ĐÓNG GÓP CỦA VỐN XÃ HỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ

Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH

ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Nguyễn Văn B

Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2012

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục các bảng

Danh mục các hình vẽ

1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

1.1 Bối cảnh thực tiễn

1.2 Bối cảnh lý thuyết

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

5 LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH LIÊN QUAN

5.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI

5.1.1 Qúa trình hình thành khái niệm vốn xã hội

5.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

5.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học

5.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP

5.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

5.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài

5.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp

5.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

5.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

5.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

5.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

5.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

5.4.1 Lịch sử hình thành ngành bất động sản

5.4.2 Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản

5.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU

6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

7 Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU

7.1 Ý nghĩa khoa học

7.2 Ý nghĩa thực tiễn

8 BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CÁC PHỤ LỤC:

Phụ lục 1: Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ nhất (xây dựng thang đo sơ bộ)

Phụ lục 2: Phiếu khảo sát nghiên cứu định lượng

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt, ký hiệu Giải thích từ viết tắt, ký hiệu

(Confirmatory Factor Analysis)

(Exploratary Factor Analysis)

(Root mean square error of approximation)

(Structural Equation Modeling)

Giá trị Chi-bình phương (chi-square)

DANH MỤC CÁC BẢNG

Tên bảng Trang

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản qua các giai đoạn

Bảng 3.1: Tóm tắt các phương pháp nghiên cứu

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp

Bảng 4.4: Thang đo vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Bảng 4.5: Thang đo các hoạt động trong doanh nghiệp bất động sản

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô nguồn vốn

Hình 1.2: Số doanh nghiệp bất động sản theo quy mô lao động

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010

Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ

Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận văn

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp bất động sản đề nghị cho nghiên cứu của luận văn

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận văn

1 BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

1.1 Bối cảnh thực tiễn

Trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2008, bất động sản (BĐS) là một trong những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy mô cũng như

về số lượng doanh nghiệp là 41,4%/năm, vốn kinh doanh là 36%/năm Hầu hết các chỉ tiêu căn bản thể hiện quy mô và hiệu quả của doanh nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc

độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000-2008 của ngành BĐS cao hơn mức trung bình của các ngành kinh tế trong cả nước về số lượng doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định là 6%, doanh thu thuần là 14%, lợi nhuận trước thuế là

đo lường hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngành BĐS có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với mức trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh

và tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150% và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a) Tốc độ tăng trưởng cao là động lực thu hút đầu tư trực

thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam trong năm 2009

Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển của ngành BĐS phụ thuộc nhiều vào các giai đoạn cải cách thể chế của quốc gia Xem xét các

thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993, từ 1993-2003, và từ năm

2003 đến nay Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của các giai đoạn trong quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam được tóm tắt ở Bảng 1.1

Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Giai đoạn Bối cảnh và khung pháp lý Đặc điểm

Trước

năm 1993

Hiến pháp năm 1980; luật đất đai năm 1987: Người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng, không có quyền chuyển nhượng và các quyền khác

- Chủ yếu là các giao dịch phi chính thức

- Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS

- Sản phẩm BĐS rất thô sơ, chủ yếu là quyền sử dụng đất

Khủng hoảng kinh tế khu vực châu Á 1997; thí điểm chính sách giao đất tại TP.HCM vào năm 2000

- Chính thức xuất hiện ngành kinh doanh BĐS tại Việt Nam

- BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp

- Ngoài sản phẩm đất thô, còn có thêm hình thức phân lô bán nền rất phát triển

- Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm đến thị trường BĐS Việt Nam với các hình thức BOT, BT và liên doanh với trong nước để phát triển sản phẩm ở trình độ cao như cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê, hạ tầng khu công nghiệp, bến bãi

Giai đoạn

2003 đến

nay

Nhiều văn bản pháp luật ra đời

để điều chỉnh thị trường: Luật đất đai 2003, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS;

Việt Nam gia nhập WTO; thị trường chứng khoán phát triển

Từ năm 2008 đến nay, Chính phủ áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát

- Với chính sách tiền tệ thắt chặt của Chính phủ từ năm 2008 làm hạn chế giao dịch trên thị trường BĐS

Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010)

Trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, đến nay ngành BĐS Việt Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều dịch vụ hỗ trợ cho hoạt động của ngành như dịch vụ tư vấn pháp lý, quỹ đầu tư, thẩm định giá trị BĐS

Tuy nhiên, ngành BĐS Việt Nam còn một số tồn tại xuất phát từ chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như sau:

Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:

Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn đối với đặc trưng và sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam Với tốc độ phát triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành tổng số 49 văn bản luật

cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa trên cơ sở liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường như doanh nghiệp, người tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ

ý Chính phủ chưa nhận thức đầy đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn

đề hoạch định chính sách Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và

Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều chính sách thắt chặt

vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt Nam, chủ yếu là các quỹ ở nước ngoài đầu

thống tín dụng nhà ở như Thái Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây

2010)

Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt làm đe dọa sự tồn tại của nhiều doanh nghiệp BĐS

Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên kết các chủ thể tham gia thị

trường có thể là một lựa chọn thay thế Muốn làm được điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng

Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:

Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về các

chuyên gia (danh sách đính kèm phụ lục 2) giải thích một phần là do yếu tố lịch sử để lại

vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu quốc dân trước đây, hoặc là

do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ quan quản lý nhà nước Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị trường (trong đó có thị trường BĐS) ở

triển dự án chủ yếu được thực hiện theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước

phát triển dự án phụ thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh đạo của cơ quan quản lý nhà nước

Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác Các doanh nghiệp đầu tư thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi, điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền kinh tế (theo kết quả phỏng vấn chuyên gia của luận văn năm 2010, danh sách có đính kèm ở phụ lục 2) Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh

Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 95%, xem Hình 1.1), khoảng 72% doanh nghiệp

có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2) Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá

thành và giá bán BĐS ở thị trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu

Á (xem Hình 1.3)

Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động

Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a)

tỷ đồng

Từ 5 đến dưới 10

tỷ đồng

Từ 10 đến dưới 50

tỷ đồng

Từ 50 đến dưới

200 tỷ đồng

Từ 200 đến dưới

500 tỷ đồng

Từ 500

tỷ đồng trở lên

5-9 người

10-49 người

199 người

50- 299 người

200- 499 người

300- 999 người

500- 4999 người

1000-5000 người trở lên

Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010

Nguồn: Townsend (2011), trang 8

Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng cách huy động vốn từ bên ngoài Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các kênh huy động vốn rất hạn chế, các doanh nghiệp chủ yếu vay vốn từ ngân hàng thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án Điều này thể hiện rất rõ trong thời gian từ năm 2007 đến nay, khi Chính phủ kiềm chế lạm phát bằng chính sách tiền tệ thắt chặt đã tạo áp lực chi phí lãi vay lên các doanh BĐS Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách hàng bằng cách hạ giá các sản phẩm bất

Nguồn: Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)

Thứ ba, các hoạt động phân phối sản phẩm trên thị trường BĐS Việt Nam diễn

các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức Trước năm 2007, thị trường BĐS

Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng thời đóng vài trò là nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3)

Mặt khác, theo thống kê của Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011) trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay Do vậy, từ năm 2007 đến nay, chính sách tiền tệ

kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011)

Tóm lại, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu Đối với chính sách điều tiết

vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết giữa các chủ thể trên thị trường nên dẫn đến hiệu ứng của chính sách không cao; mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn cho doanh nghiệp BĐS Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi mối quan hệ cá nhân của lãnh đạo doanh nghiệp với các cá nhân cơ quan quản lý nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ để phục vụ cho các họat động kinh doanh

Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp Từ đó, làm căn cứ khoa học và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết thị trường BĐS

1.2 Bối cảnh lý thuyết

Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được đề

(1988, 1990), Putnam (1995, 2000), và Nahapiet & Ghosal (1998) định nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như sự tín nhiệm, chia sẻ,

hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia Các lý thuyết kinh tế thừa nhận vốn xã hội là nền tảng

ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng chi phối hành vi của doanh nghiệp,

người tiêu dùng và các chính sách vĩ mô của Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004) Do vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ

Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là chất lượng các mối quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp; mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận chức năng bên trong

riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu biểu như sau:

Đối với vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên cứu gần đây như

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội và sự cam kết Tuy nhiên, các nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá vốn xã hội

Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên cứu của Jansen & các cộng sự (2011),

Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành)

và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập đoàn) Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài nói chung Với các thang đo được xây dựng như vậy thì rất khó có thể giúp doanh nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài

Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội bên

trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận chức năng,

Akhilesh (2007), Cheng & các cộng sự (2006) Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo và đánh giá tác

động của chúng đến kết quả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho doanh nghiệp

Các nghiên cứu kể trên chỉ đề cập đến từng khía cạnh về vốn xã hội của doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp Điều này dẫn đến kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội một cách toàn diện

Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các thang đo vốn xã hội bao hàm

cả ba khía cạnh bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu

đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh nghiệp một cách toàn diện Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không phải thực hiện đối với ngành BĐS

Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng góp của vốn xã hội trong các hoạt động của doanh nghiệp để thông qua đó giúp doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội phục vụ hoạt động kinh doanh Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Như đã giới thiệu, hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam là chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, hay nói cách khác là liên quan đến vốn xã hội Trong khi đó, các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo, và chúng được thực hiện không phải đối với ngành BĐS Việt Nam, nên chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn đặt ra Nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn, với các mục tiêu nghiên cứu của luận văn như sau:

1 Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam

2 Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

3 Kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho trường hợp điển hình: các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh

4 Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội Đồng thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực

3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng góp của chúng vào các hoạt động của doanh nghiệp Qua đó giúp doanh nghiệp nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động kinh doanh, cũng như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế các hình thức liên kết các hội tiêu cực và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội Luận văn nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện với các mục tiêu trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

1 Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận diện và

đo lường như thế nào?

2 Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam như thế nào?

3 Nếu vốn xã hội có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì những gợi ý chính sách nào nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp BĐS thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào giúp Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực?

4 PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu là phân tích vai trò của vốn xã hội đối với kết quả hoạt động các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng kinh doanh: tạo sản phẩm và phân phối sản phẩm BĐS Đối tượng để xây dựng thang đo và các giả thuyết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS Việt Nam Các thang đo và mô hình nghiên cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi nghiên cứu:

Như đã nêu trên, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ như quốc gia, cộng đồng dân sự và doanh nghiệp Trong luận văn này chủ yếu nghiên cứu vốn xã hội dưới cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS

5 LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH

5.1 TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XÃ HỘI

5.1.1 Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội

° Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:

Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:

“Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely (1956), những năm của thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977) Không ai trong số các tác giả đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan trọng của các mối liên kết, ràng buộc trong cộng đồng Các nghiên cứu của Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh

tế phát triển.”

Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa trên

(1988, 1990), Putnam (1993, 1995, 2000), Fukuyama (1995, 1997), và Nahapiet & Ghosal (1998)

liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh xã hội, thông qua đó các chủ thể nhận được lợi ích từ mạng lưới quan hệ như dễ dàng huy động các nguồn lực khác và tạo ra nguồn vốn con người Tuy nhiên, Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và chưa đề cập đến các yếu tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này

Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể là những

liên hệ dễ dàng hoá hành động Điểm tiến bộ hơn so với Bourdieu là Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm: nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã hội Ba khía cạnh trên về sau

đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang đo về chất lượng của các mạng lưới

Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986) vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ

Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội tương tự như Bourdieu và Coleman khi cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn lực thực tế và tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong xã hội huy động được các nguồn lực khác Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới; và (3) là khía cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp và hành xử với nhau trong mạng lưới Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal là cách lý giải khác về ba khía cạnh được đề cập bởi Coleman (1988, 1990) Thực chất ba khía cạnh của vốn xã hội của Nahapiet & Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh quan hệ và nhận thức đề cập đến yếu tố chất lượng của mạng lưới Về sau được

doanh nghiệp Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa phân loại rõ các loại mạng lưới quan hệ

của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự thành công trong các hoạt động kinh tế Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997) Trong các nghiên cứu của Fukuyama đã nhấn mạnh đến tầm quan trọng của thuộc tính chất lượng của các mạng lưới quan hệ, nhưng cũng có những hạn chế giống các nhà nghiên cứu trước đó như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ

Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới quan

một luận điểm nữa về chất lượng của mối quan hệ là sự kỳ vọng của những người tham

hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn ra bên ngoài (bridging social capital) Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực cho xã hội; loại vươn ra ngoài có tác động tích cực cho xã hội Putnam (2000) đã phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc Cấu trúc liên kết theo chiều ngang một cách tình nguyện dựa trên lòng tin sẽ gia tăng năng suất cho xã hội Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay thế bởi các mối quan hệ theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam, 2000)

Như vậy, điểm tiến bộ hơn của Putnam (2000) so với Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1980), Nahapiet & Ghosal (1998) và Fukuyama (1995, 1997) về vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều dọc Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội

Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có nghiên cứu của Putnam (2000) Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1) chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự tín cẩn, hỗ trợ,

kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới bao gồm cơ cấu trong mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc

° Giai đoạn sau năm 2000:

Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc trưng nào về khái niệm vốn xã hội Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng của chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn xã hội Từ sau năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ công ty

Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống đo

lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở Phần Lan Hầu hết các nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng lưới

Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới Dựa vào cấu trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội của doanh nghiệp là mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài (giữa doanh nghiệp với các đơn vị bên ngoài) và mạng lưới bên trong (nội bộ doanh nghiệp)

(1997) và Yli-Renko & các cộng sự (2001) Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với các chủ thể như bạn bè, bạn bè, nhà tư vấn, chính quyền và các cơ quan truyền thông

(2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp Nghiên

các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và các mối quan hệ cá nhân giúp tiếp nhận được sự tư vấn giải quyết vấn đề kinh doanh, tài chính Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường

các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối quan hệ

lượng vốn xã hội bằng sự tương tác giữa các thành viên trong cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm

5.1.2 Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội

Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ sung

cho nhau Tổng kết các quan điểm này có thể định nghĩa vốn xã hội là tổng hợp các nguồn

lực của chủ thể tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng Định nghĩa này bao

gồm hai nhóm đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát như Bảng 2.1

Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết

Tác giả và năm

Chất lượng mạng lưới Cấu trúc mạng lưới

Nhận thức mối quan hệ: Tín cẩn, chia sẻ, hỗ trợ, chuẩn mực, nghĩa

vụ và sự kỳ vọng lẫn nhau

Sự liên kết:

vào nhau, vươn ra bên

kết nối

Sự tham gia vào các tổ chức xã hội: tần suất, mức độ kết nối, nhận được sự hỗ trợ từ mạng lưới

Các kênh tương tác

Cơ cấu tổ chức mạng lưới

Mối quan hệ chiều ngang, chiều dọc

Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ của chủ thể (tổ chức hoặc cá nhân) biểu hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và

vị trí của họ trong mạng lưới như thế nào; (2) Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với nhau chiều ngang hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện tương tác) của các thành viên trong mạng lưới liên hệ với nhau

Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là (1) nhận thức về mối quan hệ như sự tín cẩn, kỳ vọng và chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ kết nối (phụ thuộc lẫn nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận được hỗ trợ từ mạng lưới; (3)

sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết

nối

5.1.3 Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học

chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh tế

Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh với vốn vật

có những tương đồng rõ ràng, cũng như là những sự khác biệt dễ nhận thấy giữa vốn xã hội và những loại vốn khác Vốn xã hội có nhiều điểm suy luận tương đồng như vốn vật chất (bao gồm máy móc, công cụ và thiết bị) và vốn nhân lực Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình, được thể hiện trong hình thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội

ít hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau Giống như

cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực tạo điều kiện để hoạt động có năng suất, vốn xã hội

Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh tế,

Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền tảng ra

quyết định của con người, chúng chi phối hầu hết các chủ thể, các chính sách và các hoạt động trong nền kinh tế Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh tế của quốc gia thông qua chi phối đến tính khả thi của chính sách vĩ mô, môi trường kinh doanh, chi phí giao

của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại

Lawson, 2011) Còn Wills & các cộng sự (2004) thì cho rằng vốn xã hội giúp giải quyết tốt các bài toán hợp tác, là một trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao động

Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của nền

Jones (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi là sản lượng bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn vật thể, Hi là vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ công nghệ:

5.2 CÁC CHỦ THỂ TRONG MẠNG LƯỚI KINH DOANH VÀ HOẠT ĐỘNG

CỦA DOANH NGHIỆP

5.2.1 Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Sự thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người lãnh đạo doanh nghiệp Lãnh đạo là trung tâm của chiến lược và tạo dựng các giá trị vô hình

Roberts & Dowling, 2002), đặc biệt là văn hóa doanh nghiệp Tinh thần doanh nhân của

lãnh đạo là động cơ thúc đẩy sự năng động của doanh nghiệp và là yếu tố ảnh hưởng lớn

qua năm yếu tố, đó là: sự tiên phong thực hiện, sự tự quản, sự nhiệt tình, giả định về rủi ro

(assumption of risk) và sự cải tiến (Lee & các cộng sự, 2001) Năm yếu tố này chịu ảnh hưởng của các chủ thể trong các mạng lưới quan hệ bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà

5.2.2 Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài

Porter (1985) đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể có mối liên hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài theo chiều ngang là

các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới kinh doanh của

phát triển và các hiệp hội Các chủ thể trong môi trường kinh doanh có thể phân loại theo các mối quan hệ của doanh nghiệp theo cấu trúc chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.1

Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài

Nguồn: Tổng kết lý thuyết của Porter (1985, 1990) và Landry & các cộng sự (2000)

Các chủ thể quan hệ theo chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối quan hệ với

các công ty đồng cấp) Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh bên ngoài có vai trò tạo ra

cơ hội, thách thức và những lợi ích cho doanh nghiệp dưới nhiều khía cạnh khác nhau

Các chủ thể theo mạng lưới bên ngoài doanh nghiệp

Các chủ thể theo mạng lưới quan hệ

chiều ngang:

Khách hàng, nhà phân phối, nhà cung

cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập

đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các

đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành

Các chủ thể theo mạng lưới quan

hệ chiều dọc:

Chính quyền các cấp

Công ty mẹ - con

Doanh nghiệp cần thiết lập các mối quan hệ phù hợp với từng chủ thể để phát huy những lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất lợi

Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh doanh

(Porter, 1990) Doanh nghiệp được đặt trong cụm liên kết tốt nhận được nhiều cơ hội kinh doanh, tuyển dụng nhân sự, giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý, tiêu thụ sản phẩm

(có thể suy luận tương tự cho một cụm/ địa phương) là các điều kiện về nhu cầu, các ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc và bối cảnh cạnh tranh, sự thay đổi của môi trường kinh doanh và Chính quyền/ Chính phủ

5.2.3 Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp

Trong mô hình năm áp lực cạnh tranh của Porter (1985) và bảng điểm cân bằng

trình kinh doanh của doanh nghiệp Các chủ thể tham gia trong môi trường nội bộ là các

cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong doanh nghiệp Các chủ thể này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình trong doanh nghiệp được liên tục

và đạt hiệu quả Có nhiều nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công

Schaufeli & Salanova (2007), Luthans & Youssef (2007a, 2007b), Lee & các cộng sự (2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), Luthans & các cộng sự (2008), và Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận bên trong tổ chức tác động đến hiệu quả công việc của từng cá nhân trong doanh nghiệp nói riêng và của toàn bộ doanh nghiệp nói chung Nhưng rất ít nghiên cứu đề cập đến các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các bộ phận chức năng trong cùng một doanh nghiệp Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể, các chủ thể trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân viên, lãnh đạo và các bộ phận chức năng Các chủ thể này được phân loại theo chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.2 (phân chia theo cấu trúc mạng lưới quan hệ của Putnam, 2000) Các mối quan hệ theo chiều ngang được đề cập đến quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; mối quan hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới

Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết Roberts (2006), Porter (1985), Kaplan & Norton (1996), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &Youssef (2007a, 2007b), Lee & các tác giả (2001), Yli-Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng sự (2010), và Luthans

& các cộng sự (2008)

5.3 CẤU TRÚC VỐN XÃ HỘI CỦA DOANH NGHIỆP

Như phân tích ở mục 2.2, cấu trúc mạng lưới của doanh nghiệp được tách thành ba

đó vốn xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới và cấu trúc của mạng lưới

Do vậy, các nhà nghiên cứu về vốn xã hội trong doanh nghiệp thường đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp

5.3.1 Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

các cộng sự (2008), Wharton & Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001) và

Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội, sự cam kết Còn Tushman & O’Reilly III (1997) thì chỉ ra các cấu trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ

chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Nghiên cứu của luận văn sẽ tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới đó để xây dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp

Mối quan hệ chiều ngang:

- Mối quan hệ giữa nhân viên với

nhau

- Mối quan hệ giữa các bộ phận

chức năng ngang cấp với nhau

Mối quan hệ chiều dọc:

- Mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới,

- Mối quan hệ giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới

5.3.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

Nhiều nghiên cứu về vốn xã hội có đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

& các cộng sự (2000) Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ thể trong mạng lưới chiều

đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ - con trong cùng tập đoàn) Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới,

mà thay vào đó là đặt ra những câu hỏi đo lường chung về chất lượng quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài

Đối với nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000) về vốn xã hội tác động đến sự cải tiến của doanh nghiệp ở Canada Trong nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội dựa trên nhận thức về tầm quan trọng và sự tín cẩn của các mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp tác động đến động lực cải tiến sản phẩm Kết quả nghiên cứu cho thấy doanh nghiệp có nhận thức về tầm quan trọng của mạng lưới với khách hàng, nhà cung cấp, đơn vị tư vấn, công

ty trong cùng tập đoàn, hệ thống phân phối càng cao thì động lực cải tiến càng cao Tuy nhiên các thang đo trong nghiên cứu này không thể hiện các khía cạnh khác của chất

và lãnh đạo của doanh nghiệp Đồng thời thang đo không được kiểm định thống kê về giá trị hội tụ và phân biệt (chỉ kiểm định tính nhất quán) Do vậy, luận văn này không sử dụng lại các thang đo vốn xã hội bên ngoài từ những nghiên cứu trên, mà xây dựng thang đo dựa trên chất lượng của các mối quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp BĐS

5.3.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp được đề cập đến trong các nghiên cứu gần đây

như Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007), và Cheng & các cộng sự (2006) Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ theo chiều ngang giữa nhân viên lẫn nhau và các bộ phận chức năng lẫn nhau; và các mối quan hệ theo chiều dọc giữa cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo vốn xã hội bên trong và chưa đánh giá tác động

nhưng việc chỉ ra được cách thức tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp sẽ được nghiên cứu này kế thừa để phát triển thang đo cho doanh nghiệp BĐS

Như vậy, kết quả lược khảo lý thuyết cho thấy vốn xã hội trong doanh nghiệp được tiếp cận trên từng khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo doanh nghiệp Ba khía cạnh này được tiếp cận riêng lẻ trong từng nghiên cứu chứ chưa có nghiên cứu nào trong số các nghiên cứu được lược khảo đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp bao gồm cả ba khía cạnh trên Do vậy, vốn xã hội của doanh nghiệp đến nay vẫn còn khiếm khuyết trong việc đo lường Nghiên cứu này sẽ kết hợp ba khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh nghiệp để xây dựng thang đo vốn xã hội cho doanh nghiệp Cấu trúc thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp được minh họa ở Hình 2.3

Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận văn

Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết

5.4 CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN

5.4.1 Lịch sử hình thành ngành BĐS

Joroff & cộng sự (1993) mô tả BĐS như là một trong năm nguồn lực của tổ chức bên cạnh các nguồn lực khác là lao động, vốn, công nghệ và kiến thức như Hình 2.4

trưng của các quá trình phát triển của ngành BĐS gắn liền với quá trình phát triển của các công ty trong các nền kinh tế như Bảng 2.2

Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức

Nguồn:Joroff và các cộng sự (2003)

BĐS

Kiến thức

Nhâ

n viên

Côn

g nghệ

Vốn

Các nguồn lực trong các quá trình của doanh nghiệp

Sự cấu thành và chất luợng mạng lưới

Vốn xã hội bên trong

Vốn xã hội

bên ngoài

Vốn xã hội của lãnh đạo

Trong giai đoạn đầu, khi công ty ở các nền kinh tế chủ yếu định hướng sản xuất nội địa, chưa thực hiện chiến lược quốc tế hoá, thì BĐS chỉ đóng vai trò hỗ trợ cho quá trình

mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp Trong giai đoạn này BĐS chủ yếu được quan tâm ở khía cạnh kỹ thuật như thiết kế và xây dựng cho phù hợp với công năng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Các công ty có bộ phận chuyên trách thực hiện công tác thuê thiết kế, xây dựng văn phòng nhà xưởng cho các chi nhánh, trụ sở nội địa

Đến các giai đoạn từ những năm 1980 trở lại đây, khi tiến trình quốc tế hoá, chuyên môn hoá diễn ra nhanh và sâu sắc, tạo ra áp lực lớn đối với các doanh nghiệp về cạnh tranh quốc tế và đổi mới công nghệ Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tập trung nguồn lực cho việc nghiên cứu phát triển công nghệ, phát triển phương thức phân

phân tán nguồn lực để thực hiện các hoạt động xây dựng nhà xưởng, văn phòng đặt trụ sở cho các công ty con địa phương và các địa điểm phân phối Thay vào đó các công ty đi thuê hoặc mua sản phẩm dịch vụ có liên quan đến BĐS Trước cơ hội đó, nhiều doanh nghiệp được thành lập để đáp ứng cho các nhu cầu đó của nhiều công ty trên thế giới, đặc biệt là các công ty đa quốc gia, ngành BĐS được ra đời và phát triển từ đó

Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp BĐS qua các giai đoạn phát triển

Các tập đoàn đa quốc gia Các công ty BĐS

Tham gia về kỹ thuật

Liên kết giữa nghiên cứu và

Cơ cấu phân chia

Chiến lược phát triển

Mở rộng trụ sở chính

BĐS như là phương tiện để sản xuất

BĐS trong phạm vi địa phương tổ chức các đơn vị kinh doanh.

Phân chia theo vùng

Nguồn: Krumm (2001)

Mặt khác, cũng trong giai đoạn từ 1980 trở lại đây, Chính phủ các nước quan tâm nhiều hơn với công tác quy hoạch đất đai để tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững, đặc biệt quy hoạch các khu/cụm công nghiệp, đô thị, trung tâm thương mại và giao cho doanh nghiệp phát triển thành các dự án BĐS Khi ngành BĐS phát triển, đã cho ra đời các tổ chức tài chính trung gian phục vụ cho ngành, đặc biệt là ngân hàng cho vay BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS và ở Việt Nam thì ngòai các thể chế liên quan BĐS nêu trên còn có khả năng hình thành quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở

5.4.2 Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS

Cũng như các ngành kinh tế khác, Krumm (2001) chia các doanh nghiệp BĐS thành hai khu vực là sản xuất và dịch vụ Khu vực dịch vụ tham gia vào các chuỗi hoạt động tư vấn pháp lý, thiết kế, giám sát, phân phối và tư vấn tài chính; khu vực sản xuất

đã chỉ ra sáu lĩnh vực kinh doanh trong doanh nghiệp BĐS là tìm kiếm quỹ đất; nghiên cứu mô hình phát triển dự án trên khu đất và xin cấp phép để xây dựng dự án; huy động vốn – tìm nguồn tài chính cho dự án; tìm kiếm công ty xây dựng (nhằm đảm bảo tiến độ, chi phí và chất lượng); tìm kiếm khách hàng cho thuê/ bán sản phẩm; bán (cho thuê) dự án cho các nhà đầu tư Tích hợp sáu lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp BĐS với mô hình chuỗi giá trị của Porter (1985), có thể phân quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS

triển dự án, xin cấp phép, huy động vốn; (2) hoạt động sản xuất: triển khai xây dựng và các hoạt động nhằm đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí; (3) hoạt động đầu ra: tìm kiếm khách hàng cho thuê hoặc bán (xem Hình 2.5)

Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS đề nghị cho nghiên cứu của luận văn

Nguồn: Tích hợp các luận điểm của Porter (1985), Krumm (2001) và Nelen (2008)

Xây dựng đảm bảo:

tiến độ; chi phí, chất lượng.

Hoạt động đầu ra

Tìm khách hàng cho thuê/bán, kết quả bán hàng

Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS có quan hệ mắt xích chuỗi giá trị trong một doanh nghiệp, vì thế để đánh giá toàn diện kết quả kinh doanh, doanh nghiệp cần đánh giá kết quả của cả ba nhóm hoạt động Đồng thời khi xem xét vai trò của vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS, cần phải đề cập đến đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt nhóm hoạt động này

5.5 KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU

Như phân tích ở mục 2.3 đã xây dựng được ba yếu tố cấu thành vốn xã hội là vốn

xã hội bên trong, vốn xã hội bên ngoài và vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp; và mục 2.4 đã tổng kết được các nhóm hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS là các hoạt động đầu vào, sản xuất và đầu ra Mục tiêu tổng quát của luận văn là nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam

Để đạt được mục tiêu tổng quát này, trước hết phải xây dựng và kiểm định các thang đo cho vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Sau đó là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp Khung phân tích được trình bày như Hình 2.6

Qua lược khảo lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp, cho thấy vốn xã hội được các nghiên cứu trước đây đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ như vốn xã hội bên ngoài hoặc vốn xã hội bên trong hoặc vốn xã hội của lãnh đạo Do vậy, các thang đo về vốn xã hội bị khiếm khuyết, không đề cập đầy đủ các mạng lưới quan hệ có liên quan đến tất cả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa cung cấp được một luận chứng khoa học giúp doanh nghiệp tạo lập, phát triển, sử dụng và đánh giá vốn xã hội trong doanh nghiệp Hơn nữa, các nghiên cứu đã lược khảo được thực hiện không phải với đối tượng là ngành BĐS nên các thang đo khiếm khuyết đó cũng không phù hợp để gợi ý chính sách xây

các khiếm khuyết nêu trên bằng cách xây dựng thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam bao hàm ba khía cạnh vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo doanh nghiệp

Cũng tương tự đối với các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, nghiên cứu của luận văn sẽ xây dựng các thang đo cho từng nhóm hoạt động Thông qua các thang đo cho từng nhóm hoạt động là cơ sở để giúp các doanh nghiệp đánh giá kết quả hoạt động

Các thang đo vốn xã hội và các nhóm hoạt động trong doanh nghiệp BĐS được xây dựng dựa trên cơ sở lý thuyết được lược khảo ở phần trên, kết hợp với nghiên cứu định

tính tại doanh nghiệp BĐS Việt Nam Các thang đo này được kiểm định chặt chẽ trước khi sử dụng để phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp

Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

Nguồn: Đề xuất của tác giả luận văn

Mục tiêu tổng quát của luận văn là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Mục tiêu này được thực hiện dựa trên các giả thuyết nghiên cứu có nền tảng lý thuyết và thực tiễn ở Việt Nam Nghĩa là các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS phải được xây dựng dựa trên các lý thuyết có liên quan và được sự thừa nhận của các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS ở Việt Nam Các giả thuyết nghiên cứu này được kiểm định về mặt định lượng để khẳng định đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS

5.6 PHÁT TRIỂN THANG ĐO VỐN XÃ HỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

5.6.1 Phát triển thang đo vốn xã hội

5.6.1.1 Vốn xã hội lãnh đạo doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong

Sự cấu thành

và chất lượng mạng lưới

Hoạt động đầu vào

Hoạt động đầu ra

Hoạt động sản xuất

Các hoạt động của doanh nghiệp Vốn xã hội của doanh nghiệp Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp

Quan hệ nhân quả Biểu hiện/đề cập đến

Từ lược khảo lý thuyết ở Chương 2 đã chỉ ra được chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp Chất lượng của các mạng lưới quan hệ bao gồm: (1) nhận thức về mối quan hệ bao gồm sự tín cẩn, chia sẻ, hỗ trợ, chuẩn mực, kỳ vọng lẫn nhau và thực hiện nghĩa vụ; (2) Sự liên kết với hình thức co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài; (3) Sự tham gia vào các tổ chức xã hội như tần suất, mức độ kết nối, nhận được sự

hỗ trợ từ mạng lưới Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ với lãnh đạo bạn bè, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ

Đối với các nhà lãnh đạo doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam thì mạng lưới xã hội của

họ được cấu thành giống như lý thuyết hay không? Để trả lời câu hỏi này, trong các cuộc thảo luận với chuyên gia, tác giả nêu ra câu hỏi mở là: “Với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp, Ông/ bà thường xuyên tìm đến ai để giúp đỡ khi doanh nghiệp gặp phải những vấn đề cần tư vấn?”; câu hỏi thứ hai là: “đối tượng nào được lãnh đạo doanh nghiệp

Hai câu hỏi trên được phỏng vấn với 10 lãnh đạo doanh nghiệp, tuy nhiên khi hỏi đến người thứ 6 trở đi là không còn thêm nội dung mới Kết quả khám phá các chủ thể cấu thành mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, chính quyền và đồng nghiệp, tóm tắt trong Bảng 4.1

Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Mạng lưới Diễn giải mạng lưới

Mạng lưới dòng họ Mối quan hệ với bà con trong dòng họ

Mạng lưới bạn bè Mối quan hệ với những người bạn thông qua hoạt động cá

nhân của người lãnh đạo

Mạng lưới kinh doanh Khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, nhà phân phối,

hiệp hội, đơn vị tư vấn…

Mạng lưới chính quyền Mối quan hệ của lãnh đạo với cá nhân thuộc cơ quan chính

quyền

Mạng lưới đồng nghiệp Mối quan hệ của lãnh đạo với các đồng nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

Sau đó là xem xét các mối quan hệ này được hình thành như thế nào và cách thức chúng mang lại lợi ích cho doanh nghiệp Các câu hỏi nhằm vào mục đích này được thiết

kế dựa vào các yếu tố thể hiện chất lượng của mạng lưới quan hệ là nhận thức về mối quan hệ, sự liên kết và tham gia Câu hỏi mở như sau: “Ông/bà làm thế nào có thể duy trì

dụng để thảo luận với 10 giám đốc doanh nghiệp BĐS, nhưng đến người thứ 6 không còn

lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo là sự tham gia thường xuyên vào các sự kiện

Putnam (1995, 2000) bốn yếu tố này không tách rời nhau mà có mối tương quan chặt chẽ với nhau vì vốn xã hội cần được duy trì để tạo lòng tin hay sự tín cẩn để từ đó nhận được

sự giúp đỡ và chia sẻ Hầu hết các nhà lãnh đạo cho rằng muốn nhận được sự giúp đỡ từ các mạng lưới xã hội, điều quan trọng nhất là phải biết cách tạo lập các mối quan hệ thông qua việc tham gia thường xuyên vào các sự kiện để duy trì mối quan hệ, phải tạo được lòng tin, thông qua đó nhận được sự chia sẻ và giúp đỡ (tổng kết ở Hình 4.1)

Hình 4.1: Chất lượng các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất.

Kế thừa ý tưởng về vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp từ các nghiên cứu

McCallum & O'Connell (2009), Truss & Gill (2009), Paré & các cộng sự (2008), Wharton

& Brunetto (2009), Cialdini & các cộng sự (2001), Tushman & O’Reilly III (1997),

Acquaah (2007) về tích hợp hai nội dung của chất lượng mạng lưới với cấu trúc các mạng lưới vừa khám phá ở trên, các thang đo thành phần của vốn xã hội lãnh đạo được hình thành với các thành phần biểu hiện chất lượng quan hệ của lãnh đạo trong các mạng lưới dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, chính quyền và đồng nghiệp được trình bày ở Bảng 4.2

Tạo lập

và duy

trì

Tin tưởng

Chia

sẻ

Nhận được giúp đỡ

Bảng 4.2: Thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp

Thành phần Ký hiệu và nội dung thang đo

Mạng lưới

dòng họ

Với tư cách là lãnh đạo doanh nghiệp, L1: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với những người trong dòng họ L2: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ những người trong dòng họ

L3: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ từ những người trong dòng họ L4: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ những người trong dòng họ Mạng lưới

đồng nghiệp

L17: Tôi đã thiết lập và duy trì mối quan hệ tốt với các đồng nghiệp

L18: Tôi luôn nhận được sự tin tưởng từ các đồng nghiệp L19: Tôi luôn nhận được sự chia sẻ kiến thức từ các đồng nghiệp

L20: Tôi thường nhận được sự giúp đỡ từ các đồng nghiệp

Nguồn: Đề xuất của tác giả từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

5.6.1.2 Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp

Chương 2 đã chỉ ra ý tưởng xây dựng vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp từ các

cộng sự (2000), trên cở sở tích hợp chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp với các chủ thể bên ngoài Vốn xã hội bên ngoài thể hiện chất lượng các mối quan

phối, nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; và mạng lưới chiều dọc: chính quyền các cấp và các công ty mẹ-con trong cùng tập đoàn

Để phát triển thang đo vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp cho phù hợp với các công ty BĐS Việt Nam, nghiên cứu thiết kế câu hỏi thảo luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính là: “doanh nghiệp Ông/ bà nhận được lợi ích từ việc tham gia/thiết lập quan

hệ với các đơn vị nào? và lợi ích nhận được là gì?”; Hai câu hỏi trên được thực hiện trên

10 lãnh đạo doanh nghiệp, tuy nhiên phỏng vấn đến người thứ 8 thì nội dung các câu trả lời không phát hiện thêm những điểm mới Kết quả cho thấy các chủ thể trong mạng lưới của doanh nghiệp gồm hai nhóm: nhóm thứ nhất là các chủ thể theo quan hệ chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, hiệp hội và hội chợ/triển lãm; nhóm thứ hai là các chủ thể có mối quan hệ theo chiều dọc giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý nhà nước các cấp và các công ty trong cùng tập đòan Các mạng lưới này được trình bày Hình 4.2

Hình 4.2: Phân nhóm mạng lưới quan hệ bên ngoài của doanh nghiệp

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

Để thiết lập vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp, trước hết là xuất phát từ việc lựa chọn khu vực kinh doanh (cụm kinh doanh), bởi vì khu vực kinh doanh là không gian

có xu hướng lựa chọn khu vực kinh doanh có nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng, lựa chọn nhà cung cấp, nhà phân phối, đơn vị tư vấn, hiệp hội và ảnh hưởng của chính sách phát

doanh tốt là điều kiện cần để giúp doanh nghiệp thuận lợi trong các hoạt động nhưng chưa

đủ, mà cần biết cách tạo lập và duy trì các mối quan hệ thông qua chiến lược, chính sách

nhận được lợi ích phản hồi từ đối tác Kết nối các nội dung này lại, có thể khái quát các thuộc tính chất lượng quan hệ bên ngoài doanh nghiệp như Hình 4.3

Hình 4.3: Chất lượng của các mạng lưới quan hệ bên ngoài doanh nghiệp

Mạng lưới quan

hệ bên ngoài

Chiều ngang Khách hàng

Các công ty mẹ/con trong cùng tập đoàn

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

Các thang đo thành phần của vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp biểu hiện chất lượng của các mạng lưới quan hệ bên ngoài như khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đơn vị tư vấn, hiệp hội, chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đoàn Các thang

đo được trình bày ở Bảng 4.3

Bảng 4.3: Thang đo vốn xã hội bên ngoài của doanh nghiệp

Mạng lưới Ký hiệu và nội dung thang đo

Khách hàng EX21: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội phát triển khách hàng mới

EX22: Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách thu hút thêm khách hàng EX23: Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách chăm sóc khách hàng tốt EX24: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với khách hàng EX25: Khách hàng của doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn Nhà phân

phối

EX26: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội liên kết với nhà phân phối EX27: Chúng tôi luôn có chính sách trong việc phát triển thêm nhà phân phối EX28: Chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với nhà phân phối EX29: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với nhà phân phối EX30: Nhà phân phối cho doanh nghiệp chúng tôi tăng như mong muốn Nhà cung cấp EX31: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội lựa chọn nhà cung cấp tốt

EX32: Chúng tôi luôn có chính sách tốt trong việc phát triển thêm nhà cung cấp EX33: Chúng tôi luôn có chính sách tốt để duy trì sự hợp tác với nhà cung cấp EX34: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin đối với nhà cung cấp EX35: Nhà cung cấp cho doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng như mong muốn Đơn vị tư vấn EX36: Trong khu vực này chúng tôi có nhiều cơ hội tiếp cận đơn vị tư vấn tốt

EX37: Doanh nghiệp chúng tôi có chính sách phát triển thêm các đơn vị tư vấn EX38: Doanh nghiệp chúng tôi luôn có chính sách duy trì sự hợp tác với đơn vị tư vấn EX39: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với các đơn vị tư vấn

EX40: Nhà tư vấn của doanh nghiệp chúng tôi đạt chất lượng mong muốn Chính quyền

các cấp

EX41: Trong khu vực này chúng tôi được hưởng lợi từ chính sách địa phương EX42: Chúng tôi có chiến lược tranh thủ sự hỗ trợ các chính sách của nhà nước EX43: Doanh nghiệp chúng tôi thường xuyên tham gia hỗ trợ cộng đồng EX44: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với chính quyền các cấp EX45: Chính quyền các cấp hỗ trợ cho doanh nghiệp của chúng tôi như mong muốn Các công ty

EX52: Doanh nghiệp chúng tôi có chủ trương tham gia tất cả các hiệp hội có liên quan EX53: Doanh nghiệp chúng tôi chính sách duy trì tham gia các hiệp hội thường xuyên EX54: Doanh nghiệp chúng tôi tạo được lòng tin tốt đối với thành viên các hiệp hội EX55: Hiệp hội cung cấp thông tin cho chúng tôi đầy đủ và chính xác như mong muốn

Nguồn: Đề xuất của tác giả từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

5.6.1.3 Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp

Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp thể hiện chất lượng các mối quan hệ giữa các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang: mối quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; và chiều dọc: mối quan hệ giữa cá nhân cấp trên với cá nhân

cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trến với bộ phận chức năng cấp dưới (Porter,1985; Kaplan và Norton, 1996; Schaufeli & Salanova, 2007; Luthans &Youssef (2007a, 2007b); Lee & các tác giả , 2001; Yli-Renko & các cộng sự, 2001; Koonmee & các cộng sự, 2010; Luthans & các cộng sự, 2008) Chất lượng mối quan hệ biểu hiện qua sự hợp tác giữa các cá nhân/ bộ phận chức năng trong tổ chức như sự tin tưởng, sự chia sẻ kiến thức,

sự hỗ trợ, đòan kết lẫn nhau để hoàn thành các mục tiêu của tổ chức (Nahapiet & Ghosal, 1998)

Để xem xét sự phù hợp các yếu tố trên với việc đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp BĐS Việt Nam, nghiên cứu định tính bằng phương pháp thảo luận tay đôi với câu hỏi: “Ông/bà vui lòng cho biết điều gì nâng cao kết quả hợp tác trong công việc

giám đốc doanh nghiệp BĐS, nhưng hỏi đến người thứ 8 thì không còn phát hiện nội dung

nhân/ bộ phận chức năng trong doanh nghiệp hợp tác hiệu quả, trước hết cần có cơ chế khuyến khích nhân viên hợp tác như quy trình hướng dẫn công việc, hệ thống giao tiếp, văn hóa công ty để từ đó làm cơ sở cho mọi người sự tin tưởng, chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm, hỗ trợ lẫn nhau Tuy nhiên, cơ chế chỉ là điều kiện cần nhưng chưa đủ, điều kiện

đủ là lãnh đạo cần phải có nghệ thuật kết nối mọi người/ bộ phận chức năng hợp tác lẫn nhau, chẳng hạn như phương pháp giao việc theo mục tiêu, kiểm soát hành vi, giải quyết xung đột Chất lượng vốn xã hội bên trong được tổng kết như Hình 4.4

Hình 4.4: Chất lượng quan hệ giữa nhân viên/bộ phận chức năng

Nguồn: Tổng kết từ liên hệ lý thuyết và nghiên cứu định tính lần thứ nhất

Các yếu tố biểu hiện chất lượng của mối quan hệ được ghi nhận từ các chuyên gia bao gồm sự nỗ lực tạo lập, duy trì và cải tiến cơ chế hợp tác Cơ chế này được đảm bảo thực thi bằng các nghệ thuật giao việc theo mục tiêu từ lãnh đạo cho nhân viên và các bộ phận chức năng, đồng thời phải có hành động giám sát và giải quyết xung đột hợp lý Biểu hiện chất lượng của sự hợp tác được đánh giá thông qua mức độ tin tưởng, chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm, hỗ trợ lẫn nhau giữa các nhân viên/ bộ phận chức năng trong tổ chức Các thang đo thành phần của vốn xã hội bên trong doanh nghiệp biểu hiện chất lượng của các mạng lưới quan hệ chiều dọc và chiều ngang giữa cá nhân và bộ phận chức