SỰ HỒI PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

Dương Thị Hương Lan, Nguyễn Vũ Phong Vân, Nguyễn Hiền Lương - Ứng dụng các hoạt động học tập trải nghiệm vào trong một giờ học nói tiếng Anh ở Trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh[r]

Tập 170, số 10, 2017

T¹p chÝ Khoa häc vµ C«ng nghÖ

CHUYÊN SAN KHOA HỌC XÃ HỘI – NHÂN VĂN – KINH TẾ

Lưu Bình Dương, Nguyễn Văn Tiến - “Thiêng hóa” - yếu tố cơ bản cấu thành luật tục 3

Nguyễn Thị Mai Chanh, Bùi Thuỳ Linh - Phương thức huyền thoại hoá nhân vật trong Tửu quốc của Mạc Ngôn 9

Phạm Văn Cường - Nghiên cứu sự thích ứng với phương thức đào tạo theo học chế tín chỉ của sinh viên dân

Bùi Linh Phượng, Mai Thị Ngọc Hà - Phân tích, so sánh nội dung toán học trong chương trình đào tạo ngành

nông lâm nghiệp của một số trường đại học trên thế giới 19

Trịnh Thị Kim Thoa - Thực trạng và giải pháp để nâng cao chất lượng học tập môn tư tưởng Hồ Chí Minh tại

Trường Đại học Công nghệ Thông tin và Truyền thông – Đại học Thái Nguyên 25

Thân Thị Thu Ngân - Kỷ niệm 90 năm ra đời tác phẩm “Đường Kách mệnh” (1927 – 2017) - Ý nghĩa lý luận

và thực tiễn việc nghiên cứu tác phẩm “Đường Kách mệnh” của lãnh tụ Nguyễn Ái Quốc - Hồ Chí Minh 31

Ma Thị Ngần - Một số đặc điểm cần lưu ý khi xây dựng chương trình môn học giáo dục thể chất nhằm nâng

Dương Thị Hương Lan, Nguyễn Vũ Phong Vân, Nguyễn Hiền Lương - Ứng dụng các hoạt động học tập

trải nghiệm vào trong một giờ học nói tiếng Anh ở Trường Đại học Kinh tế và Quản trị Kinh doanh – Đại học

Lê Ngọc Nương, Nguyễn Thị Hà, Nguyễn Hải Khanh - Xây dựng khung lý thuyết về sự hài lòng trong công việc

của người lao động tại Công ty Cổ phần Quản lý và Xây dựng giao thông Thái Nguyên 47

Đoàn Quang Thiệu - Xây dựng hệ thống nghiệp vụ kinh tế phát sinh và bộ chứng từ kế toán mẫu để thực hành

Đỗ Thị Hà Phương, Đoàn Thị Mai, Chu Thị Hà, Nguyễn Thị Giang - Các yếu tố ảnh hưởng tới mức sẵn lòng

chi trả của người tiêu dùng đối với thực phẩm an toàn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 59

Nguyễn Thị Thanh Thủy - Phân tích tình hình tài chính của công ty cổ phần FPT 65

Vũ Hồng Vân, Lương Thị Mai Uyên - Nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành cơ khí trong quá trình hội nhập

kinh tế quốc tế 71

Nguyễn Thị Linh Trang, Bùi Thị Ngân - Phát triển dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt tại Ngân hàng

Thương mại Cổ phần quân đội – chi nhánh Thái Nguyên 77

Nguyễn Thị Lan Anh, Nông Thị Vân Thảo - Xây dựng hệ thống hỗ trợ quản lý chấm điểm cán bộ tại sở giao

Nguyễn Thu Nga, Kiều Thị Khánh, Hoàng Văn Dư - Hiệu quả kinh doanh của các ngân hàng khi tính đến rủi

Nguyễn Thị Vân, Nguyễn Bích Hồng - Giải pháp thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc Giang theo

hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đến năm 2020, tầm nhìn 2030 97

Đàm Thị Phương Thảo, Nguyễn Tiến Mạnh - Đánh giá ảnh hưởng của một số nhân tố đến hiệu quả hoạt động

kinh doanh của các công ty bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam 103

Phạm Thị Huyền - Án lệ và việc áp dụng án lệ trong hệ thống pháp luật Việt Nam 109

Dương Thị Huyền - Mối quan hệ của thương điếm Anh ở Hirado (1613- 1623) với chính quyền Nhật Bản 115

Trần Nguyễn Sĩ Nguyên - Dân vận khéo là vấn đề cốt lõi trong nghệ thuật hoạt động chính trị Hồ Chí Minh 121

Đinh Thị Giang - Quan điểm của J.Locke về nguồn gốc và bản chất của nhà nước 127

Journal of Science and Technology

170 (10)

N¨m 2017

Trần Bảo Ngọc, Lê Thị Lựu, Bùi Thanh Thủy và cộng sự - Nhận thức của sinh viên Dược về môi trường giáo

dục tại trường Đại học Y Dược - Đại học Thái Nguyên bằng bảng hỏi DREEM 131 Lương Ngọc Huyên - Thực trạng việc vận dụng toán học vào thực tiễn trong dạy học và kiểm tra, đánh giá kết

quả học tập môn Toán của học sinh lớp 10 ở các trường trung học phổ thông trên địa bàn thành phố Tuyên

Nguyễn Thị Hồng, Nguyễn Xuân Trường, Hoàng Thị Giang - Tiếp cận địa lý trong nghiên cứu quan hệ

giữa phát triển kinh tế gắn với đảm bảo an ninh quốc phòng khu vực các xã vùng cao biên giới (ví dụ tại tỉnh

Đỗ Thị Quyên, Nguyễn Thị Kim Tuyến - Nghiên cứu các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến hành vi mua trực tuyến của

Phương Hữu Khiêm, Nguyễn Đắc Dũng, Nguyễn Ngọc Lý - Phát triển thị trường sản phẩm đầu ra cho rừng

trồng sản xuất theo hướng bền vững trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tỉnh Thái Nguyên 155 Phan Thị Thanh Huyền, Hà Xuân Linh - Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội 161 Nguyễn Thị Vân Anh - Thu hút đầu tư – động lực và cơ sở phát triển kinh tế bền vững tỉnh Thái Nguyên 167 Văn Thị Quỳnh Hoa, Nguyễn Lan Hương - Hiệu quả của việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giảng

dạy tiếng Anh cho sinh viên năm thứ nhất trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên 173 Mai Văn Cẩn - Sử dụng hình tượng nhân vật Thạch Sanh trong một số hoạt động dạy thực hành tiếng Anh bậc

Đỗ Thị Hương Liên - Bàn thêm về cuộc khởi nghĩa của Hoàng Đình Kinh (Cai Kinh) và mối liên hệ với các

Phạm Văn Quang, Nguyễn Huy Ánh - Giải pháp tăng cường tính tích cực, chủ động trong học tập của sinh

viên khoa Thể dục thể thao trường Đại học Sư phạm - Đại học Thái Nguyên 191 Nguyễn Thị Minh Thu, Bùi Thị Ngọc Anh - Ca dao, dân ca làng chài Vịnh Hạ Long - nét văn hóa mang đậm

Đặng Anh Tuấn, Ngô Thị Minh Hằng, Phạm Thị Trung Hà - Sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi

ro kinh doanh của các công ty bất động sản 203

Lê Văn Thơ, Vũ Anh Tuấn - Đánh giá tình hình sử dụng đất tại các khu đô thị trên địa bàn thành phố Việt Trì,

tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 – 2016 209

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

203

SỰ HỒI PHỤC CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ

RỦI RO KINH DOANH CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN

1

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

2

Ngân hàng TMCP Quân đội, Hội sở chính

TÓM TẮT

Bài viết nghiên cứu mối quan hệ giữa biến động của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản tại Việt Nam Nghiên cứu thực hiện với dữ liệu về hoạt động thị trường và của 55 công ty bất động sản niêm yết trong giai đoạn từ năm 2010 tới 2016 Kết quả nghiên cứu cho thấy, có mối quan hệ giữa rủi ro kinh doanh của công ty bất động sản với biến động của thị trường Khi thị trường suy thoái, rủi ro kinh doanh tăng lên và ngược lại Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, không chỉ rủi ro từ lĩnh vực kinh doanh, mà lo ngại lớn nhất trên thị trường bất động sản là rủi ro từ đòn bảy tài chính của các công ty bất động sản Sự nới lỏng tín dụng làm tăng

tỷ trọng nợ của công ty bất động sản, và do đó, gây ra mối lo ngại cho các nhà đầu tư đối với các công ty bất động sản

Từ khóa: công ty bất động sản niêm yết,chu kỳ kinh doanh, thị trường bất động sản, rủi ro kinh doanh, rủi ro thị trường

GIỚI THIỆU CHUNG*

Xét trên các chỉ số về kém phát triển, như về

lượng nhà ở, thu nhập và mức độ đô thị hóa,

Việt Nam hiện vẫn đang là một quốc gia đang

phát triển Thị trường bất động sản Việt Nam

đang phải đối mặt với các vấn đề về thiếu hụt

nhà ở, các quyền về đất đai không rõ ràng,

nhà ở khu vực công, đất đai thuộc sở hữu nhà

nước, vấn đề thông tin không cân xứng và

tình hình thị trường tài chính chưa hoàn thiện

với một hệ thống chủ yếu dựa vào ngân hàng

Điều này dẫn tới các rủi ro tiềm ẩn trên thị

trường bất động sản

Nghiên cứu này được thực hiện để đánh giá

thực trạng tăng trưởng và rủi ro kinh doanh

tiềm ẩn của các công ty trên thị trường bất

động sản Việt Nam Mục tiêu của nghiên cứu

mô phỏng mối quan hệ giữa tăng trưởng của

thị trường với rủi ro kinh doanh trong ngành

bất động sản Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa

thực tiễn quan trọng đối với các cơ quan quản

lý nhà nước, các tổ chức tài chính đang thực

hiện tài trợ hoặc/ và đầu tư trên thị trường, và

với các doanh nghiệp đang kinh doanh trong

lĩnh vực bất động sản

*

Tel: 0983 66 44 85; Email: tuanda@neu.edu.vn

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nghiên cứu song song với sự phát triển của nền kinh tế, được chia thành các giai đoạn như sau:

Giai đoạn đầu hình thành thị trường Giai đoạn này bắt đầu từ năm 1958 tới năm

2000, và là giai đoạn nền kinh tế bao cấp và chuyển giao sang kinh tế thị trường có sự quản

lý của nhà nước Thị trường nhà ở không được quan tâm chú trọng và chi tiêu của Nhà nước cho xây dựng nhà ở chỉ chiếm 2% ngân sách quốc gia Cũng trong thời kỳ này, việc mua bán

và chuyển giao quyền sử dụng đất không được thực hiện trực tiếp giữa các chủ sở hữu là cá nhân hoặc tập thể mà cần phải chuyển giao lại cho chính quyền địa phương

Giai đoạn “bong bóng: tăng trưởng nóng

và đóng băng”

Thị trường trải qua giai đoạn 2001-2003

“tăng trưởng nóng” và giai đoạn 2003- 2006

“đóng băng” Thị trường bất động sản đạt được sự tăng giá mạnh nhất vào quý 2 năm

2001 Nguyên nhân là do có sự tăng lên đáng

kể về nhu cầu đất đai cho sản xuất và nhà ở,

do nguồn đầu tư từ người Việt ở nước ngoài

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

vào thị trường bất động sản trong nước và lợi

dụng tình trạng thông tin không cân xứng

trên thị trường Từ năm 2007 đến 2008, thị

trường chuyển sang “tăng trưởng nóng” lần

2 Ở giai đoạn này, Chính phủ Việt Nam

không chỉ áp dụng chính sách tiền tệ nới

lỏng và chính sách tín dụng mở rộng, có

chính sách ưu đãi cho phép sự tham gia của

các nhà đầu tư nước ngoài

Tái cấu trúc và phục hồi

Giai đoạn này bắt đầu từ quý 2 năm 2009 đến

cuối năm 2013 Sự tăng trưởng nóng của thị

trường bất động sản gây ra những rủi ro

nghiêm trọng cho các nhà đầu tư và nhà cung

cấp vốn, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng

chính sách tiền tệ thắt chặt và một chính sách

tín dụng hạn mức Số lượng giao dịch và giá

cả nhà đất giảm rõ rệt Duy nhất chỉ có hoạt

động mua bán nhà có giá trị thấp là vẫn diễn

ra khá sôi nổi

Từ đầu năm 2014 cho tới nay, để phá vỡ tình trạng đóng băng và thúc đẩy mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản, chính phủ đã cho

ra đời một loạt các quy định như: giảm lãi suất huy động vốn ở các ngân hàng thương mại nhằm kích cầu tín dụng; cho phép người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài có thể

sở hữu bất động sản trong nước.Các quy định này đã tạo nên những động thái tích cực trong việc thúc đẩy nhu cầu mua nhà

Sự phục hồi thể hiện rõ thông qua chỉ số hấp thụ bất động sản trên hai thành phố lớn là TP

Hà nội và TP Hồ Chí Minh trình bày trong Hình 1 sau đây Tỷ lệ hấp thụ giảm dần trong giai đoạn 2009 tới cuối năm 2013 và tăng dần đạt ổn định trong giai đoạn từ năm 2014 tới hiện tại

Hình 1 Tỷ lệ hấp thụ của thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn: Tác giả tổng hợp, 2017,

Như vậy, xu hướng phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam có thể được tổng hợp và thể hiện trong Hình 2

Theo hình 2, mỗi giai đoạn của lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam thường kéo dài khoảng 10 năm Nói cách khác, ngành bất động sản ở Việt Nam đang trong quá trình tái cơ cấu và dần chuyển sang giai đoạn phục hồi, với hàng hóa đa dạng và các chuỗi hàng hóa đang được mở rộng

từ nhà ở cho dân cư, văn phòng cho thuê, bất động sản sử dụng cho mục đích thương mại tới bất động sản cho dịch vụ lưu trú và khách sạn

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

205

Hình 2 Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

GIAI

ĐOẠN

TĂNG TRƯỞNG

BÃO HÒA- SUY

Phân khúc

thị trường

Văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê Bán lẻ: trung tâm thương mại

Khách sạn và khu nghỉ dưỡng

Những dấu

hiệu trên thị

trường bất

động sản

Lãi suất thấp Tín dụng tăng

Có cơ hội đầu cơ Giảm hàng tồn kho

Tăng giá sản phẩm

Lạm phát cao Lãi suất tăng Giảm giá sản phẩm Giảm cầu

Không có cơ hội đầu

cơ

Bán ồ ạt sản phẩm để thực hiện nghĩa vụ nợ với vốn vay Hàng tồn kho cao

Không còn hiện tượng giảm giá

Cầu tăng Xuất hiện loại hàng hóa dẫn thị trường Giá tăng ở một số phân khúc

Nguồn: Tác giả tổng hợp và phân tích (2017),[2],[3],[5],[6],[7]

TỔNG QUAN VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO KINH DOANH

Khái niệm và đo lường rủi ro kinh doanh

Rủi ro kinh doanh trong một lĩnh vực đầu tư

là vấn đề quan tâm hàng đầu của các nhà đầu

tư và các nhà tài trợ và được phản ánh qua

suất sinh lợi yêu cầu và lãi suất các khoản vay

của nhà đầu tư và nhà tài trợ Chỉ tiêu phản

ánh rủi ro kinh doanh của các doanh nghiệp

niêm yết là beta tài sản (hay còn gọi là beta

không nợ) [1], [4]

Giá trị beta vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp

phản ánh các quyết định kinh doanh của doanh

nghiệp, cụ thể là quyết định về ngành nghề sản

xuất kinh doanh tham gia, mức độ đòn bảy

hoạt động sử dụng và mức độ đòn bảy tài

chính sử dụng Beta tài sản được xác định bởi

loại hình kinh doanh và đòn bảy hoạt động mà

công ty áp dụng Do đó, beta vốn chủ sở hữu

nội hàm beta tài sản Việc xác định giá trị beta

tài sản thường được thực hiện thông qua giá trị

beta vốn chủ sở hữu

Có ba phương pháp được sử dụng để đánh giá

beta vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp: (1)

đối với công ty đại chúng: dựa trên dữ liệu giao dịch lịch sử của cổ phiếu niêm yết của doanh nghiệp trong ngành cần đánh giá, (2) đối với công ty chưa niêm yết: ước lượng dựa trên tham chiếu các thông số rủi ro của các cổ phiếu cùng ngành và cùng đặc điểm niêm yết; (3) sử dụng dữ liệu kế toán để ước lượng các thông số rủi ro [1] Dữ liệu giao dịch lịch sử của cổ phiếu niêm yết là dữ liệu thể hiện kỳ vọng và chiến lược đầu tư, và đánh giá rủi ro của các nhà đầu tư đang tham gia thị trường

Do đó, phương pháp (1) được đánh giá là phương pháp có tính ưu việt nhất được sử dụng trong đánh giá rủi ro kinh doanh và rủi

ro thị trường của doanh nghiệp niêm yết Khi doanh nghiệp sử dụng đòn bảy tài chính lớn (sử dụng nhiều nợ để tài trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh), cổ đông phải chịu rủi ro thị trường lớn hơn, do đó giá trị beta vốn chủ

sở hữu sẽ tăng lên Như vậy, sự khác biệt giữa beta vốn chủ sở hữu và beta tài sản là do mức

độ đòn bảy tài chính sử dụng trong doanh nghiệp Mối quan hệ giữa hai giá trị beta được xác định bằng công thức:

Beta thị trường = Beta tài sản x (1+(1- t) x (D/E))

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

Trong đó:

Beta thị trường: đo lường rủi ro của công ty

với rủi ro của danh mục đầu tư thị trường,

được xác định là hệ số biến thiên giữa suất

sinh lời của cổ phiếu công ty với chỉ số của

danh mục thị trường

Beta tài sản: đo lường rủi ro trong lĩnh vực

kinh doanh của công ty

t: tỷ lệ thuế thu nhập doanh nghiệp của công

ty

D/E: đòn bảy tài chính, đo bằng tỷ lệ Vốn vay

trên Vốn chủ sở hữu của công ty

Phương pháp nghiên cứu Rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản được nghiên cứu đo lường trên toàn bộ các công ty kinh doanh bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2010-2016 Có 55 công

ty bất động sản đang niêm yết tại thời điểm nghiên cứu, như trình bày trong Bảng 1 Công

ty kinh doanh bất động sản trong mẫu có thể phân loại thành hai nhóm: công ty đầu tư và kinh doanh bất động sản và công ty môi giới

và cho thuê bất động sản

Bảng 1 Danh sách các công ty trong nghiên cứu

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Mã

CK

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kết quả xử lý dữ liệu cho thấy giá trị beta tài sản và beta thị trường bình quân của các công ty có

xu hướng biến động như sau:

Hình 3 Giá trị beta bình quân của các công ty bất động sản

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017

Nhìn vào đường biểu thị giá trị beta thị trường của các công ty bất động sản trên thị trường chứng khoán tại Hình 3, có thể thấy rằng, trong thời kỳ 2010 tới 2011, các nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản có rủi ro khá lớn Tuy nhiên, mức độ rủi ro có xu hướng được các nhà đầu tư đánh giá

là giảm dần Điều này thể hiện trên xu hướng đi xuống của đường biểu thị giá trị beta thị trường; mặc dù trong thời kỳ 2013 tới 2014, mức độ rủi ro có xu hướng tăng nhẹ Đường beta tài sản trong

đồ thị có xu hướng tăng nhẹ trong giai đoạn từ năm 2011 tới năm 2012, tăng cao nhất từ 2013 tới

2014 và giảm trong giai đoạn từ 2014 tới năm 2015, và giữ ổn định từ năm 2015 đến 2016

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

207

Hình 4 Giá trị beta tài sản của các công ty bất động sản

Nguồn: tác giả thực hiện, 2017

Như vậy, khi thị trường vào giai đoạn điều

chỉnh từ 2011 tới 2014, các công ty bất động

sản cố gắng giảm hàng tồn kho, điều chỉnh

mặt hàng cung ứng, rủi ro kinh doanh của các

công ty bất động sản có xu hướng tăng Sau

điều chỉnh, từ 2014 đến nay, khi thị trường đi

vào ổn định, nhiều phân khúc sản phẩm mới

mang tính chuyên biệt như nhà ở cao cấp, các

khu nghỉ dưỡng với cơ chế cho thuê lại để

chủ đầu tư khai thác, các khu thương mại…

nhắm tới nhóm khách hàng có chiến lược đầu

tư, thì rủi ro kinh doanh giảm dần

Trong giai đoạn biến động rõ nét từ 2012 tới

2014, dữ liệu về beta tài sản riêng lẻ của từng

công ty như trình bày trong Hình 4 cho thấy

có sự giao động khác biệt này là do trong mẫu

nghiên cứu, nhóm công ty môi giới và cho

thuê bất động sản Nói cách khác, trong giai

đoạn thị trường suy giảm và điều chỉnh, rủi ro

kinh doanh của các công ty môi giới cao Với

các công ty thuộc nhóm công ty đầu tư và

kinh doanh bất động sản, rủi ro kinh doanh

thấp hơn Điều này có thể lý giải dựa trên

“nhu cầu và hành vi đầu tư” và loại sản phẩm

Cụ thể là, trong thời gian từ năm 2000 tới

năm 2014, sản phẩm chủ yếu trên thị trường

bất động sản là sản phẩm nhà ở Nhà đầu tư

(chủ yếu là các hộ gia đình) ở Việt Nam luôn

cho rằng bất động sản là một loại tài sản tích

lũy, đầu tư trong dài hạn

Bên cạnh đó, khoảng cách chênh lệch giữa giá

trị beta thị trường với beta tài sản là rất lớn

Nguyên nhân là do quyết định đòn bảy tài chính của các công ty bất động sản, hay là rủi

ro tín dụng của các công ty bất động sản Các công ty bất động sản đã sử dụng tỷ lệ nợ rất cao trong tổng nguồn vốn đầu tư Xét trên toàn thời kỳ, sự chênh lệch giữa giá trị beta thị trường và beta tài sản đang dần được thu hẹp Điều này thể hiện chính sách huy động vốn của các công ty bất động sản đã có sự thay đổi,

cụ thể là chuyển đổi từ các khoản vay trực tiếp

từ ngân hàng sang các hình thức huy động vốn

đa dạng hơn: cụ thể là kết hợp với Ngân hàng trở thành đối tác cùng đầu tư, lựa chọn khách hàng mục tiêu trùng với đối tượng thuộc các gói kích cầu tiêu dùng của chính phủ, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài Đồng thời, khi thị trường đi vào giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng, các nhà đầu tư có nhận định lạc quan hơn với thị trường bất động sản Hệ số beta thị trường của cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán giảm dần

KẾT LUẬN Nghiên cứu về sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của công ty bất động sản được thực hiện với dữ liệu phân tích trên các công ty bất động sản niêm yết cho thấy, mức độ tăng trưởng của thị trường và rủi ro của các công ty trong ngành luôn là mối quan hệ tỷ

lệ nghịch Khi thị trường bất động sản hồi phục

và tăng trưởng, rủi ro kinh doanh của các công

ty bất động sản giảm Khi thị trường bất động sản suy thoái, rủi ro kinh doanh của các công ty

Đặng Anh Tuấn và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 170(10): 203 - 208

bất động sản tăng, tuy nhiên, nhóm công ty bất

động sản hoạt động về môi giới và cho thuê tài

sản tăng cao hơn rất nhiều so với nhóm công ty

bất động sản hoạt động về đầu tư và kinh doanh

bất động sản

Ngoài rủi ro kinh doanh, rủi ro tiềm ẩn và đặc

thù liên quan tới hoạt động của các công ty bất

động sản chính là rủi ro từ đòn bảy tài chính

Như vậy, khi thị trường vào giai đoạn suy thoái

hay điều chỉnh, rủi ro lớn nhất của các doanh

nghiệp bất động sản chính là rủi ro tín dụng

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Aswath Damodaran (2014), Chapter 4 “Risk

Measurement and hurdle rates”, Applied Corportate

Finance, 4th Edition, ISBN: 978-1-118-80893-1,

John Wiley & Sons Inc

2 Nguyễn Quỳnh Hoa (2016), Báo cáo về thị

trường bất động sản Việt Nam, Công ty Chứng

https://www.mbs.com.vn/uploads/files/TTNC/Equit

/Xay-dung-dan-dung -Bao-cao-nganh -16-Mar-2016.pdf

3 Vương Khắc Huy, Hà Hồng Hoa (2015), Báo

cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty

Chứng khoán FPT, <http://www.fpts.com.vn/ FileStore2/File/2015/07/28/FPTS_Bao-cao-nganh-Bat-dong-san_03.2015.pdf>

4 Dinh Tran Ngoc Huy (2013), “The volatility of Market risk in Groups of Vietnam listed computer and Electrical Company Groups during the

Information System, Vol.8 (3), pp 010-016 5.Marc Townsend (2016), “Vietnam Real Estate Market outlook–be fearless, not foolish”, CBRE

PUBID=475b05ef-cd39-439f-9278-1abede8af913

6 Nguyễn Lưu Minh Nhật (2015), Báo cáo về thị trường bất động sản Việt Nam, Công ty Chứng

khoán Ngân hàng Quân đội,<https://mbs.com.vn/ uploads/files/TTNC/EquityResearch/baocaonganh/ Bat-Dong-San_Bao-cao-Phan-tich_06_2015.pdf>

7 Savills (2015), Vietnam real estate market – 20 years outlook, Savills World Research, http://pdf

savills.asia/asia-pacific-research/vietnam- research/hcmc/vietnam-property-market-a-twenty-year-reflection-en.pdf

8.Savills (2017), Chỉ số giá thị trường bất động sản Việt nam,

http://vn.savills.com.vn/research/savills-property-price-index.aspx

SUMMARY

RECOVERING OF REAL ESTATE MARKET AND BUSINESS RISK

OF REAL ESTATE COMPANIES

1

National Economics Univerisity

2 Military Commercial Joint Stock Bank – Head Office

The paper studies relationship between performance of real estate market and business risk of real estate companies in Vietnam The research has been implemented with data collection from real estate market performance and 55 real estate firms listed in Vietnam Stock Exchange in the period

of 2010 to 2016 The result reflected emprically that there is a clear relationship between the business risk of real estate companies and the real estate market’s performance In recession period of the market, business risk has been increasing and vise versa The research aslo found out that, only the business risk, the other seriously concerned risk in the market is risk from financial leverage “Credit loosing” leads to increase of debt to total capital ratio of real estate firms which creates worrying concerns of investors to the real estate firms

Keywords: Real estate listed companies, Business lifecycle, Real estate market, Business risk, Market risk

Ngày nhận bài: 28/8/2017; Ngày phản biện: 14/9/2017; Ngày duyệt đăng: 28/9/2017

*

Tel: 0983 66 44 85; Email: tuanda@neu.edu.vn

oµ soT T¹p chÝ Khoa häc vµ C«ng nghÖ

SOCIAL SCIENCE – HUMANITIES – ECONOMICS

Luu Binh Duong, Nguyen Van Tien - "Sacred" fundamental structure of customary law 3

Nguyen Thi Mai Chanh, Bui Thuy Linh - The characters of mythology in “The Republic of Wine” by

Pham Van Cuong - Studying adaptation to the training menthod of the credit for northern mountainous ethnic

minority students 15

Bui Linh Phuong, Mai Thi Ngoc Ha - Analysis and comparison of mathematical content in the forestry

agricultural sector training program of a number of universities in the world 19 Trinh Thi Kim Thoa - The situation and the solutions to improve the quality of teaching and learning Ho Chi

Minh ideology at University of Information and Communication Technology – TNU 25

Than Thi Thu Ngan - The 90th anniversary of the publication of "Duong Kach menh" book (1927 – 2017)

Theoretical and practical meaning of the work “Duong Kach menh” of the leader Nguyen Ai Quoc - Ho Chi Minh 31

Ma Thi Ngan - Some features should be regarded when building a physical education program to increase the

Duong Thi Huong Lan, Nguyen Vu Phong Van, Nguyen Hien Luong - Applied experiential learning

activities in an English speaking lesson of University of Economics and Business Administration - Thai

Le Ngoc Nuong, Nguyen Thi Ha, Nguyen Hai Khanh - Building the theory of integrity of satisfaction in the

work of laborers at Thai Nguyen Traffic Trading and Management Joint Stock Company 47

Doan Quang Thieu - Establishing the standard sample system of occurred economic operations and accounting

vouchers for students' practice 53

Do Thi Ha Phuong, Doan Thi Mai, Chu Thi Ha, Nguyen Thi Giang - Factors influencing willingness to pay

for safety food in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province 59

Nguyen Thi Thanh Thuy - Analysis of FPT Joint Stock Company 's financial situation 65

Vu Hong Van, Luong Thi Mai Uyen - Strengthen competitive capability of mechanical industry in the process

of international economic integration 71

Nguyen Thi Linh Trang, Bui Thi Ngan - The development of non - cash payment service at military JSC Bank

Nguyen Thi Lan Anh, Nong Thi Van Thao - Building the system of management support in scoring staffs at

Nguyen Thu Nga, Kieu Thi Khanh, Hoang Van Du - Investigation of commercial bank’s efficiency with

Nguyen Thi Van, Nguyen Bich Hong - Solutions to promote the economic structural transformation in Bac

Giang province towards industrialization and modernization to 2020 with a vision to 2030 97

Dam Thi Phuong Thao, Nguyen Tien Manh - Estimating the effect of some factors on operational efficiency

of real estate companies posted up in Viet Nam stock market 103

Pham Thi Huyen - Precedent and the application of precedent in Vietnam law system 109

Duong Thi Huyen - The relationship of the English's factory in Hirado (1613- 1623) with Japan government 115

Tran Nguyen Si Nguyen - Subtle mass mobilization is core of political activism art of Ho Chi Minh 121

Journal of Science and Technology

170 (10)

N¨m 2017