Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện quỳnh lưu, tỉnh nghệ an giai đoạn 2017 2019

Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các q

TRƯƠNG KIM TIẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU,

TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2020

TRƯƠNG KIM TIẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲNH LƯU,

TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VĂN ĐIỀN

THÁI NGUYÊN - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020

Tác giả luận văn

Trương Kim Tiến

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Tôi xin bày tỏ lời lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Trần Văn Điền, người đã dành nhiều thời gian tâm huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin được gửi lời cảm ơn đến Phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, những người đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích trong quá trình học tập, rèn luyện tại Trường và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ UBND huyện Quỳnh Lưu, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu đã cung cấp những số liệu cần thiết, giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày… tháng 9 năm 2020

Học viên

Trương Kim Tiến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2

Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 8

1.2 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 10

1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 12

1.3 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 12

1.3.1 Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất 12

1.3.2 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 13

1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 13

1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 13

1.4 Tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 13

1.5 Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước

trên Thế giới 18

1.5.1 Pháp 18

1.5.2 Cộng hòa Liên bang Đức 19

1.5.3 Thụy Điển 19

1.5.4 Ôxtrâylia 20

1.5.5 Trung Quốc 20

1.5.6 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước 22

Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Địa điểm nghiên cứu 23

2.1.2 Thời gian nghiên cứu 23

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu 23

2.1.4 Phạm vi nghiên cứu 23

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất

huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An 23

2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất 23

2.2.4 Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới 24

2.3 Phương pháp nghiên cứu 24

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 24

2.3.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 25

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 26

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất

huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An 26

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 30

3.1.3 Các lợi thế và hạn chế 34

3.1.4 Tình hình quản lý và sử dụng đất 36

3.1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu năm 2019 36

3.1.4.2 Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017- 2019 38

3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 - 2019 41

3.2.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSD đất 41

3.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất 42

3.2.3 Đánh giá công tác thừa kế QSD đất 44

3.2.4 Đánh giá công tác tặng cho QSD đất 48

3.2.5 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSD đất 50

3.3 Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền

sử dụng đất 52

3.3.1 Nhóm yếu tố quy định pháp luật, chủ trương, chính sách 52

3.3.2 Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương 55

3.3.3 Nhóm yếu tố về thủ tục hành chính và các ngành liên quan 56

3.3.4 Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân 59

3.4 Đánh giá chung việc thực hiện chuyển quyền của người sử dụng đất

tại huyện Quỳnh Lưu 61

3.4.1 Điểm mạnh 61

3.4.2 Những điểm yếu và nguyên nhân 62

3.5 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới 63

3.5.1 Giải pháp về chính sách 63

3.5.2 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 64

3.5.3 Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 64

3.5.4 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 65

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 66

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất 36

Bảng 3.2: Tình hình sử dụng đất của huyện Quỳnh Lưu giai đoạn 2017 – 2019 39

Bảng 3.3: Số liệu về chuyển nhượng QSD đất 43

Bảng 3.4: Bảng số liệu thừa kế QSD đất 45

Bảng 3.5: Kết quả tặng cho QSD đất tại khu vực nghiên cứu 49

Bảng 3.6: Bảng số liệu kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất 51

Bảng 3.7: Bảng đánh giá về cơ chế chính sách đất đai 53

Bảng 3.8: Đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế 53

Bảng 3.9: Bảng đánh giá nhận thức của người dân về đầu cơ đất 56

Bảng 3.10: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức phí, lệ phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai 57

Bảng 3.11: Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý 58

Bảng 3.12: Đánh giá mức độ tìm hiểu các văn bản liên quan của người dân 60

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ hành chính huyện Quỳnh Lưu 26

Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Quỳnh Lưu năm 2019 31

Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2019 của huyện Quỳnh Lưu 36

Hình 3.4: Biểu đồ đánh giá mức giá đất Nhà nước dùng để tính thuế 54

Hình 3.5: Biểu đồ đánh giá thái độ làm việc của cán bộ quản lý 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng có hạn nên mỗi nước cần có một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch đã được hình thành từ khá lâu, xuất hiện gần như đồng thời với chiếm hữu tư nhân về đất đai Cùng với sự phát triển thăng trầm của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi so với ngày đầu Ngày nay, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân, hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản Một thị trường không những ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ có tác động không nhỏ đến mọi tầng lớp dân cư

Những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn,

đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ nhưng nhiều loại thị trường chưa được chú tâm phát triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy

đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế chung Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất

là việc thực hiện các quyền sử dụng đất Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khung khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định

về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản

lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2017 -2019 Quỳnh Lưu là huyện nằm ở địa đầu xứ Nghệ, có vị thế quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An Những năm gần đây, huyện đã có những bước

phát triển mới theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đời sống tinh thần, vật chất của người dân không ngừng được nâng cao, cải thiện Quá trình đô thị hoá nhanh chóng đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo đó cũng tăng lên, tuy nhiên công tác quản lý và sử dụng đất của huyện vẫn còn có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục Hàng năm, số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu chưa phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo

Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu

thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017 – 2019”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019

- Đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2017-2019

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật và giúp công tác quản lý được tốt hơn

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: giúp các nhà quản lý nắm bắt được tâm tư, nguyện vọng của nhân dân trong quá trình thực hiện các QSDĐ; từ đó cho thấy cần phải đơn giản

hóa các TTHC để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước

Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Cơ sở lý luận

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An và đề xuất giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

Theo Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này

sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Chính phủ, 2014)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Quốc hội, 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất,

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ (Quốc hội, 2013)

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung

về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ

phí trước bạ, lệ phí địa chính (Quốc hội, 2013)

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ

Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển

kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội,

bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau

Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng

di sản hoặc từ chối nhận di sản

* Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là quyền mới được ghi nhận trong Luật đất đai 2003 Khái

niệm tặng cho QSDĐ được khái quát như sau: “Tặng cho quyền sử dụng đất là sự

thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất ch bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời nó còn là một phương tiện phá lý quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất”

Bản chất của tặng cho QSDĐ là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước Bản chất của tặng cho QSDĐ trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi

Ngoài ra Điều 463 Bộ luật Dân sự quy định khi tặng cho bất động sản thì:

1- Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu

2- Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư để kinh doanh sinh lợi Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chung pháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người

sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy

ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhất định Việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện thông qua Hợp đồng góp vốn tại đơn vị công chứng và khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư đều có phần ghi chú về việc góp vốn bằng QSDĐ này

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Lê Xuân Bá, 2003)

Trước đây, Khoản 2 và Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định về việc chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời

hạn góp vốn bằng QSDĐ Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ, nhưng Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên

về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau

đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất

* Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

và góp vốn bằng QSD đất:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

1.1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014;

- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 ;

- Bộ luật dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015;

- Nghị định Số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06

tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi

tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/08/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất

1.1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Nghệ An

- Quyết định số 58/2015/QĐ-UBND ngày 13/10/2015 của UBND tỉnh Nghệ

An quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/4/2018 của UBND tỉnh Nghệ An

về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và đất vườn, ao gắn liền với đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An;

1.2 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất thì hệ thống văn bản pháp luật luôn được Nhà nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện, giúp cơ quan quản lý và người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Sự hoàn thiện đó đã gắn với quá trình phát triển của đất nước Đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Từ năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp

1992, nhà nước ở Trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về

quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan

Hiện nay, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật còn hiệu lực và đang được

sử dụng trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai có 57 văn bản, gồm: 01 luật, 02 nghị quyết của Quốc hội, 09 nghị định (trong đó có 02 nghị định sửa đổi, bổ sung),

03 quyết định của Thủ tướng Chính phủ, 37 thông tư, 04 thông tư liên tịch và 01 nghị quyết liên tịch của Hội Nông dân và Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 26 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá Hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống pháp luật đất đai đã

có nội dung kinh tế – xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước

- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ

là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực

hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người

sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định Với những đặc trưng riêng và vai trò quan trọng đối với sự phát triển nhân loại, việc chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước quản lý nhằm:

- Đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả

- Hạn chế tranh chấp, mâu thuẫn giữa các bên liên quan trong giao dịch

chuyển quyền

- Dần hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai

1.3 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1 Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi

có các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất

1.3.2 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản

- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do chủ sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định các nguyên tắc cơ bản để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.4 Tình hình thực hiện việc chuyển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 1993 ra đời, thị trường QSD đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành

và phát triển, thị trường QSD đất không thể không tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề tồn tại cần nghiên cứu để giải quyết Luật đất đai 2003 ra đời đã quy định cụ thể quyền cho từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và quyền này ngày càng hoàn thiện hơn, thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung

và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều

dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc ban hành bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún",

ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã

tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình

“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, việc sản xuất nông nghiệp của người dân đạt hiệu quả hơn, năng suất tăng, tiết kiệm lao động, thời gian và chi phí đầu tư

Tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An, giai đoạn 2014- 2018: tình hình chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra nhiều ở các xã kinh tế nông nghiệp đóng vai trò chủ đạo đối với hầu hết người dân, sự thuận lợi trong quá trình sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế của các hộ gia đình sử dụng đất (đặc biệt là đối với các hộ muốn canh tác tập trung trên những thửa ruộng có diện tích lớn) Nhìn chung, tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ từ năm 2014 đến năm 2018 có xu hướng tăng Nếu như số vụ chuyển đổi quyền sử dụng đất năm 2014 là 62 trường hợp thì đến năm 2018 đã lên tới 248 trường hợp (tăng 186 trường hợp so với năm 2014) (Đặng Thị Tới, 2019)

Về tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực

sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng

động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 220.000 đến 310.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp Tuy nhiên những quy định của pháp luật đất đai đang dần hoàn thiện, ngày một chặt chẽ hơn đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSD đất Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện kê khai đăng ký theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về QSD đất ngày càng đầy đủ hơn Bên cạnh đó cơ chế hỗ trợ thực hiện các giao dịch đất đai, BĐS đã hoạt động ở một số địa phương như sàn giao dịch BĐS, dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất đã góp phần không nhỏ trong việc phát triển và tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSD đất ngày càng trong sạch, lành mạnh trên cả nước Kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế - xã hội Tại huyện Nghi Lộc, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những năm qua

đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Trong giai đoạn 2014 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nghi Lộc diễn ra thường xuyên với 3.914 hồ sơ nạp tại bộ phận một cửa huyện (Đặng Thị Tới, 2019)

Theo quy định việc tặng cho QSDĐ trong gia đình từ bố mẹ cho các con, anh chị em ruột cho nhau một phần diện tích đất Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất đã có đủ điều kiện để thực hiện quyền QSDĐ được pháp luật cho phép Từ năm 2015 đến năm 2018 trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh

Quảng Ninh đã có 206 trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất Giai đoạn này tình

hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ diễn ra với số lượng hồ sơ tương đối ít, có xu hướng ngày càng giảm Điều này cho thấy sự tác động của Luật thuế thu nhập cá nhân đã ảnh hưởng đến người sử dụng thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ Do thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp nhận quà tặng ở mức 10%, trường hợp

được miễn thuế thu nhập cá nhân là bố, mẹ, con, anh, chị em ruột Riêng trường hợp anh, chị em dâu, rể không được miễn Nên để giảm thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp tặng cho QSD này thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được áp mức thuế là 2% (vì tài sản của gia đình gồm cả vợ và chồng có QSD) Điều này cho thấy quy định chưa phù hợp của luật thuế thu nhập đối với việc tặng cho tài sản ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền tặng cho của người sử dụng đất Vì vậy một bộ phận người sử dụng đất đã chuyển sang hình thức chuyển nhượng khiến lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm tỷ lệ nhiều hơn so với các hình thức giao dịch khác (Đặng Ngọc Tiến, 2019)

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên,

trước đây, phần các trường hợp thừa kế không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước vì họ cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau

và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước,

do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ Khi điều kiện kinh tế- xã hội ngày càng phát triển, giá trị đất đai ngày càng cao, thủ tục đất đai ngày càng nới rộng hơn cho người dân thì vấn đề thừa kế QSDĐ phải khai báo, đăng ký với cơ quan nhà nước được người dân coi trọng hơn

Từ năm 2016 đến năm 2018 đã có 704 trường hợp thực hiện quyền thừa kế quyền

sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An Việc thực hiện quyền thừa kế tại huyện Diễn Châu tuy ít những đang có xu hướng tăng lên theo thời gian Nếu như năm 2016 cả huyện chỉ có 170 trường hợp, năm 2017 có 213 trường hợp thực hiện quyền thừa kế thì năm 2018 đã tăng lên là 321 trường hợp Điều này cho thấy công tác tuyên truyền, phổ biến Luật của ngành được quan tâm, đẩy mạnh và đã và đang phát huy hiệu quả cũng như nhận thức của người dân ngày càng được nâng cao trong vấn đề khai báo khi thực hiện quyền thừa kế QSDĐ (Đinh Thị Hồng Nhung, 2019)

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Góp vốn bằng QSDĐ được ghi nhận từ

năm 1977 nhưng đến Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, góp vốn bằng QSDĐ mới được triển khai trên thực tế Là một hình thức góp vốn, nên góp

vốn bằng QSDĐ được tiếp cận trên cả phương diện kinh tế và pháp lý So với chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thì góp vốn bằng QSDĐ diễn

ra không nhiều Tuy vậy, thực tiễn góp vốn bằng QSDĐ lại phát sinh không ít vướng mắc, bất cập

Vào những năm 90 của thế kỷ XX, khi đầu tư vào Việt Nam các nhà đầu tư

doanh nghiệp Việt Nam ít vốn nên đa số lựa chọn hình thức góp vốn bằng QSDĐ và

chủ yếu diễn ra tại thành phố lớn nơi có điều kiện phát triển kinh tế, thu hút đầu tư.Theo điều tra của Viện nghiên cứu Đất đai Tổng cục Quản lý Đất đai đối với 360 doanh nghiệp và 1.800 hộ gia đình, cá nhân tại 12 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc thực hiện 03 quyền của người SDĐ là chuyển nhượng, thế chấp bằng, góp vốn bằng QSDĐ Kết quả điều tra cho thấy, chỉ 35,28% doanh nghiệp thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ, trong khi thế chấp bằng QSDĐ là 45,28%

Hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ chỉ là 25,28%, trong khi

đó chuyển nhượng QSDĐ là 59%, thế chấp QSDĐ là 41,50%

Thực tiễn ở Việt Nam cũng như ở nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền của người sử dụng đất đang ngày càng hoàn thiện Tuy nhiên vẫn còn một số tồn tại

trong việc thực hiện chuyển QSDĐ ở Việt Nam: những quy định và hướng dẫn thực

hiện chưa đồng bộ, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập; vấn đề xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng, chuyển đổi, hay góp vốn bằng QSDĐ, chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất trên thị trường quá cao; số người dân nắm được những quy định và những thay đổi liên quan đến chính sách về quản lý đất đai còn rất ít chính vì vậy mà rất nhiều người dân rất ngại khi đi làm các thủ tục liên quan đến đất đai

* Những tồn tại trong việc thực hiện chuyển QSDĐ ở Việt Nam

- Việc thực hiện chuyển QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở, các văn bản quy định về quản lý đất đai còn chồng chéo; ngoài các đạo luật: đất đai, khiếu nại, tố cáo, tố tụng hành chính, còn có trên

20 đạo luật và nhiều văn bản Chính phủ, các bộ, ngành có nội dung điều chỉnh quan

hệ liên quan đến đất đai Các văn bản này ban hành ở những thời điểm khác nhau

nên còn có sự chồng chéo, một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn, thiếu ổn định, tính khả thi không cao Một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh trong thực tiễn thì chưa được quy định

- Thủ tục hành chính còn rườm rà, chồng chéo đặc biệt là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải qua nhiều bộ phận gây mất thời gian của người dân

- Ý thức thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người dân theo quy định pháp luật còn thấp, ngại rườm rà nên dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm

- Quyền sở hữu đất đai mới được hình thành và hoàn chỉnh chưa lâu nên còn thiếu kinh nghiệm trong quản lý

- Giá đất có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; hay góp vốn bằng QSDĐ

Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn

ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

1.5 Một số kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới

1.5.1 Pháp

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp cònkhá rõ đối với nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai

có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ

sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng (Trần Tú Cường, 2012)

1.5.2 Cộng hòa Liên bang Đức

Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất

và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Đức quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà tại Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng – với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác – bên giao quyền thừa kế xây dựng – theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa

là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tòa nhà thì được quyền sở hữu căn hộ

và một phần đất trong khuôn viên tòa nhà Phần đất này được quy đinh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong tòa nhà (Trần Tú Cường, 2012)

1.5.3 Thụy Điển

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản Quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân

Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức: Quyền cho thuê; thuê không gian của tòa nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và thu hồi nếu không có khả năng (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.5.4 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước

là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) (Trần Tú Cường, 2012)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước và

tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn

bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất Quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ

sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000)

1.5.5 Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ

được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ: Về điều kiện, về mặt lý thuyết, chuyển nhượng

QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn

đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

1.5.6 Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện QSD đất của một số nước

- Chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai như: cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

- Hình thành bộ máy quản lý các giao dịch BĐS phù hợp với điều kiện quốc gia,

có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và QSD đất đai

- Coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để hình thành

và phát triển thị trường đất đai Việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường BĐS, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh BĐS, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm, thời gian, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Địa điểm nghiên cứu

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

2.1.2 Thời gian nghiên cứu

Từ tháng 2/2019 đến tháng 5/2020

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu

- Các hoạt động liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình,

cá nhân trên tại khu vực nghiên cứu trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.1.4 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: đề tài được triển khai tại 3 xã đại diện cho 3 vùng:

miền núi, trung tâm và đồng bằng ven biển của huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

- Phạm vi thời gian: số liệu thống kê về đất đai, điều kiện kinh tế xã hội, điều

kiện tự nhiên được lấy từ ngày 01/01/2017 đến ngày 31/12/2019

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

- Đặc điểm địa lý, tự nhiên

- Đặc điểm kinh tế - xã hội

- Tình hình sử dụng đất

2.2.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại điểm nghiên cứu

- Thực trạng số lượng chuyển quyền sử dụng đất qua các năm

- Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá những mặt được và chưa được của công tác chuyển quyền sử dụng đất

2.2.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Nhóm yếu tố chủ trương, chính sách của địa phương

- Nhóm yếu tố phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Nhóm yếu tố về quy định pháp luật, TTHC và các ngành liên quan

- Yếu tố nội tại: Tâm lý, nhận thức, hiểu biết…của người dân

2.2.4 Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới

- Giải pháp thể chế chính sách;

- Giải pháp về tuyên truyền, phổ biến pháp luật;

- Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ;

- Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Báo cáo qua các năm 2017, 2018 và năm 2019 của các phòng ban trên địa bàn huyện: UBND huyện, UBND xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường …

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Điều tra cán bộ quản lý và cán bộ địa chính của 33 xã, thị trấn là cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất

Chọn 1 thị trấn thuộc vùng đồng bằng trung tâm huyện (thị trấn Cầu Giát), 1 xã ở vùng miền núi cách xa trung tâm của huyện (xã Quỳnh Thắng), 1 xã ở vùng đồng bằng ven biển cách xa trung tâm của huyện (xã Quỳnh Lương) để chọn hộ điều tra: Chọn các hộ đã từng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Tiến hành điều tra theo các đối tượng và một số địa bàn khác nhau:

Theo 2 nhóm đối tượng:

- Cán bộ quản lý

- Người dân

Trong công tác chuyển quyền sử dụng đất cán bộ trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là cán bộ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất, cán bộ địa chính xã, thị trấn và người dân thực hiện trực tiếp

Cụ thể: Điều tra 40 cán bộ quản lý bao gồm 7 cán bộ văn phòng đăng kí quyền

sử dụng đất, 33 cán bộ địa chính thuộc 33 xã, thị trấn Tiến hành phỏng vấn 30 người dân trên mỗi xã, thị trấn nghiên cứu (bao gồm 10 người dân là cán bộ nhà nước, 10 người dân làm kinh doanh, buôn bán, 10 người dân sản xuất nông nghiệp),

tổng cộng sẽ điều tra 90 người dân trên 3 xã, thị trấn Những người dân được chọn điều tra có hoàn cảnh sống khác nhau (về điệu kiện vị trí địa lý gần hoặc xa trung tâm huyện, về nhận thức, về điều kiện kính tế, về quy hoạch, định hướng phát triển kinh tế…)

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này

2.3.3 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Trên cơ sở số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp, phân tích so sánh

để biết được sự biến động sử dụng đất qua các năm để rút ra kết luận

Các số liệu được thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu

2.3.4 Phương pháp chuyên gia

Đây là phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực này để tiến hành thực hiện đề tài một cách có hiệu quả

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Quỳnh Lưu là một huyện đồng bằng ven biển, cách thành phố Vinh khoảng 60

Hình 3 1: Bản đồ hành chính huyện Quỳnh Lưu

- Phía Bắc giáp huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa và thị xã Hoàng Mai, tỉnh Nghệ An

- Phía Đông giáp Biển Đông

- Phía Nam và Tây nam giáp ba huyện Diễn Châu, Tân Kỳ và Yên Thành;

- Phía Tây giáp thị xã Thái Hòa và huyện Nghĩa Đàn với ranh giới khoảng 33 km

Toàn huyện hiện có 32 xã và thị trấn Cầu Giát với tổng diện tích tự nhiên là 44045,90 ha

Huyện Quỳnh Lưu có hệ thống giao thông khá thuận lợi, bao gồm cả đường

bộ, đường sắt, đường thủy Có nhiều tuyến giao thông của trung ương và tỉnh chạy qua địa bàn huyện như: Đường sắt Bắc - Nam, quốc lộ 1A, quốc lộ 48, 48B, 48E, tỉnh lộ 537A và 537B Ngoài ra, trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu còn có 19,5 km bờ biển, 22 km đường sông (sông Thái, sông Mơ) với 2 cửa sông đổ ra biển là Cửa Thơi, Cửa Quèn

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Quỳnh Lưu là huyện đồng bằng ven biển, địa hình đa dạng, có đồng bằng, bờ biển và đồi núi

Trên cơ sở đặc điểm về sinh thái, tiềm năng đất đai, tập quán sản xuất, huyện Quỳnh Lưu được chia làm 3 vùng:

- Vùng đồi núi bán sơn địa: Gồm 8 xã phía Tây và Tây Nam: Quỳnh Hoa, Tân Sơn, Quỳnh Tam, Quỳnh Châu, Quỳnh Thắng, Tân Thắng, Quỳnh Tân, Ngọc Sơn Với diện tích lớn, chủ yếu là các dải đồi thấp nối liền, đỉnh bằng, sườn thoải, xen giữa là các thung lũng Vùng này đem lại tiềm năng lớn trong việc phát triển lâm nghiệp, khai thác đất đá làm vật liệu xây dựng, cũng như thuận lợi trong việc hình thành các điểm kinh tế trang trại vườn rừng

- Vùng ven biển (Bãi Ngang): Gồm 9 xã từ Quỳnh Bảng đến Quỳnh Long có chiều dài 19,5 km, có 2 cửa sông đổ ra biển, là vùng giao lưu kinh tế - xã hội quan trọng của huyện Nơi đây có bờ biển dài, bãi cát thoải và mịn, nước trong…có thể hình thành được nhiều bãi tắm đẹp tạo điều kiện phát triển ngành du lịch - dịch vụ Vùng này chủ yếu là đất cát với thành phần cơ giới nhẹ thuận lợi cho trồng cây hoa màu và cây công nghiệp ngắn ngày

- Vùng Nông Giang: Gồm thị trấn Cầu Giát và 15 xã còn lại, đây là vùng đồng bằng, địa hình tương đối bằng phẳng Lấy thị trấn Cầu Giát làm trung tâm, là địa bàn quan trọng trong phát triển nông nghiệp của huyện Quỳnh Lưu

3.1.1.3 Khí hậu, thủy văn

a Khí hậu:

Huyện Quỳnh Lưu chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới ẩm, gió mùa

- Chế độ nhiệt: Có 2 mùa rõ rệt, biên độ chênh lệch giữa hai mùa khá cao, mùa

- Chế độ mưa: Chế độ nhiệt của huyện kéo theo chế độ mưa cũng chia làm hai mùa là mùa khô và mùa mưa với lượng mưa bình quân 1.459 mm/năm (920 mm/năm -2.047 mm/năm) Mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau và mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10

- Chế độ gió: Quỳnh Lưu thường nhận được ba luồng gió:

+ Gió mùa Đông Bắc: thường xuất hiện vào mùa đông từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mang theo không khí lạnh làm nhiệt độ giảm xuống thấp hơn ngày thường + Gió mùa Tây Nam từ còn gọi là gió phơn Tây Nam (gió Lào) có đặc trưng khô nóng; là một loại hình thời tiết đặc trưng cho mùa hạ của vùng Bắc Trung Bộ

Ở Quỳnh Lưu thường xuất hiện vào tháng 6, 7, 8, bình quân mỗi năm khoảng 10 -

15 ngày có cường độ gió mạnh

+ Gió mùa Đông Nam mát từ biển Đông thổi vào, nhân dân gọi là gió Nồm mang theo lượng hơi nước lớn làm độ ẩm không khí tăng cao

- Độ ẩm không khí: Trung bình hàng năm là 86%, độ ẩm không khí tháng cao nhất là tháng 4 (90%), tháng thấp nhất là tháng 7 (80%) Cường độ bốc hơi từ 1.200

- 1.300 mm/năm

b Thủy văn

Quỳnh Lưu có 2 con sông lớn là sông Thái, sông Mơ (sông Mai Giang) với

Ngoài ra, Quỳnh Lưu còn có hệ thống kênh nhà Lê nối với huyện Diễn Châu

và thị xã Hoàng Mai với mục tiêu dẫn nước ngọt, ngăn nước mặn và phục vụ giao thông, thủy lợi trên địa bàn huyện và một số huyện ven biển khác

Chế độ thủy triều là nhật triều không đều Mùa đông triều thường lên nhanh về ban đêm, mùa hè lên nhanh về ban ngày

3.1.1.4 Tài nguyên đất

Trên địa bàn huyện Quỳnh Lưu có các loại đất chính như sau:

- Nhóm đất tập trung chủ yếu ở vùng đồng bằng và ven biển bao gồm các loại đất sau: Đất cát trắng, đất cát biển, đất mặn trung bình, đất mặn ít, đất phù sa không được bồi không có tầng Glây và loang lổ, đất phù sa Glây, đất phù sa ngập úng, đất dốc tụ

- Nhóm đất tập trung chủ yếu ở vùng đồi, núi bao gồm: đất nâu đỏ trên đá macma bazơ và trung tính, đất đỏ vàng trên đá biến chất, đất đỏ vàng trên đá phiến sét, đất đỏ vàng trên đá macma axit, đất vàng nhạt trên đá cát, đất đỏ vàng biến đổi

do trồng lúa nước…

3.1.1.5 Tài nguyên nước

Quỳnh Lưu có nguồn nước mặt khá dồi dào, bao gồm hệ thống sông Thái, sông Mơ, kênh Nhà Lê, kênh Bắc Đô Lương dài 16 km và có 99 hồ đập lớn nhỏ, như hồ Vực Mấu, hồ Khe Gang, hồ khe Sân, đập Tây Nguyên, đập Bà Tùy, đập 3/2 Qua khoan thăm dò khảo sát sơ bộ cho thấy lượng nước ngầm tương đối dồi dào, phân bố theo tầng thành tạo hệ địa chất

3.1.1.6 Tài nguyên biển

Quỳnh Lưu có bờ biển dài 19,5 km (chiếm 21,7% chiều dài bờ biển toàn tỉnh),

có 2 cửa sông đổ ra biển là: Cửa Quèn và Cửa Thơi thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa qua đường thủy

Biển Quỳnh Lưu có nhiều hải sản giá trị kinh tế cao như cá, tôm, mực, nhuyễn thể Hàng năm khai thác khoảng 50.000- 60.000 tấn hải sản các loại Vùng đất ngập mặn và ven biển có khả năng nuôi trồng thủy sản nước mặn, nước lợ với diện tích gần 600 ha

Dọc bờ biển hình thành các cánh đồng muối lớn, tập trung chủ yếu ở hai xã:

An Hoà 167,88 ha và Quỳnh Thuận 156,09 ha Tổng sản lượng muối hàng năm tại huyện Quỳnh Lưu đạt gần 52.000 tấn Điều này dẫn đến nét đặc trưng về cơ cấu kinh tế của các xã ven biển là nông - diêm - ngư nghiệp, dịch vụ

3.1.1.7 Tài nguyên rừng

Diện tích đất lâm nghiệp của huyện có 14.325,48 ha, chiếm 32,51% diện tích đất tự nhiên (trong đó rừng sản xuất là 11.015,97 ha; đất rừng phòng hộ 3.309,51 ha) Rừng sản xuất chủ yếu tập trung ở các xã vùng bán sơn địa, trồng các loại cây như thông, keo, bạch đàn, lá tràm

3.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản

Quỳnh Lưu có tài nguyên khoáng sản không nhiều: mỏ đá vôi để sản xuất xi măng ở Tân Thắng, đất cao lanh làm gạch ngói ở các xã: Quỳnh Mỹ, Quỳnh Yên, Quỳnh Hồng, Quỳnh Thắng đủ cung cấp cho các lò có công suất 7-20 triệu viên/năm trong thời gian 20-30 năm

Đất làm gốm sứ có ở Quỳnh Diễn, các loại quặng phốtphorít có ở Quỳnh Văn, Quỳnh Lâm; đá vôi làm vật liệu xây dựng có ở Quỳnh Văn, Quỳnh Tân, Tân Thắng, Ngọc Sơn Các loại khoáng sản này mới được phát hiện, chưa đưa vào khai thác

3.1.1.9 Tài nguyên sinh vật

Hệ thực vật trong huyện chủ yếu là các loài cây bụi, giang nứa, dây leo, chuối rừng, cỏ Thảm thực vật ở đây đó bị tác động mạnh bởi quá trình khai thác, đốt nương làm rẫy và quá trình sản xuất nông nghiệp

3.1.1.10 Tài nguyên nhân văn

Quỳnh Lưu có nhiều di tích lịch sử - văn hoá được Bộ Văn hoá cấp bằng chứng nhận như: Đền Phùng Hưng; Đền Quy Lĩnh; Đền Thượng; Đình Tám Mái; Đình làng Quỳnh Đôi; Nhà thờ họ Hồ; Nhà thờ họ Nguyễn, họ Dương; Nhà thờ và

mộ đồng chí Hồ Tùng Mậu; Nhà thờ cụ Hoàng Khánh

Ngoài ra, trên địa bàn Quỳnh Lưu có hệ thống các chùa như: chùa Lam Sơn, chùa An Thái, chùa Yên Thái, chùa Đế Thích,…là điểm đến của đông đảo du khách thập phương tham gia các hoạt động lễ hội, du lịch tâm linh

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

3.1.2.1 Về kinh tế

Trong những năm qua, nền kinh tế của huyện tiếp tục trên đà tăng trưởng nhanh, tổng giá trị sản xuất thực hiện năm 2019 đạt 9.110,3 tỷ đồng Tốc độ tăng trưởng bình quân đạt 7,86% so với năm 2018 Giá trị thu nhập bình quân đầu người năm 2019 đạt 29,5 triệu đồng Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng