Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất tuy không thể mua bán đất đai như một loại hàng hóa thông thường nhưng có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện nhất định. Đặc biệt, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi thực hiên quyền thừa kế quyền sử dụng đất hoặc khi thực hiện giao dịch đối với đất nông nghiệp còn phải đáp ứng cả những điều kiện đặc thù khác phù hợp với tính chất, ý nghĩa của từng loại quan hệ. Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, bài viết xin được lựa chọn đề số 19: “Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp?”
Trang 1BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
BÀI TẬP HỌC KỲ MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐỀ BÀI: 19
Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp?
HỌ TÊN :
LỚP : N09 –TL2
Hà Nội - 2020
MỤC LỤC
A MỞ ĐẦU 2
B NỘI DUNG 2
Trang 2I Khái quát chung giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân 2
1.1 Khái niệm giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 2
1.2 Cơ sở pháp lý và ý nghĩa của việc quy định các điều kiện giao dịch về quyền sử dụng đất 3
II Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất 3
2.1 Có Giấy chứng nhận 3
2.2 Đất không có tranh chấp 4
2.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.4 2.4 Trong thời hạn sử dụng đất 5
III Điều kiện đặc thù đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất5 3.1 Ý nghĩa của quyền thừa kế quyền sử dụng đất 5
3.2 Các điều kiện đặc thù đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất 6
IV Điều kiện đặc thù đối với đất nông nghiệp 7
4.1 Ý nghĩa của nhóm đất nông nghiệp 7
4.2 Các điều kiện đặc thù đối với nhóm đất nông nghiệp 8
C KẾT LUẬN 10
D DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
Trang 3A MỞ ĐẦU
Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Người sử dụng đất tuy không thể mua bán đất đai như một loại hàng hóa thông thường nhưng có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện nhất định Đặc biệt, chủ thể là hộ gia đình, cá nhân khi thực hiên quyền thừa kế quyền sử dụng đất hoặc khi thực hiện giao dịch đối với đất nông nghiệp còn phải đáp ứng cả những điều kiện đặc thù khác phù hợp với tính chất, ý nghĩa của từng loại quan hệ Nhận thức được
tầm quan trọng của vấn đề, bài viết xin được lựa chọn đề số 19:
“Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất? Hãy chỉ rõ những điều kiện đặc thù trong việc áp dụng các điều kiện đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất và đối với đất nông nghiệp?”
B NỘI DUNG
I Khái quát chung giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
I.1 Khái niệm giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Quyền sử dụng đất là một loại tài, do đó giao dịch về quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự Dưới góc độ của luật dân sự,
có thể định nghĩa: giao dịch về quyền sử dụng đất là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương có đối tượng là quyền sử dụng đất, làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai của người sử dụng đất
2
Trang 4Theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013, có thể hiểu giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đầy đủ 8 quyền này mà phải theo quy định của pháp luật và để được thực hiện thì phải đáp ứng được những điều kiện nhất định
I.2 Cơ sở pháp lý và ý nghĩa của việc quy định các điều kiện giao dịch về quyền sử dụng đất
Các điều kiện chung giao dịch về quyền sử dụng đất hiện nay được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013 Ngoài ra, những điều kiện riêng đối với trường hợp thực nhận thừa kế, đối với đất nông nghiệp còn được quy định tại Khoản 1 Điều 168, Khoản 3 Điều 186, Điều 190 – Điều 194 Luật Đất đai 2013
Việc quy định điều kiện giao dịch về quyền sử dụng đất có ý nghĩa trước hết giúp nhà nước quản lý đất đai dễ dàng hơn, thể hiện sự khuyến khích hoặc sự hạn chế của nhà nước trong một số giao dịch Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng có căn cứ pháp lý khi xác lập quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, tránh việc phát sinh các tranh chấp đất đai
II Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 Theo đó, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất khi có các điều kiện chung như sau:
II.1 Có Giấy chứng nhận
Trang 5Giấy chứng nhận ở đây bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2013; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp theo các Luật đất đai năm 1980, 1993, 2003
Giấy chứng nhận là giấy tờ hợp pháp, là chứng thư pháp lý công nhận quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó Nhà nước xác nhận các quyền và nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai của người sử dụng Giấy chứng nhận có hiệu lực sau khi đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Như vậy, chỉ khi có Giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có các quyền thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp và trường hợp người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà nhận thừa kế Điều này sẽ được phân tích rõ hơn trong các phần sau
II.2 Đất không có tranh chấp
“Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan
hệ pháp luật đất đai.”1 Tùy theo tính chất mà có thể phân loại tranh chấp đất đai gồm các dạng: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Khi đó, chưa thể xác định được chủ thể sử dụng hợp pháp là ai hay họ có quyền gì Nếu đất đang có tranh chấp mà lại giao dịch chuyển quyền sử dụng, thì sau khi tranh chấp được giải quyết tại các
1 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 401
4
Trang 6cơ quan có thẩm quyền bằng một bản án, quyết định có hiệu lực, các bên và đặc biệt là bên thứ ba nhận chuyển quyền sẽ khó có thể giải quyết được quyền lợi trong trường hợp bên thứ ba đó bị đòi lại đất
Như vậy, chỉ khi đất không có tranh chấp, tức đã xác định được người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì người đó mới có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Điều này giúp việc quản lý đất đai dễ dàng hơn, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất tốt hơn và tránh được các tranh chấp khác phát sinh
II.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế Nhà nước do cơ quan có thẩm quyền áp dụng để đảm bảo thi hành án, trong trường hợp người phải thi hành án có nghĩa vụ nộp tiền phạt nhưng lại không thực hiện trong khi có đủ điều kiện để thực hiện Trong số những tài sản được kê biên, quyền sử dụng đất với tư cách một loại tài sản đặc biệt cũng có thể bị kê biên
Theo Khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi
bổ sung 2014: “Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu
cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.”
Sau khi bị kê biên quyền sử dụng đất, phần diện tích đất đó có thể được tạm giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, tuy nhiên bị hạn chế một số quyền theo Khoản 4 Điều 112 Luật Thi hành
án dân sự: “Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất
đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển
Trang 7nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất”
Như vậy, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành
án, về bản chất người có quyền sử dụng đất vẫn có thể sử dụng theo đúng mục đích của phần diện tích đất này, nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất Nếu một người phải thi hành
án thì căn cứ vào quyết định hoặc bản án đã có hiệu lực của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định quyền sử dụng đất
có phải kê biên không
II.4 Trong thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất là chế định pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý đất đai, bảo đảm đất luôn được sử dụng đúng mục đích và có hiệu qủa; tạo điều kiện để người sử dụng đất có thể lập
kế hoạch sử dụng, đầu tư đúng đắn, có tâm lý yên tâm hơn khi sử dụng Theo quy định tại Luật đất đai 2013, có 02 loại thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài (không xác định thời hạn) và có xác định thời hạn
Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử dụng đất thì khi đó, mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng mới tồn tại, Giấy chứng nhận có giá trị pháp lý và người sử dụng đất mới có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Khi xác định đất còn trong thời hạn sử dụng hay không, cơ quan
có thẩm quyền “căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong trường hợp mất mát hoặc
6
Trang 8không có giấy tờ trên có thể tra cứu trong sổ mục kê, hồ sơ địa chính được lưu tại UBND các địa phương.”2
III Điều kiện đặc thù đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất
III.1 Ý nghĩa của quyền thừa kế quyền sử dụng đất
“Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền
sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền đặc biệt (không thông qua hợp đồng) thể hiện ý chí của một bên (người để lại di sản) hoặc qua các quy định của pháp luật thể hiện ý chí của Nhà nước thay cho người để lại di sản thừa kế.”3
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn cả về mặt kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước Về mặt kinh tế - xã hội, thừa kế quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là truyền lại quyền tài sản cho thế hệ sau mà còn là truyền lại những kinh nghiệm làm ăn trên đất, truyền lại tư liệu sản xuất, những truyền thống văn hóa lâu đời Từ đó, người đời sau có thể tiếp tục cải tạo, bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả hơn Về mặt quản lý nhà nước, nếu quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất được quản lý tốt, phù hợp và khả thi sẽ giúp ổn định đời sống gia đình, vốn là một tế bào của xã hội, từ đó giúp ổn định trật tự xã hội Ngược lại, nếu không được quản lý tốt sẽ gây ra nhiều tranh chấp,
từ đó có thể phát sinh nhiều hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, nguy hiểm cho xã hội và đảo ngược các giá trị đạo đức
III.2 Các điều kiện đặc thù đối với quyền thừa kế quyền sử dụng đất
2 Lương Ngọc Hoán (2014), Quyền sử dụng đất không bị tranh chấp – Một trong các điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội, tr 13.
3 Trần Thị Huệ (1996), “Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất”, Luật học, Số chuyên đề về Bộ luật dân sự, tr 28.
Trang 9Với ý nghĩa đã phân tích ở trên, bên cạnh các điều kiện chung thì đối với các giao dịch về thừa kế quyền sử dụng đất còn có những điều kiện đặc thù khác như sau:
Thứ nhất, không cần bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mà chỉ cần đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 168) Theo điểm c Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, giấy tờ hợp pháp về thừa kế chính là một loại giấy tờ hợp lệ mà dựa vào đó, Nhà nước sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền
sử dụng đất Sở dĩ có quy định như vậy là do thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất rất sôi động, trong khi quyền thừa kế quyền sử dụng đất lại có ý nghĩa lớn, liên quan đến yếu tố huyết thống nên không tạo ra các hành vi tiêu cực về tích tụ và tập trung đất đai Vì vậy Nhà nước cần có sự linh hoạt và tạo điều kiện cho người sử dụng
về điều kiện Giấy chứng nhận trong trường hợp này
Thứ hai, nếu người nhận thừa kế là người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất Nếu tặng cho thì đối tượng được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư
ở nước ngoài nhưng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Bên cạnh đó, cần lưu ý các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và chuyển nhượng tặng cho có điều kiện tại Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai 2013
Nếu như người nước ngoài hoàn toàn có thể là người nhận thừa
kế, có quyền lợi và nghĩa vụ bình đẳng như mọi người thừa kế khác
8
Trang 10cùng hàng trong quan hệ dân sự thì trong quan hệ đất đai, pháp luật đất đai lại có sự điều chỉnh riêng đối với nhóm chủ thể này Bởi lẽ, đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với quốc phòng và an ninh quốc gia, sự toàn vẹn lãnh thổ nên không cho phép người nước ngoài là chủ sử dụng, quản lý đất Bên cạnh đó, các chủ thể nước ngoài đa phần có tiềm lực tài chính mạnh hơn chủ thể trong nước, nên nếu cho phép sẽ
dễ dẫn đến hiện tượng đầu cơ, tích trữ đất, thâu tóm đất đai, trong khi
sự phân bổ đất đai cho người dân trong nước lại không được đảm bảo
Như vậy, pháp luật quy định người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không được nhận phần thừa kế mà chỉ được nhận giá trị của phần thừa kế và không được cấp Giấy chứng nhận Quyền giao dịch của họ cũng bị hạn chế chỉ còn chuyển nhượng và tặng cho, nếu tặng cho thì phải tuân theo điều kiện về đối tượng nhận tặng cho và không thuộc trường hợp cấm chuyển nhượng, tặng cho
IV Điều kiện đặc thù đối với đất nông nghiệp
IV.1 Ý nghĩa của nhóm đất nông nghiệp
Hiện nay, nhóm đất nông nghiệp đang là nhóm đất chiếm tỉ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai ở nước ta, phân bố rộng khắp trên phạm vi cả nước và cũng là loại đất có ý nghĩa quan trọng nhất đối với đất nước đi lên từ nông nghiệp và chú trọng phát triển kinh tế nông nghiệp Đất nông nghiệp giúp đảm bảo lương thực, thực phẩm được sản xuất không chỉ phục vụ trong nước mà còn nhằm mục tiêu xuất khẩu; tạo công việc cho nhiều người dân vốn làm nghề nông; đất đai được cải tạo, nâng cao chất lượng đất một cách tự nhiên thông qua các
Trang 11hoạt động nông nghiệp Để đảm bảo những mục đích trên, pháp luật đất đai hiện hành quy định một số điều kiện đặc thù khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hướng linh hoạt cho người nông dân, đồng thời vẫn đảm bảo quỹ đất nông nghiệp được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả
IV.2 Các điều kiện đặc thù đối với nhóm đất nông nghiệp
Những điều kiện đặc thù đối với đất nông nghiệp bao gồm:
Thứ nhất, khi thực hiện quyền chuyển đổi thì không cần phải
có Giấy chứng nhận mà chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất (Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013)
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau Đây là quyền đặc trưng chỉ dành cho hộ gia đình, cá nhân và chỉ áp dụng với loại đất nông nghiệp “Điều này xuất phát từ mục đích cơ bản và quan trọng nhất đó là tập trung vào việc xóa bỏ tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, phát huy tính tự chủ trong canh tác, tạo điều kiện cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật, làm tăng khả năng sinh lời của đất và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nông sản của thị trường Qua đó, tiến hành chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.”4 Hơn thế nữa, trong lịch sử thực hiện pháp luật đất đai, quy trình giao đất, cho thuê đất gồm: (i) ra quyết định giao đất, cho thuê đất; (ii) giao đất, cho thuê đất ngoài thực địa; (iii) thực hiện nghĩa vụ tài chính; (iv) cấp Giấy chứng nhận Tuy nhiên quy trình trên không được thực hiện
4 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật đất đai, Sđd., tr 211.
10