Luận văn - Phân tích tác động của đô thị hóa lên giá đất thổ cư ở tỉnh Vĩnh Long

Trong thị trường giá đất, kì vọng của người dân về giá đất được nhận định là càng ngày càng tăng vì những lí do sau: diện tích đất là cố định trong khi dân số ngày càng tăng; theo thời[r]

MỤC LỤC

Trang

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU……….1

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ……… 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ……… 2

1.2.1 Mục tiêu chung của đề tài ……… 2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể ……… 2

1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ……… 2

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU……… 2

1.4.1 Không gian ……… ……… 2

1.4.2 Thời gian ……… ……….… 2

1.4.3 Đối tượng nghiên cứu ……… 3

1.5 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ……… 3

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 7

2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN……….7

2.1.1 Định nghĩa đô thị và vùng ven đô thị ………7

2.1.2 Tìm hiểu những quy định của Nhà nước về giá đất……… 7

2.1.2.1 Trường hợp áp dụng và không áp dụng giá đất quy định…… 7

2.1.2.2 Các phương pháp định giá đất của nhà nước……….9

a) Phương pháp so sánh trực tiếp………9

b) Phương pháp thu nhập ……… …9

c) Phương pháp chiết trừ ………9

d) Phương pháp thặng dư……… 10

2.1.2.3 Điều kiện điều chỉnh giá đất……… … 10

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất………11

2.1.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên gắn liền với mảnh đất………… 11

2.1.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế ……… 12

2.1.3.3 Nhóm các yếu tố xã hội ……… 12

2.1.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý ……… …………12

2.1.4 Cơ sở để thiết lập mô hình hồi quy……….…13

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU……….14

2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu ……… 14

CHƯƠNG 3: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ TỈNH VĨNH LONG………… 18

3.1 VỊ TRÍ ĐỊA LÍ VÀ DÂN CƯ TỈNH VĨNH LONG……… 19

3.1.1 Vị trí địa lí tỉnh Vĩnh Long ……… … 19

3.1.2 Sự phân bố dân cư tỉnh Vĩnh Long……… 19

3.2 KHÁI QUÁT CƠ SỞ HẠ TẦNG Ở TỈNH VĨNH LONG………20

3.2.1 Nguồn điện và nguồn nước sinh hoạt ở Vĩnh Long ………20

3.2.1.1 Nguồn điện ……….21

3.2.1.2 Nguồn nước sinh hoạt ………22

3.2.2 Cơ sở hạ tầng các công trình công cộng……….22

3.3 HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG Ở TỈNH VĨNH LONG……… 25

3.3.1 Tình hình ô nhiễm nguồn nước ……… 25

3.3.2 Tình hình ô nhiễm không khí ……….26

3.3.3 Tình hình ô nhiễm tiếng ồn ………26

3.3.4 Tình hình an ninh ………27

CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH VĨNH LONG NĂM 2007………28

4.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT THỔ CƯ DƯỚI TÁC ĐỘNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA……….…28

4.1.1 Thiết lập mô hình hồi quy đa biến ……… 28

4.1.2 Kiểm tra các giả định của mô hình hồi quy ………30

4.1.3 Phân tích các yếu tố tác động lên giá đất thổ cư dưới sự ảnh hưởng của đô thị hóa ……….34

4.2 SỰ CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT THỔ CƯ GIỮA ĐÔ THỊ VÀ VÙNG VEN ĐÔ THỊ………41

CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT GIÁ ĐẤT……… 44

CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ……….48

6.1 KẾT LUẬN ……… 48

6.2 KIẾN NGHỊ……… 49

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Bảng câu hỏi điều tra thực tế tại Vĩnh Long

Bảng giá đất tại thị xã Vĩnh Long

TÓM TẮT

Qua nhiều tài liệu lược khảo, để phân tích tác động của đô thị hóa, bài viết

sử dụng mô hình hồi quy đa biến với giá đất thổ cư là biến phụ thuộc và các biến độc lập có liên quan trực tiếp đến mảnh đất như sau: diện tích mảnh đất, vị trí đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị xã Mặt khác, bài viết còn đưa vào các yếu tố cơ sở vật chất hạ tầng xung quanh khu đất như: khoảng cách đến chợ hay siêu thị gần nhất, đến trường cấp 3, cấp 2, cấp 1, trường mẫu giáo, nhà trẻ gần nhất, khoảng cách đến đường giao thông chính gần nhất, đến bệnh viện, bến

xe, đến khu vui chơi, giải trí gần nhất,…cũng như tình hình cung cấp điện và hệ thống nước máy trong tỉnh Thêm vào đó, đô thị hóa cũng gây ra ô nhiễm môi trường vì thế bài viết đã đưa vào các biến như: mức độ ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm tiếng ồn, và tình hình an ninh Ngoài ra, các yếu tố như thu nhập của người dân và kỳ vọng của họ về giá đất sau một năm cũng được dự đoán như là những yếu tố có liên quan đến giá đất

Qua kết quả phân tích mô hình hồi quy từ 252 mẫu thu thập được thì cho thấy các biến như : vị trí đất ở mặt tiền, thu nhập, kì vọng của người dân về giá đất sau một năm là có tác động cùng chiều lên giá đất; các yếu tố như : ô nhiễm nguồn nước, diện tích đất, khoảng cách đến đường giao thông chính gần nhất, khoảng cách đến trường cấp 3, đến trung tâm thành phố, thị xã, đến bệnh viện gần nhất là có tác động ngược chiều lên giá đất thổ cư; các yếu tố còn lại không

có tác động lên giá đất Trong các yếu tố có tác động lên giá đất thì vị trí đất và ô nhiễm nguồn nước có tác động mạnh nhất Thêm vào đó, vị trí đất thì có tác động cùng chiều trong khi ô nhiễm lại có tác động ngược chiều lên giá đất

Qua các kết quả phân tích, bài viết kiến nghị đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và bổ sung vào thêm các nhân tố cần cân nhắc đến khi định giá đất để việc định giá sát hơn với thị trường, để quá trình đô thị hóa được diễn

ra thành công và tốt đẹp mang lại lợi ích cho tất cả mọi người

đó, Vĩnh Long với ưu thế nằm ở trung tâm của vùng thì tỉnh có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế

Đặc biệt với chỉ số chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI)1 cao nhất so với các tỉnh khác trong vùng, thì Vĩnh Long là tỉnh luôn nhận được quan tâm, chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Bên cạnh đó, ngày 17-7-2007, thị

xã Vĩnh Long đã được công nhận là đô thị loại III2và gần đây nhất, năm 2009 thị

xã Vĩnh Long đã chính thức được công nhận là thành phố Vĩnh Long Với vị trívừa là trung tâm kinh tế - khoa học kỹ thuật - văn hóa - quốc phòng, vừa là đô thị lớn nhất tỉnh thì sự phát triển thành phố Vĩnh Long có tác động mạnh mẽ đến sự phát triển kinh tế xã hội của cả tỉnh Vĩnh Long Thêm vào đó, để xứng tầm là đô thị loại III, thành phố Vĩnh Long đã tập trung mọi nguồn lực để đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị Hàng loạt các chương trình, dự án trên địa bàn

đã được triển khai thực hiện, góp phần làm cho bộ mặt của thành phố Vĩnh Long ngày càng trở nên văn minh, xanh - sạch - đẹp

Dưới tác động của đô thị hóa, cơ sở hạ tầng của tỉnh ngày càng phát triển

Cụ thể, đường xá, công viên, trường học, bệnh viện, bến xe, … ngày càng được xây dựng nhiều hơn Điều này có nghĩa là khoảng cách đến các dịch vụ này càng ngắn, càng tiện lợi cho người dân cho nên giá đất ở khu vực này sẽ gia tăng Tuy nhiên, đô thị hóa không phải luôn mang lại tác động tích cực Quá trình này diễn

ra cũng gây những ảnh hưởng xấu đến môi trường do đô thị hóa luôn gắn liền với công nghiệp hóa Chính điều này đã làm môi trường sống bị ô nhiễm ít nhiều, từ

đó làm giá đất sụt giảm do không ai muốn sống ở những khu vực bị ô nhiễm Mà

1 PCI là chỉ số thể hiện mức độ hài lòng của doanh nghiệp với sự quản trị của địa phương.

2 Quyết định số 1010/ QĐ-BXD

đô thị hóa là quá trình tất yếu của những quốc gia đang phát triển và tất nhiên trong đó có nước ta vì thế tìm hiểu về sự tác động của đô thị hóa lên giá đất thổ

cư là một việc làm cần thiết

Do đó, em tiến hành nghiên cứu đề tài : “Phân tích tác động của đô thị

hóa lên giá đất thổ cư ở tỉnh Vĩnh Long” nhằm đo lường tác động của đô thị

hóa lên giá đất thổ cư Trên cơ sở đó, đề tài sẽ đề xuất những giải pháp điều tiết giá đất nhằm mang lại lợi ích cho người dân trong công cuộc đô thị hóa, hiện đại hóa đất nước

1.2.1 Mục tiêu chung của đề tài : Mục tiêu chung của đề tài là phân tích

tác động của đô thị hóa lên giá đất thổ cư ở tỉnh Vĩnh Long năm 2007 đồng thời

so sánh giá đất của nhà nước với giá đất trên thị trường nhằm đề ra giải pháp điều tiết giá đất để sử dụng tốt tài nguyên quý giá này

1.2.2 Mục tiêu cụ thể : Bài viết có các mục tiêu cụ thể sau :

- Phân tích sự ảnh hưởng của đô thị hóa đến giá đất thổ cư:

+ Phân tích các yếu tố tác động lên giá đất thổ cư.

+ Chỉ ra sự chênh lệch giữa giá đất thổ cư ở đô thị và vùng ven đô thị

- Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước và giá đất mua bán trên thị trường năm 2007

- Đề xuất giải pháp điều tiết giá đất để khai thác tốt nguồn tài nguyên này

- Các yếu tố nào tác động lên giá đất thổ cư ?

- Giá đất ở đô thị lớn hơn bao nhiêu lần so với ở vùng ven ?

- Giá đất bị tác động bởi những yếu tố nào ? Trong những yếu tố đó thì yếu tố nào tác động mạnh nhất đến giá đất ?

- Giá đất quy định của nhà nước đất thổ cư có bằng giá đất mua bán trên thị trường không ?

1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU :

1.4.1 Không gian : Đề tài nghiên cứu giá đất ở thị xã Vĩnh Long và vùng

ven các huyện thuộc tỉnh Vĩnh Long như : Bình Minh, Tam Bình, Bình Tân, Long Hồ và Trà Ôn

1.4.2 Thời gian : Đề tài sử dụng số liệu sơ cấp về giá đất năm 2007.

1.4.3 Đối tượng nghiên cứu : Đề tài tiến hành khảo sát về giá đất mua

bán trên thị trường của người dân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long

Giá đất là một đề tài hấp dẫn đã được nhiều tác giả trong và ngoài nước nghiên cứu Tuy nhiên, chưa thấy đề tài nào đề cập đến mối quan hệ giữa giá đất

và đô thị hóa Đó chính là khó khăn lớn nhất khi thực hiện đề tài này Vì vậy tham khảo những tài liệu khác có liên quan đến giá đất là việc làm không thể thiếu Các tài liệu mà đề tài đã lược khảo bao gồm :

“Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh”, TS Hồ Thị Lam Trà, Trường Đại học Nông nghiệp I,

ThS Nguyễn Vũ Kiên, Phòng Tài Nguyên Môi Trường, thành phố Bắc Ninh –Tỉnh Bắc Ninh

Đề sử dụng số liệu giá chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 được tổng hợp từ phòng Quản lý đô thị, thành phố Bắc Ninh Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là so sánh giá đất năm sau so với năm trước kết hợp với phân tích các thay đổi trong nâng cấp cơ sở hạ tầng để từ đó rút

ra các kết luận Bài nghiên cứu đã kết luận là: “Yếu tố cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng tới giá của thửa đất Ở những khu vực phát triển kinh tế - xã hội, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ các vị trí thửa đất của tuyến đường được đầu tư Ở những khu vực kém phát triển, sự đầu tư lại hạn chế thì cơ sở hạ tầng chỉ ảnh hưởng đến giá các thửa đất ở liền ngay mặt đường phố được đầu tư”

“Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”, TS Hồ Thị Lam Trà, Trường Đại học Nông nghiệp I, ThS Nguyễn

Vũ Kiên, Phòng Tài Nguyên Môi Trường, thành phố Bắc Ninh – Tỉnh Bắc Ninh.Nội dung của đề tài là : “Xác định mức độ chênh lệnh của giá đất ở đô thị trên từng loại đường phố, tại các vị trí khác nhau, từ đó thấy được ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Số liệu được tổng hợp từ phòng Quản lý đô thị, thành phố Bắc Ninh về giá chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2002 đến 6 tháng đầu năm 2005 Đề tài đã đi đến kết luận là :

“Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, tức yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Nếu thửa đất càng ở gần khu trung tâm,

các khu buôn bán thì giá càng cao Ngoài ra, ở từng đường phố có khả năng sinh lợi cũng như cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất cũng khác nhau Tuy nhiên, yếu tố

vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường”

“The Price - Size Relationship: Analyzing Fragmentation of Rural Land in Texas”, Crystelle Leigh Miller, Texas A&M University.

Bài nghiên cứu tập trung vào mối quan hệ giữa giá trên mỗi mẫu Anh và

độ lớn của thửa đất ở vùng nông thôn của Texas (Hoa Kỳ) Dữ liệu được sử dụng trong bài là giá đất mua bán của những mảnh đất lớn hơn 10 mẫu Anh từ năm

1965 đến 2004 Kết quả nghiên cứu cho thấy giữa độ lớn của mảnh đất và giá đất trên mỗi mẫu Anh là mối quan hệ tương quan nghịch đảo Thêm vào đó, thu nhập

cá nhân có ảnh hưởng mạnh lên giá đất tính trên mỗi mẫu Anh hơn là thu nhập từ đất

“Land Value Taxation : An Investigation into Practical Planning and Valuation Problems”, Greg Mcgill and Frances Plimmer, United Kingdom, 2004.

Bài nghiên cứu chỉ ra sự tác động của chính sách (thuế đất) ảnh hưởng đến việc xác định giá đất và đề ra các phương pháp để định giá đất để phục vụ cho mục đích đánh thuế đất ở Whitstable, Kent, U.K Bài nghiên cứu cho thấy giá đất bị ảnh hưởng bởi nhiều nhân tố tương tác lẫn nhau như : tình hình cung cầu đất đai trong khu vực, và sự sẵn lòng chi trả của người dân Do đất đai có số cung và vị trí cố định, nên dễ dàng nhận thấy rằng sự thay đổi trong nhu cầu đất đai ảnh hưởng lên giá trị của đất Tuy nhiên, sự thay đổi này không hề diễn ra riêng lẻ mà nó chịu tác động của nhiều yếu tố khác Ví dụ, sự thay đổi của quy mô và thành phần dân cư, tình trạng kinh tế, thị trường địa phương và thế giới, chính sách của chính phủ, đặc biệt là chính sách tiền tệ có liên quan đến lãi suất, lòng tin vào nền kinh tế và sự đầu cơ đất đai Blundell (1993) bổ sung vào thêm những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai là : sự màu mỡ của đất, sự hiện diện của các mỏ khoáng sản, sự tiện lợi trong thông tin liên lạc, sự lân cận thành phố và kế hoạch sử dụng đất được cho phép bởi chính phủ và các tổ chức pháp luật môi trường.3

3 Nguồn : Blundell, 1993, Essays in Land Economics, Economic and Social Science Research

“Multi-peaked urban land values: City of Akron case”, Ashok K Dutt,

Department of Geography and Urban Studies, University of Akron, Akron, OH, Abdullah Al-mamun Khan, Department of Geography, Kent State University, Kent, OH, 1982

Bài viết nêu lên mối quan hệ giữa giá đất và các biến được chọn lọc để đưa vào, trong đó có biến khoảng cách đến trung tâm kinh tế của tỉnh Số liệu được lấy ở Akron, năm 1977 Từ kết quả phân tích cho thấy là có mối tương quan nghịch đảo rất yếu giữa giá đất và khoảng cách này Đặc biệt ở những khu vực thương mại thì mối quan hệ này tương đối mạnh mẽ hơn là ở những khu vực khác, trong khi ở khu dân cư thì mối quan hệ này lại có tương quan dương, tức khoảng cách càng tăng thì giá đất lại càng tăng Sở dĩ xảy ra hiện tượng trên là do ảnh hưởng của “nông thôn hóa” và sự xuất hiện của những nơi mua sắm hiện đại

ở vùng ngoại ô thành phố Kết quả cũng cho thấy rằng, khoảng cách đến trung tâm thành phố không thể sử dụng để dự đoán giá đất ở đô thị Các yếu tố như : Bảng phân định hạng mục sử dụng đất (Land use category), cường độ sử dụng,

và độ lớn của mảnh đất cũng được nhận ra như là những biến quan trọng có ảnh hưởng đến giá đất, nhưng cũng không phải là những biến có tác động mạnh mẽ

“Study on relation between urban structure and land value factors in the Tokyo metropolis using geographic information system (GIS)”, Ippei

Harada Center for Environmental Remote Sensing, Chiba University

Bài nghiên cứu chỉ ra tác động của điều kiện tự nhiên xung quanh mảnh đất lên giá đất ở Tokyo Mục đích của bài là đánh giá sự khác nhau về đặc điểm địa lí

và môi trường xanh sạch (green environment) sẽ được phản ánh qua giá đất để từ

đó đánh giá có nên mở rộng Tokyo ra khu vực ngoại ô không Qua kết quả phân tích hồi quy thì bài viết đã đi đến kết luận là : giá đất ở những khu vực cách trung tâm Tokyo khoảng 4,4 Km thì có chịu tác động bởi yếu tố môi trường

“The Relationship between Transport Accessibility and Land Value”

Hongbo Du and Corinne Mulley, Transport Operations Research Group, School

of Civil Engineering and Geosciences, University of Newcastle upon Tyne, United Kingdom

Bài viết đề cập đến mối quan hệ giữa tính dễ tiếp cận trong lưu thông (transport accessibility) và giá đất Bài nghiên cứu rút ra kết luận rằng tính thuận tiện trong lưu thông có một ảnh hưởng cùng chiều lên giá đất ở một số khu vực, tác động ngược chiều hoặc thậm chí là không có tác động ở những khu vực khác Điều này có thể được giải thích thông qua đặc điểm của vùng xung quanh, điều kiện kinh tế xã hội và đòi hỏi được trả lời bằng những nghiên cứu khác sâu hơn

Từ đó ngụ ý rằng chính sách giá đất đồng nhất cho mọi khu vực sẽ không thích hợp

Qua lược khảo các tài liệu, bài viết rút ra các kết luận sau :

 Giá đất phụ thuộc vào yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất, và vị trí đất Tuy nhiên, yếu tố vị trí chỉ quyết định giá của mảnh đất cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị trường

 Mối quan hệ giữa giá đất nông nghiệp và diện tích là mối tương quan nghịch đảo Tuy nhiên, giá đất trong bài nghiên cứu là giá đất thổ cư Để phục vụ nhu cầu sinh hoạt thì giả định rằng nơi ở càng lớn, dân cư càng thoải mái thì giá đất càng cao

 Giá đất còn chịu tác động của các yếu tố bên trong đất như : sự màu mỡ của đất, khoáng sản tồn tại trong đất, và các yếu tố khác như : sự tiếp giáp với thành phố, hay các khu buôn bán và kế hoạch sử dụng đất của chính phủ

 Giữa giá đất và các yếu tố khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị xã là mối tương quan nghịch đảo

 Trong vòng 4,4 km thì giá đất chịu sự tác động của yếu tố môi trườngNhững kết luận trên là cơ sở chủ yếu hình thành các giả định về chiều hướng tác động của những yếu tố này lên giá đất Từ đó đề tài tiến hành thiết lập mô hình hồi quy đa biến mà cụ thể sẽ được trình bày ở chương 4

CHƯƠNG 2

PHƯƠNG PHÁP LUẬN

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN

2.1.1 Định nghĩa đô thị và vùng ven đô thị :

Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập, gồm 6 loại: đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại

IV và loại V Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại thì được xếp vào đô thị loại V.4

Như vậy, có thể hiểu đô thị là nơi dân cư tập trung đông đúc, là trung tâm thương mại, mua bán sầm uất, là các thành phố, thị trấn, thị xã, nơi có nhiều công trình công cộng như : bệnh viện, trường học, công viên, khu vui chơi giải trí, và

hệ thống điện, nước sinh hoạt được cung cấp đầy đủ và ổn định,… và có hệ thống cơ sở vật chất tương đối hoàn thiện hơn so với các vùng xung quanh Còn vùng ven đô thị là vùng liền kề với đô thị và kéo dài cho đến nông thôn (David, 1981)5, là nơi có kết cấu hạ tầng kém hơn so với đô thị trung tâm,

và tốt hơn so với ở nông thôn

Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia được nhà nước quản lí Vì thế,

để phân tích tác động của đô thị hóa lên giá đất thì tìm hiểu đến các quy định của nhà nước về các vấn đề có liên quan đến giá đất là việc không thể thiếu Tuy nhiên, bài viết chỉ trình bày những quy định của nhà nước về giá đất trong giới hạn có liên quan đến đề tài như sau:

2.1.2 Tìm hiểu những quy định của Nhà nước về giá đất :

2.1.2.1 Trường hợp áp dụng và không áp dụng giá đất do nhà nước quy định:

5David L Chicoine, Farmland Values at the Urban Fringe: An Analysis of Sale Prices, trang 1

6 Quyết định về quy định giá các loại đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long năm 2007

- Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

- Tính tiền bồi thường đất đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho nhà nước theo quy định của pháp luật

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các

tổ chức, cá nhân trong trường hợp quy định tại Điều 33 Luật Đất đai năm 2003

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Qua tìm hiểu về phạm vi áp dụng mức giá do nhà nước ban hành có thể thấy rằng giá đất do nhà nước ban hành chủ yếu là để tính toán các khoản nghĩa

vụ mà người có quyền sử dụng đất hoặc người gây ra thiệt hại đối với tài nguyên này phải thực hiện đối với nhà nước hoặc là căn cứ để nhà nước đền bù khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh Vì vậy, giá đất này có thể dùng cho người dân tham khảo khi mua bán với nhau, chứ không phản ánh giá đất mua bán thực tế của người dân trên thị trường

b) Trường hợp không áp dụng :

Tuy nhiên, sau đó nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 đã sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã qui định ba trường hợp phải định giá đất cho phù hợp giá thị trường mà không theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, đó là:

 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

 Bồi thường cho dân khi Nhà nước thu hồi đất

 Tính tiền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

2.1.2.2 Các phương pháp định giá đất của nhà nước :

a) Phương pháp so sánh trực tiếp : là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

b) Phương pháp thu nhập : là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất

Tuy nhiên năm 2007, chính phủ ban hành nghị định mới Nghị định 123/2007/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung Nghị định 188/2004/NĐ-CP Cụ thể, nghị định đã thêm vào 2 phương pháp để xác định giá đất là :

c) Phương pháp chiết trừ : là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất

ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

d) Phương pháp thặng dư : là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Căn cứ tình hình cụ thể của thị trường và số liệu đã thu thập, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định này để định giá đất tại địa phương Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp xác định giá đất để định mức giá đất cụ thể

Từ các phương pháp quy định giá đất trên cho thấy giá trị đất đai được nhà nước quy định thông qua các yếu tố như: loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí, thu nhập mang lại từ đất (đối với 2 phương pháp đầu) và sự phát triển xung quanh khu vực (đối với phương pháp chiết trừ và thặng dư)

2.1.2.3 Điều kiện điều chỉnh giá đất:

Theo điều 3 của Quyết định Số : 25/2007/QĐ-UBND thì Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long sẽ điều chỉnh giá đất trong các trường hợp : Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của những loại đất, khu vực đất có biến động giảm từ 10% trở xuống hoặc tăng

từ 20% trở lên so với giá của Ủy ban nhân dân Tỉnh quy định Hoặc do đầu tư cơ

sở hạ tầng đô thị, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới con đường, tuyến đường thì giá đất cũng sẽ được điều chỉnh

Trên đây là các quy định của nhà nước về giá đất qua đó ta biết được giá đất của nhà nước quy định được áp dụng trong trường hợp nào và trường hợp nào thì không được áp dụng Thêm vào đó, ta cũng biết được những yếu tố chính tác động đến giá đất dựa trên các phương pháp định giá đã được nêu ở trên và khi nào thì giá đất sẽ được điều chỉnh Ngoài ra, để tìm hiểu về sự biến động của giá đất dưới tác động của đô thị hóa, bài viết tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng đến giá

đất nhằm có cái nhìn tổng quan về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, từ đó chọn lọc các yếu tố có thể đo lường được và dễ dàng lấy được thông tin từ phía người dân để tiến hành thu thập số liệu phục vụ cho mục đích nghiên cứu.

2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 7 :

2.1.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên gắn liền với mảnh đất :

Vị trí của đất : gồm vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối Nếu vị trí đất nằm

tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó thuộc trung tâm sẽ có giá trị lớn hơn so với mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những mảnh đất nằm tại các ngã ba hay ngã tư, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại

có giá trị cao hơn những mảnh đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xác định vị trí đất có vai trò rất quan trọng vì nó thể hiện khả năng sinh lời của mảnh đất đó trong tương lai nên sẽ quyết định giá trị của nó ở thời điểm hiện tại

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và

diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng

Địa hình mảnh đất tọa lạc: địa hình nơi mảnh đất toạ lạc cao hay thấp so

với các mảnh đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của nó Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá của mảnh đất

sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất : Điều này chỉ quan trọng khi

mảnh đất được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

Tình trạng môi trường xung quanh mảnh đất: môi trường trong lành hay

bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị mảnh đất

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên : những mảnh đất nằm ở

những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt,… ) làm cho giá trị của nó bị sút giảm và ngược lại

7 Theo Cục Quản Lí Nhà, Bộ Xây Dựng

2.1.3.2 Nhóm các yếu tố kinh tế :

Khả năng mang lại thu nhập từ mảnh đất : mức thu nhập hàng năm từ

mảnh đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của mảnh đất đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ mảnh đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với mảnh đất: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,

các cơ sở hạ tầng phục vụ cho thông tin liên lạc, giao thông vận tải,… Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị mảnh đất càng gia tăng

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô gồm: tình hình cung - cầu đất đai trong

khu vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường đất đai trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc,…), mức độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân (GDP) hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung,…

2.1.3.4 Nhóm các yếu tố về pháp lý :

Các giấy tờ, chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất : nếu đầy đủ sẽ bảo

đảm ít phát sinh chi phí cho mảnh đất từ đó làm tăng giá trị của đất

Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất đai và sự đầu tư vào lĩnh vực đất đai Cụ thể, những chính sách có tác động gián tiếp như : sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất đai qua đó có thể làm cho giá đất đai gia tăng

Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là cơ sở để bài viết tiến hành thu thập các số liệu có liên quan để tiến hành phân tích sự biến động của giá đất,

từ đó thiết lập các biến trong mô hình hồi quy

2.1.4 Cơ sở để thiết lập mô hình hồi quy:

Qua các phần đã trình bày trên đây, bài viết thấy rằng dưới tác động của

đô thị hóa làm cơ sở hạ tầng phát triển, hệ thống công trình công cộng như đường

xá, công viên, trường học, được xây dựng nhiều hơn Điều này có nghĩa là khoảng cách đến các dịch vụ này càng ngắn, càng tiện lợi cho người dân Từ đó, giá đất sẽ tăng lên

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa diễn ra cũng gây những ảnh hưởng xấu đến môi trường do nó gắn liền với công nghiệp hóa Chính điều này đã làm môi trường sống bị ô nhiễm ít nhiều Mà ô nhiễm thì luôn là mối đe dọa đến sức khỏe của con người Vì lẽ đó, người dân sẽ giảm động lực muốn sống ở những môi trường ô nhiễm làm giá đất ở đây sụt giảm

Vậy để đo lường tác động của đô thị hóa lên giá đất bài viết sử dụng các yếu tố sau để đại diện cho đô thị hóa : khoảng cách đến chợ, siêu thị gần nhất; khoảng cách đến trường cấp 3, cấp 2, cấp 1, trường mẫu giáo gần nhất; khoảng cách đến đường giao thông chính gần nhất; khoảng cách đến bệnh viện, bến xe, khu vui chơi, giải trí gần nhất; mức độ ô nhiễm : nước, không khí, tiếng ồn; tình hình an ninh và tình trạng cung cấp điện, nước sinh hoạt trong khu vực

Ngoài ra, để nghiên cứu giá đất bài viết đã tham khảo các tài liệu và đưa vào mô hình các biến khác nhằm phù hợp hơn với thực tế Các biến này gồm : các yếu tố liên quan đến bản thân mảnh đất : vị trí đất (nằm ở mặt tiền hay không, và khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị xã là bao nhiêu)

Mặt khác, giá đất còn phụ thuộc rất nhiều vào thu nhập của người dân và

kì vọng của họ về giá trị của mảnh đất sau 1 năm Vì thu nhập càng cao con người càng muốn được hưởng các tiện nghi vật chất phục vụ cuộc sống của mình tốt hơn và khi kì vọng của họ càng cao thì giá trị của mảnh đất khi giao dịch càng cao do ảnh hưởng của tâm lí

2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu :

Đề tài tiến hành lấy số liệu ở tỉnh Vĩnh Long, trong đó thị xã Vĩnh Long được xem là đô thị lớn nhất được chọn làm mẫu ở đô thị Ngoài ra, đề tài thu thập số liệu tại các huyện như : Tam Bình, Long Hồ, Trà Ôn, Bình Tân, Bình Minh để làm mẫu ở vùng ven để bảo đảm tính đại diện, tính kịp thời, tiết kiệm được thời gian và chi phí

Tuy nhiên, vùng ven được chọn là những nơi có kết cấu hạ tầng tương đối phát triển, chứng tỏ những vùng này cũng đang trên bước đường đô thị hóa và chịu tác động của đô thị hóa Hơn nữa, trong tương lai gần, đây là những vùng sẽ tiếp tục được đô thị hóa và như vậy những thay đổi diễn biến về giá đất nên được cập nhật để các cấp chính quyền kịp thời có những giải pháp điều tiết giá đất tốt hơn

2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu :

Đề tài thu thập số liệu thứ cấp từ các trang web của Cổng thông tin điện tử Vĩnh Long, sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Vĩnh Long, sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Vĩnh Long, Báo điện tử Việt Nam,…

Đối với số liệu sơ cấp, đề tài tiến hành phỏng vấn trực tiếp Các mẫu được chọn ngẫu nhiên theo phương pháp chọn mẫu theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng với tiêu chí phân tầng là phân theo vùng địa giới (theo các huyện) Tổng số mẫu phỏng vấn là 266 được phân bổ theo các địa phương như sau : Thị xã Vĩnh Long : 81 mẫu, Tam Bình: 45 mẫu, Long Hồ:18 mẫu, Trà Ôn:

40 mẫu, Bình Tân: 32 mẫu, Bình Minh: 50 mẫu

Với số lượng mẫu thu thập như trên thì bảo đảm số liệu thu thập mang ý nghĩa thống kê và có thể sử dụng để kết luận cho cả tổng thể tỉnh Vĩnh Long

2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu :

- Để phân tích sự biến động của giá đất thổ cư dưới ảnh hưởng của đô thị hóa bài nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy đa biến Tuy nhiên, mô hình hồi quy đa biến sẽ không giải thích tốt sự biến động của biến phụ thuộc có liên quan đến các biến độc lập nếu các giả định của mô hình bị vi phạm Vì vậy, đề tài trình bày các phương pháp kiểm định kiểm tra các giả định mô hình hồi quy là 8:

Kiểm định giả thuyết liên hệ tuyến tính bằng cách vẽ đồ thị phân tán giữa các phần dư và giá trị dự đoán đã chuẩn hóa Nếu phần dư rải ngẫu nhiên không theo quy luật nào thì giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc có mối liên hệ tuyến tính với nhau.

Kiểm định giả thuyết phần dư có phân phối chuẩn bài viết sử dụng độ lệch chuẩn đã được chuẩn hóa, và trung bình của phần dư đã được chuẩn hóa Nếu độ lệch chuẩn đã được chuẩn hóa gần bằng 1, và trung bình của phần dư đã được chuẩn hóa gần bằng 0 thì kết luận phần dư có phân phối chuẩn

Kiểm định tự tương quan bài viết sử dụng hệ số d (Durbin – Watson) Nếu

hệ số d nằm trong khoảng từ 1 đến 3 thì có thể không có hiện tượng tự tương quan

Kiểm định giả thuyết không tồn tại đa cộng tuyến bài viết sử dụng hệ số VIF, nếu VIF > 10 thì có hiện tượng đa cộng tuyến

Kiểm định giả thuyết phương sai không đổi bằng cách sử dụng Kiểm định Park9với thủ tục kiểm định như sau: Đầu tiên, dùng OLS hồi quy mô hình gốc để tìm các Ei Sau đó, hồi quy mô hình sau:

H 0: 2= 3= = k= 0 (không tồn tại phương sai sai số trong mô hình gốc)

H 1: Có ít nhất 1 hệ số ≠ 0 (có phương sai sai số thay đổi trong mô hình gốc).Nếu bảng ANOVA có Sig.F = 000 < 5%, thì ta bác bỏ giả thiết H0, tức mô hình có phương sai sai số thay đổi ở mức ý nghĩa 5%, ngược lại nếu Sig.F > 5% thì không bác bỏ H0, tức có thể không tồn tại hiện tượng phương sai sai số thay đổi trong mô hình

9 B ài báo số 5, 2004, của PGS.TS Nguyễn Cao Văn, Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, đăng trên iss.gso.gov.vn.

Tuy nhiên, phương pháp trên chỉ cho kết luận đáng tin cậy khi giả thiết phần dư có phân phối chuẩn là đúng, đồng thời không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến giải thích của mô hình.

- Để chỉ ra sự chênh lệch giữa giá đất ở đô thị và vùng ven đề tài sử dụng

phương pháp kiểm định sự khác nhau của trung bình 2 tổng thể (kiểm định t).

- Đề tài đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của nhà nước và

giá đất mua bán trên thị trường bằng cách tiến hành kiểm định t so sánh giá đất

trung bình theo quy định của nhà nước và giá đất trung bình mua bán trên thị trường tại thị xã Vĩnh Long năm 2007

- Bài viết sử dụng phương pháp tổng kết từ các phân tích ở phần trên để đưa ra giải pháp Cụ thể, bài viết sử dụng kì vọng hợp lí của người dân để dự đoán giá đất trong tương lai Để tìm hiểu về kì vọng trước tiên bài viết lược khảo các lí thuyết kì vọng

“Lí thuyết kì vọng thích ứng” Theo lí thuyết này thì các thay đổi trong kì vọng sẽ diễn ra chậm chạp theo thời gian cùng với sự thay đổi của các số liệu trong quá khứ10 Ví dụ, kì vọng về giá đất được xem là trung bình của các mức giá đất đã mua bán xảy ra trong quá khứ Cụ thể, nếu giá đất đã duy trì ổn định ở mức 1.000.000 đồng/m2trong thời gian trước đó thì giá đất kì vọng trong tương lai cũng

sẽ là 1.000.000 đồng/m2 Nếu giá đất tăng lên và duy trì ở mức ổn định là 2.000.000 đồng/1m2 thì giá đất kì vọng trong tương lai cũng sẽ tăng lên 2.000.000 đồng/m2, nhưng phải mất thời gian (trong năm đầu tiên, giá đất kì vọng sẽ tăng ở mức 1.100.000 đồng/1m2, trong năm thứ hai là 1.200.000 đồng/1m2, và cứ thế tiếp tục tăng dần qua các năm) Tuy nhiên, khuyết điểm của “kì vọng thích ứng” ở chỗ con người không chỉ sử dụng thông tin trong quá khứ để xây dựng kì vọng của mình mà

họ sẽ thay đổi kì vọng của mình khi nhận được những thông tin mới, hay những dự đoán riêng của họ về các biến động kinh tế xã hội xung quanh mình Trở lại ví dụ

về giá đất, nếu con người nhận thấy sự thay đổi trong chính sách của chính phủ như quyết định mở rộng con đường, xây thêm trường học,… thì họ có thể dự đoán giá đất sẽ có xu hướng tăng

10

Nhận thấy những khuyết điểm này của thuyết “Kì vọng thích ứng” nên John Muth đã phát triển một lí thuyết kì vọng khác, gọi là “Lí thuyết kì vọng hợp lí”11 Lí thuyết kì vọng hợp lí được trình bày như sau : Gọi X là bến số đang được dự báo,

Xelà kì vọng của biến này, X0flà dự báo tối ưu của X khi sử dụng các thông tin có sẵn Ta có : Xe= X0f nghĩa là, kì vọng của X tương đương với dự báo tối ưu khi sử dụng tất cả các thông tin có sẵn được gọi là kì vọng hợp lí của X Tuy nhiên, kì vọng hợp lí cũng không hoàn toàn chính xác, dự báo đó chỉ cần là hợp lí nhất có thể có dựa trên tất cả thông tin thu thập được Lí do khiến cho một kì vọng hợp lí không hoàn toàn chính xác là : Thứ nhất, để có một dự đoán tốt nhất cần thu thập rất nhiều thông tin và việc thu thập này đòi hỏi thời gian và chi phí bỏ ra là không nhỏ Vì thế người ta sẵn sàng đổi lấy một mức kì vọng kém chính xác hơn để khỏi phải tốn những khoản chi đó Thứ hai, kì vọng có chính xác hay không phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của từng cá nhân Ngoài ra, theo lí thuyết kì vọng hợp lí thì cách thức biến động của biến số sẽ ảnh hưởng đến cách thức hình thành kì vọng hợp lí về nó Trong thị trường giá đất, kì vọng của người dân về giá đất được nhận định là càng ngày càng tăng vì những lí do sau: diện tích đất là cố định trong khi dân số ngày càng tăng; theo thời gian, dưới tác động của lạm phát thì giá trị của đồng tiền giảm tức giá trị của hàng hóa sẽ tăng; và đất đai là nguồn tài nguyên quý giá và khan hiếm không gì có thể thay thế được Vì các lí do nêu trên mà xu hướng biến động của giá đất là tăng dần theo thời gian

Kì vọng hợp lí phụ thuộc rất nhiều vào thông tin mà người ta có được và mức độ quan tâm mà người này dành cho thị trường đất đai Vì vậy, thật vô lí khi cho rằng ai cũng có hiểu biết thật sâu rộng về vấn đề này Tuy nhiên, không ai hiểu

rõ môi trường mà mình đang sống hơn bản thân người đó Chính vì vậy, những thông tin mà họ có được về nơi họ sống phần nào hình thành cho họ về mức độ biến động của giá đất trong tương lai, từ đó hình thành kì vọng hợp lí của họ về giá đất Và tất nhiên, kì vọng này không hoàn toàn chính xác vì nó cũng chỉ là kì vọng, tức là những dự đoán cá nhân, mang tính chủ quan, hoàn toàn phụ thuộc kiến thức của người dân, và được xây dựng dựa trên tất cả những thông tin mà các cá nhân này có được

11John Muth, (1961 ).“Kì vọng hợp lí và sự biến động của giá”, Econometrica 29, trang

315-335

3.1 VỊ TRÍ ĐỊA LÍ VÀ DÂN CƯ TỈNH VĨNH LONG :

3.1.1 Vị trí địa lí của tỉnh Vĩnh Long :

Vĩnh Long là Tỉnh nằm ở trung tâm châu thổ đồng bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) thuộc vùng giữa sông Tiền – sông Hậu, cách Thành phố Hồ Chí Minh

136 Km với tọa độ địa lý từ 9o 52' 45" đến 10o 19' 50" vĩ độ Bắc và từ 104o 41' 25" đến 106o17' 00" kinh độ Đông Vị trí giáp giới như sau :

- Phía Bắc và Đông Bắc giáp huyện Cái Bè, Tỉnh Tiền Giang và huyện Chợ Lách, Bến Tre

- Phía Tây và Tây Nam giáp Tỉnh Cần Thơ và Sóc Trăng

- Phía Đông và Đông Nam giáp Tỉnh Trà Vinh

- Phía Tây Bắc giáp huyện Châu Thành, Tỉnh Đồng Tháp

Ngoài ra, Vĩnh Long là nơi hội tụ và giao lưu giữa giao thông thủy bộ (đường cao tốc, các quốc lộ 1A, 53, 54, 57, 80 được nâng cấp mở rộng, có trục đường thủy nội địa sông Mang Thít nối liền sông Tiền và sông Hậu trong trục đường thủy quan trọng từ Thành phố Hồ Chí Minh xuống các vùng tây nam sông Hậu), cửa ngõ trong việc tiếp nhận những thành tựu về phát triển kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh và các khu công nghiệp miền đông và là trung tâm trung chuyển hàng nông sản từ các tỉnh phía Nam sông Tiền lên Thành phố Hồ Chí Minh và hàng công nghiệp tiêu dùng từ Thành phố Hồ Chí Minh về các tỉnh miền tây Vì vậy, với nhiều mặt thuận lợi do vị trí địa lí mang lại sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Vĩnh Long

3.1.2 Sự phân bố dân cư ở tỉnh Vĩnh Long :

Dân số tỉnh Vĩnh Long năm 2007 là 1.062.592 người cùng sinh sống trên một diện tích là 1.479 km2, với mật độ là 718 người/km2 Tỉnh Vĩnh Long gồm 1 thị xã, và 6 huyện, mỗi huyện có 1 thị trấn và nhiều xã Thông tin về diện tích, dân số, mật độ dân số được trình bày trong bảng 3.1 như sau :

Bảng 3.1 : THÔNG TIN VỀ THỊ XÃ VÀ CÁC HUYỆN THUỘC

TỈNH VĨNH LONG Huyện

Tiêu chí

Thị xã Vĩnh Long

Bình

Bình Minh

Vũng Liêm

Mang Thít

Long Hồ Diện tích

Dân số

(người) 126.840 152.261 164.801 180.604 179.606 103.841 154.639Mật độ

Nguồn : Cục Thống Kê tỉnh Vĩnh Long, năm 2007.

Thị xã Vĩnh Long là khu vực có diện tích nhỏ nhất so với các huyện còn lại của tỉnh trong khi mật độ dân số lại ở tầm cao nhất tỉnh (2.644 người/km2), gấp khoảng 3,7 lần so với mật độ dân số của tỉnh (718 người/km2) Với mật độ dân số như trên gây sức ép cho cơ sở hạ tầng, đặc biệt là vấn đề nhà ở Vì diện tích đất ở thị xã (nguồn cung) có giới hạn trong khi nhu cầu lại nhiều hơn so với các vùng khác Đây cũng là dấu hiệu cho thấy giá đất trung bình ở thị xã sẽ cao hơn so với các huyện khác

3.2 KHÁI QUÁT CƠ SỞ HẠ TẦNG Ở TỈNH VĨNH LONG :

Ngày 17-7-2007, thị xã Vĩnh Long công nhận là đô thị loại III, đến năm

2009 thì tỉnh Vĩnh Long đã được công nhận là thành phố Vĩnh Long Từ đó cho thấy được nỗ lực không ngừng của tỉnh để trở thành thành phố Vĩnh Long Cụ thể, tỉnh đã không ngừng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Trong mối liên hệ với giá đất thì cơ sở hạ tầng đóng một vị trí rất quan trọng vì nó quyết định đến sự tiện nghi mà mảnh đất mang lại nên nó có tác động đến giá đất Vì vậy, để đánh giá sự hài lòng của người dân về các yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh khu đất như: nguồn điện, nguồn nước máy, … đã được cung cấp đầy đủ và hoàn thiện chưa đề tài phân tích bảng chéo dựa trên số liệu 252 mẫu điều tra (số mẫu được

lọc ra chỉ chọn những mẫu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu để bảo đảm tính tin cậy cho kết quả xử lí) Kết quả xử lí ở bảng 3.2 như sau :

Bảng 3.2 : ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG TRONG VIỆC SỬ DỤNG ĐIỆN, NƯỚC MÁY CỦA NGƯỜI DÂN

Nguồn : Tự khảo sát năm 2008

3.2.1 Nguồn điện và nguồn nước sinh hoạt ở Vĩnh Long :

3.2.1.1 Nguồn điện :

Theo Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Vĩnh Long thì 100% xã phường đều có lưới điện quốc gia Các khu công nghiệp đều có đường điện cao, trung và hạ thế

đủ năng lực phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh của các nhà đầu tư Trong 252

mẫu điều tra thực tế tại tỉnh Vĩnh Long thì có 1,2% dân cư (khoảng 3 hộ) không

có điện sử dụng và những hộ này đều ở vùng ven đô thị Không có hộ nào ở đô thị mà chưa có điện sử dụng

Trong số các hộ đã có điện sử dụng thì đa số các hộ hoàn toàn hài lòng về

nguồn điện được cung cấp rất tốt (56,3%); tuy nhiên khoảng 37,7% hộ cho rằng

nguồn điện cũng khá ổn định, tức đôi khi còn chập chờn vào những giờ cao

điểm; và chỉ 4,8 % hộ có ý kiến là nguồn điện không ổn định, hầu hết các hộ này

đều ở vùng ven

3.2.1.2 Nguồn nước sinh hoạt :

Tuy hệ thống cấp nước luôn được đầu tư phát triển, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đô thị và phục vụ cho sản xuất kinh doanh nhưng tỷ lệ hộ sử dụng nước máy vẫn còn rất thấp, ở các huyện tỷ lệ này vẫn chưa đạt hơn 50%.12

Trong 252 mẫu điều tra thực tế tại tỉnh Vĩnh Long có 31,7% hộ gia đình còn chưa được cấp nước máy để sử dụng, trong đó khoảng 2 hộ (0,7%) ở đô thị

không sử dụng nước máy (thay vào đó là nước giếng) do họ sống trong khu dân

cư mới đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, còn lại đều sống ở vùng ven

Trong các hộ sử dụng có nước máy, có 2,8% hộ gia đình không hài lòng

do nguồn nước quá yếu Qua điều tra phỏng vấn, lí do được mọi người đưa ra nhiều nhất để giải thích cho nguồn nước yếu là : cơ sở hạ tầng cấp nước chưa đầy

đủ nên vào những giờ cao điểm nhiều người sử dụng làm nước chảy yếu

Từ những phân tích trên cho thấy, nguồn điện và hệ thống nước máy trong tỉnh có sự khác nhau giữa đô thị và vùng ven Ở đô thị điện, nước được cung cấp đầy đủ và ổn định hơn so với vùng ven Tuy nhiên, sự khác biệt này là không lớn lắm và đa số là người dân hài lòng với hệ thống điện, nước nơi mình sinh sống

(94% đối với nguồn điện và 65,5% đối với nguồn nước).

3.2.2 Cơ sở hạ tầng các công trình công cộng :

Qua quá trình đô thị hóa cơ sở hạ tầng của tỉnh sẽ được bổ sung, xây dựng nhiều hơn để dân cư được thoải mái, tiện lợi hơn trong việc tiếp cận với các dịch

vụ công của nhà nước (trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí, bến xe khách, …) tức là khoảng cách đi đến những nơi này sẽ được rút ngắn Sử dụng bảng thống kê mô tả (bảng 3.3) được xử lí từ 252 mẫu khảo sát ở tỉnh Vĩnh Long

để thấy được sự phát triển cơ sở hạ tầng các công trình công cộng của tỉnh Khoảng cách đến trung tâm thành phố, thị xã và khoảng cách đến bến xe, khu vui chơi trung bình là 19 Km Ở Vĩnh Long chỉ có 1 bến xe khách tại thị xã, phục vụ nhu cầu đi lại của người dân Với khoảng cách này thật sự gây ra sự bất tiện trong sinh hoạt của người dân vì hầu như chỉ tại thị xã Vĩnh Long thì các dịch vụ công mới được cung cấp đầy đủ và tiện lợi hơn so với những vùng khác của tỉnh

Bảng 3.3 : THỐNG KÊ MÔ TẢ VỀ KHOẢNG CÁCH ĐẾN

CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG

Đơn vị tính : m

KHOẢNG CÁCH

Giá trị nhỏ nhất

Giá trị lớn nhất

Trung bình Đô lệch chuẩn

Nguồn : Tự khảo sát năm 2008.

Xung quanh khu vực người dân sống, trong vòng 1 Km là có chợ Với khoảng cách này người dân không mất nhiều thời gian để mua sắm phục vụ sinh hoạt hàng ngày Thêm vào đó, ở Vĩnh Long có 3 siêu thị : Siêu thị Co.op Mart, Siêu thị Vinatex, Siêu thị Điện Máy và Trang trí Nội thất Bên cạnh siêu thị, chợ vẫn là nơi mà người dân nghĩ đến đầu tiên khi muốn mua bán hàng hóa Chợ được hình thành từ các tụ điểm thuận tiện giao thông đi lại, thuận tiện cho cả người mua và người bán Trong toàn tỉnh có 78 chợ các loại, được phân bố khắp địa bàn trong tỉnh, từ thành thị đến nông thôn Quy mô chợ lớn nhỏ tùy theo đặc điểm hình thành, chợ thị xã là chợ lớn nhất tỉnh, vừa là bán lẻ, vừa là đầu mối bán buôn cho các chợ huyện, chợ xã và hộ bán kinh doanh Hiện nay, mới chỉ có 67% số xã trong tỉnh có chợ và cơ sở vật chất các chợ còn yếu, nhưng trong những năm sắp tới, hệ thống chợ sẽ được đầu tư xây dựng mới và nâng cấp sửa