Luận văn tập trung nghiên cứu vào đối tƣợng là các nhà đầu tƣ cá nhân trên thị trƣờng BĐS Hà Nội, và các NĐT này có sự hỗ trợ vốn vay thế chấp để đầu tƣ vào các phân khúc BĐS tạo ra dò[r]
Trang 1MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU CHUNG 1
1.1 Lý do lựa chọn đề tài 1
1.2 Tổng quan nghiên cứu 3
1.3 Mục tiêu nghiên cứu 5
1.4 Câu hỏi nghiên cứu 5
1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6
1.5.1 Đối tượng nghiên cứu của luận văn 6
1.5.2 Phạm vi nghiên cứu của luận văn 6
1.6 Khái quát phương pháp nghiên cứu 6
1.7 Những đóng góp của luận văn 8
1.8 Kết cấu luận văn 9
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VỐN XÃ HỘI, TÀI TRỢ THẾ CHẤP VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 10
2.1 Các lý thuyết liên quan đến vốn xã hội 10
2.1.1 Khái niệm về vốn xã hội 10
2.1.2 Đặc điểm của vốn xã hội 14
2.1.3 Mô hình tổng hợp về vốn xã hội, vốn con người và mạng lưới xã hội 16
2.1.4 Vốn xã hội bắc cầu và vốn xã hội gắn kết (Bridging & Bonding Social Capital) 17
2.1.5 Vai trò của vốn xã hội đối với sự phát triển kinh tế 18
2.1.6 Vốn xã hội bắc cầu và vốn xã hội gắn kết tác động như thế nào đến sự phát triển kinh tế? 21
2.2 Các lý thuyết liên quan đến tài trợ thế chấp 22
2.2.1 Một số lý thuyết về thế chấp 22
2.2.2 Khái niệm về tài trợ thế chấp 24
2.2.3 Lãi suất tài trợ thế chấp 26
2.2.4 Các điều khoản thế chấp 28
2.3 Một số vấn đề chung về hiệu quả đầu tư bất động sản 32
2.3.1 Khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 32
2.3.2 Đầu tư và hoạt động đầu tư bất động sản 33
Trang 22.3.3 Hiệu quả đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân 34
2.4 Mô hình nghiên cứu 40
2.4.1 Mô hình lý thuyết 40
2.4.2 Các giả thuyết nghiên cứu 44
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 48
3.1 Nghiên cứu định tính 48
3.1.1 Mục tiêu phỏng vấn sâu 48
3.1.2 Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 48
3.2 Nghiên cứu định lượng 49
3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 49
3.2.2 Phương pháp thực hiện 49
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 53
4.1 Kết quả thống kê mô tả 53
4.2 Kết quả đánh giá thang đo chính thức 58
4.2.1 Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo 58
4.2.2 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) 61
4.3 Xem xét mối quan hệ giữa vốn xã hội, tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư BĐS 65
4.3.1 Kết quả kiểm định hệ số tương quan 65
4.3.2 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu 69
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 73
5.1 Một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư cá nhân 73
5.2 Một số hạn chế của luận văn và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo 78
KẾT LUẬN 79 PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT Ký hiệu viết tắt Nội dung viết tắt
1 BĐS Bất động sản
2 VXH Vốn xã hội
3 MLXH Mạng lưới xã hội
4 FRM Lãi suất cố định – Fixed rate mortgage
5 ARM Lãi suất điều chỉnh – Adjusted rate mortgage
6 GDP Tổng sản phẩm quốc nội
7 NĐT Nhà đầu tư
8 TTBĐS Thị trường Bất động sản
9 TTTC Tài trợ thế chấp
Trang 310 HQĐTBĐS Hiệu quả đầu tư Bất động sản
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
BẢNG
Bảng 2.1: Một số định nghĩa tiêu biểu về vốn xã hội của các tác giả khác 12
Bảng 2.2 Các tiêu chí đo lường vốn xã hội của NĐT cá nhân 41
Bảng 2.3: Các tiêu chí đo lường tài trợ thế chấp 41
Bảng 2.4: Các tiêu chí đo lường hiệu quả đầu tư BĐS của NĐT cá nhân 42
Bảng 4.1 Trình độ học vấn của NĐT 53
Bảng 4.2 Kết quả kiểm định sự khác biệt về mức độ hiệu quả đầu tư BDDS theo trình độ học vấn của NĐT cá nhân 53
Bảng 4.3 Kinh nghiệm đầu tư trên TTBĐS 54
Bảng 4.4 Kết quả kiểm định sự khác biệt về mức độ hiệu quả đầu tư BĐS theo kinh nghiệm 55
Bảng 4.5 Các phân khúc BĐS được đầu tư trên thị trường 55
Bảng 4.6 Kết quả kiểm định sự khác biệt về hiệu quả đầu tư theo phân khúc BĐS 57
Bảng 4.7 Kênh thông tin mang lại kiến thức BĐS cho NĐT 57
Bảng 4.8 Nghề nghiệp của NĐT trong lĩnh vực BĐS 58
Bảng 4.9 Cronbach’s Alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm yếu tố VXH 59
Bảng 4.10: Cronbach’s Alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm TTTC 60
Bảng 4.11 Cronbach’s Alpha của các biến nghiên cứu thuộc nhóm HQĐTBĐS .61 Bảng 4.12 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố VXH 61
Bảng 4.13 Kết quả EFA đồng thời cho các biến độc lập thuộc nhóm yếu tố TTTC 62
Bảng 4.14 Kết quả EFA đồng thời cho các biến thuộc nhóm yếu tố HQĐTBĐS 64
Bảng 4.15 Kết quả kiểm định hệ số tương quan 67
Bảng 4.16 Kết quả hồi quy giữa các yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội, tài trợ thế chấp và nhóm hiệu quả đầu tư BĐS 70
HÌNH Hình 1.1: Nội dung khung lý thuyết của luận văn 5
Hình 1.2 Quy trình nghiên cứu của luận văn 7
Hình 2.1: Cấu trúc ba người 16
Hình 2.2: Vốn con người, vốn xã hội và mạng lưới xã hội 17
Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu 43
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Những năm gần đây Việt Nam đang là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu
vực, với những dấu hiệu tốt của nền kinh tế, Việt Nam đang thu hút được nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước Bất động sản là một trong các ngành nghề chủ yếu
Trang 4của ngành kinh tế, thị trường BĐS hoạt động khá sôi động đặc biệt là các phân khúc tạo ra dòng thu nhập hàng kỳ cho nhà đầu tư (NĐT) cá nhân như phân khúc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà phố kinh doanh, khách sạn, biệt thự nghỉ
dưỡng… Các NĐT cá nhân chủ yếu tham gia vào thị trường thứ cấp bởi sự hạn chế
về vốn và năng lực đầu tư xây dựng, phát triển BĐS Theo các nghiên cứu mang tính kiểm chứng trước đây, hiệu quả đầu tư của các NĐT cá nhân có thể được đánh giá dựa trên các tiêu chí như thu nhập từ tiền thuê, các chỉ số về lợi nhuận và các rủi
ro trong đầu tư
Để tham gia đầu tư tốt trên TTBĐS, ngoài việc NĐT cần có kiến thức về
TTBĐS, nắm bắt được xu hướng tiêu dùng và đầu tư BĐS để đi trước đón đầu thì các mối quan hệ xã hội, các mạng lưới xã hội – hay còn gọi là vốn xã hội - của bản thân NĐT là rất quan trọng Vốn xã hội giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin
về TTBĐS như vị trí BĐS, môi trường xung quanh BĐS, quy hoạch trong tương lai của khu vực xung quanh BĐS … Các mạng lưới xã hội này giúp NĐT sàng lọc thông tin hiệu quả, tiết kiệm các chi phí gián tiếp như chi phí quảng cáo, giảm thiểu rủi ro trong đầu tư, tăng cơ hội kinh doanh và mở rộng mạng lưới quan hệ Ngoài ra, vốn xã hội cũng giúp NĐT dễ dàng tiếp cận với nguồn vốn tín dụng chính thức, một nguồn lực quan trọng trong đầu tư Trong thực tế tại thị trường Hà Nội, nhiều NĐT
cá nhân gặp khó khăn trong việc vay vốn tín dụng để đầu tư vào BĐS bởi hiện nay các ngân hàng đánh giá rằng TTBĐS có tính rủi ro cao Các mối quan hệ xã hội có thể giúp đỡ các NĐT cá nhân đến gần hơn với nguồn tài trợ chính thức này Các mối quan hệ xã hội cũng hỗ trợ NĐT cá nhân nhận được nhiều ưu đãi về phí giao dịch, thời gian giải ngân và các dịch vụ hỗ trợ đi kèm khác Tài trợ vốn bằng cách thế chấp tài sản là BĐS đang là một phương án hữu ích đối với các NĐT, giúp họ
ii
có nguồn vốn để tham gia vào thị trường đầu tư thu được lợi nhuận, tạo dựng được
vị thế của mình từ đó tiếp tục mở rộng vòng tròn quan hệ
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Mối quan hệ giữa
vốn xã hội, tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư BĐS (nghiên cứu tại Hà Nội)”
làm luận văn thạc sỹ của mình
Luận văn tập trung nghiên cứu vào đối tượng là các nhà đầu tư cá nhân trên
thị trường BĐS Hà Nội, và các NĐT này có sự hỗ trợ vốn vay thế chấp để đầu tư vào các phân khúc BĐS tạo ra dòng thu nhập định kỳ như phân khúc văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại; phân khúc BĐS dân cư kết hợp kinh doanh như nhà mặt phố, shophouse; BĐS biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn, BĐS công nghiệp …
Có nhiều tác phẩm về vốn xã hội đã chỉ ra sự ảnh hưởng của VXH tới sự
phát triển kinh tế như tác phẩm “Social capital and Development: The coming
Trang 5Agenda” của tác giả Fukuyama Francis (2000) Tác phẩm đã chỉ ra VXH giữ vai trò quan trọng trong sự phát triển của những doanh nghiệp Mỹ latinh, và giúp cho nhiều người vượt ra khỏi khó khăn trong giai đoạn suy thoái kinh tế ở khu vực này Trong tác phẩm “Vốn xã hội và phát triển kinh tế” của tác giả Trần Hữu Dũng, 2006 đã nhấn mạnh “VXH giúp tiết kiệm phí giao dịch, nâng cao mức đầu tư VXH cũng có ảnh hưởng quan trọng đến chất lượng và tốc độ tích lũy vốn cong người Ngoài ra trong tác phẩm “Ảnh hưởng vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp đến việc tiếp cận quỹ đất phát triển dự án Bất động sản” của tác giả Huỳnh Thanh Điền, 2011 cũng chỉ ra rằng mối quan hệ của các lãnh đạo doanh nghiệp với các cơ quan chức năng giúp cho các doanh nghiệp này có khả năng tiếp cận quỹ đất phát triển dự án BĐS
dễ dàng hơn các doanh nghiệp trẻ hoặc các doanh nghiệp nước ngoài với ít các mối quan hệ Trong nghiên cứu của David và Zhu (2004) đã nhấn mạnh tới vai trò của tài trợ thế chấp trong sự phát triển của TTBĐS thông qua việc hỗ trợ tài chính xây dựng các dự án BĐS và TTTC cũng gây ảnh hưởng tới giá BĐS, do đó sẽ tác động tới dòng thu nhập mang lại cho NĐT cá nhân
Dựa trên các nghiên cứu trước đây, luận văn được thực hiện nhằm : (1) làm
sáng tỏ các lý thuyết về vốn xã hội, tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư bất động sản, (2) xem xét mối quan hệ giữa các yếu tố vốn xã hội, tài trợ thế chấp với hiệu quả đầu tư bất động sản của các NĐT cá nhân, từ đó (3) đề xuất các khuyến nghị nhằm iii
nâng cao hiệu quả sử dụng vốn xã hội và tài trợ thế chấp trong đầu tư BĐS, giúp nâng cao hiệu quả đầu tư BĐS của các NĐT cá nhân
Luận văn sử dụng kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng,
trên cơ sở lý thuyết về vốn xã hội, tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư BĐS được lựa chọn từ các nghiên cứu mang tính kiểm chứng cao trước đây Nghiên cứu định tính được tiến hành bằng cách lấy ý kiến đánh giá của các NĐT cá nhân thuộc đối tượng nghiên cứu để xem xét sự phù hợp của thang đo Sau khi nghiên cứu định tính, tác giả tiếp tục nghiên cứu định lượng bằng cách gửi phiếu điều tra tới các NĐT cá nhân thông qua công cụ Google Form Kết quả thu được 250 phản hồi đánh giá Sau
đó, tác giả sử dụng phần mềm SPSS 20 để phân tích kết quả Kết quả kiểm định thang đo dựa vào phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA cho thấy các giả thuyết đưa ra từ mô hình lý thuyết được giữ nguyên Tiếp tục xem xét mối quan hệ giữa ba yếu tố vốn xã hội, tài trợ thế chấp và hiệu quả đầu tư BĐS bằng phân tích tương quan Pearson, kết quả cho thấy các yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội và tài trợ thế chấp có mối quan hệ với các yếu tố thuộc nhóm hiệu quả đầu tư BĐS Bằng phân tích hồi quy bội, luận văn cũng xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố thuộc nhóm vốn xã hội, tài trợ thế chấp với các yếu tố thuộc nhóm
Trang 6hiệu quả đầu tư BĐS Các kết quả này là phù hợp với các giả thuyết đưa ra từ mô hình lý thuyết ban đầu, và cũng được giải thích bằng các dẫn chứng trong thực tế Tóm lại, luận văn đã làm rõ được cái niệm về vốn xã hội, tài trợ thế chấp và
hiệu quả đầu tư bất động sản Đồng thời, luận văn cũng chỉ ra được mối quan hệ và mức độ ảnh hưởng của hai nhóm yếu tố vốn xã hội, tài trợ thế chấp tới nhóm yếu tố hiệu quả đầu tư BĐS, từ đó đưa ra một số khuyến nghị với các tổ chức, hiệp hội nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư của các NĐT cá nhân Luận văn cũng chỉ ra những điểm hạn chế còn tồn tại và gợi mở một số hướng nghiên cứu tiếp theo