Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bảo thắng, tỉnh lào cai giai đoạn 2015 2018

Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v… - Khái niệm

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÙNG QUYẾT THẮNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẢO THẮNG,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2015 - 2019

Thái Nguyên, năm 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NÙNG QUYẾT THẮNG

Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẢO THẮNG,

TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2015 – 2018

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Quản lý Đất đai

Lớp : K47- QLĐĐ - N02

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khóa học : 2015 - 2019

Giáo viên hướng dẫn : ThS Hà Anh Tuấn

Thái Nguyên, năm 2019

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập tại Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên và sau thời gian thực tập tại huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai, em đã được trang bị thêm nhiều kiến thức và những kinh nghiệm quý báu từ thực tiễn cuộc sống Em xin chân thành cảm ơn các tập thể

và cá nhân đã giúp đỡ em trong cuộc sống cũng như trong quá trình nghiên cứu, học tập và rèn luyện

Trước hết, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự hướng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo ThS Hà Anh Tuấn, người đã trực tiếp hướng dẫn và tận tình giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài này

Em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa Quản

lý tài nguyên cùng các thầy, cô giáo trong Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã trang bị cho em những kiến thức cơ bản, hữu ích phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu đề tài cũng như cho công tác của em sau này

Em cũng xin cảm ơn Ban lãnh đạo UBND huyện Bảo Thắng, các phòng ban trong huyện đã giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành đề tài này

Một lần nữa, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, những người đã giúp đỡ, động viên em trong suốt quá trình học tập, rèn luyện tại trường

và trong quá trình nghiên cứu, hoàn thành đề tài thực tập tốt nghiệp lần này

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Sinh viên

Nùng Quyết Thắng

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 4

2.1.1 Cơ sở lý luận 4

2.1.2 Cơ sở khoa học 6

2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

2.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 8

2.2 Cơ sở pháp lý 9

2.2.1 Các văn bản pháp quy của Nhà nước 9

2.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương 10

2.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành 12

2.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai 12 2.3.2 Nội dung của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 18

2.4 Tình hình nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam 22

2.4.1 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên Thế giới 22

2.4.2 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt Nam 24

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Lào Cai 25

Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

3.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 29

3.3 Nội dung nghiên cứu 29

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Bảo Thắng 29

3.3.2 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bảo Thắng 29

3.3.3 Yếu tố ảnh hưởng đến kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của huyện Bảo Thắng 30

3.3.4 Đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng 30

3.4 Phương pháp nghiên cứu 30

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 30

3.4.2 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 31

3.4.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 31

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của huyện Bảo Thắng tác động đến cấp GCNQSD đất 32

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 36

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 37

4.2 Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Thắng 39

4.2.1 Tình hình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 39

4.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân 40

4.2.3 Tình hình đăng ký các loại hình biến động đất đai cho hộ gia đình, cá nhân sau khi được cấp GCNQSD đất 46

4.2.4 Đánh giá của người dân về công tác cấp GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất 50

4.2.5 Đánh giá chung về công tác cấp GCNQSD đất 52

4.3 Đề xuất các giải pháp thiết thực nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký, cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng 54

4.3.1 Nhóm giải pháp chính sách 54

4.3.2 Nhóm giải pháp kỹ thuật 55

4.3.3 Nhóm giải pháp kinh tế 55

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 56

5.1 Kết luận 56

5.2 Kiến nghị 57

TÀI LIỆU THAM KHẢO 58

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CNVPĐK : Chi nhánh văn phòng đăng ký ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai

ĐKQSD : Đăng ký quyền sử dụng GCN : Giấy chứng nhận

GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng KT-XH : Kinh tế xã hội

QSD : Quyền sử dụng TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TTCN : Trung tâm công nghiệp TVĐĐ : Tư vấn đất đai

UBND : Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Cơ cấu sử dụng đất và tình hình biến động đất đai của huyện Bảo

Thắng, giai đoạn 2015 - 2018 38 Bảng 4.2 Tổng số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Thắng 39 Bảng 4.3 Tổng số hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSD đất trên địa bàn

huyện Bảo Thắng phân theo địa phương 40 Bảng 4.4 Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

huyện Bảo Thắng theo loại hình sử dụng đất 41 Bảng 4.5 Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị

hành chính trên địa bàn huyện Bảo Thắng, giai đoạn 2015 – 2018 42 Bảng 4.6 Kết quả cấp GCNQSD đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa

bàn huyện Bảo Thắng 43 Bảng 4.7 Kết quả đăng ký đất đai, giao đất, cấp GCNQSD đất cho hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng 44 Bảng 4.8 Kết quả cấp GCNQSD đất thông qua đăng ký biến động đất đai cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng, giai đoạn 2015

- 2018, phân theo địa phương 45 Bảng 4.9 Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ về đăng ký đất đai, đăng ký biến

động đất đai, cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng 46 Bảng 4.10 Kết quả giải quyết biến động đất đai trên địa bàn huyện Bảo

Thắng 47 Bảng 4.11 Kết quả giải quyết các loại hình biến động đất đai cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn huyện Bảo Thắng theo từng năm 2013 đến năm 2018 49 Bảng 4.12 Kết quả đánh giá của người dân về công tác cấp GCNQSD đất

trên địa bàn huyện Bảo Thắng 51

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng

là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Ngày nay, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước càng nhanh càng mạnh thì nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên Do đó vấn đề quản lí đất đai càng trở nên càng phức tạp hơn, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất là một vấn đề hết sức quan trọng và

là một trong 15 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai năm 2013 Việc cấp còn là cơ sở lập hồ sơ để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi cả nước, đảm bảo đất được sử dụng đầy đủ, hợp

lý và có hiệu quả nhất, là cơ sở để xác định, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, góp phần vào sự phát triển k inh tế của đất nước…

Để đạt mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế để trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, công tác xây dựng hồ sơ địa chính đồng bộ, chính quy hiện đại, là công cụ thiết thực cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Trong đó công tác cấp GCNQSD đất rất quan trọng

Bảo Thắng là huyện vùng thấp, nằm ở cửa ngõ của tỉnh Lào Cai, đầu mối giao thông đi lại giữa các huyện trong tỉnh khá thuận lợi Tổng diện tích đất tự nhiện của huyện là 68.506,72 ha, với 30.187 hộ, dân số 110.521 nhân khẩu Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá, công nghiệp hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao

dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng lên Công tác đăng ký đất đai, lập

và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được cấp ủy đảng, chính quyền huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai quan tâm, trú trọng, chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua

Để tạo điều kiện thực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách

để các cấp uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Lào Cai nói chung cũng như huyện Bảo Thắng nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay, để từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác này

Xuất phát từ lý do trên, được sự đồng ý của Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo

ThS Hà Anh Tuấn, đề tài “Đánh giá công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai giai đoạn

2015 - 2018" được lựa chọn để thực hiện

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá được kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai, giai đoạn 2015 - 2018

- Đề xuất được các giải pháp thúc đấy công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời

tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thực tế hiện nay tại địa phương

- Nắm vững những quy định của Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013, hệ thống các văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính

2.1.1 Cơ sở lý luận

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở

kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều

đó phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người

Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp

Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Khái niệm đăng ký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá

nhân, pháp nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất định Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng

ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…

- Khái niệm đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản

lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc

tổ chức thực hiện

- Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất

đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại

vị trí nhất định;

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”

và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất

Theo Luật đất đai Số: 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014, tại Điều 3 quy định [21]:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là

việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng

Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về

sử dụng đất do nhà nước đặt ra Ngược lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (Đào Xuân Bái, 2002) [1]

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn Vì thế

việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và xã hội ổn định Ngược lại nếu chúng ta không có

cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nền kinh tế - xã hội đất nước

2.1.3 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội

Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở Theo Điều 181 Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở

để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và không gian xác định,

đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên (Lê Đình Thắng, 2000) [28]

2.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia (Lê Đình Thắng, 2000) [27]

Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn bản, thực hiện cùng một lúc Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất một cách dễ dàng thuận tiện đúng pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước

2.2 Cơ sở pháp lý

2.2.1 Các văn bản pháp quy của Nhà nước

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;

- Luật Nhà ở năm 2014

- Bộ Luật Dân sự năm 2015;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Các Nghị định của Chính phủ số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-

CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ

- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

23/2014/TT-và Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ngày 04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức

và cơ cấu hoạt động của Văn phòng ĐKĐĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

2.2.2 Các văn bản pháp quy của địa phương

- Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy định về bảng giá các loại đất 05 năm (2015 - 2019) trên địa bàn tỉnh Lào Cai (QĐ số 91/2014/QĐ-UBND)

- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 09/4/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai (QĐ số 13/2015/QĐ-UBND)

- Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND tỉnh

Lào Cai Ban hành quy định hạn mức giao đất ở, đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; hạn mức đất xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa; diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Lào Cai (QĐ số 29/2015/QĐ-UBND); Quyết định số 40/2015/QĐ- UBND ngày 01/9/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, đính chính Quyết định số 29/2015/QĐ-UBND [32]

- Quyết định số 39/2015/QĐ-UBND ngày 21/8/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Sửa đổi, bổ sung và đính chính Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND

- Quyết định số 47/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành quy định về cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục và thời gian các bước thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 1330/2015/QĐ-UBND ngày 4/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Về việc công bố 16 thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 1331/2015/QĐ-UBND ngày 4/5/2015 của UBND tỉnh Lào Cai Về việc công bố 33 thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 08/2016/QĐ-UBND ngày 01/02/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy chế phối hợp và thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND ngày 16/3/2016 của UBND tỉnh Lào Cai Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016 của UBND tỉnh

Lào Cai ban hành quy định hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; mức đất xây dựng phần mộ, tượng đài, bia tưởng niệm trong nghĩa trang, nghĩa địa và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Lào Cai (QĐ số 108/2016/QĐ-UBND)

- Quyết định số 148/2016/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 của UBND tỉnh Lào Cai quy định về trình tự kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc; thu hồi đất vắng chủ khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 5614/2017/QĐ-UBND ngày 13/12/2017 của UBND tỉnh Lào Cai Về việc công bố 38 thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 44/2017/QĐ-UBND ngày 28/12/2017 của UBND tỉnh Lào Cai quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 trên địa bàn tỉnh Lào Cai

- Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 08/02/2018 của UBND tỉnh Lào Cai sử đổi, bổ sung một số điều Quyết định số 108/2016/QĐ-UBND ngày 19/12/2016

2.3 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành

2.3.1 Nội dung của việc đăng ký đất đai

Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc quản lý của nhà nước đồng thời có ý nghĩa rất quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở hữu Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất

và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý

đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau (Lê Đình Thắng, 2001) [29]

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Trong đó,theo quy định của Luật đất đai 2013 việc đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được giao để quản

lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

1 Trình tự đăng ký đất đai

* Kê khai đăng ký đất đai:

- Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai

“một cấp” và các Chi nhánh trực thuộc)

* Thẩm định hồ sơ:

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định, nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ Nếu hồ sơ không

đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản

* Ban hành Giấy Xác nhận kết quả đăng ký đất đai

2 Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/ 2014/TT- BTNMT Quy định về

hồ sơ địa chính trong đó quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm các giấy tờ sau:

Người sử dụng đất làm đơn đăng ký đất đai theo mẫu, hiện nay nội dung đơn xin kê khai đăng ký quyền sử dụng đất được tích hợp vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an

về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,

an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh

Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền

kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ

đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai mà chưa

có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại các Điểm a, d, e, g và bản sao giấy tờ quy định tại các Điểm b, c và đ Khoản 1 Điều này

Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK

h) Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân (xét cần thiết)

i) Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có)

3 Các hình thức đăng ký đất đai:

Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái

- Đăng ký đất đai ban đầu

Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập

hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất

cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất (là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cơ) theo quy định của Luật Đất đai hiện hành và

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu:

Quy trình xử lý giải quyết TTHC thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (thẩm quyền cấp huyện):

Thời gian giải quyết theo quy định tại Điều 61 NĐ 43 là 30 ngày làm việc

Thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu: (có sơ đồ 1.01 kèm theodưới đây)

- Đăng ký biến động đất đai

Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở

để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật"

* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai

+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Người sử dụng đất có một trong 5 loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đang cấp hiện hành), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở (theo Nghị định 60/CP, Nghị định 61/CP), Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng (theo Nghị định 95/CP) Sau khi làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, chuyển đổi quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành người sử dụng đất mới Hay Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất, thửa đất bị sạt lở tự nhiên, tách thửa, hợp thửa,… thì người sử dụng đất phải đem Giấy chứng nhận và hồ sơ kèm theo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để

làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

Quy trình xử lý giải quyết TTHC thuộc thẩm quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (thẩm quyền cấp huyện) và Văn phòng ĐKĐĐ, Sở TN&MT (thẩm quyền cấp tỉnh):

Thời gian giải quyết theo quy định tại Điều 61 NĐ 43 là 10 ngày làm

việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính) (Hình 1.2)

2.3.2 Nội dung của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1, Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”

Từ ngày 10 tháng 12 năm 2009 ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tất cả các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất được Nhà nước cấp vào chung một Giấy và thống nhất trong cả nước và có tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2, Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định của Pháp luật

- Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà

ở cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình Chính phủ điện tử

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển

3, Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất

cả các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền

4, Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

- Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

5, Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, có 5 nguyên tắc cấp giấy chứng nhận như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà

có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

+ Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này

Ngoài ra, Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp Giấy sau khi

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau:

* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận

2.4 Tình hình nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam

2.4.1 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai trên Thế giới

2.4.1.1 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển

Hệ thống đăng ký đất đai ở Thụy Điển có một quá trình lịch sử phát triển lâu dài với những cuộc cải cách diễn ra trong hòa bình và ổn định Vì vậy, nó

có thể kế thừa những thành tựu sẵn có và tiếp tục hoàn thiện mà không gặp trở ngại, cũng như nhanh chóng trở thành một hệ thống đơn giản nhưng hiệu quả Hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển được xây dựng trên cơ sở hoạt động đăng ký quyền sở hữu bất động sản nhằm xác lập một chế độ pháp lý rõ ràng cho từng đơn vị tài sản được đăng ký, trong đó, có sự thống nhất chặt

chẽ giữa hoạt động lập bản đồ và hoạt động đo đạc địa chính với vấn đề đăng

ký đất đai, cũng như có sự thống nhất giữa nó với các hệ thống thuộc các ngành, lĩnh vực khác (Lê Đình Thắng, 2001) [29]

Ở Thụy Điển, đất đai được chia thành những đơn vị bất động sản Tất cả những đơn vị bất động đều được đăng ký Hoạt động đăng ký đất đai bao gồm hoạt động địa chính (sự hình thành và đăng ký bất động sản) và việc đăng ký quyền (quyền sở hữu và những hạn chế trong thực hiện quyền) Những hoạt động này được duy trì và kế thừa từ hệ thống đăng ký trước đây với một vài thay đổi cho phù hợp xã hội hiện đại Hoạt động đăng ký được tiến hành chủ yếu bởi Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia là

tổ chức thuộc Bộ Môi trường Cơ quan này giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực bản đồ, địa chính và đăng ký quyền thông qua bốn bộ phận là dịch vụ địa chính, đăng ký quyền, dịch vụ thông tin địa lý và đất đai, và bộ phận thương mại cung cấp dịch vụ thông tin địa lý và sản xuất bản đồ 88 Bộ phận Dịch vụ địa chính chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động địa chính và các thủ tục địa chính liên quan đến sự hình thành, thay đổi của bất động sản; sự hình thành tài sản chung; xác định và điều chỉnh ranh giới bất động sản; xác định những hạn chế về quyền (như quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng các tiện ích công cộng)

Bộ phận này có tổng số khoảng 80 văn phòng trên khắp Thụy Điển (Lê Đình Thắng, 2001) [29]

2.4.1.2 Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp

Xét về chế độ sở hữu nói chung, tại tất cả các quốc gia G7 đều thừa nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản nhất Xét về chế độ sở hữu đất đai, các nước thuộc nhóm G7 đều thực hiện mô hình sở hữu đất đai đa sở hữu Đó là vừa thừa nhận

sở hữu đất đai của tư nhân và vừa thừa nhận đất đai sở hữu của nhà nước

Tại Pháp, cũng như các nước thuộc G7 khác, chế độ sở hữu đất đai gồm hai dạng: thứ nhất là đất đai thuộc SHNN và thứ hai là đất đai thuộc SHTN Đối với đất đai thuộc SHTN thì Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể sở hữu và khi Nhà nước lấy đất thì phải trả cho chủ đất tiền theo giá quy định Bộ phận đất đai thuộc SHNN bao gồm nhà nước trung ương và chính quyền các địa phương (Lê Đình Thắng, 2001) [29]

2.4.2 Tình hình nghiên cứu về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý đất đai ở Việt Nam

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu được 41,6 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp

Một số địa phương đã hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nhưng xét riêng từng loại đất vẫn còn một số loại đạt thấp dưới 85% như: Đất chuyên dùng còn 29 địa phương; đất ở đô thị còn 15 địa phương; đất sản xuất nông nghiệp còn 11 địa phương; các loại đất ở nông thôn và đất lâm nghiệp còn 12 địa phương; một số địa phương có loại đất chính đạt kết quả cấp Giấy chứng nhận lần đầu thấp dưới 70% gồm: Lạng Sơn, Hà Nội, Bình Định, Kon Tum, TP Hồ Chí Minh, Kiên Giang, Ninh Thuận và Hải Dương Các địa phương này cần tăng cường các biện pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận lần đầu của loại đất chưa đạt trong thời gian tới (Chính phủ, 2014) [16]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về đất

đai; là cơ sở để Nhà nước bồi thường khi giải phóng mặt bằng Trước tầm quan trọng đó của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước đã quy định

cụ thể và chi tiết về những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như thẩm quyền cấp và trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất (Huỳnh Văn Tâm, 2015)[27]

Tình trạng cấp giấy nhiều khi không thật minh bạch đã làm cho hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai gặp khó khăn và không mang lại hiệu quả quản lý cao Nguyên nhân dẫn đến tình trạng đó không chỉ xuất phát từ phía người dân mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Vậy cần phải tăng cường nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Một trong những giải pháp tốt nhất là Nhà nước phải công khai, minh bạch hơn nữa về trình tự, thủ tục của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả người dân đều biết, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình (Nguyễn Thu Thủy, 2016)[30]

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở Lào Cai

2.4.3.1 Công tác quản lý Nhà nước đất đai trên địa bàn tỉnh nói chung

Với sự quyết tâm trong cao công tác lãnh đạo, chỉ đạo, thực hiện của Tỉnh ủy và các cấp Đảng ủy, chính quyền địa phương, trong những năm qua thực hiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Lào Cai đã đạt được kết quả khá tích cực, góp phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực từ đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, ổn định

xã hội, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường