Vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất trong hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất theo pháp luật việt nam

Trước tình hình trên , theo tác giả , việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật, đánh giá thực trạng từ đó đưa ra giải pháp để nâng cao vai trò của Tổ chứ c phát triển quỹ đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ – LUẬT

Võ Ngọc Sang

VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

TRONG HOẠT ĐỘNG THU HỒI ĐẤT

VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - năm 2015

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ – LUẬT

Võ Ngọc Sang

VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

TRONG HOẠT ĐỘNG THU HỒI ĐẤT

VÀ PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN VÕ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - năm 2015

Tôi tên: Võ Ngọc Sang, là tác giả luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “Vai trò

của Tổ chức phát triển quỹ đất trong hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất theo pháp luật Việt Nam”

Tôi xin cam đoan:

- Luận văn này là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Phạm Văn Võ

- Luận văn có kế thừa các tư tưởng, kết quả nghiên cứu của những người đi trước

- Mọi thông tin, số liệu được sử dụng trong luận văn là trung thực và có trích dẫn nguồn đầy đủ Những thông tin, số liệu mang tính chất cá nhân nếu được trích dẫn,

sử dụng chỉ nhằm mục đích nghiên cứu và học tập, ngoài ra không sử dụng vào bất cứ mục đích nào khác

Tác giả

Võ Ngọc Sang

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:

Quý Thầy, Cô Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành khóa học

Tiến sĩ Phạm Văn Võ, người Thầy khả kính đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo, hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Quý anh chị, đồng nghiệp, người thân luôn dành cho tôi nhiều sự quan tâm, góp

ý, động viên trong quá trình học tập, nghiên cứu./

Tác giả

Võ Ngọc Sang

Tƣ̀ viết tắt Tƣ̀ đầy đủ

BT, HT, TĐC Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

QP, AN, LIQG, LICC Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

PHẦN MỞ ĐẦU Trang 1

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ

HOẠT ĐỘNG THU HỒI ĐẤT, PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT 1.1 Lý luận chung về Tổ chức phát triển quỹ đất 6

1.2 Lý luận chung về hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất 13

1.2.3 Vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất trong hoa ̣t đô ̣ng thu hồi đất và phát

triển quỹ đất

18

1.3 Lược sử quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về thu hồi

đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

23

1.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013 25

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ VAI TRÒ CỦA TỔ CHỨC PHÁT

TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Thực trang pháp luật về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất 31

2.2 Giải pháp hoàn thiện vai trò của Tổ chƣ́c phát triển quỹ đất 58

2.2.1 Giải pháp chuyển sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất 58 2.2.2 Giải pháp về mối quan hệ giữa Tổ chức phát triển quỹ đất và Quỹ phát

triển đất trong phát triển quỹ đất

A Văn bản của Đảng

1 Các Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng từ lần thứ VI đến lần thứ XI

2 Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa IX về tiếp tu ̣c đổi mới chính sách , pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiê ̣n đa ̣i hóa đất nước

3 Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa X về tiếp tu ̣c hoàn thiê ̣n thể chế kinh tế thi ̣ trường đi ̣nh hướng xã hô ̣i chủ nghĩa

4 Nghị quyết số 13-NQ/TW ngày 16/01/2012 Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm

6 Thông báo Kết luận số 37-TB/TW ngày 26/5/2011 của Bộ Chính trị về Đề án

“Đổi mới cơ chế hoạt động của các đơn vị sự nghiệp công lập, đẩy mạnh xã hội hóa một số loại hình dịch vụ sự nghiệp công”

B Văn bản quy phạm pháp luật

7 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001)

8 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

9 Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015

10 Luật Doanh nghiệp năm 2014

11 Luật Đất đai năm 2013

12 Luật Viên chức năm 2010

13 Các Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 2008, 2009, 2010); Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001); Luật Đất đai năm 1987

15 Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định về cơ chế tự chủ của đơn vị sự nghiệp công lập

16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

17 Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

18 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy đi ̣nh về BT , HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

19 Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập

20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản

21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch

sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BT, HT, TĐC

22 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

23 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

24 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

25 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2014 của Chính phủ quy định về thi hành Luật Đất đai

26 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP, AN, LIQG, LICC

27 Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP, AN, LIQG, LICC

28 Thông tư 74/2015/TT-BTC ngày 05/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

liên Bộ Tài nguyên và Môi trường , Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

30 Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liên Bô ̣ Tài nguyên và Môi trư ờng, Bô ̣ Nô ̣i vu ̣, Bô ̣ Tài chính hư ớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

31 Thông tư số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn

và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

32 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

33 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy đi ̣nh về hồ sơ giao đất , cho thuê đất , chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất , thu hồi đất

34 Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường , Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướ ng dẫn chức năng, nhiê ̣m vu ̣, quyền ha ̣n, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất

35 Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của liên

Bộ Tài nguyên và Môi trường , Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử du ̣ng đ ất và Tổ chức phát triển quỹ đất

36 Quyết định số 22/2015/QĐ-TTg ngày 22/6/2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc chuyển đơn vị sự nghiệp công lập thành công ty cổ phần

37 Quyết định 40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất

Chí Minh Quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

39 Quyết định số 08/2015/QĐ-UBND ngày 02/3/2015 của UBND tỉnh Bình Thuậ n Quy định về BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; quy trình thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và quy trình chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bình Thuận

40 Quyết định số 54/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Phú Yên

về việc ban hành Cơ chế , chính sách tạo quỹ đất sạch , quản lý và khai thác quỹ đất công theo hình thức đấu giá QSD đất trên đi ̣a bàn tỉnh Phú Yên

41 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy định về chính sách, trình tự, thủ tục BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương

42 Quyết định số 04/2014/QĐ-UBND ngày 25/01/2014 của UBND tỉnh Bình Dương về việc ban hành Quy đi ̣nh v ề quản lý quỹ đất do Nhà nước quản lý trên

đi ̣a bàn tỉnh Bình Dương

C Công trình nghiên cứu khoa học, giáo trình, tạp chí; tài liệu khác

43 Nguyễn Ngọc Điện, Một số vấn đề về đấu giá QSD đất và kiến nghị cụ thể đối

với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hội thảo đóng góp ý kiến về dự thảo Luật

Đất đai (sửa đổi), thành phố Hồ Chí Minh, 2013

44 Phan Trung Hiền (2013), “Về nội hàm của một số khái niệm trong pháp luật đất

đai”, Nghiên cứu lập pháp, (20), tr 28

45 Phan Trung Hiền và Nguyễn Phước Nghiêm (2013), “Ưu điểm và ha ̣n chế khi

chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiê ̣p” , Tài nguyên và

Môi trường, (19), tr 17

46 Phan Trung Hiền và Phạm Duy Thanh (2015), Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu

hút đầu tư – Kinh nghiệm tại thành phố Cần Thơ, NXB Chính trị Quốc gia

47 Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất

động sản, NXB Bản đồ

48 Trần Thị Hồng Ngân (2012), Pháp luật về thu hồi đất , bồi thường, hỗ trợ, tái

đi ̣nh cư – thực trạng và hướng hoàn thiện , Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ , Trường Đa ̣i ho ̣c

Kinh tế Luâ ̣t – Đa ̣i ho ̣c Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh

Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ, Trường Đa ̣i học Luật thành phố Hồ Chí Minh

50 Võ Nguyễn Nam Trung (2015), Chuyển đổi Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô

hình doanh nghiệp, Luận văn tha ̣c sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Cần Thơ

51 Lê Văn Trung và Trần Đăng Vinh (2014), “Khiếu na ̣i liên quan đến viê ̣c th u hồi

đất, bồi thường , giải phóng mặt bằng – thực tra ̣ng và giải pháp” , Thanh tra

Chính phủ, (6), tr 8

52 Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diê ̣n (2015), “Trình tự, thủ tục thu hồi

đất và giải phóng mă ̣t bằng theo Luâ ̣t Đất đai năm 2013”, Nhà nước và Pháp

luật, (2), tr 42

53 Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nô ̣i dung các quy đi ̣nh

của Luật Đất đai năm 2013 về giá đất”, Nhà nước và Pháp luật, (8), tr 46

54 Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Kinh nghiệm của một số nước về bồi thường khi

nhà nước thu hồi đất”, Thông tin Khoa học Lập pháp, (01)

55 Dương Tấn Vinh (2006), Các khía cạnh pháp lý về bồi thường , giải phóng mặt

bằng khi nhà nước thu hồi đất để thực hiê ̣n dự án – thực trạng và giải pháp ,

Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Chí Minh

56 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất

đai, NXB Lao động

57 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và

pháp luật đất đai

58 Ngân hàng Thế giới (2011), Nghiên cứu hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại

về bồi thươ ̀ ng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam

59 Ngân hàng Thế giới (2010), Nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam

60 Ngân hàng Thế giới (2009), Đề xuất về hoa ̀ n thiê ̣n chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển di ̣ch đất đai tự nguyê ̣n ở Viê ̣t Nam

61 Trườ ng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Ch í Minh (2014), Giáo trình Luật Hành

chính Việt Nam, NXB Hồng Đức

62 Trườ ng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Luật Đ ất đai,

NXB Hồng Đức

đất

64 Viện Khoa ho ̣c pháp lý – Bô ̣ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học , NXB Từ điển

Bách khoa và NXB Tư pháp

65 Viện Ngôn ngữ ho ̣c (2013), Từ điển tiếng Việt phổ thông, NXB Phương Đông

66 V.I Lê-nin toa ̀ n tập – Tập 6, NXB Chính tri ̣ Quốc gia (2006)

67 Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 22/01/2014 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban Chấp hành Trung ương (khóa XI)

68 Thông báo số 17/TB-VPCP ngày 22/02/2011 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

69 Báo cáo số 19/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trư ờng về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai

70 Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tại cuộc họp ngày 09/02/2011 đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ

71 Báo cáo số 05/BC-BTNMT ngày 26/11/2002 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về tổng kết thi hành Luâ ̣t Đất đai năm 1993

72 Báo cáo số 140/BC-UBND ngày 01/12/2014 của UBND tỉnh Bình Dương về tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015

73 Báo cáo số 47/BC-QPTĐ ngày 11/9/2014 của Quỹ Phát triển đất tỉnh Bình Phước về viê ̣c tóm tắt hoa ̣t đô ̣ng của Quỹ Phát triển đất tỉnh Bình Phước

74 Các bài tham luận được trình bày tại Hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm về các quy

đi ̣nh pháp luật và thực tiễn thực hiện thu hồi đất và bồi thường của Việt Nam và Nhâ ̣t Bản”, do Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường Viê ̣t Nam tổ chức ta ̣i Hà Nô ̣i ngày 22/10/2014

75 Quyết định số 2864/QĐ-UBND ngày 05/11/2015 của UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt Đề án thành lâ ̣p Trung tâm phát triển quỹ đất tr ực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất Trung tâm Phát triển quỹ đất các cấp

về việc thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm Phát triển quỹ đất hiện có trên địa bàn thành phố Hà Nội

D Trang thông tin điện tử

77 Trang điện tử Thời báo Kinh tế Sài Gòn ngày 09/7/2015, Cải tổ các đơn vị sự

nghiệp công lập nhìn từ Quyết định 22, Phan Minh Ngọc,

nhin-tu-Quyet-dinh-22.html

http://www.thesaigontimes.vn/132698/Cai-to-cac-don-vi-su-nghiep-cong-lap-78 Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường ngày 21/4/2015, Nhiều điểm mới của

Trung tâm phát triển quỹ đất, Trường Tuyết, http://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-song/201504/nhieu-diem-moi-cua-trung-tam-phat-trien-quy-dat-579612/

79 Cổng thông tin điện tử Bô ̣ Tài chính ngày 30/3/2015, Đổi mới cơ chế tài chính

đối với đơn vị sự nghiệp công lập: Yếu tố then chốt nâng cao chất lượng dịch vụ công,

http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1370586?pers_id=2177079&item_id=165361482&p_details=1

80 Báo điện tử Viện Khoa học thanh tra ngày 07/01/2015, Những điểm mới về thu

hồi đất trong Luật Đất Đai năm 2013 và dự báo tác động đến tình hình khiếu nại

về đất đai, Đậu Thị Hiền,

http://giri.ac.vn/nhung-diem-moi-ve-thu-hoi-dat-dat-dai_t164c2715n1946tn.aspx?currentpage=1

trong-luat-dat-dai-nam-2013-va-du-bao-tac-dong-den-tinh-hinh-khieu-nai-ve-81 Báo điện tử Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam ngày 06/12/2013, Bàn về

quyền thu hồi đất, Nguyễn Ngọc Điện, dong-san/9591-ban-ve-quyen-thu-hoi-dat.html

http://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-82 Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban Nô ̣i chính Trung ương ngày 11/9/2013,

Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới, Phương Thảo,

quoc-gia-tren-the-gioi-292298

http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-83 Tạp chí điện tử Nghiên cứu khoa học kiểm toán ngày 15/11/2011, Như ̃ng khó khăn về nguồn lực tài chính cho phát triển quỹ đất phục vụ tái đi ̣nh cư khi Nhà

84 Cổng thông tin điê ̣n tử Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương ngày

18/8/2011, Hô ̣i nghi ̣ đánh giá tình hình hoạt động Tổ chức phát triển quỹ đất ,

chuc-phat-trien-quy-dat htm

http://stnmt.binhduong.gov.vn/3cms/hoi-nghi-danh-gia-tinh-hinh-hoat-dong-to-85 Báo điện tử Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh ngày 09/9/2010, Phải chủ động

tạo quỹ đất sạch , Hoàng Vân,

http://phapluattp.vn/thoi-su/phai-chu-dong-tao-quy-dat-sach-175503.html

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đảng và Nhà nước Việt Nam đã khẳng đi ̣nh đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt , là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, xem quyền sử du ̣ng đất là hàng hóa đă ̣c biê ̣t

Sau gần 30 năm đổi mới , chuyển từ nền kinh tế tâ ̣p trung , kế hoa ̣ch hóa sang nền kinh tế thi ̣ trường có sự quản lý của Nhà nước theo đi ̣nh hướng xã hô ̣i chủ nghĩa , nước ta đã đa ̣t được n hiều thành tựu quan tro ̣ng trên nhiều mă ̣t kinh tế – xã hội, an ninh chính trị,

vị thế ngày càng được khẳng định trên trường quốc tế Đóng góp vào những thành tựu đ ạt được có vai trò to lớn của hệ thống pháp luật, trong đó có vai trò của ngành luâ ̣t đất đai nói chung và chế định về thu hồi đất, phát triển quỹ đất nói riêng

Quá trình phát triển công nghiệp hóa , hiê ̣n đa ̣i hóa của đất nước t ất yếu nảy sinh nhu cầu sử du ̣ng đất để sản xuất , xây dựng các cơ sở kinh t ế xã hội, phát triển đô thị , các khu dân cư… Trong khi đó , đất đai là nguồn tài nguyên có ha ̣n như các nguồn tài nguyên khác, quỹ đất nhìn chung đã được Nhà nước giao cho các cá nhân , tổ chứ c sử du ̣ng ổn

đi ̣nh, lâu dài Vì vậy mà khó tránh khỏi việc thu hồi đất đ ể phục vụ vào các mục đích hữu ích trong quá trình phát triển; kéo theo đó là bài toán làm sao để hài hòa lơ ̣i ích giữa người sử du ̣ng đất , lợi ích của Nhà nước và của nhà đầu tư , hạn chế việc phát sinh tình trạng khiếu nại gay gắt, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn xã hội Một vấn đề lớn khác đặt ra mà Nhà nước cũng cần quan tâm giải quyết là làm sao để tạo lập, phát triển quỹ đất sạch sẵn sàng cung ứng khi có nhu cầu sử dụng và tối đa hóa lợi ích mang lại từ đất cho ngân sách nhà nước, góp phần vào sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế Đây là các nội dung thời sự

và nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của dư luận xã hội

Trước tình hình trên , theo tác giả , việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật, đánh giá thực trạng từ đó đưa ra giải pháp để nâng cao vai trò của Tổ chứ c phát triển quỹ đất - tổ chức được giao trọng trách giúp Nhà nước thu hồi đất và phát triển quỹ đất, là rất cần thiết Tổ chức này ra đời theo Luật Đất đai năm 2003 và ngày càng được Nhà nước quan

tâm củng cố, hoàn thiện Vớ i chức năng, nhiệm vụ đươ ̣c pháp luâ ̣t quy đi ̣nh , các Tổ chức phát triển quỹ đất có vai trò không chỉ giúp Nhà nước trực tiếp thực hiện công tác l ập hồ

sơ thu hồi đất mà còn thực hiê ̣n các chức năng khác để tạo lập , phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất một cách hiệu quả nguồn tài nguyên đặc biệt này Mô ̣t khi Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện tốt chức năng đư ợc giao thì nguồn lực đất đai cũng sẽ được phát huy tốt, giúp Nhà nước điều tiết hài hòa hơn lợi ích giữa người sử dụng đất , lợi ích của nhà nước

và của nhà đầu tư ; ngoài ra còn góp phần giảm được hiện tượng thu hồi đất tràn lan , kéo giảm tình trạng khiếu nại về thu hồi đất nóng bỏng như hiện nay

Xuất phát từ nhâ ̣n thức và cách tiếp câ ̣n vấn đề như trên , tác giả lựa chọn đề tài

“Vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất trong ho ạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất

theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứ u, làm luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Những nô ̣i dung liên quan đến v ấn đề thu hồi đất, thời gian g ần đây đã thu hút sự quan tâm của công chúng và các nhà nghiên cứu Vì nó không chỉ là vấn đề thu lại đất của người đang sử dụng mà còn gắn liền với nô ̣i dung bồi thường , hỗ trợ và tái định cư – mô ̣t

nô ̣i dung quan tro ̣ng của hoa ̣t đô ̣ng quản lý nhà nước về đất đai , ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thể trong tiến trình công nghiê ̣p hóa , hiê ̣n đa ̣i hóa đất nước Đã có nhiều công trình nghiên cứu về hoạt động thu hồi đất và bồi thường , hỗ trơ ̣, tái định cư Tuy nhiên, vấn đề pháp luâ ̣t về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất – với tư cách là một cơ quan được giao trực tiếp thực hiê ̣n các hoa ̣t đô ̣ng trên và phát tri ển quỹ đất sạch, dường như ít đươ ̣c quan tâm nghiên cứu tương xứng với tầm quan tro ̣ng mang tính thời sự của nó

Viê ̣c tìm hiểu các công trình kh oa ho ̣c nghiên cứu về hoa ̣t đô ̣ng thu h ồi đất nói chung và các tài liê ̣u về Tổ chức phát triển quỹ đất có ý nghĩa rất quan tro ̣ng , vì đó là cơ sở đánh giá, tổng hợp các vấn đề lý luâ ̣n và thực tiễn đã được nghiên cứu , những vấn đề còn

để ngỏ đặt ra cần giải quyết tiếp theo liên quan đến pháp luật về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất trong ho ạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất Mô ̣t số công trình, bài viết tiêu biểu liên quan đến nô ̣i dung của luâ ̣n văn, có thể chia làm các nhóm sau đây:

▪ Nhóm luận văn về bồi thường, hỗ trơ ̣, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Võ Nguyễn Nam Trung (2015), Chuyển đổi Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô

hình doanh nghiệp, Luận văn thạc sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Cần Thơ

- Trần Thị Hồng Ngân (2012), Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư – thực trạng và hướng hoàn thiê ̣n, Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Kinh tế Luâ ̣t – Đa ̣i

học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh

- Nguyễn Đồng Thanh (2010), Pháp luật về bồi thường khi Nhà nươ ́ c thu hồi đất ,

Luâ ̣n văn tha ̣c sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Chí Minh

- Dương Tấn Vinh (2006), Các khía cạnh pháp lý về bồi thường , giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiê ̣n dự án – thực trạng và giải pháp , Luâ ̣n văn

thạc sĩ, Trường Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Chí Minh

▪ Nhóm bài viết trên các tạp chí khoa học, tham luâ ̣n

- Phan Trung Hiền (2013), “Về nội hàm của một số khái niệm trong pháp luật đất

đai”, Nghiên cứu lập pháp, (20), tr 28

- Phan Trung Hiền và Nguyễn Phước Nghiêm (2013), “Ưu điểm và ha ̣n chế khi chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiê ̣ p”, Tài nguyên và Môi

trường, (19), tr 17

- Lê Văn Trung và Trần Đăng Vinh (2014), “Khiếu na ̣i liên quan đến viê ̣c thu hồi

đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng – thực tra ̣ng và giải pháp”, Thanh tra Chính phủ, (6),

tr 8

- Nguyễn Quang Tuyến (2014), “Vài suy nghĩ xung quanh nô ̣i dung các quy đi ̣nh

của Luật Đất đai năm 2013 về giá đất”, Nhà nước và Pháp luật, (8), tr 46

- Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diê ̣n (2015), “Trình tự, thủ tục thu hồi đất

và giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013”, Nhà nước và Pháp luật, (2), tr 42

- Ngoài ra còn có các bài viết , tham luận cung cấp các thông tin về thu hồi đất , bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trong khu vực và trên thế giới, có giá trị hữu ích

để Việt Nam tham khảo trong quá trình tiếp tục hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như:

Nguyễn Quang Tuyến (2013), “Kinh nghiê ̣m của mô ̣t số nước về bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất”, Thông tin Khoa học Lập pháp, (01)

Các bài tham luận được trình bày tại Hội thảo “Chia sẻ kinh nghiệm về các quy

đi ̣nh pháp luâ ̣t và thực tiễn thực hiê ̣n thu hồi đất và bồi thường của Viê ̣t Nam và Nhật Bản”, do Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường Viê ̣t Nam tổ chức ta ̣i Hà Nô ̣i ngày 22/10/2014:

“Thực tiễn thu hồi đất và bồi thường tại Nhật Bản ” của Bô ̣ Đất đai , Hạ tầng, Giao thông

và Du lịch Nhật Bản ; “Kinh nghiê ̣m của Nhật Bả n về xây dựng cơ sở dữ liê ̣u giá đất ”,

“Thực tiễn thực hiê ̣n đi ̣nh giá phục vụ thu hồi đất sử dụng cho mục đích công ”, “Hê ̣ thống

đi ̣nh giá đất để xác đi ̣nh thuế bất động sản ” của Hiê ̣p hô ̣i các nhà thẩm đi ̣nh bất đô ̣ng sả n

Nhâ ̣t Bản

Trên cơ sở kế thừa những thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tiếp tục đi sâu, tìm hiểu một cách hệ thống hơn pháp luâ ̣t về Tổ chức phát triển quỹ đất trong viê ̣c thực hiê ̣n vai trò thu hồi đất và phát triển quỹ đất ở Viê ̣t Nam

3 Mục đích, đối tươ ̣ng, phạm vi nghiên cứu của đề tài

▪ Mục đích nghiên cứu

Đề tài này được nghiên cứu nhằm làm sáng t ỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò của Tổ chứ c phát triển quỹ đất trong ho ạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất ở Viê ̣t Nam; đánh giá thực trạng, từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện để nâng cao hiê ̣u quả viê ̣c thực hiê ̣n vai trò của Tổ chức này

▪ Đối tượng nghiên cứu

- Quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về đất đai nói chung và Tổ chứ c phát triển quỹ đất nói riêng

- Các quy phạm pháp luật thực định về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất trong hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất;

▪ Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ có ha ̣n của một bản luận văn thạc sĩ luật học , luâ ̣n văn chỉ nghiên cứu ở khía cạnh pháp lý về vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất trong ho ạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất theo pháp luật Việt Nam Những nô ̣i dung cu ̣ thể khác có l iên quan như pháp luâ ̣t th ực định về bồi thường , hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất v.v…, tác giả hy vọng sẽ được đi sâu , tìm hiểu cặn kẽ ở các công trình nghiên cứu tiếp theo

4 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa; các phương pháp nghiên cứu cụ thể: phân tích, tổng hợp, diễn giải, quy nạp, so sánh, bình luận, v.v… Trên cơ sở đó làm sáng tỏ, giải quyết các vấn đề mà luận văn đặt ra và đề xuất những giải pháp thuyết phục, có tính khoa học và thực tiễn

5 Bố cục của luận văn

Ngoài Phần mở đầu, Kết luâ ̣n, Phụ lục, toàn bộ nội dung luận văn gồm 2 chương: Chương 1 Lý luận chung về Tổ chức phát triển quỹ đất và hoạt động thu hồi đất , phát triển quỹ đất

Chương 2 Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về vai trò c ủa Tổ chức phát triển quỹ đất và hư ớng hoàn thiện

Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG THU HỒI ĐẤT, PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

1.1 Lý luận chung về Tổ chức phát triển quỹ đất

1.1.1 Khái niệm về quỹ đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Đất đai luôn giữ vị trí đặc biệt quan trọng đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt

đô ̣ng của con người Việc tìm hiểu khái niệm về quỹ đất là cần thiết để sử du ̣ng đất hợp lý, tiết kiê ̣m và h iê ̣u quả Về mă ̣t thuâ ̣t ngữ thì “đất” và “đất đai” có sự phân biê ̣t nhất đi ̣nh Từ “đất” tương đương từ “soil” trong tiếng Anh , có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Còn “đất đai” tương đương với từ “land” trong tiếng Anh, có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ 1 Luật Đất đai hiê ̣n hành năm 2013 không có khái niê ̣m về qu ỹ đất hay khái niệm về đất đai, còn theo Luật Đất đai năm 1993 thì “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng” Theo ngôn ngữ tiếng Việt thì “quỹ” thường được hiểu là một khoản tiền hay m ột số lượng dùng cho vi ệc gì đó Còn Từ điển Luâ ̣t ho ̣c thì nêu “Quỹ đất quốc gia” là “Quỹ đất tự nhiên nằm trong đường biên giới quốc gia”2

Như vậy, có thể hiểu quỹ đất theo nghĩa rộng là toàn bộ diện tích đất đai tự nhiên các loại của một quốc gia hay một đơn vị hành chính địa phương nào đó; còn theo nghĩa hẹp thì quỹ đất là diện tích đất đai theo mục đích sử dụng, quỹ đất tính cho toàn bộ cộng đồng dân cư hay theo một đầu người Quỹ đất theo nghĩa diện tích đất đai tự nhiên của một quốc gia hay địa phương thường là cố định, quỹ đất tính theo đầu người thì thay đổi theo xu hướng giảm Quỹ đất trình bày ở luận văn này được hiểu theo nghĩa hẹp, là quỹ đất sạch gắn liền với nhiệm vụ, chức năng hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất Pháp luật nước ta chưa có một định nghĩa nào về “đất sạch” hay “quỹ đất sạch”, nhưng về mặt

1 Trườ ng Đa ̣i ho ̣c Nông lâm – Đa ̣i ho ̣c Huế (2010), Bài giảng quy hoạch sử dụng đất, tr 7

2 Viê ̣n Khoa ho ̣c pháp lý – Bô ̣ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, tr 645

pháp lý, có thể hiểu “đất sạch là phần diện tích đất không có tranh chấp, đã được các cơ

quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác thu hồi đất và đã BT, HT, TĐC cho các

tổ chức, cá nhân, hộ gia đình và đã sẵn sàng cho hoạt động đầu tư xây dựng công trình”;

và như vậy “quỹ đất sạch là toàn bộ phần diện tích đất sạch được dự trữ theo quy hoạch

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm tạo nguồn sẵn có để phục vụ cho các dự án đầu tư”3

Sử du ̣ng đất hợp lý , tiết kiê ̣m và hiê ̣u quả là một trong những yếu tố then chốt cho sự phát triển bền vững của đất nước Ngay từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987, Nhà nước Việt Nam đã nhận thấy được tầm quan trọng của việc phát triển quỹ đất khi quy định: Hội đồng bộ trưởng và UBND các cấp được sử dụng khoản đền bù thiệt hại về đất nông

nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước “vào việc khai hoang, vỡ hoá, thâm canh, bảo vệ, cải

tạo đất, mở mang diện tích đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp” (Điều 46), tuy nhiên ở thời

điểm này chưa có một tổ chức chuyên trách nào đứng ra để phát triển quỹ đất Cùng với quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất không chỉ để phát triển nông nghiệp mà bắt đầu phát triển theo hướng đáp ứng để xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, thực hiện các dự án đầu tư và các mục đích kinh tế xã hội khác, điều này tất yếu dẫn đến việc phải thu hồi đất người đang sử dụng đất để thực hiện các mục đích trên Để giúp Nhà nước thực hiện các thủ tục thu hồi đất, đồng thời nhằm chủ động tạo lập và phát triển quỹ đất đã đặt ra yêu cầu cần thành lập tổ chức chuyên trách có chức năng thực hiện các công việc trên Đó chính là lý do mà Nhà nước thấy cần thiết phải cho

ra đời Tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định tại Điều 41 Luật Đất đai năm 2003

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây viết tắt là Nghị đi ̣nh 43/2014/NĐ-CP), tại khoản 2 Điều 5 quy định:

a) Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của

3 Phan Trung Hiền và Phạm Duy Thanh (2015), Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư – Kinh nghiệm tại thành phố Cần Thơ, NXB Chính trị Quốc gia, tr 15 và 17

pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có

Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc BT, HT, TĐC; nhận chuyển nhượng QSD đất của các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSD đất và thực hiện các dịch vụ khác

b) Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

Về tên gọi cụ thể của Tổ chức phát triển quỹ đất, ngày 04/4/2015 liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính ban hành Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu

tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây viết tắt là Thông tư 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC) Mặc dù Thông tư này không quy đi ̣nh tên g ọi cu ̣ thể c ủa Tổ chức phát triển quỹ đất là Trung tâm phát triển quỹ đất, nhưng theo nội dung của Thông tư có thể thấy rằng Trung tâm Phát triển quỹ đất có nhiê ̣m vu ̣, quyền ha ̣n cu ̣ thể phù hơ ̣p với chức năng của T ổ chức phát triển quỹ đất mà Luật Đất đai năm 2013 và Nghị đi ̣nh 43/2014/NĐ-CP đã quy định Trên thực tế, Tổ chứ c phát tri ển quỹ đất cũng đã từng có tên gọi cụ thể khác nhau ở các đi ̣a phương , như: Trung tâm Phát triển quỹ nhà đất (tỉnh Đồng Tháp), Trung tâm Kỹ thuật và phát triển quỹ đất (tỉnh Kiên Giang ), Ban Quản lý gi ải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất (tỉnh Bình Định), Trung tâm Giao di ̣ch đất đai và phát triển quỹ đất (thành phố Hà Nội ), thâ ̣m chí hoạt động của Tổ chức phát tri ển quỹ đất còn do Quỹ phát triển đất đảm nhiê ̣m (tỉnh Bình Phước)…, nhưng ở hầu hết các đi ̣a phương có tên go ̣i là Trung tâm phát tri ển quỹ đất Để thuận tiện, luận văn sẽ thống nhất đề cập tên của tổ chức này là Tổ chức phát triển quỹ đất Cho đến đầu tháng 4/2015, cả nước đã có 62/63 tỉnh, thành phố thành lập Tổ chức

phát triển quỹ đất cấp tỉnh và có 338/708 Tổ chức phát tri ển quỹ đất cấp huyê ̣n4 Tổ chứ c,

bô ̣ máy làm công tác BT , HT, TĐC ngày càng hoàn thiê ̣n từ Trung ương cho đến cấp huyê ̣n (xem các Phu ̣ lu ̣c 1 và Phụ lục 2) Với chức năng được giao, sự ra đời và hoạt động của Tổ chức phát tri ển quỹ đất không chỉ giúp Nhà nước phát triển quỹ đất, mà còn được xem như là “cầu nối” giữa Nhà nước với người sử du ̣ng đất khi thực hiê ̣n thu h ồi đất, làm

cơ chế này gần hơn với các quan hê ̣ trong cơ chế thi ̣ trường

Ngoài ra, một tổ chức “gần gũi” và có vai trò hỗ trợ đắc lực cho hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất, đó là Quỹ phát triển đất Nếu như Tổ chứ c phát triển quỹ đất thực hiê ̣n vai trò cung đất sa ̣ch thì Quỹ phát triển đất thực hiê ̣n vai trò cung vốn để có quỹ đất sạch Hoạt động thu hồi đất để thực hiện dự án và thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt cần đến một số lượng vốn rất lớn Kinh phí hoa ̣t đô ̣ng của Tổ chức phát tri ển quỹ đất thực hiê ̣n theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về tài chính đối với đơn vi ̣ sự nghiê ̣p công lâ ̣p , trong đó có nguồn vốn được ứng từ Quỹ phát triển đất để thực hiện nhiệm vụ theo quyết đi ̣nh của UBND cấp tỉnh Điều 6 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc UBND cấp tỉnh, có tư cách pháp nhân, hạch toán độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật Quỹ được sử dụng

để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất và các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Nguồn vốn của Quỹ được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự toán ngân sách địa phương và huy động từ các nguồn vốn khác Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cùng cấp quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho Quỹ khi thành lập, mức trích bổ sung cho Quỹ

cụ thể hàng năm phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương Việc quản lý, sử du ̣ng vốn của Quỹ được thực hiện theo Quy ch ế mẫu về quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất của Thủ tướng Chính phủ Sự ra đời của Quỹ phát triển đất đã góp phần ta ̣o nguồn vốn ổn đi ̣nh , hỗ

4

Trường Tuyết, Nhiều điểm mới của Trung tâm phát triển quỹ đất, Báo điện tử Tài nguyên và Môi trường ngày

21/4/2015, trien-quy-dat-579612/

http://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen-va-cuoc-song/201504/nhieu-diem-moi-cua-trung-tam-phat-trợ cho hoạt đô ̣ng của Tổ chức phát tri ển quỹ đất, nhất là chủ đô ̣ng trong viê ̣c b ồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm

1.1.2 Vị trí, đă ̣c điểm của Tổ chức phát triển quỹ đất

Trên cơ sở quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 1 Thông tư 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn cụ thể về Tổ chức phát triển quỹ đất:

1 Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc BT, HT, TĐC; nhận chuyển nhượng QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá QSD đất và thực hiện các dịch vụ khác trong lĩnh vực đất đai;

2 Trung tâm phát triển quỹ đất có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Như vậy về vị trí pháp lý, Nghị định 43/2014/NĐ-CP không xác định rõ Tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc cơ quan nào ở địa phương - UBND cấp tỉnh hay Sở Tài nguyên và Môi trường, mà chỉ quy định chung về việc thành lập và tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất Vấn đề này, trước đây thực hiện Luật Đất đai năm 2003, tại Điều 1 Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 08/01/2010 của liên Bô ̣ Tài nguyên và Môi trường, Bô ̣ Nô ̣i vu ̣ và Bô ̣ Tài chính hướng dẫn chức năng , nhiê ̣m vu ̣, quyền ha ̣n , cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát tri ển quỹ đất (viết tắt là Thông tư 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC) xác định Tổ chức phát tri ển quỹ đất ở cấp tỉnh trực thuô ̣c Sở Tài nguyên và Môi trư ờng và ở cấp huyê ̣n thì trực thuô ̣c UBND cấp huyê ̣n Đến nay, Thông tư 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định cụ thể Trung tâm phát triển quỹ đất (Tổ chức phát triển quỹ đất) là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, cũng có nghĩa rằng mô hình tổ chức của Tổ chức này chỉ còn một cấp Các chi nhánh thuộc Trung tâm phát triển quỹ đất là đơn vị hạch toán phụ thuộc,

có con dấu riêng

Với các quy định hiện hành, Tổ chức phát triển quỹ đất có các đặc điểm chính:

▪ Thứ nhất, Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công lập

Theo Luật Viên chức năm 2010 thì đơn vị sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan

có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập theo quy định của pháp luật, có tư cách pháp nhân, cung cấp dịch vụ công, phục vụ quản lý nhà nước (khoản 1 Điều 9)

Tổ chức phát triển quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập theo quy định của pháp luật

về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập Pháp luật đất đai đã xác định

Tổ chức phát triển quỹ đất là tổ chức dịch vụ công về đất đai làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, ngoài ra còn thực hiện các chức năng và dịch vụ khác Do dịch vu ̣ công có tính phi lợi nhuâ ̣n5 nên hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất chủ yếu là nh ằm phục vụ quản lý nhà nước về đất đai và làm cho đất đai được khai thác, sử dụng tiết kiệm

và hiệu quả

Tổ chức Phát tri ển quỹ đất có tư cách pháp nhân , có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoa ̣t đô ̣ng theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t Để thực hiê ̣n chức năng của mình, Tổ chức phát triển quỹ đất cần được tổ chức thành mô ̣t chủ thể đô ̣c lâ ̣p Về cơ chế tự chủ , Thông tư 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC trước đây quy định Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu tự bảo đảm một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động Đến Thông tư 16/2015TTLT-BTNMT-BNV-BTC chỉ quy định Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệp công lập Hiện nay, cơ chế tự chủ được thực hiện theo Nghị định số 16/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định cơ chế tự chủ của đơn vi ̣ sự nghiê ̣p công lâ ̣p (viết tắt là Nghị định số 16/2015/NĐ-CP) Theo đó

có tự chủ về thực hiện nhiệm vụ, tự chủ về tổ chức bộ máy và nhân sự; về tài chính thì có các đơn vị sự nghiệp công tự bảo đảm chi thường xuyên và chi đầu tư, tự bảo đảm chi thường xuyên, tự bảo đảm một phần chi thường xuyên và do Nhà nước bảo đảm chi thường xuyên Đơn vị sự nghiệp công xây dựng phương án tự chủ phù hợp với kế hoạch

và điều kiện thực tế của đơn vị, báo cáo cơ quan quản lý cấp trên để phê duyệt, sau khi có

ý kiến bằng văn bản của cơ quan tài chính cùng cấp

5 Trườ ng Đa ̣i ho ̣c Luâ ̣t thành phố Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam , NXB Hồng Đức , tr

241

▪ Thứ hai, Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện hoa ̣t đô ̣ng BT , HT, TĐC cùng với

tổ chức khác

Hay nói cách khác , Tổ chức Phát triển quỹ đất không phải là tổ chức duy nhất thực hiê ̣n hoa ̣t đô ̣ng BT, HT, TĐC Khoản 1 Điều 68 Luật Đất đai năm 2013 quy đi ̣nh Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường , giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức di ̣ch vu ̣ công về đất đai

và Hội đồng BT, HT, TĐC Theo Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có 02 tổ chức thực hiê ̣n di ̣ch vu ̣ công trong lĩ nh vực đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất Tuy nhiên, căn cứ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn đươ ̣c quy đi ̣nh ta ̣i Thông

tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liên Bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bô ̣ Nô ̣i vu ̣, Bô ̣ Tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai không có chức năng thực hiện hoa ̣t đô ̣ng BT, HT, TĐC

Như vâ ̣y, theo quy đi ̣nh hiê ̣n hành thì có 02 tổ chức làm nhiê ̣m vu ̣ bồi thường , giải phóng mặt bằng là Tổ chức phát tri ển quỹ đất và Hô ̣i đồng BT , HT, TĐC Hô ̣i đồng BT ,

HT, TĐC được thành lâ ̣p theo tình hình yêu cầu thực tế và /hoă ̣c theo từng dự án cu ̣ thể cần giải phóng mặt bằng và tự giải tán sau khi hoàn thành nhiê ̣m vu ̣ ; trên thực tế nó có vai tr ò như là mô ̣t tổ chức trực ti ếp chỉ đa ̣o viê ̣c thực hiê ̣n BT , HT, TĐC Còn Tổ chức phát tri ển quỹ đất là đơn vi ̣ sự nghiê ̣p công , hoạt động ổn định lâu dài , không chỉ thực hiê ̣n hoa ̣t

đô ̣ng BT, HT, TĐC mà còn thực hiê ̣n các chức năng khác

▪ Thứ ba, Tổ chức phát triển quỹ đất có chi nhánh ta ̣i cấp huyê ̣n

Thực hiê ̣n Thông tư 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, Tổ chức phát triển quỹ đất đươ ̣c thành lâ ̣p ở cả hai cấp tỉnh và huyê ̣n Hiện nay , theo Nghi ̣ đi ̣nh 43/2014/NĐ-

CP và Thông tư 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thì Tổ chức này được lâ ̣p ở cấp tỉnh; đi ̣a bàn cấp huyê ̣n chỉ có chi nhánh và không nhất thiết ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đều thành lập chi nhánh Đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện có Việc thành lập hoặc tổ chức lại phải được tiến hành trước ngày 31/12/2015 Trong thời gian chưa thành lập hoặc tổ chức lại thì Trung tâm phát triển quỹ đất đã thành lập được tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm

vụ đã được giao

Thực tế cho thấy viê ̣c có Tổ chức phát triển quỹ đất ở cấp huyê ̣n như trước đây , trong chừng mực nà o đó , giúp cho hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất , nhất là công tác lâ ̣p hồ sơ thu hồi đất được thuâ ̣n lợi hơn do được sự phối hợp tốt của các cơ

quan khác ở cấp huyê ̣n và sự chỉ đa ̣o ki ̣p thời của UBND cấp huyê ̣n Tuy nhiên , mô hình hai cấp cũng làm cho hệ thống tổ chức này bị phân tán, không thể tập trung phát huy hiê ̣u quả nguồn lực hiê ̣n có ; ngoài ra việc lập Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện ở

mô ̣t số đi ̣a phương ít có hoa ̣t đô ̣ ng đầu tư , nhu cầu sử du ̣ng đất chưa cao là không cần thiết Với mô hình mô ̣t cấp sẽ khắc phu ̣c được ha ̣n chế đã nêu , các nguồn lực nhất là nguồn lực tài chính sẽ được tâ ̣p trung hơn trong bối cảnh viê ̣c bồi thường , giải phó ng

mă ̣t bằng luôn cần đến mô ̣t số lượng kinh phí lớn ; viê ̣c quản lý nhà nước và chỉ đa ̣o đối với Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ đảm bảo được thống nhất

1.2 Lý luận chung về hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất

1.2.1 Khái quát về thu hồi đất

Thuật ngữ thu hồi đất được đề cập nhiều trong các văn bản pháp luật, từ Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tuy nhiên khái niệm này vẫn chưa được quy định cụ thể Đến Luật Đất đai năm 2003 thì mới có quy định tại khoản 5 Điều 4, theo đó “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSD đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này” Luật Đất đai năm 2013, tại khoản 11 Điều 3 tiếp tục quy định vấn

đề này như sau: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại QSD đất của người được Nhà nước trao QSD đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” Theo tác giả , khái niệm này cần cụ thể hơn về mục đích thu hồi (thu hồi đất hay thu hồi QSD đất ) tùy từng đối tượng là người sử dụng đất hay người được giao quản lý đất như quy định của Lu ật Đất đai năm 2003 Vì người sử dụng đất chỉ đượ c trao QSD, còn đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân , khi có vi pha ̣m pháp luâ ̣t về đất đai thì cũng chỉ là thu lại QSD đất Thu hồi đất chỉ áp du ̣ng đối với tổ chức được giao đất để quản lý , thường là UBND xã và Tổ chức phát triển quỹ đất Mă ̣t khác, về hình thức pháp lý thì có những đối tượng sử du ̣ng đất đủ điều kiê ̣n nhưng chưa được cấp GCN , đủ điều kiê ̣n được

bồi thường khi thu h ồi đất thì nếu quy đi ̣nh thu h ồi đất là thu lại QSD đất của người được Nhà nước trao QSD đất sẽ không bao quát được những đối tượng này

Không chỉ ở Viê ̣t Nam do đất đai thuô ̣c sở hữu của Nhà nước nên Nhà nước mới có thể thu hồi Ngay ở các nước thừa nhâ ̣n sở hữu tư nhân đối với đất đai , Nhà nước vẫn có thể tước đoa ̣t quyền sở hữu đất đai của tư nhân để sử du ̣ng vì lợi ích chung Ở các nước theo hê ̣ thống pháp luâ ̣t dân sự , việc làm này thường được go ̣i là sự truất hữu

(expropriation), mô ̣t thuâ ̣t ngữ tương ứng với kh ái niệm “ eminent domain” (quyền của

Chính phủ lấy tài sản riêng vào việc công sau khi bồi thường xứng đáng ) ở Mỹ, hoă ̣c khái

niê ̣m “compulsory purchase” (mua bán bắt buô ̣c hoă ̣c cưỡng bức ) ở Anh và New Zealand

Tuy nhiên, sự truất hữu hay trưng mua tài sản ở các nước khác với viê ̣c thu h ồi đất ở Viê ̣t Nam, không chỉ về quyền sở hữu hay QSD mà còn khác nhau về pha ̣m vi và cách thực thực hiê ̣n Thông thường ở các nước, Nhà nước chỉ trưng mua tài sản củ a người dân vì lợi ích chung như sử dụng vào mục đích công cộng , ngay cả viê ̣c sử du ̣ng đất vào mu ̣c đích quốc phòng thì Nhà nước cũng thường thuê đất của chủ sở hữu theo thỏa thuâ ̣n mà không nhất thiết phải trưng mua Viê ̣c trưng mua đất đai chỉ áp du ̣ng trong trường hợp bất đắc dĩ trên cơ sở đền bù công bằng , thỏa đáng Còn ở Việt Nam , với những quy đi ̣nh có trước Luật Đất đai năm 2013 thì Nhà nước có quyền thu h ồi đất không chỉ khi có nhu cầu s ử dụng đất vì lợi ích chung như vào mục đích quốc phòng , an ninh mà còn thu h ồi đất vào mục đích phát triển kinh tế Chính điều này dẫn đến sự bất bình chính đáng trong xã hội

do viê ̣c thu h ồi đất vào mu ̣c đích phát triển kinh tế trước hết và chủ yếu là vì lợi ích của chủ đầu tư6 Chỉ đến Lu ật Đất đai năm 2013 thì tình trạng này mới cơ bản khắc phục khi quy đi ̣nh Nhà nư ớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội trong mô ̣t số trường hợp nhất

đi ̣nh và phải “vì lợi ích quốc gia, công cộng”

Bên ca ̣nh những tác đô ̣ng tích cực đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, việc Nhà nước thu hồi đất còn gây ra những ảnh hưởng tiêu cực khác Đối với người sử dụng đất , thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt QSD đất, mà trong nhiều trường hợp còn phải di chuyển chỗ ở, thay đổi việc làm, cuộc sống bị đảo lộn… Thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra, vì vậy

6 Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động, tr 186, 187

Nhà nước phải có trách nhiệm BT, HT, TĐC cho người có đất bị thu hồi theo quy định của pháp luật Do hâ ̣u quả và những tác đô ̣ng to lớn có thể mang lại , nên pháp luâ ̣t quy đi ̣nh cơ sở pháp lý và trình tự, thủ tục, thẩm quyền thu hồi đất hết sức chă ̣t chẽ

Hiến pháp năm 2013 quy đi ̣nh Nhà nước chỉ thu hồi đất do tổ chức , cá nhân đang

sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 54) Cụ thể hóa Hiến pháp, Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 63 quy đi ̣nh việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng , an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia , công cộng phải đảm bảo các căn cứ : (i) Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai; (ii) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (iii) Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án Ngoài ra, các trường hợp thu hồi đất

do vi phạm pháp luật về đất đai và do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người được quy định cụ thể ta ̣i các Điều 64 và Điều 65 Về trình tự thủ tục thu hồi đất , Luật Đất đai năm 2003 không quy đi ̣nh mà chỉ đề

câ ̣p ở mức Nghi ̣ đi ̣nh Đến Luật Đất đai năm 2013, với việc xác định tính chất ngày càng quan trọng của công tác thu hồi đất thì vấn đề trình tự , thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng lần đầu tiên được luật hóa (xem Phu ̣ lu ̣c 3) Về thẩm quyền thu hồi đất , Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định giao cho hai chủ thể là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyê ̣n , việc phân chia thẩm quyền này dựa trên đối tượng bị thu hồi đất và có sự tương thích nhất định với thẩm quyền giao đất , điều này thể hiện tính nhất quán của Nhà nước ta trong quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, giữa hai thẩm quyền này cũng có khác biê ̣t đă ̣c thù, như đối với người Viê ̣t Nam ở nước ngoài thì mọi trường hợp giao đất đều thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh (khoản 1 Điều 59), nhưng thẩm quyền thu hồi đất được chia ra hai trường hợp thuô ̣c UBND cấp tỉnh hoă ̣c cấp huyê ̣n (khoản 1, khoản 2 Điều 66) Ở một số nước, thẩm quyền thu hồi đất có thể quy định khác nhau tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của mỗi quốc gia Như ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có

thẩm quyền thu hồi đất Còn ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội

đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc

lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở Ở Singapore, Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất; công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng7

Quá trình phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa , viê ̣c Nhà nước thu hồi đất để ta ̣o quỹ đất xây dựng c ác công trình , dự án là tất yếu Nó có ý nghĩa như là một cách thức cơ bản mà Nhà nước thực hiện để thể hiện trách nhiệm của mình trong quản lý , sử du ̣ng đất đai cho các mu ̣c đích cần thiết , hợp lý, hiê ̣u quả nhất và đảm bảo điều tiết quá trình phân phối đi ̣a tô8

được phù hợp và công bằng trong xã hô ̣i Và cũng chính do nhu cầu tất yếu ngày càng cao của việc sử dụng đất , đòi hỏi Nhà nước phải chủ đô ̣ng phát triển quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và ở các địa phương nói riêng

1.2.2 Khái quát về phát triển quỹ đất

Theo nghĩa thông thường thì phát triển là “biến đổi hoă ̣c làm cho biến đổi từ ít đến nhiều, hẹp đến rộng, thấp đến cao, đơn giản đến phức ta ̣p”9 Do đó, phát triển quỹ đất cũng

có thể hiểu là làm cho diện tích đất đai thay đổi từ ít đến nhiều, tăng về số lượng Ở phần khái niệm về quỹ đất đã nêu, theo nghĩa diện tích đất đai tự nhiên thì quỹ đất thường là cố định; còn tính theo đầu người thì quỹ đất thay đổi theo xu hướng giảm Như vậy, đất đai không thể phát triển theo nghĩa tăng về số lượng, diện tích nói chung Quỹ đất trình bày ở luận văn được hiểu là quỹ đất sạch, phát triển quỹ đất là phát triển quỹ đất sạch

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, quá trình phát triển kinh tế xã hội đi kèm việc

sử dụng đất ngày càng nhiều và tất yếu thu hẹp diện tích đất đai tự nhiên chưa sử dụng còn lại Theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị thì khi nhu cầu sử dụng càng nhiều trong khi khả năng cung, với nghĩa diện tích đất tự nhiên, ngày càng ít đi thì giá tr ị mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để sử dụng cho cùng một diện tích sẽ tăng lên Để tối đa hóa nguồn lực từ đất và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của xã hội thì cần thiết phải dự trữ và

7

Phương Thảo, “Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới”, Ban Nội chính Trung ương,

http://noichinh.vn/ho-so-tu-lieu/201309/kinh-nghiem-thu-hoi-dat-cua-mot-so-quoc-gia-tren-the-gioi-292298/

(11/9/2013)

8 Đi ̣a tô gồm đi ̣a tô chênh lê ̣ch - là giá trị thặng dư tăng thêm của đất đai do vị trí hay do đầu tư thâm canh vào đất đai

và địa tô tuyệt đối - là giá trị mà người sử dụng phải trả cho người sở hữ u đất Ngoài ra còn khái niê ̣m địa tô kinh tế,

đó là phần còn lại sau khi lấy tổng thu lợi từ đất đai trừ đi tổng chi phí

9 Viện Ngôn ngữ ho ̣c (2013), Từ điển tiếng Việt phổ thông, NXB Phương Đông, tr 701

phát triển quỹ đất sạch Phát triển quỹ đất có ý nghĩa quan trọng đ ối với sự phát triển kinh tế - xã hội, thể hiện ở một số khía cạnh chủ yếu sau:

Phát triển quỹ đất có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút đầu tư

Thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch là điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư có thể triển khai dự án đúng tiến độ Ở góc độ kinh tế, giải phóng mặt bằng là giai đoạn sống còn của một dự án Thời gian để hoàn thành công đoạn này phụ thuộc nhiều yếu tố mà chủ đầu

tư khó có thể chủ động được như ý chí của người dân bị ảnh hưởng trong dự án, cơ quan thực hiện công tác giải phóng mặt bằng hay sự hỗ trợ của chính quyền địa phương Do đó, rủi ro trong giai đoạn này là rất lớn và chủ đầu tư không thể tính toán được chính xác thời gian nào có đất sạch để triển khai thi công dự án Điều này ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh của nhà đầu tư Một khi có sẵn quỹ đất sạch thì các nhà đầu tư không phải mất nhiều thời gian, chi phí để thực hiện quá trình giải phóng mặt bằng, khi đó sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư10

Phát triển quỹ đất có ý nghĩa đối với việc phân phối công bằng lợi ích từ đất

Học thuyết Mác – Lê nin đã chỉ ra rằng trong bất cứ xã hô ̣i nào , mỗi khi có sự tách biê ̣t quyền sở hữu đất ra khỏi QSD đất thì sẽ xuất hiê ̣n đi ̣a tô 11 Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , người sử du ̣ng v ới tư cách là người đang sử dụng đất không phải là chủ sở hữu, do vâ ̣y tất yếu xuất hi ện địa tô Vấn đề đă ̣t ra trong nền kinh tế thi ̣ trường đi ̣nh hướng xã hô ̣i chủ nghĩa là làm sao để lợi ích từ đất phải thuô ̣c về chủ sở hữu là “toàn dân” , nhưng cũng phải đảm bảo phân phối hài hòa lợi ích cho nhà đầu tư và người sử dụng đất Khi Nhà nước tác đô ̣ng vào đất đai với các hình thức như quy hoa ̣ch sử du ̣ng đất , đầu tư

hạ tầng hay giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án… thường làm cho giá đất tăng lên

Lơ ̣i ích do chênh lê ̣ch giá này cần điều tiết thỏa đáng cho chủ sở hữu và người đang s ử dụng đất, tránh tình trạng điều tiết phần lớn lợi ích cho chủ đầu tư như thực trạng phổ biến hiê ̣n nay, nhất là với các quy đi ̣nh pháp luâ ̣t đất đai trước đây , dẫn đến tình tra ̣ng khiếu na ̣i gay gắt của người sử du ̣ng đất Phát triển quỹ đất bằng cơ chế chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước s ẽ có quỹ đất sạch để giao, cho thuê đất theo hình thức đấu

10 Phan Trung Hiền và Phạm Duy Thanh, tlđd (3), NXB Chính trị Quốc gia, tr 51, 52

11 V.I Lê-nin toa ̀ n tập – Tập 6, NXB Chính tri ̣ Quốc gia (2006), tr 346

giá QSD đất Việc đấu giá QSD đất cho phép Nhà nước thu được nhiều tiền nhất có thể từ việc giao hoặc cho nhà đầu tư thuê đất12 Tạo nguồn thu tốt nhất từ đất cho ngân sách giúp Nhà nước phân phối công bằng lơ ̣i ích từ đất

Phát triển quỹ đất có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng

Quỹ đất là yếu tố đầu tiên phải có để phát triển cơ sở hạ tầng và Nhà nước nên chủ động chuẩn bị sẵn quỹ đất này nhằm tránh khả năng (gần như là chắc chắn) phải chi trả một số tiền lớn hơn cho cùng một diện tích đất với cách làm khi có dự án cụ thể mới tiến hành thủ tục thu hồi đất, vì giá đất thông thường tăng theo thời gian và tăng theo dự án; nhất là trong bối cảnh quỹ đất đang cạn kiệt nhanh chóng ở các đô thị Đảng ta đã nhìn nhận hệ thống kết cấu hạ tầng ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, yếu kém, hiện đang là điểm nghẽn của quá trình phát triển; chưa có cơ chế, chính sách thích hợp để huy động tiềm năng và nguồn lực, nhất là đất đai cho đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Vì vậy, phải

có giải pháp “đổi mới cơ chế, chính sách để huy động mạnh nguồn lực đất đai vào phát triển hạ tầng Thông qua chính sách khai thác địa tô chênh lệch do xây dựng công trình đem lại, chính sách phù hợp thu hồi đất để tạo vốn hỗ trợ cho xây dựng công trình hạ tầng Thực hiện đấu giá QSD đất đối với các dự án kinh doanh”13

Phát triển quỹ đất góp phần ổn đi ̣nh thi ̣ trường bất động sản

Thị trường đất đai (thị trường QSD đất ở Việt Nam) là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản và có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả hệ thống thị trường Thị trường QSD đất bao gồm thị trường “sơ cấp” và thị trường “thứ cấp” Thị trường sơ cấp trong thị trường QSD đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai theo chiều dọc giữa Nhà nước và người được Nhà nước giao QSD đất (các hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất); thị trường thứ cấp là thị trường giao dịch theo chiều ngang giữa người đã được Nhà nước giao QSD đất với người có nhu cầu sử dụng lại (các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD đất)14 Ở các nước đang

12 Nguyễn Ngọc Điện: Một số vấn đề về đấu giá QSD đất và kiến nghị cụ thể đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi),

Hội thảo đóng góp ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thành phố Hồ Chí Minh, 2013, tr 2

13 Mục IV.2 Nghị quyết số 13-NQ/TW ngày 16/01/2012 Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa

XI về Xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ nhằm đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020

14 Phạm Văn Võ, tlđd (6), tr 130-131

phát triển, bất đô ̣ng sản chiếm tới ¾ tài sản quốc gia , còn ở các nước phát triển thì con số này có thấp hơn nhưng cũng đạt tỷ lệ 50%15 Thực hiện các biện pháp cân đối cung - cầu

về đất đai để đáp ứng nhu cầu phát triển và điều tiết giá cả thị trường được xem là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai Để thực hiện, Nhà nước cần sử dụng nhiều biện pháp đồng bộ (như quy hoạch sử dụng đất, định hướng phát triển ngành, vùng…), đồng thời cần đẩy mạnh triển khai hoạt động đầu tư phát triển quỹ đất theo quy hoạch, tăng cung về đất cho thị trường, qua đó giúp ổn định thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển các ngành kinh tế xã hội

1.2.3 Vai tro ̀ của Tổ chức phát triển quỹ đất trong hoa ̣t đô ̣ng thu hồi đất và phát triển quỹ đất

Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công, phục vụ quản lý nhà nước về đất đai với mục đích chung là nhằm phát huy nguồn lực từ đất Vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất như thế nào đối với hoạt động thu hồi đất và phát triển quỹ đất phải dựa trên quy định của pháp luật đất đai và các quy định khác có liên quan, mà trực tiếp là quy định

về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tổ chức này theo Thông tư BTNMT-BNV-BTC

16/2015/TTLT-1.2.3.1 Vai trò phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất sạch

Để có quỹ đất sạch thì phải thông qua hoạt động tạo lập quỹ đất Tạo lập quỹ đất cũng là để dự trữ và phát triển quỹ đất Tổ chức phát triển quỹ đất tạo lập, phát triển quỹ đất bằng nhiều cách khác nhau mà pháp luật cho phép Có thể là bằng cách trình cơ quan

có thẩm quyền ch ủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

đã được phê duyệt, hoặc nhận chuyển nhượng QSD đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, hoặc từ quỹ đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao Với quỹ đất có được, Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ quản lý chặt chẽ, lập phương án khai thác theo quy định của pháp luật

Khoản 6 Điều 2 Thông tư 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định cụ thể Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng, quỹ đất nhận chuyển nhượng nhưng chưa có dự án đầu tư hoặc chưa đấu giá QSD đất; đất đã thu

15 Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, NXB Bản đồ, tr 13

hồi và thuộc trách nhiệm quản lý của Tổ chức phát triển quỹ đất theo quy định của Luật Đất đai Đất đã giải phóng mặt bằng ở đây chính là đất đã thu hồi để xây dựng các công trình, dự án quốc phòng , an ninh hoă ̣c phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia , công

cô ̣ng nhưng chưa có chủ đầu tư thực hiê ̣n dự án Đất đã thu hồi và thuộc trách nhiệm quản

lý của Tổ chức phát triển quỹ đất là đất thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại khoản 1 Điều 64 hoặc do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65; trừ các trường hơ ̣p đất thu hồi là đất nông nghiê ̣p của hô ̣ gia đình , cá nhân ở nông thôn thì giao cho UBND cấp xã quản lý theo điểm b khoản 2, Điều 68 Luật Đất đai năm 2013

Để phát huy nguồn lực từ đất, không chỉ dừng lại ở việc bảo quản đất sa ̣ch mà Tổ chức phát triển quỹ đất còn có trách nhiệm đưa đất vào khai thác sao cho đem la ̣i nhiều lợi ích nhất cho nhân dân thông qua Nhà nước – với tư cách là đ ại diện chủ sở hữu đất đai Căn cứ Điều 2 Thông tư 16/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC thì quỹ đất có thể được khai thác với các hình thức như đưa vào sử du ̣ng theo mục đích của Nhà nước ; đấu giá QSD đất hoặc tổ chức xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất rồi mới đưa ra đấu giá nhằm tối đa hóa địa tô kinh tế; đầu tư xây dựng tạo lập và phát triển quỹ nhà, đất tái định cư để phục vụ Nhà nước thu hồi đất và phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương Tổ chức phát triển quỹ đất có thể lập phương án sử dụng, khai thác quỹ đất bằng các hình thức khác trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt Quá trình thực hiện nhiệm vụ, Tổ chức phát triển quỹ đất được quyền liên doanh, liên kết, hợp tác với tổ chức kinh tế, cá nhân theo quy định pháp luật

Như đã trình bày, trong quá trình phát triển kinh tế, việc Nhà nước thu hồi đất để có quỹ đất xây dựng các công trình , dự án là tất yếu Giá trị đất thay đổi theo xu hướng ngày càng tăng, nhất là khi bắt đầu có sự tác động của Nhà nước vào đất Với cách làm phổ biến trên thực tế với những quy đi ̣nh có t rước Luật Đất đai năm 2013, viê ̣c thu hồi đất vào mu ̣c đích phát triển kinh tế theo cách chủ đầu tư ứng tiền bồi thường (lại thường chưa “phù hợp với giá thi ̣ trường”) cho người có đất bi ̣ thu hồi và tiền này được trừ vào tiền sử du ̣ng đất, tiền thuê đất phải nô ̣p cho Nhà nước Sau khi đầu tư, chủ đầu tư đưa QSD đất , tài sản trên đất ra th ị trường với mô ̣t giá tri ̣ đất chênh lê ̣ch nhiều lần so với trước khi thu hồi , khoản tiền chênh lê ̣ch này gần như h oàn toàn thuộc về nhà đầu tư Đây là mô ̣t thực tra ̣ng bất hợp

lý trong điều kiện kinh tế thị trường, và lẽ ra lợi ích này phải được phân phối một cách hợp lý hơn cho chủ sở hữu là “toàn dân” Vì vậy Nhà nước , thông qua Tổ chức phát triển quỹ đất, cần chủ động phát triển quỹ đất sa ̣ch với mô ̣t chi phí thấp nhất có thể không chỉ để sẵn sàng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất mà còn đưa đất vào khai thác đúng theo quy lu ật kinh tế thị trường dưới hình thức đấu giá QSD đất hoă ̣c đấu thầu dự án có sử du ̣ng đất Có như

vâ ̣y sẽ phát huy tốt nguồn lực đất đai , góp phần điều tiết công bằng hơn giá trị QSD đất giữa Nhà nước – người có đất bi ̣ thu hồi – người được giao đất, cho thuê đất

Có thể nói, Tổ chức phát triển quỹ đất có vai trò rất quan trọng trong việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất sạch, các hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất đã làm cho các quan hệ đất đai trong điều kiện đ ất đai thuộc sở hữu toàn dân ngày càng tiến gần hơn với cơ chế thị trường Ở tầng thị trường sơ cấp, việc Tổ chức phát triển quỹ đất tham mưu trình UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất tuy là những hoạt động hành chính nhưng được coi là hoạt động của thị trường QSD đất vì về bản chất đây chính là quan hệ tài sản phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai toàn dân Đối với người sử dụng đất, việc Nhà nước thu h ồi đất của mình để trao cho mô ̣t tổ chức nhà nước như Tổ chức phát tri ển quỹ đất sử du ̣ng , phục vu ̣ lợi ích chung chắc hẳn sẽ có tâm lý dễ chấp thuâ ̣n với mô ̣t mức giá bồi thường hay chuyển nhượng hợp lý mà ít hay không đưa ra những yêu cầu, đòi hỏi quá đáng Với quỹ đất sạch đã tạo lập, bằng hình thức đấu giá hoặc thông qua dịch vụ định giá nếu không thể đấu giá, Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ giúp Nhà nước chuyển giao QSD đất cho người sử dụng đúng theo quy luật thị trường Việc chuyển giao QSD đất lúc này được xem như một cấp của thị trường QSD đất được bảo đảm cả về nội dung và hình thức, giúp bỏ bớt những thủ tục hành chính phiền hà, dễ gây tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, khắc phục được tình trạng lợi ích chỉ rơi vào chủ đầu tư16

1.2.3.2 Vai trò cung cấp di ̣ch vu ̣ thu hồi đất và những dịch vụ khác

Điều 2 Thông tư 16/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC quy định Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ, quyền hạn lập, tổ chức thực hiện phương án BT, HT, TĐC và thực hiện các dịch vụ trong việc BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

16 Phạm Văn Võ, tlđd (6), tr 263

Về bản chất, thu hồi đất là hoạt động của cơ quan hành chính nhà nước Là một tổ chức di ̣ch vu ̣ công về đất đai , nên các hoa ̣t đô ̣ng lâ ̣p hồ sơ BT , HT, TĐC của Tổ chức phát triển quỹ đất để phục vu ̣ công tác thu h ồi đất thực chất chỉ là hoa ̣t đô ̣ng cung cấp di ̣ch vu ̣ công trên lĩnh vực này Để tổ chức thực hiê ̣n nhiê ̣m vu ̣ lâ ̣p hồ sơ thu h ồi đất, Tổ chức phát triển quỹ đất phải phối hợp với các cơ quan khác, nhưng Tổ chức này có vai trò quan trọng

và chi ̣u trách nhiê ̣m chủ trì trong hầu hết các ho ạt động của quá trình thu h ồi đất Không chỉ là “cánh tay đắc lực” của UBND cấp có thẩm quyền trong việc thu h ồi đất, Tổ chức phát triển quỹ đất còn đươ ̣c xem là bên trung gian giữa người có đất thu hồi và nhà đầu tư – người sử du ̣ng đất sau khi Nhà nước đã thu hồi , làm cho việc chuyển giao QSD đất giữa các chủ thể từng bước được vận hành đúng theo cơ chế thị trường

Đối với Nhà nước , thu hồi đất luôn là một công việc phức tạp, nhạy cảm và mất nhiều thời gian; phải thực hiê ̣n nhiều thủ tu ̣c, trình tự theo quy định pháp luật , trong đó có thủ tục BT, HT, TĐC cho người có đất thu hồi Viê ̣c thu hồi đất thường phát sinh xung đô ̣t

lơ ̣i ích giữa Nhà nước, người sử du ̣ng đất và chủ đầu tư là cá c tổ chức kinh tế Nếu không giải quyết tốt việc BT, HT, TĐC tất yếu sẽ dẫn đến khiếu kiê ̣n , tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn

xã hội Với chức năng được giao, Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ giúp Nhà nước lập hồ sơ thu hồi đất và thực h iê ̣n các thủ tu ̣c BT , HT, TĐC cho người có đất thu hồi theo quy định pháp luật, qua đó giúp các cơ quan hành chính nhà nước có nhiều thời gian hơn cho viê ̣c

tâ ̣p trung quản lý các lĩnh vực khác ở địa phương Ở góc độ kinh tế học, để đảm bảo nguồn kinh phí hoa ̣t đô ̣ng , Tổ chức phát tri ển quỹ đất phải tổ chức thực hiê ̣n nhiê ̣m vu ̣ này với

mô ̣t chi phí thấp sao cho có hiê ̣u quả nhất từ tổng số tiền mà Nhà nước trả cho viê ̣c cung cấp “di ̣ch vu ̣” của mình Tiết kiê ̣m kinh phí lâ ̣p thủ tu ̣c BT , HT, TĐC cũng là tiết kiê ̣m kinh phí cho ngân sách Nhà nước , tiết kiê ̣m nguồn lực xã hô ̣i Không chỉ vâ ̣y, với tư cách

là một tổ chức nhà nước nhưng không phải cơ quan hành chính , viê ̣c lâ ̣p hồ sơ BT, HT, TĐC của Tổ chức phát tri ển quỹ đất sẽ gần hơn cơ chế thi ̣ trường , đảm bảo quyền lợi tốt hơn cho người có đất thu hồi do ha ̣n chế được những tác đô ̣ng mang nă ̣ng tính hành chính cứng nhắc của các cơ quan hành chính n hà nước; và do vậy cũng sẽ dễ nhận được sự đồng thuâ ̣n hơn của người có đất thu hồi so với viê ̣c để các cơ quan hành chính nhà nước hay chủ đầu tư trực tiếp lập hồ sơ thu hồi đất và BT, HT, TĐC

Đối với nhà đầu tư, đất đai không chỉ là nơi tiến hành mà còn là yếu tố đầu vào của hoạt động sản xuất , kinh doanh Như trên đã nêu, giải phóng mặt bằng là giai đoạn sống còn của một dự án và việc tiếp cận quỹ đất sạch là điều kiện tiên quyết để các nhà đầu tư

có thể triển khai dự án đúng tiến độ Hiện nay , Luật Đất đai năm 2013 quy đi ̣nh theo hướng “siết chă ̣t” các trường hợp Nhà nước thu h ồi đất vì mu ̣c đích kinh tế , theo đó Nhà nước chỉ thu h ồi đất để phát triển kinh tế – xã hội trong một số trườ ng hợp luâ ̣t đi ̣nh và phải “vì l ợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 62), phải được thể hiện trong k ế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Điều 63) Đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi có thể có hay chưa có chủ đầu tư cu ̣ thể Không còn tình trạng chủ đầu tư ứng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng để Nhà nước thu hồi đất rồi trao lại QSD đất cho họ Với những quy đi ̣nh này thì di ̣ch vu ̣ BT , HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất mà Tổ chức phát tri ển quỹ đất cung cấp là trực tiếp cho Nhà nước Nhưng qua đó, khi có nhu cầu thì việc tiếp cận QSD đất của nhà đầu tư sẽ trở nên dễ dàng, nhanh chóng và công bằng hơn vì không phải lo thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng, tạo sự chủ động trong việc triển khai thực hiện dự án

Về phía người có đất thu hồi luôn có tâm lý tìm mo ̣i cách bảo vê ̣ tối đa quyền lợi của mình trước nhà đầu tư luôn mong muốn có đất với chi phí thấp nhất có thể Vì vậy Tổ chức phát triển quỹ đất, với tư cách là mô ̣t tổ chức cung cấp di ̣ch vu ̣ công và là mô ̣t tổ chức chuyên nghiê ̣p sẽ đem la ̣i cho người có đất thu hồi cảm giác an tâm hơn , tin tưở ng viê ̣c thiết lâ ̣p hồ sơ BT , HT, TĐC sẽ được thực hiê ̣n đúng th eo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t , quyền lơ ̣i của mình sẽ được đảm bảo tốt hơn

Cùng với dịch vu ̣ thu h ồi đất, theo Thông tư 16/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC thì Tổ chứ c phát tri ển quỹ đất còn được thực hiê ̣n các di ̣ch vu ̣ khác trong lĩnh v ực đất đai như đấu giá QSD đất; tư vấn xác định giá đất; cung cấp thông tin về địa điểm đầu tư, giá đất và quỹ đất cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu; ngoài ra còn cung cấp các dịch vụ khác phù hợp với chức năng, lĩnh vực chuyên môn được giao Thông qua các hoạt động dịch vụ do Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện không chỉ giúp Nhà nước trong công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn góp phần làm cho các thông tin về đất đai được minh bạch, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong việc tiếp cận QSD đất và được xem là một “kênh”

góp phần làm cho các quan hệ đất đai trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân được

vâ ̣n hành tốt hơn theo cơ chế thị trường

1.3 Lược sử quá trình hình thành, phát triển của pháp luật về thu hồi đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Sự ra đời, phát triển của Tổ chức phát triển quỹ đất gắn liền với sự phát triển pháp luật về thu hồi đất, chia làm hai giai đoạn trước và sau khi ban hành Luật Đất đai năm

2003

1.3.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được Quốc hội khóa VIII thông qua ngày 29/12/1987, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1988, không thừ a nhâ ̣n giá tri ̣ của QSD đất, không đươ ̣c tự do chuyển QSD đất trên thi ̣ trường ; người sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao đất để sử dụng và ch ỉ có tài sản là thành quả đã đầu tư trên đất Việc chuyển dịch đất đai hoàn toàn theo cơ chế bắt buộc trên cơ sở quyết định của Nhà nước, với các nội dung chủ yếu: (i) Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội (Điều 14); (ii) Ngườ i đươ ̣c giao đất có nghĩa vu ̣ phải đền bù thiệt hại thực tế cho người có đất bị thu hồi, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất (Điều 48); (iii) Ngườ i đang sử du ̣ng đất mà bi ̣ Nhà nước thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác (Điều 49)

Luật Đất đai lần thứ hai được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993, với các nội dung quan trọng theo hướ ng phù hơ ̣p hơn với

cơ chế thi ̣ trường gồm: (i) Lần đầu tiên người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân có 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp (Điều 3); (ii) Đất đai có giá

và giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất do nhà nước quy định (Điều 12); (iii) Trong trường hợp thâ ̣t cần thiết , Nhà nước thu h ồi đất của người sử du ̣ng đất để sử du ̣ng vào mục đích QP , AN, LIQG, LICC và khi đó người bi ̣ thu h ồi đất được đền bù thiệt hại (Điều 27) Liên quan trực tiếp vấn đề thu hồi đất có các Nghị định của Chính phủ số 90/CP ngày 17/8/1994 quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP, AN, LIQG, LICC và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về

việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích QP, AN, LIQG, LICC (thay thế Nghị định 90/CP) Thời điểm này, nước ta bắt đầu đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu đất đai để xây dựng hạ tầng và cho các dự án đầu

tư ngày càng tăng Việc chuyển dịch đất đai để thực hiện dự án đầu tư vẫn áp dụng cơ chế bắt buộc Nhiệm vụ thực hiện công tác đền bù thiệt hại được giao cho Ban chỉ đạo thu hồi đất do UBND cấp tỉnh lập, sau đó là Hô ̣i đồng đ ền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng17

Nghị định 22/1998/NĐ-CP tại Điều 35 còn đề câ ̣p khả năng giao trách nhiê ̣m này cho doanh nghiê ̣p có chức năng và đủ điều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng Luật Đất đai năm

1993 còn được sửa đổi , bổ sung hai lần theo Luật sửa đổi , bổ sung mô ̣t số điều của Lu ật Đất đai ngày 02/12/1998 và ngày 29/6/2001 Tuy nhiên, chế đi ̣nh thu h ồi đất về cơ bản không thay đổi , chỉ là ghi nhận lại để luật hóa chung chính sách hỗ trợ và vấn đề quyết

đi ̣nh cưỡng chế thu h ồi đất đã được ghi nhâ ̣n ta ̣i Nghi ̣ đi ̣nh 22/1998/NĐ-CP và thống nhất sử du ̣ng cu ̣m từ “bồi thường” thay cho các cu ̣m từ “đền bù” , “đền bù thiê ̣t ha ̣i” hay “bồi thường thiê ̣t ha ̣i”

Nhìn chung giai đ oạn trước Lu ật Đất đai năm 2003, chế đi ̣nh thu h ồi đất bắt đầu hình thành và dần phát triển , đă ̣c biê ̣t từ khi ban hành Lu ật Đất đai năm 1993 cơ bản đã đáp ứng yêu cầu có quy đi ̣nh để điều chỉnh vấn đề này ; chưa hình thành tổ ch ức chuyên trách thực hiện công tác thu h ồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng mà công tác này do Ban chỉ đạo thu hồi đất hay Hội đồng đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng thực hiê ̣n theo chế đô ̣ kiêm nhiê ̣m và là mầm mống cho sự ra đời của Tổ chức phát triển quỹ đất

1.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013

Sau 10 năm thực hiện, Luật Đất đai năm 1993 đã thể hiện vai trò tích cực của mình trong việc điều chỉnh quan hệ pháp luật về đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của đất nước; tuy nhiên cũng bộc lộ nhiều điểm bất cập, chưa thực sự theo kịp tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Yêu cầu thực tiễn lúc này là mở rộng hơn nữa quyền của nhà đầu tư trong giao dịch đất đai và phải tiếp tục đổi

17 Xem Điều 14 Nghị định số 90/CP va ̀ Điều 32 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP