Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo đó, Đảng ta tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước, Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất ổn định [r]

TRẦN THỊ THU HIỀN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2019

TRẦN THỊ THU HIỀN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Hải Yến

Cán bộ chấm phản biện 1: TS Lưu Văn Năng

Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:

HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

Ngày 06 tháng 4 năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

(Ký và ghi rõ họ tên)

Trần Thị Thu Hiền

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Qua đây tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo, cán bộ tại các Sở, Phòng, ban, Văn phòng đăng ký thành phố Hà Nội và các đơn vị có liên quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả Luận văn

Trần Thị Thu Hiền

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

THÔNG TIN LUẬN VĂN vii

DANH MỤC VIẾT TẮT viii

DANH MỤC BẢNG BIỂU ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH xi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai 4

1.1.1 Khái niệm về quản lý đất đai 4

1.1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai 6

1.1.3 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai 7

1.1.4 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 9

1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam 11 1.2.1 Hệ thống pháp luật về đất đai 11

1.2.2 Khái quát các chính sách về quản lý đất đai 12

1.3 Cơ sở lý luận về đô thị hóa và quản lý đất đai đô thị 19

1.3.1 Khát quát về đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị 19

1.3.2 Quá trình đô thị hóa và tác động của đô thị hóa tới việc sử dụng đất và quản lý đất đai 24

1.3.3 Khái quát công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị ở Việt Nam 27

1.4 Kinh nghiệm quản lý và phát triển đô thị một số nước trên thế giới 33

1.4.1 Singapore 33

1.4.2 Australia 34

1.4.3 Nhật Bản 35

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.3 Nội dung nghiên cứu 37

2.4 Phương pháp nghiên cứu 37

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 37

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 38

2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 38

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp 39

2.4.5 Phương pháp phân tích, so sánh 39

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và quản lý, sử dụng đất thành phố Hà Nội 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội 40

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội 40

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 43

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 47

3.2 Đánh giá thực trạng phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội 50

3.2.1 Đánh giá quá trình phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội 50

3.2.2 Đánh giá thực trạng quy hoạch, quản lý xây dựng đô thị, quản lý đất đai đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội 53

3.3 Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại một số khu đô thị

mới trên địa bàn thành phố Hà Nội 56

3.3.1 Khái quát hai khu đô thị lựa chọn nghiên cứu 56

3.3.2 Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất tại hai khu đô thị mới 60

3.4 Đánh giá của người dân về quản lý và sử dụng đất tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội 80

3.4.1 Tổng hợp thông tin về người sử dụng đất và sở hữu căn hộ được điều tra, phỏng vấn 80

3.4.2 Đánh giá của người dân về quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị mới 81

3.5 Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội 90

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 90

3.5.2 Giải pháp về tài chính 92

3.5.3 Giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và người mua nhà ở, đất ở tại khu đô thị 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95

1 Kết luận 95

2 Kiến nghị 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 97

PHỤ LỤC 100

THÔNG TIN LUẬN VĂN

Tên tác giả: Trần Thị Thu Hiền

Lớp: CH3A.QĐ Khóa: 3A

Cán bộ hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Hải Yến

Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội

Tên đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”

Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp; Phương pháp phân tích, so sánh

Kết quả chính và kết luận

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Dân số và tốc độ đô thị hóa tại một số tỉnh, thành Việt Nam 25

năm 2017 25

Bảng 3.1 Thực trạng tăng trưởng một số chỉ tiêu chủ yếu 43

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Hà Nội 47

Bảng 3.3 Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai khu đô thị mới Dương Nội 58

Bảng 3.4 Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai và kiến trúc khu đô thị mới Nam An Khánh 60

Bảng 3.5 Tình hình triển khai dự án tại khu đô thị mới Dương Nội 62

Bảng 3.6 Tổng hợp tình hình thực hiện một số biệt thự song lập phân khu tại khu đô thị Dương Nội 64

Bảng 3.7 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị mới Dương Nội 66

Bảng 3.8 Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của chủ đầu tư khu đô thị mới Dương Nội 67

Bảng 3.9 Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới Dương Nội (2016- 2017) 69

Bảng 3.10 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người dân tại khu đô thị mới Dương Nội 70

Bảng 3.11 Tình hình chậm tiến độ triển khai dự án tại khu đô thị mới Nam An Khánh 73

Bảng 3.12 Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị mới Nam An Khánh 77

Bảng 3.13 Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh (2016-2017) 78

Bảng 3.14 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người dân tại khu đô thị mới Nam An Khánh 79

Bảng 3.15 Nghề nghiệp người điều tra, phỏng vấn: 80

Bảng 3.16 Tình hình sử dụng đất hoặc sở hữu căn hộ của người điều tra, phỏng vấn 81 Bảng 3 17 Đánh giá của mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện cấp giấy chứng nhận tại các khu đô thị mới 82 Bảng 3.18 Thống kê số lần đi lại trong quá trình làm thủ tục 87 cấp giấy chứng nhận 87 Bảng 3.19 Tổng hợp ý kiến đề xuất của người dân về quản lý đất đai tại các khu đô thị mới 89

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1 Đặc điểm của các đô thị 21

Hình 1.2 Mức độ đô thị hóa tại các châu lục trên thế giới 23

Hình 1.3 Sơ đồ định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 27

Hình 1.4 Sơ đồ các dự án đô thị nổi bật tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010-2017 31

Hình 3.1 Các khu đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội 52

Hình 3.2 Khu đô thị mới Dương Nội 57

Hình 3.3 Khu đô thị mới Nam An Khánh 59

Hình 3.4 Hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Dương Nội 62

Hình 3.5 Hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh 75

Hình 3.6 Biểu đồ tỉ lệ mức độ hài lòng của người dân tại các khu đô thị mới 88

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây tốc độ xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị ở nước ta diễn ra nhanh hơn nhiều so với những năm đầu của thời kỳ đổi mới Nhiều thành phố, thị xã, thị trấn và các khu đô thị mới liên tục mọc lên ở nhiều nơi trong

cả nước Hòa chung hoàn cảnh đó, ngay tại Thủ đô Hà Nội “trái tim của cả nước, trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”, là thành phố hơn 1000 năm tuổi, trong hơn 10 năm trở lại đây đã có nhiều quận mới được thành lập, nhiều khu đô thị mới được xây dựng lên, góp phần tạo nên một diện mạo mới của Thủ đô văn minh, hiện đại, xứng tầm là thủ đô của một đất nước đang trên đà phát triển tiến lên thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Tuy nhiên, Hà Nội hiện nay đang đứng trước nhiều khó khăn và thách thức do

áp lực ngày càng tăng của việc phát triển đô thị, dân số, việc đầu tư xây dựng các công trình với nhiều quy mô, tính chất khác nhau Quy hoạch và đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở còn thiếu, tình trạng xây dựng không phép vẫn tồn tại, thủ tục đầu tư còn rườm rà, ý thức chấp hành pháp luật của Chủ đầu tư xây dựng và một bộ phận người dân Thủ đô còn thấp Tình trạng vi phạm pháp luật về đầu tư xây dựng ngày càng nghiêm trọng và phức tạp, phá vỡ quy hoạch - kiến trúc của Thủ

đô, gây mất thẩm mỹ cho diện mạo và mỹ quan đô thị Theo đó, ngoài những vấn đề bất cập cần được giải quyết nêu trên, vấn đề quản lý phát triển các khu đô thị, giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu nhà ở tại các dự án là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính quyền Thành phố Hà Nội hiện nay Để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước trước bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế có nhiều sức ép và thách thức như hiện nay công tác quản lý nhà nước

về đất đai, về xây dựng nhà ở, cấp giấy chứng nhận trên cả nước nói chung và Thủ đô

Hà Nội nói riêng là yêu cầu cấp thiết

Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu nhà ở, các địa phương đã xác định cấp giấy

chứng nhận là nội dung quan trọng nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang ngày càng phát triển, với các lợi thế về giá cả, không gian, dịch vụ…, nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều người tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh… Kéo theo đó là yêu cầu về công tác quản lý đất đai ngày càng cao Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị hiện nay vẫn còn tồn tại và gặp nhiều khó khăn

Theo Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố Hà Nội, tính đến cuối năm 2017 trên địa bàn thành phố có 373 dự án phát triển nhà ở với diện tích đất theo quy hoạch là 17.765 ha, trong đó có 223 dự án

đã được thành phố giao đất để xây dựng Hiện tại có nhiều dự án trong số đó có vướng mắc đã tháo gỡ và đang trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận Việc chậm cấp giấy chứng nhận có nhiều nguyên nhân, có thể từ phía người mua căn hộ,

từ phía chủ đầu tư hoặc do cơ quan quản lý nhà nước Công tác quản lý đất đai tại các

dự án đô thị này cũng còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu, ví dụ như tình hình sử dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc thế chấp hay chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư Vì vậy, phân tích, đánh giá tình hình công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới hiện nay là rất cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết nói trên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu

thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu

đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

* Ý nghĩa khoa học:

- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần cơ sở lý luận, khoa học và thực tiễn

về thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ,

cho chủ đầu tư và cho chủ sử dụng đất tại các khu đô thị Từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị được hiệu quả, góp phần hoàn thiện một số quy định của thành phố Hà Nội trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai

* Ý nghĩa thực tiễn:

- Việc đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị giúp tăng hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương và trung ương

- Đây là một nghiên cứu có ý nghĩa không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước

mà còn đối với cả cộng đồng dân cư đô thị, hộ gia đình cá nhân Khi thực hiện đồng

bộ các giải pháp quản lý về đất đai, sẽ góp phần giữ vững chính trị, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, góp phần ổn định và phát triển nền kinh tế hiện nay

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai

1.1.1 Khái niệm về quản lý đất đai

Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ huy Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người chấp nhận do điều khiển học đưa ra như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào

đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị, cơ thể sống, mà còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước [25] Hiểu theo góc độ hành động, quản lý là điều khiển và được phân thành 3 loại: Loại hình thứ nhất: là việc con người điều khiển các vật hữu sinh không phải con người, để bắt chúng phải thực hiện ý đồ của người điều khiển Loại hình này được gọi là quản lý sinh học, quản lý thiên nhiên, quản lý môi trường Loại hình thứ hai:

là việc con người điều khiển các vật vô tri vô giác để bắt chúng thực hiện ý đồ của

người điều khiển Loại hình này được gọi là quản lý kỹ thuật

Loại hình thứ ba: là việc con người điều khiển con người Loại hình này được gọi là quản lý xã hội (hay quản lý con người)

* Khái niệm quản lý nhà nước:

Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực - tổ chức của các cơ quan nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới đối tượng bị quản lý nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra

Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhất quản

lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật Cụ thể như sau:

+ Nhà nước quản lý toàn dân là nhà nước quản lý toàn bộ những người sống và làm việc trên lãnh thổ quốc gia, bao gồm công dân và những người không phải là công dân

+ Nhà nước quản lý toàn diện là nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực của đời sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh thổ

Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơ quan quản

lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luật quy định + Nhà nước quản lý bằng pháp luật là nhà nước lấy pháp luật làm công

cụ xử lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh Vậy Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành

vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước [25]

* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai:

Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước, được hiểu

là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả trên phạm vi

cả nước và ở từng địa phương [25]

Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện quyền quản lý nhà nước thông qua các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan địa chính được tổ chức thống nhất từ trung ương đến địa phương

Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để biết rõ các thông tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử dụng đất đai Từ đó, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất

Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai Đồng

thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản

lý và sử dụng đất đai Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo các lợi ích một cách hài hòa Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

1.1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai

Bộ luật Dân sự quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,quyền sử

dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” Từ

khi Luật Đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt (1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân

sự đặc biệt Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của

sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung

đã quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản

đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất

7 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

8 Thống kê, kiểm kê đất đai

9 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai

10 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất

11 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

12 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

13 Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai

14 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý

và sử dụng đất đai

15 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [23]

1.1.3 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý là chức năng vốn có của mọi tổ chức, mọi hoạt động Nhận thức sâu sắc về tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế- xã hội của đất nước, ngay sau khi giải phóng Miền Nam, thống nhất đất nước, Nhà nước ta đã tuyên bố công hữu hóa toàn bộ đất đai để quản lý tập trung thống nhất Từ năm 1986 đến

nay, với quan điểm đổi mới sâu sắc và toàn diện mọi mặt của đời sống chính trị - xã hội do Đảng Cộng sản Việt nam khởi xướng, nền kinh tế nước ta đã chuyển dần từng bước từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao cùng với sự gia tăng dân số đã gây

ra sức ép lớn đế việc khai thác và sử dụng đất Chưa bao giờ đòi hỏi việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả lại trở thành một yêu cầu bức xúc như giai đoạn hiện nay ở nước ta Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất yếu khách quan về nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 qui định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” (điều 18 Hiến pháp 1992) Điều 7 Luật Đất đai năm 2003 qui định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” Tuỳ thuộc quan niệm và lợi ích khác nhau mà hình thành nên các học thuyết khác nhau về vai trò của quản lý nhà nước đối với nền kinh tế nói chung và đất đai nói riêng Khi nhà nước tư sản xuất hiện, cùng với nó là những cơ chế quản lý mới được xác lập phù hợp với sự phát triển và quản lý qua các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế tuỳ thuộc vào lợi ích, quyền lợi và quan điểm của giai cấp thống trị Tuy nhiên, bất cứ nhà nước nào cũng tác động vào các quá trình kinh tế trực tiếp hoặc gián tiếp.Vì vậy, vai trò của nhà nước luôn được xem như một yếu tố khách quan tồn tại cùng với sự phát triển kinh tế Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất, quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện nhiệm vụ của người đại diện Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua việc quy định các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất Với việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Luật Đất đai 2013 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai [23]

Với những đặc trưng riêng và vai trò quan trọng đối với sự phát triển nhân loại, đất đai được nhà nước thống nhất quản lý nhằm:

- Đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả Đất được sử dụng để phục vụ hoạt động sống của con người, tuy hạn chế về mặt diện tích nhưng

sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý Nhà nước thông qua chiến lược, chủ trương đã được ban hành xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất nhằm điều tiết các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên này đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả

- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất, nhà nước nắm được cơ cấu từng loại và quỹ đất tổng thể Trên cơ sở đó đề ra các biện pháp cụ thể để sử dụng đất có hiệu quả Ngoài ra, việc ban hành các chính sách, các quy định về đất đai tạo tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng, đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử dụng và và lợi ích của nhà nước trong việc quản lý đất đai

- Thông qua việc kiểm tra, giám sát, nhà nước nắm bắt được tình hình biến động trong việc sử dụng từng loại đất phát hiện những mặt tích cực trong công tác quản lý, điều chỉnh và giải quyết kịp thời các sai phạm Bên cạnh đó, công tác quản

lý nhà nước về đất đai là nhân tố quan trọng giúp nhà nước ban hành các chính sách, quy định, thể chế, bổ sung và điều chỉnh những chính sách còn chưa phù hợp, góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống

Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam là nhu cầu khách quan, là công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về đất đai Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế,

xã hội của đất nước trong từng giai đoạn [25]

1.1.4 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

1.1.4.1 Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước

Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân Vì vậy, không thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành tài sản riêng của mình được Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai, thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói

chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng Vấn đề này được quy định tại Điều 18, Hiến pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu", "Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai"

1.1.4.2 Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng

Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng

Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử dụng cụ thể Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền

sử dụng đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng từ những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai

Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước

Vấn đề này được thể hiện ở Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

1.1.4.3 Tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường

Sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường vừa là nguyên tắc vừa là mục tiêu của quản lý nhà nước về đất đai, bởi lẽ, đất đai là nguồn tài nguyên quí giá có giới hạn về mặt số lượng (diện tích), trong khi đó sức ép về mặt dân số và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng

Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế Thực chất quản lý đất đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả Nguyên tắc này trong quản lý đất đai được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

có tính khả thi cao; Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục đích đề ra

1.2 Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam

1.2.1 Hệ thống pháp luật về đất đai

Hệ thống pháp luật đất đai nhằm mục đích điều chỉnh các mối quan hệ trong quản lý, sử dụng đất Trong công tác quản lý đất đai đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại các khu đô thị, phải kể đến các văn bản hiện hành như:

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Các Nghị định của Chính phủ: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ;

- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một

số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Luật Nhà ở năm 2014;

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Luật Thủ đô năm 2012;

- Bộ Luật Dân sự năm 2015;

1.2.2 Khái quát các chính sách về quản lý đất đai

1.2.2.1 Khái quát chính sách đất đai tại Việt Nam trước năm 2003

Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặc phát triển trong đời sống kinh tế – xã hội ở Việt Nam Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và tạo nên diện mạo mới của đất nước, con người Việt Nam hôm nay Quá trình chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường là tất yếu khách quan phù hợp với tình hình thực tiễn trong và ngoài nước Nó đáp ứng kịp thời tính thúc bách của hoàn cảnh lúc bấy giờ: siêu lạm phát, thất nghiệp tăng cao, sản xuất đình đốn, lưu thông ngưng trệ, cán cân thương mại thâm hụt… hầu hết các chỉ số vĩ mô đều dưới mức an toàn, đời sống kinh tế – xã hội khủng hoảng nghiêm trọng

Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của

Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người

lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp Sau kết quả khả

quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn

Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, nông thôn và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam gần 20 năm qua góp phần giữ vững ổn định chính trị – xã hội

Tuy nhiên, chính sách đất đai mới chủ yếu điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội và ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn Trong khi nền kinh tế thị trường hiện đại đòi hỏi chính sách đất đai bao quát rộng và toàn diện trên các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, đầu tư, du lịch, qui hoạch, giao thông, kinh doanh bất động sản… chứ không bó hẹp trong nông nghiệp, nông thôn Vì vậy, trong những năm gần đây, nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, kinh doanh đất đai ở các lĩnh vực, các vùng ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề mà chính sách đất đai khó giải quyết Đặc biệt, thị trường bất động sản trong thời gian qua biến động khó lường gây lúng túng nhiều phía từ các tầng lớp dân cư, nhà đầu tư và cả những người làm chính sách

Văn bản đầu tiên do Nhà nước ban hành về đất đai và ruộng đất thể hiện tinh thần đổi mới của Đại hội VI là Luật Đất đai năm 1987 Sau Luật Đất đai năm 1987, Thông tư liên bộ số 05-TT/LB ngày 18/12/1991 của Bộ Thủy sản và Tổng cục Quản

lý ruộng đất hướng dẫn giao những ao nhỏ, mương rạch trong vườn nằm gọn trong đất thổ cư cho hộ gia đình; ao lớn, hồ lớn thì giao cho một nhóm hộ gia đình Với những mặt nước chưa sử dụng có thể giao cho tổ chức, cá nhân không hạn chế Ngày 15/07/1992, Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng ra Quyết định số 327/CT chính sách sử dụng ruộng đất đồi núi trọc, rừng, bãi bồi ven biển và mặt nước với nội dung: lấy hộ gia đình làm đơn vị sản xuất để giao đất rừng, giao đất bãi bồi với những điều kiện rộng rãi: mỗi hộ được giao đất rừng tùy khả năng trong đó có 5000m2 kinh tế vườn (nếu là đất rừng), 300m2 (nếu là đất trồng cây công nghiệp), 700m2 (nếu là đất bãi bồi) Nhà nước dành 60% vốn dự án để xây dựng kết cấu hạ tầng, 40% còn lại cho hộ gia đình vay không lấy lãi Những hộ chuyển vùng đến khu kinh tế mới được phép chuyển quyền sử dụng đất canh tác, đất thổ cư để lấy tiền làm vốn Trong Quyết định này Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng cũng khuyến

khích các doanh nghiệp, các công ty tư nhân trong nước và nước ngoài bỏ vốn đầu

tư dưới hình thức đồn điền, trang trại

Như vậy chính sách đất đai giai đoạn 1981-1992 chủ yếu: Thể hiện tinh thần đổi mới nhưng rất thận trọng, thực hiện từng bước chậm, chủ yếu là mang tính thăm

dò, thí điểm; Chủ yếu là điều chỉnh trong nông nghiệp và các đơn vị tập thể như nông, lâm trường, hợp tác xã; Quyền sử dụng đất ổn định lâu dài của cá nhân vẫn chưa được thừa nhận

- Giai đoạn đẩy mạnh thực hiện chính sách đất đai (1993 đến nay)

Trước những kết quả khả quan của “Khoán 100” và “Khoán 10”, Hội nghị lần

thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa VII ra Nghị quyết về Tiếp tục đổi mới và

phát triển kinh tế - xã hội nông thôn Nghị quyết là cơ sở cho việc thông qua Luật

Đất đai, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp tại kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa IX ngày 14/07/1993 Luật Đất đai 1993 thực chất là thể chế hóa chính sách đất đai cho phù hợp với yêu cầu kinh tế - xã hội đặt ra

Sau khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Chính phủ và các bộ, ngành đã có văn bản triển khai Luật này Nghị định 64/CP ngày27/9/1993 về đất nông nghiệp Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về đất đô thị Nghị định 02/CP ngày 15/1/1994 về đất lâm nghiệp

Như vậy, Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân Đồng thời giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người

sử dụng đất

Tuy nhiên, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 khó giải quyết Vì vậy, ngày 02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật

Đất đai được ban hành và ngày 01/10/2001 tiếp tục sửa đổi một số điều của

Luật Đất đai Luật sửa đổi lần này là chú trọng đến khía cạnh kinh tế của đất đai

và vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai Điều đó được thể hiện bởi những quy

định về khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị tài sản khi giao đất hoặc khi nhà nước bồi thường, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Như vậy, chính sách đất đai giai đoạn 1993 đến 2003: (1) Về ưu điểm: quyền

sử dụng đất lâu dài của cá nhân đã được thừa nhận và đảm bảo thực hiện; đồng thời,

có sự điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tiễn; (2) Về khuyết điểm: chính sách thiếu tầm chiến lược, không có khả năng dự báo dài hạn, thay đổi thường xuyên thể hiện tính đối phó và xử lý tình huống

Chính sách đất đai Việt Nam trong thời kỳ chuyển đổi kinh tế đến nay là phù hợp với tiến trình phát triển và đổi mới kinh tế của đất nước Quá trình tiến triển trong tư duy về chính sách đất đã mang lại những tác động sâu rộng từ những chuyển biến trong quan hệ ruộng đất, nông nghiệp và phát triển nông thôn, đến sự

ra đời sôi động của thị trường bất động sản [17]

1.2.2.2 Khái quát chính sách đất đai tại Việt Nam từ năm 2003 đến nay

Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam Khóa X (năm 2006) chủ trương quyền sử dụng đất trở thành một nguồn vốn quan trọng cho phát triển Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05 tháng 8 năm 2008 về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, tại Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Ðảng lần thứ bảy (Khóa X) tiếp tục khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản

lý theo quy hoạch, kế hoạch để sử dụng có hiệu quả; giao đất cho hộ gia đình sử dụng lâu dài; mở rộng hạn mức sử dụng đất; thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai; công nhận quyền sử dụng đất được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh

Nhằm khắc phục những bất cập, tồn tại và xử lý những vấn đề phát sinh mà pháp luật đất đai năm 2003 chưa quy định, nhiệm vụ quan trọng được đặt ra là phải tổng kết thi hành Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương

Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003) Trên cơ sở kết quả tổng kết về chính sách, pháp luật về đất đai, tại Hội nghị lần thứ 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã ban hành Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012 về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, đặt nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại Theo đó, Đảng ta tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước, Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn cho người sử dụng đất; Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được Nhà nước giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai; khai thác, sử dụng quỹ đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao trên cơ sở phát triển theo chiều sâu, chiều cao, tận dụng không gian, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp, bảo đảm

an ninh lương thực quốc gia và môi trường sinh thái; chính sách đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền

sử dụng đất và của nhà đầu tư, khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng trong quản lý đất đai; ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin đất đai hiện đại; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai; tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất; kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai theo luật pháp Trên cơ sở Nghị quyết số 19-NQ/TW, Luật Đất đai năm 2013 đã được trình Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 Có thể khẳng định, việc ra đời của Luật đất đai năm 2013 là một bước tiến mới trong xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai trong điều kiện hội nhập sâu rộng, chính sách pháp luật về đất đai hiện nay ngày càng hoàn thiện, theo hướng phân định rõ ràng ranh giới giữa các lĩnh vực luật chuyên ngành, giảm bớt sự chồng chéo, mâu thuẫn

về nội dung Tuy còn một số điểm bất cập nhưng hệ thống pháp luật đất đai thực sự

đã là nền tảng vững chắc và toàn diện, tạo môi trường pháp lý khá đầy đủ cho việc quản lý và sử dụng đất, trong đó đã làm rõ thêm các quan hệ đất đai liên quan đến chính sách giao ruộng đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về quyền của người sử dụng đất; quy định một cách cụ thể hơn về quyền và trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai; các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định cụ thể, phù hợp với từng đối tượng, từng hình thức sử dụng đất; kéo dài thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn; quy định chặt chẽ chế độ sử dụng đất trồng lúa, đất rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường; hạn chế các trường hợp được Nhà nước giao đất, chuyển cơ bản sang áp dụng hình thức thuê đất; thực hiện

cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất; thực hiện định giá đất theo cơ chế thị trường, khắc phục tình trạng "xin - cho" trong

sử dụng đất; quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất, lập Quỹ phát triển đất, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất, mở rộng các đối tượng thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; bổ sung quy định khung pháp lý về thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, quyền tiếp cận thông tin đất đai; hoàn thiện các quy định nhằm tăng cường sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của Nhà nước trong quá trình lập, tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; quan tâm hơn đến việc đảm bảo quyền sử dụng đất cho nhóm người dễ bị tổn thương như phụ nữ, người nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số Có thể khẳng định, pháp luật đất đai trong giai đoạn này đã hình thành hành lang pháp lý quan trọng và ngày càng hoàn thiện, từng bước đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai vào nề nếp, đồng thời phát huy nguồn lực đất đai cho công cuộc xây dựng đất nước

Sau hơn 02 năm tổ chức thi hành, đến nay các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã được ban hành tương đối đồng bộ và khá đầy đủ giúp cho việc triển khai thi hành Luật có hiệu quả hơn Công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai được tổ chức bằng nhiều hình thức khác nhau, đã góp phần quan trọng để đưa Luật Đất đai vào cuộc sống Xử lý hiệu quả những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành Luật Đất đai, không để ách tắc gây phiền hà cho doanh nghiệp

và người dân; tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất được nâng lên, chính thức tạo hành lang pháp lý cho công tác xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; công tác lập, rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp chuyển biến tích cực; đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để làm cơ sở cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã hạn chế được giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, tránh được lãng phí trong việc sử dụng đất; việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất “tùy tiện” làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất Tích cực và giải quyết hiệu quả những khó khăn, vướng mắc của địa phương, người dân và doanh nghiệp trong quá trình quản lý và sử dụng đất; đặc biệt, việc phối hợp chặt chẽ với các địa phương nhằm tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án lớn, các công trình trọng điểm Bước đầu tăng cường hơn công tác kiểm tra, kiểm soát việc quản lý, sử dụng đất nhằm phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; đẩy mạnh và tăng cường hiệu quả hợp tác quốc tế lĩnh vực đất đai Việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã giảm các khiếu nại trong lĩnh vực đất đai, chỉ có 45/1.214 vụ việc khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Giảm tối đa các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và chú trọng cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

Cả ở Trung ương và nhiều địa phương đã tập trung quyết liệt để xây dựng và công

bố bộ thủ tục hành chính về đất đai theo hướng cải cách, đơn giản hoá các thủ tục hành chính nhằm dễ hiểu, dễ thực hiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai Việc thành lập các tổ chức dịch vụ công về đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ công việc

và sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng [17]

1.3 Cơ sở lý luận về đô thị hóa và quản lý đất đai đô thị

1.3.1 Khát quát về đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị

* Khái niệm về đô thị hóa

Từ trước tới nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hoá Đó là vì đô thị hoá chứa đựng nhiều hiện tượng khác nhau cho nên mỗi công trình nghiên cứu lại có cách tiếp cận riêng từ những góc độ và khía cạnh khác nhau Đô thị hoá không những chỉ liên quan đến các vấn đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị, văn hoá, dân tộc, kiến trúc, xây dựng Quá trình đô thị trên thế giới là một quá trình mang tính xã hội

Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các điểm dân cư đô thị, là sự hình thành nhanh chóng các đô thị trên cơ sở sự phát triển sản xuất và đời sống Quá trình

đô thị hoá phát triển đồng thời với quá trình công nghiệp hoá đất nước Quá trình đô thị hoá cũng là quá trình biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng

Ngoài ra có thể hiểu quá trình phát triển các hình thức và điều kiện sống từ giản đơn tự cung tự cấp ở nông thôn chuyển dần sang cuộc sống có đầy đủ tiện nghi theo kiểu đô thị gọi là đô thị hoá

- Khái niệm về khu đô thị mới

Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị: “Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

và nhà ở”

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng các công trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:

a) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu

đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị;

b) Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc

và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;

d) Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực di sản văn hóa của đô thị;

đ) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo

* Sự phát triển của đô thị

Quá trình đô thị diễn ra song song với động thái phát triển không gian kinh tế

xã hội Trình độ đô thị hóa phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, của nền văn hóa và phương thức tổ chức cuộc sống xã hội

Quá trình đô thị cũng là một quá trình phát triển về kinh tế xã hội, văn hóa và không gian kiến trúc Nó gắn liền với tiến bộ của khoa học kĩ thuật và sự phát triển của các ngành nghề mới Quá trình đô thị hóa có thể được chia thành 3 thời kì :

- Thời kì tiền công nghiệp (trước thế kỉ XVIII):

Đô thị hóa phát triển mang đặc trưng của nền văn minh nông nghiệp Các đô thị phân tán, quy mô nhỏ phát triển theo dạng tập trung, cơ cấu đơn giản Tính chất đô thị lúc bấy giờ chủ yếu là hành chính, thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

- Thời kì công nghiệp (đến nửa thế kỉ thứ XX):

Các đô thị phát triển mạnh, song song với quá trình công nghiệp hóa Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm cho nền văn minh đô thị phát triển nhanh chóng, sự tập trung sản xuất và dân cư đã tạo nên những đô thị lón và cực lớn Cơ cấu đô thị phức tạp hơn, đặc biệt là các thành phố mang nhiều chức năng khác nhau (nửa sau thế kỷ XX) như thủ đô, thành phố cảng Đặc trưng của thời kỳ này là sự phát triển thiếu kiểm soát của các thành phố

- Thời kì hậu công nghiệp:

Sự phát triển của công nghệ tin học đã làm thay đổi cơ cấu sản xuất và phương thức sinh hoạt ở các đô thị Không gian đô thị có cơ cấu tổ chức phức tạp, quy mô lớn

Hệ thống tổ chức dân cư đô thị phát triển theo kiểu cụm, chùm và chuỗi Hình 1.1 thể hiện đặc điểm của các đô thị qua các thời kỳ phát triển

Hình 1.1 Đặc điểm của các đô thị

Nguồn: Guillaume Josse, Groupe Huit

Để thấy được bức tranh toàn cảnh quá trình phát triển đô thị ở trên thế giới và Việt Nam chúng ta có thể thấy như sau :

Trên thế giới: Sự vận động của quá trình đô thị hoá là rất phức tạp, đa dạng và khác biệt Tuy có những quy luật chung về biểu hiện theo các lý thuyết đã tổng kết như

sự chuyển đổi nghề nghiệp, tăng dân cư, phát triển kinh tế, mở rộng đô thị nhưng những sự khác biệt theo bối cảnh ở từng khu vực kinh tế, văn hoá, địa lý là rất rõ nét

- Qua các giai đoạn đô thị hoá, vai trò của lý luận đối với thực tiễn có khác nhau Trong thời kỳ văn minh công nghiệp nhiều thành phố lớn châuÂu đã phải trả giá về các vấn đề xã hội, môi trường do chưa thấy rõ những biến đổi có tính quy luật của đô thị hoá

- Các nước đang phát triển tại châu Mỹ La Tinh, Châu á gặp rất nhiều khó khăn

do chưa kiểm soát được quá trình đô thị hoá Quy luật của sự tập trung dân cư vào đô thị lớn, tốc độ đô thị hoá quá nhanh trong khi khả năng xây dựng hạ tầng có hạn tạo nên nhiều hậu quả xấu phải khắc phục rất lâu dài Các vấn đề về xã hội nảy sinh trong quá trình đô thị hoá cũng chưa được dự báo trước và có các chính sách phù hợp Giai đoạn 1945 - 1980 là điển hình của quá trình đô thị hoá có nhiều mâu thuẫn

- Gần đây với sự nỗ lực của các chính sách đô thị,quá trình đô thị hoá ở nhiều nước đã có xu hướng phát triển bền vững Nhiều dự báo tiêu cực vềcác đô thị khổng lồ

ở châu á, Mỹ La Tinh đã không thành hiện thực (thành phố Mexico) Với tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng kỹ thuật cải thiện, khả năng kiểm soát phát triển đô thị của các quốc gia ngày càng tốt hơn

- Gần đây cho thấy quá trình đô thị hoá của các đô thị thủ đô hiện nay chịu tác động mạnh của 3 yếu tố mới đó là: Toàn cầu hoá - Công nghệ cao - Văn hoá Hình thành thành phố thế giới, thành phố công nghệ cao, chú trọng khía cạnh sinh thái là những xu thế phát triển của các đô thị lớn

Mức độ đô thị hóa ở nhóm các nước Châu Á mới nổi đang tăng nhanh và dự báo đạt 46% vào năm 2025, nhưng mức độ đô thị hóa này vẫn còn kém khá xa so với các khu vực phát triển như Châu Âu (76%), Châu Mỹ (84%) Trái lại, tốc độ đô thị hóa ở các nước Châu Á mới nổi đạt bình quân 2,12% – 2,41%/năm, chỉ thua Châu Phi nhưng

luôn cao hơn nhiều so với các khu vực phát triển khác trên thế giới Đây là những kết quả của sự bùng nổ dân số, đặc biệt là dân số đô thị bởi làn sóng di cư từ nông thôn ra thành thị đã và đang diễn ra mạnh mẽ Tuy nhiên mỗi một nước cũng đang có những nhận thức khác nhau ở từng góc độ Hệ thống lý luận còn chưa được cụ thể hoá nên mỗi quốc gia cần phải nắm bắt được quy luật để xây dựng các chiến lược phù hợp tạo nên sự phát triển mang tính bền vững cao [1] Hình 1.2 thể hiện mức độ đô thị hóa tại các châu lục trên thế giới

Hình 1.2 Mức độ đô thị hóa tại các châu lục trên thế giới

Ở Việt Nam: Dân số, lượng người nhập cư vào các đô thị lớn tăng cao trong đó lượng người nhập cư vì lý do kinh tế chiếm tỷ lệ lớn Điều này cũng khẳng định tính tích cực của quá trình đô thị hoá, sự tăng tốc độ đô thị hoá đi liền với tăng trưởng kinh

tế, hạn chế được hiện tượng đô thị hoá giả tạo

- Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ của các thành phố đã tác động đến vùng ven một cách mạnh mẽ, làm thay đổi nhanh chóng nhiều mặt của vùng ven đô thị, đồng thời trong quá trình phát triển cũng đã hình thành nên các khu đô thị mới vùng ven

- Với các tính chất khác nhau như kinh tế công nghiệp, thương mại, du lịch, văn hoá cũng tác động đến quá trình đô thị hoá Sức hút của các nhân tố công nghiệp hiện đang là chủ đạo thể hiện đặc trưng của giai đoạnphát triển công nghiệp hoá, tuy nhiên sức hút của các yếu tố khác như thương mại , dịch vụ, văn hoá đang ngày càng tăng

1.3.2 Quá trình đô thị hóa và tác động của đô thị hóa tới việc sử dụng đất và quản lý đất đai

Việt Nam đã có lịch sử phát triển đô thị từ rất lâu đời Đến thập kỷ 90, số lượng đô thị đã lên đến khoảng 500 đô thị Kể từ đó đến nay, số lượng đô thị tiếp tục tăng lên nhanh chóng Tính đến tháng 12 năm 2016, cả nước đã có 795 đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá đạt 35,2%1, gồm: 02 đô thị đặc biệt (Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh); 17 đô thị loại I trong đó có 03 đô thị loại I trực thuộc TW (Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ); 25 đô thị loại II, 41 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV và 626 đô thị loại V Việt Nam đang đô thị hóa nhanh chóng, từ đó dẫn tới không gian và dân

số tại các đô thị tăng nhanh Hai thành phố lớn Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh đang phát triển nhanh hơn nhiều so với tất cả các thành phố khác Trên thực tế, hai thành phố này chi phối phát triển đô thị của cả quốc gia

Theo quy luật khách quan, đô thị hóa phải bắt nguồn từ phát triển nền kinh tế phi nông nghiệp (công nghiệp, thương mại, dịch vụ…) dần dần thay thế cho nền kinh tế nông nghiệp Tuy nhiên, khác với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới, đô thị hóa của nước ta có đặc điểm là quá trình đô thị hóa nông thôn thành thành thị, biến đổi các làng, xã nông nghiệp thành các quận, phường của đô thị Phát triển và tăng trưởng đô thị ở nước ta nhìn chung là muộn và chậm hơn so với một số nước trong khu vực Sự phát triển đô thị không đồng đều giữa các vùng và chênh lệch nhiều giữa các khu vực khác nhau về đặc điểm địa lý, cụ thể như các khu vực đồng bằng, duyên hải phát triển nhanh hơn vùng núi, vùng cao Hơn nữa, việc quản

lý hạ tầng kỹ thuật giữa các bộ ngành không nhất quán, đồng bộ dẫn đến những tác động không nhỏ đến môi trường, đặc biệt ở các đô thị lớn Thực trạng chung hiện nay là các đô thị đều bị quá tải, tăng sức ép ở tất cả các mặt hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội [22]

Tính đến ngày 31/12/2017 tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam đạt 34,75 % Cả nước chỉ có 12 tỉnh thành vừa có tốc độ đô thị hóa cao và vừa có dân số thành thị cao nhất nước

Bảng 1.1 Dân số và tốc độ đô thị hóa tại một số tỉnh, thành Việt Nam

năm 2017

STT Tên tỉnh, thành phố

Dân số thành thị (2017)

Tốc độ đô thị hóa (đơn vị %)

và các thành phố, thị xã tỉnh lỵ khác; các đô thị trung tâm cấp huyện, bao gồm các thị trấn huyện lỵ và các thị xã là vùng trung tâm chuyên ngành của tỉnh và các đô thị trung tâm cấp tiểu vùng, bao gồm các thị trấn là trung tâm các cụm khu dân cư nông thôn hoặc là các đô thị vệ tinh, đô thị đối trọng trong các vùng ảnh hưởng của đô thị

lớn, cực lớn Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra không đồng đều, chủ yếu ở 3 vùng trọng điểm phát triển kinh tế- xã hội, ở vùng duyên hải, và một số đảo lớn như Phú Quốc, Côn Đảo, Vân Đồn, Cát Bà Hệ thống đô thị nước ta đang phát triển nhanh về số lượng nhưng chất lượng đô thị còn thấp Hệ thống kết cấu hạ tầng giao thông đô thị trong những năm qua tuy đã được cải thiện và nâng cấp, thể hiện qua các mặt, như: nhiều tuyến đường, cây cầu được xây dựng; chất lượng đường đô thị dần được cải thiện; các đô thị loại III trở lên hầu hết đã có các tuyến đường chính được nhựa hoá và xây dựng đồng bộ với hệ thống thoát nước, vỉa hè, chiếu sáng và cây xanh, nhưng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chưa đồng bộ; trình độ

và năng lực quản lý và phát triển đô thị còn thấp so với yêu cầu Kết cấu hạ tầng đô thị yếu kém, quá tải không những không tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế- xã hội đô thị, mà còn làm nảy sinh nhiều áp lực đối với môi trường Để phát triển đô thị hóa bền vững, chúng ta cần tiến hành xây dựng các hệ thống hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường phải đi trước một bước Trên thực tế, đô thị hóa ở nước ta nhiều nơi, nhiều lúc còn mang tính chủ quan; muốn nhanh chóng tăng dân số đô thị để được nâng cấp đô thị (như nâng cấp đô thị loại V thành loại

IV, loại IV thành loại III…) nên đã mở rộng đô thị bằng cách ghép các làng xã có 100% sản xuất nông nghiệp vào đô thị để tạo thành các phường mới Việc này đã tạo ra tình trạng có nhiều làng xã nông nghiệp tồn tại lâu dài trong đô thị và phát sinh các vấn đề rất nan giải đối với xây dựng và phát triển hệ thống kỹ thuật bảo vệ môi trường đô thị [22] Hình 1.3 thể hiện sơ đồ định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020

Hình 1.3 Sơ đồ định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến

năm 2020

1.3.3 Khái quát công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị ở Việt Nam

Quản lý hành chính nhà nước đối với các đô thị được coi là một phạm trù rộng lớn và phức tạp, trong đó, quản lý sử dụng đất đô thị là một phần quan trọng của nội dung quản lý đô thị, bởi lẽ, nó có liên quan đến cơ chế, chính sách ở nhiều cấp, nhiều ngành, từ trung ương đến địa phương Trong điều kiện hiện nay, khi mà Đảng

và Nhà nước ta chủ trương mục tiêu dân giàu, nước mạnh, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, thì các đô thị Việt Nam với tư cách là trung tâm hành chính, kinh tế, xã hội, văn hóa của các vùng miền, địa phương trong cả nước đang giữ vai trò quan trọng đối với sự phát triển

Có thể nói, đất đai là lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm Công tác quản lý nhà nước

về đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững Làm tốt công tác quản lý đất đai