(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại việt nam

Trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến ngày càng phức tạp, thị trường tài chính đang là mối quan tâm lớn nhất của mỗi quốc gia, đối với thị trường bất động sản thì vấn đề an toàn, gi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

K -

PHẠM THỊ HÀ

LỰA CHỌN THỊ TRƯỜNG NIÊM YẾT CHỨNG KHOÁN RA NƯỚC NGOÀI CHO CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính ngân hàng

Mã số:60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 01

TÓM TẮT ĐỀ TÀI 02

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG SẢN 05

1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 05

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 05

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản 05

1.1.2.1 Đặc điểm của bất động sản 05

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 07

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế xã hội 09

1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 12

1.1.5 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản 12

1.1.5.1 Người mua 12

1.1.5.2 Người bán 12

1.1.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 13

1.1.5.4 Quản lý thị trường bất động sản (Chính phủ ) 14

1.1.6 Quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế 16

1.1.7 Các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản 16

1.1.8 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17

1.2 Lý luận về công cụ phái sinh bất động sản 18

1.2.1 Các loại công cụ phái sinh bất động sản phổ biến 18

1.2.1.1 Hợp đồng hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá thị thị trường 18

1.2.1.2 Hợp đồng hoán đổi dựa trên các loại chỉ số bất động sản phụ 20

1.2.1.3 Hợp đồng hoán đổi chỉ số NPI và lãi suất LIBOR 21

1.2.2 Lợi ích, ứng dụng và “tính hai mặt” của các sản phẩm phái sinh bất động sản 22

1.2.2.1 Lợi ích của các sản phẩm phái sinh bất động sản 22

1.2.2.2 Các ứng dụng của các sản phẩm phái sinh bất động sản 24

1.2.2.3 “Tính hai mặt” của sản phẩm phái sinh bất động sản 25

1.3 Bài học về sản phẩm phái sinh bất động sản của các nước trên thế giới

1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại Anh 26

1.3.2 Bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ 28

1.3.3 Bài học kinh nghiệm về thị trường bất động sản của các nước trong khu vực châu Á qua cuộc khủng hoảng 31

1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam 33

Kết luận chương 1 34

CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG SẢN 35

2.1 Thực trạng về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần đây 35

2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 35

2.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam qua các giai đoạn phát triển 36

2.1.2.1 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng 36

2.1.2.2 Giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản Việt Nam 37

2.1.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 và 2009 38

2.1.3 Những thị trường bất động sản chính tại Việt Nam 43

2.1.3.1 Thị trường nhà ở 43

2.1.3.2 Thị trường văn phòng cho thuê 46

2.1.3.3 Thị trường các resort, khu nghỉ dưỡng du lịch 48

2.1.4 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam 50

2.1.5 Một số tồn tại và hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam 54

2.1.5.1 Về khung pháp lý của thị trường 54

2.1.5.2 Về chủ thể tham gia thị trường 55

2.2 Mối quan hệ tương hỗ giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn và tiền tệ ở Việt Nam 56

2.2.1 Tương tác giữa thị trường bất động sản và chứng khoán 57

2.2.2 Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ bất động sản tại các ngân hàng thương mại 59

2.3 Một vài công cụ phái sinh đã xuất hiện ở Việt Nam và những tồn tại 62

2.4 Việc sử dụng sản phẩm phái sinh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng, nguyên nhân và những bất cập 65

Kết luận chương 2 71

CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI THÀNH CÔNG CÔNG CỤ

3.1 Tiềm năng và các điều kiện phát triển để áp dụng sản phẩm phái sinh

bất động sản ở Việt Nam 72

3.1.1 Tiềm năng để phát triển thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh bất động sản 72

3.1.2 Phân tích SWOT thể hiện tiềm năng phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam 75

3.2 Giải pháp đưa sản phẩm phái sinh bất động sản vào thị trường Việt Nam 78

3.2.1 Thành lập trung tâm giao dịch và quản lý bất động sản 79

3.2.2 Xây dựng các chỉ số bất động sản Việt Nam (VNPI) 82

3.2.3 Tuyên truyền, giáo dục đào tạo kiến thức về sản phẩm phái sinh 83

3.2.4 Giải pháp rút ra từ bài học khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ 86

3.3 Các kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh bất động sản tại Việt Nam 87

3.3.1 Nâng cao vai trò chính phủ 87

3.3.1.1 Nâng cao nhiệm vụ và quyền hạn quản lý đất đai, thị trường bất động sản của Chính phủ 88

3.3.1.2 Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh bất động sản 88

3.3.1.3 Nhà nước cần xây dựng hệ thống chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh hoạt động theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh 93

3.3.1.4 Nhà nước cần tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu và sử dụng bất động sản ở quy mô lớn 97

3.3.1.5 Nhà nước cần nâng cao vai trò của mình trong việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản cũng như sản phẩm phái sinh bất động sản 98

3.3.2 Các kiến nghị khác 99

Kết luận chương 3 103

Kết luận 104

Phụ lục 01 a1 Phụ lục 02 a6 Phụ lục 03 a9 Phụ lục 04 a10 Phụ lục 05 a12

CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT

ODA: Official Development Assistance: hỗ trợ phát triển chính thức

NPI: Net Present Income: Thu nhập hiện tại ròng

LIBOR: London Interbank Offering Rate: Lãi suất cho vay liên ngân hàng

Thuế TNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp

BĐS: bất động sản

FDI: Foreign Direct Investment: đầu tư trực tiếp nước ngoài

HSBC: The Hongkong and Shanghai Banking Corporation

TNHH: Trách nhiệm hữu hạn

CPI: Consumer price index: Chỉ số giá tiêu dùng

NHNN: Ngân hàng Nhà nước

WTO: World Trade Organization: Tổ chức thương mại thế giới

SWOT: Strengths Weaknesses Opportunities Threats: mô hình phân tích điểm

mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức

VNPI: Vietnam price index: chỉ số giá Việt Nam

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá thị trường 19

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ hoán đổi tổng thu nhập của một loại hình bất động sản 20

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ hoán đổi chỉ số NPI và lãi suất LIBOR 21

Đồ thị 1.4: Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 29

Đồ thị 1.5: Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 30

Đồ thị 1.6: Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 30

Đồ thị 2.1: Biểu đồ giá bán một số chung cư – đô thị tại Hà Nội 37

Đồ thị 2.2: Biểu đồ tăng lãi suất huy động VNĐ của một số ngân hàng 38

Đồ thị 2.3: Biểu đồ sơ đồ biểu diễn chỉ số đất nền đô thị tại TP.HCM 39

Bảng 2.4: Bảng tổng hợp thị trường BĐS qua các giai đoạn phát triển 39

Đồ thị 2.5: Biểu đồ nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản giai đoạn 2004-2008 41

Đồ thị 2.6: Biểu đồ vốn FDI vào các mảng của thị trường BĐS Việt Nam 41

Đồ thị 2.7: Biểu đồ nguồn vốn FDI đầu tư tại Hà Nội 42

Đồ thị 2.8: Biểu đồ chỉ số giá xây dựng công trình thuộc loại hình XD dân dụng 42

Đồ thị 2.9: Biểu đồ tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam 43

Đồ thị 2.10: Biểu đồ giá các phân khúc thị trường nhà ở tại TPHCM 44

Đồ thị 2.11: Nguồn cung dự kiến của thị trường cho thuê trong tương lai 46

Bảng 2.12: Bảng tổng hợp các biến động của thị trường bất động sản 50

Đồ thị 2.13: Mục đích đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư 51

Đồ thị 2.14: Ý kiến về dự đoán thị trường bất động sản Hà Nội 51

Đồ thị 2.15: Ý kiến về dự đoán thị trường bất động sản TPHCM 52

Đồ thị 2.16: Thị trường chung cư và căn hộ cao cấp theo dự đoán 52

Đồ thị 2.17: Thị trường văn phòng cho thuê theo dự đoán 53

Bảng 2.18: Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số thị trường chứng khoán 58

Đồ thị 2.19: Mối quan hệ giữa giá nhà ở với CPI, giá vàng và USD 58

Bảng 2.20: Các nguyên nhân ảnh hưởng đến phái sinh bất động sản 69

Bảng 3.1: Các dự báo cho thành phố Hà Nội và TPHCM 72

Bảng 3.2: Số lượng về dự báo căn hộ bán trong giai đoạn 2008-2012 73

Sơ đồ 3.3: Lộ trình hoàn thiện thị trường phái sinh bất động sản Việt Nam 79

Sơ đồ 3.4: Mô hình hoạt động của trung tâm giao dịch và quản lý bất động sản 79

Sơ đồ 3.5: Sơ đồ quy trình xác định chỉ số bất động sản 82

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm gần đây, cùng với tiến trình hội nhập và toàn cầu hóa, nền kinh

tế Việt Nam đã có những bước phát triển ấn tượng và đang hòa nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam ngày càng khẳng định được vị thế và tiềm năng của mình với bạn bè thế giới

Việc hội nhập với các nền kinh tế khác trên thế giới, một mặt tạo ra nhiều cơ hội cho các thành phần kinh tế phát triển, nhưng cũng đặt ra không ít các thách thức, khó khăn trước mắt Một khi đã bước ra “sân chơi lớn” thì nền kinh tế Việt Nam nói chung

và các thành phần kinh tế Việt Nam nói riêng cần phải chuẩn bị cho mình những “hành trang” phù hợp

Trong quá trình hội nhập, việc tiếp cận với các công cụ, đặc biệt là các công cụ tài chính hiện đại là điều tất yếu Tài chính mang tính chất là mạch máu của nền kinh

tế mỗi quốc gia, công cụ tài chính luôn là quan tâm hàng đầu của các nhà chức trách Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản nổi lên như là một trong những vấn

đề nóng bỏng nhất trên thị trường kinh tế toàn cầu Trước tình hình kinh tế thế giới diễn biến ngày càng phức tạp, thị trường tài chính đang là mối quan tâm lớn nhất của mỗi quốc gia, đối với thị trường bất động sản thì vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro đang

là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, một trong những công cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà đầu tư trong việc hạn chế rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là các công cụ phái sinh bất động sản Các công cụ này đã được ứng dụng từ khá lâu và trở thành một trong những công cụ được sử dụng rộng rãi đối với các nước phát triển nhưng vẫn chưa được hình thành và ứng dụng tại Việt Nam Vấn đề đặt ra là khi nào chúng ta mới có thể áp dụng công cụ rất hữu hiệu này và ứng dụng như thế nào để phù hợp với tình hình kinh tế riêng của Việt Nam

Xuất phát từ yêu cầu thực tế của nền kinh tế Việt Nam trên con đường hội nhập,

tôi đã thực hiện nghiên cứu đề tài “ Giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam” Để có cái nhìn tổng quan và sâu sắc nhất về thị trường bất

động sản cũng như việc ứng dụng các công cụ phái sinh vào thị trường này, cùng với quá trình hội nhập, các nhà đầu tư bất động sản và các thành phần kinh tế hoạt động trong lĩnh vực này cần được trang bị những hành trang, kiến thức cần thiết để tự bảo

Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng mới có thể đứng vững trước những thách thức trên “bước đường” hội nhập kinh tế

TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1 Mục tiêu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu:

Trong những năm gần đây, nền kinh tế toàn cầu luôn sống chung với những biến động và diễn biến khó lường Cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ đã mang lại hậu quả vô cùng lớn cho nền kinh tế Mỹ và nền kinh tế thế giới Cuộc khủng hoảng

nổ ra khiến thị trường bất động sản được quan tâm và chú ý nhiều hơn, đặc biệt là các công cụ phái sinh- nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng này Do vậy, trong phần nghiên cứu của mình, với những kiến thức có được tôi hy vọng đề tài này sẽ cho chúng ta có được cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam và làm thế nào để đưa công cụ phái sinh ứng dụng vào thị trường bất động sản Việt Nam thành công Với ý nghĩa đó, đề tài hướng đến các mục tiêu sau:

Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến nay

Phân tích bài học từ cuộc khủng hoảng nhà đất Mỹ và rút ra những bài học kinh nghiệm

Phân tích những tiềm năng và thách thức của Việt Nam khi xây dựng thị trường phái sinh bất động sản

Đưa ra hệ thống các giải pháp và kiến nghị, xác định các bước đi để hướng đến việc xây dựng thị trường phái sinh bất động sản thành công tại Việt Nam

Với ý nghĩa và những mục tiêu nghiên cứu, đề tài mang nhiều ý nghĩa thiết thực

và có tính thực tế rất cao, phản ánh một cách khách quan và cập nhật các vấn đề về lĩnh vực bất động sản diễn ra trên thế giới và Việt Nam trong những năm gần đây

2 Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài:

Đối tượng nghiên cứu: Sản phẩm phái sinh bất động sản,

Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề liên quan đến dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển trên cơ sở cam kết hội nhập Nghiên cứu điều kiện môi trường pháp lý, công cụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển

Đề xuất một số giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam trong bối cảnh kinh tế hội nhập

Phạm vi nghiên cứu: Với mục tiêu nghiên cứu đó, đề tài nghiên cứu phạm vi về bất động sản và các công cụ phái sinh ứng dụng trong bất động sản tại Việt Nam,

Phạm vi về thời gian: các vấn đề liên quan, điều kiện môi trường, pháp lý cho phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản trong thời gian từ năm 2005 đến 2009 Đề tài này được bắt đầu nghiên cứu vào tháng 10/2009 và kết thúc nghiên cứu vào tháng 06/2010,

Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản Việt Nam ( chủ yếu là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) và tham khảo bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

3 Phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp nghiên cứu: đề tài sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân

tích, so sánh Trong đó, tác giả khảo sát những yếu tố liên quan, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong nền kinh tế hội nhập, thống kê tình hình bất động sản tại một số tỉnh thành phố lớn trong nước Trên cơ sở đó phân tích đánh giá, dự đoán về tình hình biến động của thị trường bất động sản trong những năm tới đây Từ đó đưa ra giải pháp ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam

 Phương pháp thống kê: Từ các dữ liệu từ tạp chí, website,… thống kê thành

những số liệu cần thiết, phù hợp với tình hình thực tế,

Số liệu thứ cấp; được tập hợp trên cơ sở giao dịch bất động sản thông qua các công ty, qua đó đánh giá về chất lượng dịch vụ, giá cả, phương thức thanh toán…

4 Cấu trúc và nội dung nghiên cứu:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, đề tài được trình bày gồm 3 phần chính: Chương 1: Cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và các công cụ phái sinh bất

động sản

Chương 2: Thị trường bất động sản và công cụ phái sinh bất động sản

Chương 3: Các giải pháp triển khai thành công công cụ phái sinh bất động sản tại

Việt Nam

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản là một dịch vụ cơ bản và quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phát triển Bất kỳ quốc gia nào thị trường bất động sản phát triển đều phải sử dụng sản phảm phái sinh bất động sản, tại Việt Nam, thị

trường bất động sản còn non trẻ, thu nhập của người dân còn thấp, tình trạng nhà ở còn thiếu, tốc độ đô thị hóa đang phát triển để theo kịp với tô1c độ phát triển của nền kinh

tế hội nhập

Trong giai đoạn hiện nay và sắp tới, các chính sách hướng đến thực hiện theo cam kết hội nhập, nguy cơ cạnh tranh ngày càng cao, tình hình thị trường bất động sản đang đóng băng, các kênh huy động vốn chưa được định hướng cụ thể, việc ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản sẽ giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

và đúng hướng

Xây dựng giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam là hết sức cần thiết, vừa mang ý nghĩa khoa học, vừa mang ý nghĩa thực tiễn trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế

5 Kết quả đạt đƣợc của luận văn nghiên cứu:

Qua nghiên cứu các yếu tố liên quan từ tổng quát đến chi tiết, tìm hiểu về các nhân tố ảnh hưởng đền thị trường bất động sản tại Việt Nam, trên nhiều góc độ, luận văn đã đạt được những kết quả cụ thể như sau:

- Sản phẩm phái sinh bất động sản tuy là công cụ được ứng dụng nhiều trên các nước phát triển, tuy nhiên đây là công cụ còn khá mới mẻ tại thị trường Việt Nam

- Tại Việt Nam, trước đến nay vẫn có rất ít nghiên cứu về sản phẩm phái sinh bất động sản, đề tài đề cập và nghiên cứu về ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam không chỉ mang tính đưa sản phẩm phái sinh vào ứng dụng thực tế mà còn thể hiện sự mới lạ, “tính mới” trong nghiên cứu

- Nêu rõ nguy cơ cũng như tiềm năng của thị trường bất động sản trong thời kỳ mới kinh tế hội nhập quốc tế

- Xác định vai trò của sản phẩm phái sinh bất động sản tại Việt Nam, từ đó có cái nhìn mới trong việc xây dựng chính sách phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản

- Đề xuất giải pháp khắc phục tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, xây dựng chính sách và các công cụ pháp lý khác nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

đề tài này, với việc vận dụng các lý thuyết về kinh tế và hoàn cảnh thực tế của Việt Nam, tôi xin đưa ra khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản một cách khái quát và mang tính đặc thù nhất

- Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất

đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

- Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Dưới góc độ của một đề tài khoa học, thì những khái niệm trên mang tính khái quát và khoa học nhất Mỗi khái niệm đều có mặt hay và hạn chế của nó, nhưng nhìn chung những khái niệm trình bày ở phần trên đã thể hiện khá rõ nét về “bộ mặt bên ngoài” của các loại hình này Mặt khác, việc phân loại và định nghĩa chúng cũng chỉ mang tính chất tương đối vì vẫn chưa có những quy định, khái niệm thống nhất trên

thế giới

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.2.1 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau đây

a) Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ … Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo

sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân …

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất

đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị

sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

d) Các tính chất khác:

- Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng Bất

động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng

trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và

chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có

khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bất động sản chịu

sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các

vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái ( có dấu hiệu chững lại), tiêu điều ( đóng băng) và phục hồi ( nóng dần lên có thể gây sốt) Chẳng hạn như thị trường bất động sản ở Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ ( 1870-1973) trải qua khoảng 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường bất động sản của Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường bất động sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là 6-7 năm, dài hạn là 9-10 năm, trung bình là 8-9

năm Thị trường bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trường rất nhanh trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm

1994

- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý và thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán và thị hiếu của mỗi vùng miền, mỗi địa phương lại rất khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hóa bất động sản có thể “dư thừa” ở vùng này nhưng cũng không thế đem bán ở vùng khác Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền; do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế xã hội khác nhau nên dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn

và nhà ở Chính phủ của các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn có những điều chỉnh về chính sách nhằm huy động các nguồn lực về bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo ( thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường) Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng miền, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến

những giao dịch trước Sự tác động của Chính phủ là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản Bất kỳ Chính phủ nào cũng có sự can thiệp vào thị trường bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai

để thực hiện các mục tiêu phát triển chung Bất động sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Chính phủ nên thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các hàng hóa khác

- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tài chính Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường khác trong nền kinh tế

1.1.3 Vai trò của thị trường bất động sản đối với phát triển kinh tế xã hội

a Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế

thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua

Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

b Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

c Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Chính phủ là đại diện chủ sở hữu

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Chính phủ đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

d Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645

tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Chính phủ Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo

giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

e Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà

ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Chính phủ về thị trường bất động sản nhà ở

=> Thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế

và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Sự sụp đổ của thị trường bất động sản tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó

Ở Thái Lan, thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán bất động sản đã đẩy giá bất động sản lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo

ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam á Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính châu á năm 1997 Nhiều nhà phân tích cùng cho rằng, sở dĩ xảy ra khủng hoảng trên thị trường bất động sản ở Thái Lan năm 1997 là do các chủ đầu tư triển khai xây dựng ồ ạt mà không tính đến nhu cầu thực tế

Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng bất động sản vào những năm cuối thập niên

80 thế kỷ XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm

Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường bất động sản, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất giá Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn nhất thế giới này

1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản, nhìn chung các cách phân loại chỉ mang tính chất tương đối Có nhiều căn cứ để phân loại thị trường bất động sản, và xét theo mỗi căn cứ thì thị trường bất động sản lại được phân loại thành các nhóm khác nhau Có thể dựa vào căn cứ hình thái vật chất của đối tượng trao đổi, căn cứ vào khu vực bất động sản, căn cứ theo công dụng của đất đai…Tuy nhiên, trong đề tài này với mục tiêu là tập trung vào các sản phẩm phái sinh bất động sản nên tôi chỉ đề cập đến việc phân loại thị trường bất động sản dựa trên căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản ( dựa theo tính chất kinh doanh) Theo căn cứ này, thị trường bất động sản được phân loại thành:

- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản

- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

- Thị trường cho thuê bất động sản

- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản

- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản

1.1.5 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản

Trên thị trường bất động sản, thông thường có 4 thành phần chính tham gia là: Người mua – người bán – Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản – Các nhà quản lý thị trường bất động sản ( Chính phủ)

1.1.5.1 Người mua

- Là người tham gia trực tiếp hàng hóa bất động sản Chính những người tiêu thụ này

là người xác định mức độ thành công của một dự án thông qua sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường bất động sản

- Người mua có nhu cầu về bất động sản gồm: nhu cầu tiêu dùng ( nhà ở), nhu cầu sản xuất ( nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh ( văn phòng để bán, cho thuê…) nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời Nhu cầu thứ ba này sau này phát triển lên sẽ nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ bất động sản

1.1.5.2 Người bán

Trên thị trường bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán bất động sản rất

đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Cá nhân: Các cá nhân sở hữu bất động sản ( sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng bất động sản để góp vốn liên doanh… Ngược lại, cũng có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê…

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: trên thị trường bất động sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh bất động sản là doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp nhà nước

1.1.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản

Các tổ chức này bao gồm: tổ chức phát triển quỹ đất, các tổ chức thông tin bất động sản, các tổ chức môi giới bất động sản, các tổ chức tư vấn pháp lý về bất động sản, các tổ chức định giá bất động sản và các định chế tài chính

- Tổ chức phát triển quỹ đất: Tổ chức này hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp

hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch Đây là một tổ chức đóng một vai trò vô cùng lớn trong việc thực hiện tiến độ của các dự án, đặc biệt

là các dự án liên quan nhiều đến việc giải tỏa, đền bù mặt bằng

- Các tổ chức thông tin bất động sản: Các đối tượng cung cấp thông tin trên thị trường

bất động sản chính là các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường này Với tư cách

là cơ quan quản lý quỹ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy

đủ về luật pháp, thể chế, chính sách, kế hoạch…cho các đối tượng tham gia Qua đó, mới thấy rằng đây là một tổ chức đóng vai trò vô cùng quan trọng; thị trường bất động sản hoạt động có minh bạch hay không là phụ thuộc vào hiệu quả hoạt động của các tổ chức này

- Các tổ chức môi giới bất động sản: Đây là tổ chức trung gian, là cầu nối quan trọng

của bên mua và bên bán trong thị trường bất động sản Các tổ chức này không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn, mà còn tiến thêm vào việc trực tiếp đảm nhận việc tiếp cận với bên mua và bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch,

chuẩn bị các căn cứ cần thiết để bên mua và bên bán đi đến quyết định cuối cùng Thị trường bất động sản muốn hoạt động hiệu quả, đạt hiệu quả cao thì bên cạnh các yếu tố khác, sự linh hoạt và năng động của các tổ chức này đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động giao dịch bất động sản

- Các tổ chức tư vấn pháp lý về bất động sản: Các tổ chức này có chức năng giúp các

bên mua, bên bán bất động sản hiểu biết các vấn đề pháp lý có liên quan đến bất động sản; thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc của một quá trình mua- bán bất động sản Nhờ sự tư vấn của các tổ chức này, các bên mua và bán bất động sản có kiến thức cơ bản và những hiểu biết về mặt hàng “nhạy cảm” này, từ đó tránh những sai sót trong việc lựa chọn và ra quyết định cuối cùng, mang lại hiệu quả và sự thỏa mãn cao nhất cho các bên tham gia

- Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và phát triển tại

các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh, giao dịch nhiều Các tổ chức đó

có nhiệm vụ là triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản, đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản trong vùng, công bố giá cả bất động sản

để làm cơ sở cho các giao dịch mua - bán bất động sản trên địa bàn Nhờ đó, khung giá chung về bất động sản được hình thành, giảm thiểu các hoạt động đầu cơ làm giá, giảm thiểu rủi ro và tổn thất cho các bên tham gia giao dịch bất động sản

- Các định chế tài chính: Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có một nguồn vốn đủ

lớn, do đó cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng Ngân hàng không những cung cấp các giải pháp tài chính để thúc đẩy quá trình giao dịch bất động sản trên thị trường, mà còn trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí còn có một tổ chức riêng biệt ( công ty con trực thuộc ngân hàng ) để chuyên kinh doanh bất động sản Đây là một tổ chức đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản bởi “sự nhộn nhịp” của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào nguồn lực tài chính của các tổ chức này dồi dào hay không, cơ chế thông thoáng thế nào…Có thể nói các tổ chức này đóng vai trò sống còn cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản và giữa chúng có mối quan hệ rất mật thiết, tương hỗ nhau

1.1.5.4 Quản lý thị trường bất động sản ( Chính phủ )

Chính phủ tham gia thị trường bất động sản với tư cách quản lý quỹ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản Chính phủ xây dựng hệ thống luật pháp, các văn bản pháp luật có liên quan, quy định những điều khoản và các quy tắc về giao dịch mua bán bất động sản; qua đó tạo ra khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường Chính phủ cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển; thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin rất có giá trị

về bất động sản Bên cạnh đó, Chính phủ còn cung cấp một số công cụ, dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản Không những thế, Chính phủ còn giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Chính phủ; tạo nên một hệ thống hữu hiệu

và công bằng trong phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển bền vững ở tốc độ cao Vai trò của Chính phủ được thể hiện rất rõ đối với thị trường bất động sản khi thị trường này phát triển rất “nóng” dẫn đến khó kiểm soát hay thị trường này đang trong giai đoạn “đóng băng” Trong các giai đoạn này, với các công cụ và quyền lực trong tay, Chính phủ sẽ đưa ra những quyết định, những chính sách phù hợp để giúp bình ổn thị trường và đưa thị trường trở lại trạng thái hoạt động bình thường trong thời gian ngắn nhất Đó chính là vai trò quan trọng nhất của tổ chức này, đóng vai trò đầu tàu trong quá trình hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản Bên cạnh nhà quản

lý thị trường, ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì thị trường bất động sản còn có một thành phần rất quan trọng khác Đó chính là các nhà tạo lập thị trường

Đó thường là một nhóm các ngân hàng lớn, có thương hiệu và nguồn vốn mạnh…nhờ hoạt động của các nhà tạo lập này mà thị trường bất động sản luôn hoạt động với sự năng động và độ an toàn cao Trong những giai đoạn khủng hoảng, đặc biệt là khủng hoảng tài chính hay khủng hoảng thị trường bất động sản thì vai trò của các tổ chức này càng quan trọng Việc giữ cho thị trường hoạt động hiệu quả với sự điều tiết đúng đắn, kịp thời về giá cả cũng như các hoạt động khác đã làm tăng ảnh hưởng và vai trò của nhóm này mỗi khi xảy ra khủng hoảng Tuy nhiên, thực tế cho thấy để cho các nhà tạo lập thị trường này hoạt động một cách hiệu quả thì không phải đơn giản Đó là cả một quá trình mà cần phải có sự quản lý và quan tâm của các chức trách cũng như định hướng của các chuyên gia kinh tế Đó cũng chính là điểm rất quan trọng trong việc các thị trường bất động sản có vượt qua cuộc khủng hoảng hiện nay hay không

1.1.6 Quan hệ của thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư Mà đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh … giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển

ổn định của nền kinh tế quốc dân

=> Như vậy, có thể thấy rằng thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường chính trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường vốn và tiền tệ Qua đó, hoạt động của thị trường bất động sản cũng sẽ bị tác động và ảnh hưởng bởi hoạt động của các thị trường khác và ngược lại Đó là một mối quan hệ tương hỗ lẫn nhau và là một mắc xích quan trọng trong tổng thể của một nền kinh tế

1.1.7 Các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản

Cũng như các loại thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, sự vận hành của thị trường bất động sản chịu tác động của một cơ chế nhất định, mà ở đây chính là sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh …

Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả

a Quy luật cung cầu:

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu, tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu dẫn đến giá cả thị trường giảm xuống

b Quy luật giá cả:

Quan hệ cung-cầu là một khái niệm của kinh tế thị trường và người ta xem cung-cầu là một hàm số của giá Nghĩa là một sự thay đổi của giá sẽ làm thay đổi quan

hệ cung-cầu Trong nền kinh tế thị trường giá cả điều tiết quan hệ cung-cầu Mối quan

hệ này này phụ thuộc vào độ co giãn của cung hay cầu theo giá Do đặc điểm là trong ngắn hạn độ co giãn của cung là rất nhỏ do vậy sự tăng lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn nên sự tăng giá cũng chậm hơn

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu, giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá

cả thị trường giảm xuống thì sẽ làm tăng cung giảm cầu Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung-cầu và tác động trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội Giới hạn cao nhất của người tiêu dùng Tuy nhiên, để nhận biết được sự vận động của cung-cầu trong thị trường bất động sản, yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những yếu tố tác động đến lượng cung và lượng cầu, từ đó mới có cái nhìn chính xác nhất về mối quan hệ này

1.1.8 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được

nhà của mình Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Trong

giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một bất động sản lớn, một dự án bất động sản Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng Lúc này,

sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển bất động sản, do hạn chế về các điều kiện

bán bất động sản, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường bất động sản tăng cao và thị

trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường bất động sản, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với bất động sản hoặc

sẽ đối mặt với các rủi ro Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua

cả 4 cấp độ từ rất lâu Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản bất động sản đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường bất động sản cũng

đã ở cấp độ tài chính hoá Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường bất động sản

1.2 Lý luận về công cụ phái sinh bất động sản

Hiện nay, trên thế giới có 3 sản phẩm phái sinh bất động sản thường dùng là:

- Hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường theo NPI ( Net Present Income)

- Hoán đổi thu nhập bất động sản cho tổng doanh thu ( lãi vốn + phần bù) trên chỉ

số phụ bất động sản NPI

- Hoán đổi tổng doanh thu trên tổng doanh thu NPI ( lãi vốn + thu nhập)

1.2.1 Các loại công cụ phái sinh bất động sản phổ biến:

1.2.1.1 Hợp đồng hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường

Hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường là một giao dịch mà định kỳ hàng quý, vị thế mua ( người mua) nhận được theo phần trăm thay đổi của NPI từ vị thế bán ( người bán) và trả lại chênh lệch cố định được định trước cho người bán

Sơ đồ 1.1: Sơ đồ hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường

Thặng dư * Giá danh nghĩa ( thị trường đi lên) Thặng dư * Giá danh nghĩa ( thị trường đi xuống)

Chênh lệch cố định * Giá danh nghĩa

Như vậy, dòng tiền của mỗi bên như sau:

- Dòng tiền vị thế mua ( nhận thu nhập lãi vốn NPI, trả chênh lệch cố định)

Giá trị danh nghĩa * ( Giá trị thặng dư của NPI – chênh lệch cố định)

- Dòng tiền vị thế bán ( nhận chênh lệch cố định, trả thu nhập lãi vốn NPI)

Giá trị danh nghĩa * ( Chênh lệch cố định – Giá trị thặng dư của NPI)

Như vậy, đây là một loại hợp đồng mang tính bảo hiểm rủi ro rất cao cho các nhà đầu tư ( vị thế mua) Nếu nhà đâu tư mua hợp đồng bất động sản này, thì khi giá lên các nhà đầu tư nhận được dòng thu nhập thuần hiện tại do giá tăng và chỉ trả cho bên bán một khoản tiền chênh lệch cố định ( khoản chênh lệch cố định này là khoản chênh lệch đã định trước khi ký hợp đồng) Mặt khác, trong trường hợp giá bất động sản đi xuống, nhà đầu tư chỉ phải trả khoản chênh lệnh cố định này Khoản chênh lệch

cố định này có thể xem như là một khoản phí bảo hiểm rủi ro mà nhà đầu tư ( bên mua) phải trả cho bên bán để đảm bảo những rủi ro trong quá trình giao dịch và những biến động trên thị trường bất động sản Đây là một công cụ phái sinh bất động sản rất phổ biến ở các nước phát triển vì công cụ này giúp các nhà đầu tư giảm tối đa rủi ro trong các giao dịch bất động sản

Dòng tiền ròng của mỗi bên có thể là con số dương (+), số âm (-) hoặc bằng không (0) tùy thuộc vào sự biến động của chỉ số NPI và chênh lệch định trước Trong trường hợp, thặng dự NPI là số âm, bên mua sẽ phải trả phần chênh lệch của thặng dư NPI và chênh lệch cố định đã định trước Thông thường, chênh lệch cố định là phần

Vị thế bán

( Người

bán)

Vị thế mua ( Người mua)

không thay đổi, nhưng trong một số trường hợp đặc biệt chênh lệch cố định có thể được giảm, trong trường hợp này bên mua sẽ là bên có lợi nhiều hơn

1.2.1.2 Hợp đồng hoán đổi dựa trên các loại chỉ số bất động sản phụ

Hợp đồng hoán đổi tổng thu nhập của một loại hình bất động sản là một giao dịch mà hàng quý bên mua nhận được tổng thu nhập từ chỉ số phụ của một loại chỉ số bất động sản trong NPI từ bên bán và đổi lại bên mua sẽ phải trả cho bên bán hàng quý theo một chỉ số bất động sản khác của NPI kèm với khoảng chênh lệch cố định định trước

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ hoán đổi tổng thu nhập của một loại hình bất động sản

Chỉ số thu nhập bất động sản bán lẻ * Giá danh nghĩa

Chỉ số thu nhập bất động sản văn phòng* Giá danh nghĩa

Chênh lệch cố định * Giá danh nghĩa

Như vậy, dòng tiền của mỗi bên như sau:

Dòng tiền ròng của bên mua

Giá trị danh nghĩa * [Tăng trưởng chỉ số NPI loại 1 – ( tăng trưởng NPI loại 2 + chênh lệch cố định định trước)]

Dòng tiền ròng của bên bán

Giá trị danh nghĩa * [ ( Tăng trưởng NPI loại 2 + chênh lệch cố định định trước) – tăng trưởng chỉ số NPI loại 1]

Loại hợp đồng này cũng khá phổ biến trong giao dịch bất động sản Các chỉ số phụ về thu nhập bất động sản được hai bên mua bán thỏa thuận trước; thu nhập theo chỉ số phụ NPI loại 1 là chỉ số có thu nhập cao hơn nhiều so với thu nhập theo chỉ số phụ NPI loại 2 Do vậy, hàng quý tùy theo thu nhập của các chỉ số phụ của loại hình bất động sản đang được giao dịch, bên mua sẽ nhận được thu nhập theo chỉ số NPI loại

1, đồng thời phải trả cho bên bán một khoản chênh lệch cố định ( đã thỏa thuận trước)

và thu nhập theo chỉ số NPI loại 2 Đây cũng là loại hợp đồng bảo hiểm nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, tuy nhiên loại hợp đồng này mang tính mạo hiểm nhiều hơn so với loại hợp đồng “Hoán đổi trên phần trăm thay đổi giá trị thị trường” Mặt khác, có thể nhận thấy rằng loại hợp đồng này mang nhiều tính kinh doanh, lợi nhuận hơn là bảo hiểm rủi ro thông thường Do vậy, khi thực hiện hợp đồng này các nhà đầu tư cần phải

nghiên cứu và phân tích thu nhập theo các chỉ số NPI để có thỏa thuận hiệu quả và hợp

lý

Dòng tiền ròng của các bên có thể là con số dương (+), số âm (-) hoặc là bằng không (0) tùy thuộc vào mối quan hệ của việc xác định các chỉ số phụ NPI Trong trường hợp chỉ số bất động sản loại 1 giảm, bên mua sẽ chi trả nhiều hơn là nhận => bên mua sẽ bị thiệt nhiều; ngược lại trong trường hợp chỉ số bất động sản phụ NPI 2 giảm thì bên mua sẽ có nhiều lợi hơn

1.2.1.3 Hợp đồng hoán đổi chỉ số NPI và lãi suất LIBOR

Loại hợp đồng này có đặc điểm là mỗi quý, bên mua sẽ nhận được tổng thu nhập trên chỉ số NPI từ bên bán và chi trả 3 tháng lãi suất LIBOR cộng với phần chênh lệch cố định đã định từ trước cho bên bán

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ hoán đổi chỉ số NPI và lãi suất LIBOR

Chỉ số NPI tổng hợp * Giá danh nghĩa (thị trường đi lên)

Chỉ số NPI tổng hợp* Giá danh nghĩa (thị trường đi xuống)

Lãi suất LIBOR 3 tháng + Phần bù * Giá danh nghĩa

Dòng tiền của 2 bên được tổng kết lại như sau:

- Dòng tiền ròng mỗi quý của bên mua là:

Số tiền danh nghĩa * [tổng thu nhập của chỉ số NPI – (LIBOR + chênh lệch cố định)]

- Dòng tiền ròng mỗi quý của bên bán là:

Số tiền danh nghĩa * [(LIBOR + chênh lệch cố định) – tổng thu nhập của chỉ số NPI]

Loại hợp đồng này cũng thể hiện sự bảo hiểm rủi ro rất cao cho các nhà đầu tư giao dịch bất động sản Theo đó, khi giá bất động sản tăng thì người mua nhận được thu nhập thuần hiện tại (NPI) do giá bất động sản tăng mang lại và chỉ trả cho bên bán phần chênh lệch cố định và lãi suất LIBOR ( 03 tháng) Ngược lại, khi giá bất động sản giảm thì bên mua cũng chỉ trả cho bên bán phần chênh lệch cố định và lải suất LiBOR (03 tháng) Như vậy, dù giá bất động sản tăng hay giảm thì bên mua cũng chỉ trả cho bên bán một khoản bằng chênh lệch cố định và lãi suất LIBOR Đây được xem như khoản phí bảo hiểm mà bên mua phải mua bảo hiểm rủi ro do biến động bất động

Do vậy, đây cũng là một loại hợp đồng phái sinh mà nhiều nhà đầu tư lựa chọn để một mặt kinh doanh bất động sản, một mặt có thể phòng ngừa rủi ro do biến động giá bất động sản mang lại

Dòng tiền ròng của mỗi bên có thể là con số bất kỳ tùy thuộc vào sự biến động của chỉ số NPI và lãi suất LIBOR Tuy nhiên, trong trường hợp chỉ số NPI tăng nhiều hơn lãi suất LIBOR thì bên mua sẽ có lợi nhiều hơn, và ngược lại

Tùy theo mỗi loại hợp đồng ở trên, mà phần chênh lệch cố định được hai bên thỏa thuận với chi phí khác nhau Tính chất của mỗi loại hợp đồng sẽ quyết định khoản chênh lệch này Tùy theo mỗi hoàn cảnh, mỗi giai đoạn của thị trường cũng như tùy theo mục đích và tính mạo hiểm của các nhà đầu tư mà có sự lựa chọn khác nhau Loại hình hợp đồng phái sinh nào cũng mang đến sự bảo hiểm rui ro cho các nhà đầu tư Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng các công cụ phái sinh này các nhà đầu tư phải có sự nghiên cứu và am hiểu tính năng của mỗi loại để có thể áp dụng hiệu quả nhất

1.2.2 Lợi ích, ứng dụng và “tính hai mặt” của các sản phẩm phái sinh bất động

sản

1.2.2.1 Lợi ích của các sản phẩm phái sinh bất động sản

Phái sinh bất động sản cung cấp nhiều lợi ích rất hấp dẫn cho các loại tài sản được biết đến với chi phí giao dịch cao, thời gian giao dịch dài, thiếu một cơ chế bán hàng nhanh chóng và tứ đó tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây ảnh hưởng nhiều lợi ích của các bên tham gia vào quá trình giao dịch Bằng việc loại trừ việc mua bán tài sản thực, rất nhiều sự sụt giảm trong giá bất động sản có thể được giảm nhẹ

Thứ nhất, việc đầu tư bất động sản đòi hỏi phải tốn một khoản tiền lớn gồm rất

nhiều chi phí như: chi phí mua bất động sản, chi phí quản lý và giấy phép mua bán…và rất nhiều chi phí phát sinh khác Những chi phí này chiếm từ 3%-5% giá trị bất động sản Thay vào đó, những sản phẩm phái sinh bất động sản cho phép nhà đầu

tư đạt được rủi ro mục tiêu cho danh mục đầu tư với chi phí rẻ nhất ( chi phí cho nhà môi giới và khoảng chênh lệch cho ngân hàng đầu tư) Qua đó, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của các sản phẩm phái sinh bất động sản- một trong những công

cụ tài chính giảm thiểu rủi ro an toàn nhất trong quá trình đầu tư các tài sản lớn như bất động sản

Thứ hai, bất động sản là một tài sản rất lớn và giá trị của chúng rất có giá trị, do

đó để ra quyết định mua bán loại tài sản này sẽ cần phải vài tháng vì đó là sự thận

trọng cần thiết Thời gian chờ trước lúc ra quyết định chính thức về việc mua bán hay chuyển nhượng các tài sản bất động sản là một sự giới hạn đáng kể đối với các nhà đầu

tư bởi những sự thay đổi trong thị trường trong tương lai hoặc những phản ứng trong điều kiện thị trường hiện tại Sự xuất hiện của sản phẩm phái sinh bất động sản sẽ nhanh chóng giải quyết vấn đề này, đem đến cho nhà đầu tư nhiều sự lựa chọn đầu tư

an toàn hơn; thành tựu đạt được là sự hợp thưc hóa khi chuyển nhượng sẽ nhanh hơn rất nhiều một khi tính thanh khoản được phát triển đầy đủ trong thị trường bất động sản này

Thứ ba, nhà đầu tư không thể là nhà đầu cơ giá xuống khi thị trường giảm và

bất động sản lúc này sẽ trở thành một loại tài sản mà các nhà đầu tư chỉ có thể đầu cơ giá lên để kiếm lợi nhuận khi thị trường đi lên Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào thị trường bất động sản cũng đi lên, cũng có nhiều giai đoạn thị trường bất động sản đi xuống hoặc khủng hoảng Vì vậy, sự xuất hiện của các sản phẩm phái sinh bất động sản đem đến nhiều giải pháp và cơ hội kinh doanh hơn cho các nhà đầu tư Phái sinh bất động sản sẽ cung cấp một cơ chế “bán khống” cho phép các nhà đầu tư đầu cơ hoặc tạo ra lợi nhuận trong thị trường đi xuống Đây là một trong những giải pháp mang lại hiệu quả rất cao và đặc biệt là tạo cho các nhà đầu tư nhiều cơ hội kinh doanh mới cùng với việc giảm thiểu các rủi ro lớn Theo đó, các nhà đầu tư có thể tham gia đầu tư mọi lúc, mọi nơi với sự an toàn lớn nhất

=> Qua những lý luận trên, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng của các sản phẩm phái sinh nói chung, và đặc biệt là các sản phẩm phái sinh bất động sản Trong tình hình kinh tế hiện nay, mọi diễn biến kinh tế đều diễn ra khó lường và luôn tiềm ẩn những biến động lớn thì việc sử dụng các sản phẩm phái sinh bất động sản trong thị trường rất khốc liệt này là một trong những bước đi rất phù hợp và hiệu quả Đó là một công cụ rất hữu hiệu, là một “cánh tay” đắc lực cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp trong tình hình hiện nay Tuy nhiên, việc sử dụng các công cụ này như thế nào, khi nào

sử dụng …để đạt được hiệu quả cao nhất vẫn luôn là một bài toán khó, mà không phải nhà đầu tư nào cũng có thể giải đáp một cách hoàn hảo Vì vậy, việc tìm hiểu và nghiên cứu các ứng dụng cũng như các kiến thức về các sản phẩm này là một việc làm rất cần thiết và bổ ích Nắm vững những nguyên lý hoạt động của các công cụ này cho phép các nhà đầu tư có thể tạo cho bản thân mình một thói quen đầu tư hiệu quả mà rất

an toàn Do đó, các nhà đầu tư muốn thành công trong môi trường tài chính nhiều biến

động cũng như nhiều rủi ro này, cần có một nền tảng kiến thức cũng như một cách nhìn nhận đúng mức về vai trò của các sản phẩm phái sinh này, từ đó có những hướng

đi và lựa chọn hợp lý trong mỗi quyết định đầu tư kinh doanh của mình

1.2.2.2 Các ứng dụng của các sản phẩm phái sinh bất động sản

a Bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro của thị trường bất động sản

Đây là một trong những ứng dụng rất quan trọng của các sản phẩm phái sinh bất động sản Khi nhà đầu tư gặp những rủi ro lớn về bất động sản do thị trường xuống, nhà đầu tư sẽ xem xét việc bán một vài bất động sản trong danh mục của mình

để giảm bớt rủi ro khi bất động sản xuống giá Tuy nhiên, việc bán các bất động sản đó lại tốn nhiều thời gian và đặc biệt là rất tốn kém chi phí Do vậy, nhà đầu tư này có thể tìm đến thị trường hoán đổi thu nhập chỉ số tổng hợp NPI, nơi mà nhà đầu tư này tìm thấy một mức giá cao hơn mức giá kỳ vọng trên thị trường với thu nhập trên hợp đồng hoán đổi trong một thời hạn nhất định Theo đó, nhà đầu tư này sẽ là bên bán, sẽ nhận được lãi suất LIBOR và phần bù chênh lệch cố định trong khi nhà đầu tư này chỉ phải trả thu nhập trên chỉ số NPI tổng hợp cho đối tác; nhờ đó rủi ro về bất động sản sẽ giảm đáng kể Đây chỉ là một ví dụ minh họa về ứng dụng giảm thiểu rủi ro kinh doanh đầu tư khi sử dụng các sản phẩm phái sinh bất động sản Thực tế cho thấy, rất nhiều trường hợp nhờ sự “hỗ trợ” của các công cụ này mà các nhà đầu tư bất động sản mới có thể trụ vững trước những biến động khó lường của thị trường bất động sản vốn

dĩ rất “nhạy cảm” này

b Hoán đổi giữa các loại sản phẩm

Một ví dụ chỉ ra rằng, một nhà đầu tư đang quản lý một danh mục đầu tư gồm

200 triệu, với tỷ trọng gồm: 40% vốn chủ sở hữu, 40% thu nhập cố định và 20% bất động sản Sau một thời gian kinh doanh, vốn chủ sở hữu còn 75 triệu, thu nhập cố định

83 triệu và bất động sản tăng lên thành 52 triệu Như vậy, tỷ trọng các khoản mục đầu

tư đã thay đổi Để giữ nguyên tỷ trọng mục tiêu, nhà đầu tư này quyết sử dụng hợp đồng hoán đổi thu nhập trên chỉ số NPI tổng hợp và tham gia hợp đồng với giá trị danh nghĩa là 10 triệu; theo đó nhà đầu tư này sẽ chi trả thu nhập theo chỉ số NPI tổng hợp

và nhận được lãi suất LIBOR và phần bù chênh lệch Đây là một bước đi an toàn và phù hợp với mục tiêu đề ra ban đầu của nhà đầu tư mà vẫn đảm bảo được một mức độ

an toàn nhất định

c Cân bằng lại thành phần danh mục đầu tư

Nhà đầu tư bất động sản đang đầu tư vào khu vực văn phòng và bán lẻ với tỷ trọng mục tiêu là: 70% văn phòng và 30% bán lẻ với danh mục trị giá 100 triệu Sau

đó, nhà đầu tư này dự định đầu tư vào danh mục bất động sản khác với tổng trị giá là

50 triệu Mặc dù là một danh mục hấp dẫn, nhưng theo nhà đầu tư này danh mục này vẫn khá cao trong khu vực bán lẻ Để giải quyết vấn đề này, nhà đầu tư tham gia vào SWAP các loại chỉ số NPI; theo đó nhà đầu tư này sẽ nhận thu nhập từ bất động sản văn phòng, chi trả thu nhập bất động sản bán lẻ và phần bù định trước với giá trị danh nghĩa là 10 triệu Với quyết định này, nhà đầu tư đã chuyển đổi độ nhảy cảm cao trong khu vực bán lẻ sang khu vực văn phòng thông qua SWAP các chỉ số bất động sản NPI Công cụ SWAP các chỉ số NPI có thể luôn được sử dụng như một công cụ hiệu quả trong việc cân bằng lại danh mục bất động sản mục tiêu một cách rất linh hoạt

d Đa dạng hóa danh mục đầu tư toàn cầu

Trường hợp, một nhà đầu tư có số lượng lớn bất động sản ở Mỹ và muốn tìm kiếm cơ hội đầu tư ở nước khác để đa dạng danh mục đầu tư toàn cầu Nhà đầu tư này chuyển hướng sang đầu tư ở Anh nhưng bị hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm đầu tư

ở thị trường này Tuy nhiên, chi phí giao dịch ở Anh cao hơn tại thị trường Mỹ Vì vậy, nhà đầu tư này quyết định sử dụng công cụ SWAP chỉ số bất động sản để giảm độ nhạy cảm ở thị trường Mỹ và tăng độ nhạy cảm đối với thị trường Anh mà không phải tốn bất kỳ chi phí giao dịch nào hay nhận rủi ro từ việc thiếu kinh nghiệm đầu tư ở thị trường Anh Khi tiến hành giao dịch này, nhà đầu tư sẽ nhận được thu nhập từ thị trường bất động sản Anh mà không cần trực tiếp tham gia các giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản ở thị trường này Mặc dù phái sinh chỉ số bất động sản được đưa ra chỉ trong một vài quốc gia, tuy nhiên một khi thị trường bất động sản ở các quốc gia khác phát triển thì việc sử dụng phái sinh bất động sản để đa dạng hóa toàn cầu là một giải pháp được khuyến khích và mong đợi phát triển Đó sẽ là một công cụ, một giải pháp lựa chọn tốt nhất cho các nhà đầu tư muốn vươn tầm ra thế giới

mà vẫn đảm bảo được sự an toàn nhất định trong đầu tư

1.2.2.3 “Tính hai mặt” của sản phẩm phái sinh bất động sản

Bên cạnh chức năng là đóng vai trò quan trọng trong việc phòng ngừa rủi ro khi đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, các công cụ phái sinh nói chung và phái sinh bất động sản nói riêng cũng có những mặt hạn chế nhất định Do vậy, nếu các nhà đầu tư chủ quan hoặc thiếu hiểu biết sẽ dẫn đến những hậu quả rất lớn ở tầm vi mô lẫn vĩ mô

Vì vậy, bên cạnh nhiệm vụ phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả tài sản cơ sở trong tương lai; đầu cơ để kiếm lợi nhuận dựa trên biến động giá của tài sản cơ sở trong tương lai và kinh doanh chênh lệch giá nhằm tận dụng các cơ hội chênh lệch giá

để kiếm lợi nhuận thì các công cụ phái sinh có thể gây ra thua lỗ lớn do việc sử dụng các công cụ đòn bẩy hay vay mượn; rủi ro do đối tác không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng (đặc biệt là trong hợp đồng swaps); tiềm ẩn rủi ro rất lớn đối với những nhà đầu

tư nhỏ, thiếu kinh nghiệm Hoặc do giá trị danh nghĩa quá lớn: rủi ro dẫn đến thua lỗ lớn mà nhà đầu tư không thể bù đắp được Khả năng dẫn đến phản ứng dây chuyển phá hủy hàng loạt khi có khủng hoảng kinh tế Giá trị danh nghĩa quá lớn dẫn tới việc làm méo mó thị trường vốn thực của nó Nhà đầu tư bắt đầu nhìn vào thị trường các công cụ phái sinh để quyết định mua hoặc bán, như vậy cái mà ban đầu được xem là thị trường là để chuyển rủi ro trở thành một chỉ số hướng dẫn thị trường

=> Rõ ràng là, bên cạnh những mặt tích cực của các công cụ phái sinh, cũng cần chú ý rủi ro có thể có của những công cụ này Các công cụ tài chính đều có hai mặt, một mặt các nhà đầu tư có thể phòng vệ rủi ro, chẳng hạn mua một hợp đồng tương lai để bảo

vệ hàng hóa đang mua, tuy nhiên, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro lớn nếu không biết cách đặt lệnh, giới hạn được tổn thất nếu có Rủi ro trong các sản phẩm phái sinh tài chính

đã được che dấu dưới nhiều hình thức khác nhau và dễ nguỵ biện Vì vậy, ngay cả những người biết nó là rất rủi ro vẫn len chân vào, còn các nhà quản lý lúc nào cũng bị chậm chân hơn Cuộc khủng hoảng về nhà đất và các sản phẩm phái sinh liên quan đến

nó sẽ còn là gánh nặng dài ngày của nước Mỹ Đó chính là một minh chứng rõ nét nhất

về “ tính hai mặt” của các sản phẩm phái sinh, đặc biệt là sản phẩm phái sinh bất động sản Do vậy, các nhà đầu tư nên có những hiểu biết nhất định về sản phẩm tài chính

“mới mẻ” này để đảm bảo được mục tiêu đề ra khi đầu tư là hiệu quả, an toàn và bảo toàn vốn

1.3 Bài học về sản phẩm phái sinh bất động sản của các nước trên thế giới qua cuộc khủng hoảng kinh tế hiện nay

1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại Anh

Sự sôi động của thị trường bất động sản tại Anh một phần lớn xuất phát từ chính sách phát triển các công cụ phái sinh của chính phủ Chính phủ Anh không những cho phép thị trường phái sinh bất động sản hoạt động mà còn tạo điều kiện cho

nó phát triển và trở nên phổ biến với mọi người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư Ở Anh,

người mua và người bán bất động sản thường tìm đến thị trường phái sinh bất động sản mỗi khi có nhu cầu liên quan đến loại hàng hóa này Bởi lẽ, không những có nhiệm

vụ cung cấp thông tin về sự biến động giá cả trên thị trường bất động sản mà đây còn

là nơi kết nối giữa người mua và người bán trong việc phòng ngừa rủi ro cũng như trong việc tìm kiếm lợi nhuận

Tại Anh, phái sinh bất động sản ngày nay đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản trong việc phòng ngừa rủi ro Thị trường bất động sản ở Anh rất quan tâm đến các công cụ phái sinh bất động sản vì những thuận lợi do công cụ này mang lại; nó giúp các nhà đầu tư có thể đầu tư vào bất động sản thông qua một danh mục đầu tư mà không cần phải bỏ ra một số tiền lớn để sở hữu tài sản thực, nó đồng thời cũng giúp các nhà đầu tư hạn chế được rủi ro biến động giá bất động sản thông qua một sự đảm bảo về giá trong một thời gian nhất định Để có được những thành tựu như ngày hôm nay, thị trường phái sinh bất động sản Anh cũng đã trải qua mất 10 năm hình thành và phát triển với không ít những thất bại làm bài học kinh nghiệm Hiện nay ở Anh có khoảng 11 ngân hàng đầu tư chính được cấp phép sử dụng chỉ số IPD

UK để phát triển và bán các công cụ phái sinh bất động sản Các ngân hàng đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với nhau hoặc thông qua người môi giới và họ cố gắng kiếm tiền dựa trên chênh lệch giữa giá được thỏa thuận của hai bên Những nhà môi giới tài chính hàng đầu thường hợp tác với một nhà môi giới bất động sản nhằm khớp các giao dịch và bán công cụ phái sinh IPD Qua đó, những nhà môi giới sẽ nhận được một khoản hoa hồng nhỏ được xem như như là chi phí trả trước một lần

=> Với nhiều lần hoạt động gặp vài “vấp váp”, đến nay thị trường phái sinh bất động sản ở Anh đã hoạt động khá tốt và đạt được nhiều thành tựu so với thị trường của các nước khác Nghiên cứu kỹ về thị trường phái sinh bất động sản ở Anh sẽ cho chúng ta

có cái nhìn tổng quan hơn về tầm quan trọng của các công cụ phái sinh bất động sản và

từ đó có thể rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm quý giá, đặc biệt là trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế như hiện nay Một vài điểm độc đáo của thị trường bất động sản Anh đã làm cho phái sinh bất động sản ở đây hấp dẫn và khả thi hơn các thị trường khác, trong đó có cả thị Mỹ- thị trường kinh tế tài chính hàng đầu của thế giới Có hai

lý do then chốt tạo nên sự thành công của thị trường phái sinh bất động sản ở Anh:

- Thứ nhất, những ngân hàng đầu tư có vai trò rất quan trọng ở Anh

- Thứ hai, ở Anh có một bộ phận đi đầu rất mạnh về các sản phẩm phái sinh bất động

sản như Barclays, Hermes, Prudential… Chính các nhân tố này góp phần rất quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của công cụ tài chính mới mẽ này

1.3.2 Bài học kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ

Các công cụ phái sinh với đặc tính là công cụ phòng ngừa rủi ro, trong nhiều trường hợp nó đã làm rất tốt nhiệm vụ của nó Tuy nhiên, trong một chừng mực nào

đó, trong những hoàn cảnh nhất định nếu chúng ta quá lạm dụng vào nó hoặc cơ chế hoạt động của các công cụ này chưa hiệu quả sẽ dễ dẫn đến những tai hại, thảm họa lớn Và thị trường Mỹ- một thị trường tài chính tiền tệ năng động bật nhất thế giới chính là quốc gia gánh chịu hậu quả rất lớn này Chính các sản phẩm phái sinh, trong

đó có phái sinh bất động sản là thủ phạm gây ra cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ, khủng hoảng bất động sản Mỹ và cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay

Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài khiến nhiều người có ảo tưởng là giá bất động sản chỉ có đi lên chứ không thể nào đi xuống

và lao vào đầu cơ bất động sản Bên cạnh đó, việc ngân hàng cho vay một cách quá dễ dàng ( cho vay dưới chuẩn), không hề đòi hỏi người vay phải có một khoản tiền nhất định, hoặc cũng không quan tâm đến việc tìm hiểu kỹ tiền sử tín dụng của người vay, khiến nhiều người thoải mái vay tiền dù có thể với lãi suất cao để mua nhà một cách không suy tính, hoặc không lường trước được hết mọi hậu quả khi lãi suất ngân hàng biến động Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn chiếm khoảng 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng so với mức 9% giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi kèm với sự bùng nổ thị trường nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức thấp kỷ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân Mỹ

Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng Người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy lời Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công

cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà

Trong khi đó, các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà ngay

cả với những người có tiền sử tín dụng xấu để hưởng những khoản lãi suất cao Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì thị trường địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng

Đồ thị 1.4: Lƣợng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007

( Nguồn: http://www.cuna.org)

Trong giai đoạn gần đây thị trường đĩa ốc Mỹ lại rơi vào thời kỳ đóng băng, người vay tiền để mua nhà bán kiếm lời lại không thể bán được nhà, trong khi nhu cầu nhà ở lại giảm mạnh, cứ như thế món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt Đến lúc này các ngân hàng bắt đầu nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ

Đồ thị 1.5: Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995 - 2007

( Nguồn: http://www.cuna.org )

Đồ thị 1.6: Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995 – 2007

( Nguồn: http://www.cuna.org )

Chưa hết, các khoản vay tín dụng xấu này được chứng khoán hóa thành các loại

cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên thị trường chứng khoán (TTCK) Vì thế, mặc dù cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ nhưng ảnh hưởng thì lan đến tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này Như vậy, cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay đó

Cho đến nay, thị trường bất động sản Mỹ vẫn chưa thể gượng dậy được Phía người bán thì tiếp tục giảm giá hoặc khuyến mãi, nhưng người mua thì vẫn muốn chờ cho giá xuống thấp hơn nữa Việc ngân hàng giảm lãi suất để tăng khả năng cho vay cũng vẫn chưa đủ mạnh để kích hoạt thị trường vì các chính sách, điều kiện cho vay của ngân hàng nay lại siết chặt hơn lúc nào hết trong vòng mười bảy năm qua khiến sức mua của thị trường và giá nhà vẫn tiếp tục giảm

Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thoái, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang xuống chỉ còn 2%, mức thấp nhất kể từ tháng 12 năm

2004 để khuyến khích các ngân hàng vay và cho vay với lãi suất thấp Lần cắt giảm mới đây nhất vào cuối tháng 4 năm nay là lần thứ bảy của chiến dịch này đã đưa lãi suất quỹ dự trữ giảm hơn 60% kể từ giữa tháng 9 năm ngoái, một trong những nỗ lực

để cứu vãn cơn khủng hoảng thị trường

Việc quá lạm dụng vào các công cụ phái sinh cũng như các công cụ phái sinh hoạt động không đạt hiệu quả cao đã tạo nên “thị trường bong bóng bất động sản”- đó cũng chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng, khủng hoảng tài chính hiện nay Thật đúng khi nói rằng cuộc khủng hoảng ngày nay là do một phần quan trọng xuất phát từ các công cụ phái sinh Việc các công cụ phái sinh tài chính ( như chứng khoán hóa, bán khống chứng khoán…) và các công cụ phái sinh bất động sản ở Mỹ là “thủ phạm chính” gây ra tình hình kinh tế “ảm đạm” như hiện nay Qua đó, các nước cần rút ra cho mình những bài học kinh nghiệm quý báu về việc vận hành các công cụ phái sinh sao cho phù hợp, hiệu quả và an toàn nhất

Có như vậy, các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản mới có thể đóng góp đúng vai trò của nó đối với nền kinh tế, là một giải pháp tài chính an toàn, hiệu quả và là lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính Đó mới đúng

là bản chất và mục tiêu hướng đến của các nhà làm kinh tế của các quốc gia trên thế giới

1.3.3 Bài học kinh nghiệm về thị trường bất động sản của các nước trong khu vực châu Á qua cuộc khủng hoảng

Dưới ảnh hưởng của tình hình kinh tế bất ổn, thị trường bất động sản châu Á sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và giá bất động sản sẽ còn tiếp tục giảm trong vòng ít nhất là 12 tháng tới Những thị trường lớn như Tokyo, Seoul hay Singapore sẽ bị ảnh

hưởng nặng nề nhất Những bất động sản có giá trị lớn gần như không thể giao dịch và tình hình này sẽ duy trì cho đến khi kinh tế khởi sắc trở lại cùng với sự thông thoáng hơn trên thị trường tín dụng Cho dù lãi suất cho vay đã xuống thấp một cách đáng kể, nhưng việc các ngân hàng thương mại tiếp tục cẩn trọng trong việc cung cấp tín dụng

đầu tư tiếp tục gây khó khăn cho doanh nghiệp

Việc mở rộng kinh doanh và phát triển thị trường gần như là không thể khi phần lớn các doanh nghiệp đang phải đặt mục tiêu tồn tại và duy trì hoạt động lên trên hết Trong bối cảnh đó, không ngạc nhiên khi hầu hết các thị trường văn phòng cho thuê tại các nước trong khu vực đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng Nhu cầu thuê văn phòng mới gần như không có, giá cho thuê sụt giảm, cùng với việc bùng nổ xây dựng cao ốc văn phòng trong mấy năm trở lại đây ở Singapore, Hồng Kông, Thượng Hải đã làm mất cân bằng cung cầu Giá thuê văn phòng ở Singapore giảm gần 50% trong năm

2009, và sẽ còn tiếp tục giảm sâu trong năm các năm tới

Tương tự như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ cũng không thoát khỏi suy thoái, tuy ảnh hưởng có thể nhẹ hơn Việc xây dựng các khu mua sắm và siêu thị lớn gần như đình trệ hoàn toàn Có thể thấy thị trường này đã không còn hấp dẫn nữa Mặc dù ở những thị trường này, các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản có hoạt động và có những đóng góp nhất định cho sự phát triển và tâm lý an toàn cho các nhà đầu tư Tuy nhiên, có thể nói rằng thị trường sản phẩm phái sinh bất động sản ở các nước này hoạt động chưa thật sự hiệu quả; các công cụ tài chính này vẫn chưa phát huy được vai trò “đầu tàu” của mình trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay Chính vì thế, qua các cuộc khủng hoảng tài chính như hiện nay chúng ta, đặc biệt là các nhà đầu tư mới thấy được vai trò quan trọng của các công cụ phái sinh nói chung

và các công cụ phái sinh bất động sản nói riêng Một nền kinh tế mà việc sử dụng các công cụ phái sinh càng phổ biến thì trong thị trường ấy, các nhà đầu tư sẽ được “che chắn” bởi các lớp “áo giáp” an toàn và hiệu quả hơn Bài học từ thị trường bất động sản Anh, Mỹ và các quốc gia trong khu vực là một minh chứng rõ nét nhất về tầm quan trọng và vai trò then chốt của các sản phẩm tài chính “mới mẻ” này Tuy nhiên, mỗi quốc gia lại có những hoàn cảnh cũng như điều kiện khác nhau; do vậy việc sử dụng cũng như vận dụng các công cụ phái sinh này, trong đó có công cụ phái sinh bất động sản phải có sự xem xét và nghiên cứu kỹ Có như vậy, các công cụ phái sinh

cũng như phái sinh bất động sản mới hoạt động đúng như vai trò của nó- vai trò đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là trong các giai đoạn kinh tế khủng hoảng

1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam

Qua bài học kinh nghiệm về thị trường phái sinh bất động sản của Anh, Mỹ và các nước trong khu vực, chúng ta có thể thấy được tầm quan trọng và mức độ ảnh hưởng của các công cụ này đến nền kinh tế của mỗi quốc gia Sản phẩm phái sinh đã mang lại sự phát triển ổn định và năng động của thị trường bất động sản Anh nhưng nó cũng là mầm họa của thị trường tài chính Mỹ Do vậy, với một thị trường còn non yếu

và mới mẻ như Việt Nam thì việc đưa sản phẩm phái sinh bất động sản này vào hoạt động cần phải được xem xét kỹ lưỡng Với các bài học bổ ích trên, chúng ta có thể đút kết một số bài học kinh nghiệm để có thể xây dựng và hoạt động hiệu quả sản phẩm tài chính rất mới mẻ này như sau:

- Để xây dựng được thị trường phái sinh bất động sản và đưa chúng đi vào hoạt động với hiệu quả cao thì nhất thiết thị trường bất động sản phải đạt tính thanh khoản cao Bài học từ Anh chỉ rõ vấn đề này Thị trường bất động sản Anh thành công cũng do một phần thị trường này hoạt động với tính thanh khoản rất cao, lượng giao dịch rất lớn về số lượng và khối lượng giao dịch

- Nhà đầu tư trong thị trường này phải có những kiến thức và sự hiểu biết nhất định về các sản phẩm phái sinh, về công dụng và cách thức hoạt động của nó Do vậy, việc sử dụng các công cụ phái sinh, đặc biệt là phái sinh bất động sản-một sản phẩm mới mẻ là rất nguy hiểm, có thể trở thành “dao hai lưỡi” nếu các nhà đầu tư chưa nắm bắt rõ bản chất bên trong của các sản phẩm này

- Cần có các tổ chức; các công ty lớn, nổi tiếng có tiềm lực về tài chính đứng ra xây dựng và bình ổn thị trường Đây chính là những nhà tạo lập thị trường, có nhiệm vụ thúc đẩy thị trường hoạt động tốt và sẽ đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong những lúc thị trường có dấu hiệu khó khăn thông qua các công cụ tài chính mạnh mẽ của mình

- Cần phải xây dựng đội ngũ chuyên gia tư vấn, những nhà môi giới năng động để một mặt hỗ trợ kiến thức chuyên môn cho các nhà đầu tư, một mặt nó làm tăng tính thanh khoản của thị trường

- Cần phải có một hành lang pháp lý phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh thị trường của Việt Nam; xây dựng cơ chế quản lý cho các sản phẩm phái sinh khi nó ra đời một cách chặt chẽ, tránh tình trạng nó phát triển quá nóng dẫn đến mất kiểm soát Bài học

về thị trường bất động sản Mỹ do phát triển quá nóng, đã trở thành “bong bóng” dẫn đến tình trạng khủng hoảng mất kiểm soát như hiện nay

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Với những kiến thức mang tính lý luận ở phần trên đã cho chúng ta một cái nhìn khái quát về thị trường bất động sản và các sản phẩm phái sinh bất động sản Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng và rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi những tính năng rất khác biệt của nó Tuy nhiên, vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn kết hợp với những biến động “nhạy cảm” của thị trường bất động sản thì yếu tố an toàn, giảm thiểu rủi ro được các nhà đầu tư đặt lên hàng đầu bên cạnh yếu tố lợi nhuận Vì vậy, sự xuất hiện và hoạt động có hiệu quả của các sản phẩm phái sinh bất động sản đã đưa ra các giải pháp tài chính lâu dài mang tính an toàn và được đánh giá cao Mỗi nhà đầu tư sẽ có riêng cho mình một chiến lược kinh doanh và đầu tư riêng, nhưng nhìn chung trong tình hình kinh tế hiện nay việc nắm bắt các công cụ này là rất cần thiết và quan trọng Vì vậy, tìm hiểu và nghiên cứu về các đặc tính cũng như các chức năng của các sản phẩm phái sinh bất động sản

là một việc làm cấp thiết và được khuyến khích Tuy nhiên, thực trạng của việc vận dụng các sản phẩm phái sinh này ra sao và vận dụng như thế nào để đạt hiệu quả cao nhất thì đó cũng là một vấn đề lớn cần được trải nghiệm Do đó, trong chương 2 của đề tài sẽ đề cập đến vấn đề này để chúng ta có cái nhìn toàn cảnh về tình hình sử dụng các công cụ phái sinh bất động sản ở Việt Nam Đó chính là một trong những giải pháp để nâng tầm thị trường bất động sản Việt Nam vốn có nhiều tiềm năng trên trường quốc

tế và đưa ra các giải pháp tài chính an toàn cho các “nhà đầu tư Việt”