Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại Hội Sở ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam

Xuất phát từ thực tiễn trên tôi chọn vấn đề “Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam” làm đề [r]

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam đã và đang phát triển trong giai đoạn mở cửa, hội nhập ngày càng sâu rộng với thế giới Đó là giai đoạn mà nền kinh tế Việt Nam đã chứng kiến một tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ Cùng với dòng dân cư di chuyển từ nông thôn

ra các thành phố lớn, các đô thị phát triển mạnh mẽ đã kéo theo nhu cầu nhà ở của người dân tại khu vực này tăng lên nhanh chóng Nền kinh tế của đất nước ngày càng phát triển thì mức thu nhập của người dân ngày một tăng lên, nhu cầu nhà ở cũng thể hiện với một mức độ cao hơncả về chất lượng của nhà ở cũng như những tiện ích trong không gian sống Với xu hướng này, nhà ở đã trở thành một đối tượng quan trọng trong các giao dịch dân sự không chỉ phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân mà còn là đối tượng trong giao dịch kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do đó, với những chính sách khá mở cửa hiện nay của nhà nước, việc tập trung đầu tư phát triển xây dựng nhà ở tại Việt Nam là một điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phát triển và mở rộng “Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Việt Nam hàng năm tăng từ 20 - 50% Về việc phân khúc

địa bàn, theo chiến lược “phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm

2030”, “diện tích khu vực thành thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện tại lên 460.000 ha năm

2020 và tốc độ đô thị hóa sẽ tăng từ 28% hiện nay lên khoảng 45% vào năm 2025 và dân số thành thị khi đó sẽ đạt 46 triệu người Việt Nam sẽ phải xây dựng 35 triệu m2 nhà ở tại thành thị để tăng mức diện tích nhà ở lên là 20m2/ người vào năm 2020.” Chiến lược này cho thấy nhu cầu về nhà ở và số lượng nhà ở sẽ tăng lên đáng kể trong thời gian tới” “Bên cạnh đó, đối với công tác xây dựng thì để xây dựng hoàn thành được một công trình nhà ở các chủ đầu tư thường phải sử dụng đến một lượng vốn rất lớn nên không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đủ nguồn vốn tự có để xây dựng nhà đến lúc hoàn thành Vì vậy, việc cho doanh nghiệp được quyền huy động vốn của người

có nhu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành là cơ chế rất quan trọng và cần thiết, nó vừa góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở lại vừa đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai

đoạn hiện nay” Tuy nhiên, những lo lắng của người dân, của những nhà đầu tư bất động sản về các dự án xây dựng nhà ở không được bàn giao đúng tiến độ như chủ đầu

tư đã cam kết là nguyên nhân chính khiến cho người mua mất niềm tin, thị trường bất động sản suy thoái, các giao dịch mua bán bị giảm mạnh trong khi thực tế nhu cầu nhà

ở của người dân chưa bao giờ giảm nhiệt Sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản

2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015) cùng với thông tư 07/2015 của ngân hàng nhà nước (có hiệu lực từ tháng 8/2015) đã quy định cụ thể về bảo lãnh nhà ở hình thành

trong tương lai Theo đó tại khoản 1, “Điều 56 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở

HTTTL” quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở

hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết” Quy định này nhằm đảm bảo hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro cho người mua nhà, sàng lọc được những CĐT chất lượng, đồng thời góp phần làm cho thị trường bất động sản được phát triển một cách lành mạnh và bền vững hơn Xét trên vai trò của ngân hàng thương mại bên cạnh lợi nhuận thu được từ khoản phí bảo lãnh thì BĐS là cơ hội để cho các ngân hàng tiếp cận trở lại với các dự án BĐS trên cơ sở phân tích thẩm định giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro mất vốn đồng thời nâng cao uy tín, tăng thêm khách hàng trong bán chéo các sản phẩm của ngân hàng và lợi nhuận

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank) là một trong những đơn vị tiên phong trong việc triển khai phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Phương thức bảo lãnh này đã đem lại nhiều nguồn lợi nhuận cho Techcombank Tuy nhiên trong quá trình triển khai của ngân hàng cũng bộc lộc nhiều hạn chế về hình thức bảo lãnh, quy trình cũng như nội dung bảo lãnh Đặc biệt sự quản lý tài sản, kiểm soát dòng vốn của ngân hàng thiếu chặt chẽ Thông tin về người mua nhà, người bán nhà, chủ đầu tư thiếu và không minh bạch nên dễ dẫn đến rủi ro

Xuất phát từ thực tiễn trên tôi chọn vấn đề “Hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu lý luận về phương thức bảo lãnh mua bán nhà ở HTTTL của ngân hàng thương mại và thực trạng ở Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, luận văn đề xuất kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhà ở HTTTL tại Hội sở ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu tổng quát ở trên, Luận văn có những nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Hệ thống hoá cơ sở lý luận về PTBL mua bán nhàHTTTL tại NHTM

- Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động BL mua bán nhàHTTTL tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện phương thức bảo lãnh mua bán nhàHTTTL tại Hội

sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu lý luận và thực tiễn về phương thức bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai của NHTM

3.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Về nội dung: nghiên cứu về hình thức, quy trình củaPTBL mua bán nhà HTTTL của NHTM

- Về không gian: luận văn nghiên cứu tại Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

- Về thời gian: nghiên cứu phân tích thực trạng từ năm 2012 đến 2016 và kiến nghị đến năm 2020

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chính bao gồm: phương pháp thu thập và phân tích số liệu; phương pháp thống kê và so sánh; phương pháp phân tích và tổng hợp; cùng với phương pháp trình bày số liệu theo định dạng của Microsoft 2010

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục các bảng, hình, danh mục tài liệu tham khảo thì luận văn được kết cấu thành 3 chương gồm:

Chương 1: Lý luận chung về phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tạiNHTM

Chương 2: Thực trạng phương thức bảo lãnh mua bán nhà HTTTL tại Hội sở

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện PTBL mua bán nhà HTTTL tại

Hội sở Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam