Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden

vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm còn chưa phù hợp với thực tế khiến cho công tác quản lý chung cư hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức của một số[r]

i

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC HÌNH

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯError! Bookmark not defined 1.1 Khái niệm, phân loại chung cư và đặc điểm, vai trò của chung cưError! Bookmark not defined 1.2 Công tác quản lý chung cư Error! Bookmark not defined.

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined.

1.2.2 Mô hình quản lý chung cư Error! Bookmark not defined

1.2.3 Mục tiêu của công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined

1.2.4 Vai trò của công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined

1.2.5 Nguyên tắc quản lý, sử dụng chung cưError! Bookmark not defined.

1.2.6 Nội dung công tác quản lý, sử dụng chung cưError! Bookmark not defined

1.3 Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined.

1.3.1 Các yếu tố khách quan Error! Bookmark not defined

1.3.2 Các yếu tố chủ quan Error! Bookmark not defined

1.4 Các loại rủi ro trong quản lý chung cư Error! Bookmark not defined

1.5 Kinh nghiệm quản lý chung cư tại Times City Error! Bookmark not defined

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI DỰ

ÁN THĂNG LONG GARDEN Error! Bookmark not defined.

2.1 Giới thiệu tổng quan về chung cư Thăng Long GardenError! Bookmark not defined.

2.1.1 Một số nét về chủ đầu tư và đơn vị thi côngError! Bookmark not defined

2.1.2 Giới thiệu tổng quan về chung cư Thăng Long GardenError! Bookmark not defined

2.2 Thực trạng công tác quản lý tại chung cư Thăng Long Garden:

những mặt tích cực và những mặt còn tồn tại, nguyên nhânError! Bookmark not defined.

2.2.1 Mô hình quản lý đang vận hành Error! Bookmark not defined

2.2.2 Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế

đã được duyệt của chung cư Error! Bookmark not defined

2.2.3 Công tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư 42

2.2.4 Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư 45

2.2.5 Quản lý vận hành nhà chung cư 49

2.2.6 Công tác bảo trì nhà chung cư Error! Bookmark not defined.0

2.2.7 Thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cưError! Bookmark not defined.5

2.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 70

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ

CHUNG CƯ TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDENError! Bookmark not defined.4

3.1 Định hướng về công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined.4

3.1.1 Về quy trình quản lý, bộ máy quản lý chung cưError! Bookmark not defined.4

3.1.2 Về hiệu lực quản lý trong xây dựng và sử dụng nhà chung cư:Error! Bookmark not defined.7 3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý chung cưError! Bookmark not defined.

3.2.1 Đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý chung cưError! Bookmark not defined

3.2.2 Cải tạo cảnh quan kiến trúc Error! Bookmark not defined

3.2.3 Quản lý vận hành Error! Bookmark not defined

3.2.4 Bảo trì sửa chữa Error! Bookmark not defined.9

3.2.5 Quản lý việc chấp hành nội quy sử dụng nhà chung cư 79

3.3 Một số đề xuất đối với các cơ quan quản lý chức năng: 80

KẾT LUẬN Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Error! Bookmark not defined

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay ở các thành phố lớn với mật độ tập trung dân cư đông đúc, đặc biệt

là hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh thì việc giải quết vấn đề

nhà ở là một yêu cầu bức xúc và là mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư,

các cấp các nghành trong cả nước

“Ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên buộc

phải có mô hình xây dựng phù hợp Chính vì thế mà Hà Nội thời gian qua đã tập

trung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao

hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị Hiện nay sống trong chung cư đang trở thành trào

iii lưu, nhất là với giới trẻ Hà Nội Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại và môi trường sống thoáng đãng đã khiến mặt hàng chung cư, cụ thể là chung cư bình dân luôn bán được ngay cả khi thị trường nhà đất ảm đạm Tuy nhiên vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng Bởi lẽ tại Hà Nội cũng như rất nhiều thành phố khác các vụ tai nạn ở chung cư vẫn thường xuyên xảy ra như hỏa hoạn, xuống cấp và thậm chí gây sập nhà… nhưng các vụ việc này được giải quyết thế nào

và trách nhiệm của các bên liên quan đến đâu thì rất ít người được biết đến”

“Bên cạnh đó việc quản lý sử dụng và vận hành chung cư là lĩnh vực rất nhạy cảm và phức tạp, thực trạng, hình thái chung cư phát triển đa dạng, có chung cư độc lập, có chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu chung thế nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung, sở hữu riêng lại chưa rõ Do vậy, những tranh chấp về sở hữu chung - riêng, đặc biệt là tầng hầm giữ

xe, khu sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư “chiếm dụng” kinh phí bảo trì, phí quản lý

… là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay”

Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như vẫn còn tình trạng nhiều văn bản quy phạm còn chưa phù hợp với thực tế khiến cho công tác quản lý chung cư hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn, cộng với nhận thức của một số chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, nhận thức của đơn vị quản lý và hiểu biết của đa phần cư dân còn hạn chế nên trong thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụngchung cư giữa cư dân và chủ đầu tư nhưng việc giải quyết còn lúng túng, chậm trễ chủ yếu do văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố

Trong khi các chung cư liên tục được xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà

ở thì việc tìm hiểu thực trạng quản lý và đề ra các giải pháp cho các khu chung cư trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết Chung cư Thăng Long Garden tại 250 Minh Khai

Hà Nội là một trong những chung cư rơi vào thực trạng chung trên của các chung

cư hiện nay tại thành phố Hà Nội, chính vì vậy tác giả đã mạnh dạn chọn đề tài:

“Công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden” làm luận văn tốt nghiệp

của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu với những mục tiêu sau:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận chung về quản lý chung cư

- Tìm hiểu, phân tích đánh giá việc thực hiện công tác quản lý chung cư tại dự

án Thăng Long Garden: những mặt tích cực, những mặt còn hạn chế và nguyên nhân

- Đưa ra một số định hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý chung cư tại dự án Thăng Long Garden

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý của chủ đầu tư đối với dự án Thăng Long Garden trong giai đoạn chưa có đơn vị quản lý chính thức

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Chung cư Thăng Long Garden giai đoạn 2014-2016

4 Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng phương pháp thu thập, phân tích dữ liệu thứ cấp từ các văn bản pháp luật quy định liên quan đến công tác quản lý chung cư hiện nay để làm cơ sở, định hướng nghiên cứu công tác quản lý chung cư nói chung, từ đó nghiên cứu công tác quản lý tại chung cư Thăng Long garden Nguồn thông tin có thể thu thập được: các văn bản luật của các cơ quan Nhà nước; Các tài liệu quy hoạch; Các đề án, các chương trình phát triển nhà ở, đô thị và thị trường bất động sản; Các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn thông tin từ internet…

- Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, phân tích các dữ liệu sơ cấp từ thực tế tại chung cư Thăng Long Garden để nhận định, đánh giá trực trạng công tác quản lý chung cư tại đây

- Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử dụng trên cơ sở nghiên cứu cơ sở pháp lý, đối chiếu thực tế công tác quản lý chung cư tại chung cư Thăng Long

v Garden để từ đó đưa ra những đánh giá và giải pháp thực tiễn

Nội dung chính của luận văn gồm 03 chương:

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ

Đề tài nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về chung cư (khái niệm, phân loại và đặc điểm, vai trò của chung cư); Công tác quản lý chung cư với vai trò ngày càng quan trọng: Đảm bảo các tiện ích, cơ sở hạ tầng chung cư luôn trong tình trạng hoạt động tốt; Mang lại dịch vụ tối ưu và hiệu quả, ổn định, lâu dài; Góp phần làm gia tăng giá trị cho căn hộ nói riêng và chung cư nói chung

Hiện nay có 2 mô hình quản lý chung cư chủ yếu :

Một là, mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý Chủ đầu tư xây dựng chung cư

xong thì tự lập bộ phận quản lý chung cư trực thuộc Đây là dạng quản lý phổ biến khi dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng (hoàn chỉnh thủ tục

Hai là, Ban quản trị chung cư được thành lập, tự lựa chọn và thuê đơn vị

quản lý vận hành chuyên nghiệp có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo pháp luật quy định

Với các nguyên tắc và nội dung được quy định tại Thông tư số

02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 về “Ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư”:

Nội dung công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư: gồm các mục sau

(1) Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

(2) Quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu: (3) Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:

(4) Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

(5) Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư

(6) Quản lý vận hành nhà chung cư

(7) Bảo trì nhà chung cư

Các yếu tố tác động đến công tác quản lý chung cư

- Các yếu tố khách quan: Các văn bản pháp luật;; Yếu tố cư dân; Các rủi ro

thiên tai

- Các yếu tố chủ quan: Yếu tố chủ đầu tư; Trình độ, năng lực chuyên môn của Ban quản lý; Đạo đức nghề nghiệp của ban quản lý

Các loại rủi ro trong quản lý chung cư

- Các rủi ro phát sinh từ bên ngoài chung cư như: thiên tai, thay đổi chính trị, kinh tế vĩ mô, chính sách pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản, đến chung cư… Các rủi ro này nằm ngoài tầm kiểm soát của bộ máy quản lý của chung

cư, chỉ có thể đưa ra các biện pháp để giảm bớt ảnh hưởng và khắc phục hậu quả

- Các rủi ro từ nội bộ chung cư: Là các rủi ro tự thân chung cư hay từ hành động vô tình hoặc cố ý của cư dân, đội ngũ quản lý, khách hàng… như: Rủi ro do cháy nổ; Rủi ro thang máy trục trặc, hỏng, gây nguy hiểm tới tính mạng con người; Rủi ro về an ninh như mất cắp tài sản của cư dân chung cư cũng như khủng bố đánh bom chung cư…

Kinh nghiệm quản lý chung cư tại Times City

Tại Times City, có thể thấy rằng chủ đầu tư ở đây đã có có chiến lược đầu tư dài hạn và coi trọng công tác quản lý chung cư Các cư dân sống tại Times City được hưởng tất cả các dịch vụ trọn gói như: bảo vệ; vườn hoa, các khu vui chơi cho người lớn và trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng; Các trường học thuộc hệ thống Vinschool từ mầm non, cấp tiểu học, trung học, phổ thông trung học; Bệnh viện đa khoa quốc tế Vinmec…Để đảm bảo an toàn cho các cư dân, các tòa nhà tại Times City được bố trí như các tiểu khu Mỗi tiểu khu đều có hệ thống an ninh chặt chẽ Chẳng hạn như, những cư dân sống trong khu chung cư đều chỉ được phát thẻ thang máy đến tầng có căn hộ của mình …Các loại phương tiện ra vào tòa nhà đều được camera chụp ảnh tự động để lưu lại Hầm để xe được bố trí riêng chỗ để xe cho cư dân và chỗ để xe cho khách hàng, đảm bảo tiện lợi, an toàn, chuyên nghiệp

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUNG CƯ

TẠI DỰ ÁN THĂNG LONG GARDEN Giới thiệu tổng quan về Chung cư Thăng Long Garden

- Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần May Thăng Long

- Chung cư Thăng Long Garden nằm trong dự án: Chung cư cao tầng và Trung tâm thương mại -Văn phòng Thăng Long Garden

vii

- Giấy phép xây dựng: Số 33/GPXD do sở XD thành phố Hà Nội cấp ngày 18/3/2011

- Diện tích dự án: 13.350 m2

- Mật độ xây dựng: 35%

- Vị trí dự án: Số 250 phố Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

- Quy mô dự án: gồm 03 khối nhà

+ 02 khối nhà chung cư gồm tòa nhà mang tên Econ Tower - A2 cao 19 tầng

và tòa nhà Thăng Long Tower - A3 cao 25 tầng với tổng diện tích xây dựng tầng 1: 3.055,6 m2

+ 01 khối nhà trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê cao 25 tầng với diện tích xây dựng là 1.057 m2

- Năm khởi công: 2011

- Năm hoàn thành: hai tòa nhà chung cư hoàn thành đưa vào sử dụng từ tháng 12 năm 2014 Tổng số căn hộ là 436 căn hộ với 5 loại căn hộ có diện tích từ 65,50 m2 đến 132,5 m2 với đơn giá chưa thuế VAT giao động từ 19.740 triệu đồng/m2 đến 24.030.000 triệu đồng/m2, đơn giá này phụ thuộc vào vị trí và hướng cửa, hướng ban công của từng căn hộ

- Hiện chung cư Thăng Long Garden vẫn chưa được phân hạng chung cư

Thực trạng công tác quản lý tại chung cƣ Thăng Long Garden:

- Mô hình quản lý đang vận hành:

Chung cư Thăng Long garden chính thức được bàn giao đưa vào sử dụng

từ tháng 12 năm 2014 Từ đó đến nay dự án vẫn do Ban quản lý của Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần May Thăng Long trực tiếp quản lý Do mô hình quản lý nhà chung

cư chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và trách nhiệm của ban quản lý do Chủ đầu tư lập ra Chủ đầu tư buông lỏng, không chú trọng công tác quản lý chung cư….đã dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập, phát sinh nhiều mâu thuẫn đấu tranh giữa cư dân với chủ đầu tư liên quan đến công tác quản lý tại chung cư Thăng Long Garden

- Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế đã

đƣợc duyệt của chung cƣ:

Chung cư Thăng Long chính thức được đưa vào sử dụng từ tháng 12/2014 tuy nhiên đến nay các cơ sở hạ tầng xã hội như vườn hoa, cây xanh, khu vơi chơi giải trí… chưa được chủ đầu tư xây dựng Bởi lẽ các diện tích để xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội đó đã bị chủ đầu tư chiếm dụng, xây dựng kinh doanh trái với Bản vẽ quy hoạch đã được Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội phê duyệt

- Công tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư:

Công tác bàn giao giữa Chủ đầu tư và Ban quản trị chung cư Thăng Long Garden là một trong những vấn đề gây mâu thuẫn và đấu tranh kéo dài

- Quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư:

Mặc dù đã có rất nhiều văn bản luật quy định về diện tích, quản lý sở hữu chung riêng trong nhà chung cư tuy nhiên giữa các văn bản luật này vẫn còn thiếu chặt chẽ và rõ ràng, đặc biệt là liên quan đến bãi đỗ xe Điều này đã dẫn đến những tranh chấp giữa cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư

Chủ đầu tư cũng đã chiếm dụng toàn bộ diện tích phòng sinh hoạt cộng đồng

và một phần hành lang, lối thoát hiểm của toà nhà để cho thuê làm trường mầm non, thu lợi bất chính

- Quản lý vận hành nhà chung cư:

Công tác quản lý vận hành tại chung cư Thăng Long garden đạt được rất ít kết quả tích mà còn rất nhiều những hạn chế Trong đó có các vấn đề nổi cộm là:

Điều khiển, bảo dưỡng, duy trì hoạt động hệ thống thang máy:

Chất lượng thang máy ở đâythực sự là vấn đề mà cư dân vẫn luôn phải lo lắng do chủ đầu tư đã lắp đặt sử dụng loại thang kém chất lượng…

Điều khiển, bảo dưỡng, duy trì hoạt động hệ thống phòng cháy chữa cháy:

Tại chung cư Thăng Long Garden hệ thống phòng cháy chữa cháy ở đây không thực sự đạt chất lượng như giấy chứng nhận đã được cấp Hệ thống báo cháy

tự động ở chung cư thường xuyên không hoạt động, phụ thuộc vào việc báo động từ người dân, hệ thống phun nước chỉ để làm cảnh, camera gần như không hoạt động Bên cạnh đó, công tác phòng cháy chữa cháy không được chú trọng diễn tập theo định kỳ…

Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, chăm sóc vườn hoa,

ix

cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác:

Từ khi Chung cư Thăng Long Garden đi vào hoạt động, cư dân ở đây đã chịu đựng quá nhiều những hành vi sai phạm của chủ đầu tư, mặc kệ cư dân sống trong môi trường bẩn thỉu Cư dân muốn đối thoại và có đơn yêu cầu đối thoại,

nhưng Chủ đầu tư luôn không thèm trả lời các yêu cầu đối thoại

Phí dịch vụ chung cƣ:

Thành phố Hà Nội hiện có hàng trăm chung cư, với xu hướng đô thị hoá, con

số này sẽ không ngừng tăng lên Tuy nhiên, cách tính phí dịch vụ ở các khu chung

cư lại rất khác nhau Điều đáng nói là, không phải lúc nào, mức phí cũng tỷ lệ thuận với chất lượng dịch vụ Thăng Long Garden cũng ở tình trạng này Từ khi bàn giao đến nay, Chủ đầu tư đưa ra giá dịch vụ là 4000 đồng/m2 Chủ đầu tư cũng không công khai các khoản thu, chi trong công tác quản lý- cơ sở để đưa ra phí dịch vụ trên Tuy nhiên dịch vụ thì không tương xứng với phí dịch vụ mà chủ đầu tư áp thu

- Công tác bảo trì nhà chung cƣ:

Chung cư Thăng Long Garden mới được đưa vào sử dụng được vài năm nhưng đã có nhiều hạng mục cần sửa chữa, bảo dưỡng Nhà vệ sinh công cộng tràn nước, tường hành lang bong tróc

Chủ đầu tư cũng đã không tiến hành bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy Các thiết bị phòng cháy và chữa cháy gần như trong tình trạng không hoạt động

Bộ phận cảm ứng báo cháy không hoạt động Bình chữa cháy cũng hầu hết trong tình trạng hết hạn sử dụng, không còn áp suất Hệ thống dây điện chằng chịt, không

có vỏ bảo vệ, không có hệ thống vách ngăn cháy lan

Về hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: Theo phản ánh của các cư dân cho biết nước sinh hoạt tại đây không đảm bảo vệ sinh an toàn

Về thoát nước: hệ thống thoát nước chung tại chung cư vẫn hay xảy ra tình trạng rò rỉ nước tại các đường ống ở tầng hầm gửi xe; tắc cống thoát nước, nước tràn vào nhà; nước tràn từ mặt đường xuống tầng hầm để xe…Nhiều căn hộ tòa nhà A2 đang bị ngấm nước do rò rỉ nước từ hộp kỹ thuật chứa đường cấp và thoát nước Các mảng tường bị thấm, chảy nước và sơn bị bong tróc, rêu bám… Chủ các căn hộ này

đã làm đơn tường trình gửi Chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư vẫn “ngó lơ”…

- Thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cƣ:

Tại chung cư Thăng Long Garden nhiều hộ dân tại tầng 2 chung cư đã lẫn chiếm

để sử dụng riêng diện tích sân ban công nối hai tòa nhà A2 và A3, biến thành sân vườn của nhà mình để trồng cây, đặt bàn ghế, ….làm ảnh hưởng đến mỹ quan chung cư; Hiện tượng ném rác từ trên tầng cao xuống dưới; Thậm chí còn có cả tình trạng đốt hóa vàng

mã ở loga…nhưng mức xử phạt ở đây mới chỉ dừng ở hình thức nhắc nhở

Một hành vi khác vi phạm nội quy chung cư khá phổ biến tại đây là “Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định „,

cụ thể ở đây là: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng Mặc dù theo quy định pháp luật, các căn hộ chung cư sử dụng sai mục đích như chuyển đổi thành văn phòng, cơ

sở sản xuất, kinh doanh là vi phạm pháp luật Tuy nhiên hiện nay, tình trạng này vẫn diễn ra phổ biến, không hề thuyên giảm so với trước đây

Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân

- Công tác kiểm tra, giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, thiết kế đã được duyệt của chung cư của các cơ quan quản lý Nhà nước:

Công tác này vẫn còn chưa được thực hiện sát sao và cũng chưa có chế tài

xử phạt thích đáng Đây chính là kẽ hở để Chủ đầu tư lợi dụng vi phạm, xây dựng những công trình trái phép, không hoàn thiện hạ tầng công cộng như vườn hoa, cây cảnh, sân chơi chung

- Công tác bàn giao và lưu trữ hồ sơ cho thuê:

Thiếu các cơ chế xử lý thật nghiêm các vi phạm, cơ chế cưỡng chế còn thiếu thực tế dẫn đến việc Chủ đầu tư vẫn cố tình chây ì trong công tác bàn giao quản lý, quỹ bảo trì…Cư dân và Ban quản trị đã nhiều lần gửi công văn phản ánh lên Uỷ ban nhân dân phường, quận, thành phố và sở xây dựng để can thiệp, buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì nhưng vẫn không có kết quả

- Về công tác quản lý phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư: Các văn bản luật quy định về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư vẫn còn chưa thật rõ ràng và chặt chẽ về diện tích cũng như chế độ quản

lý sở hữu, đặc biệt là chỗ để xe Do đó Chủ đầu tư taị đây đã chiếm dụng quản lý và thu phí toàn bộ hai tầng hầm để xe tại chung cư; chiếm dụng nhà sinh hoạt cộng đồng và nhiều diện tích thuộc tầng kỹ thuật để cho thuê hưởng lợi