Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản: Bài 1 - ThS. Nguyễn Hoàng Phương Thảo

Bài giảng Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản - Bài 1: Nhà ở và quyền sở hữu nhà ở trình bày khái niệm nhà ở; các loại nhà ở; quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở; chủ thể có quyền sở hữu nhà ở và điều kiện đầu tư tạo lập nhà ở; công nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trang 1

LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT

KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN

GIẢNG VIÊN: TH.S NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG THẢO

Email: thao.nhp@huflit.edu.vn

PHẦN 1:

BÀI I: NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

BÀI II: NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

BÀI III: GIAO DỊCH NHÀ Ở

PHẦN 2:

BÀI IV: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI V: HỢP ĐỒNG KINH DOANH, DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI VI: CÁC LOẠI HÌNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ

BÀI VII: KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG MÔN HỌC

1 Luật Nhà ở năm 2014

2 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014

3 Các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành luật

nhà ở và luật kinh doanh bất động sản

Trang 2

1 Đánh giá quá trình học tập (40%)

 Kiểm tra trên lớp

 Bài tập nhóm

 Thái độ học tập

2 Thi hết môn (60%)

 Hình thức: Tự luận

 Thời gian: 60 phút

ĐIỂM MÔN HỌC

NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỞ

HỮU NHÀ Ở

BÀI 1

1 Khái niệm nhà ở

2 Các loại nhà ở

3 Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

4 Chủ thể có quyền sở hữu nhà ở và điều kiện đầu tƣ

tạo lập nhà ở

5 Công nhận quyền sở hữu nhà ở

CƠ CẤU BÀI HỌC

Trang 3

 Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục

vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều

3.1 Luật nhà ở số 65/2014/QH13)

 Đặc điểm của nhà ở:

Mục

đích: “để

ở”

Không thỏa mãn mục đích

ở thì ko phải

là nhà ở

Công trình xây dựng trên đất nên cố đinh

Hinh thành

trong hđ đtư

bỏ vốn xd Là

đối tương gd

ds

1 KHÁI NIỆM NHÀ Ở

Căn cứ tính chất giao dịch về nhà ở

Căn cứ kết cấu công trình và hình thức

sở hữu

Căn cứ mức độ hoàn thiện của công trình

1

2

3

2 CÁC LOẠI NHÀ Ở

Nhà ở thương

mại

Nhà ở công vụ

•Điều 3.4 Luật nhà ở 2014

• Điều 49 Luật nhà ở 2014

• Điều 3.7 Luật nhà ở 2014

• Điều 32 Luật nhà ở 2014

Nhà ở xã hội

Nhà ở để phục

vụ tái định cư

Trang 4

1

2

Nhà chung cư - Điều 3.3 Luật nhà ở

Nhà ở riêng lẻ - Điều 3.2 Luật nhà ở

1

4

Nhà ở có sẵn (Điều 3.18 – Luật Nhà ở)

(Điều 80.5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 3.19 – Luật Nhà ở)

3 Chủ thể kinh doanh

2

1

Quyền có chỗ ở thông qua các việc: đầu tư, xây

dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận

thừa kế, … (Điều 4 Luật nhà ở)

Quyền sở hữu khi các tổ chức, cá nhân có nhà ở

hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại

Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở (Điều 4 Luật nhà ở)

Trang 5

Tổ chức, cá nhân

Hộ gia đình

trong nước

Người VN định

cư ở nước ngoài

Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Điều 159.1 Luật nhà ở

• 4.1 Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong

nước:

- Có quyền sở hữu nhà thông qua các hình

thức đầu tư, xây dựng, mua, thuê mua,

nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp

vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác

=> Điều 8 Luật nhà ở

• 4.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

- Được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì,

- Được phép sở hữu nhà ở thông qua các hình thức:

Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã

kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp

kinh doanh bất động sản):

Mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia

đình, cá nhân;

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư

xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức

xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật

Trang 6

• 4.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

 4.3.1 Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở:

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam =>

phải có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án (Điều

160.1 Luật nhà ở)

- Tổ chức nước ngoài bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh,

VPĐD, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh nhân hàng nước ngoài => phải có giấy

chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ liên quan việc được phép hoạt động tại

Việt Nam còn hiệu lực

- Đối với cá nhân nước ngoài, để được sở hữu nhà ở phải được phép nhập cảnh vào

VN không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự

theo pháp luật Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không

thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự ( Khoản 1

Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

• 4.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam:

4.3.2 Hình thức xác lập quyền sở hữu nhà ở: (Điều 159.2 Luật

nhà ở)

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định

của Luật này và pháp luật có liên quan;

- Mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, hoặc

của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác sở hữu nhà ở tại VN khi

các chủ thể này bán nhà trước khi hết thời hạn sở hữu;

- Nhận tặng cho nhà ở từ tổ chức; hoặc

- Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân,

• 4.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu

nhà ở tại Việt Nam:

 4.3.3 Loại nhà ở và số lượng nhà ở được sở

hữu

- Được sở hữu căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ;

- Chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ

của một tòa nhà chung cư;

Trang 7

Nam:

4.3.4 Thời hạn sở hữu nhà ở

 Đối với cá nhân nước ngoài:

- Tối đa không quá 50 năm

- Được ghi rõ trong giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà ở

- Lưu ý trường hợp cá nhân nn kết hôn với công dân Việt Nam

Đối với tổ chức nước ngoài:

- tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đăng

ký đầu tư

=> Lưu ý về việc giải quyết nhà ở khi hết hạn sở hữu

• 4.3 Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

 4.3.5 Giới hạn khác trong sở hữu và sử dụng nhà ở

- Phải thực hiện thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng

 Đối với cá nhân nước ngoài:

- được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm

- phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp

huyện

- phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà

+> Lưu ý trường hợp kết hôn với công dân VN

 Đối với tổ chức nước ngoài:

- chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó

ở;

- không được dùng nhà ở để cho thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích

khác

Nam:

4.3.6 Quản lý sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài

 Bộ quốc phòng, bộ công an có trách nhiệm xác định cụ thể khu

vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương

UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự

án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho

phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở

(Điều 77.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

Công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở

Lưu ý: Quy trình ký hơp đồng mua bán cho thuê mua, tặng cho

nhà ở…

Trang 8

5.1 VỊ TRÍ CỦA VIỆC CÔNG NHẬN

5.2 Ý NGHĨA CỦA VIỆC CÔNG NHẬN

5.3 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC CÔNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

NHÀ Ở

5.4 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

5.5 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

• 5.1 Vị trí của việc công nhận:

Nắm rõ số lượng, chất lượng quỹ nhà ở để quản ly, định hướng

và phát triển nhà

nắm rõ thông tin về sở hữu nhà ở và sử dụng đất trong dân cư để

lập hồ sơ địa chính và hồ sơ nhà

là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ

nhà, đất trong phạm vi lãnh thổ

muốn quản lý tốt thì phải nắm chắc toàn bộ thông tin về nhà đất

như:

- Với đất đai: Tên chủ sử dụng, vị trí, kích thước, diện tích, hạng

đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về

quyền sử dụng, những thay đổi biến động trong quá trình sử

dụng đất

- Với nhà ở: Tên chủ sở hữu nhà, diện tích nhà đất, vị trí nhà, địa

chỉ nhà, kích thước thửa đất, diện tích xây dựng, loại nhà, cấp

nhà, số tầng, những biến động về sở hữu nhà

thiết lập được một hệ thống hồ sơ địa chính và hồ sơ về nhà một

cách đầy đủ nhất, chi tiết nhất

là cơ sở nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về

đất đai và nhà ở

Thể hiện được sự phối hợp của ba cơ quan trong BM quản lý

NN là lập pháp, hành pháp và tư pháp

• 5.2 Ý nghĩa của việc công nhận:

 Cấp được Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi

 Cấp giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân

thực hiện quyền của mình

 Cấp được Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho

ngân sách

 Cấp được Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội,

góp phần xây dựng Nhà nước của nhân dân, vì nhân

dân và do nhân dân

 Cấp được Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định

Trang 9

• 5.3 Điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở:

• Điều 8 Luật Nhà ở, Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

 Điều kiện về đối tượng được sở hữu:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

- người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- tổ chức, cá nhân nước ngoài

► Lưu ý các giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu

nhà ở (Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)

 Điều kiện về hình thức được công nhận quyền sở hữu:

- Điều 8.2 Luật nhà ở

• 5.4 Điều kiện để được cấp Giấy CN QSH nhà ở:

• Áp dụng với loại nhà ở gắn liền với đất, ko áp dụng với

nhà chung cư

5.4.1 Chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất:

02 điều kiện

 Điều kiện 1 : Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được

sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

 Điều kiện 2 : Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp

pháp về nhà ở

- Tùy thuộc vào từng trường hợp mà giấy tờ chứng minh

việc tạo lập hợp pháp về nhà ở là khác nhau

Điều kiện 2: Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà

ở (t.t)

 Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân trong nước (Điều 31.1 Nghị định

43/2014/NĐ-CP )

• Giấy tờ đứng tên mình:

1 Giấy phép xây dựng nhà ở

2 2 Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

3 Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

4 Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất

đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân

5 Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở

6 Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật

• Lưu ý trường hợp: Giấy tờ đứng tên người khác

Trang 10

Điều kiện 2 : Có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp

pháp về nhà ở (t.t)

sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1 Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa

kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở thông qua hình thức

khác theo quy định của pháp luật về nhà ở;

2 Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định

tại trường hợp 1 và trường hợp 3

 Trường hợp 3:Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực

hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

1 Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trong những

giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự án

hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư);

2 Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ở

thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao

dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở;

3 Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ về dự án phát triển

nhà ở để kinh doanh và giấy tờ về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về

nhà ở thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây

dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởng đến an

toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt (nếu có)

5.4.2 Chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử

dụng đất:

 Điều 31.4 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

 Thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà

ở theo quy định tại 03 trường hợp trên thì phải có

02 điều kiện sau:

• Điều kiện 1 Có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp

vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc Văn bản

chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng

Trang 11

5.5 Trình tự, thủ tục cấp Giấy CN QSH nhà ở: Điều 9.2

5.5.1 Đối với cá nhân:

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bước

5.5.2 Đối với tổ chức:

Trình tự cấp Giấy chứng nhận: 4 bước

5.5.3 Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường

hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở:

Người mua nhà ở thực hiện kê khai vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng

nhận và nộp tiền lệ phí trước bạ cho doanh nghiệp để bên bán nhà làm

thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua

Trình tự cấp Giấy chứng nhận

NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

BÀI 2

1 Khái niệm nhà ở thương mại

2 Phân loại nhà ở thương mại và tiêu chuẩn

diện tích

3 Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

- Khái niệm

- Điều kiện về chủ đầu tư

- Quyền và trách nhiệm chủ đầu tư

Định dạng
Số trang	11
Dung lượng	1,16 MB