Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Yêu cầu các Sở, Ngành liên quan, UBND các Quận,Huyện, thị xã nâng cao trách nhiệm, thực hiện đúng quy định và trình tự thủ tục công tác đấu giá quyền sử dụng đất; Chủ tịc[r]

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và là loại tài sản đặc biệt Đối với một Quốc gia đang trong quá trình đổi mới, cơ chế thị trường đã và đang từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, theo đó sự đóng góp nội lực từ đất là yếu tố quan trọng Nhằm phát huy nội lực từ đất góp phần vào sự nghiệp công nghiệp hóa đất nước Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng chủ trương đường lối phù hợp với điều kiện và sự phát triển đất nước là vấn đề hết sức quan trọng Bên cạnh sự phát triển xã hội đòi hỏi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao Con người ngày càng cần nhiều quỹ đất nhằm phục vụ mục đích của mình Do vậy việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm, bền vững luôn là vấn đề cấp thiết

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã được áp dụng ở nước ta trong những năm gần đây

Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả so với các hình thức giao đất và cho thuê đất khác Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước đã lựa chọn được các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả, có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội Bên cạnh đó trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại và còn hạn chế ở nhiều khâu trong quy trình đấu giá, giải phóng mặt bằng, việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành chưa chặt chẽ Để khắc phục được những tồn tại đó thì đòi hỏi phải có sự hiểu biết đúng đắn, đầy đủ và sâu sắc về tất cả các khâu trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội là thành phố thực hiện quy hoạch đất đai và tiến hành giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành các quy định đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Do vậy việc nghiên cứu đề tài “Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội” Thông qua nghiên cứu này tìm ra tính đúng đắn , cấp thiết và hiệu quả của công tác

đấu giá đất, tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý và tổ chức đấu ra trên địa bàn và các khu vực khác

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Hoàng Văn Cường đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành đề tài này

Mục tiêu nghiên cứu:

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất

- Phân tích thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm làm rõ mặt tích cực, khó khăn và hạn chế trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở địa

bàn Thành phố Hà Nội

Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 - đến hết quý I năm 2010

Phương pháp nghiên cứu: Điều tra, thu thập các văn bản liên quan đến công tác

đấu giá quyền sử dụng đất, số liệu về công tác đấu giá đất của các dự án đã thực hiện trên địa bàn TP Hà Nội thông qua các đơn vị thuộc Bộ tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Các ban quả lý dư án các quận, huyện và UBND các xã, phường, các trang web, sách báo, tài liệu liên quan Đề tài kết hợp chặt chẽ các phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử …

Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương:

+ Chương I: Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất

+ Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Hà

Nộ hiện nay

+ Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên điạ bàn TP Hà Nội

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1 1 Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Vai trò của đất đai và sự cần thiết phải đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Vai trò của đất đai:

Luật đất năm 1993 đã xác định rõ vai trò của đất đai: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức,

xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay [39, tr.104]

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và không có tư liệu nào có thể thay thế được Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng đất như cày bừa, bón phân…

1.1.1.2 Sự cần thiết phải đấu giá QSD đất

Xuất phát từ vai trò của đất đai thì việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết Để làm được điều này thì sự đóng góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng

Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố

1.1.1.3 Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.3.1 Phát huy được nguồn nội lực từ đất góp phần tăng ngân sách nhà nước Nhà nước có thể thu được số tiền cao nhất khi đấu giá và cho thuê đất Khắc phục tình trạng thất thu ngân sách

1.1.1.3.2 Nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Lựa chọn những nhà đầu tư có đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án đúng tiến độ, nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất

1.1.1.3.3 Là căn cứ để Nhà nước thực hiện định giá đất

- Tạo nên một giá cả bất động sản phù hợp

- Tiếp cận đúng với thị trường một cách xác thực hơn

1.1.1.3.4 Bình ổn chính trị và phát triển kinh tế xã hội

Đấu giá quyền sử dụng đất bình ổn thị trường nhà đất, ổn định tình hình chính trị

và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội

1.1.1.3.5 Thúc đẩy quá trình cải cách hành chính

Đấu giá quyền sử dụng đất rút ngắn các thủ tục rườm rà, tiết kiệm được kinh phí

từ nhà nước và chủ thể tham gia, rút ngắn được khoảng thời gian trống trong sử dụng đất, đẩy nhanh được quy hoạch hạ tầng phát triển xã hội

1.1.2 Mục đích, yêu cầu và nguyên tắc của đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Mục đích

- Công tác đấu giá quyền sử dụng đất khai thác hợp lý quỹ đất Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách, cải tạo cơ

sở hạ tầng đồng bộ và hoàn thiện

- Đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực nhất

1.1.2.2 Yêu cầu và nguyên tắc

- Đấu giá QSD đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng

- Đất đấu giá phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Đấu giá quyền sử dụng đất tuân theo đúng quy chế, quy định của nhà nước có văn bản pháp quy kèm theo

1.1.3 Các loại hình đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp

Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp gồm :

a Đấu giá một vòng trực tiếp

b Đấu giá nhiều vòng

1.1.3.2 Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời

1.1.4 Quỹ đất tổ chức đấu giá, giá đất đấu giá và các phương pháp định giá

Quỹ đất để tổ chức đấu giá phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh

tế - xã hội đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.2 Những quy định của Nhà nước về đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2003

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính Phủ về việc sử đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Quyết định 43/2008/QĐ-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2.2 Những quy định chung:

Căn cứ Quyết định 43/2008/QĐ-UB ngày 23 tháng 10 năm 2008 của UBND

thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về đấu giá QSD đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.2.3 Trình tự thủ tục lập dự án và tổ chức đấu giá

- Lập danh mục và kế hoạch sử dụng đất

- Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá

- Lập dự án đầu tư và giao đất để thực hiện dự án đấu giá

- Thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất

- Xây dựng quy chế đấu giá quyền sử dụng đất,

- Xác định giá khởi điểm và bước giá

- Lập hồ sơ mời đấu giá và thông báo tổ chức đấu giá

- Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá

- Xác định tư cách người tham gia đấu giá

- Mở phiên đấu giá và xét giá

- Phê duyệt kết quả đấu giá

- Nộp tiền sử dụng đất

- Giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2.4 Những vấn đề phát sinh trong đấu giá quyền sử dụng đất

Khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, có thể có các vấn đề phát sinh làm ảnh hưởng đến tiến độ cũng như hiệu quả của phiên đấu giá

a Trường hợp đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã mời tham gia đấu không có người tham gia đấu giá hoặc tham gia không đủ theo quy định

b Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả

c Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở các vòng đấu bắt buộc đều

bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm

d Phát hiện các tiêu cực

1.2.5 Đánh giá chung

- Đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất rong những năm qua: tổng kết kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn đọng

- Rút ra bài học và tìm hiểu các nguyên nhân gây ra

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.1.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hà Nội trước 2005

2.1.1.1 Năm 2003, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật xong và tổ

chức đấu giá là 50 ha

2.1.1.2 Năm 2004 UBND Thành phố Hà Nội sẽ thực hiện khoảng 20 dự án đấu

giá quyền sử dụng đất trong đó có 3 dự án khoảng 100ha đất chuyển tiếp của năm 2003

Kết thúc năm 2004, Thành phố đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được 116.002,9 m2 đất, thu 1.884,1 tỷ đồng so với kế hoạch là 50 ha và 1.500 tỷ đồng đạt 22,3% so với kế hoạch

Năm 2005, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố ước tính đạt khoảng 2.000 tỷ đồng

2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Hà Nội từ 2005 đến nay

2.1.2.1 Ngày 09/9/2005, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số

137/2005/QĐ-UB quy định về đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đẩy nhanh tiến độ đấu giá

và giao đất

Cuối năm 2005 Thành phố tổng kết được 65.757 m2 đất, thu 1.028,8 tỷ đồng và xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật cho 17.054 m2 đất

2.1.2.2 Năm 2006, toàn Thành phố cũng đã tổ chức được 52 phiên đấu giá quyền

sử dụng đất tại 37 dự án với tổng diện tích là 293ha

Tuy trong năm 2006, thị trường BĐS vấn đang trầm lắng, nhưng Thành phố vẫn thực hiện vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra

2.1.2.3 Năm 2007, Thành phố đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng nhà, đất được 70

phiên với diện tích 23,7 ha đất tại 24 dự án, kết quả tiền trúng đấu giá là 2.565,7 tỷ đồng/ 2.200 tỷ đồng kế hoạch, đạt 116,6% chỉ tiêu kế hoạch thu ngân sách

2.1.2.4 Năm 2008 Thành Phố dự kiến đấu giá 21 dự án thu vượt mức chỉ tiêu là

2200 tỷ tiền thu đấu giá quyền sử dụng đất theo chỉ tiêu kế hoạch cụ thể trong 312 dự án thì chia các quận có 6 dự án thu khoảng 973 tỷ, các huyện 10 dự án thu khoảng 583 tỷ đồng, các sở, ngành 5 dự án thu khoảng 644 tỷ trong đó thu đấu giá quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước là 50 tỷ

2.1.2.5 Năm 2009, Thành Phố Hà nội triển khai 83 dự án đấu giá quyền sử dụng

đất, dự kiến thu về 3.419 tỷ đồng Hết quý III – 2009, có 11 quân, huyện tổ chức đấu giá

14 dự án với tổng số tiền thu được là 649,3 tỷ đồng, đạt 19% kế hoạch Kết quả đấu giá của năm vượt năm 2008 gần 3000 tỷ đồng

2.1.2.6 Năm 2010 Theo kế hoạch tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là 33 dự án

và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẽ với tổng số tiền dự kiến thu đấu giá năm 2010 là 2600 tỷ đồng

2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và thực tiễn áp dụng hiện nay

Căn cứ Luật Đất đai 2003, Nghị định hướng dẫn thi hành, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND Thành phố ngày 23/10/2008 quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn Thành phố và được điều chỉnh, bổ sung tại Quyết định số 81/2009/QĐ-UBND Quy định chi tiết hơn và có một số điều chỉnh cho phù hợp với các điều kiện thực tế của Thành phố

Quy định rõ việc triển khai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và quản lý sau đấu giá quyền sử dụng đất

2.3 Đánh giá hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất ở Hà Nội hiện nay

2.3.1 Những kết quả đạt được

2.3.1.1 Hiệu quả kinh tế

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án nhằm khai thác tiềm năng đất đai để tạo vốn đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Huy động được nhiều nguồn vốn cùng tham gia đầu tư xây dựng và giúp tăng nguồn thu ngân sách, tạo vốn đầu tư xây

dựng cơ sở hạ tầng( xem chi tiết bảng kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Tp

Hà Nội qua các năm)

Bảng 5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn

Thành phố Hà Nội qua các năm

Nguồn : Sở Tài Nguyên và Môi trường TP Hà Nội 2.3.1.2 Hiệu quả xã hội

- Thành phố đã thu hút được một lượng vốn đầu tư lớn, dành một phần quỹ đất phục vụ công tác xã hội như xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, bệnh viện và khu vui chơi công viên xanh…

- Xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Bình ổn thị trường giá cả

Năm

Diện tích (m2)

Thu (tỷ đồng)

Thực hiện (m2)

Thực hiện

so với KH (%)

Thực hiện (tỷ đồng)

Thực hiện

so với KH (%)

2004 500.000 1.500 116.002,9 23,20 1884.1 125,61

2005 500.000 2.000 66.757 13,35 1028.8 51.44

2006 691.300 2.100 200.713 29,03 2265 107,86

2007 420.000 2.200 284.723,9 56,45 2.430,4 110,5

2008 197.600 2.200 142.459 86,45 2.316,3 86.28

2009 198.779,83 3.419 132.370 94,16 3.278,72 94,16

thực hiện

Đang thực hiện

2.3.1.3 Hiệu quả về quản lý và sử dụng đất đai

Đấu giá quyền sử dụng đất trong những năm qua góp phần nâng cao hiệu quả quản

lý và sử dụng đất đai,

2.3.2 Một số hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Công tác tổ chức

- Công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị

- Giai đoạn hậu đấu giá

2.3.3 Nguyên nhân

- Việc quy định chồng chéo các văn bản thiếu thống nhất còn chồng chéo giữa các ban ngành dẫn đến việc xử lý lúng túng, khó khăn cho các địa phương trong quá trình thực hiện

- Sự phối hợp giữa Ban Quản lý dự án các quận huyện và các phòng ban, UBND các xã phường liên quan đến dự án chưa đồng bộ, đặc biệt là trong công tác giải phóng mặt bằng

- Năng lực của một số đơn vị tư vấn còn yếu, năng lực của nhà thầu

- Việc lựa chọn một số vị trí khu đất thực hiện đấu giá chưa phù hợp với nhu cầu thị trường

- Các quận, huyện còn có tư tưởng chạy theo tiến độ tổ chức đấu giá, buông lỏng việc quản lý xây dựng và đôn đốc thu tiền sau đấu giá

2.3.4 Bài học kinh nghiệm

- Sự chỉ đạo của UBND Thành phố, các Sở ngành, quận huyện có vai trò to lớn đối với tiến độ và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo phương thức đấu giá công khai từng thửa đất sẽ mang lại hiệu quả lớn hơn so với phương thức đấu giá cả lô đất

Từ những kết quả đã đạt được, có thể khẳng định rằng đấu giá quyền sử dụng đất

là một chủ trương đúng đắn của Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố Do vậy, công tác đấu giá quyền sử dụng đất cần được đẩy mạnh hơn nữa, nhằm phát huy nội lực từ đất đai trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội