Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK¶ 3.1. Định hƣớng hoàn thiện hoạt động cho thuê [r]
Trang 1TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Kinh doanh văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ là phân khúc kinh doanh
đòi hỏi doanh nghiệp cần có khả năng dự báo tốt cũng như đòi hỏi sự nhạy bén bởi
sự cạnh tranh trên thị trường là rất khốc liệt Các yếu tố như cách thức triển khai
hoạt động, hoạt động marketing của doanh nghiệp, hoạt động giám sát kiểm tra bất
động sản cho thuê…là những yếu tố vô cùng quan trọng quyết định sự thành bại
của hoạt động kinh doanh này Để có thể gặt hái được thành công, nhà kinh doanh
cần phải biết tận dụng từng cơ hội và tổ chức triển khai hoạt động kinh doanh một
cách khoa học
Công ty TNHH Một thành viên Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Nam Á (SeABank) được thành
lập đầu năm 2009, hoạt động trong các lĩnh vực như xử lý nợ, đầu tư, kinh doanh
khai thác tài sản Trong số các lĩnh vực hoạt động nói trên, kinh doanh, khai thác
bất động sản mà cụ thể là kinh doanh, khai thác văn phòng cho thuê, mặt bằng bán
lẻ là lĩnh hoạt động chính mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhất cho Công ty trong
suốt 07 năm hoạt động vừa qua Trước diễn biến thị trường văn phòng cho thuê,
mặt bằng bán lẻ cạnh tranh ngày một khốc liệt, Công ty cần có một sự nghiên cứu
chuyên sâu về cách thức triển khai hoạt động cho thuê để có thể khai thác toàn diện
và hiệu quả nhất đối với các bất động sản mà Công ty đang quản lý
Trong quá trình làm việc tại Phòng Kinh doanh của Công ty, tác giả nhận
thức được rõ tầm quan trọng của hoạt động cho thuê bất động sản nên đã chọn đề
tài “ Hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và
Khai thác tài sản SeABank”
1 Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở khoa học về hoạt động cho thuê bất động sản tại
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Deleted: …
Trang 2 Đánh giá thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty TNHH
MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản
tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
2 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, bảng biểu, phụ lục, danh mục viết tắt và tài
liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về hoạt động cho thuê bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty TNHH
MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động
sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Tổng quan về hoạt động cho thuê bất động sản
1.1 Khái niệm về hoạt động cho thuê bất động sản
Cho thuê bất động sản là hình thức chủ sử dụng/sở hữu bất động sản tạm
chuyển quyền sử dụng, khai thác bất động sản của mình cho các đối tượng có nhu
cầu sử dụng, khai thác trong một thời hạn nhất định, thông qua hợp đồng thuê với
những điều khoản đảm bảo lợi ích của cả hai bên và phù hợp với quy định của
pháp luật hiện hành
1.2 Đặc điểm của hoạt động cho thuê bất động sản
- Chủ quyền bất động sản không thay đổi trong suốt thời gian thuê
- Giao dịch giữa bên thuê và bên cho thuê được thể hiện bằng hợp đồng
- Bên thuê bất động sản được sử dụng, khai thác và thụ hưởng các lợi ích từ
bất động sản trong thời gian thuê
Deleted: PHẦN NỘI DUNG¶
Chương 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN¶ 1.1 Tổng quan về hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Khái niệm kinh doanh bất động sản¶
<#>Khái niệm về hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Đặc điểm của hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Nội dung hoạt động cho thuê bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản¶
<#>Xây dựng kế hoạch cho thuê bất động sản¶
<#>Tổ chức thực hiện kế hoạch cho thuê bất động sản¶
<#>Giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Đánh giá kết quả hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Nhóm các yếu tố khách quan¶
<#>Nhóm các yếu tố chủ quan¶
<#>Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Các chỉ tiêu phản ảnh kết quả hoạt động cho thuê bất động sản¶
<#>Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động cho thuê bất động sản¶
1.5 Kinh nghiệm cho thuê bất động sản của một
số công ty và bài học cho Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank¶ 1.5.1 Kinh nghiệm cho thuê bất động sản của một
số công ty¶
1.5.2 Bài học cho Công ty TNHH MTV Quản lý
nợ và Khai thác tài sản SeABank¶
Chương 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK¶
2.1 Giới thiệu chung về Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank¶ 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển¶ 2.1.2 Cơ cấu bộ máy tổ chức của Công ty¶ 2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động của Công ty¶ 2.1.4 Danh mục các bất động sản Công ty được cho thuê¶
2.2 Thực trạng hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank¶
2.2.1 Thực trạng công tác lập kế hoạch cho thuê bất động sản¶
2.2.2 Thực trạng công tác tổ chức thực hiện kế hoạch cho thuê bất động sản tại Công ty¶ 2.2.3 Thực trạng công tác giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản¶
2.2.4 Kết quả công tác tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản của Công ty¶
2.3 Đánh giá chung về thực trạng tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty¶ 2.3.1 Ưu điểm¶
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân¶
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ
VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK¶ 3.1 Định hướng hoàn thiện hoạt động cho thuê Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Trang 31.3 Vai trò của hoạt động cho thuê bất động sản
- Đáp ứng nhu cầu về địa điểm kinh doanh, trụ sở làm việc cho tổ chức, cá
nhân trong nền kinh tế
- Hoạt động cho thuê bất động sản đem lại dòng tiền đều đặn cho chủ nhân
của bất động sản
- Hoạt động cho thuê bất động sản giúp tăng nguồn thu cho ngân sách
2 Nội dung hoạt động cho thuê bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
2.1 Lập kế hoạch cho thuê bất động sản
- Lập danh mục bất động sản cho thuê
Với việc lập bảng danh mục bất động sản cho thuê, doanh nghiệp có thể
quản lý được tình trạng khai thác của từng bất động sản mà mình đang sở hữu, chủ
động trong việc tổ chức triển khai các chương trình hành động để xúc tiến cho thuê
các bất động sản còn trống hay bất động sản sắp đến hạn kết thúc hợp đồng
- Nghiên cứu thị trường
Trên cơ sở bảng danh mục các bất động sản mà doanh nghiệp đang sở hữu,
thông qua nghiên cứu thị trường đối với các loại bất động sản này, doanh nghiệp sẽ
nắm bắt được diễn biến của cung, cầu, giá thuê loại bất động sản đó ở thời điểm
hiện tại Từ đó, doanh nghiệp có thể điều chỉnh từ giá thuê cho đến thực hiện đầu
tư, cải tạo để việc kinh doanh khai thác các bất động sản đó đạt hiệu quả cao nhất
2.2 Lập kế hoạch kinh doanh
Nội dung của lập kế hoạch kinh doanh gồm: Lập kế hoạch marketing, lập
kế hoạch nhân sự, Lập kế hoạch tài chính
2.3 Tổ chức thực hiện kế hoạch cho thuê bất động sản
Các bước thực hiện kế hoạch cho thuê bất động sản gồm:
- Tiếp thị bất động sản thuê
- Tiếp xúc khách hàng tiềm năng
Formatted: Indent: First line: 0", Space
Before: 0 pt, After: 0 pt, Widow/Orphan control
Deleted: Hoạt động cho thuê bất động sản đem lại dòng tiền đều đặn cho chủ nhân của bất động sản¶
Việc cho thuê bất động sản không chỉ bảo toàn quyền sở hữu bất động mà còn đem lại dòng thu nhập đều đặn cho chủ nhân của bất động sản đó Hiện nay, ngoài một số loại hình bất động sản đặc thù như tòa nhà văn phòng, hạ tầng khu công nghiệp…có thêm hình thức trả tiền thuê một lần cho cả một khoảng thời gian dài (có thể lên đến 50 năm), còn lại phổ biến ở hình thức cho thuê thu tiền thuê theo các chu kỳ ngắn như hàng tháng, hàng quý, hàng năm.¶
Đây cũng là một ưu điểm của việc cho thuê thay vì bán bất động sản đó, nhất là ở giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng, việc bán bất động sản không hoàn toàn là một sự lựa chọn sáng suốt Thay vì bán với giá rẻ, chủ nhân của bất động sản
có thể xúc tiến cho thuê bất động sản để có được dòng thu nhập ổn định và chờ thời điểm thị trường bất động sản khởi sắc trở lại.¶
1.1.4
Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Comment [A1]: Bổ sung thêm phần này Xem
lại phần đặc điểm để không trùng lặp với phần này
Formatted: Font: (Default) Times New
Roman, 14 pt, Bold, Italic
Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0.39",
Space Before: 0 pt, Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0.75" + Indent at: 1", Tab stops: 0.49", Left + 0.63", Left + Not at 0.98"
Comment [A2]: Em phải xem logic vấn đề là
dựa trên những bất động sản hiện có của công ty
để cho thuê hay nghiên cứu thị trường rồi tìm ra loại bất động sản cho thuê? Nếu theo ý thứ 2 thì phải bắt đầu từ việc lập danh mục bất động sản cho thuê; nghiên cứu thị trường đối với từng loại BĐS cho thuê Phần nghiên cứu vĩ mô hay vi mô vẫn còn sơ sài, thiếu phân tích một số yếu tố (Xem lại môi trường kinh doanh) Ngên cứu thị trường là nghiên cứu thực trạng và xu hướng diễn biến của: Cầu, cung và giá cả về loại BĐS mà mình dự định cho thuê Để nghiên cứu và phân tích TT cần làm những điều gì? Nội dung, lực lượng nghiên cứu, phương pháp, công cụ…
Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Comment [A3]: Gắn với mục nghiên cứu thị
trường ở trên (khách hàng)
Formatted: Default Paragraph Font, Font:
(Default) Times New Roman, 14 pt
Trang 4- Đàm phán với khách hàng
- Soạn thảo hợp đồng thuê
- Ký kết hợp đồng
- Bàn giao bất động sản
- Thanh toán tiền thuê
- Quản lý, vận hành bất động sản cho thuê
2.4 Giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản
Nội dung giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản gồm: Giám
sát, kiểm tra tình trạng sử dụng bất động sản thuê và giám sát, đôn đốc thanh toán
tiền thuê
2.5 Đánh giá kết quả hoạt động cho thuê bất động sản
2.5.1 Đánh giá kết quả hoạt động cho thuê
Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động cho thuê gồm:
- Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản
- Chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản
- Lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản cho thuê
2.5.2 Đánh giá hiệu quả hoạt động cho thuê
Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động cho thuê bất động sản gồm:
- Tốc độ tăng trưởng doanh thu
- Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu
- Tỷ suất sinh lợi trên chi phí
2.5.3 Đánh giá sự hài lòng của khách hàng:
Để đánh giá sự hài lòng của khách hàng, doanh nghiệp có thể thực hiện
điều tra bằng các phiếu khảo sát hoặc tổ chức hội nghị khách hàng hiện hữu để ghi
nhận kịp thời các phản ánh của khách hàng về chất lượng dịch vụ tại bất động sản
thuê cũng như các vấn đề phát sinh trong quá trình cho thuê
2.6 Xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình cho thuê
Formatted: List Paragraph, Indent: Left: 0",
First line: 0.39", Right: -0", Bulleted + Level:
1 + Aligned at: 0.75" + Indent at: 1", Tab stops: 0.49", Left + 0.63", Left + 0.69", Left + 0.89", Left
Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Formatted: Font: 14 pt, Bold Formatted: Font: 14 pt, Italic
Trang 5Một số vấn đề thường phát sinh trong quá trình cho thuê gồm:
- Giải quyết các quan hệ với chính quyền địa phương
- Bên cho thuê hoặc bên thuê có nhu cầu chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn
- Bên thuê chậm thanh toán tiền thuê hoặc tự ý sửa chữa cải tạo công trình mà
không có sự đồng ý của bên cho thuê
- Bên thuê không chịu bàn giao lại bất động sản thuê mặc dù hợp đồng thuê đã
hết thời hạn
2.7 Thanh lý hợp đồng và nhận bàn giao bất động sản thuê
Khi hợp đồng thuê hết hạn và các bên không có nhu cầu tiếp tục gia hạn
hợp đồng thì bên cho thuê và bên thuê thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng Việc
thanh lý hợp đồng thuê này cần lập thành biên bản và có đầy đủ chữ ký xác nhận
của cả bên thuê và bên cho thuê
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG
TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN SEABANK
Sau khi giới thiệu chung về Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác
tài sản SeABank và tình hình kinh doanh khai thác các tòa nhà của Công ty qua các
năm từ 2013 – 2015, tác giả vận dụng cơ sở lý thuyết đã trình bày trong chương 1
để đánh giá về thực trạng tổ chức hoạt động cho thuê bất động sản của Công ty
1 Một số ưu điểm
- Công ty đã xây dựng cơ cấu tổ chức Phòng Kinh doanh có sự chuyên môn
hóa gồm: 02 bộ phận chuyên môn là Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Bộ phận
Kinh doanh
- Công ty đã xây dựng hệ thống quy trình nghiệp vụ bài bản
- Đã chú trọng tới việc đào tạo nguồn nhân lực
Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic Formatted: Font: 14 pt, Bold, Italic
Deleted: lại
Formatted: Centered, Indent: First line: 0",
Space Before: 0 pt
Trang 6- Đã trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại phục vụ cho hoạt động kinh doanh
2 Một số hạn chế
- Công tác lập kế hoạch chưa sát với khả năng thực hiện và chu kỳ lập kế hoạch chưa hợp lý
- Thời gian giải quyết các thương vụ thuê còn khá dài
- Chưa khai thác triệt để các công cụ bán hàng trực tuyến
- Công tác phòng ngừa rủi ro khi giao kết hợp đồng chưa được chú trọng
- Khách hàng rời bỏ do chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành bất động sản cho thuê còn kém
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI
THÁC TÀI SẢN SEABANK
1 Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản SeABank
Trên cơ sở định hướng của Công ty đối với hoạt động cho thuê bất động sản trong thời gian tới, tác giả đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động cho thuê bất động sản tại Công ty gồm:
Trang 71.1 Nhóm giải pháp về lập kế hoạch cho thuê bất động sản
- Điều chỉnh chu kỳ lập kế hoạch kinh doanh và xây dựng phương án dự phòng
- Phối hợp chặt chẽ giữa Bộ phận nghiên cứu thị trường, Bộ phận kinh doanh
và Phòng kế toán để lập kế hoạch tài chính đảm bảo tính chính xác và tính thực tế
1.2 Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện kế hoạch cho thuê bất động sản
- Tăng cường kênh bán hàng trực tuyến
- Đa dạng hóa các chương trình khuyến mại để thúc đẩy doanh số
- Lựa chọn Khách hàng thuê phù hợp
- Bồi dưỡng kỹ năng đàm phán cho đội ngũ nhân viên kinh doanh
- Thành lập bộ phận pháp chế trong mô hình tổ chức Công ty
- Xây dựng năng lực để bổ sung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản
- Chủ động ngăn ngừa rủi ro thiệt hại về tài sản liên quan đến cháy nổ, ngập nước tại khu vực tầng hầm của tòa nhà
1.3 Nhóm giải pháp về giám sát, kiểm tra hoạt động cho thuê bất động sản
- Định kỳ khảo sát đánh giá sự hài lòng của Khách hàng thuê
- Tăng cường công tác giám sát chất lượng dịch vụ quản lý, vận hành bất động sản mà các đối tác đang cung ứng
2 Một số kiến nghị với cơ quan Nhà nước
2.1 Về việc điều chỉnh mức thuế thu nhập doanh nghiệp
2.2 Về việc điều chỉnh mức phạt vi phạm hợp đồng