Huy động vốn cho dự án Saigon Sky của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Miền Trung

- Hợp tác liên kết với doanh nghiệp khác: hình thức này giúp công ty liên kết được với đối tác có năng lực tài chính, kể cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài, từ đó c[r]

LỜI MỞ ĐẦU

 Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2012 khá trầm lắng do khủng hoảng kinh tế và tình hình lạm phát nói chung Thị trường ngành xây dựng trong năm có nhiều biến động, nhất là biến động về giá cả vật liệu xây dựng, nhân công… Chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu bộc lộ tình trạng thiếu vốn do năng lực tài chính yếu kém, năng lực quản trị yếu kém… Chính vì vậy, khi thị trường đi xuống, một mặt, doanh nghiệp không thu hồi được vốn, một mặt không đủ vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án, gây chậm trễ tiến độ

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Trung là một công ty hoạt động

đa lĩnh vực kinh doanh Vào tháng 10 năm 2010, công ty đã quyết định đầu tư vào lĩnh vực mới này với hi vọng thu lại lợi nhuận khả quan, và dự án “Trung tâm thương mại, nhà ở liền kề và chung cư cao cấp” (gọi tắt là Dự án Saigon Sky) tại khu đất 26 Nguyễn Thái Học, Thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là dự án kinh doanh bất động sản đầu tiên của công ty Tuy nhiên, tới năm 2012, cùng với tình trạng ngưng trệ trên diện rộng, thanh khoản kém của thị trường bất động sản, dự án đã gặp nhiều khó khăn Thêm vào đó là các chính sách thắt chặt tiền

tệ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam như Chỉ thị 01/CT, Nghị quyết 11/NQ-CP… đã hạn chế hoạt động huy động vốn của các công ty bất động sản Theo dự kiến, đến hết năm 2014, công ty hoàn thiện xong khu nhà liền kề và khu chung

cư cao cấp Vấn đề đặt ra hàng đầu trong đối với Dự án Saigon Sky là: Giải pháp nào giúp công ty huy động vốn để hoàn thiện Dự án Saigon Sky đúng thời hạn với chi phí thấp nhất? Đó cũng chính là lý do tác giả muốn tìm hiểu và nghiên

cứu sâu về đề tài: “Huy động vốn cho dự án Saigon Sky của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Trung” để làm luận văn thạc sĩ

Qua nghiên cứu, ở chương 1 của luận văn, tác giả đã tổng kết một số khái niệm cơ bản liên quan đến cơ sở lý luận của việc huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản, cụ thể:

 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

- Khái niệm: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội

- Dự án đầu tư bất động sản có các đặc điểm cơ bản gồm:

+ Dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu vốn lớn

+ Dự án kinh doanh bất động sản có thời gian thực hiện lâu dài

+ Dự án kinh doanh bất động sản mang tính đơn chiếc, không trùng lặp + Dự án kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật

và chính sách Nhà nước

 Vốn trong dự án kinh doanh bất động sản

- Khái niệm:

Vốn trong dự án kinh doanh bất động sản được xác định là chi phí dự tính

để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công

 Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản

- Khái niệm:

Huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản là việc tìm ra nguồn tiền

có thể thực thi cho một ý tưởng hay dự án kinh doanh bất động sản nào đó

- Các yếu tố ảnh hưởng đến huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản bao gồm:

+ Yếu tố chủ quan: Hiệu quả trong sử dụng vốn của doanh nghiệp, tính khả thi của dự án kinh doanh bất động sản, thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp

+ Yếu tố khách quan: Môi trường pháp lý, thị trường bất động sản, môi trường cạnh tranh

- Các kênh huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản

+ Kênh huy động vốn từ khách hàng: Doanh nghiệp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

+ Kênh huy động vốn từ tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp được quyền huy động vốn để xây dựng nhà ở bằng cách ký kết hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng Khi vay vốn, doanh nghiệp phải chứng minh được tình hình tài chính tốt, dự án khả thi và mang lại hiệu quả xã hội Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải trả lãi vay cho tổ chức tín dụng chính là chi phí sử dụng vốn

+ Kênh huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác: Doanh nghiệp sử dụng kênh huy động này dưới nhiều hình thức như vay vốn kinh doanh, tín dụng thương mại, ký hợp đồng góp vốn, liên doanh - liên kết với doanh nghiệp khác, tiếp nhận vốn đầu tư nước ngoài

+ Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Gồm hình thức phát hành trái phiếu bất động sản và phát hành cổ phiếu bất động sản Đây là xu thế huy động vốn mới và hiệu quả trong thời kỳ bất động sản ảm đạm như hiện nay

vì với kênh huy động vốn này, doanh nghiệp có thể chủ động hơn về vốn và khả năng tiêu thụ sản phẩm tốt hơn

+ Kênh huy động vốn từ quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Quỹ REIT hoạt động theo hình thức huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức hoặc chủ đầu tư cá nhân có cùng quan tâm đầu tư vào bất động sản để mua những tài sản bất động sản có chất lượng, họ thực hiện thiết lập danh mục đầu tư bất động sản

có quy mô và thực hiện quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn hoặc để thực hiện các hoạt động tài chính bất động sản thông qua cung cấp các khoản vay cũng như tín dụng cho chủ sở hữu và nhà phát triển bất động sản Dựa trên cơ sở hệ thống lý luận đã xây dựng ở phần chương 1, và qua phân tích số liệu thực tế đã thu thập được của Dự án Saigon Sky Ở chương 2 của luận văn, tác giả tập trung vào đánh giá chất lượng cũng như tiến độ huy động vốn cho dự án Saigon Sky của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Trung: ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân Cụ thể như sau:

 Khái quát chung về Dự án Saigon Sky

Dự án Trung tâm thương mại - Nhà ở liền kề và chung cư cao cấp (gọi tắt

là Dự án Saigon Sky) nằm ở số 26 Nguyễn Thái Học – Thành phố Vinh – Tỉnh Nghệ An Đây là dự án kinh doanh bất động sản đầu tiên của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Trung với tổng mức đầu tư dự kiến là 653.123.975.000 đồng và tiến độ dự kiến thực hiện là trong 10 quý (kể từ đầu tháng 10/1010 đến hết tháng 3/2013 (trong 10 quý)

 Thực trạng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky

Theo dự kiến ban đầu, Dự án Saigon Sky sẽ sử dụng 40% là vốn tự có và 60% là vốn đi vay bên ngoài (tương ứng với 391.874.385.000 đồng) Công ty đã

sử dụng nhiều kênh huy động vốn, cụ thể như sau:

- Huy động vốn từ khách hàng: Sau khi hoàn thiện phần móng của khu nhà chung cư cao cấp và dãy nhà ở liền kề, công ty đã thực hiện huy động vốn từ khách hàng, cụ thể: Năm 2011: Công ty bán được 24 căn hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với các năm 2011, 2012, 2013 lần lượt là: 5.560.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng, 11.120.000.000 đồng (Do khu nhà ở liền kề chưa hoàn thiện móng nên không phát sinh doanh thu); năm 2012: Công ty bán được

32 căn hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với các năm 2012, 2013,

2014 lần lượt là: 7.630.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng, 15.260.000.000 đồng Bên cạnh đó, công ty bán được 14 căn nhà liền kề với tổng giá trị hợp

đồng là 64.825.414.000 đồng, trong đó doanh thu tương ứng năm 2012, 2013 là 41.984.985.000 đồng, 22.840.429.000 đồng; từ 1/2013 đến hết 8/2013: Công ty bán được 26 căn hộ chung cư, doanh thu lần 1,2,3 tương ứng với các năm 2013,

2014, 2015 lần lượt là: 6.540.000.000 đồng, 13.080.000.000 đồng, 13.080.000.000 đồng Bên cạnh đó, công ty bán được 12 căn nhà liền kề với tổng giá trị hợp đồng là 44.413.228.700 đồng, trong đó doanh thu tương ứng năm

2013 là 39.933.763.425 đồng, dự kiến thu số tiền còn lại là 4.479.465.275 đồng trước ngày 30/6/2014

- Huy động vốn từ ngân hàng: Năm 2011, công ty vay Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank chi nhánh Vinh 15 tỷ đồng với lãi suất khoản vay là 19,5%/năm trong thời hạn 24 tháng; số tiền này được giải ngân thành 3 lần, mỗi lần 5 tỷ đồng; tiền nợ gốc sẽ được trả 3 tháng/ lần (có 8 lần trả), trả nợ gốc lần đầu tiên vào tháng 7 năm 2011 Năm 2012, công ty vay Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam Eximbank chi nhánh Vinh 10 tỷ đồng với lãi suất khoản vay là 14,5%/năm trong thời hạn 24 tháng; số tiền này được giải ngân thành 2 lần, mỗi lần 5 tỷ đồng; tiền nợ gốc sẽ được trả lần đầu tiên vào tháng 4 năm

2012 Tiến độ giải ngân của các khoản tín dụng ngân hàng này được thực hiện theo đúng cam kết ban đầu giữa hai bên Các khoản tín dụng này đều trong thời gian ngắn nên công ty phải chịu áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong khi dự án chưa được hoàn thành và doanh thu từ bán sản phẩm còn thấp

- Huy động vốn từ tổ chức kinh tế khác: Công ty đã vay vốn kinh doanh

từ Công ty cổ phần Vinaceglass và Công ty cổ phần Habeco Land vào các năm

2010, 2011, 2012 lần lượt với số vốn là: 5 tỷ đồng, 25 tỷ đồng và 7,6 tỷ đồng; vay vốn tín dụng thương mại Công ty cổ phần xi măng Hoàng Mai và Công ty cổ phần Trung Đô vào các năm 2011, 2012 lần lượt với số vốn là: 10.569.000.000 đồng, 9.685.320.000 đồng Các khoản vay tín dụng đều có lãi suất 0% nhưng chỉ được vay trong ngắn hạn (4 tháng và 6 tháng) còn các khoản vay vốn kinh doanh

có thời hạn dài hơn nhưng công ty phải trả một khoản chi phí lãi vay, gần như

tương đương với lãi suất vay vốn ở ngân hàng ở cùng thời kỳ

- Huy động vốn từ thị trường chứng khoán: Năm 2012, công ty đã thực hiện phát hành cổ phiếu để huy động vốn cho dự án với quy mô vốn là 4.113.110.000 đồng Cổ phiếu do công ty phát hành được thị trường chào đón tích cực, tuy nhiên nguồn vốn huy động được từ kênh này chiếm tỷ trọng không cao trong tất cả các kênh mà công ty đã sử dụng

 Đánh giá chung về huy động vốn cho dự án Saigon Sky

Tuy dự án vẫn huy động được nguồn vốn để tiếp tục được hoàn thiện trong thời kỳ thị trường bất động sản trầm lắng, nhưng trên thực tế, nguồn huy động vốn này còn khá thấp so với kế hoạch dự kiến ban đầu nên chưa đáp ứng được nhu cầu của dự án, dẫn đến chậm tiến độ thi công Một số hạn chế trong huy động vốn cho Dự án Saigon Sky gồm:

- Tiến độ huy động vốn chậm hơn nhiều so với kế hoạch dự kiến ban đầu

do công ty không lường trước được diễn biến đi xuống của thị trường bất động sản trong thời kỳ thi công dự án, dẫn đến ảnh hưởng tới tiến độ thi công dự án Ban quản lý Dự án Saigon Sky cần có kế hoạch huy động vốn trong thời gian tới một cách hợp lý, cụ thể và chi tiết theo từng tháng để có thể kiểm soát được tình hình huy động vốn chặt chẽ hơn, giúp hoàn thành dự án sớm hơn mà vẫn đảm bảo chất lượng đạt yêu cầu

- Cơ cấu các nguồn vốn huy động chưa hợp lý như: nguồn vốn vay ngắn hạn và trung hạn (2 năm) chiếm tỷ lệ cao, dẫn đến tình trạng công ty chưa kịp hoàn thành dự án và chưa kịp tiêu thụ được nhiều sản phẩm của dự án, nhưng phải trả nguồn vốn vay và lãi đã đến hạn cho doanh nghiệp khác và cho ngân hàng; chưa lợi dụng được nhiều nguồn vốn có chi phí rẻ; chưa mở rộng các kênh huy động mà công ty có thể chủ động nguồn vốn, dẫn đến ảnh hưởng đến tính thanh khoản khi thực hiện dự án;

- Nguồn vốn huy động chưa đa dạng: Công ty mới chỉ sử dụng những nguồn vốn phổ biến như huy động vốn từ ngân hàng, từ doanh nghiệp, phát hành

cổ phiếu, chưa mạnh dạn tiếp cận với các kênh huy động vốn mới phù hợp với tình hình thực tế trên thị trường

- Những hạn chế khác như: Năng lực tài chính của công ty còn thấp, năng lực quản lý điều hành còn hạn chế, nguồn nhân lực cho dự án chưa có trình độ cao và kinh nghiệm nhiều trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, chưa

có uy tín và thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Từ các phân tích về thực trạng huy động vốn cho dự án, tác giả đã nêu ra một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng thiếu vốn của dự án Đây là cơ sở để tác giả đưa ra các giải pháp thúc đẩy huy động vốn cho Dự án Saigon Sky trong thời gian tới Những nội dung cơ bản trong chương 3 bao gồm: Quan điểm và định hướng trong huy động vốn cho dự án Saigon Sky trong thời gian tới; một số giải pháp huy động vốn cho dự án Saigon Sky; đề xuất Nhà nước, Bộ Xây dựng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam để tạo điều kiện thuận lợi cho huy động vốn của

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

 Quan điểm và định hướng trong huy động vốn cho Dự án

Saigon Sky

Quan điểm huy động vốn cho Dự án Saigon Sky của công ty là: Xây dựng một cơ cấu vốn huy động hợp lý; nguồn vốn được huy động kịp thời để đáp ứng đúng tiến độ thi công công trình; và đa dạng hóa các kênh huy động vốn vay, hướng tới sử dụng các kênh huy động vốn vốn có chi phí rẻ

Định hướng huy động vốn cho Dự án Saigon Sky của công ty là: đa dạng hóa phương pháp huy động vốn để tiếp tục hoàn thiện dự án đúng tiến độ, sử dụng nguồn vốn huy động tập trung và có kế hoạch, và thực hiện song song hoạt động xây dựng đi đôi với thúc đẩy bán hàng

 Các giải pháp huy động vốn cho Dự án Saigon Sky

- Thúc đẩy huy động vốn từ khách hàng: để thúc đẩy huy động vốn từ kênh này, công ty cần chú ý đẩy mạnh hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Saigon Sky, đẩy mạnh hoạt động tiếp thị và quảng bá sản phẩm thông qua kênh

Internet, hỗ trợ khách hàng tiếp cận các khoản vốn vay với lãi suất hợp lý, và công ty cũng nên cơ cấu lại sản phẩm vừa phù hợp với nhu cầu thị trường vừa phù hợp với các chính sách của Nhà nước đưa ra

- Phát hành trái phiếu bất động sản: Kênh huy động này không làm giảm thiểu lợi ích cổ đông, ngược lại giúp công ty có thể chủ động hơn về nguồn vốn cũng như lãi suất, do lãi suất trái phiếu thường xác định trước Công ty có thể thực hiện Dự án Royal City của chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và

Phát triển Địa ốcphát hành trái phiếu Dự án Saigon Sky ra công chúng 400 trái

phiếu với mệnh giá 500 triệu đồng/ trái phiếu; kỳ hạn 2 năm; lãi trả sau và theo định kỳ hàng năm, trong đó lãi suất năm đầu tiên là 9,5%, còn các năm tiếp theo được xác định là trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kì hạn 12 tháng bằng VND với lãi trả sau của bốn ngân hàng lớn là Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam; và biên độ lãi suất là 2,8%

- Hợp tác liên kết với doanh nghiệp khác: hình thức này giúp công ty liên kết được với đối tác có năng lực tài chính, kể cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài, từ đó công ty có thể kết hợp và bổ trợ điểm mạnh của các bên cho nhau như nguồn tài chính, khả năng quản lý dự án, quyền sử dụng đất, các mối quan hệ, đầu ra cho sản phẩm, kinh nghiệm… Trong thời gian tới, công ty nên tập trung vào tìm kiếm các đối tác cùng ngành và tìm hiểu về các quỹ đầu tư như Vietnam Oppotunity Fund (VOF), Vietnam Infrastructure Ltd của tập đoàn VinaCapital…

- Các giải pháp khác: Xây dựng thương hiệu của doanh nghiệp được coi như xây dựng một tài sản vô hình, góp phần duy trì và mở rộng thị trường cho doanh nghiệp, nâng cao văn minh thương mại và chống cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp; Hoàn thiện chất lượng của bộ máy nhân sự, nâng cao năng lực quản lý điều hành

 Một số kiến nghị

- Đối với Nhà nước: cần đổi mới chính sách thu tiền sử dụng đất để hỗ trợ bạn đầu cho doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng dự án kinh doanh bất đống sản

- Đối với Bộ Xây dựng: mở rộng thêm quy định cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để tăng nguồn vốn huy động cho doanh nghiệp, tháo gỡ cầu thị trường, khơi thông hàng tồn kho, đồng thời giúp giải quyết nhu cầu tiêu dùng của khách hàng

- Đối với Ngân hàng Nhà nước: cần có chính sách tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với cho vay kinh doanh bất động sản

KẾT LUẬN

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Miền Trung định hướng trong tương lai sẽ đưa mảng kinh doanh bất động sản thành lĩnh vực then chốt Chính vì thế, việc hoàn thành Dự án Saigon Sky – dự án bất động sản đầu tiên của công ty đảm bảo chất lượng và mang lại hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng

Thực tế cho thấy, từ khi dự án bắt đầu đi vào thi công, thị trường bất động sản có nhiều biến chuyển đi xuống, kèm theo đó là những chính sách thắt chặt tiền tệ, đã mang lại không ít khó khăn cho công ty Bên cạnh đó, đội ngũ quản lý

dự án chưa có nhiều kinh nghiệm nên chưa ra được các quyết định mang lại hiệu quả lớn Nguồn vốn thực tế huy động được của dự án ít hơn nhiều so với mức dự toán ban đầu, cơ cấu vốn huy động chưa hợp lý đã làm tiến độ bị chậm đáng kể Thông qua việc vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học, luận văn đã đề cập đến một trong những nội dung cấp thiết nhất hiện nay của hoạt động đầu tư bất động sản, đó là đưa ra các giải pháp huy động vốn để triển khai dự án đầu tư kinh doanh Dự án Saigon Sky Kết quả nghiên cứu đã có những đóng góp quan trọng sau:

Một là, hệ thống hóa và phân tích hệ thống cơ sở lý luận về huy động vốn cho dự án kinh doanh bất động sản

Hai là, phân tích thực trạng huy động vốn từ khi dự án mới bắt đầu thực hiện đến hết giữa năm 2013 Qua phân tích, tác giả đưa ra một số đánh giá chung

về những mặt đạt được cũng như những hạn chế và nguyên nhân trong công tác huy động vốn cho Dự án Saigon Sky

Ba là, đề xuất ra các giải pháp chủ yếu để tháo gỡ những vướng mắc trong hoạt động huy động vốn của công ty, giúp đẩy mạnh tiến độ thi công cho dự án Tác giả hi vọng, luận văn mang lại những đóng góp có giá trị thực tiễn đối với dự án Saigon Sky nói riêng và hoạt động huy động vốn cho các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản nói chung