Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và là cơ sở làm minh bạch h[r]
Trang 1NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2018
,
1 Phân hiệu Đại học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai
2 Trường Đại học Nông lâm - ĐH Thái Nguyên
TÓM TẮT
Phường Hoàng Văn Thụ là một trong những phường trung tâm của thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội - khoa học kỹ thuật của thành phố Thái Nguyên và cả tỉnh Thái Nguyên Sự phát triển về kinh tế của phường Hoàng Văn Thụ đã là động lực lớn tác động đến giá đất của phường trong thời gian qua Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và là cơ sở làm minh bạch hóa thị trường bất động sản Có 5 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất được lựa chọn nghiên cứu: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, khả năng sinh lợi, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác Nghiên cứu cũng đã xác định được yếu tố vị trí là yếu tố tác động lớn nhất đến giá đất tại thời điểm nghiên cứu Nghiên cứu này cũng đã đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên và là cơ sở quan trọng cho các nghiên cứu tương tự ở các địa phương khác
Từ khóa: Hoàng Văn Thụ; giá đất; giá biến động; quyền sử dụng đất; yếu tố ảnh hưởng
Ngày nhận bài: 14/11/2018; Ngày hoàn thiện: 24/12/2018; Ngày duyệt đăng: /12/2018
RESEARCH ON SOME AFFECTING FACTORS TO THE LAND FRICE
IN HOANG VAN THU WARD, THAI NGUYEN CITY IN 2018
1
Thai Nguyen University – Lao Cai Campus
2
Thai nguyen University of Agriculture and Forestry
ABSTRACT
Hoang Van Thu Ward is a center of Thai Nguyen city, is the center economic, cultural, social, science of Thai Nguyen City and Thai Nguyen province Economic development of Hoang Van Thu Ward has affected to land prices of the city in recent years Reseach on some affecting factors
to land price in Hoang Van Thu Ward, Thai Nguyen city in 2013 gave important implications for land management and transparency as a basis for the real estate market There are five groups of affecting factors to the land price is selected for study: Position, infrastructure, profitability, land characteristics and other factors The study also found that position factor was the biggest factor impact to the land price This study also proposed some solution to improve the efficiency of land price valuation in Hoang Van Thu Ward, Thai Nguyen city and an useful method for other areas
Keywords: Element affected; fluctuation price; Hoang Van Thu Ward; land price; land use right
Received: 14/11/2018; Revised: 24/12/2018; Approved: /12/2018
* Corresponding author Email: dominhnguyet77@gmail.com
Trang 21 Đặt vấn đề
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai
- thị trường - sự quản lý của Nhà nước [1]
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay
nói cách khác giá đất là công cụ để người
quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế
thị trường Đồng thời, nó cũng là căn cứ để
đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của
mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật [2]
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của rất
nhiều yếu tố [3] Để làm rõ một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn
Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018,
nghiên cứu này đã tiến hành điều tra, thu thập
và phân tích giá đất chuyển nhượng trên thị
trường so với giá do UBND tỉnh Thái Nguyên
quy định tại một số đường, phố điển hình của
phường Hoàng Văn Thụ [4]
2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
2.1 Nội dung nghiên cứu
- Giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn
Thụ theo quy định của Nhà nước và giá thị
trường năm 2018
- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn phường Hoàng Văn Thụ
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố
Thái Nguyên năm 2018 qua điều tra thị trường
2.2 Phương pháp nghiên cứu
2.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Chọn 7 tuyến đường, phố nằm trên địa bàn
phường Hoàng Văn Thụ Các tuyến đường
này được phân loại thành 03 nhóm đường,
phố khác nhau như sau:
- Nhóm I: Đường Hoàng Văn Thụ và Lương
Ngọc Quyến
- Nhóm II: Đường Dương Tự Minh, Bắc Kạn
và Minh Cầu
- Nhóm III: Đường Chu Văn An và Phủ Liễn
Cách phân nhóm đường, phố này dựa trên khả
năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có
của từng tuyến đường Chúng phản ánh được
sự phát triển kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên trong năm 2018
2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Hoàng Văn Thụ,
về tình hình biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá
đất năm 2018 tại tỉnh Thái Nguyên [4]
2.2.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn
Sử dụng các phiếu điều tra thông tin chuyển nhượng để phỏng vấn ngưới dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do và sự hiểu biết của người dân Tổng số phiếu điều tra là 100 phiếu được phân bổ đều tại các vị trí khác nhau trên 7 đường, phố điều tra
2.2.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu
Sử dụng phần mềm Excel, XLSTAT version
2015 (dựa trên phân tích tương quan: Principal Component Analysis – PCA và Multiple Dimension Scaling -MDS) để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá kết quả điều tra
2.2.5 Phương pháp chuyên gia
Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan
2.2.6 Phương pháp bản đồ
Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân
v ng giá trị để tiến hành thống kê, phân tích
số liệu Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định
3 Kết quả nghiên cứu
3.1 Tình hình quản lý đất đai
Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ có nhiều chuyển biến tích cực và đạt kết quả rất tốt Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thành về cơ bản Hiện nay, công tác quản lý đất đai ở phường chủ yếu tập trung vào việc cập nhật, chỉnh lý số liệu địa chính từ hoạt động chuyển
Trang 3quyền sử dụng đất Năm 2017, cán bộ địa
chính phường Hoàng Văn Thụ đã xử lý 178
vụ chuyển quyền trên địa bàn phường [5]
Các hoạt động chuyển quyền chủ yếu là
chuyển nhượng, thừa kế và tặng cho quyền sử
dụng đất
Dưới sự chỉ đạo của UBND thành phố Thái
Nguyên, phường Hoàng Văn Thụ đã thực
hiện tốt 15 nội dung trong công tác quản lý
nhà nước về đất đai Tổ chức thực hiện tốt chỉ
thị 364CT/TTg của Chính phủ về ranh giới,
mốc giới hành chính của các đơn vị, chính
quyền đã chủ động kết hợp với lãnh đạo các
đơn vị có liên quan đến ranh giới hành chính
của các xã, phường rà soát lại thực địa, cắm
mốc để thống nhất vị trí cụ thể theo từng khu
vực Ranh giới hành chính giữa các xã,
phường tiếp giáp với phường Hoàng Văn Thụ
hiện nay đã được xác định cụ thể, không có
tranh chấp với các đơn vị lân cận Hệ thống
bản đồ địa chính đầy đủ, hồ sơ địa chính được
lập và quản lí chặt chẽ Việc giải quyết tranh
chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các
vi phạm trong quản lí đất đai trong những
năm vừa qua được thực hiện rất tốt Công tác
quản lí tài chính về đất đai được thực hiện
nghiêm túc công bằng và chính xác [5]
3.2 Tình hình sử dụng đất đai
Theo kết quả thống kê đất đai mới nhất năm
2018, tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn
phường là 159,18 ha [6] và được phân bố theo
hình 1 như sau:
6,44%
92,24%
1,32%
Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng
Hình 1 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất
phường Hoàng Văn Thụ năm 2018
Số liệu hình 1 cho thấy, tổng diện tích tự nhiên
trên địa bàn phường tính đến hết tháng 12/2018
là 159,18 ha được phân bố tại 33 tổ dân phố
Trong đó: Đất phi nông nghiệp: 146,92ha chiếm
92,24% Đất nông nghiệp: 10,27ha chiếm
6,44% Đất chưa sử dụng: 2,09ha chiếm 1,32%
Một nửa trong số đất ở hiện tại là đất ở tại các khu dân cư nhân dân đã ở từ trước chưa có quy hoạch, còn lại là các khu dân cư được
Nhà nước quy hoạch mới Diện tích đất nông
nghiệp còn lại ít với 10,27ha chiếm 6,44% Phần diện tích này sẽ dành cho việc thực hiện
những khu quy hoạch trong những năm tới
Diện tích đất chưa sử dụng là 2,09 ha chiếm
1,32% ở ven sông suối [6]
3.3 Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất
Với hệ thống các cơ quan thống nhất từ cấp tỉnh, thành phố đến các phường, xã; phạm vi thực hiện của các văn bản pháp luật về giá đất ngày càng được tăng cường thực hiện một
cách triệt để và nâng cao hiệu quả
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phản ứng của người dân trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi tham gia vào các giao dịch đất đai Sự chênh lệch giữa mức giá quy định và giá chuyển nhượng thực tế rất dễ nhận thấy là khá lớn Người dân thường kê khai thấp hơn mức giá thực tế hoặc thậm chí bằng giá quy định (thực tế không thể xảy ra trên thị trường) nhằm giảm tối đa nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước Đây không phải là vấn
đề mới nảy sinh gần đây và mặc d Nhà nước
đã đưa ra nhiều giải pháp, thay đổi trong các văn bản pháp luật nhưng vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm vấn đề này Nguyên nhân sâu
xa của tình trạng này là những mâu thuẫn về lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất dẫn tới cách hành xử trái ngược nhau
3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên
Qua quá trình điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy, người dân quyết định giá đất trong quá trình chuyển nhượng dựa trên nhiều yếu tố Trong đó, các yếu tố cơ bản nhất được phân tích chi tiết theo từng tuyến đường điển hình
như sau:
3.4.1 Yếu tố vị trí
Trên các đoạn đường tiến hành điều tra, Nhóm I chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất vì đây là hai tuyến đường có chất lượng
Trang 4tốt, được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng lại là
nơi tập trung nhiều công trình công cộng
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn
mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là
sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng
sinh lời mà vị trí có thể mang lại VT1 có giá
cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có
thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc
cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh
đất Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm
dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu
càng gần đường, phố điều tra và các khu lân
cận thì mức giá sẽ cao hơn Khả năng sinh lợi
chỉ thấy rõ ở VT1, VT2, các thửa đất ở VT3,
VT4 chủ yếu d ng để ở Vì vậy, mức độ ảnh
hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở
loại vị trí này
0
10
20
30
40
50
60
70
VT1 VT2 VT3 VT4
Hình 2 Biểu đồ mức độ ảnh hưởng
giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố (Hoàng
Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2))
Nhìn vào đồ thị trên ta thấy đường, phố thuộc
Nhóm I (đường Hoàng Văn Thụ) sẽ có mức
giá cao nhất, sau đó đến Nhóm II và thấp nhất
là Nhóm III
3.4.2 Cơ sở hạ tầng
Qua hình 3 cho thấy, đây là ba đường, phố có
mức giá thị trường khá cao so với mặt bằng
chung của cả thành phố Đường giao thông
của ba đường, phố này được đánh khá tốt, tuy
nhiên đoạn đường Dương Tự Minh và đường
Bắc Kạn lại có giá đất cao hơn Lý do là hai
đường phố này là nơi tập trung nhiều công
trình công cộng phục vụ dân sinh như bệnh
viện, trường học, tòa án, trụ sở công an v.v
Đoạn đường Minh Cầu có cơ sở hạ tầng xã
hội kém hơn (không có công trình công cộng
nào nằm trên đoạn đường này Như vậy, khi
so sánh ba đường phố này chúng ta thấy mức
độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất
0 5 10 15 20 25 30
II1 II2 II3
Hình 3 Biểu đồ so sánh giá đất trung bình
trên thị trường theo vị trí của ba đường Dương
Tự Minh (II1), Bắc Kạn (II2) và Minh Cầu (II3)
Đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương ứng với khoảng cách đến các công trình công cộng nằm trên đoạn đường, phố đó tăng dần
Từ đó có thể thấy, mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất, đây là yếu tố quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân
3.4.3 Đặc điểm của thửa đất
Yếu tố tiếp theo ảnh hưởng đến giá đất là đặc điểm của thửa đất như diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới các đường, phố v.v Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí của người dân theo phong tục tập quán lâu đời
Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng
60 - 100m² có thể bán dễ dàng hơn thửa đất
có diện tích lớn vì nó ph hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc những hình thể không vuông và nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn Mặc
d không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các
thửa đất xấu
Giá đất
(triệu đồng/m 2
)
Giá đất (triệu đồng/m 2 )
Vị trí
Đường, phố
Trang 53.4.4 Khả năng sinh lợi
Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn
đến giá trị sinh lợi của thửa đất Mặc d c ng
mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức
sử dụng đất của các đường, phố thuộc ba
Nhóm I, II, III có sự khác biệt rõ rệt Nhóm I
đa phần kết hợp làm đất ở với sản xuất kinh
doanh, với mục đích kinh doanh là chính nhằm
làm tăng tối đa khả năng sinh lời của thửa đất
Nhóm II kết hợp đồng đều cả hai mục đích đất
sản xất kinh doanh và đất ở còn nhóm III đa
phần được sử dụng vào mục đích đất ở Sự
khác biệt về phương thức sử dụng của riêng
loại đất ở cũng thể hiện khá rõ sự chênh lệch
về mức giá của ba nhóm đường, phố
3.4.5 Yếu tố khác
Ngoài các yếu tố điển hình đã nêu chi tiết ở
trên, còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đồng
thời tới giá đất
- Yếu tố xã hội: yếu tố này cũng tác động lớn
đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số
đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số
cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân
bằng cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra chúng
tôi nhận thấy, Nhóm III chịu tác động của yếu
tố này nhiều vì ở đây trong những năm qua
tỉnh Thái Nguyên, thành phố Thái Nguyên nói
chung và phường Hoàng Văn Thụ nói riêng
đã có các dự án như nâng cấp đường Phủ Liễn
và sắp tới là mở rộng và xây dựng đường Chu
Văn An nối thông ra đường Lương Ngọc
Quyến Những yếu tố này làm cho giá đất ở
các đường, phố này tăng lên đáng kể
- Yếu tố tâm lý: Người dân thường có tâm lý
nóng vội và đám đông, khi giá đất lên cao
thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất
có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua
mất Vì vậy giá đất càng được đẩy lên cao hơn,
gây lên hiện tượng sốt đất Ngược lại khi giá
đất ở mức thấp, họ lại chần chừ chờ đợi để
mua được thửa đất khác với giá rẻ hơn, điều đó
dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng
Một yếu tố tâm lý quan trọng khác của người
Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn các hướng khác Những quyết định về mức giá được đưa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể
- Yếu tố pháp lý của thửa đất: Theo điều tra
có tới 95% số người được hỏi cho rằng điều
họ quan tâm đầu tiên khi hỏi mua đất là các giấy tờ pháp lý của thửa đất đó
Như vậy, khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường
3.5 Đánh giá mối quan hệ giữa một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2013
Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm XLSTAT 2015 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chiếu rất rõ Các yếu tố có mối quan hệ với nhau, quyết định đến giá đất ở và các yếu
tố ảnh hưởng sẽ tập trung gần sát nhau hoặc chồng ghép lên nhau
Factor loadings (axes F1 and F2: 37,15 %)
Giá thị trường Giá Nhà nước
Tính pháp lý
Tiếp cận VBPQ
Đồng ý với giá đất NN
Bất động sản gắn liền Gần CTCC
Khoảng cách đến đường
Vị trí
Hình thể Diện tích Thu nhập
Trình độ Nghề nghiệp Tuổi
Hình 4 Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2018
Qua đồ thị trên ta thấy, các yếu tố có mối quan hệ và tác động đến giá đất ở được chia làm 3 nhóm:
Trang 6Nhóm 1: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu
nhập ảnh hưởng đến giá đất
Factor loadings (axes F1 and F2: 58,04 %)
Giá thị trường Giá Nhà nước Thu nhập
Trình độ Nghề nghiệp Tuổi
-1
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0
0,2
0,4
Hình 5 Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập
ảnh hưởng tới giá đất
Qua đồ thị xử lý số liệu trên ta thấy, các yếu tố
giá đất trên thị trường và giá đất hàng năm do
Nhà nước qui định tập trung gần nhau Điều đó
chứng tỏ, hai yếu tố này có mối quan hệ chặt
chẽ với nhau Trên thực tế điều tra cũng cho
thấy, đối với những khu vực có giá đất quy
định theo giá Nhà nước cao hoặc thấp thì giá
đất trên thị trường cũng vì thế mà thay đổi
Hai yếu tố nghề nghiệp và trình độ văn hóa
cũng có mối liên kết khá lớn với nhau Qua
quan sát thực tế chúng tôi nhận thấy, người
dân trong khu vực điều tra chủ yếu có trình độ
Trung học phổ thông hoặc đại học trở lên
Thông thường, với những người có trình độ
đại học, cao đẳng thường công tác trong các
cơ quan Nhà nước hoặc doanh nghiệp còn
những người có trình độ từ Trung học phổ
thông trở xuống có xu hướng làm công việc
buôn bán hoặc lao động tự do Chúng tôi đã
tiến hành điều tra 4 nhóm chỉ tiêu về nghề
nghiệp bao gồm cán bộ viên chức, buôn bán,
lao động tự do và nghề khác thì trong đó nghề
buôn bán, kinh doanh là nghề nghiệp cho mức
giá khách quan và sát thực tế hơn cả
Ngoài ra, bảng xử lý số liệu còn cho thấy chỉ
tiêu thu nhập và giá đất trên thị trường tập
trung tương đối gần nhau Điều đó chứng tỏ,
thu nhập của người được phỏng vấn khác
nhau sẽ cho giá thị trường sát hoặc không sát
với thực tế
Nhóm 2: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Factor loadings (axes F1 and F2: 51,48 %)
Giá thị trườngGiá Nhà nước
Bất động sản gắn liền
Gần CTCC Khoảng cách
Vị trí
Hình thể Diện tích
-1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4
-1 -0,8 -0,6 -0,4 -0,2 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1
Hình 6 Các yếu tố liên quan đến thửa đất
ảnh hưởng đến giá đất ở
Qua đồ thị xử lý số liệu trên ta thấy, nhóm vị trí, khoảng cách đến đường phố chính gần nhất, gần công trình công cộng, giá đất do Nhà nước quy đinh và giá đất trên thị trường
ở rất gần nhau Điều đó chứng tỏ, các chỉ tiêu này có mối quan hệ mật thiết với nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố liên quan đến thửa đất Qua điều tra thực tế, chúng tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã phân tích rất cụ thể ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
Nhóm 3: Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Factor loadings (axes F1 and F2: 46,96 %)
Giá thị trường Giá Nhà nước Tính pháp lý
Tiếp cận VBPQ
Đồng ý với giá đất NN -0,6
-0,4 -0,2 0 0,2 0,4
Hình 7 Yếu tố pháp lý
Qua điều tra thực tế, có trên 80% số hộ gia đình được điều tra không đồng ý với giá đất hàng năm qui định của Nhà nước vì lý giá đất
do Nhà nước quy định thường thấp hơn và
chưa sát với giá thị trường
Trong nhóm yếu tố pháp lý có một yếu tố khác được điều tra đó là yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất Có 04 nhóm tình trạng
Trang 7pháp lý liên quan đến thửa đất được đưa ra để
điều tra thì có 03 nhóm được người dân đánh
giá cao hơn cả đó là trường hợp có đủ giấy tờ
hợp lệ theo qui định của pháp luật, nhưng
chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và trường hợp thứ hai là có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất Trong đó, trường hợp thứ
hai được đánh giá cao nhất chiếm 85% tổng
số hộ điều tra Điều đó chứng tỏ, người dân
nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất
nếu được Nhà nước công nhận quyền sử dụng
thửa đất đó
4 Kết luận và kiến nghị
4.1 Kết luận
Trong quá trình nghiên cứu, những vấn đề đặt
ra đã từng bước được làm sáng tỏ Có 5 yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở là: vị trí, cơ sở hạ
tầng, đặc điểm thửa đất, khả năng sinh lợi và
yếu tố khác Trong đó, yếu tố vị trí là yếu tố
có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất
Tuy nhiên, yếu tố vị trí cũng chỉ quyết định
giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải
là yếu tố làm biến động giá đất trên thị
trường Chính vì vậy, khi nghiên cứu giá đất
cần nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một
cách khoa học để đưa ra một mức giá chính
xác và sát với giá thị trường nhất có thể
4.2 Đề nghị
- Từng bước nâng cao cơ chế chính sách đất
đai nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng cho ph hợp với xu hướng phát triển của nền kinh tế thị trường
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng
bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai và công tác quản lý đất đai của Nhà nước
- Cần thành lập một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh vực giá đất góp phần xây dựng một thị trường đất đai công khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho cả người mua và người bán
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn H ng, Sách chuyên khảo: Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, Nxb
Nông nghiệp, 2013
[2] Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, 2006
[3] Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn H ng, “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm
2011”, Tạp chí Khoa học và Công nghệ ĐHTN, T 98, S 10, tr 69-74, 2013
[4] UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 52/2017/QĐ - UBND ngày 26 tháng 12 năm
2017 về việc qui định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2018, 2012 [5] UBND phường Hoàng Văn Thụ, Báo cáo kết quả thực hiện công tác quản lý đất đai năm
2018, 2018
[6] UBND phường Hoàng Văn Thụ, Báo cáo thống kê đất đai năm 2018, 2018