Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố lai châu tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2018

Những năm gần đây, công tác đấu giá quyền sửdụng đất đã khắc phục một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự chênh lệch quá lớn về quy định của Nhà nước và giá thị

NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2020

NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên, năm 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020

Tác giả

Nguyễn Phương Hạnh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đãnhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, độngviên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Anh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiềucông sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thựchiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đàotạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Đại học Nông lâm TháiNguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoànthành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tàinguyên và Môi trường thành phố Lai Châu- tỉnh Lai Châu, Trung tâm phát triểnquỹ đất thành phố Lai Châu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quátrình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạomọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôihoàn thành luận văn./

Trân trọng cảm ơn!

Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020

Tác giả

Nguyễn Phương Hạnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1.1 Một số khái niệm 3

1.1.2 Các quy định về đấu giá 5

1.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 15

1.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM 18

1.3.1 Công tác đấu giá đất trên Thế giới 18

1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.3.3 Một số nghiên cứu khoa học có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ 28

Chương II 30

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 30

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lai Châu: 30

2.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu 30

2.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án 31

2.2.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016-2018 31

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu 31

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.3.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.3.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu

33 2.3.5 Phương pháp so sánh 34

Chương III 35

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35

3.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu 38

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TP Lai Châu 39

3.1.4 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu 40

3.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU 49

3.2.1 Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu 49

3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 51

3.2.3 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 53

3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn thành

phố Lai Châu 57

3.3 KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN70 3.3.1 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong 70

3.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến 73

3.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong 76

3.4 ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA Ý KIẾN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ CHUYÊN MÔN 79

3.4.1 Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 79

3.4.2 Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của 3 dự án nghiên cứu 82

3.4.3 Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu 87

3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU 89

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 89

3.5.2 Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng dất 89

3.5.3 Giải pháp về giá đất 89

3.5.4 Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92

1 KẾT LUẬN 92

2 KIẾN NGHỊ 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu

42

Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lai Châu năm 2018 47

Bảng 3.3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 48 Bảng 3.4 Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến năm 2018 58

Bảng 3.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 64

Bảng 3.6 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 66

Bảng 3.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 69

Bảng 3.8: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại Lô L4, khu dân cư số 1 mở rộng, bám mặt đường 58 m, phường Đông Phong 72

Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 7, phường Quyết Tiến 75

Bảng 3.10: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong 78

Bảng 3.11: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 80

Bảng 3.12 Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 81

Bảng 3.13 Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá 82

Bảng 3.14 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất 82

Bảng 3.15 Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá 83

Bảng 3.16: Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người tham gia đấu giá 85

Bảng 3.17: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất 86

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lai Châu 35

Hình 3.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Lai Châu 54

Hình 3.3 Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại Lô L4, KDC số 1 mở rộng 71

Hình 3.4 Sơ đồ vị trí chia lô khu cấp đất tổ 7, phường Quyết Tiến 74

Hình 3.5 Sơ đồ vị trí khu đất lô CL-01, tổ 22 phường Đông Phong 76

Hình 3.6 Sơ đồ vị trí khu đất lô 35B, khu dân cư 1B, phường Đông Phong 77

MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành

tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp.Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triểnkinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềmnăng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng cóhiệu quả

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thịtrường đã từng bước được hình thành Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai đểphục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đóng vai trò vô cùng quan trọng

Do vậy từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sửdụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Một số địa phương đã áp dụnghình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấugiá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũngtồn tại một số hạn chế nhất định Những năm gần đây, công tác đấu giá quyền sửdụng đất đã khắc phục một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi

có sự chênh lệch quá lớn về quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sựbình đẳng cho người tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách

Thành phố Lai Châu đang trong quá trình đô thị hóa mạnh Để giải quyếtcác khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở, thànhphố Lai Châu đã báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện công tác đấugiá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địaphương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhànước về đất đai trên địa bàn Ngoài ra, công tác đấu giá quyền sử dụng các khuđất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quantrọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh

đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông thôn mới

Tuy nhiên Luật đất đai 213 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu

giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy việc áp dụng luật vào thực hiệnđấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu nói riêng và tỉnh Lai Châu nóichung còn nhiều lúng túng Do vậy việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụngđất trên địa bàn thành phố Lai Châu là hết sức cần thiết và có ý nghĩa giúp tìm ranhững tồn tại, hạn chế trong công tác đầu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuấtnhững giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề, tôi thực hiện đề tài:

"

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu - tỉnh

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thànhphố Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018

- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cơ chế trong công tác đấugiá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu

1.3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo chohọc viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tácđấu giá trên địa bàn thành phố Lai Châu

Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Giá đất

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được banhành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thờigian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giátối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phùhợp

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nướcquy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hìnhthành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện đượcphù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác độngcủa quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền

do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảothuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá Nhà nước quy định thường ởtrạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơngiá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đấtthị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụnggiá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơchế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phânphối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối

quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-ngườiđược Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịchdân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụngđất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiệnchuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử

dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử

dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệđất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho hànghóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thịtrường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thứcbán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn muatham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm làngười mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự vềmua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá caonhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu vàngười được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặctài sản thực hiện việc bán đấu giá

Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai,được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bánđấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất dongười mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua đượcquyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bánđấu giá

1.1.2 Các quy định về đấu giá

1.1.2.1 Quá trình hình thành công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam

Trước Luật Đất đai 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1987,Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịchchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thịtrường đất đai Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theohướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụnglãng phí, lấn chiếm mua bán ngầm diễn ra Nhà nước không thể kiểm soát được

Luật Đất đai 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai 1987 với những quy địnhmới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, gópvốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sựhình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta Điều đó đã tạobước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước vàngười SDĐ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầuhình thành việc đấu giá quyền SDĐ

Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lốiđổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách

từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệpcông nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước

Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố

đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốnđầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương Với chủ trươngnày, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đấttạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây là mộtgiải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trungkhai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiệnđại hoá

Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giáchuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định,chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn chế,

nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số

k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so vớithực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ

Qua 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn địnhcác mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhấtđịnh dẫn tới việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởngkhông tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiếtphải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai 2003 Ngày 29/11/2013,Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014 Sovới Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã khắc phục, giải quyết được nhữngtồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003 Luật Đất đai

2013 vừa tiếp tục, kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp nhưng đồngthời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bấtcập của Luật Đất đai 2003

1.1.2.2 Nội dung chi tiết của các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

* Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá quyền sử dụng đấtTại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

+ Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuêquỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuấtnông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác doChính phủ quy định

+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợpđồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

+ Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy địnhmức “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất Đây là cơ sở giúp cho

UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thựchiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tếkhác của địa phương.

+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phảituân theo quy định của pháp luật về đấu giá Như vậy, Điều luật này cũng đã đềcập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân

sự năm 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩmquyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấugiá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này

* Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đấu giá quyền sử dụng đấtTại Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

+ Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu

tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạtầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuêquỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuấtnông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đốivới đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sựnghiệp, cở sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhànước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuêđất đối với các trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

+ Các trường hợp không đấu giá QSDĐ: giao đất không thu tiền sử dụngđất; sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110của Luật này, sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56của Luật này; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất đểthực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở côngvụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyếtđịnh điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân

có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất

ở; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộcvùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hộiđặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; cáctrường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.

* Luật đấu giá tài sản năm 2016

Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tụcđấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chiphí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệthại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản

Về trình tự thủ tục đấu giá được quy định tại chương 3 của Luật đấu giátài sản, cụ thể như sau:

- Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: Người có tài sản đấu giá ký kết hợpđồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giátài sản Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thựchiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này (Điều 33)

- Quy chế cuộc đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộcđấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản

- Niêm yết việc đấu giá tài sản

- Xem tài sản đấu giá

- Địa điểm đấu giá

- Đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham giađấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày

- Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Người tham gia đấu giá phải nộptiền đặt trước Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sảnđấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phầntrăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá

- Hình thức đấu giá và phương thức đấu giá.(Điều 40)

1.1.2.3 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những

giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tínhcông khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế,việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý

sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá đượctriển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấugiá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong

bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thườngchưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nạibồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đấtgiao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi

là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xâydựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trườngbất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phảithực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnhđất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệpthẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm địnhgiá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thôngqua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhậnhơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặtbằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát vớigiá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”

trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giaođất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để thamnhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụngđất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó

có cơ hội cho việc dàn xếp.

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ chophép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính đểthực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai mộtcách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xãhội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang khôngđược đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các

dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

1.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp:Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ Phương pháp hệ số điềuchỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CPngày 15/05/2014 của Chính Phủ

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thôngqua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sửdụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửađất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diệntích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xácđịnh giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàngThương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất cótài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra

khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đấttrống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mụcđích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo

ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

1.1.3.2 Quy định về giá đất

Theo Luật đất đai 2013, giá đất do Nhà nước quy định gồm có bảng giáđất và giá đất cụ thể Điều 114 Luật đất đai 2013 quy đinh về bảng giá đất và giáđất cụ thể như sau:

- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy bannhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảnggiá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần

và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

- Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:+ Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sangđất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;

+ Tính thuế sử dụng đất;

+ Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

+ Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

+ Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sửdụng đất đai;

+ Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất choNhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền

thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đấtđai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác địnhgiá đất cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh đượcthuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụthể

a Các văn bản hướng dẫn thi hành theo luật Đất đai năm 2003

- Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đãban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông

tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổchức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá cácloại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTgngày 30/8/2005 về ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số 05/2004/NĐ-CP,Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

- Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 vềthẩm định giá, đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC

về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam

b Các văn bản hướng dẫn thi hành xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã banhành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định về giá đất; Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính

phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày14/11/2017 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thutiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Đồng thời Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xâydựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Bộ Tài chính ban hành các Thông tư: số 48/2017/TT-BTC ngày15/5/2017 quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản; số45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tàisản theo quy định của Luật đấu giá tài sản; số 332/2016/TT-BTC ngày26/12/2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một

số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quyđịnh về thu tiền sử dụng đất; số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi,

bổ sung một số điều của Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm

2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

UBND tỉnh Lai Châu ban hành Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày10/5/2018 về việc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu

1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mụcđích khác nhau thì khả năng sinh lời khác nhau, khả năng sinh lời phụ thuộc vào

sự sinh lời của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

* Vị trí khu đất:

Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác địnhgiá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ởnhững vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí

ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại, sẽ có giá cao hơncác vị trí ở xã trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở đường phố,nhưng vị

trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tựnhưng đặt ở xã trung tâm hơn Vì vậy khi xác định giá đất, điều quan trọng là phảixác định vị trí đất là các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa đượcđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việcxác định giá đất Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thốngđường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thông tin liên lạchiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn, (những yếu tố phục vụ trựctiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của cácdoanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

* Điều kiện kinh tế- xã hội và các công trình dịch vụ

Khu vực có điều kiện kinh tế xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanhthương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiệnthu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực nàytăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khucông nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở xung quanh, dân

cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm

* Yếu tố và khả năng sử dụng theo mục đích và yêu cầu khác nhau:

Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của

nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giốngnhư những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn chế về không gian vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn chế về sốlượng cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở

có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

* Số lượng người tham gia đấu giá

Số lượng người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sựcao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều ngườitham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ ThịLam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

1.2 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

- Luật đất đai 1987 quy định rất hạn chế về quyền của người sử dụng đất,người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúckhác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đấtđược giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đấtđang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dungquan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mởrộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khisửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảođảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thịtrường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắnliền với quyền sử dụng đất

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luậtđất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường Khi có chênh lệch lớn so với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh chophù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyđịnh được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năngchuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sửdụng đất

- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong

đó có quyền sử dụng đất Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai

được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tìnhtrạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; huy động đúng và đủ nguồn thu từquỹ đất vào ngân sách.

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưngkhông kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thôngqua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thihành Luật đất đai Tại chương V quy định cụ thể về quyền sử dụng đất trong thịtrường bất động sản

Một số văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất:

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003

- Luật Đất đai năm 2003

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật Đất đai năm 2013

- Bộ luật Dân sự năm 2015

- Luật đấu giá tài sản 2016

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chínhphủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐhoặc cho thuê đất

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướngdẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấugiá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy địnhchi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướngdẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu

giá và lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản.

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướngdẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giáquyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 43/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất

- Nghị định số 45/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTCngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc

sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm

2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chínhtrong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấugiá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Bộ Tài chính ban hành các Thông tư: số 48/2017/TT-BTC ngày15/5/2017 quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản; số45/2017/TT-BTC ngày 12/5/2017 quy định khung thù lao dịch vụ đấu giá tài sảntheo quy định của Luật đấu giá tài sản; số 332/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 76/2014/TT-BTCngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghịđịnh số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sửdụng đất; số 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một sốđiều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

1.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM

1.3.1 Công tác đấu giá đất trên Thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Để cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đãban hành luật về bán đấu giá tài sản Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hộinước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thông qua ngày 05/7/1996

Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phépgiao dịch theo quy định của pháp luật Trung Quốc Chủ sở hữu hoặc người cóquyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giáthực hiện việc bán đấu giá Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản phápluật cấm mua bán

Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách phápnhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định củapháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp Việc thành lập doanhnghiệp bán đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấugiá theo uỷ quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và nơi tựtrị nơi doanh nghiệp có trụ sở

Đối với đấu giá viên là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá tàisản do doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền Để trở thành Đấu giá viên cầnđáp ứng được những điều kiện sau: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệmchuyên môn về bán đấu giá; Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hainăm trở lên; Có tư cách đạo đức tốt

Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do sở hữu tàisản đưa ra Riêng đối với tài sản Nhà nước cần phải định giá trước khi bán đấugiá theo quy định của pháp luật tiến hành định giá

1.3.1.2 Đài Loan

Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy địnhviệc định giá BĐS được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liềnvới đất

Đài Loan quy định 02 loại giá đất: Giá đất công cáo 3 năm 1 lần và giácông cáo hàng năm Giá đất công cáo dùng để tính thuế giá trị đất do cơ quanchức năng điều tra, xác minh và cách 3 năm công bố một lần để thu thuế giá trịđất hàng năm Giá công cáo hiện hành do Chính phủ tiến hành điều tra và định

kỳ công bố hàng năm

Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “ Người cày córuộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của côngcuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “Bình quyền về đất

đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thuđược từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá đất đô thị do các chủ đất kê khai,đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lýchương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việcNhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó Mục tiêu caonhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹnhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợicho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đãđược thiết lập nhằm củng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm chothành phố phát triển, thịnh vượng

Kết quả thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt đượcngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạ tầng”còn đạt được các thành tựu sau: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán;diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700%; số lượng nhà xây ở khuvực đô thị tăng 229%; diện tích nhà tầng tăng 330%; tổng ngân sách dành choquỹ phúc lợi xã hội tăng 330%

Những kết quả trên cho thấy việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở ĐàiLoan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đãđược hạn chế một cách hữu hiệu; Đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũngđang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều ngườitrên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (CaoQuang Trung, 2009)

tờ cho Tòa án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo.

Thủ tục trong việc THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằngcách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toàn án Giấy tờ quan trọngnhất cần xuất trình đó là giấy chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảođảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản Sau khi xem xét giấy tờ này vàxác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì tòa án sẽ ra quyết định thực hiệnthủ tục bán đấu giá, tòa án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bánđấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó

Về hình thức THPL về bán đấu giá đất đai, bất động sản có 2 hình thức làđấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín và đấu giá công khai

Hình thức đấu giá bằng cách trả giá bằng thư kín thì có hai loại là trả giávào ngày đã định và trả giá trong suốt thời hạn đã định

Hình thức đấu giá công khai là cách kéo giá mua dần lên trong ngày đấugiá Theo hình thức này cuộc đấu giá được tiến hành liên tục từ khi tổ chức đếnkhi kết thúc cuộc đấu giá Trong quá trình đấu giá những người tham gia đấu giácạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá công khai, liên tiếp cho đến khi cóngười trả giá cao nhất

Việc áp dụng hình thức đấu giá ở Nhật Bản trước đây thường dùng hìnhthức đấu giá công khai và trả giá vào ngày đã định để tổ chức đấu giá tài sản, tuynhiên kể từ khi Luật thi hành án dân sự được ban hành thì hai hình thưc này tòa

án không áp dụng để tổ chức đấu giá nữa Với tính chất ưu việt của hình thức đấugiá trong suốt thời hạn đã định là tạo điều kiện để những người có nhu cầu thamgia, hạn chế được việc thông đồng, dìm giá và dõ ràng minh bạch trong đấu giáhiện nay, hầu hết các tòa án ở Nhật Bản đều áp dụng hình thức đấu giá này (Trần

Tiến Hải, 2015).

1.3.1.4 Bài học kinh nghiệm về công tác đấu giá đất của các nước trên thế giới

Từ công tác đấu giá đất đai của một số nước trên thế giới, chúng ta có thểrút ra một số kinh nghiệm có thể vận dụng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất

ở Việt Nam đó là:

Thứ nhất, pháp luật về đấu giá đất đai, tài sản là một bộ phận cấu thànhcủa pháp luật dân sự, kinh tế, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật vềđấu giá đất đai, tài sản là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường Việc xâydựng một đạo luật về đấu giá là vô cùng cần thiết QSDĐ là một loại tài sản đặcbiệt, với vai trò to lớn của việc đấu giá QSDĐ đem lại cần phải quy định thànhmột chế định cụ thể trong Luật Bán đấu giá tài sản Chế định về đấu giá QSDĐtập hợp tất cả các quy định nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luậtkhác nhau như trong Bộ luật Dân sự, Luật đất đai, Nghị định số 17/2010/NĐ- CP,

…làm cơ sở pháp lý thống nhất trong việc thực hiện pháp luật về đấu giá QSDĐ

Thứ hai, về người điều hành đấu giá Cần phải quy định cụ thể điều kiện,tiêu chuẩn của đấu giá viên, bên cạnh những tiêu chuẩn về trình độ pháp luật,phải trải qua khóa đào tạo nghiệp vụ đấu giá, có thời gian tập sự ở các tổ chứcđấu giá thì hiểu biết về xã hội, kỹ năng điều hành đấu giá cũng là tiêu chuẩn quantrọng của các đấu giá viên cần được xem xét để quy định cho phù hợp

Thứ ba, về thủ tục đấu giá cần công khai rộng rãi quy trình, đơn giản hóathủ tục và mở rộng các hình thức đấu giá, với mục đích tạo điều kiện thuận lợicho những người có nhu cầu tham gia đấu giá như quy định trả giá bằng thư quađường bưu điện, có thể không cần thiết phải có mặt tham dự cuộc đấu giá Hìnhthức trả giá trong suốt thời gian đã định là một trong những hình thức đem lạihiệu quả rất cao, tạo điều kiện cho mọi người có nhu cầu đều tham gia, hạn chếđược tình trạng thông đồng, dìm giá

Thứ tư, về tổ chức bán đấu giá Theo quy định của các nước, việc bán đấugiá đất đai, tài sản phải được thực hiện bởi doanh nghiệp có chức năng bán đấugiá được Nhà nước thừa nhận Trong đấu giá QSDĐ cần có một tổ chức làmtrung gian để điều hành đấu giá, không thể giao công việc đấu giá cho cơ quan

nhà nước Vì nếu như thế sẽ dẫn đến tình trạng “vừa thiết kế, vừa thi công”, vừathiếu tính chuyên nghiệp vừa tạo điều kiện dễ phát sinh các hành vi tiêu cực, gâythiệt hại cho Nhà nước, cho người tham gia đấu giá Nếu đấu giá QSDĐ thôngqua người bán đấu giá sẽ đảm bảo tính khách quan cũng như đảm bảo tốt hơnquyền và lợi ích của các bên tham gia đấu giá.

Thứ năm, về cơ quan quản lý các tổ chức bán đấu giá Nên thành lập mộthiệp hội bán đấu giá ở nước ta, nhằm giúp cho cơ quan quản lý nhà nước quản lýđối với các doanh nghiệp bán đấu giá Tổ chức này là một tổ chức xã hội nghềnghiệp, có thẩm quyền trong việc quản lý các tổ chưc bán đấu giá như cấp, thuhồi giấy hành nghề của các đấu giá viên, kiểm tra hoạt động các tổ chức bán đấugiá, có thẩm quyền xử phạt đối với tổ chức, cá nhân, đấu giá viên nếu vi phạmpháp luật Có như vậy mới giảm bớt công việc của cơ quan nhà nước, vừa tạođiều kiện công tác xã hội hóa về bán đấu giá tài sản, từ đó để nâng cao chấtlượng công tác bán đấu giá tài sản

1.3.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cánhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được lựa chọn, tổchức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà khôngphải lập lại dự án đầu tư), được cấp GCN QSDĐ và có thể xây dựng công trìnhtheo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền

sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kếtquả trúng đấu giá

Đấu giá quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá công khai có ưuđiểm là: giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảocho quyền sử dụng đất được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránhđược tình trạng đầu cơ đất đai Việc đưa đất đai vào các giao lưu dân sự, kinh tế,

và chế định chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan Trong đó việc xácđịnh giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắcsát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất tại khu vựccủa các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với thửa đất đấu giá

Các chính sách đấu giá quyền sử dụng đất mới được triển khai thực hiện ởmột số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quảnhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước.Thể hiện rõ ràng nhất là kết quả thực thi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày

04/03/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) được thực hiện trên toàn quốc.

1.3.2.1 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

a Cơ cấu tổ chức

* Đội ngũ đấu giá viên

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh có 70 đấu giá viên đang hành nghềtại 29 tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp; các đấu giá viên đều có trình độchuyên môn từ cử nhân trở lên thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau, trong đó sốlượng đấu giá viên có chuyên môn về luật là 36/70 chiếm 51,43% số lượng đấugiá viên

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp

- Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh (sau đâygọi là Trung tâm) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Sở Tư pháp, được thành lập theoQuyết định số 7620/QĐ-UB ngày 18 tháng 12 năm 1997 của UBND Thành phố

Hồ Chí Minh Ủy ban nhân dân thành phố bảo đảm về biên chế, cơ sở vật chất vàđiều kiện làm việc cho Trung tâm theo quy định của pháp luật về đơn vị sựnghiệp có thu

- Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: 23 doanh nghiệp và 05 chi nhánhdoanh nghiệp

* Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện:

Có 24 Hội đồng bán đấu giá tài sản tại 24 quận- huyện Hội đồng do Chủtịch UBND Quận – Huyện quyết định thành lập để bán đấu giá tang vật, phươngtiện vi phạm hành chính do người có thẩm quyền của cơ quan cấp huyện trởxuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật Hội đồng có thànhphần gồm đại diện của cơ quan có thẩm quyền quyết định tịch thu tài sản, PhòngTài chính Kế hoạch, Phòng Tư pháp và đại diện cơ quan có liên quan

* Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trường hợp đặc biệt

Trong 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trên địa bàn thànhphố chưa có trường hợp nào phải thành lập Hội đồng bán đấu giá trong trườnghợp đặc biệt theo quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

b Tình hình chuyển giao bán đấu giá quyền sử dụng đất

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, UBND thành phố đã ban hànhQuyết định số 77/2011/QĐ-UBND ngày 05/12/2011 về giải thể Hội đồng đấu giáquyền sử dụng đất thành phố, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất các quận,huyện và quy định về xử lý chuyển tiếp, cụ thể như sau:

- Giải thể các Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố và quận,huyện được thành lập theo Quyết định số 100/2002/QĐ-UB ngày 12/09/2002 củaUBND thành phố về thành lập Hội đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất và Quyếtđịnh số 76/2008/QĐ-UB ngày 27/10/2008 của UBND thành phố về phân cấp choUBND các quận, huyện tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Trung tâm Phát triển quỹ đất hoặc UBND quận, huyện khi tổ chức thựchiện việc bán đấu giá quyền sử dụng các khu đất do UBND thành phố giao phải

ký hợp đồng với tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện việc bán đấugiá quyền sử dụng đất

- Quy định về xử lý một số vấn đề chuyển tiếp sau khi giải thể các Hộiđồng đấu giá quyền sử dụng đất (UBND Thành phố Hồ Chí Minh, 2013)

1.3.2.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Đà Nẵng

UBND Thành phố Đà Nẵng ban hành Quyết định số 29/2008/QĐ-UBNDngày 17/5/2008 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thutiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng Nội dungquyết định quy định cụ thể như sau:

* Về hội đồng đấu giá:

- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố quyết địnhthành lập theo Quyết định riêng, gồm các thành phần: Đại diện Sở Tài chính; Đạidiện Sở Tài nguyên và Môi trường; Đại diện Sở Kế hoạch và Đầu tư; Đại diện SởXây dựng; Đại diện các đơn vị có đất đấu giá; Đại diện Thanh tra thành phố

- Nhiệm vụ của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thành phố.

+ Căn cứ vào nội dung các quy định hiện hành của Nhà nước và Quy chếnày để hướng dẫn các đơn vị có đất đấu giá thực hiện xây dựng và ký ban hànhNội quy đấu giá cho từng phiên đấu giá;

+ Kiểm tra các đơn vị có đất đấu giá niêm yết, thông báo công khai đầy

đủ, chính xác các thông tin cần thiết có liên quan đến từng khu đất (lô đất) đưa rađấu giá;

+ Quy định cụ thể thời gian, địa điểm tổ chức bán đấu giá;

+ Kiểm tra các đơn vị có đất đấu giá tổ chức tiếp nhận đơn đăng ký đấu giá;+ Quy định bước giá đối với trường hợp đấu giá theo hình thức đấu giácông khai bằng lời;

+ Tiến hành tổ chức đấu giá đúng trình tự theo quy định của pháp luật vàQuy chế này;

+ Hướng dẫn các đơn vị có đất đấu giá lập biên bản đấu giá và thảo vănbản để Chủ tịch Hội đồng đấu giá ký trình UBND thành phố công nhận kết quảđấu giá; định kỳ báo cáo kết quả thực hiện đấu giá đất cho UBND thành phố;

+ Đôn đốc các đơn vị có đất đấu giá làm các thủ tục: bàn giao đất; cấpgiấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá;

+ Ban hành mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

* Công tác chuẩn bị đấu giá

- Trước khi tiến hành tổ chức đấu giá là 30 (ba mươi) ngày, Trung tâmGiao dịch bất động sản, các Ban Quản lý dự án, các Công ty được giao nhiệm vụkhai thác quỹ đất và cho thuê đất (gọi chung là các đơn vị có đất đấu giá) cótrách nhiệm thông báo công khai như sau: Thông báo ít nhất 02 lần trong thờigian 02 tuần trên 02 (hai) tờ Báo (Báo địa phương và Báo phát hành cả nước);Niêm yết công khai tại địa điểm tổ chức đấu giá và trụ sở UBND cấp huyện hoặccấp xã nơi có thửa đất đấu giá

- Khi đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký phải nộp tiền đặt cọc tạicác đơn vị có đất đấu giá Khoản tiền đặt cọc là tối đa không quá 5% (năm phầntrăm) trên tổng giá trị của lô đất hoặc khu đất đăng ký đấu giá tính theo giá khởi

điểm do UBND thành phố quyết định Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.

- Người tham gia đấu giá đất phải nộp phí đấu giá theo quy định hiện hànhcủa UBND thành phố để chi phí cho việc tổ chức thực hiện đấu giá Trường hợp

tổ chức, cá nhân đăng ký đấu giá nhiều lô đất, nhiều thửa đất thì nộp phí đấu giátương ứng với số lô, số thửa đăng ký đấu giá

* Tổ chức phiên đấu giá

- Người điều hành phiên đấu giá là Chủ tịch Hội đồng đấu giá đất thànhphố hoặc người được Chủ tịch Hội đồng uỷ quyền, phân công trong từng phiênđấu giá

- Thủ tục mở phiên đấu giá

+ Giới thiệu các thành viên Hội đồng, người điều hành, người giúp việc,giám sát (nếu có);

+ Điểm danh những người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố nhữngngười có đủ điều kiện tham gia đấu giá;

+ Công bố giá khởi điểm nếu không thuộc hình thức bí mật giá khởi điểm,giới thiệu Quy chế, nội quy đấu giá;

+ Giới thiệu những thông tin có liên quan đến lô đất, thửa đất đấu giá, giảiđáp những thắc mắc cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; phát phiếu đấugiá (trong trường hợp đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín) và làm các thủ tụccần thiết khác

- Hình thức và trình tự tổ chức đấu giá

+ Đấu giá công khai bằng lời;

+ Đấu giá bằng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp

1.3.2.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Lai Châu

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng, qua khai thác tiềm năngđất đai đã góp phần tăng thu ngân sách, thúc đẩy, hướng đến phát triển bền vữngnền kinh tế - xã hội tỉnh Lai Châu Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trươnglớn và là nhiệm vụ trọng tâm của tỉnh Lai Châu Trên cơ sở quy định của phápluật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND Tỉnh Lai

Châu đã ban hành một số văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, cụ thể:Quyết định số 22/2018/QĐ-UBND ngày 10/5/2018 của UBND tỉnh Lai Châu vềviệc ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu.

Trong những năm qua, việc đấu giá quyền SDĐ đã được tỉnh Lai Châuthực hiện, tạo được nguồn thu đáng kể cho ngân sách, góp phần vào đầu tư pháttriển kinh tế, xã hội Việc đấu thầu quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ đối vớiquỹ đất được sử dụng để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa đảm bảocho công tác quản lý SDĐ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng đất đai;đồng thời việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạtầng, các khu đô thị mới cũng đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện nay

Huyện T a m Đ ư ờng là huyện miền núi nằm phía Đông Bắc tỉnh Lai Châu,

có tổng diện tích đất tự nhiên 68.452,3ha, chiếm trên 7,5% diện tích đất toàn tỉnh.Trong những năm qua, UBND huyện Tam Đường đã lãnh đạo các cơ quanchuyên môn, UBND các xã, thị trấn nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý vàphát huy hiệu quả từ nguồn lực đất đai

Đến giữa tháng 11/2019, huyện Tam Đường, tỉnh Lai châu đã thực hiệnthu được 16.138 triệu đồng tiền sử dụng đất, tăng 81,3% so với dự toán tỉnh và

dự toán HĐND huyện giao, tăng 60% so với cùng kỳ năm 2018 Để đạt được kếtquả này, UBND huyện đã yêu cầu các cơ quan chuyên môn rà soát quỹ đất hiệncòn để đưa vào tổ chức đấu giá quyền sử dụng theo quy định Trong quá trình tổchức đấu giá quyền sử dụng đất đã chỉ đạo thực hiện việc tuyên truyền, thông báocông khai về địa điểm, diện tích vị trí lô đất, quy hoạch sử dụng, thời điểm đăng

ký đấu giá và tiến hành các thủ tục đấu giá bảo đảm công khai, dân chủ; tổ chứcviệc giám sát quá trình đấu giá, giao đất giữa hồ sơ và thực địa, giữa kết quảtrúng đấu giá với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đến nay, hầu hết các huyện trên địa bàn tỉnh Lai Châu đã chỉ đạo các cơquan chuyên môn rà soát quỹ đất diện có để đưa vào đấu giá quyền sử dụng đấttheo hàng năm, đồng thời chỉ đạo phòng chuyên môn tham mưu đề xuất điềuchỉnh quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của thị trấn trình cấp có thẩm quyền

phê duyệt Trên cơ sở quy hoạch được duyệt và sẽ triển khai việc tạo quỹ đất để

tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (Hà Thuận, 2020)

* Về tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp: Trung tâm Dịch vụ bánđấu giá tài sản Tỉnh Lai Châu: là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nướctrên địa bàn tỉnh Lai Châu, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vitoàn quốc, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp tỉnh Lai Châu

Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu duy nhất của Nhà nước trên địa bàntỉnh Lai Châu, có chức năng bán đấu giá các loại tài sản trên phạm vi toàn quốc,chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Sở Tư pháp tỉnh Lai Châu

Sau khi được thành lập và đi vào hoạt động, Trung tâm đã chủ động liên

hệ UBND các quận, huyện, thành phố để ký hợp đồng bán đấu giá QSDĐ; thựchiện chỉ đạo của UBND tỉnh Lai Châu về việc chuyển giao tài sản bán đấu giá(đặc biệt là QSDĐ), đến nay về cơ bản các huyện, thành phố đã ký hợp đồng vớiTrung tâm để thực hiện bán đấu giá tài sản

Năm 2018, nguồn thu ngân sách từ đấu giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu

có xu hướng gia tăng Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo nguồn thuđáng kể cho ngân sách địa phương Ngành Tài nguyên và Môi trường Lai Châu

đã tổ chức 10 cuộc đấu giá quyền sử dụng đất đối với 172 thửa đất với diện tích21.840m2 Qua đó, thu nộp ngân sách Nhà nước 137,2 tỷ đồng (tăng 77,2 tỷ đồng

so với năm 2017) (Hà Thuận, 2019)

1.3.3 Một số nghiên cứu khoa học có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê đất làphương thức phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước Khác với giao đất, chothuê đất theo cách thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phảitham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và đối tượng trả giácao nhất sẽ là chủ thể được nhận QSDĐ Trong thời gian qua ở nước ta, nghiêncứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được nhiều tác giả, nhiều đơn vịnghiên cứu, như:

Tập thể tác giả của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Huế (Dương ThịThu hà và cs) khi nghiên cứu về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số

dự án trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế đã được thực hiện trên cơ sở các quyđịnh của Luật Đất đai năm 2013 và Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày18/03/2016 của UBND tỉnh về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ ở do Nhànước quản lý để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bên canhnhững mặt tích cực, công tác đấu giá QSDĐ tại vùng nghiên cứu còn tồn tại một

số bất cập như: thủ tục hành chính phức tạp; hoạt động công khai và quảng cáo

dự án; tình trạng đầu cơ đất đai; thời hạn thanh toán nghĩa vụ tài chính và xâydựng đối với các dự án phát triển nhà ở; cơ hội tham gia đất giá của những người

có thu nhập thấp (Dương Thị Thu Hà và cs, 2018)

Tác giả Nguyễn Trung Đạt của trường Đại học Khoa học Tự nhiên khinghiên cứu đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ và hiệu quả sử dụng quỹ đất sauđấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội cho thấysau khi đấu giá do thị trường quyền sử dụng đất tạm thời bị trầm lắng, giao dịchđất đấu giá không có lợi nhuận và do nguồn vốn vay từ ngân hàng bị hạn chế nêndẫn tới bỏ tiền đặt cọc Tình trạng này diễn ra sau đấu giá đợt 4 năm 2009 và đợt

5 năm 2010 và đợt 6 năm 2011 Tuy nhiên công tác quản lý của các cơ quan chứcnăng về hoạt động này còn thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng cò đất hoạt động tựphát diễn ra phổ biến Nhiều điểm môi giới xuất hiện xung quanh khu vực dự án,nhiều giao dịch ngầm về mua bán các thửa đất không qua đăng ký dẫn đến tìnhtrạng thông tin thị trường không minh bạch và nhà nước bị thất thu thuế chuyểnquyền sử dụng đất (Nguyễn Trung Đạt, 2012)

Chương II NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những cán bộ quản lý phụ trách quản

lý đất đai, phụ trách công tác đấu giá đất, các hộ gia đình, cá nhân có liên quan

có tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu

- Không gian: trên địa bàn thành phố Lai Châu

- Thời gian: trong 3 năm từ năm 2016-2018

- Phạm vi thời gian của số liệu được thu thập: từ năm 2016 đến năm 2018

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lai Châu:

- Điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu thời tiết, thủyvăn, thực trạng môi trường

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội

- Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu

2.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu

+ Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thànhphố Lai Châu;

+ Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất;