Tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Văn phòng đăng ký đấ[r]
Trang 1MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ 5
MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTError! Bookmark not defined 1.1 Khái niệm, đặc điểm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Error! Bookmark not defined.
1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined.
1.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined.
1.1.3 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined.
1.2 Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Error! Bookmark not defined.
1.2.1 Vai trò pháp lý của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
1.2.2 Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Error!
Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Error! Bookmark not defined
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỈNH
THÁI BÌNH Error! Bookmark not defined
2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Error! Bookmark not defined.
Trang 22.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.1.3 Hình thức, thủ tục và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.1.4 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
2.1.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất Error! Bookmark not defined 2.2 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở tỉnh Thái Bình ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error!
Bookmark not defined
2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined.
2.3.1 Những thành công và nguyên nhân của thành công trong thực tiễn
áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh
Thái Bình Error! Bookmark not defined.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong thực tiễn áp dụng pháp luật về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 Error! Bookmark not defined CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Error! Bookmark not defined 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined.
Trang 33.1.1 Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước Error! Bookmark not defined.
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền
với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước Error! Bookmark not defined.
3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả
hệ thống pháp luật Error! Bookmark not defined.
3.1.4 Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các
điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế - xã hội Error! Bookmark not defined.
3.1.5 Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế
quốc tế Error! Bookmark not defined 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined 3.2.1 Giải pháp chung về hoàn thiện pháp luật Error! Bookmark not defined.
3.2.2 Giải pháp cụ thể về nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Error! Bookmark not defined KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined
Trang 4DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS năm 1995 Bộ luật Dân sự năm 1995
BLDS năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2005
HĐCNQSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003
LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013
LKDBĐS Luật Kinh doanh bất động sản
Trang 5TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
1 Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo Pháp luật Việt Nam
– Thực tiễn áp dụng tại tỉnh Thái Bình
2 Tác giả luận văn: Nguyễn Tiên Phong
3 Khóa: 2015-2017
4 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Minh Hằng
5 Nội dung tóm tắt:
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật
về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật trên
cơ sở đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề này tại văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất tỉnh Thái Bình Kết quả nghiên cứu nhằm đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả
áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Thái Bình
Trang 6- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất; ý nghĩa của quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Phân tích, đánh giá thực trạng những quy định Pháp luật hiện hành điều chỉnh về Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất;
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện những quy định của pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Thái Bình;
- Đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật
về Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Thái Bình
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá, đề xuất xây dựng và hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có thể kể đến các công trình nghiên cứu tiêu biểu sau:
“Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an
nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ biên, tập II của Giáo trình phân tích và đưa ra các khái niệm về nghĩa vụ dân sự, hợp đồng dân sự, một số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và phân tích một số hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất
Cuốn sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét
xử” của đồng tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất bản Thông tin
và truyền thông (2011) Đây là một cuốn sách chuyên khảo tổng hợp các vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn về các giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu Công trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải quyết tranh chấp và một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết tranh chấp tại TAND các cấp liên quan đến các giao dịch về đất như
Trang 7hợp đồng tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vô hiệu… trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu Tuy nhiên, công trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu và tiếp cận chủ yếu các quy định của Luật đất đai năm 2003 và BLDS năm 2005
Luận án “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
thương mại về đất đai” (2003), của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ tại Trường Đại
học Luật Hà Nội) Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các lĩnh vực dân sự, thương mại và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện về địa vị pháp lý của các chủ thể này
Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam”(2012), của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, (bảo vệ tại Trường
Đại học Luật Hà Nội), trong đó tác giả nêu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, trên cơ sở
đó đề xuất định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật
Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác
giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội) Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn, phân tích các khái niệm về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các tiêu chí về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, … phân tích vướng mắc và định hướng hoàn thiện pháp luật
Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu khoa học được đăng trên các tạp chí chuyên ngành như:
Bài viết “Pháp luật đất đai hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người
sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số 8/2009 Trong bài viết,
Trang 8tác giả đề cập phân tích quy định của pháp luật đất đai bảo hộ quyền của người sử dụng đất trên năm phương diện chính: Quyền kinh tế của người sử dụng đất; Giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; Cấp các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất trong bối cảnh phát triển và các vấn đề kinh tế xã hội hiện nay; Quyền
sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo đó, tác giả phân tích sự tiến bộ của pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ trong việc bảo hộ quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là hành lang pháp lý bảo
hộ quyền của người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật một số
nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Dung, Tạp chí
Luật học số 8/2010 Với sự phân tích các quy định pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có chế độ sở hữu, sử dụng và quản lý khác nhau, tác giả đã làm bật lên sự tương đồng về tính minh bạch và đảm bảo quyền của người sử dụng đất thực tế
Bài viết “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất ở”, của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật điện
tử ngày 31/3/2016, trong đó phân tích một số khái niệm liên quan đến hợp đồng như đất
ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến các khái niệm trên
Bài viết “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc trong các quy
định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Nhà nước
và Pháp luật số 6/2016, trong đó phân tích các căn cứ, hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2013, chỉ ra bất cập trong các quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện;
Bên cạnh các bài viết có liên quan trực tiếp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, còn có các công trình khác có liên quan được công bố trên các tạp chí
chuyên ngành như: Bài viết “Công nhận hiệu lực “công tín” trong giao dịch với người
thứ ba ngay tình theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015” của tác giả Nguyễn Minh
Trang 9Hằng, đăng trên Tạp chí Kiểm sát số 13 năm 2016; Bài viết “Hiệu lực về hình thức của
giao dịch dân sự theo quy định của BLDS năm 2015” tác giả Nguyễn Minh Hằng, đăng
trên Tạp chí Luật học số 12 năm 2016…
Trên cơ sở nghiên cứu các công trình này, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa những thành tựu nghiên cứu lý luận Từ đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhất là các quy định được sửa đổi bổ sung trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 và Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003, Luận văn lần đầu tiên nghiên cứu tiếp cận thực tiễn áp dụng pháp luật về vấn
đề này ở tỉnh Thái Bình Tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại Văn phòng đăng ký đất đai để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có ý nghĩa trên cả phương diện lý luận và thực tiễn ứng dụng
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và thực tiễn áp dụng tại tỉnh Thái Bình
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Thái Bình
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS và nhiều Luật chuyên ngành cùng các văn bản hướng dẫn thi hành,v.v Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu như sau:
* Về nội dung nghiên cứu:
Trang 10Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013
* Về thời gian, không gian:
Luận văn nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Bình trong khoảng thời gian
từ năm 2013 đến tháng 6 năm 2017
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về Nhà nước về pháp luật và chính sách quản lý về đất đai
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng kết hợp linh hoạt các phương pháp
so sánh, phân tích, tổng hợp, bình luận tình huống Điển hình là: Phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa lý luận và thực tiễn; Phương pháp diễn giải và phương pháp phân tích; Phương pháp lịch sử, hệ thống hóa, so sánh; Phương pháp phân tích tình huống…
Trong thời gian qua các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng QSDĐ đã được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau Nhiều công trình đã được công bố, nhiều văn bản pháp luật của Nhà nước đã đề cập đến Ở nhiều góc
độ khác nhau, các công trình khoa học này đã có những đóng góp nhất định cho việc hoàn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Tuy nhiên, phần lớn các công trình được tiếp cận với các quy định của Luật đất đai năm 2003, sửa đổi bổ sung năm 2011 và BLDS năm 2005 Luận văn là một công trình nghiên cứu toàn diện, có hệ thống về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về vấn đề này tại Văn phòng đăng ký đất đai ở tỉnh Thái Bình
Các kết quả nghiên cứu trong đề tài luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta
Kết quả nghiên cứu của đề tài luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu giảng dạy ở bậc Đại học, Trường Đào tạo nghề trong lĩnh vực tư pháp và là tư liệu tốt để các nhà khoa học