Từ đó rút ra những đánh giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng Việt Á với một số điểm Ngân hàng đã làm được và những hạn chế tồn tại về quy trình vận dụng của việc th[r]
Trang 1TÓM TẮT LUẬN VĂN
1 Lý do nghiên cứu đề tài
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, các chủ thể kinh tế cần vốn để sản xuất kinh doanh, chủ yếu nguồn vốn này đến từ các tổ chưc tín dụng, ngân hàng Việc cho vay là hoạt động tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, vì vậy, quản trị rủi ro mà trong đó có công tac thẩm định giá tài sản thế chấp có tầm quan trọng lớn tới hoạt động của các ngân hàng
Để có thể ước tính được giá trị của tài sản, công tác thẩm định nội bộ là một mắt xích rất quan trọng Tài sản thế chấp của Ngân hàng chủ yếu là bất động sản, máy móc thiệt bị, xe ô tô Việc thẩm định giá chính xác giá trị tài sản thế chấp sẽ là giúp Ngân hàng quyết định cấp tín dụng chuẩn xác hơn Đối với công tác thẩm định giá tài sản, Ngân hàng TMCP Việt Á đã từng bước đạt được những kết quả nhất định Tuy nhiên, trong quá trình phát triển vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc và vẫn có những tồn tại, hạn chế
Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận về thẩm định giá tài sản thế chấp để từ
đó có thể đưa ra các nhận xét về thực trạng công tác thẩm định giá tài sản thế chấp hiện nay tại ngân hàng TMCP Việt Á, từ đó đua ra các giải phap, kiến nghị để hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Ngân hàng Việt Á
2 Mục đích nghiên cứu
Hệ thống hóa các vấn đề lý luận thẩm định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Trên cơ sở đó, phân tích thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Á nhằm thấy được những điều đã làm được và cũng như những điều chưa làm được, còn hạn chế của công tác thẩm định giá tài sản thế chấp Từ đó, đề xuất những giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Việt
Á
Trang 23 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Tác giả làm rõ nhưng vấn đề lý luận chung từ khái niệm chung về tài sản, trong
đó, tài sản được phân loại chủ yếu thành hai loại là BĐS và động sản với sự khác nhau chủ yếu trong các đặc tính về vị trí, giá trị
Từ việc khái quát chung về tài sản, tác giả tiếp tục đưa ra các vấn đề lý luận về tài sản thế chấp cũng như hoạt động thế chấp tài sản Trong đó, tài sản phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản của ngân hàng đưa ra để có thể được đem ra thế chấp như được phép giao dịch trên thị trường, có chứng nhận quyền sở hữu
Thẩm định giá tài sản thế chấp là một trong những hoạt động cơ bản trong việc quản trị rủi ro của Ngân hàng “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” Theo đó Ngân hàng thực hiện thẩm định giá các tài sản thế chấp để có thể đánh giá được khả năng thu hồi vốn của mình và đưa ra các quyết định cấp tín dụng chính xác nhất Việc thẩm định giá tài sản thế chấp nói riêng cũng như thẩm định giá tài sản nói chung được quy định rất chặt chẽ tại Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng rộng rãi không chỉ tại các doanh nghiệp thẩm định giá mà còn tại các Ngân hàng với các bộ phận thẩm định độc lập
Việc thẩm định giá tài sản thế chấp vẫn dựa trên các nguyên tắc cơ bản như: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc phù hợp và nguyên tắc dự báo Trong đó bất kì chuyên viên thẩm định nào cũng cần rất chú ý đến việc đảm bảo các nguyên tắc sử dụng tốt nhất
và cao nhất, nguyên tắc cung cầu để có thể phản ánh giá trị thị trường chính xác nhất của các tài sản thế chấp
Về qui trình thẩm định giá nói chung tuân theo 6 bước được quy định tại tiêu chuẩn TĐG số 06 của Bộ Tài chính và đồng thời được Ngân hàng vận dụng linh hoạt theo tình hình thực thế công tác thẩm định giá tài sản thế chấp của Ngân hàng Các bước
Trang 3thẩm định giá bao gồm: xác định tổng quat về tài sản cần TĐG và xác định cơ sở giá trị
để thẩm định giá, lập kế hoạch thẩm định giá, khảo sát thực tế, thu thập, phân tích thông tin, xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá, cuối cùng là lập báo cáo kết quả thẩm định giá
Phương pháp thẩm định giá tài sản hiện nay được quy định cụ thể tại Bộ Tiêu chuẩn số 8, 9, 10 về các cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập Trong luận văn, tác giả đã nêu ra các bước thực hiện cũng như nguyên tắc thực hiện thẩm định giá của từng phương pháp
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản TĐG thông
qua việc so sánh tài sản cần thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường Phương pháp so sánh là phương pháp điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữ tài sản thẩm định và tài sản so sánh Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thị trường
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá
thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc gần giống với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá Phương pháp trong cách tiếp cận từ chi phí được dưa trên cơ sơ chi phí tái tạo ra tài sản giống với tài sản thẩm định hoặc chi phí thay thế đê tạo ra tài sản thay thế, giống với tài sản thẩm định về chức năng, công dụng, nhưng được thiết kế, chế tạo hoặc xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn Trong cách tiếp cận từ chi phí, việc xác định tỉ lệ hao mòn của tài sản đóng vai trò rất quan trọng và được xác định dựa theo một số phương pháp như: phương pháp so sánh, phương pháp tuổi đời, phương pháp tổng cộng
Cách tiêp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc
quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại Trong đó, cách tiếp cận từ thị trường gồm 02 phương pháp: phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định và phương pháp dòng tiền chiết khấu được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau
Trang 4Từ cơ sở lý thuyết nêu trên, tác giả đưa ra một số nhân tố có thể tác động đến công tác thẩm định giá tài sản thế chấp như sự không đối xứng về thông tin, về hành vi của khách hàng…
4 Kết quả nghiên cứu thực trạng
Tác giả đã khái quát một số nét về công tác thẩm định giá của ngân hàng, trong đó tập trung đưa ra 02 ví dụ thực tế về việc thẩm định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Từ
đó rút ra những đánh giá về thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng Việt Á với một số điểm Ngân hàng đã làm được và những hạn chế tồn tại về quy trình vận dụng của việc thẩm định giá tài sản thế chấp cũng như những mặt hạn chế về việc áp dụng phương pháp thẩm định giá như: việc sử dụng các nguồn thông tin về tài sản chưa chính thống, chưa được kiểm định rõ ràng; việc điều chỉnh các yếu tố so sánh còn mang nặng tính chủ quan theo đánh giá của từng chuyên viên thẩm định, xác định tỉ lệ chất lượng còn lại của công trình, máy móc còn hạn chế do năng lực của chuyên viên định giá…
Nguyên nhân của các hạn chế này là: Việc thẩm định giá tài sản còn mang tính chủ quan; thông tin thường do khách hàng cung cấp chưa đủ tính xác thực, trình độ nghiệp vụ của chuyên viên định giá còn hạn chế khi phải thẩm định các tài sản có tính chất phức tạp, chuyên dùng; Phương pháp thẩm định giá được quy định tại Bộ Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam vẫn còn một số hạn chế khách quan cũng là một nguyên nhân…
5 Kết quả đạt được, các đóng góp của luận văn
Từ đó, tác giả đưa ra một số giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng như: Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định, nâng cao hiệu quả qui trình thẩm định giá tài sản, nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu của Ngân hàng, hoàn thiện việc vận dụng phương pháp thẩm định giá (trong đó tác giả đã có sự vận dụng riêng biệt một phương pháp để kiểm tra lại kết quả của ví dụ số 2 nhằm đưa ra các lập luận về việc áp dụng song song hai phương pháp trong công tác thẩm định giá tài sản thế chấp) Đồng thời kiến nghị một số điều với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thẩm định giá
Trang 5Luận văn đã nêu ra một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản thế chấp trong tình hình kinh tế xã hội hiện nay nói chung cũng như thực tế sự phát triển của công tác thẩm định giá tài sản thế chấp nói riêng Một số giải pháp đã đưa ra tương đối sát và thích hợp để có thể áp dụng ngay tại hệ thống Ngân hàng, bộ phận thẩm định nhằm nâng cao chất lượng thẩm định, ví dụ như việc đưa thêm một phương pháp vào thẩm định giá song song với phương pháp đã áp dụng để đối chiếu, kiểm tra
Tuy nhiên Luận văn vẫn còn một số hạn chế không tránh khỏi như chưa nêu các giải pháp cụ thể cho việc hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận hoặc một số công tác quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thẩm định giá
Trên đây là tóm tắt luận văn “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Việt Á”