“Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật kh[r]
Trang 1MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN 3 LỜI NÓI ĐẦU Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ Error! Bookmark not defined ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 1.1 Một số vấn đề về QSDĐ Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm về QSDĐ Error! Bookmark not defined 1.1.2 Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ Error!
Bookmark not defined.
1.1.3 Đấu giá QSDĐ Error! Bookmark not defined.
1.2 Các quy định liên quan đến đấu giá QSDĐ của nhà nướcError! Bookmark not
defined
1.2.1 Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu
giá Error! Bookmark not defined 1.2.2 Xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáoError! Bookmark not defined.
1.3 Kinh nghiệm tổ chức đấu giá tại một số địa phương ở nước taError! Bookmark
not defined
1.3.1 Tỉnh Hưng Yên Error! Bookmark not defined.
1.3.2 Nhận xét chung 27
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 2.1 Thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Bình, tỉnh
Thái Bình Error! Bookmark not defined.
2.1.1 Đấu giá QSDĐ tại thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình từ khi có chủ trương
đấu giá QSDĐ đến nay Error! Bookmark not defined 2.1.2 Quy chế đấu giá QSDĐ của Thành phố Thái Bình Error! Bookmark not
defined.
Trang 22.1.3 Người tham gia đấu giá Error! Bookmark not defined 2.1.4 Việc xác định giá khởi điểm để ĐGQSĐ Error! Bookmark not defined 2.1.5 Cơ sở của việc thực hiện Error! Bookmark not defined 2.1.6 Quá trình tổ chức thực hiện Error! Bookmark not defined.
2.2 Đánh giá đấu giá QSDĐ tại Thành phố Thái Bình những năm qua Error!
Bookmark not defined
2.2.1 Những kết quả đạt được Error! Bookmark not defined 2.2.2 Hiệu quả kinh tế Error! Bookmark not defined.
2.2.3 Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Thái Bình qua
năm 2015, 2016 Error! Bookmark not defined 2.2.4 Hiệu quả xã hội Error! Bookmark not defined 2.2.5 Hiệu quả trong quản lý đất đai Error! Bookmark not defined 2.2.6 Hạn chế Error! Bookmark not defined 2.2.7 Những vấn đề cần giải quyết Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined 3.1 Phương hướng nhiệm vụ phát triển của địa phương trong năm 2017 và các năm tiếp theo Error! Bookmark not defined.
3.1.1 Phương hướng nhiệm vụ chung Error! Bookmark not defined 3.1.2 Kế hoạch về các dự án đấu giá QSDĐ trên địa bàn địa phương Error!
Bookmark not defined.
3.2 Một số giải pháp nâng đẩy mạnh đấu giá QSDĐError! Bookmark not defined.
3.2.1 Với hệ thống luật pháp trong điều tiết đất đai và BĐS, các chính sách tài chính, kinh
tế liên quan đến đất đai, văn bản pháp luật quy định về đấu giá QSDĐError! Bookmark
not defined.
3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả làm
việc của các cơ quan quản lý trong công tác tổ chức đấu giá QSDĐ Error!
Bookmark not defined.
3.2.3 Giải pháp về hoàn thiện quy trình quy chế tổ chức đấu giá QSDĐ Error!
Bookmark not defined.
Trang 33.2.4 Hoàn thiện và tăng cường năng lực của các cán bộ quản lý đất đai Error!
Bookmark not defined.
3.2.5 Nhóm giải pháp về tăng cường chỉ đạo, kiểm tra và giám sát của các cơ quan
quản lý Error! Bookmark not defined.
3.2.6 Tích cực mở rộng và kêu gọi các dự án đầu tư vào đất đai, xây dựng Thông
thoáng trong các chính sách thu hút và hỗ trợ đầu tư trong và ngoài nước Error!
Bookmark not defined.
3.3 Một số kiến nghị và đề xuất Error! Bookmark not defined.
3.3.1 Với Nhà nước Error! Bookmark not defined 3.3.2 Với tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined.
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự sinh tồn và phát triển của quốc gia Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra Nó cũng là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân Cùng với sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên TTBĐS
Ở Việt Nam, TTBĐS được hình thành từ năm 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng QSDĐ, đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “TTBĐS” được chính thức
đề cập trong: “Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII” Tuy nhiên, TTBĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thị trường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường” chưa được khắc phục; tình trạng khiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá đất đền bù khi thu hồi đất
Trang 4Đảng ta khẳng định QSDĐ là “một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu” Nhìn từ phương diện kinh tế, một hàng hoá thông thường bao giờ cũng có giá trị và giá trị sử dụng, trong đó giá trị của hàng hoá được xác định bằng lao động kết tinh trong hàng hoá (lao động hao phí phải bỏ ra để tạo ra sản phẩm), nhưng giá trị của QSDĐ không được xác định thông qua quy luật thông thường, không có hao phí lao động nào được bỏ ra để hình thành nên đất (chỉ có lao động bỏ ra để cải tạo, tu bổ đất) Hơn nữa, đối tượng của QSDĐ là đất không giống với các hàng hoá thông thường mà chủ sở hữu được toàn quyền định đoạt, QSDĐ là loại hàng hoá mà sự tồn tại phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước (QĐ giao đất, cho thuê đất; QĐ thu hồi đất…) Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy tính chất đặc biệt của loại hàng hoá “QSDĐ” trên thị trường, cũng như để QSDĐ phát huy được vai trò
là một loại hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì Nhà nước phải xác lập cơ chế quản lý hữu hiệu, phù hợp nhằm “tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả QSDĐ, từng bước mở rộng TTBĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài đầu tư ở Việt Nam”
“Từ một số định nghĩa, đánh giá nêu trên, thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có QSDĐ và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản, chúng tôi cho rằng nhìn từ góc độ khoa học pháp lý thì QSDĐ là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức phát sinh trên cơ sở QĐ giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển QSDĐ
ĐGQSĐ theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn được đối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho NSNN
ĐGQSĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình phát triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạn chế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN Theo QĐ của Thủ tướng Chính phủ: Tiền thu được từ
Trang 5việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dành cho các quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh Nhờ những khoản thu từ đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân
+ ĐGQSĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa TTBĐS
Trong ĐGQSĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chính thức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầm tất cả các nhà đầu tư đều bình đẳng miễn là họ có đủ tư cách pháp nhân và năng lực tài chính
Họ được cung cấp các thông tin cần thiết về khu đất đấu giá trực tiếp hoặc thông qua các kênh thông tin khác Vì vậy sẽ khắc phục tình trạng thông tin không hoàn hảo trên thị trường, góp phần làm cho TTBĐS phát triển một cách lành mạnh
+ ĐGQSĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn chính trị
và phát triển nền kinh tế một cách bền vững
Quá trình ĐGQSĐ diễn ra theo một trình tự nhất định trong một thời gian không dài Các thủ tục diễn ra công khai, minh bạch, chính xác góp phần vào quá trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án
Đặc biệt, ĐGQSĐ là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh những quy định
về Luật đất đai mà cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là các quy định về giá đất
và các yếu tố liên quan đến giá đất
Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền, vào nhà nước” [5]
“Năm 2017, với kết quả đạt được của đấu giá QSDĐ đã góp phần không nhỏ vào
sự nghiệp phát triển chung của thành phố cũng như của toàn tỉnh Trong năm 2017, để tiếp tục phát huy những kết quả đạt được và hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, kế hoạch được giao, toàn ngành tập trung lãnh đạo, chỉ đạo tổ chức thực hiện tốt”
Trang 6ĐGQSĐ sẽ trở thành hình thức cơ bản để giao đất và cho thuê đất, thay thế dần các hình thức giao đất có thu tiền SDĐ và cho thuê đất trước đây Chính vì vậy mà phạm
vi và đối tượng ĐGQSĐ sẽ được mở rộng để có thể tổ chức đấu giá một cách rộng rãi
“UBND thành phố tỉnh Thái Bình đã coi ĐGQSĐ là công tác trọng tâm và là biện pháp chủ yếu để cải tạo, phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn” [2]
Hiện nay quy chế quy trình đấu giá được áp dụng ở địa phương dưới sự hướng dẫn của UBND tỉnh theo các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư… các Nghị định, Thông tư đã được thực hiện trong những năm qua Tuy nhiên quy chế này vẫn còn những hạn chế, kẽ hở mà những đối tượng lợi dụng làm ảnh hưởng tới kết quả đấu giá, thiệt hại tới nguồn thu ngân sách
Vì vậy yêu cầu đặt ra là có hệ thống luật pháp hoàn chỉnh đồng bộ từ trên xuống dưới, từ trung ương tới cơ sở đảm bảo thực hiện đấu giá hiệu quả, tránh thiệt hại cho NSNN
Hoàn thành hệ thống văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện đấu giá tại địa phương
“Sở Tài nguyên & Môi trường, UBND tỉnh cho thực hiện đo đạc bản đồ ở những đơn vị còn thiếu bản đồ để có cơ sở lập hồ sơ địa chính cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhân dân
Lựa chọn quy hoạch để đấu giá phải đáp ứng nhu cầu của một bộ phận lớn người tham gia: Khu đất ở thì có điều kiện thuận lợi về đường giao thông, điện nước có các điều kiện thuận lợi kinh tế xã hội để hình thành khu dân cư mới … và đem lại nguồn thu cho ngân sách
UBND thành phố và các UBND huyện với nhiệm vụ thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế, đồ án quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn tỷ lệ 1/2000 và 1/500 theo phân cấp Tổ chức ĐGQSĐ các dự án theo kế hoạch tỉnh
đã giao; chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh về các dự án thuộc quyền quản lý của, hàng tháng báo cáo kết quả thực hiện về Sở Tài nguyên, Môi trường và Sở Kế hoạch Đầu tư để tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh
Trang 7UBND các huyện, thành phố đề xuất danh mục các dự án ĐGQSĐ trình UBND tỉnh phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện, đồng thời chịu trách nhiệm về tiến độ và hiệu quả thực hiện các dự án đó Chỉ đạo các Trưởng Phòng, ban chuyên môn giúp UBND huyện, thành phố thực hiện một số nhiệm vụ các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ ĐGQSĐ; xây dựng tiến độ, các mốc thời gian chính để thực hiện dự án, tổ chức ĐGQSĐ theo kế hoạch được giao Báo cáo kịp thời tiến độ thực hiện các dự án, các khó khăn, vướng mắc tới các cơ quan có thẩm quyền giải quyết
Chuẩn bị tố kết cấu hạ tầng kĩ thuật trong các dự án ĐGQSĐ
Chủ đầu tư có thể chủ động triển khai ngay khối lượng công việc, đồng thời thực hiện ngay phần công việc tiếp theo, các chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi thành 2
dự án thành phần:
- Dự án tạo mặt bằng: gồm các hạng mục giải phóng mặt bằng và san nền để chuẩn bị mặt bằng cho khu đất đưa ra đấu giá
- Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất để tổ chức ĐGQSĐ
+ Hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá
Công tác tổ chức đấu giá phải theo một trình tự cụ thể từ công tác lập, lựa chọn quy hoạch, thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng hoàn thiện hệ thống cở sở hạ tầng
kĩ thuật, tuyên truyền quảng cáo tới thực hiện các nội dung trong phiên đấu giá Mỗi bước, mỗi khâu phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau và được thực hiện đồng bộ từ trên tới cơ sở
Xem xét lại quy định về tiền bảo lãnh mà người tham gia ĐGQSĐ phải nộp Hiện nay, để thu hút đông đảo các đối tượng tham gia ĐGQSĐ, UBND tỉnh quy định mức tiền bảo lãnh khá thấp Cho nên, để có thể ràng buộc được trách nhiệm của người tham gia đấu giá mà vẫn tạo điều kiện cho những người có nhu cầu SDĐ vẫn
có khả năng tiếp cận được, thì nên quy định nhiều mức tiền bảo lãnh khác nhau tuỳ theo đặc điểm của từng dự án, quy mô thửa đất đưa ra đấu giá, mục đích SDĐ…” [2]
“Trên cơ sở hệ thống hoá những quan niệm về đấu giá QSDĐ do các tổ chức
và các nhà nghiên cứu đưa ra, chuyên đề đã đưa ra và và làm rõ được một số vấn
Trang 8đề cơ bản sau: chuyên đề đã tổng hợp và phân tích những vấn đề cơ bản về ĐGQSĐ Trên cơ sở đánh giá phân tích thực trạng ĐGQSĐ trên địa bàn Thành phố Thái Bình, đề tài đã đưa ra những kết quả đạt được và tồn tại trong đấu giá QSDĐ ĐGQSĐ trong thời gian qua Để góp phần đẩy mạnh ĐGQSĐ, đưa ra một số giải pháp về chính sách pháp luật, giáo dục nhận thức, hoàn thiện tổ chức đấu giá… ” [13]