Khái niệm Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá n[r]
Trang 1TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Định giá tài sản Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1 Khái niệm Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
BĐS thế chấp là đất đai, nhà cửa, công trình trên đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hay tổ chức, được đem ra để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng Ngân hàng sẽ dựa vào BĐS thế chấp đó để đưa ra mức cho vay phù hợp
1.1.2 Các hình thức thế chấp BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần BĐS
1.1.3 Vai trò Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
* Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức dùng BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng bất động sản của mình trong thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ dùng thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị động sản Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người sử dụng tài sản thế chấp
là BĐS
* Đối với các tổ chức tín dụng
Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng
Trang 2nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các
dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản
vay
* Đối với nền kinh tế
Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạt động tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ Vì vậy, hoạt động đảm bảo bất động sản có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốn của ngân hàng và các
tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển
1.1.4 Điều kiện Bất động sản dùng để thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh
- Tài sản được phép giao dịch
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:
1.2 Công tác định giá BĐS thế chấp
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của công tác định giá Bất động sản thế chấp
1.2.1.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp là sự ước tính giá trị của một BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản thế chấp cho khoản tiền vay tại thời điểm định giá, có tính đến tất
cả các đặc điểm của BĐS đó (như quyền về BĐS, tính pháp lý, khả năng sinh lời, tính thanh khoản ) cũng như xem xét tất cả các nhân tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận
Trong đó, giá trị BĐS thế chấp được đo lường bằng công thức:
Giá trị BĐS thế chấp = Giá trị thị trường của BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS
Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính đến cả việc
giảm giá do hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố của thị trường, và các chi phí thu hồi
Trang 3phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả được nợ
1.2.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS thế chấp
Không phải ngẫu nhiên mà trong bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng hiện đại đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm Việc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm
Công tác định giá tài sản bảo đảm giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng Bởi trên thực tế có những BĐS thế chấp ngân hàng có giá tri rất cao nhưng tính thanh khoản trong từng thời điểm lại kém vì không phải ai cũng có đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong thời điểm hiện tại đối với tài sản đó rất thấp
1.2.1.3 Đặc điểm của định giá BĐS thế chấp
Tính pháp lý và quy mô của BĐS là đặc điểm quan trọng và chủ yếu trong định giá BĐS thế chấp bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất
1.2.2 Nội dung của công tác định giá Bất động sản thế chấp
1.2.2.1 Lên kế hoạch và xây dựng quy trình định giá
Thông thường qui trình định giá BĐS thế chấp bao gồm các bước cơ bản sau:
Trang 4Hình 1.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp
1.2.3.2 Áp dụng phương pháp định giá
Phương pháp so sánh
Phương pháp chi phí
Phương pháp thu nhập
Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý thuyết)
Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
Trong các phương pháp nêu trên, có những phương pháp tỏ ra phù hợp với điều kiện này nhưng trong điều kiện khác lại tỏ ra không có ưu thế bằng Nhưng có thể nói, phương pháp so sánh trực tiếp vẫn là phương pháp chắc chắn và đáng tin cậy nhất để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận Có kết quả như vậy là do dữ liệu chúng ta sử dụng để định giá là những thông tin thực tế diễn ra trên thị trường và đã được thị trường công nhận Những phương pháp còn lại chỉ là những tính toán, ước tính trong tương lai
1.3 Hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp
1.3.1 Khái niệm hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp
Trong luận văn này, tác giả muốn nhìn nhận hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trên 2 góc độ chính:
Trang 5Đối với kinh tế, đứng trên góc độ nhà tài trợ (cụ thể ở đây là NHTM): Hiệu quả thể hiện ở việc trên cơ sở phân tích, đánh giá một cách khách quan, toàn diện sâu sắc Ngân hàng quyết định cho vay đối với khách hàng sở hữu BĐS thế chấp mà sau này khoản vay mang lại lợi ích cho khách hàng cũng như trả được nợ Ngân hàng như dự kiến, do đó Ngân hàng đạt được mục tiêu kinh doanh của mình
Đối với xã hội, việc người đi vay tiếp cận được nguồn vốn từ Ngân hàng mang đến nhiều lợi ích về xã hội nếu như hoạt động đi vay đó thực hiện hiệu quả
1.3.2 Tiêu chí đánh giá hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp
Chi phí tự định giá/ Chi phí thuê định giá từ tổ chức bên ngoài
Tổng giá trị BĐS thế chấp/ Tổng giá trị cho vay
Giá trị định giá BĐS thế chấp/ giá trị thị trường của BĐS
Tỷ lệ nợ quá hạn/ Tổng dư nợ
Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS thanh lý
Giá trị BĐS thế chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng định giá Bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM
1.4.1 Các nhân tố chủ quan
- Quan điểm của lãnh đạo Ngân hàng về công tác định giá
- Cách thức tổ chức và qui trình định giá BĐS thế chấp
Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp
Hệ thống thông tin định giá
Đội ngũ nhân lực
1.4.2 Các nhân tố khách quan
- Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
- Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách
- Môi trường kinh tế
- Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính BĐS
và thị trường chứng khoán
CHƯƠNG 2
Trang 6THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I –
NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM
2.1 Thực trạng về công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Sở giao dịch 1- ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
2.1.1 Thực trạng quy định về bất động sản thế chấp
2.1.2.Thực trạng về quy trình thực hiện công tác định giá Bất động sản
Tại Chi nhánh Sở giao dịch 1, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay được thực hiện theo quy trình gồm 6 bước:
Hình 2.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh SGD 1 – Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam
2.1.3.Thực trạng về phương pháp định giá BĐS thế chấp hoạt động cho vay
2.2 Thực trạng hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp tại chi nhánh
Sở giao dịch 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
2.1.2.Thực trạng về quy trình thực hiện công tác định giá Bất động sản
Tại Chi nhánh Sở giao dịch 1, công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay được thực hiện theo quy trình gồm 6 bước:
Trang 7Hình 2.1 Quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh SGD 1 – Ngân hàng Đầu tƣ và phát triển Việt Nam
Nhìn vào hình trên, có thể thấy quy trình định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay tại SGD 1 - Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam gồm có 6 bước Sáu bước định giá này tạo thành một quy trình định giá khép kín và mỗi bước đều có vai trò nhất định trong công tác định giá BĐS
2.1.3.Thực trạng về phương pháp định giá BĐS thế chấp hoạt động cho vay
Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh Sở giao dịch 1 – Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam hiện nay chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất Để tiến hành thẩm định giá bất động sản , các cán bộ tín dụng (CBTD) của chi nhánh tuân thủ đúng theo quy trình và phương pháp định giá BĐS cho vay cụ thể như
sau:
Sau khi khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, sẽ kiểm tra giấy
tờ có liên quan đến bất động sản thế chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (nhà ở, nhà xưởng…) do UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ thửa đất do phòng địa chính nhà đất và đô thị quận, huyện thành phố xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân của chủ sở
Trang 8hữu)
Tiếp theo đó, CBTD sẽ tiến hành kiểm tra thực tế của bất động sản thông qua việc tìm hiểu những thông tin liên quan đến bất động sản như: vị trí, kích thước của bất động sản, mục đích sử dụng hiện tại, hiện trạng của bất động sản
Sau đó, CBTD sẽ tiến hành định giá bất động sản này Phương pháp mà CBTD của chi nhánh thường sử dụng là phương pháp so sánh trên cơ sở trực tiếp khảo sát thị trường
và đối chiếu với biểu giá đất thành phố
2.3 Đánh giá thực trạng chất lƣợng công tác định giá bất động sản tại Chi nhánh
Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và Phát triển Việt Nam
Trong giai đoạn 2011 -2014, công tác cho vay có tài sản thế chấp là BĐS tại chi nhánh Sở giao dịch 1 – BIDV đã đạt được hiệu quả đáng ghi nhận Tuy nhiên, vẫn có những tồn tại như công tác định giá lại BĐS chưa được thực hiện Cụ thể:
2.3.1 Những kết quả đạt được
Trước hết về dư nợ cho vay có tài sản thế chấp là BĐS luôn chiếm từ 72% đến 75% tổng dư nợ cho vay của toàn chi nhánh; dư nợ cho vay có tài sản thế chấp là BĐS tăng trưởng đáng kể qua các năm Cụ thể dư nợ cho vay có TS thế chấp là BĐS năm 2012 đạt 6.986,5 tỷ đồng (tăng 11%) so với năm 2011 Dư nợ cho vay có TS thế chấp là BĐS năm
2013 đạt 7.488,8 tỷ đồng (tăng 7.2%) so với năm 2012 Đặc biệt, dư nợ này đạt 8.842,56 tỷ đồng (tăng 18%) so với năm 2013 (Theo bảng số liệu 2.2)
Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng đáng kể của dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là BĐS thì tỷ lệ nợ quá hạn/tổng dư nợ vẫn ở mức thấp so với mức trung bình của ngân hàng
Để đạt được hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm, Chi nhánh SGD 1 đã thực hiện khoa học, đúng quy trình, quy định của công tác định giá BĐS Cụ thể:
- Xây dựng hệ thống thông tin có hiệu quả
- Công tác định giá tiến hành đúng quy trình khoa học và toàn diện
- Đã có sự phối hợp giữa các phòng ban trong công tác định giá
- Công tác định giá tiến hành với thời gian ngắn, chi phí thấp trên cơ sở bảo đảm
các yêu cầu
- Phát hiện và dự báo tốt các xu hướng, các rủi ro liên quan đến quá trình cho vay,
Trang 9có biện pháp đề phòng hạn chế rủi ro
2.3.2 Các khó khăn và nguyên nhân trong công tác định giá Bất động sản tại Chi nhánh Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Các khó khăn
Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất
cập về kỹ thuật và các bước tiến hành
Thứ hai, lập luận về kết quả thẩm định giá của Chi nhánh SGD 1 chưa tính đến các
yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của BĐS thẩm định trong tương lai
Thứ ba, việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn còn
nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp của thẩm định giá
Thứ tư, Công tác định giá BĐS thế chấp vẫn do cán bộ Quan hệ khách hàng thực
hiện Chi nhánh SGD 1 chưa có một phòng ban, bộ phận nào riêng biệt thực hiện công tác định giá TSBĐ
Thứ năm, Hệ thống thông tin về các BĐS đã định giá chưa được lưu trữ tốt nhằm
phục vụ cho công tác định giá và theo dõi biến động giá cả của BĐS
CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH 1 - NGÂN HÀNG TMCP
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 3.1 Định hướng nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của Chi nhánh SGD 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
3.1.1 Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam
3.1.2 Dự báo nhu cầu định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt nam
3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp của các Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá Bất động sản thế chấp tại Chi nhánh Sở giao dịch 1 – Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
3.2.1 Đổi mới tư tưởng của lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển
Trang 10Việt Nam về định giá BĐS thế chấp
3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác tổ chức định giá
3.2.3 Hình thành Bộ phận định giá độc lập
3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại Chi nhánh SGD 1
3.2.5 Thực hiện công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân sự phục vụ cho định giá BĐS thế chấp
3.3 Kiến nghị với nhà nước
Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức
Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá BĐS thế chấp
Quản lý hoạt động của thị trường BĐS
Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới
Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất
KẾT LUẬN
