CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM. THƢƠNG TÍN[r]
Trang 1CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI
SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái quát về bất động sản
Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì “bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”
“Các thuộc tính của bất động sản:
- Tính bất động
- Tính không đồng nhất
- Tính khan hiếm
- Tính bền vững, đời sống kinh tế dài”
Đặc trưng của bất động sản
- Cung BĐS co giãn kém
- Thời gian giao dịch dài, chi phí cao
- Kém linh hoạt trong khả năng chuyển hóa thành tiền mặt
- Sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
1.1.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo của các Ngân hàng thương mại
BĐS là TSĐB hay BĐS thế chấp là tài sản mà người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản
và xác nhận khi không trả được nợ thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản
Trang 21.2 Thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại
1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại
Có thể hiểu “Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của BĐS phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”
BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, thị trường BĐS biến động không ngừng, có thể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng Chính vì vậy mà việc TĐG BĐS là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro Việc xác định đúng giá trị BĐS là TSĐB là hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng
1.2.2 Các“nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc thay đổi
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc phù hợp
- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai”
1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình TĐG là các bước tuần tự trong quá trình thẩm định giá, được bắt đầu từ khi nhân viên thẩm định chuẩn bị tiến hành công việc cho đến khi kết thúc công việc, tức
là ra kết quả gửi cho đơn vị yêu cầu thẩm định giá Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc đó Ở mỗi NHTM tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động mà có những quy định và trình tự các bước trong công việc xác định giá trị BĐS
Trang 3Bước 1: “Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản
Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá”
1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hiện nay các phương pháp TĐG BĐS được tiếp cận dưới ba cách: cách tiếp cận thị trường, cách tiếp cận chi phí và cách tiếp cận thu nhập
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại
1.3.1 Các nhân tố chủ quan
- Quan điểm khác nhau của các Ngân hàng về vấn đề thẩm định giá bất động sản
là tài sản đảm bảo
- Cách thức tổ chức và quy trình thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm
- Lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp
- Hệ thống cơ sở dữ liệu
- Nguồn nhân lực thẩm định giá
1.3.2 Các nhân tố khách quan
- Môi trường pháp lý – cơ chế chính sách
- Môi trường kinh tế
- Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp
Trang 4CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ
PHẦN VIỆT NAM THƯƠNG TÍN 2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
Lịch sử hình thành và phát triển
“Ngày 02/02/2007, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín (VIETBANK) chính thức được thành lập tại số 35 Trần Hưng Đạo, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng theo giấy phép hoạt động số 2399/QĐ-NHNN do ngân hàng nhà nước cấp ngày 15/12/2006 Tham gia thành lập ngân hàng có 39 cổ đông là các doanh nghiệp, cá nhân có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm như Ngân hàng TMCP Á Châu, Công ty đầu tư và phát triển Hoa Lâm với số vốn điều lệ ban đầu là 200 tỷ đồng Năm 2009, sau khi được phê chuẩn vốn điều lệ lên 1.000 tỷ đồng Tính đến 8/2016, VIETBANK đã có 96 điểm giao dịch tại khắp các vùng kinh tế trọng điểm trên toàn quốc, trong đó có 10 chi nhánh và 01 sở giao dịch”
Lĩnh vực hoạt động
+ “Huy động vốn bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ
+ Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, hùn vốn liên doanh, đầu tư…) bằng đồng Việt Nam và ngoại tệ;
+ Các dịch vụ trung gian (thanh toán trong và ngoài nước, dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối, chuyển tiền nhanh);
+ Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ (thẻ đồng thương hiệu ACB).”
2.1.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh
“Về tổng tài sản: Tính đến 31/12/2015, tổng tài sản của VIEBANK đạt 33.031 tỷ
đồng, đạt 50.26% kế hoạch, tăng 14.195 tỷ đồng so với 31/12/2014
Về huy động vốn: Tổng huy động vốn 31/12/2015 đạt 29.753 tỷ đồng, tăng
12.000 tỷ đồng so với 31/12/2014 Trong cơ cấu huy động vốn, huy động từ cá nhân và
Trang 5khách hàng trong nước đạt 25.996 tỷ đồng chiếm 87.3%, tăng 90% so với 2014
Về sử dụng vốn: Tính đến 31/12/2015, tổng dư nợ cấp tín dụng là 23.202 tỷ đồng,
tăng 11.000 tỷ đồng so với 31/12/2014 Trong đó, cho vay khách hàng là 22.046 tỷ đồng, chiếm 95% Cùng với việc đấy mạnh xử lý nợ xấu và kiểm soát rủi ro, tỷ lệ nợ xấu cũng giảm đi 0.26% so với năm 2014 chỉ còn 1.28%, vẫn nằm trong chỉ tiêu cho phép của ngân hàng nhà nước
Về công nghệ: VIETBANK tiếp tục ổn định hoạt động hệ thống Corebanking, ứng
dụng vào sản phẩm dịch vụ ngân hàng, công tác quản trị điều hành nâng cao an toàn và bảo mật, đồng thời cung cấp thêm nhiều sản phẩm dịch vụ tiện ích hiện đại, cao cấp cho khách hàng.”
2.1.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh
“Trong cơ cấu lãi thuần của VIETBANK, năm 2015, thu nhập lãi thuần là 244.73
tỷ đồng tăng 12% so với 2014, lãi thuần từ mua bán chứng khoán đầu tư là 37.77 tỷ đồng, lãi thuần từ hoạt động khác là 114.3 tỷ đồng Tuy nhiên do chi phí hoạt động cao nên lợi nhuận sau thuế lũy kế vẫn trong tình trạng âm tuy nhiên đã giảm đi qua các năm Nếu như 31/12/2014 là -238 tỷ đồng thì đến 31/12/2015 chỉ còn là -126 tỷ đồng, giảm 50%.”
2.1.2 Sơ lược về Phòng thẩm định giá tài sản của Vietbank
Phòng TĐG tài sản Hội sở của Vietbank trực thuộc sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng giám đốc, thực hiện các chức năng, nghĩa vụ và quyền hạn mà Tổng giám đốc ban hành Hiện tại nhân sự của Phòng TĐG tài sản là 35 nhân sự, trong đó Phòng TĐG
TS tại Hội sở 19 nhân sự, Bộ phận khu vực miền Bắc 9 nhân sự, Bộ phận khu vực miền Trung 7 nhân sự:
2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
2.2.1 Quy định của Vietbank về bất động sản là tài sản đảm bảo
- Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng đối với bất động sản là tài sản đảm bảo
- Nguyên tắc thế chấp QSD đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện đảm bảo tiền vay
Trang 6- Quy định về thẩm quyền thẩm định giá bất động sản
2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại Vietbank
- Tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá
- Phân công nhân viên thẩm định giá
- Quy trình thẩm định giá
- Công tác nội nghiệp
- Báo cáo kết quả thẩm định giá:
- Phê duyệt kết quả thẩm định giá
- Trả kết quả thẩm định giá
- Lưu hồ sơ thẩm định giá
2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
“Thông thường, giá trị của BĐS được xác định như sau:
Giá trị BĐS = Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản gắn liền với đất
Việc sử dụng phương pháp nào để TĐG tùy thuộc vào đặc điểm của BĐS cần thẩm định giá Riêng việc TĐG BĐS là TSĐB của Vietbank được tiến hành chủ yếu bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí.”
2.2.4 Quy định một số trường hợp cụ thể khi thẩm định giá bất động sản
- Xác định giá trị đối với đất sản xuất kinh doanh:
- Xác định giá QSD đất nông nghiệp có một phần liền thửa với đất thổ cư hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có vị trí nằm ở khu vực đô thị, khu dân cư, khu vực mà tính thanh khoản của BĐS có thể giao dịch chuyển nhượng được
- Xác định giá đất nông nghiệp được “Nhà nước giao đất không thu tiền; đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho suốt thời gian thuê có vị trí nằm
ở khu vực đô thị, khu dân cư, khu vực mà tính thanh khoản của BĐS có thể giao dịch chuyển nhượng được
- Thẩm định giá đất ở không phù hợp quy hoạch (đất nằm trong lộ giới, đường giao thông, quy hoạch treo, quy hoạch nhà cao tầng, )
Trang 7- Thẩm định giá bất động sản hình thành trong tương lai
- Những trường hợp xác định QSD đất theo khung giá Nhà nước
- Xác định diện tích đất của BĐS thẩm định giá
- Về việc xác định vị trí BĐS thẩm định giá”
2.3 Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Vietbank giai đoạn 2013-2015
Theo số liệu từ Bộ phận khai thác số liệu – Phòng Công nghệ thông tin Vietbank cho thấy trong tổng dự nợ của Vietbank thì dư nợ được đảm bảo bằng BĐS chiếm tỷ trọng lớn nhất (hơn 50% dư nợ toàn ngân hàng mỗi năm) Ngoài BĐS thì giấy tờ có giá và động sản cũng là hai TSĐB được Vietbank quan tâm Dư nợ được đảm bảo bằng giấy tờ có giá
và động sản cũng có xu hướng tăng dần qua các năm Trong khi đó tỷ lệ dư nợ cho vay không có TSĐB (cho vay tín chấp) ngày càng có xu hướng giảm dần
Số lượng hồ sơ mà Phòng TĐG tài sản Hội sở trực tiếp thẩm định tăng dần qua các năm, cụ thể năm 2013 là 11.052 hồ sơ, năm 2014 là 12.715 hồ sơ và năm 2015 là 13.776 hồ sơ tương ứng với tổng giá trị thẩm định là 45.652 tỷ đồng vào năm 2013, 53.260 tỷ đồng vào năm 2014 và 58.643 tỷ đồng vào năm 2015
Qua các năm, cùng với việc đẩy mạnh xử lý nợ quá hạn, dư nợ quá hạn tại Vietbank giảm dần từ 301 tỷ đồng năm 2013 xuống còn 232 tỷ đồng năm 2014 và 157 tỷ đồng năm
2015
2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Vietbank
2.4.1 Những kết quả đạt được trong thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Vietbank
Phòng TĐG tài sản quyết định định giá sát với giá thị trường của BĐS nhằm đáp ứng một trong những giá trị dịch vụ đi kèm đó chính là tỷ lệ cho vay trên giá trị của tài sản thế chấp, đồng thời cũng tăng khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác
Xây dựng phần mềm thẩm định giá Vietbank để tiện lợi hơn trong việc sử dụng, quản lý thông tin
Trang 8Công tác TĐG BĐS là TSĐB tại Vietbank được tiến hành chặt chẽ và sát sao hơn khiến hoạt động cho vay, nhất là trong lĩnh vực cho vay có BĐS là TSĐB ngày càng được cải thiện
2.4.2 Những khó khăn và hạn chế trong thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Vietbank
- Các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến TĐG còn nhiều bất cập, chồng chéo
Quy trình TĐG BĐS tại Vietbank có một số bước thực hiện mang tính chung chung, chưa cụ thể
Các phương pháp TĐG BĐS vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc về khâu thực hiện ảnh hưởng đến tiến độ và kết quả thẩm định giá
Phần mềm TĐG còn sơ sài, chưa rõ ràng, đôi lúc còn bị lỗi
Hoạt động TĐG BĐS tại Vietbank chưa thực sự độc lập, vẫn còn nhiều mâu thuẫn xung đột giữa giá trị thẩm định với nhu cầu vay của khách hàng
Khó xác định được diễn biến thay đổi giá cả trong tương lai ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá
Công tác TĐG lại BĐS (hay còn gọi là tái định giá) sau 12 tháng không được chú trọng đúng mức
2.4.3 Nguyên nhân
2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan
“- Các văn bản pháp luật vẫn chưa thực sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và vẫn còn nhiều bất cập khác so với thực tế.”
- Thị trường BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho người làm công tác thẩm
- Kinh nghiệm về TĐG theo mô hình kinh tế thị trường tại Việt Nam còn nhiều hạn chế Về nhân lực cho ngành TĐG tại Việt Nam còn thiếu và chưa đảm bảo chất lượng
Trang 92.4.3.2 Nguyên nhân chủ quan
- Lực lượng cán bộ TĐG tại Phòng TĐG tài sản Hội sở không nhiều song địa bàn phụ trách TĐG BĐS lại rộng lớn
- Việc sử dụng các phương pháp TĐG BĐS còn chưa linh hoạt
- Hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá BĐS
- Cán bộ TĐG Vietbank còn thiếu kinh nghiệm xử lý và phân tích các tình huống trong quá trình tác nghiệp, gây không ít khó khăn cho công tác TĐG BĐS
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM
THƯƠNG TÍN 3.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng và quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
* Định hướng phát triển của Ngân hàng
- Tăng cường và mở rộng nền tảng khách hàng
- Đa dạng hóa các dịch vụ
- Thực hiện quản lý rủi ro
- Xử lý nợ xấu
* Định hướng trong hoạt động cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
- Tập trung phát triển dư nợ KHDN – KHCN vừa và nhỏ
- Tiếp tục thực hiện quản lý tập trung công tác TĐG, tái thẩm định tín dụng tại Hội
sở, tiến tới mô hình pháp lý chứng từ tập trung để quản lý chất lượng tín dụng, kiểm soát bảo đảm tỷ lệ nợ xấu dưới 3%
Quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng
* Quan điểm của Ngân hàng
- Quan điểm phù hợp với định hướng phát triển của ngân hàn
Trang 10- Quan điểm bảo đảm hài hòa lợi ích của ngân hàng và người vay có TSĐB là BĐS
* Quan điểm cá nhân
- Tăng tính chuyên nghiệp và chất lượng trong hoạt động TĐG TSĐB nói chung
và TSĐB là BĐS nói riêng
- Theo sát diễn biến thị trường BĐS để có những chính sách phù hợp trong công tác nhận TSĐB và TĐG BĐS thế chấp
- Tiến hành TĐG BĐS là TSĐB cho các khoản vay theo định kỳ, nắm bắt được những biến động của thị trường BĐS
- Mở các lớp đào tạo nghiệp vụ và cập nhật các quy định mới ban hành
3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín
-“Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản
- Sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản
- Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý và phân tích thông tin
- Hoàn thiện phần mềm thẩm định giá Vietbank
- Giải pháp về nhân sự
- Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định giá
- Một số giải pháp hoàn thiện khác
+ Ban hành các văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản
+ Thiết lập mối quan hệ giữa Phòng Thẩm định giá tài sản Vietbank với các cơ quan tổ chức có liên quan.”
3.3 Một số kiến nghị
-“Nhà nước cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến BĐS nói chung và TĐG BĐS nói riêng