Xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý thông tin bất động sản quận phú nhuận, TP hồ chí minh

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là sản vật mà tạo hóa đã ưu ái trao tặng cho con người. Tuy nhiên, đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại và được gọi là “giá trị đất đai”. Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao. Bất động sản là một thị trường được hình thành dựa trên giá trị đất đai mang lại. Thị trường Bất động là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế của mỗi Quốc gia, địa phương. Đây là nguồn vốn, nguồn tài nguyên không thể thiếu để Nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Thị trường bất động là luôn nhộn nhịp sôi động, đem lại một nguồn thu lớn về kinh tế và việc làm cho phần lớn người dân cũng như nguồn giao dịch sôi động tại cái ngân hàng. Thị trường bất động sản ngày càng có giá trị khi nguồn tài nguyên đất đai ngày càng hạn hẹp dần. Vì thế thị trường bất động sản ngày càng trở nên phức tạp, nhiều bất cập, vướng mắc cho người hoạt động (người mua, người bán) trong thị trường này. Đây là thị trường nhiều lợi nhuận, cũng như là thị trường tồn tại nhiều vấn đề tiêu cực nhất, có nhiều vi phạm về pháp lý gây ra nhiều vụ khiếu kiện khiếu nại. Những vấn đề này đa phần là do thông tin về các bất động sản còn rất mơ hồ, người mua cũng như người bán đều không thể nắm được thông tin một cách chắc chắn cụ thể của mỗi bất động sản bản thân cần giao dịch. Dựa trên một số kẽ hở về quản lý thông tin pháp lý của bất động sản, các hoạt động giao dịch thường vướng phải nhiều nhất là bất động sản ảo,… Công nghệ thông tin hiện nay ngày càng phát triển, đây đã là một phần không thể thiếu trong cuộc sống mỗi người. Đa phần các hoạt động trong đời sống, kinh tế, xã hội đều có sự tồn tại của công nghệ thông tin hiện đại. Mỗi Quốc gia, Nhà nước, đều cố gắng đẩy mạnh theo hướng hiện đại hóa, và công nghệ tiên tiến. Cũng vì thế các hoạt động giao dịnh bất động sản cũng đa phần phát triển qua các phương thức áp dụng tin học hóa. Trường ĐH Tài nguyên và Môi trường TP.HCM – Lớp CH01QLĐĐ01 2 Quận Phú Nhuận có một địa thế, vị trí thuận lợi giáp các khu trung tâm TP. Hồ Chí Minh và có một cơ sở hạ tầng bền vững, nhiều tiện ích thuận lợi, an ninh cao là sự lựa chọn vàng cho quá trình định cư sinh sống. Tuy rằng trên địa bàn bất động

M ục lục

I Đặt vấn đề 1

II Nghiên cứu xây dựng CSDL quản lý thông tin Bất động sản Quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh 2

1 Yêu c ầu về nội dung nghiên cứu 2

1.1 M ục tiêu nghiên cứu 2

1.2 N ội dung nghiên cứu 2

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

2 Xây d ựng CSDL quản lý thông tin Bất động sản Quận Phú Nhuận, TP H ồ Chí Minh 3

2.1 T ổng quan vấn đề nghiên cứu 3

2.2 Mô hình ý ni ệm CSDL quản lý thông tin bất động sản 5

2.3 Phân tích ch ức năng của mô hình 8

3 Khuy ến nghị 19

III K ết luận 19

Tài li ệu tham khảo 20

1

I Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan

trọng hàng đầu của môi trường sống và là sản vật mà tạo hóa đã ưu ái trao tặng cho con người Tuy nhiên, đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai

một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại và được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao

Bất động sản là một thị trường được hình thành dựa trên giá trị đất đai mang

lại Thị trường Bất động là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế của mỗi Quốc gia, địa phương Đây là nguồn vốn, nguồn tài nguyên không thể thiếu để Nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Thị trường bất động là luôn nhộn nhịp sôi động, đem lại một nguồn thu lớn về kinh tế và việc làm cho

phần lớn người dân cũng như nguồn giao dịch sôi động tại cái ngân hàng

Thị trường bất động sản ngày càng có giá trị khi nguồn tài nguyên đất đai ngày càng hạn hẹp dần Vì thế thị trường bất động sản ngày càng trở nên phức

tạp, nhiều bất cập, vướng mắc cho người hoạt động (người mua, người bán) trong

thị trường này Đây là thị trường nhiều lợi nhuận, cũng như là thị trường tồn tại nhiều vấn đề tiêu cực nhất, có nhiều vi phạm về pháp lý gây ra nhiều vụ khiếu

kiện khiếu nại Những vấn đề này đa phần là do thông tin về các bất động sản còn

rất mơ hồ, người mua cũng như người bán đều không thể nắm được thông tin một cách chắc chắn cụ thể của mỗi bất động sản bản thân cần giao dịch Dựa trên một

số kẽ hở về quản lý thông tin pháp lý của bất động sản, các hoạt động giao dịch thường vướng phải nhiều nhất là bất động sản ảo,…

Công nghệ thông tin hiện nay ngày càng phát triển, đây đã là một phần không thể thiếu trong cuộc sống mỗi người Đa phần các hoạt động trong đời sống, kinh tế, xã hội đều có sự tồn tại của công nghệ thông tin hiện đại Mỗi Quốc gia, Nhà nước, đều cố gắng đẩy mạnh theo hướng hiện đại hóa, và công nghệ tiên tiến Cũng vì thế các hoạt động giao dịnh bất động sản cũng đa phần phát triển qua các phương thức áp dụng tin học hóa

2

Quận Phú Nhuận có một địa thế, vị trí thuận lợi giáp các khu trung tâm TP

Hồ Chí Minh và có một cơ sở hạ tầng bền vững, nhiều tiện ích thuận lợi, an ninh cao là sự lựa chọn vàng cho quá trình định cư sinh sống Tuy rằng trên địa bàn bất động sản đa phần không đa dạng sôi nổi như nhiều địa phương đang được quy

hoạch, phát triền tiềm năng khác Nhưng vẫn là khu vực bất động sản thu hút được

đa phần người dân Vì thế cần thu thập quản lý thông tin các bất động sản hiện

hữu trên địa bàn

Vậy để Nhà nước và người dân có thể quản lý, tra cứu, cập nhật kịp thời và nhanh chóng khi có những thay đổi trên thông tin bất động sản thì cần đến một cơ

sở dữ liệu quản lý thông tin phục vụ cho việc tra cứu các thông tin pháp lý và thông tin cơ bản về bất động sản Vì thế em lựa chọn đề tài “Xây dựng cơ sở dữ

liệu quản lý thông tin Bất động sản Quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh”

II Nghiên c ứu xây dựng CSDL quản lý thông tin Bất động sản Quận Phú Nhu ận, TP Hồ Chí Minh

1 Yêu c ầu về nội dung nghiên cứu

1.1 M ục tiêu nghiên cứu

Dựa trên cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng CSDL quản lý thông tin Bất động sản hỗ trợ nhà nước, chính quyền địa phương quản lý thông tin các bất động

sản có mặt trên địa bản quận Phú Nhuận Bên cạnh đó hỗ trợ cơ quan, tổ chức, người dân có thể tra cứu được phần lớn thông tin cần thiết về bất động sản bản thân quan tâm đến

1.2 Nội dung nghiên cứu

− Nghiên cứu cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng CSDL quản lý thông tin

Bất động sản ở nước ta nói chung cũng như cho địa bàn quận Phú Nhuận nói riêng Nhu cầu xây dựng CSDL bất động sản, tình hình xây dựng CSDL bất động

sản trong nước

− Nghiên cứu các thông tin cơ bản về một bất động sản mà mỗi người quan tâm đến để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu

3

− Đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL quản lý thông tin bất động sản

quận Phú Nhuận

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

− Nguyên tắc xây dựng CSDL thông tin

− Các thông tin cơ bản cũng như thiết yếu phục vụ cho công tác quản lý thông tin Bất động sản

− Các trường thông tin cơ bản các Bất động sản trên địa bàn quận Phú Nhuận

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

− Phạm vi không gian: địa bàn quận Phú Nhuận, Tp.Hồ Chí Minh

− Phạm vi nội dung: Tập trung chủ yếu về vấn đề xây dựng CSDL thông tin

và các dữ liệu thông tin bất động sản cần thiết phục vụ cho việc xây dựng CSDL

quản lý thông tin bất động sản trên địa bàn quận Phú Nhuận

2 Xây dựng CSDL quản lý thông tin Bất động sản Quận Phú Nhuận, TP Hồ Chí Minh

2.1 T ổng quan vấn đề nghiên cứu

Mô hình hóa là một bước rất quan trọng vấn đề phát triển phần mềm và xây

dựng CSDL Một mô hình dữ liệu được biểu diễn ở mức khái niệm cấu trúc dữ

liệu của CSDL Cấu trúc dữ liệu bao gồm: đối tượng, mối quan hệ giữa các đối tượng và các qui tắc phân phối đến các đối tượng Mô hình CSDL chỉ tập trung

vấn đề nhận thức rõ cái gì là cần và cần được tổ chức như thế nào, các mối quan

hệ giữa các đối trượng liên kết ra sao Người ta thường không quan tâm nhiều đến các phép toán thực hiện trên các đối tượng Mô hình dữ liệu hoàn toàn độc lập với

phần cứng và phần mềm Mô hình dữ liệu không phải là biểu diễn theo một HQT CSDL cụ thể nào, mục đích của nó là thể hiện gần với thế giới thực nhất Mô hình

dữ liệu đồng thời phải đóng vai trò cầu nối giữa các sự kiện và qui trình của thế

giới thực với các khái niệm cơ bản trong CSDL

− Phương pháp tiếp cận CSDL:

4

Trong thực tế hiện nay, mô hình hóa dữ liệu có hai phương pháp tiếp cận chính là cách tiếp cận theo mô hình quan hệ thực thể (Entity Relationship – ER)

và cách tiếp cận theo mô hình đối tượng dữ liệu Hiện tại đối tượng hướng đến

của đề tài này là mô hình ER

− Qui trình thiết kế gồm các bước chính sau:

1 Khảo sát, phân tích, lập kế hoạch

2 Thiết kế mức khái niệm

3 Thiết kế logic

4 Thiết kế vật lý

5 Thiết kế cơ chế cài đặt, chuyển giao, chạy thử và vận hành

− Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam điều 174 : “ Bất động sản là các tài sản không

thể di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất, các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

− Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống thu thập, lưu trữ, phân tích xử

lý và cung cấp các thông tin về bất động sản và các yếu tố liên quan

Đối với cơ quan địa phương một khi hệ thống thông tin bất động sản được xây dựng và sử dụng ổn định thì cơ quan chính quyền quận Phú nhuận không cần

phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và quản lý các thông tin và chứng

thực, kiểm duyệt các cơ sở thông tin đưa vào cơ sở dữ liệu một cách dễ dàng và

tiết kiệm phần lớn thời gian giải quyết các yêu cầu cung cấp thông tin cần thiết về

bất động sản của người dân hơn Cơ quan nhà nước chỉ cần can thiệp ở những vấn

đề, trường hợp đặc biệt khác của bất động sản cho người dân, và xác thực thông tin và làm dữ liệu tra cứu phục vụ công việc giải quyết các khiếu kiện khiếu nại

một cách dễ dàng hơn Ở đây CSDL bất động sản góp phần giúp đỡ một phần để làm thông tin dự báo cho các vấn đề thị trường bất động sản, giải quyết các rủi ro

cơ bản trên thị trường bất động sản Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo nhiệt độ hiện tại và dự đoán nhiệt độ tương lai của thị trường đề bảo đảm các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả thực sự Về mặt đầu tư, do thị

5

trường bất động sản ở khu vực quận Phú Nhuận đang ở trạng thái bão hòa, không

nhộn nhịp sôi động như một số địa phương đang được quy hoạch khác Chủ yếu người mua bất động sản ở đây sẽ thuộc về kinh doanh hoặc định cư lâu dài Nhưng cũng chính vì sự lâu đời của nó nên về mặt chính sách, quy định tại Việt Nam hay thay đổi liên tục, gây ảnh hưởng đến một số mặt trái thị trường do bởi không

có thông tin kịp thời và đầy đủ để dự đoán chính xác Khi có cơ sở thông tin để ban hành các chính sách vĩ mô dài hạn, cơ quan nhà nước cũng dễ dàng thông báo

và cập nhật tin tức, cũng như người dân cũng tránh được một số những lúng túng

này, và tăng thêm uy tín của của chính quyền quận Phú Nhuận trong việc quản lý

bất động sẵn, bên cạnh đó việc kêu gọi đầu tư, giảm thiểu rủi ro chính sách cho nhà đầu tư Khi có hệ thống thông tin này, Ngân hàng Nhà Nước sẽ có cơ sở dữ

liệu đáng tin cậy để quyết định các chính sách tiền tệ Chính quyền địa phương cũng có cơ sở để thiết lập các dự án quy hoạch một cách khoa học, phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển chung của nền kinh tế

2.2 Mô hình ý ni ệm CSDL quản lý thông tin bất động sản

2.2.1 Xác l ập các thực thể

Một thông tin cơ bản của bất động sản bao gồm dữ liệu thông tin chung về

thửa đất và tài sản gắn liền trên đất và các thông tin pháp lý kèm theo của bất động

sản đó Vì vậy lựa chọn xây dựng 3 lớp CSDL chính như sau:

− Lớp CSDL Bất động sản: Loại bất động sản (đất nền, căn hộ chung cư, nhà phố, nhà liền kề, shophouse…), vị trí, tên dự án, diện tích, số công trình trên

bất động sản,…

− Lớp CSDL thửa đất: Vị trí, toạ độ, hình thể kích thước, diện tích, trích

lục bản đồ thửa đất, mong muốn bán,…

− Lớp CSDL pháp lý liên quan đến thửa đất (quyền sở hữu, sử dụng): thông tin giấy tờ chứng thực pháp lý (Số GCN QSD…)… và một số hạn chế quyền sử

dụng Mục cơ sở dữ liệu thuộc cơ quan chính quyền mới được quyền xem thông tin…

6

BDS

Là đất đai và bao gồm tất cả những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất (còn được gọi là tài sản gắn liền trên thửa đất) Nếu là 1 dự án thì là một tập hợp các bất động sản con hiện hữu trong đó

ThuaDat

Là một bất động sản (đất nền) riêng lẻ hoặc là một phần của bất động sản bao gồm thửa đất chứa tài sản/công trình xây dựng trên thửa đất

ChungCu

Là một tập hợp nhiều bất động sản (căn hộ) trong 1 toàn nhà Chung cư là tập hợp 1 hoặc nhiều tòa nhà có trên 1 thửa đất

CanHo Căn hộ là một dạng bất động sản chứa trong 1 tòa nhà mà

tòa nhà đó được xây dựng trên 1 thửa đất

CongTrinh

Công trình là 1 tài sản được xây dựng trên 1 thửa đất không bao gồm căn hộ chung cư và nhà Cũng là một dạng bất động sản

ChuSuDungDat là đối tượng pháp lý sở hữu của một bất động sản

HanChe Là nội dung hạn chế một phần quyền sở hữu pháp lý của

một bất động sản

LoaiHanChe Là các danh từ chung thể hiện các nhóm loại hạn chế của

một bất động sản Thiết kế mô hình chi tiết phân lớp thông tin trong CSDL quản lý thông tin

Bất động sản và các mối quan hệ trong mô hình:

7

8

2.3 Phân tích chức năng của mô hình

2.3.1 Cơ sở dữ liệu Bất động sản

Bất động sản là đất đai và bao gồm tất cả những gì dính liền vĩnh viễn với

mảnh đất (còn được gọi là tài sản gắn liền trên thửa đất) Nếu là 1 dự án thì là một

tập hợp các bất động sản con hiện hữu trong đó

Một bất động sản có thể hiện hữu rất nhiều thửa đất trong đó Đây là mối quan hệ (1;N) Để nhận biết thửa đất đó thuộc Bất động sản nào ta dựa trên mã khóa liên kết (batDongSanID)

Trường thông tin Kiểu giá trị

Mô tả

Tên trường

thông tin

Ký hiệu trường thông tin

Tiếng Việt Tiếng Anh

Mã Phường maDVHCPhuong Chuỗi ký tự CharacterString Là mã đơn vị hành chính cấp phường

Mã Quận maDVHCQuan Chuỗi

ký tự CharacterString

Là mã đơn vị hành chính cấp quận Tên dự án tenDuAn Chuỗi

ký tự CharacterString

Là tên của dự án Bất động sản (nếu có)

Thể hiện tổng số công trình có trên bất động sản

ký tự CharacterString

Ghi chú bổ sung thông tin cho Bất động sản File Đính

Nhị Phân binary

Bản quét điện tử văn bản, hình ảnh, sơ đồ BDS

2.3.2 Cơ sở dữ liệu thửa đất

Trường thông tin Kiểu giá trị

Tiếng Việt Tiếng Anh

Mã Pháp

Là khóa ngoại liên kết tới bảng pháp lý của Bất động sản

Mã Quận maDVHCQuan Chuỗi ký tự CharacterString Là mã đơn vị hành chính cấp quận Mục đích

thửa đất dienTichThua Số thực Real Là diện tích thực của thửa đất

30x50)

11

Bất động

Giá trị "1": là BDS đang được rao bán Giá trị "0": là BDS này không bán

nguyên integer

Là trường dữ liệu thể hiện giá BDS do Chủ BSD đang rao bán

Tài sản

trên đất taiSanTrenDat Logic Boolean

Giá trị "1": là trên thửa đất có tài sản/công trình Giá trị "0": đây chỉ

là đất nền

ký tự CharacterString

Ghi chú bổ sung thông tin cho thửa đất

File Đính

kèm fileDinhKem

Nhị Phân binary

Bản quét điện tử văn bản, hình ảnh,

sơ đồ thửa đất Đối với Công trình trên đất, một thửa đất có thể chứa một hoặc nhiều công trình (ví dụ : một bệnh viện có thể chứa rất nhiều tòa nhà thăm khám bệnh…) Vì

thế mối quan hệ giữa thửa đất(đất nền) và công trình là mối quan hệ (1;N) Để

nhận biết Công trình đó thuộc bất động sản nào dựa trên khóa liên kết (thuaDatID)

Trường thông tin Kiểu giá trị

Mô tả

Tên trường

thông tin

Ký hiệu trường thông tin

Tiếng Việt Tiếng Anh

trình loaiCongtrinh

Chuỗi ký

tự CharacterString

Là trường thể hiện các loại công trình

Diện tích

công trình

dienTichCongTrinh Số thực Real Là diện tích thực của

hoạt của hộ gia đình, cá nhân Vì thế mối quan hệ giữa thửa đất(đất nền) và Nhà

là mối quan hệ (1;1) Để nhận biết Nhà đó thuộc bất động sản nào dựa trên khóa liên kết (thuaDatID)

Trường thông tin Kiểu giá trị

Tiếng Việt Tiếng Anh

Số nhà soNha Chuỗi ký tự Characterstring Là trường thể hiện số hiệu của nhà Đường duong Chuỗi ký tự Characterstring Là trường thể hiện tên đường của nhà

Cấp

hạng capHang Số nguyên integer

Xác định và thể hiện theo quy định phân cấp nhà ở của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng

Số tầng soTang Số nguyên integer Thể hiện tổng số tầng

nhà Hướng

Đơn vị tính là m2, được làm tròn số đến một chữ số thập phân

Diện

tích sàn dienTichSan Số thực Real

Đối với nhà ở một tầng thì thể hiện diện tích mặt bằng sàn xây dựng của nhà đó Đối với nhà ở nhiều tầng thì thể hiện tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng của các tầng Đơn vị tính là m2, được làm tròn số đến một chữ số thập phân Bất

động

Giá trị "1": là BDS đang được rao bán Giá trị "0": là BDS này không bán

nguyên integer

Là trường dữ liệu thể hiện giá BDS do Chủ BSD đang rao bán Tình

14

Đối với tài sản là chung cư ở trên đất Chung cư là một toàn nhà bao gồm

một tập hợp nhiều bất động sản (căn hộ) trong 1 toàn nhà Vì thế mối quan hệ giữa chung cư và căn hộ là mối quan hệ (1;N) Để nhận biết Căn hộ chung cư đó thuộc tòa chung cư nào nào dựa trên khóa liên kết (chungCuID)

Trường thông tin Kiểu giá trị

Tiếng Việt Tiếng Anh

Chung cư chungCuID ID ID Là khóa ngoại liên kết

tới bảng chung cư BDS Đất

nền thuaDatID ID ID Là khóa ngoại liên kết tới bảng thửa đất

Mã Pháp

Là khóa ngoại liên kết tới bảng pháp lý của Bất động sản

ký tự CharacterString

Là trường thể hiện số hiệu của căn hộ

ký tự CharacterString

Là trường thể hiện tầng của căn hộ