Error! Bookmark not defined. Error! Bookmark not defined. Tài sản là đất đai và các tài sản gắn liền trên đất tại doanh nghiệp .. Error! Bookmark not defined. Khái niệm tài sản doanh ng[r]
Trang 1MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
PHỤ LỤC
TÓM TẮT LUẬN VĂN 3
MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN CỦA
DOANH NGHIỆP Error! Bookmark not defined 1.1 Tài sản là đất đai và các tài sản gắn liền trên đất tại doanh nghiệp Error! Bookmark not defined
1.1.1 Khái niệm tài sản doanh nghiệp Error! Bookmark not defined 1.1.2 Phân loại tài sản doanh nghiệp Error! Bookmark not defined 1.2 Mục tiêu quản lý đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệpError! Bookmark not defined
1.2.1 Khái niệm quản lý tài sản Error! Bookmark not defined 1.2.2 Mục tiêu quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệpError! Bookmark not defined
1.3 Nội dung quản lý đất đai và nhà cửa trên đấtError! Bookmark not defined
1.3.1 Quản lý quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined 1.3.2 Quản lý tài sản cố định trên đất Error! Bookmark not defined 1.4 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp Error! Bookmark not defined 1.4.1 Chỉ tiêu hiệu suất sử dụng TSCĐ Error! Bookmark not defined 1.4.2 Chỉ tiêu lợi nhuận ròng trên TSCĐ Error! Bookmark not defined 1.4.3 Tỷ suất đầu tư TSCĐ Error! Bookmark not defined 1.4.4 Chỉ tiêu hạn mức đầu tư vốn vào bất động sản của doanh nghiệp bảo hiểmError! Bookmark not defined
Trang 21.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp Error! Bookmark not defined 1.5.1 Nhân tố chủ quan Error! Bookmark not defined 1.5.2 Nhân tố khách quan Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI TỔNG CÔNG TY BẢO HIỂM BẢO VIỆT Error! Bookmark not defined 2.1 Tổng quan về BHBV Error! Bookmark not defined 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BHBVError! Bookmark not defined 2.1.2.Cơ cấu tổ chức và lao động của BHBV Error! Bookmark not defined 2.2 Thực trạng quản lý đất đai và tài sản trên đất của BHBVError! Bookmark not defined
2.2.1 Thực trạng quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 2.2.2 Thực trạng quản lý tài sản trên đất là trụ sở các Công ty thành viênError! Bookmark not defined
2.3 Kết quả và hạn chế công tác quản lý đất đai và tài sản trên đất của BHBVError! Bookmark not defined
2.3.1 Kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.3.2 Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế Error! Bookmark not defined 2.4 Bài học kinh nghiệm Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI TỔNG CÔNG TY BẢO HIỂM BẢO VIỆTError! Bookmark not
defined
3.1 Phương hướng phát triển của BHBV trong thời gian tớiError! Bookmark not defined
3.1.1 Nhu cầu đầu tư mở rộng mạng lưới bán hàng trong tương lai Error! Bookmark not defined
3.1.2 Định hướng phát huy lợi thế đất đai và tài sản trên đấtError! Bookmark not defined
Trang 33.2 Một số giải phát nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và tài sản trên đất tại
BHBV Error! Bookmark not defined 3.2.1 Giải pháp về nâng cao hiệu quả kinh tế Error! Bookmark not defined
3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ pháp lý đăng ký QSDĐ gắn liền với tài sản trên
đất Error! Bookmark not defined 3.2.3 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật Error! Bookmark not defined 3.2.4 Giải pháp về tổ chức quản lý và con ngườiError! Bookmark not defined 3.3 Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước Error! Bookmark not defined PHẦN KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined PHỤ LỤC 78
TÓM TẮT LUẬN VĂN
1 Sự cần thiết của đề tài
Quản lý đất đai và tài sản trên đất là TSCĐ không thể thiếu của quá trình hoạt động cung cấp sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ hàng hóa… của bất kỳ một doanh nghiệp nào, nó tác động trực tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình cấu thành giá thành sản phẩm, hàng hóa hoặc dịch vụ và lợi nhuận, đó chính là việc sử dụng có hiệu quả tài sản, tiết kiệm và hợp lý
Thực trạng này đặt ra yêu cầu đối với BHBV phải đổi mới các mặt hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có việc khai thác, sử dụng có hiệu quả các tài sản hiện có để nâng cao hiệu quả hoạt động Đó là lý do học viên chọn đề tài nghiên cứu: “QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI TỔNG CÔNG TY BẢO HIỂM BẢO VIỆT SAU CỔ PHẦN HÓA: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP”
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Trang 4Hệ thống hóa và làm rõ các vấn đề lý luận, làm rõ thực trạng, nguyên nhân và đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và tài sản trên đất tại BHBV trong thời gian tới
3 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp lịch sử kết hợp với phương pháp lôgic; phương pháp thống kê, so sánh, đối chiếu; phương pháp phân tích, tổng hợp; phương pháp chuyên gia
- Nguồn dữ liệu và phương pháp xử lý dữ liệu:
+ Dữ liệu thứ cấp là các số liệu về doanh thu, giá trị đầu tư đất đai và tài sản trên đất, diện tích sàn xây dựng… của BHBV được thu thập được từ các Ban trực thuộc BHBV
+ Dữ liệu sơ cấp là những ý kiến đánh giá của cán bộ BHBV về vấn đề quản lý đất đai và tài sản trên đất của BHBV thu thập thông qua trao đổi trực tiếp, thư điện tử với các cán bộ từ Trụ sở chính BHBV và các Công ty thành viên
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN CỦA DOANH NGHIỆP 1.1 Tài sản là đất đai và các tài sản gắn liền trên đất tại doanh nghiệp
1.1.1 Khái niệm tài sản doanh nghiệp
Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đó là tiềm năng làm tăng nguồn tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp hoặc làm giảm bớt các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi ra
1.1.2 Phân loại tài sản doanh nghiệp
Có nhiều tiêu chí phân loại tài sản, như tiêu chí hữu hình – vô hình, tiêu chí bất động sản - động sản, tiêu chí tài sản lưu động – TSCĐ nhằm giúp doanh nghiệp phân loại tài sản
1.2 Mục tiêu quản lý đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp
Trang 51.2.1.Khái niệm quản lý tài sản
Quản lý là sự tác động có hướng đích của chủ thể quản lý đến một hệ thống nào đó nhằm biến đổi nó từ trạng thái này sang trạng thái khác theo nguyên lý phá vỡ hệ thống
cũ để tạo lập hệ thống mới và điều khiển hệ thống
Quản lý tài sản doanh nghiệp là công việc quan trọng, bao gồm nhiều bước từ khi hình thành ý tưởng, nghiên cứu khả thi, quyết định đầu tư, tổ chức mua sắm, vận hành, bảo dưỡng, thanh lý, phân cấp quản lý
Mỗi loại tài sản này có đặc tính riêng biệt, nội dung quản lý khác nhau:
- TSCĐ vô hình là QSDĐ, giá trị lớn, đòi hỏi khai thác hiệu quả
- TSCĐ hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc được hình thành sau quá trình thi công xây dựng đòi hỏi tính hiệu quả của đầu tư dự án
1.2.2.Mục tiêu quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp
Mục tiêu cuối cùng của quản lý tài sản là tối đa hóa giá trị tài sản, tức là đem lại lợi nhuận tối đa cho chủ sở hữu doanh nghiệp
1.3 Nội dung quản lý đất đai và nhà cửa trên đất
1.3.1 Quản lý quyền sử dụng đất
*) Ở góc độ quản lý kinh tế, là việc đề ra và hoàn thiện các quyết định về đất đai
*) Ở góc độ quản lý kỹ thuật, theo dõi mọi biến động theo suốt vòng đời của tài
sản từ khâu mua sắm, đăng ký đưa vào sử dụng, trích khấu hao, tách/nhập tài sản, điều chỉnh/đánh giá lại khi khấu hao, kiểm kê, chỉnh lý biến động đất đai cho đến lúc tài sản được thanh lý
*) Ở góc độ pháp chế, đất đai phải được sử dụng đúng mục đích sử dụng đất, tiết
kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh
1.3.2 Quản lý tài sản cố định trên đất
Quản lý TSCĐ trên đất được nhà quản lý quan tâm tại thời điểm ra quyết định đầu
tư trước khi hình thành tài sản, bao gồm nhiều bước: Xác định đối tượng đầu tư; Nguồn vốn
Trang 6đầu tư; Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội dự án đầu tư; Giám sát quá trình đầu tư; Quyết toán vốn đầu tư; Quản lý, vận hành tài sản; Thanh lý tài sản
1.3.2.1 Quản lý đầu tƣ vào tài sản cố định trên đất
Việc quyết định đầu tư vào TSCĐ ở hai khía cạnh là chi phí bỏ ra ban đầu và lợi ích thu được trong tương lai Vì vậy, khi tiến hành việc đầu tư TSCĐ doanh nghiệp là phải tiến hành thẩm định, so sánh giữa chi tiêu và lợi ích, tính toán một số chỉ tiêu ra quyết định đầu tư như thời gian hoàn vốn (PP), giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)… để lựa chọn phương án tối ưu
1.3.2.2 Quản lý sử dụng, giữ gìn và sửa chữa tài sản cố định
Sửa chữa TSCĐ bao gồm sửa chữa lớn và sửa chữa thường xuyên Chế độ bảo dưỡng, sửa chữa lớn TSCĐ là có nhiều ưu điểm như khả năng ngăn ngừa trước sự hao mòn quá đáng và tình trạng hư hỏng bất ngờ cũng như chủ động chuẩn bị đầy đủ khiến cho tình hình sản xuất không bị gián đoạn đột ngột
1.3.2.3 Quản lý khấu hao tài sản cố định
Có ba phương pháp trích khấu hao: Phương pháp khấu hao đường thẳng; phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần có điều chỉnh; và phương pháp khấu hao theo số lượng, khối lượng sản phẩm Doanh nghiệp được lựa chọn các phương pháp trích khấu hao phù hợp với từng loại tài sản cố định
1.3.2.4 Quản lý công tác kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định
Kiểm kê định kỳ TSCĐ giúp doanh nghiệp kiểm soát được tình trạng thực tế sử dụng tài sản và sổ sách kế toán Việc đánh giá lại giá trị TSCĐ, có tác dụng giúp doanh nghiệp kiểm soát được rủi ro tài sản
1.4 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp
1.4.1 Chỉ tiêu hiệu suất sử dụng TSCĐ
Trang 71.4.2 Chỉ tiêu lợi nhuận ròng trên TSCĐ
1.4.3 Tỷ suất đầu tư TSCĐ
1.4.2 Chỉ tiêu hạn mức đầu tư vốn vào bất động sản của doanh nghiệp bảo hiểm
Hạn mức đầu tư bất động sản < 50% vốn chủ sở hữu
1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý tài sản là đất đai và tài sản trên đất của doanh nghiệp
Việc xác định những nhân tố này là cơ sở để phát hiện các nguyên nhân cụ thể tài sản không đạt được mục tiêu quản lý đề ra và cũng là căn cứ để tìm ra nguyên nhân khắc phục
1.5.1 Nhân tố chủ quan
- Nhận thức của Ban lãnh đạo doanh nghiệp
- Tổ chức quản lý của doanh nghiệp
- Công cụ quản lý doanh nghiệp
- Quản lý vốn đầu tư của doanh nghiệp
- Tay nghề của cán bộ vận hành trong doanh nghiệp
1.5.2 Nhân tố khách quan
- Chính sách và cơ chế quản lý của Nhà nước
- Thị trường bất động sản văn phòng cho thuê
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI TỔNG CÔNG TY BẢO HIỂM BẢO VIỆT
Trang 82.1 Tổng quan về BHBV
2.1.1.Quá trình hình thành và phát triển của BHBV
Tiền thân của Bảo Việt ngày nay là Công ty Bảo hiểm Việt Nam được thành lập theo quyết định số 179/CP ngày 17/12/1964 Công ty chính thức đi vào hoạt động ngày 15 tháng 1 năm 1965 chỉ với 16 nhân viên
Ngày 1/7/2004, Bảo Việt cũng đã tách hoạt động Bảo hiểm Phi Nhân thọ thành một đơn vị hạch toán độc lập với tên gọi là Bảo hiểm Việt Nam (tên giao dịch là Bảo Việt Việt Nam)
Ngày 28/11/2005, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định số 310/2005/QĐ-TTg phê duyệt đề án cổ phần hoá Tổng Công ty Bảo hiểm Việt Nam và thí điểm thành lập Tập đoàn Tài chính - Bảo hiểm Bảo Việt
Năm 2007, Tổng Công ty Bảo hiểm Việt Nam đổi tên thành Tổng Công ty Bảo hiểm Bảo Việt (tên giao dịch là Bảo hiểm Bảo Việt)
Năm 2013, BHBV tăng vốn điều lệ từ 1.800 tỷ đồng lên 2.000 tỷ đồng, bao gồm 67 công ty thành viên và 292 phòng kinh doanh phục vụ khách hàng trên toàn quốc
2.1.2.Cơ cấu tổ chức và lao động của BHBV
Cơ cấu tổ chức quản lý hành của BHBV, bao gồm: Hội đồng thành viên, Kiểm soát viên và Tổng Giám đốc và bộ máy giúp việc
Bộ máy giúp việc tại Trụ sở chính tại Hà Nội có 29 Phòng/Ban chức năng, chia thành 5 Khối, có 525 cán bộ nhân viên
Đơn vị hạch toán phụ thuộc: Gồm 67 Công ty thành viên và 292 phòng phục vụ khách hàng trên toàn quốc, có số lao động 2.503 người
2.2 Thực trạng quản lý đất đai và tài sản trên đất của BHBV
- Giá trị còn lại QSDĐ được xác định là 280,386 tỷ đồng, tăng 262,44 tỷ đồng so với sổ sách kế toán;
- Giá trị còn lại của nhà cửa, vật kiến được xác định lại là 198,943 tỷ đồng, tăng 8,67 tỷ đồng so với sổ sách kế toán
2.2.1 Thực trạng quản lý đất đai
Trang 9Giá trị tài sản trên được định giá lại theo Chứng thư thẩm định giá lập tại thời điểm tháng 10/2006, giá trị đất đai được xác định là 280,386 tỷ đồng
2.2.1.1 Công cụ quản lý cơ sở dữ liệu đất đai
Công cụ quản lý chủ là phần mềm văn phòng excel thông qua các loại biểu mẫu báo cáo, định kỳ địa phương cập nhật thông tin thông qua đó Ban XDCB quản lý và điều hành
2.2.1.2 Pháp lý các thửa đất
Sau khi cổ phần hóa, còn tồn tại:
- 42 thửa đất có Giấy chứng nhận QSDĐ với hình thức sử dụng đất lâu dài có rủi ro bị chuyển sang đất thuê theo Luật đất đai 2013
- 45 thửa đất chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ tại thời điểm thẩm định giá tháng 10/2006 có rủi ro pháp lý khi chỉ có hồ sơ mua bán nhà, hoặc thông báo giao đất hay Quyết định giao đất
2.2.1.3 Hiệu quả sử dụng đất đai
Giá trị đánh giá lại để xác định giá trị cổ phần hóa là 280,386 tỷ đồng (tăng thêm
so với sổ sách kế toán là 267,02 tỷ đồng) vô hình gây áp lực hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp, đòi hỏi nhà quản lý ngoài việc đáp ứng nhu cầu trụ sở làm việc, phải đưa đất vào kinh doanh thương mại như cho thuê văn phòng
2.2.2 Thực trạng quản lý tài sản trên đất là trụ sở các Công ty thành viên
Tỷ trọng TSCĐ nhà cửa, vật kiến trúc trong tổng tài sản của BHBV sau khi cổ phần hóa chiếm 2,03% trên tổng tài sản
2.2.2.1 Hình thành và đánh giá lại tài sản
Các tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc chủ yếu được hình thành do BHBV đầu tư xây dựng, giá trị còn lại của nhà cửa, vật kiến được xác định lại tại khi cổ phần hóa là 198,943 tỷ đồng (tăng 8,67 tỷ đồng so với sổ sách kế toán)
2.2.2.2 Đánh giá hiệu quả tài chính của quyết định đầu tƣ
Trang 10Công tác đầu tư xây dựng của BHBV đơn thuần là đầu tư đáp ứng nhu cầu sử dụng nội bộ chưa tính đến hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án như giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)…
2.2.2.3 Quản lý khấu hao và thanh lý tài sản
*) Quản lý khấu hao: BHBV đăng ký khấu hao theo phương pháp đường thẳng
*) Thanh lý tài sản: Đối với những tài sản không còn nhu cầu sử dụng hay hư
hỏng, Tổng Công ty sẽ tiến hành thanh lý để thu hồi vốn
2.2.2.4 Đánh giá tác động của quản lý tài sản tới các chỉ số tài chính và biên khả năng thanh toán của BHBV
Chỉ tiêu hạn mức đầu tư bất động sản chưa tính đến biên khả năng thanh toán Nhà
nước quy định đất và tài sản trên đất nếu BHBV sử dụng mục đích kinh doanh bảo hiểm thì bị loại trừ 8% giá trị tài sản khi tính biên khả năng thanh toán, nếu sử dụng mục đích kinh doanh bất động sản bị loại trừ 15% giá trị tài sản
2.3 Kết quả và hạn chế công tác quản lý đất đai và tài sản trên đất của BHBV 2.3.1 Kết quả đạt đƣợc
Thứ nhất, hiệu suất sử dụng tài sản của BHBV ổn định, có xu hướng tăng trong các năm và xoay xung quanh giá trị hơn 5,2 đến 5,6
Thứ hai, tỷ suất đầu tư TSCĐ của BHBV có xu hướng giảm dần qua các năm mặc dù tổng tài sản hàng năm đều tăng, áp dụng thời gian khấu hao tương đối nhanh
Thứ ba, hạn mức đầu tư bất động sản luôn nằm trong phạm vi cho phép và duy trì
ở mức ổn định
2.3.2 Hạn chế
Thứ nhất, tỷ trọng doanh thu cho thuê bất động sản chiếm tỷ trọng rất thấp, bình quân chiếm 0,07% trên tổng doanh thu
Thứ hai, việc xin sửa đổi bổ sung thông tin tên pháp nhân sau cổ phần hóa còn diễn ra chậm chạp, tỷ lệ hoàn thành chỉ đạt 5,75%
Thứ ba, việc xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với các thửa đất đã xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa không hoàn thành kế hoạch