Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã quảng yên, tỉnh quảng ninh

- Luận văn thạc sĩ “Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An” của Phạm Thanh Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội 2015 đã nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước

PHẠM MINH THÉP

QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI, NĂM 2020

PHẠM MINH THÉP

QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành : Quản lý kinh tế

Mã số : 8.34.04.10 Luận văn thạc sĩ kinh tế

Người hướng dẫn khoa học:

TS Nguyễn Thu Quỳnh

HÀ NỘI, NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Minh Thép

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến quý thầy

cô giáo Trường Đại học Thương Mại, đặc biệt là TS Nguyễn Thu Quỳnh - Người hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và các Phòng, Ban của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi được tiếp cận, nghiên cứu số liệu và thực trạng về quản lý kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh để tôi có cơ sở thực hiện đề tài

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến gia đình, những người bạn và đồng nghiệp đã chia sẻ, động viên tôi trong quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn này

Xin trân trọng cám ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Minh Thép

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Đóng góp mới của đề tài 8

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐỊA PHƯƠNG 10

1.1 Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương 10

1.1.1 Khái quát về bất động sản 10

1.1.2 Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản 13

1.2 Nội dung quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương 21

1.2.1.Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản 21

1.2.2 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương 22

1.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương 24

1.2.4 Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn 26

1.2.5 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản 27 1.2.6 Xây dựng, hoàn thiện bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại địa phương 34 1.2.7 Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản 36

1.3 Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản ở một số địa phương trên cả nước và bài học kinh nghiệm cho thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 37

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý kinh doanh bất động sản nhìn từ một số địa phương 37 1.3.2 Bài học rút ra cho chính quyền thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh về quản

lý quản lý kinh doanh bất động sản 44

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH 46

2.1 Khái quát về thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 46

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 46 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 48

2.2 Quá trình phát triển và thực trạng kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 51

2.2.1 Tổng quan về quá trình phát triển kinh doanh bất động sản ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 51 2.2.2 Thực trạng kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 57

2.3 Phân tích thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh (2017-2019) 61

2.3.1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 61

2.3.2 Hệ thống cơ quan và cán bộ làm công tác quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 66 2.3.3 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản 72 2.3.4 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công

bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 75 2.3.5 Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn 76 2.3.6 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản 79 2.3.7 Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua 81 2.3.8 Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản 83

2.4 Đánh giá chung về thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 84

2.4.1 Một số kết quả đạt được 84 2.4.2 Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 85

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH 89

3.1 Quan điểm, định hướng về quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2025 89

3.1.1 Quan điểm về phát triển kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 89

3.1.2 Định hướng hoàn thiện quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong giai đoạn tới 92

3.2 Đề xuất một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 93

3.2.1 Giải pháp về tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh 93

3.2.2 Giải pháp về xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản 95

3.2.3 Giải pháp về tổ chức bộ máy, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý kinh doanh bất động sản, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản 97

3.2.4 Giải pháp xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương 100

3.2.5 Tăng cường quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn 102

3.2.6 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản 105

3.2.7 Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản 106

3.2.8 Giải pháp về giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản 108

3.2.9 Tiếp tục củng cố, kiện toàn đội ngũ cán bộ, công chức 110

3.3 Một số kiến nghị 112

3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ 112

3.3.2 Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh 112

3.3.3 Kiến nghị với Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên 113

KẾT LUẬN 115 TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Hình 2.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên 46

Hình 2.2: Bản đồ Quy hoạch chung thị xã Quảng Yên đến năm 2030 51

Hình 2.3: Khung cảnh Quảng Yên dưới góc máy flycam 55

Hình 2.4: Bản đồ quy hoạch chung thị xã Quảng Yên 56

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế thị trường, bởi vì nó liên quan đến một khối lượng lớn tài sản Tài sản của BĐS thường chiếm 45 - 75% sự giàu có của các nước đang phát triển và bằng ít nhất 20% GDP của các nước này Việc quản lý kinh doanh BĐS có tác động tăng cường và phát triển nền kinh tế của quốc gia và các địa phương trên cả nước

Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại hình kinh doanh đã hình thành và phát triển, đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, cho đến nay, kinh doanh BĐS ở nước ta nói chung

và tại thị xã Quảng Yên nói riêng vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động kinh doanh lẫn công tác quản lý của Nhà nước

Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường phi chính thức đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường kinh doanh phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội Do đó, việc tăng cường quản lý nhà nước để hạn chế các tiêu cực, đưa kinh doanh bất động sản phát triển đúng hướng như là một đòi hỏi bức thiết Thị xã Quảng Yên nằm giữa tam giác 3 thành phố Hạ Long, Uông Bí, Hải Phòng Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, thị xã Quảng Yên được xác định là một cực tăng trưởng của tỉnh Quảng Ninh, có vai trò kết nối thành phố Hạ Long và các địa phương của tỉnh Quảng Ninh với các tỉnh, thành phố, các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm Phía Bắc của nước ta, có vị trí quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông của tỉnh, quốc gia, quốc tế Với định

hướng phát triển đó, thị xã Quảng Yên đang đứng trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho kinh doanh BĐS từng bước được hình thành và phát triển

Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của kinh doanh bất động sản còn yếu kém Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ Hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này còn nhiều bất cập Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt"

về nhà, đất Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành thị

xã Quảng Yên còn ít và yếu Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển kinh doanh BĐS, từ đó tạo điều kiện cho kinh doanh BĐS cũng như kinh

tế thị xã Quảng Yên phát triển bền vững; do đó đi sâu vào nghiên cứu vấn đề chính để trả lời cho câu hỏi: Làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước đối với kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên? Với những lý

do đó và để trả lời cho câu hỏi nêu trên, tôi chọn đề tài: “Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh” để làm luận văn Thạc

sĩ chuyên ngành Quản lý kinh tế

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Lĩnh vực đất đai, BĐS ở nước ta đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu Một số công trình nghiên cứu có giá trị khoa học cao xung quanh vấn đề BĐS và thị trường BĐS, cụ thể như sau:

- Sách chuyên khảo: “Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và

thực tiễn ở Việt Nam” của PGS.TS.Thái Bá Cần và ThS.Trần Nguyên Nam,

Nhà xuất bản Tài chính (2008) đã tập trung đi sâu phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn của thị trường BĐS và những hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam Bên cạnh đó, công trình cũng đã đề cập đến các khái niệm liên

quan về BĐS theo quy định của Nhà nước Việt Nam và phát triển thị trường BĐS ở nước ta

- Sách tham khảo: "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam" của

ThS.Bùi Thị Tuyết Mai, NXB Lao động - Xã hội (2009) Cuốn sách đã cung cấp lý luận về quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam như: Bản chất, sự tồn tại khách quan, đặc trưng, vai trò đặc biệt quan trọng của thị trường này trong việc xây dựng nền kinh tế hàng hóa vận động theo

cơ chế thị trường ở Việt Nam

- Bài viết: Quản lý bất động sản-sân chơi mới của các công ty kinh doanh bất động sản trong nước của tác giả Nguyễn Thế Phán đăng trên tạp

chí Kinh tế và phát triển, số 4, năm 2010, tr 8-10 đã phân tích và làm rõ lý thuyết về hoạt động quản lý BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS trong nước

- Sách tham khảo: “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” của Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, NXB Chính trị quốc gia

(2011) Đã phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS

và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; Thực trạng phát triển thị trường BĐS và quá trình đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; Một số giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam

Ngoài ra, cũng đã có nhiều ý kiến tham gia với Nhà nước nhằm bình ổn giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta, như: Các nghiên cứu của TS.Phạm Sỹ Liêm (Hội xây dựng Việt Nam); GS.TSKH Lê ĐìnhThắng (ĐH Kinh tế Quốc dân); PGS.TS Nguyễn Đình Kháng (Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh)

- Ở góc độ các luận văn, luận án có các công trình nghiên cứu: Luận án

tiến sỹ luật học "Địa vị pháp lý người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,

thương mại về đất đai" của Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội

(2003) đã nghiên cứu về các quy định của pháp luật, địa vị của người SDĐ, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai cũng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS và hoàn thiện pháp luật đất đai

- Luận án tiến sỹ “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên

địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” của Nguyễn Văn Điển, Học viện Chính

trị-Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh (2011) đã nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản nói chung cũng như đánh giá thực trạng về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và đưa ra

hệ thống những giải pháp nhằm tăng cường sự quản lý của nhà nước về thị trường BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh

- Luận văn thạc sĩ “Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Vinh, Tỉnh Nghệ An” của Phạm Thanh Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội

(2015) đã nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa

ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới

- Luận văn thạc sĩ “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 – 2014” của

Nguyễn Trọng Quảng, Đại học Thái Nguyên (2016), luận văn đã thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2014

- Luận văn thạc sĩ “Hoàn thiện quản trị kinh doanh bất động sản của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị” của Tạ Văn Phương, Đại học

Thương mại (2017) đã nghiên cứu giải pháp hoàn thiện quản trị kinh doanh BĐS tại Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, với việc nghiên cứu

một cách hệ thống những vấn đề lý luận cơ bản về quản trị kinh doanh BĐS của doanh nghiệp

Từ việc khảo sát tình hình nghiên cứu chung hiện nay như trên, chúng ta

có thể nêu ra một số kết luận như sau:

Một là, nhìn chung các công trình trên đã và chỉ tập trung nghiên cứu,

phân tích, đánh giá, khái quát các khái niệm cơ bản, sự hình thành và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS trên tầm vĩ mô của các nước và Việt Nam; chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt này Tuy vậy, đây là hệ thống lý thuyết hoàn toàn có thể kế thừa và bổ sung nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn

Hai là, hướng nghiên cứu của luận văn là không trùng lặp với các vấn đề

đã nghiên cứu ở trên Riêng đối với thị xã Quảng Yên, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về quản lý kinh doanh BĐS

Tóm lại, trước những đòi hỏi phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cuộc sống Do vậy, việc nghiên cứu quản lý kinh doanh BĐS, để nó vận hành mang lại tính hiệu quả, minh bạch cho xã hội là rất quan trọng; nhất là đối với cấp chính quyền địa phương (CQĐP), có thể coi đây là xu thế tất yếu trong chức năng quản lý nhà nước

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản lý kinh doanh bất động sản

- Phân tích thực trạng quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những kết quả đạt được, tồn tại hạn chế và nguyên nhân của thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản kinh doanh BĐS tại địa phương nói chung và trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh nói riêng

đó có việc xây dựng và phát triển các khu dân cư ngày càng được chú trọng hơn Đó cũng là một trong những điều kiện để kinh doanh BĐS có cơ hội phát triển

Các giải pháp được đề xuất cho giai đoạn từ nay đến năm 2025, tầm nhìn 2030

- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu về quản lý kinh doanh BĐS của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; trong đó tập trung vào nghiên cứu hoạt động

quản lý kinh doanh BĐS có đầu tư xây dựng, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động đối với kinh doanh BĐS, từ đó

đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS trên địa bàn thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, phương pháp trừu tượng hoá, khái quát hoá…, dựa trên các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS và TTBĐS để triển khai nghiên cứu đề tài

Trong từng vấn đề cụ thể, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu đặc thù như: Tổng hợp, khái quát từ các công trình đã có, phân tích số liệu thống kê và điều tra; so sánh theo các mô hình để tham chiếu vào nội dung nghiên cứu nhằm đưa ra nhận xét, đánh giá Cụ thể:

- Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử và phương pháp nghiên cứu hệ thống: Việc nghiên cứu vấn đề quản lý kinh doanh BĐS

của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh được thực hiện một cách đồng bộ, gắn với từng giai đoạn đổi mới về quản lý đất đai, công trình kiến trúc của cả nước và của đại phương Các nội dung, nguyên tắc, phương pháp QLNN được nghiên cứu, xem xét trong mối liên hệ chặt chẽ với nhau cả về không gian, thời gian Đồng thời được đặt trong bối cảnh chung của toàn bộ của quá trình đổi mới tư duy quản lý, phát huy nguồn lực đất đai, BĐS trong phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN hiện nay

- Phương pháp thu thập, phân tích số liệu thống kê: Đây là các phương

pháp cơ bản được sử dụng hiệu quả trong việc nghiên cứu, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về vai trò của quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS Cụ thể, phương pháp thu thập, phân tích tài liệu thứ cấp sẵn có được sử dụng để thu thập, khai thác, tổng hợp thông tin từ các nguồn có sẵn có liên quan, bao gồm các văn kiện, tài liệu của Đảng và Nhà nước ở Trung ương và địa phương, các công

trình nghiên cứu từ các nhà khoa học, các báo cáo, thống kê, kết quả điều tra… của chính quyền, ban ngành địa phương có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp thống kê: Luận văn sử dụng số liệu, tài liệu thống kê

thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện nội dung, nhiệm

vụ và hiệu quả hoạt động quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong các giai đoạn khảo sát khác nhau

- Phương pháp phân tích diễn dịch - tổng hợp: Trên cơ sở những đòi hỏi

quản lý hiệu quả kinh doanh BĐS, những minh chứng về thực trạng quản lý hiện nay, luận văn đã tổng hợp để đưa ra những yêu cầu, nội dung, phương pháp cụ thể về quản lý kinh doanh BĐS ở các cấp chính quyền thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Phương pháp đối sánh: Luận văn đã đối chiếu, so sánh về nội dung, cơ

chế QLNN đối với hoạt động kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên với công tác này ở nhiều địa phương khác trong cả nước do nhiều tác giả nghiên cứu; nhằm rút ra phương cách nghiên cứu chủ yếu và những bài học kinh nghiệm quản lý đắt giá cho thị xã Quảng Yên nói riêng và cho Việt Nam nói chung

6 Đóng góp mới của đề tài

- Qua tổng quan các kết quả nghiên cứu đã đạt được về quản lý kinh doanh BĐS, tác giả chỉ ra những khoảng trống về mặt lý thuyết, những vấn đề còn chưa được đồng thuận cần đi sâu nghiên cứu để hoàn thiện hơn nữa quản

lý hoạt động kinh doanh BĐS

- Trên cơ sở hệ thống hóa các quan điểm khác nhau của các nhà nghiên cứu

về quản lý kinh doanh BĐS, tác giả đưa ra khái niệm quản lý kinh doanh BĐS

- Làm rõ cơ sở lý luận, xây dựng khung phân tích về quản lý kinh doanh BĐS; khái quát, đúc rút kinh nghiệm thực tiễn về quản lý kinh doanh BĐS ở

các địa phương có giá trị tham khảo đối với thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

- Luận văn xác định nội dung của quản lý kinh doanh BĐS và các nhân

tố ảnh hưởng, bao gồm nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài

- Đánh giá đầy đủ, khách quan thực trạng, chỉ ra kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân của quản lý kinh doanh BĐS ở thị xã Quảng Yên giai đoạn 2012 - 2019

- Đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS ở thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh trong thời gian tới

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu gồm 3 chương như sau:

Chương 1 Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương

Chương 2 Thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị

xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Chương 3 Giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh

Bất động sản là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh

tế nói chung Như vậy, mặc dù BĐS là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về nó mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam

* Theo Đại từ điển Tiếng Việt của Nguyễn Như Ý thì “Bất động sản (danh từ) là tài sản không chuyển dời đi được như: đất cát, nhà cửa ; (nó có thể) phân biệt với động sản” Quan niệm này còn chưa đầy đủ khi không đề cập tới những loại đặc biệt mà nhà nước có thể quy định là BĐS ví như cây trái, nông sản đang gắn với đất

* Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 thì “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: a) Đất đai;

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Như vậy là trong Bộ Luật Dân sự của chúng ta đã quy định chi tiết và đầy đủ về các nhóm loại BĐS như đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất, không di dời được

* Theo http://vi.wikipedia.org/wiki/Bất_động_sản thì: “Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ

và Bahamas) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó Những thứ

có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem

là bất động sản Bất động sản "real estate" hay "real property" có nghĩa ngược với động sản "personal property" Quan niệm này có điểm nhấn là tất cả

“những gì dính liền vĩnh viễn” với đất, nhưng hiện nay có một số công trình

có thể di động tương đối từ chỗ này sang chỗ khác bằng công nghệ vẫn là BĐS (ví dụ như việc di chuyển toàn bộ kết cấu ngôi nhà trong khoảng cách vài trăm mét của “thần đèn” Nguyễn Cẩm Lũy…), vì vậy, xét theo nghĩa này thì khái niệm “bất động sản” vẫn chưa đầy đủ

Từ những quan điểm, khái niệm và phân tích ở trên, tác giả luận văn

thống nhất tiếp cận khái niệm về bất động sản trong luận văn như sau: “Bất động sản được hiểu là những loại tài sản vật chất không di dời được, hoặc rất khó di dời và các tài sản khác theo quan niệm phổ biến trong xã hội và được pháp luật hoặc cơ quan nhà nước thừa nhận”

- Đặc điểm của bất động sản

*) Tính cố định: đây là thuộc tính cơ bản nhất của BĐS, chính điều này

đã tạo ra sự khác biệt giữa nó và các tài sản khác BĐS, HHBĐS không thể di chuyển, mang vác, (vật đổi vật) được trong quá trình mua bán Việc giao dịch chuyển nhượng phải thông qua các giấy chứng nhận chủ quyền của chúng

*) Tính hữu hạn về khối lượng, không gian nhưng vô hạn về thời gian:

Đặc tính này do sự hữu hạn về đất đai, lãnh thổ quy định Đất đai tuy hữu hạn nhưng nó tồn lại lâu dài và “có ích vĩnh viễn” với loài người Do vậy nó luôn khan hiếm trước nhu cầu của con người

*) BĐS thường có giá trị lớn, chi phí giao dịch BĐS cao: Đất đai - yếu tố

nền tảng của BĐS - được khai phá, đầu tư, bảo vệ, bồi bổ qua nhiều thế hệ con người, nên nó có “cục kết tinh” lớn từ sức lao động, cải tạo của con người Mặt khác, việc xây dựng công trình lâu bền trên đất cũng phải đầu tư lớn, do đó giá trị, giá cả BĐS thường rất lớn

Ngoài ra, BĐS là hàng hóa có giá trị cao nên thủ tục điều kiện cần nhiều, thời gian lâu nên cũng phát sinh chi phí lớn

*) Tính chất sở hữu chung: BĐS, đặc biệt là đất đai (QSDĐ) không chỉ

là tài sản cá nhân mà còn là tài sản quốc gia Việc sử dụng, xây dựng phải tuân thủ chiến lược, quy hoạch, quy định thống nhất của mỗi nước

*) Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các BĐS ở cạnh nhau trong quá trình cải

tạo, sử dụng có thể làm tăng hoặc giảm giá giao dịch lẫn nhau

*) BĐS tạo môi trường sống bền vững, lâu dài cho con người: Do vậy,

con người cần khai phá, cải tạo; xây dựng, sử dụng công trình BĐS hiệu quả, phù hợp, cân bằng sinh thái, môi trường

- Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và các kết quả nghiên cứu ở Việt Nam, BĐS có thể phân thành 03 loại: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà xưởng, BĐS nhà ở và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng, BĐS là trụ sở làm việc

Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất

lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khách quan

và chủ quan Nhóm BĐS này có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa của đất nước cũng như phát triển đô thị ngày càng bền vững Đặc biệt, nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta

- Nhóm thứ hai là nhóm BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng, đất hiếm

- Nhóm thứ ba là nhóm BĐS đặc biệt, là những BĐS bao gồm như các công trình quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ…, đặc điểm của nhóm BĐS này là tham gia thị trường BĐS rất thấp

Việc phân nhóm 03 nhóm BĐS trên đây là rất quan trọng và cần thiết, bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý BĐS được hiệu quả và phù hợp với xu thế phát triển chung

1.1.2 Khái quát về quản lý kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm quản lý kinh doanh bất động sản

Cho đến nay các quan niệm đều nghiêng về sự cần thiết của QLNN với nền kinh tế thị trường, để tạo ra cơ chế quản lý hỗn hợp bằng “hai bàn tay”:

“vô hình” và “hữu hình”; nhằm tạo ra tính hiệu quả, năng lực phân bổ các nguồn lực tốt nhất cho nền kinh tế

Với quá trình vận động của thị trường BĐS cũng vậy, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo cho kinh doanh BĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế

Để tiếp cận với khái niệm quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS, trước hết cần hiểu rõ khái niệm quản lý Quản lý hiện có nhiều khái niệm, với nhiều cách hiểu khác nhau Ở góc độ chung nhất, theo Đại Từ điển Tiếng

Việt, “Quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động của một số đơn vị, một số

cơ quan; là việc trông coi, giữ gìn và theo dõi việc gì” Căn cứ vào đối tượng

quản lý, quản lý được chia làm nhiều loại Việc quản lý đối với con người được gọi là quản lý xã hội Quản lý nhà nước là một dạng quản lý xã hội

Hiện có một số quan điểm như sau về QLNN đối với kinh doanh BĐS

* Theo TS Hoàng Văn Cường (2006) “Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết kinh doanh BĐS thể hiện trước hết trong các chủ trương, đường lối chính sách của Đảng, nhà nước về phát triển kinh doanh BĐS Điều tiết của nhà nước đối với kinh doanh BĐS còn được thể hiện trong việc nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duy trì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách có hiệu quả, tiết kiệm, theo một định hướng ổn định lâu dài.”

* Theo TS Lê Xuân Bá (2003) “Để TTBĐS hoạt động có hiệu quả, một mặt, nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu

về BĐS hàng hóa với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, nhà nước phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo…”

* Theo ThS Trần Tuấn Anh (2008) thì “Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS”

Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS là bộ phận của quản lý nhà nước về kinh tế Nó chịu sự tác động và chi phối của cơ chế quản

lý và phương pháp quản lý Một khi nhà nước trực tiếp tiến hành quản lý nền sản xuất xã hội, điều tiết nền kinh tế bằng các công cụ quản lý vĩ mô thì việc

điều chỉnh các quan hệ kinh doanh BĐS, hướng các quan hệ này phát triển trong khuôn khổ luật định là điều hết sức dễ hiểu

Như vậy, những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của kinh doanh BĐS

Nhà nước có hai chức năng cơ bản: Chức năng điều khiển (duy trì và

trọng tài trong với tất cả các hoạt động kinh doanh BĐS); chức năng thứ hai là

chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại các dự

án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v…) của các doanh nghiệp BĐS của nhà nước)

Vai trò quản lý của Nhà nước đối với kinh doanh BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu như: Tạo lập môi trường pháp lý cho kinh doanh BĐS; xây dựng, thực hiện các công cụ quản lý vĩ mô như quy hoạch (quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội), tài chính, thuế ; thống nhất quản lí giá BĐS theo cơ chế thị trường và theo pháp luật; cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, đăng ký BĐS, tư vấn pháp lý…

Để thực hiện được các vai trò quản lý của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch.v.v nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS; cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa phát triển TTBĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng với giữ gìn môi trường sinh thái

Từ những quan điểm, khái niệm và phân tích ở trên, tác giả luận văn thống nhất tiếp cận khái niệm về quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS tại địa phương trong luận văn như sau: Quản lý nhà nước đối với kinh doanh

BĐS là sự tác động liên tục, có tổ chức, có định hướng vào hoạt động kinh

doanh BĐS bằng một hệ thống đồng bộ các biện pháp KT-XH trong những điều kiện cụ thể, xác định và trên cơ sở vận dụng sáng tạo những quy luật kinh tế khách quan nói chung và quy luật vận động đặc thù của BĐS ở các địa phương nói riêng

1.1.2.2 Vai trò của quản lý kinh doanh bất động sản

Vai trò của quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu, cụ thể là:

Một là, quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS nhằm thực hiện tốt vai trò đại diện sở hữu toàn dân về đất đai

Trước hết, Nhà nước cần làm tốt khâu giao đất nhằm vừa sử dụng đất hiệu quả, vừa cân đối hài hòa phân phối lợi ích thu được từ sử dụng đất cho các tầng lớp dân cư khác nhau Muốn vậy, nhà nước phải sử dụng tốt công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm kiểm soát mục đích sử dụng đất hiệu quả, đồng thời sử dụng tốt chính sách tài chính liên quan đến đất đai nhằm phân phối lợi ích hài hòa

Quy hoạch là công cụ rất hữu hiệu để kiểm soát việc sử dụng đất tối ưu Nhưng để thực hiện được vai trò của mình quy hoạch phải được xây dựng trên cơ sở khoa học để hình thành một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh

và thống nhất Phải có sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể Cần tránh tình trạng "quy hoạch treo", "quy hoạch đi sau đầu tư xây dựng" vì chúng không chỉ làm vô hiệu hóa tác dụng của quy hoạch mà còn gây nhiều khó khăn cho phát triển kinh doanh BĐS Quy hoạch cũng cần có "tầm nhìn" chiến lược bao quát được các xu hướng phát triển quốc gia, vùng, địa phương trong nhiều năm

Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác QLNN đối với kinh doanh BĐS cũng như quản lý đô thị

Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, “da báo” đã phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung Nhưng quy hoạch cũng không được quá cứng nhắc làm ảnh hưởng đến sự di chuyển hiệu quả đất đai giữa các phân khúc của kinh doanh BĐS

Chính sách tài chính liên quan đến đất đai là công cụ thứ hai để nhà nước thực thi vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Muốn vậy, thuế đất phải thể hiện rõ bản chất địa tô, nhất là địa tô chênh lệch (không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra) cần thuộc về nhà nước Vì đất đai thuộc

sở hữu toàn dân, tức tài sản chung của mọi người, nên quảng đại người lao động và nhân dân phải được hưởng lợi ích công bằng từ việc sử dụng đất Chính vì thế, chính sách thu hồi, đền bù, chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện và phân phối công bằng lợi ích giữa ba bên: Xã hội (nhà nước đại diện, thể hiện thu tiền khi giao đất), giá đất đền bù cho người mất đất và các khoản thuế phải nộp của người nhận quyền sử dụng đất

Ngoài ra, cần phải có những quy định pháp lý phân định rõ quyền và trách nhiệm của các bên liên quan đến đất đai Ví như quyền giao và thu hồi đất của nhà nước; quyền sử dụng và hưởng lợi của người nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; nghĩa vụ cung cấp dịch

vụ công từ phía nhà nước nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người nhận quyền SDĐ

Không làm rõ các mối quan hệ nêu trên và không thể chế hóa nội dung các quan hệ đó thành nguyên tắc ứng xử trong xã hội, thì kinh doanh BĐS hoặc khó vận hành hiệu quả, hoặc bị bóp méo và thao túng dưới bàn tay của các nhóm có đặc quyền nhưng thiếu trách nhiệm

Hai là, từng bước xây dựng thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản chuẩn tắc, minh bạch

Việt Nam đã có TTBĐS nhưng thị trường này bị chia cắt giữa các phân khúc, bị lũng đoạn bởi đầu cơ và thiếu các tiêu chuẩn giao dịch hiện đại Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, cần từng bước đưa các giao dịch và hàng hóa vào chuẩn tắc Bởi vì, thị trường BĐS hiệu quả đòi hỏi các quan hệ giao dịch về BĐS phải tuân theo các quy luật vận động nội tại của thị trường Hơn nữa, để có quyết định đúng, các chủ thể giao dịch BĐS trên thị trường phải được cung cấp thông tin cân xứng và cạnh tranh bình đẳng

Cơ sở của giao dịch chuẩn tắc trên thị trường là hàng hóa có tiêu chuẩn thống nhất, giá cả do quan hệ cung cầu trên thị trường hình thành nên, các nghĩa vụ và quyền lợi được bảo đảm Để phù hợp với thị trường chuẩn tắc,

sự can thiệp của nhà nước vào thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS phải thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, hạn chế can thiệp bằng các biện pháp phi thị trường và tôn trọng quyền tự do lựa chọn của các chủ thể giao dịch

Một yêu cầu đặt ra với Nhà nước là để phát triển thị trường nói chung phải đảm bảo tính đồng bộ giữa các yếu tố của thị trường, từ tiêu chuẩn hàng hóa đến tư cách chủ thể tham gia, phương thức giao dịch Đồng thời, sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam cũng đòi hỏi phải đồng bộ với hệ thống các thị trường khác Chính vì vậy, khi sử dụng hệ thống các công cụ quản lý, điều tiết thị trường BĐS Nhà nước phải cân nhắc tính liên thông của thị trường BĐS với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính Cần lường trước tác hại của đầu cơ và hiệu ứng cho vay thế chấp BĐS để có biện pháp

ổn định các thị trường này

Ngoài ra, nhà nước cần đáp ứng yêu cầu về sự đồng bộ trong hệ thống chính sách, đồng bộ trong hệ thống pháp lý và các công cụ quản lý của mình Yêu cầu xây dựng TTBĐS chuẩn tắc đòi hỏi nhà nước phải hoàn thiện không chỉ khung khổ pháp luật cho thị trường BĐS, mà còn phải từng bước xây

dựng cơ sở hạ tầng cho thị trường, nhất là hạ tầng thông tin Nhà nước cần hỗ trợ phát triển các dịch vụ thị trường hiện đại, trong đó các dịch vụ tư vấn định giá, môi giới, đấu giá có vai trò quan trọng Nhà nước cũng phải có tổ chức quản lý thị trường BĐS phù hợp, đặc biệt là các cơ quan cung cấp dịch vụ công về quản lý nhà đất và cơ quan giải quyết tranh chấp về BĐS

Ba là, kiểm soát, bổ sung và hỗ trợ thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản

Dù ở Việt Nam hay ở nước nào đi nữa thì cơ chế thị trường cũng có vai trò định giá BĐS qua đó phân bổ nguồn lực BĐS vào các lĩnh vực sử dụng hiệu quả Tuy nhiên, do tính chất không hoàn hảo của thị trường BĐS nói chung, tính sơ khai, lộn xộn của TTBĐS ở Việt Nam nói riêng, nhà nước lại càng phải tích cực can thiệp để hỗ trợ cơ chế thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS

Hỗ trợ quan trọng nhất của nhà nước trên thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS là phải tạo ra môi trường bình đẳng, công khai cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS

Hỗ trợ thứ hai là quy định tiêu chuẩn hàng hóa BĐS tham gia thị trường, kinh doanh BĐS Hỗ trợ thứ ba là giảm thiểu tính phi hiệu quả của độc quyền chiếm giữ quyền SDĐ Ngoài ra nhà nước cần khắc phục tình trạng sai lệch thông tin Việc dỡ bỏ những rào cản không cần thiết để thu hút đông đảo các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút thêm nguồn lực và góp phần lành mạnh hóa thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS

Mục tiêu hỗ trợ của nhà nước trên thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS không phải chỉ là phát triển thị trường BĐS lớn mạnh mà còn phải định hướng để thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS phát triển theo đúng định hướng phát triển của nền kinh tế và mục tiêu chung của xã hội Điều này một

lần nữa đòi hỏi Nhà nước phải tính toán đúng dung lượng và công cụ điều tiết, định hướng sự phát triển của thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS

- Vai trò quản lý nhà nước đối với kinh doanh BĐS còn phát sinh bởi

mức độ tích tụ, tập trung sản xuất và trình độ xã hội hoá quá trình tái sản xuất

càng cao thì ngày càng có nhiều ngành kinh tế kỹ thuật khác nhau tham gia vào việc thoả mãn một loại nhu cầu xã hội Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của toàn bộ nền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng Nó bao gồm các loại đất đai như công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình ngầm dưới đất, rất phức tạp nên cần những quy chuẩn hàng hóa và bảo đảm chất lượng đó, điều này chỉ có QLNN mới đảm nhận được

- Khi đề cập đến kinh doanh BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế chấp, giao

dịch bảo đảm BĐS Bất kể các loại hình giao dịch bảo đảm nào được sử dụng thì

sự an toàn của giao dịch hợp pháp về BĐS đều phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông tin mà các bên có được Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên tham gia tự đáp ứng cho mình những thông tin như vậy Sẽ tốt hơn nhiều nếu thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn của nhà nước đứng ra đảm nhiệm vai trò này Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung thực, hoàn hảo và tính pháp lý của lượng thông tin có được

- Hàng hoá BĐS luôn có nhiều biến động và khó kiểm soát

Do đó, để thị trường và kinh doanh BĐS phát triển và đi đúng hướng rất cần tới sự định hướng, điều tiết của nhà nước vào quan hệ cung, cầu, giá cả hàng hoá trên thị trường BĐS Đây là vai trò quan trọng của nhà nước, nó càng ý nghĩa hơn khi TTBĐS rơi vào đóng băng hoặc tăng trưởng kiểu bong bóng

Như vậy, kinh doanh BĐS là quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì thế mà để quá nhiều nguồn lực đất nước đổ vào lĩnh vực này (sẽ dễ gây bong bóng, khủng hoảng kinh tế) Kinh doanh BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Quản lý và

phát triển tốt kinh doanh BĐS sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế - xã hội đất nước

1.2 Nội dung quản lý kinh doanh bất động sản tại địa phương

1.2.1.Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản

Văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và pháp luật của Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá Luật kinh doanh bất động sản phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng dẫn và quản lý của Nhà nước; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư

Pháp luật kinh doanh BĐS mặc dù có những tác động tích cực nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch của TTBĐS, song điều này dường như là chưa đủ Còn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống

cơ sở thông tin dữ liệu về TTBĐS Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các quy trình về trình tự thủ tục, giao đất, cho thuê đất, lập dự án đầu tư… Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh BĐS còn thấp, các nhà đầu tư kinh doanh BĐS vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan

về đầu tư kinh doanh BĐS

Pháp luật về kinh doanh BĐS có những đặc điểm đặc thù riêng so với hệ thống pháp luật kinh doanh các loại hàng hóa khác, điều này xuất phát từ bản

chất của BĐS là đất đai và tài sản gắn liền với đất, với một quy định sở hữu toàn dân về đất đai, người dân chỉ được quyền sử dụng và sở hữu tài sản gắn với đất, những quy định hạn cế quyền của người sử dụng đã tạo nên những đặc thù của hệ thống pháp luật về kin doanh BĐS vì nhà nước có quyền định đoạt đối với mọi loại đất, với sự thay đổi của cơ chế kinh tế thì hoạt động kinh doanh BĐS đã được mở rộng, tạo điều kiện tối đa trên nhiều mặt từ tài chính, tin dụng, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đã góp phần cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển, tạo động lực cho nền kinh tế phát triển, tăng thu ngân sách

Trong pháp luật về kinh doanh BĐS vấn đề công khai minh bạch, thống nhất là hai yếu tố quan trọng để TTBĐS được hoạt động một cách trơn chu hiệu quả, đúng quy luật vận động Có thể thấy với một đất nước đang trên đà phát triển còn rất nhiều thay đổi trong hướng đi nhưng những gì chúng ta đã làm được cũng rất tốt nhưng phải có một tầm nhìn xa và mới để có thể thích nghi với những biến động trên thế giới hay do nội tại

Các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương có trách nhiệm công khai, minh bạch thông tin theo quy định của Pháp luật và xây dựng hệ thống quản

lý thông tin đồng bộ, hệ thống theo dõi về sở hữu BĐS và hệ thống chỉ số đánh giá TTBĐS thống nhất

1.2.2 Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản tại địa phương

Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường BĐS, cũng như kế hoạch thực hiện các dự án BĐS chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng đó Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho

sự phát triển của thị trường BĐS Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào những cơ sở đó để phát triển thị trường Cũng thông qua quy hoạch, hệ thống

BĐS và thị trường BĐS mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả

Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong một hệ thống thống nhất, trong đó nổi lên các vấn đề chủ yếu là nghiên cứu, triển khai, điều tra, khảo sát, đo đạc, phân loại, thống

kê lập bản đồ địa chính để đề xuất các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổ của đất nước trong từng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của đât nước Căn cứ vào chiến lược phát triển của nền kinh tế và điều kiện đất đai, Nhà nước xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, đường sá, đất nông nghiệp Các ngành chức năng căn cứ vào vào tài liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng tổng thế để xây dựng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai cụ thể cho ngành đó Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính “cứng” vừa với đối tượng kinh doanh vừa với thời gian kinh doanh,

ít quan tâm đến hiệu quả và thị trường Quy hoạch kế hoạch phát triển trong

cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm” một mặt yêu cầu hiệu quả mặt khác phải theo cơ chế thị trường Hơn nữa do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là Nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là các tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch kế hoạch đất đai cần phải linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý Nhà nước trong cơ chế thị trường

Bên cạnh đó, với việc xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường BĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS không chỉ giúp tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển bền vững, lâu dài mà còn giúp nâng cao năng lực quản lý hoạt động kinh doanh BĐS ngày càng hiệu quả hơn

Mặt khác, căn cứ vào chiến lược phát triển - xã hội, quy mô phát triển dân số, hiện trạng sử dụng đất, Nhà nước xây dựng quy hoạch BĐS gắn với

quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị Và trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch này nhà nước giao đất, cho thuê đất với cá nhân, tổ chức để tạo ra thị trường BĐS

sơ cấp; tạo cung - cầu về HHBĐS Ngoài ra, Nhà nước còn tạo ra HHBĐS thông qua việc chủ động thu hồi đất, đền bù giải tỏa theo các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhà ở Đặc biệt, trong bối cảnh khó khăn bởi dịch COVID-19 bùng phát như vậy, các nhà quản lý kinh doanh BĐS ở địa phương cần tập trung cung cấp BĐS có giá trị trung bình, thấp, chủ yếu hướng tới khách hàng mua để sử dụng thực sự Chiến lược cạnh tranh với đối tác trong thời gian tới nên tập trung vào hợp tác lâu dài

Để có sơ sở hoạch định kinh doanh BĐS, các nhà quản lý kinh doanh BĐS cần có những dự báo như sau: Dự báo về nhu cầu thị trường; giả thiết về môi trường hoạt động của các doanh nghiệp; chính sách, chủ trương của Chính phủ

Trong việc xem xét các điều kiện trên, những nhà quản lý, hoạch định cần có những dự báo về tình hình trong tương lai và những điều kiện hiện có của từng đơn vị, bộ phận chức năng, để làm rõ những mặt mạnh và những tồn tại trong hoạt động quản lý kinh doanh BĐS

Quá trình hoạch định kinh doanh BĐS gồm những bước cụ thể như sau: Thiết lập mục tiêu, đánh giá vị trí hiện tại, xây dựng chiến lược, chuẩn bị và thực hiện kế hoạch chiến lược, đánh giá và điều chỉnh kế hoạch

1.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản tại địa phương

Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, tin cậy làm cơ sở cho hoạch định chính sách và quản lý kinh doanh BĐS một cách hiệu quả Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền tạo sự đồng thuận

và ổn định tâm lý cho các tổ chức kinh tế, người dân đối với các chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực BĐS Thực hiện

cung cấp thông tin đầy đủ, xác thực, nhất là thông tin từ các chủ đầu tư, các nhà môi giới đối với người mua sản phẩm BĐS, bảo đảm để thị trường hoạt động công khai, minh bạch

Thực hiện nhiệm vụ được giao tại Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS về việc công bố thông tin về Nhà ở và thị trường BĐS và Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ, Bộ Xây dựng đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Xây dựng địa phương thực hiện một số nội dung:

1 Cập nhật, công bố thông tin theo quy định tại Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, về việc công bố thông tin về Nhà ở và thị trường BĐS

2 Báo cáo Bộ Xây dựng các nội dung sau:

- Báo cáo thường xuyên: Thông tin về cá nhân hành nghề môi giới BĐS khi cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

- Báo cáo hàng quý:

+ Số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án BĐS đang triển khai trên địa bàn, bao gồm số lượng nhà ở, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (các dự án đã được cấp phép theo quý);

+ Số lượng nhà ở/ diện tích nhà ở hoàn thành;

+ Nguồn cung nhà ở (trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng công bố);

+ Lượng giao dịch BĐS, bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú;

- Báo cáo hàng năm:

+ Tổng số lượng các dự án phát triển nhà ở, dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn (Tổng các dự án đã được cấp phép theo năm);

+ Tổng số lượng nhà ở/ diện tích nhà ở hoàn thành và tổng diện tích nhà

ở xã hội hoàn thành trong năm;

+ Tổng nguồn cung nhà ở bao gồm số lượng chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền (theo năm);

+ Tổng lượng giao dịch BĐS, bao gồm: căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền chuyển nhượng

Trên tinh thần thực hiện Nghị định 117/2015/NĐ-CP, cần xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS tại địa phương để đảm bảo tính khách quan và phát triển toàn diện trong quá trình quản lý kinh doanh BĐS

1.2.4 Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ bất động sản khác trên địa bàn

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong số hơn 300.000 người tham gia hoạt động ở lĩnh vực môi giới BĐS, chỉ có khoảng 33.000 người đã được cấp chứng chỉ hành nghề, tương đương 11% Thực trạng này đáng báo động và lo ngại, khi phần lớn đối tượng những người hành nghề không được trang bị nền tảng kiến thức căn bản phục vụ cho công việc và hoạt động ngoài vòng pháp luật Thị trường tỉnh Quảng Ninh hiện không nằm ngoài thực trạng chung nói trên

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện hành nghề môi giới BĐS được quy định kèm theo những quy định và chế tài

cụ thể Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Nếu cá nhân kinh doanh độc lập thì phải có chứng chỉ hành

nghề môi giới BĐS, có đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật Điều 58, Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ cũng nêu rõ: Phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS Bên cạnh đó, phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng đối với một trong các hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không lập hợp đồng hoặc hợp đồng môi giới BĐS không đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản

Để giải quyết những bất cập trong kinh doanh BĐS, cần có một số giải pháp đồng bộ cho vấn đề môi giới Để xây dựng một lực lượng môi giới chuyên nghiệp, lành nghề, cơ quan Nhà nước trực tiếp quản lý cần đẩy mạnh hơn việc đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, quản lý sàn BĐS cho các đối tượng hành nghề Hơn nữa, do BĐS là lĩnh vực rất rộng và liên quan đến nhiều quy định tại các bộ luật và các quy định từ các bộ, ngành khác nhau, do đó, người hành nghề cần được thường xuyên cập nhật, bổ sung kịp thời để tránh các rủi

kinh doanh BĐS tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh BĐS tại Việt Nam Còn chủ thể kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai gồm chủ đầu tư dự án BĐS, hộ gia đình, cá nhân được kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

Thứ hai, các loại BĐS đưa vào kinh doanh

Luật kinh doanh bất động sản quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: (1) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; (2) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; (3) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; (4) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất Từ các căn

cứ trên ta có thể tóm gọn lại thành 2 nhóm bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: (i) Bất động sản có sẵn: Bao gồm Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai; (ii) BĐS hình thành trong tương lai: Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: Công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các

cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận

Thứ ba, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh

Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn Căn cứ theo quy định tại Điều 9

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bất động sản có sẵn được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện sau:

(1) Đối với BĐS là nhà, công trình xây dựng, các loại đất được phép

kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng điều kiện: (i) Có đăng ký

quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự

án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất; (iii) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành;

(2) Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất thì điều

kiện gồm: (i) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời

hạn sử dụng đất

Đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Căn cứ theo

quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện của

BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm: (i) Có giấy tờ

về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng

kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản

nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; (ii) Trước khi bán,

cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo,

cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

Theo quy định trên, một trong những BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về đất Các giấy tờ về quyền sử dụng đất đó được quy định cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 Khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm

2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư

huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”

Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo quy định này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở Điều 68 Luật Nhà ở năm

2014 cũng đã quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức

và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý Do vậy, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở Hợp đồng phải đúng

về hình thức thì mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu