tiền và 80 bằng công khố phiếu trả 10 lãi trong 8 năm Giá trị của ruộng đất quy định là 2,5 lần giá năng suất thóc từ khoảng đất đó
+ Ruộng đất truất hữu đ ợc u tiên cấp phát miễn ph cho tá điền (3
mẫu ở Nam phần và 1 mẫu ở Tây Nguyên và Trung Bộ)
Trang 26+ Điền chủ trực canh chỉ được giữ t i đa 15 mẫu ở Nam Phần hay 5 mẫu
ở Trung Phần
+ Kh ng đ ợc phép áp dụng đối với ruộng đất của các tổ chức t n giáo
và ruộng đất h ơng hỏa gia đình của người dân
+ Mục tiêu là cấp miễn phí 1,5 triệu hecta ruộng đất cho 80 vạn hộ nông
dân, đồng thời cấp giấy chứng nhận sở hữu ruộng đất cho n ng dân
1.2.2 Vấn đề gi o đất trong cu c cách m ng Xã h i ch nghĩ gi i
đo n từ năm 1981 đến 2003
a) Thời kỳ trước Luật Đất đai 1987
Đây là giai đoạn trước và những năm đầu thời kỳ đ i mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta Bước chuyển hướng nền kinh tế sang cơ chế thị trường tuy khởi đầu còn chậm chạp, khó khăn nhưng hoàn toàn đúng hướng Đất đai trở thành nguồn lực phát triển hàng đầu của nền kinh tế và các chính sách đất đai trở nên
vô cùng quan trọng Những chính sách đất đai cơ bản giai đoạn 1980 - 1992 là: 1) Đ i mới quan hệ sở hữu đất đai từ 3 hình thức là Nhà nước, tập thể, tư nhân thành 1 hình thức Sở hữu Toàn dân
2) Xác lập cơ chế quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai tức là quản lý theo quy hoạch và pháp luật
3) Khoán 100 (Chỉ thị của Ban chấp hành Trung ương số 100/CT-TW) xác định Hợp tác xã nông nghiệp là đơn vị chủ quản, hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ nhận khoán với Hợp tác xã Khoán 10 (Nghị quyết Bộ Chính trị số 10/NQ-TW) giao đất n định, lâu dài, ít nhất 15 năm cho hộ gia đình, cá nhân
4) Thiết lập mối quan hệ trực tiếp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, Nhà nước đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, với 5 quyền, đảm bảo cho người làm nông, lâm nghiệp có đất để sản xuất
Hiến pháp III năm 1980 của n ớc Cộng hòa X hội Chủ nghĩa Vi t Nam xác đ nh:
Trang 27+ Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19)
+ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm (Điều 20)
+ Tập thể, cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng
+ Tập thể, cá nhân đang sử dụng đất đai có trách nhiệm bảo vệ, bồi b và khai thác theo kế hoạch của Nhà nước
+ Đất dùng cho nông nghiệp và lâm nghiệp không được dùng vào việc khác nếu không được Nhà nước cho ph p
Chỉ th 100 của an th Trung ơng Đảng Cộng sản Vi t Nam ngày
13 tháng 01 năm 1981 (khoán 100) "Về cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong Hợp tác xã nông nghiệp"
đã mở con đường đưa đất đai đến với người lao động
Ngày 18 tháng 01 năm 1984 an th ban hành Chỉ th 35 Về khuyến
kh ch phát triển kinh tế gia đình Cho ph p hộ gia đình nông dân tận dụng
mọi nguồn đất đai mà Hợp tác xã, nông, lâm trường chưa sử dụng hết để đưa vào sản xuất
an th cũng ban hành Chỉ th 29 (21/11/1983) và 56 (29/01/1985) về giao đất, giao rừng cho hộ n ng dân và vi c củng cố quan h sản xuất ở miền núi
Ngh quyết 10 của ộ Ch nh tr Đảng Cộng sản Vi t Nam ban hành ngày 5/4/1988 về đổi mới quản lý kinh tế n ng nghi p (khoán 10) Đây là văn bản
quan trọng trong việc xây dựng các văn bản pháp luật về giao đất cho các đối tượng sử dụng đất Những nội dung quan trọng là:
+ Hoàn thiện cơ chế khoán sản phẩm cuối cùng đến nhóm hộ, hộ gia đình
và xã viên
Trang 28+ Điều chỉnh ruộng đất giao khoán, khắc phục manh mún, đảm bảo người nhận khoán có quy mô thích hợp và n định trong 15 năm
+ Mức khoán sản phẩm n định trong 5 năm
+ Điều chỉnh quy mô các nông, lâm trường phù hợp với cơ sở vật chất -
k thuật - trình độ quản lý, số ruộng đất dôi ra trả lại cho địa phương
+ Ở những nơi có điều kiện, khuyến khích người giỏi ngành nghề khác chuyển sang làm ngành nghề và trao lại ruộng đất cho Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất để giao khoán thêm cho người trồng trọt; người trao lại ruộng đất khoán được bồi hoàn giá trị sản phẩm trồng trọt trên đất đai, công sức đã bỏ ra
để tăng thêm độ màu mỡ của đất
b) Th i kỳ từ năm 1987
Luật Đất đai 1987 - Nhà nước giao đất cho các t chức và cá nhân sử dụng n định lâu dài T chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi b , khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Đây là văn bản pháp lý quan trọng nhất để xây dựng nên Luật Đất đai mới, Luật Đất đai năm 1993, đ i mới về cơ bản việc quản lý đất đai theo đường lối phát triển kinh tế trong cơ chế thị trường có sự quản lý thống nhất của Nhà nước, khẳng định đất có giá và Nhà nước s điều tiết cán cân cung - cầu về đất với công cụ kinh tế đất
Những chính sách đất đai cơ bản giai đoạn từ năm 1993 đến nay gồm 2 nhóm nội dung quan trọng nhất:
1) Nhà nước xác định giá đất để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, xác định hành lang pháp lý để quản lý đất đai trong thị trường bất động sản
2) Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất với thời
hạn thích hợp theo từng mục đích và đối tượng sử dụng đất, phục vụ cho công
Trang 29cuộc c ng nghi p hóa, hi n đại hóa đất nước, đảm bảo công bằng xã hội, an
ninh - quốc phòng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Những chính sách cơ bản này đã được cụ thể hóa trong các Luật Đất đai
1993, Luật sửa đ i, b sung 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 cùng với hệ thống các văn bản dưới Luật
Luật Đất đai năm 1987 do Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ hai thông qua
ngày 29 tháng 12 năm 1987 bao gồm 6 Chương 57 Điều Dựa trên đường lối
đ i mới được Đại hội Đảng khóa VI (1986) khởi xướng, Luật Đất đai năm
1987 thể chế hóa chủ trương giao đất cho các t chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Những quy định chủ yếu bao gồm:
1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
2 Cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các t chức sự nghiệp, các t chức kinh tế như doanh nghiệp, Hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông,
lâm nghiệp là những đối tượng t chức được Nhà nước giao đất để sử
dụng
3 Hộ gia đình, cá nhân chủ yếu được giao đất để làm nhà ở, giao đất sản xuất nông nghiệp để sử dụng
4 Nhà nước chỉ có hình thức giao đất kh ng thu tiền sử dụng đất (chưa
công nhận đất có giá); người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi, không có đền bù về đất
5 Nghiêm cấm chuyển nhượng đất đai
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội IX thông qua ngày 14 tháng 7
năm 1993, gồm 7 Chương 89 Điều, phù hợp hơn với nền kinh tế thị trường, giải quyết tốt hơn mối quan hệ hành chính, dân sự, xã hội và kinh tế trong sử dụng đất Những nội dung quan trọng nhất của Luật Đất đai năm 1993 là:
1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
Trang 302 Các t chức của Nhà nước được giao đất không thu tiền sử dụng đất
4 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp để sử dụng n định lâu dài và giao đất sản xuất nông nghiệp theo thời hạn
5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc Thủ tướng Chính phủ đối với đất quốc phòng, an ninh và trường hợp t chức sử dụng đất từ 1 ha trở lên, thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp t chức sử dụng đất dưới 1 ha
6 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp đối với quyền sử dụng đất
7 Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung một số điều 1998, 2001
Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 đã quy định cụ thể hơn cho các
trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân
và quy định cho ph p giao đất có thu tiền sử dụng đất cho t chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng qu đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Luật sửa đ i, b sung cũng quy định cụ thể về quyền tài sản đối với đất được giao theo các hình thức
không thu tiền - có thu tiền sử dụng đất Một số điểm chủ yếu về giao đất
kh ng thu tiền sử dụng đất là:
Trang 31- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó trong hạn mức đất được Nhà nước giao Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao đất và phải nộp thuế b sung đối với diện tích đất đó, sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất;
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đ i, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất;
- T chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
- Cơ quan Nhà nước, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội, đơn vị
vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Cơ quan Nhà nước, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội, đơn vị
vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, k thuật, ngoại giao;
- T chức sử dụng đất và mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thoát nước, sông, hồ, đê, đập, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi trẻ em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng
- T chức trong lớp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích được giao, không có quyền chuyển
đ i, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn; T chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại t chức
Trang 32tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh
Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26 tháng 11 năm 2003 bao gồm 7 Chương 146 Điều Luật Đất đai năm
2003 được soạn thảo với nội dung phong phú do đã t ng kết được nhiều kinh nghiệm từ thực tế triển khai Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đ i, b sung một số điều của Luật Đất đai vào năm 1998 và năm 2001, Pháp lệnh về quyền
và nghĩa vụ của các t chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của t chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam,
Luật Đất đai năm 2003 đã tập trung vào việc làm rõ chức năng của Nhà nước đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và chức năng quản lý Nhà nước về đất đai Các quyền năng của quyền sở hữu đã được làm rõ và xác định cụ thể Nhà nước nắm giữ quyền năng nào và thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan nào, Nhà nước trao quyền năng nào cho người sử dụng đất
Những nội dung quan trọng có liên quan đến hình thức Nhà n ớc giao
đất đ ợc quy đ nh nh sau:
1, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định
- T chức sử dụng đất và sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh
- T chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự
án của Nhà nước
Trang 33- Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở Hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp
2, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:
- Đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở hoặc giao cho t chức kinh tế trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là
t chức kinh tế) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở;
- Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối giao cho t chức kinh tế để sản xuất;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục tiêu lợi nhuận giao cho t chức kinh tế để sản xuất, kinh doanh;
3, Thời hạn sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất và hạn mức giao đất được pháp luật về đất đai quy định như sau:
- Đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm có thời hạn sử dụng là 20 năm, đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất có thời hạn sử dụng là 50 năm Để tạo điều kiện cho người nông dân yên tâm đầu tư sản xuất, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định là
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp không phải xin ph p gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng
Trang 34- Đất ở được giao để sử dụng n định, lâu dài (không có thời hạn sử dụng đất) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng được phê duyệt theo dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trường hợp dự án đầu tư có vốn lớn mà thu hồi vốn chậm hoặc đầu tư ở địa bàn khó khăn, đầu
tư ở lĩnh vực được ưu đãi thì thời hạn sử dụng có thể k o dài 70 năm
- Các loại đất khác không sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh đều được sao để sử dụng n định, lâu dài
- Đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm có hạn mức giao đất là 3
ha đối với các tỉnh thuộc Nam Bộ và là 2 ha đối với các tỉnh khác; đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất có hạn mức giao đất
là 10 ha đối với vùng đồng bằng và 30 ha đối với vùng trung du, miền núi
- UBND cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với các thửa đất có nhà ở gắn với vườn, ao sao cho phù hợp với điều kiện cụ thể ở địa phương
- Các loại đất khác không có hạn mức diện tích khi giao đất, cho thuê đất
mà mức sử dụng đất được phê duyệt cùng với dự án đầu tư
1.2.3 Vấn đề gi o đất từ năm 2003 đến n y
T chức quản lý, sử dụng đất là t chức được nhà nước giao đất, cho thêu đất để sử dụng hoặc được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được nhà nước giao đất cho các t chức để quản lý, quy định trong luật đất đai năm 2013 gồm:
- Các t chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, t chức chính trị,
t chức chính trị - xã hội, t chức xã hội, t chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các t chức khác theo quy định của chính phủ (sau đây gọi chung là t chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; t chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- T chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện
Trang 35ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của t chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc t chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của t chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- T chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất
- T chức sự nghiệp công là t chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, qu đất của các t chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại:
Cơ quan, đơn v của Nhà n ớc là các t chức trong nước sử dụng đất bao
gồm: cơ quan của Nhà nước, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); t chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh
T chức kinh tế là t chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất cho các t chức có thu tiền
sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ
Uỷ ban nhân dân cấp phường là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội của cấp phường; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp phường xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương
Trang 36Đối với các công trình công cộng do các t chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân cấp phường sử dụng
- Tổ chức khác là các tôr chức trong nước sử dụng đất bao gồm: T chức
xã hội, t chức xã hội – nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các t chức khác không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là t chức kinh tế
- Tổ chức n ớc ngoài, cá nhân n ớc ngoài là nhà đầu tư nước ngoài
hoặc t chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100 vốn nước ngoài,
t chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Chính sách gi o đất h ng thu tiền c m t số n ớc trên thế giới
Hiện nay, trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các Quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ
sở hữu về đất đai, ở Quốc gia nào cũng vậy, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình n chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất
ở bất cứ Quốc gia nào là giúp chính quyền lắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất Hiện nay, trên Thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước Ở
đa số các quốc gia đều có các hình thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại có một số Quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cuba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân ở
Trang 37Việt Nam) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng thông qua 3 hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và t c độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các hình thức trên cho phù hợp Trung Quốc là Quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai thì việc giao đất không thu tiền sử dụng đất không còn ph biến Nghiên cứu về chính sách đất đai của Australia cho thấy mặc dù phần lớn đất đai ở Australia thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước vẫn tiến hành quản lý đất đai nói chung và quản lý đất của các t chức nói riêng rất chặt ch thông qua hệ thống Torrens, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hệ thống đăng ký đất đai của Australia cũng rất phát triển nhằm đáp ứng tốt mọi biến động, giao dịch liên quan đến từng thửa đất Các t chức sử dụng đất phải bỏ tiền ra mua hoặc thuê đất trên cơ sở các nguyên tắc của thị trường Cơ chế kinh tế thị trường được tuân thủ nghiêm ngặt trong quản lý và sử dụng đất đai của các t chức Nhà nước không chấp nhận và xóa bỏ triệt để vấn đề bao cấp đất đai cho các t chức Hay nói cách khác, thị trường điều tiết vấn đề giá cả trong các giao dịch về đất đai Nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý về mặt thủ tục pháp lý, giấy tờ về đất đai và cung cấp các dịch vụ công khi t chức có nhu cầu trong quá trình quản lý và sử dụng đất
Tại Đài Loan, một nước công nhận cả hình thức sở hữu Nhà nước và
tư nhân về đất đai đã rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách quan của kinh tế thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với t chức,
cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, cụ thể:
- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các t chức, cá nhân thuê đất thuộc sở hữu của mình
Trang 38- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo nguyên tắc thị trường
- Nhà nước quy hoạch sử dụng đất vào mục đích công nghiệp thành các khu tập trung, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, k thuật đồng bộ trong các khu này rồi bán hoặc cho người sử dụng đất có nhu cầu thuê lại, điều này vừa giúp Nhà nước thống nhất quản lý được việc sử dụng đất của người sử dụng, tăng nguồn thu từ đất đai trong ngân sách, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể nhanh chóng, dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh và giúp cho người sử dụng không phải đối mặt với những khó khăn, thách thức trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho người có đất
Theo các tài liệu nghiên cứu, Trung Quốc và Nga là hai nước có hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất khá điển hình qua quá trình đ i mới
về chính sách đất đai:
- Trung Quốc: Năm 1949, Trung Quốc triển khai cuộc "Cải cách ruộng đất", xóa bỏ quan hệ đất đai phong kiến trên quy mô toàn quốc Toàn bộ qu đất đai quốc gia thuộc sở hữu và quản lý của Nhà nước có 3 hình thức sở hữu:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản tư doanh đã xóa bỏ sở hữu tư nhân về ruộng đất, chỉ còn lại sở hữu của Nhà nước và sở hữu của tập thể Luật Đất đai do Quốc vụ Viện ban hành năm 1986 quy định 2 hình thức giao đất chủ yếu là giao đất không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với sử dụng đất tại khu vực nông thôn
và đối với đất xây dựng công trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan công trình
Trang 39sự nghiệp), công trình hạ tầng, công trình công cộng không có mục đích sinh lợi tại khu vực đô thị
- Liên bang Nga: Sau khi liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải t sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữu Nhà nước, Giai đoạn cải t đất đai hiện nay ở Liên Bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với Tiêu chí quản lý chặt qu đất của Nhà nước, chính sách đất đai của Liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các t chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội
(Điều 20, 21, Ch ơng 4, Luật Đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên
hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất, đặc biệt đối với đất tại khu vực đô thị
Tóm lại, đối với chính sách giao đất của các Quốc gia trên thế giới đều
có mục tiêu chung là nắm chắc, quản chặt qu đất, sử dụng có hiệu quả, bình
n chính trị, công bằng xã hội và phát triển kinh tế Hình thức giao đất được căn cứ vào nhiều yếu t , trong đó có hình thức sở hữu về đất đai: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân cũng đóng một vai trò rất quan trọng
Xu hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất bị thắt chặt chuyển dần sang cho thuê và quản chặt bằng quy hoạch và khống chế mục đích sử dụng
1.3.2 Cơ sở th c tiễn c quản lý, sử dụng đất c các t chức đ c gi o đất h ng thu tiền sử dụng đất c th nh phố N i
Các nghiên cứu trong nước về vấn đề giao đất, cho thuê đất tập trung đánh giá thực trạng về đề xuất và các giải pháp cho công tác này từ sau khi
có Luật Đất đai năm 1993
Trang 40Trong đề tài "Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý qu đất đai" do Thạc sĩ Chu Văn Thỉnh chủ biên (năm 2000) có đề cập và đánh giá chính sách giao đất của Luật Đất đai 1993 gồm 2 hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, khẳng định chính sách giao đất không thu tiền và có thu tiền theo tinh thần đ i mới của luật là phù hợp, "chính sách sử dụng đất phải trả tiền là phù hợp với cơ chế thị trường, Sử dụng đất phải trả tiền tạo lực sự công bằng giữa những người
sử dụng đất với nhau, giữa những người trực tiếp lao động sản xuất với những người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh Sử dụng đất phải trả tiền s đưa đến kết quả là đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả"
Tác giả Lê Thanh Khuyến và nhóm nghiên cứu năm 2002 đã nghiên cứu, đánh giá hiệu quả của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các t chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn với xây dựng cơ sở hạ tầng Trong đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước "Nghiên cứu
đ i mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Thạc sĩ Nguyễn Đình Đồng làm chủ nhiệm (nghiệm thu năm 2006) đã đánh giá khái quát tình hình giao đất cho các đối tượng quản lý, sử dụng, trong đó có t ng hợp tình hình giao đất cho các t chức trong nước gồm: Ủy ban nhân dân cấp xã, t chức kinh tế và t chức khác trong nước
Các nghiên cứu của các tác giả Đặng Thái Sơn, Tôn Gia Huyên (2006) tập trung đánh giá chính sách giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và gắn với mục tiêu xóa đói, giảm nghèo, phát triển bền vững
Giáo sư Đặng Hùng Võ trong nghiên cứu "Sử dụng đất bền vững cho phát triển kinh tế, n định xã hội và bảo vệ môi trường" (2007) đã có một số đánh giá về quản lý sử dụng đất của các t chức "Việc quản lý sử dụng đất của các t chức nhìn chung chưa được tốt, nhiều trường hợp có đất nhưng không đưa vào sử dụng, sử dụng chậm so với tiến độ được duyệt, sử dụng không đúng mục đích, để thất thoát qu đất đang quản lý"