NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Nghiên cứu đƣợc thực hiện với mục tiêu phân tích một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại trục đƣờng Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên nhằm xây dựng các tiêu chuẩn đ[r]

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Trần Thị Mai Anh 1 , Hoàng Văn Hùng 2

, Nguyễn Quang Thi 1* , Nguyễn Ngọc Anh 1

1 Trường Đại học Nông Lâm - ĐH Thái Nguyên 2

Phân hiệu Đai học Thái Nguyên tại tỉnh Lào Cai

TÓM TẮT

Trong những năm gần đây thành phố Thái Nguyên trong những năm gần đây đã có tốc độ phát triển kinh tế nhanh chóng, đáp ứng vai trò của tỉnh vệ tinh của thủ đô Hà Nội Trục đường Hoàng Văn Thụ là trục đường chính của thành phố Thái Nguyên, việc xác định giá đất ở trên trục đường này được quan tâm đặc biệt Nghiên cứu đã xác định được 6 yếu tố chính ảnh hưởng đế giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên là: Vị trí thửa đất, Độ rộng mặt tiền, Quy hoạch khu dân cư, Nghề nghiệp, Chiều dài thửa đất, Chuyển nhượng có chứng thực và mức độ tường quan với giá đất ở, trong đó yếu tố vị trí thửa đất có tương quan chặt nhất với giá đất ở (-0,814) Nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, mang lại hiệu quả cho công tác định giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

Từ khóa: Giá đất ở, yếu tố ảnh hưởng, Hoàng Văn Thụ, Thái Nguyên

Ngày nhận bài: 16/11/2018; Ngày hoàn thiện: 10/12/2018; Ngày duyệt đăng: 31/12/2018

RESEARCHING THE MAJOR FACTORS THAT EFFECT TO LAND PRICE AT HOANG VAN THU STREET, THAI NGUYEN CITY, THAI NGUYEN PROVINCE

Tran Thi Mai Anh 1 , Hoang Van Hung 2 , Nguyen Quang Thi 1* , Nong Ngoc Anh 1

1 TNU University of Agriculture and Forestry 2

Thai Nguyen University – Lao Cai Campus

ABSTRACT

In recent years, Thai Nguyen city has experienced rapid economic growth, meeting the role of the satellite province of Hanoi capital Hoang Van Thu street is the main road of Thai Nguyen city, the determination of land price on this road is of special interest The study has identified 6 main factors affecting the price of residential land in Hoang Van Thu street, Thai Nguyen city: Land plot location, Frontage width, Residential and occupational planning, Length parcel of land, authenticated transfer and the level of concern with the price of residential land, in which the position of the parcel of land

is most closely correlated with the price of residential land (-0.814) The study also proposed a number of solutions to help determine the price of residential land in accordance with the actual transfer price in the market, bringing efficiency to the valuation of land in Thai Nguyen City

Keywords: Land prices, influencing factors, Hoang Van Thu, Thai Nguyen

Received: 16/11/2018; Revised: 10/12/2018; Approved: 31/12/2018

* Corresponding author Email: nguyenquangthi@tuaf.edu.vn

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu

sản xuất đặc biệt, là nguồn lực to lớn trong ngân

sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng

đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn

đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước

Chính vì vậy, thị trường đất đai đang được

khai thác và phát triển bằng nhiều biện pháp

khác nhau tùy thuộc vào mục đích

Công tác định giá đất là một biện pháp hữu

ích, được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng

để xác định giá trị của đất đai Trong những

năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành

phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất

nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn

nhiều bất cập, giá đất ở là một trong những

nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng

mắc trong công tác bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư và người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [1]

Việc nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành

phố Thái Nguyên để đề xuất một số giải pháp

cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá

chuyển nhượng thực tế trên thị trường là một

vấn đề cấp bách trong giai đoạn mà tỉnh Thái

Nguyên nói chung và thành phố Thái Nguyên

nói riêng đang thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư

nước ngoài

Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu phân

tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại

trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái

Nguyên nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định

giá đất ở phù hợp với khả năng sinh lời của đất

và mặt bằng giá đất ở trên thị trường, nhằm

mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Các chỉ tiêu nghiên cứu

(1) Trình độ học vấn; (2) nghề nghệp; (3) Số

nhân khẩu; (4) diện tích thửa đất; (5) vị trí;

(6)chiều rộng thửa đất; (7) chiều dài thửa đất;

(8) hình dạng thửa đất; (9) gần các công trình

công cộng điển hình; (10) Các bất động sản

hàng năm Nhà nước đưa ra hay không; (12) thường xuyên tiếp cận với các văn bản quy định của Nhà nước về đất đai hàng năm hay không; (13) tình trạng pháp lý của thửa đất; (14) thửa đất này thuộc quyền sở hữa hay đất cho thuê, mượn; (15) sử dụng thửa đất với mục đích gì; (16) vị trí thửa đất có thuận tiện cho cuộc sống không; (17) giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất cần điều tra; (18) giá Nhà nước; (19) giá thực tế

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu

thập số liệu về đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở tại Văn phòng UBND thanh phố Thái Nguyên, Trung tâm phát triển quỹ đất, Phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, qua các bài báo khoa học, qua mạng Internet…

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Căn cứ

vào giá quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên (2014-2019) và điều kiện thực tế thành phố Thái Nguyên Tôi chọn ra 4 nhóm tại trục đường Hoàng Văn Thụ có tính chất đại diện phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của thành phố và giá đất của các đoạn đường có nhiều biến động

Nhóm I: từ 35 triệu đến 45 triệu đồng/m2 Nhóm II: từ 25 triệu đến 34 triệu/m2 Nhóm III: từ 15 triệu đến 24 triệu đồng/m2 Nhóm IV: dưới 15 triệu đồng/m2 [2]

- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Tiến

hành phỏng vấn trực tiếp 40 người dân tại trục đường Hoàng Văn Thu bằng mẫu phiếu điều tra đã được thiết kế sẵn, mẫu phiếu đã được điều tra thử và chỉnh sửa hoàn thiện (40 phiếu) Các thông tin trên phiếu được lập để tập trung điều tra giá chuyển nhượng đất ở, giá cho thuê nhà ở chi tiết đến từng thửa đất

- Phương pháp tổng phân tích và xử lý số liệu:

40 phiếu điều tra được tổng hợp và mã hóa số

tích bằng phần mềm SPSS 16.0 Kết quả phân

tích và xử lý số liệu chỉ ra được mối tương

quan (Correlations) giữa các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở tại trục đường Hoàng

Văn Thụ

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

Đặc điểm chung của khu vực nghiên cứu

Hoàng Văn Thụ là một trong những trục

đường trung tâm của thành phố Thái Nguyên,

thuộc địa phận của 4 phường là:

- Phường Hoàng Văn Thụ

- Phường Đồng Quang

- Phường Quang Trung

- Phường Phan Đình Phùng

Trong những năm gần đây, thành phố có

những bước phát triển mạnh về kinh tế, tổng

thu nhập bình quân tăng Thu hút nhiều dự án,

xây dựng cơ sở hạ tầng đã được đẩy mạnh,

đất đai biến động mạnh mẽ

Kết quả điều tra các yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ,

thành phố Thái Nguyên

Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố

Thái Nguyên

Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở tại trục đường Hoàng

Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên Chia đối

tượng nghiên cứu thành 4 nhóm:

Nhóm I gồm:

+ Từ đảo tròn Trung tâm đến ngã tư đường

Nguyễn Huệ và đường Chu Văn An

+ Từ ngã tư rẽ đường Nguyễn Huệ và đường

Chu Văn An đến đảo tròn Đồng Quang

+ Từ đảo tròn Đồng Quang đến đường sắt Hà

Thái

Nhóm II gồm:

+ Ngõ số 2: Rẽ theo Khách sạn Thái Nguyên

gặp đường Phủ Liễn (cạnh Sở Công nghiệp cũ)

+ Ngõ số 60: rẽ cạnh nhà trẻ 19/5 đi gặp ngõ

số 2 cạnh Sở Công nghiệp cũ

+ Ngõ số 62: Rẽ cạnh UBND phường Hoàng Văn Thụ (cũ) gặp đường Phủ Liễn

+ Các đường trong khu dân cư Phủ Liễn II thuộc tổ 22, phường Hoàng Văn Thụ

Nhóm III gồm:

+ Ngõ 13: Rẽ theo hàng rào cạnh Điện lực Thái Nguyên

+ Từ đường Hoàng Văn Thụ vào 100m + Qua 100m đến 200m

+ Rẽ vào cạnh Sở Giao thông Vận tải gặp đường ga Thái Nguyên (đường chợ tạm Quang Trung)

Nhóm IV gồm:

Ngõ rẽ vào đến trạm T12 (cạnh đường sắt Hà Thái)

Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số

và thu nhập bình quân đầu người

Trục đường Hoàng Văn Thụ tập trung dân cư khá đông đúc, phát triển mạnh các ngành công nghiệp, dịch vụ và khu vực thu hút giao lưu kinh tế nhất trong thành phố Dân số tăng đều qua các năm Từ năm 2015 đến nay trung bình mỗi năm tăng 672 người, năm sau gấp 1,1 lần so với năm trước Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, thu nhập hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản Mức thu nhập bình quân mỗi năm trong giai đoạn 2015-2018 là 103.398 triệu VNĐ/người/năm cho thấy đây là khu vực có tốc độ tăng trưởng và phát triển về kinh tế khá nhanh Mức bình quân thu nhập một năm của người dân ở đây tương đối cao Ta thấy thu nhập bình quân thực tế điều tra lớn hơn so với thu nhập bình quân theo số liệu báo cáo Nguyên nhân là do người dân không muốn phải chịu mức thuế thu nhập cao

Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng

Những đoạn đường thuộc nhóm này có hệ

thống cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công

ty, nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, ngân

hàng, trụ sở Nhà nước… mang lại sự thuận

tiện cho người sử dụng đất trong đời sống

sinh hoạt và phát triển sản xuất kinh doanh

Giá đất ở thị trường các năm tiến hành điều

tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên

cùng một đoạn đường do các yếu tố chủ quan

và các yếu tố khách quan mang lại Yếu tố

chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần

trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt

hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể

thửa đất và diện tích phù hợp… thì có giá

chuyển nhượng cao hơn Yếu tố khách quan:

yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố

về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh

hưởng không nhỏ đến giá đất ở

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường

nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng

Giá đất ở trên thị trường qua các năm tăng

đều ở các đoạn đường Các đoạn đường thuộc

nhóm II thuận lợi cho cuộc sống của những

gia đình không sản xuất kinh doanh, không

muốn ầm ĩ, các vị trí bên trong của đoạn

đường có điều kiện đi lại thuận lợi Cũng sát

trục đường chính nên giá đất của các tuyến

đường thường cao

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường

nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng

Trong các đoạn đường thuộc nhóm III thì thị

trường buôn bán đất ở đường rẽ vào sở Giao

thông vận tải gặp đường ga Thái Nguyên diễn

ra sôi động nhất Do có vị trí thuận lợi, cạnh

chợ Đồng Quang nên là nơi buôn bán, giao

lưu thương mại sầm uất, cạnh trường Đại học

Y Thái Nguyên nên là nơi tiêu thụ hàng hóa

chủ yếu của sinh viên

+Biến động giá đất ở tại các đoạn đường

nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng

Là đoạn đường xa trung tâm nhất trên trục

đường Hoàng Văn Thụ nên có giá quy định là

thấp nhất

Giá đất thị trường liên tục tăng qua các năm

từ 2015 đến 2018, số vụ chuyển nhượng, mua bán đất tăng Nguyên nhân là do việc mua bán trong thời gian qua không hoàn toàn vì mục đích để ở, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm đầu cơ, thu lợi nhuận từ việc mua

đi, bán lại [3]

Kết quả phân tích tương quan của các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên

Số liệu điều tra sau khi tổng hợp được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0 đã thể hiện mối quan hệ giữa các yếu tố cần theo dõi và đối chiếu rất rõ Các yếu tố có mối quan hệ với nhau và quyết định đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu [4]

Hình 1 Mối tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá đât ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ

Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Hoàng Văn Thụ được là trục đường có giá bán cao nhất trong thành phố Thái Nguyên Giá bán của các lô đất có vị trí mặt tiền trên các trục đường chính (VT 1) cao hơn rất nhiều lần

so với các lô đất có mặt tiền tại các VT 2, 3, 4 Nghiên cứu sử dụng hệ số tương quan Pearson (ký hiệu r) để lượng hóa mức độ chặt chẽcủa mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến r

có giá trị nằm trong đoạn [-1,1], giá trị tuyệt đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối liên hệ tuyến tính

Ta có:

+ Nếu r = 0 thì 2 biến không có mối liên hệ tuyến tính

+ Nếu -1< r <1 Thì 2 biến có mối tương

quan

r ≠ 0

tương quan giữa các biến càng mạnh

Bảng 1 Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và

giá đất ở thực tế

Correlations

Vi tri Gia thuc te

Vi tri Pearson Correlation 1 -.814**

Gia

thuc te

Pearson Correlation -.814 ** 1

Sig (2-tailed) .000

** Correlation is significant at the 0.01 level

(2-tailed)

Qua bảng 1 ta thấy r = - 0.814, gần tiến tới -1

Hình 2 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Kết quả tổng hợp 40 phiếu điều tra và phân

tích bằng phần mềm SPSS 16.0 ta có biểu đồ

Scater (hình 2) như trên Qua biểu đồ ta thấy vị

trí thửa đất và giá thực tế có mối tương quan

với nhau Các thửa đất nằm dọc theo đoàn

đường, phố chính thuận lợi cho kinh doanh,

thương mại có mức giá cao hơn

Ngoài ra bảng xử lý số liệu còn cho thấy, do

thửa đất nằm trên mặt đường lớn (lô 1) người

dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh

hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của

mảnh đất Các thửa đất ở nằm trong xóm, ngõ

(lô 2, lô 3) có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí

thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường lớn thì giá

càng cao Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở

những thửa đất nằm trên vị trí lô 1, các thửa đất ở vị trí lô 2, lô 3 chủ yếu dùng để ở

Thực tế cho thấy, người dân sống ở các vị trí

lô 1 chấp nhận một môi trường sống khói bụi, tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Những phân tích trên khẳng định mức giá của các thửa đất ở vị trí lô 1 chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố vị trí

Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

Ta có độ rộng mặt tiền của thửa đất có mối tương quan chặt chẽ đến giá đất Thông qua

hệ số tương quan r r có giá trị nằm trong đoạn [-1,1], giá trị tuyệt đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối liên hệ tuyến tính

Hình 3 Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng

mặt tiền và giá đất ở

Qua hình 3 ta thấy r = 0.632 Nên sự tương quan giữa 2 biến tương đối mạnh

Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau trên đoạn đường thuộc nhóm I thông qua phiếu điều tra

và xử lý số liệu

Qua đồ thị Scater xử lý số liệu ta thấy độ rộng mặt tiền thửa đất càng lớn thì giá trị càng cao

và ngược lại, độ rộng mặt tiền thửa đất nhỏ thì có giá thấp Thực tế điều tra cho thấy diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, và mang lại lợi nhuận cao hơn

Bảng 2 Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng

đến giá đất ở

Correlations

Vi tri Gia thuc te

Chieu

rong

thua

dat

Pearson Correlation 1 .632**

Gia

thuc

te

Pearson Correlation .632**

1 Sig (2-tailed) .000

** Correlation is significant at the 0.01 level

(2-tailed)

Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng

đến giá đất ở

Yếu tố dự án quy hoạch khu dân cư, gần các

công trình công cộng có mối tương quan chặt

chẽ đến giá đất ở

Nghiên cứu sử dụng hệ số tương quan

Pearson (ký hiệu r) để lượng hóa mức độ chặt

chẽ của mối liên hệ tuyến tính giữa hai biến r

có giá trị nằm trong đoạn [-1,1], giá trị tuyệt

đối của r cho biết mức độ chặt chẽ của mối

liên hệ tuyến tính

Bảng 3 Ma trận tương quan giữa 2 biến quy

hoạch khu dân cư và giá đất ở

Correlations

Vi tri Gia thuc te

Quy

hoach

khu

dan cu

Pearson Correlation 1 .742**

Gia

thuc te

Pearson Correlation .742**

1 Sig (2-tailed) 000

** Correlation is significant at the 0.01 level

(2-tailed)

Qua bảng 3, ta thấy r = 0.742, gần tiến tới 1

Nên sự tương quan giữa 2 biến càng mạnh

Qua hình 4, ta thấy thửa đất nằm trong hay

gần khu quy hoạch, gần công trình công cộng

Hình 4 Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá

đất ở

Qua xử lý số liệu tổng hợp của 40 phiếu điều tra ta nhận thấy chất lượng dịch vụ dân sinh ở trong các khu quy hoạch tốt hơn so với các khu vực khác, môi trường sống, an ninh trật

tự cũng được cải thiện nhiều hơn làm cho giá đất ở cao hơn

Như vậy, qua nghiên cứu sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để phân tích sự tương quan giữa các yếu tố, cho thấy một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở và có sự tương quan mạnh mẽ đến giá đất đó là yếu tố:

Vị trí thửa đất, độ rộng mặt tiền thửa đất và quy hoạch khu dân cư

Bảng 4 Ma trận tương quan của một số yếu tố

nghiên cứu bằng phần mềm SPSS 16.0 ảnh hưởng

đến giá đất ở

tương quan (r)

1 Vị trí thửa đất – Giá thực tế - 0.814

2 Độ rộng mặt tiền – Giá thực tế 0.632

3 Quy hoạch khu dân cư – Giá thực tế

0.742

4 Nghề nghiệp – Giá thực tế - 0.322

5 Chiều dài thửa đất – Giá thực tế 0.519

6 Chuyển nhượng có chứng thực – Giá thực tế

0.721

Qua bảng 4, ta thấy các yếu tố có mối tương

tố giá đất có hệ số tương quan là cao nhất

-0.814, gần tiến tới -1 nhất nên có sự tương

quan mạnh nhất Sau đó đến yếu tố quy hoạch

khu dân cư, yếu tố độ rộng mặt tiền và yếu tố

chuyển nhượng có xác nhận của chính quyền

Đề xuất một số giải pháp

Giải pháp về chính sách của Nhà nước

Cần có chính sách luật, và các quy định hợp

lý nhằm đảm bảo thực hiện định giá hiệu quả,

tránh thiệt hại cho ngân sách nhà nước

Các cơ quan có thẩm quyền cần chủ động

định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định

thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng

tự phát, đầu cơ bất động sản

Giải pháp đối với đầu cơ đất đai

Có sự liên thông giữa cơ quan quản lý đất đai

và cơ quan thuế, đưa ra các hình thức thu thuế

và lệ phí phù hợp - là chìa khóa để điều tiết

thị trường, khuyến khích các hoạt động đầu

tư, sử dụng đất đúng mục đích, xóa bỏ hình

thức chuyển nhượng đất trái phép dựa trên

nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ

nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã

hội, sử dụng càng nhiều thì mức thuế càng

cao và mọi giao dịch đất đai đều phải chịu

thuế chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng

Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm

đăng ký ban đầu và đăng ký biến động thật

thuận tiện để có thể đảm bảo mọi giao dịch

đất đai đều phải đăng ký đúng thời hạn quy

định, nếu không mọi giao dịch đều vô hiệu và

không hợp pháp

Một khi mọi thửa đất đều được đăng ký, mọi

giao dịch đều được kiểm soát bằng giá cả thì

các tác động tiêu cực của đầu cơ đất đai được

hạn chế tới mức thấp nhất

Giải pháp đối với tình trạng đóng băng thị

trường quyền sử dụng đất

Tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý

đất đai bằng cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch

"treo", quy hoạch không ổn định và thiếu sót,

chú ý giám sát công tác thực hiện quy hoạch,

kế hoạch

Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp

Bên cạnh đó cần nâng cao việc tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai bằng cách thường xuyên mở các lớp nâng cao nghiệp vụ quản lý cho cán bộ địa chính, đặc biệt là cán

bộ địa chính cấp xã, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân

KẾT LUẬN Nghiên cứu đã xác định được 6 yếu tố chính ảnh hưởng đế giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên là: Vị trí thửa đất; Độ rộng mặt tiền; Quy hoạch khu dân cư; Nghề nghiệp; Chiều dài thửa đất; Chuyển nhượng có chứng thực Trong đó yếu

tố vị trí thửa đất có tương quan chặt nhất với giá đất ở (- 0,814)

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội,

2008

2 UBND tỉnh Thái Nguyên, Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND, ngày 12 tháng 02 năm 2018,

về việc sửa đổi, bổ sung quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của ủy ban nhân dân tỉnh thái nguyên phê duyệt bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh thái nguyên

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

4 Nguyễn Thị Thu, Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 – 2009, Luận văn thạc sĩ

ngành Quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, 2010.