+ Nghiên cứu để ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của thành phố trong lĩnh vực quản lý kinh doanh bất động sản, quản lý và triển khai công tác đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất[r]
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU
1 Sự cần thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được của ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đồng thời đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý một cách hợp lý, sử dụng một cách có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững
Quá trình phát triển kinh tế, quá trình đô thị hoá ở làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới
Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm Đặc biệt là đối với nước ta - một đất nước mà quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên khắp cả nước
Thành phố Vinh nằm trên trục giao thông huyết mạch Bắc - Nam
về cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường hàng không, thành phố Vinh nắm giữ vị trí trọng yếu trên con đường vận chuyển trong nước từ Bắc vào Nam và ngược lại Đồng thời rất thuận lợi cho việc giao lưu kinh
tế - văn hóa trong khu vực và quốc tế Từ Vinh có thể trao đổi hàng hoá với nước bạn Lào qua cửa khẩu Nậm Cắn, Thanh Thuỷ của Nghệ An hoặc cửa khẩu Cầu treo của tỉnh Hà Tĩnh, hoặc thông qua đường biển qua cảng Cửa Lò với các nước khác
Trong thời gian qua, thành phố Vinh đã có những chính sách và biện pháp trong quản lý đất đai như xây dựng quy hoạch sử dụng đất, quản lý kinh doanh đất, chính sách khai thác quỹ đất, chính sách tái định
Trang 2cư dân nhằm khai thác nguồn tài nguyên này đảm bảo cho sự phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, việc quản lý đất đai vẫn còn nhiều vấn đề như: Chưa đồng bộ trong quy hoạch, hiệu quả sử dụng đất chưa cao, có dấu hiệu lãng phí, đội ngũ cán bộ quản lý còn mỏng
Nghiên cứu công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Vinh giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về tình hình quản lý, sử dụng đất, cơ cấu đất đai của từng loại đất, từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nêu trên, tôi đã chọn đề tài "Hoàn
thiện công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An" cho luận văn thạc sỹ của mình
2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Khái quát được về mặt lý luận và thực tiễn quản lý đất đai ở một thành phố đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ
- Nhận diện được các vấn đề quản lý đất đai cùng với các nguyên nhân của nó ở thành phố Vinh
- Trả lời được câu hỏi "Phải làm thế nào để quản lý đất đai tốt hơn để góp phần
phát triển thành phố Vinh"
3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý đất phi nông nghiệp
- Phạm vi: + Không gian: Trên địa bàn thành phố Vinh
+ Thời gian: Từ năm 2005 – 2011
- Chủ thể nghiên cứu: Chính quyền UBND thành phố Vinh
4 Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này sử dụng một loạt các phương pháp cụ thể như phân tích thống kê, chi tiết hoá, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, chuyên gia
5 Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm 4 chương, có nội dung như sau:
Trang 3Chương 1 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn
và vấn đề nghiên cứu
Chương 2 Căn cứ pháp lý và nội dung của công tác quản lý sử dụng đất tại Việt Nam
Chương 3 Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh
Chương 4 Phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh
Trang 4CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU
CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN VÀ CÁC VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU
Qua tìm hiểu các công trình đã nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn, về cơ bản các công trình nghiên cứu đã làm sáng tỏ được các vấn đề sau:
- Những lý luận cơ bản về đất đai, cơ sở pháp lý và thực tiễn của công tác quản lý nhà nước về đất đai (có tham khảo tình hình quản lý sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới) và có những định hướng nhằm phục vụ mục tiêu nghiên cứu của từng đề tài
- Phân tích từng khía cạnh cụ thể về lĩnh vực quản lý đất đai (quản lý sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức, hiện trạng quản lý sử dụng đất, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương và định hướng sử dụng đất trong xu thế công nghiệp hoá hiện đại hoá và các năm tiếp theo)
- Từ việc đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất, đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất phù hợp với yêu cầu của thực tiễn đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả
Có thể nhận thấy, số lượng các công trình đề cập đến đánh giá tình hình quản lý
và sử dụng đất có khá nhiều, tuy nhiên chỉ ở một số địa bàn xác định Đặc biệt, chưa có công trình nào nghiên cứu về hoàn thiện công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu vấn đề theo hướng đưa ra các giải pháp hiệu quả, thiết thực và phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương
có ý nghĩa cấp thiết
CHƯƠNG 2 CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ NỘI DUNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
Khái niệm về đất đai và sự cần thiết phải quản lý đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư, kinh
tế, xã hội, an ninh, quốc phòng
Trang 5Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá
Yêu cầu chung về công tác quản lý sử dụng tài nguyên đất
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích
tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản
lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước
Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản
đồ hành chính;
Trang 6- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử
lý vi phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai;
CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên KTXH của thành phố Vinh
- Thành phố Vinh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Nghệ An có vị trí thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế văn hoá - xã hội (thành phố cách bãi biển Cửa Lò 15 km, khu di tích Kim Liên - Nam Đàn 12 km, vườn Quốc gia Pù Mát - huyện Con Cuông 30 km ); được phê duyệt là trung tâm văn hóa, kinh tế, xã hội của vùng Bắc Trung Bộ
- Quỹ đất hiện nay của Thành phố thuận lợi để phát triển đô thị, ngoài ra Thành
phố còn có khả năng mở rộng liên kết với các địa phương lân cận thành vùng đô thị Vinh
- Thành phố Vinh có nguồn nhân lực dồi dào, chất lượng cao hơn so với các địa
Trang 7phương khác trong khu vực Nhìn chung thành phố Vinh và khu vực phụ cận có nguồn nhân lực trẻ, dồi dào, có trình độ văn hoá cao và tay nghề cao Hàng năm Thành phố được bổ sung hàng ngàn lao động trẻ, được đào tạo tốt, hăng hái, cần cù trong lao động
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên, thành phố Vinh nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của nhiều hiện tượng thời tiết khắc nghiệt như nắng nóng (gió Lào, gió Tây Nam), bão, lụt gây nhiều cản trở đến xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và đô thị hoá, công nghiệp hoá và đời sống sinh hoạt của nhân dân Tốc độ tăng trưởng kinh tế khá cao nhưng chưa tương xứng với tiềm năng và lợi thế của một trung tâm vùng, chưa có những ngành mũi nhọn để tạo ra động lực cho phát triển đột phá về kinh tế Lực lượng lao động dồi dào nhưng chất lượng lao động còn chưa cao Thành phố còn thiếu quy hoạch đồng bộ các ngành, lĩnh vực và quy hoạch trật tự văn minh đô thị, vệ sinh môi trường
Thực trạng công tác quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Vinh
Các kết quả đạt được
Thành tựu rất quan trọng của thành phố Vinh trong giai đoạn từ năm 2005-2011 là
sự phát triển mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, xây dựng và quản lý đô thị có những bước phát triển theo hướng văn minh hiện đại, cụ thể:
- Công tác đo đạc đã hoàn thành đáp ứng cơ bản cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuận lợi
- Công tác quy hoạch sử dụng đất đã đạt được một số thành tựu nhất định, quá trình sử dụng đất đã cơ bản dựa trên những quan điểm khai thác sử dụng triệt để quỹ đất đai, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
- Đẩy nhanh thực hiện các dự án đầu tư, tạo ra sức hấp dẫn về môi trường đầu tư thu hút các nhà đầu tư vào thành phố Vinh
- Thông qua công tác giao đất, thu hồi đất, nguồn tài nguyên đất đai đang được khai thác sử dụng góp phần tích cực vào sự phát triển của thành phố trên tất cả các lĩnh vực
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của thành phố được đầu tư xây dựng và cải tạo khẩn trương, đạt tiêu chuẩn hiện đại, đặc biệt là hệ thống điện, đường giao thông và hệ thống cấp thoát nước
Trang 8 Hạn chế, yếu kém:
- Quy hoạch sử dụng đất còn bộc lộ nhiều yếu kém và còn có vấn đề đáng quan tâm, như:
+ Nhiều UBND cấp xã, phường thuộc thành phố chưa chấp hành nghiêm các quy định của pháp luật trong công tác lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Vinh chưa thực sự được coi là cơ sở pháp
lý trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (mà chỉ căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng)
+ Các khu đô thị đã được đầu tư nhưng quy mô nhỏ và tiến độ chậm, hạ tầng chưa đồng bộ nhất là hạ tầng xã hội, các khu chung cư chưa được xây dựng Ngoài ra, các nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả dẫn đến lãng phí về đất đai
+ Việc quản lý sau quy hoạch được phê duyệt kém, việc chấp hành các quy định của pháp luật về điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch chưa được coi trọng và nhìn chung không được chấp hành nghiêm túc
- Nguồn lực đất đai to lớn chưa được quản lý chặt chẽ và khai thác không có hiệu quả ở tất cả các đối tượng có sử dụng đất
- Công tác chỉ đạo điều hành còn lúng túng, nặng về giải quyết cụ thể, trước mắt, không chủ động điều chỉnh được quan hệ đất đai theo đúng xu hướng vận hành của quy luật Kinh tế thị trường
- Hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu trữ để quản lý sử dụng có độ chính xác thấp, thông tin lưu trữ không được bổ sung chỉnh lý kịp thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho bộ máy quản lý và cho đối tượng quản lý sử dụng đất
- Tồn tại cơ chế xin cho, thậm chí còn hình thành đường dây chạy dự án, có dấu hiệu tiêu cực trong công tác giao đất thu hồi đất là nguyên nhân chính tạo ra tình trạng
"sốt đất" giả tạo, ảnh hưởng lớn tới phát triển kinh tế, ổn định xã hội và môi trường đầu
tư, gây tình trạng phức tạp trong xã hội
- Công tác giao đất, cho thuê đất còn nặng về thủ tục hành chính thiếu sự kiểm tra đôn đốc việc thực hiện các quyết định giao đất, cho thuê đất, do đó tình trạng giao đất,
Trang 9cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sử dụng đất sai mục đích được giao
- Công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức chưa được quan tâm thường xuyên
- Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư còn nhiều bức xúc, vướng mắc; chưa quan tâm đến bảo vệ môi trường sinh thái
- Việc phê duyệt giá đất cho các dự án phát triển nhà ở quá thấp so với giá thị trường ở cùng thời điểm là vấn đề xã hội rất phức tạp, có nhiều dự án hành vi nhạy cảm này đã vượt ra khỏi phạm vi hành chính, cần được các cơ quan điều tra, thanh tra làm rõ
- Quỹ đất dành cho các hoạt động văn hoá, thể thao, y tế… chưa được bố trí thỏa đáng và hợp lý, nhiều nơi bị thu hẹp do bị lấn chiếm để sử dụng vào các mục đích khác Mặt khác, các ngành, các cấp cũng chưa quan tâm đến quy hoạch, còn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai quy định
- Trong quá trình sử dụng đất, một số tổ chức, doanh nghiệp còn coi nhẹ việc bảo
vệ cảnh quan môi trường dẫn đến ô nhiễm đất, huỷ hoại đất
- Nhận thức của người dân về chính sách đất đai không đồng đều, ý thức của người
sử dụng đất chưa cao, chưa chấp hành nghiêm pháp luật đất đai
Nguyên nhân tồn tại:
* Nguyên nhân khách quan:
- Hệ thống pháp luật đất đai chưa thực sự hoàn chỉnh, chưa rõ ràng và còn phức tạp
- Luật Đất đai đã phân cấp thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính của cấp tỉnh, huyện, xã nhưng về trách nhiệm quản lý vẫn chưa rõ ràng
- Sự đổi mới hoạt động quản lý nhà nước về đất đai chưa theo kịp tốc độ đô thị hoá gắn với sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội
- Các vấn đề tồn tại trong quản lý đất đai do lịch sử để lại chưa được tháo gỡ dứt điểm, gây nhiều lúng túng cho công tác quản lý của chính quyền địa phương
* Nguyên nhân chủ quan:
- Công tác lãnh đạo, chỉ đạo của chính quyền thành phố trong quản lý nhà nước
về đất đai chưa được chú trọng
- Tổ chức thực hiện Luật Đất đai của chính quyền thành phố chưa tốt, còn thụ động
Trang 10- Cải cách thủ tục hành chính kết quả mang lại chưa rõ nét, chưa xác định được các khâu then chốt để có biện pháp đột phá
- Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thi hành pháp luật, thi hành công vụ của công chức và cơ quan hành chính chưa chặt chẽ Thiếu kiểm tra, đánh giá của cơ quan cấp trên
- Kinh phí đầu tư cho sự nghiệp địa chính chưa bảo đảm cho hoạt động
- Công tác cán bộ còn thiếu và yếu, một bộ phận cán bộ công chức năng lực đạo đức chưa đáp ứng được nhu cầu công việc
- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt, pháp luật về đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống
- Trong quản lý thiếu những nghiên cứu phát triển, khả năng nghiên cứu, tự đổi mới và áp dụng công nghệ tin học trong quản lý đất đai của chính quyền thành phố còn ở mức thấp