xử lý tình huống xác nhận chuyển quyền sử dụng đất sai – lỗi tại ai

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa c

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, đất đai không thuộc sở hữu của một tổ chức hay một cá nhân công dân nào Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất Đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Quyền

sở hữu toàn dân đối với đất đai ở đây là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối tính chất tuyệt đối và duy nhất thể hiện ở chỗ quyền sở hữu toàn dân bao trùm tất cả đất đai, bất kỳ đất đó hiện đang do ai sử dụng và không cho phép bất cứ hình thức sở hữu nào tồn tại Việc sử dụng đất của các tổ chức, cộng đồng dân

cư, hộ gia đình và cá nhân phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế hoạch, mục đích

sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ môi trường Đó là những nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý, sử dụng đất, phản ánh đặc trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

Cùng với sự đổi mới toàn diện của đất nước, lĩnh vực quản lý Nhà nước

về đất đai, quan hệ hay đụng chạm nhất, quan hệ phát sinh, phát triển rất đa dạng và phức tạp trong đời sống xã hội mà chưa phải người dân nào cũng tiếp cận, vận dụng có hiệu quả vào đời sống làm ăn, sinh hoạt của mình Trong thời gian qua tranh chấp đất đai còn xảy ra nhiều, có vụ việc gay gắt, kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân Mặc dù Nhà nước đã có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ Quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đại hiện đại, đủ năng lực bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

Chính vì vậy, quan hệ dân sự cụ thể là quan hệ đất đai đó là những quan hệ phức tạp và có thể giải quyết bằng nhiều cách như: Cơ quan hành chính, cơ quan tư pháp… nhiều phương án, cách thức để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Song để giải quyết quan hệ đó một cách thấu tình, đạt lý bảo vệ lợi ích chính đáng của công dân thì không phải điều đơn

giản Câu chuyện cách thức và những quyết định từ việc tranh chấp đất đai dưới đây là một ví dụ minh hoạ:

PHẦN I NỘI DUNG TÌNH HUỐNG

Năm 2003, vợ chồng anh Nguyễn Văn C đi lao động nước ngoài về Sau mấy năm lao động vất vả ở xứ người, vợ chồng anh giành dụm mua được một mảnh đất 200m2 mặt đường của anh Trần Văn A để làm ăn, buôn bán như

đã mong ước bấy lâu nay Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C

và anh A được lập thành văn bản có Chứng thực của UBND xã Y Sau đó anh

C làm hồ sơ gửi UBND xã Y để xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, anh C cũng nộp lệ phí trước bạ đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật Trong thời gian chờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh C đi làm ở tỉnh ngoài thì anh Nguyễn Văn D là người xã khác chở gạch đến xây nhà trên phần đất mà anh C đã mua của anh A Người nhà anh C thấy vậy ra hỏi thì anh D cũng đưa ra một giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh D và anh A

có nội dung tương tự như giấy chuyển nhượng giữa anh C và anh A Anh D cũng đang làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau khi nhận tiền của anh C, anh A đã vào miền Nam để làm ăn) Hai gia đình anh C

và anh D xảy ra tranh chấp mảnh đất trên Anh D cứ xây tường đến đâu thì gia đình anh C lại cho người ra đập đổ Mâu thuẫn giữa hai gia đình anh C và anh D ngày càng trầm trọng Anh C đi làm ăn về thấy vậy làm đơn gửi đến UBND xã Y song UBND xã Y không giải quyết mà chuyển đơn của anh C lên UBND huyện N UBND huyện N ra Quyết định huỷ Giấy chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn C và anh Trần Văn A với lý do trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh C, anh A đã chuyển nhượng cho anh D và trả lại tiền lệ phí mà anh C đã nộp Anh C không đồng ý với quyết định của UBND huyện N nên đã làm đơn khiếu nại nhưng đã hết

thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà đơn khiếu nại của anh C vẫn không được giải quyết, anh C làm đơn khởi kiện UBND huyện N ra Tòa án Nhân dân huyện N Ngày 01/10/2004 Tòa án Nhân dân huyện N mở phiên Tòa sơ thẩm hành chính xét xử vụ kiện giữa người khởi kiện là anh Nguyễn Văn C

và người bị kiện là UBND huyện N

Phiên Toà hôm đó khá đông người, không chỉ người nhà anh C mà còn

có cả người nhà anh D và người dân địa phương đến xem Tòa án xử Vì đây

là lần đầu tiên họ chứng kiến phiên Toà mà người bị kiện là UBND huyện N Sau một thời gian, cả phòng xử án im lặng lắng nghe Toà tuyên án:

Nhân danh nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Căn cứ…

Bác yêu cầu của anh Nguyễn Văn C công nhận Quyết định của UBND huyện N

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, anh C làm đơn kháng cáo hy vọng phiên Toà phúc thẩm sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình anh

PHẦN II XÁC ĐỊNH MỤC TIÊU

1 Giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai theo đúng quy định của luật đất đai.

2 Đảm bảo việc xét xử công minh, khách quan, có lý, có tình trong quá

trình giải quyết các vụ án của Tòa án

3 Nâng cao trách nhiệm của UBND các cấp trong việc quản lý đất đai và

giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân trong phạm vi thẩm quyền của mình

4 Phổ biến tuyên truyền pháp luật sâu rộng đến mọi tầng lớp nhân dân,

góp phần xây dựng Nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân mà ở đó Hiến pháp, Pháp luật phải được triệt để tuân thủ và chấp hành

5 Giữ gìn tình đoàn kết làng xóm vốn là truyền thống tốt đẹp của dân

tộc Việt Nam

PHẦN III PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN VÀ HẬU QUẢ

Qua vụ việc trên ta thấy có một số nguyên nhân sau:

1 Việc UBND xã Y xác nhận vào hai giấy chuyển nhượng quyền sử

dụng giữa anh C và anh A, anh A và anh D đối với cùng một mảnh đất là sai Điều này thể hiện sự buông lỏng, thiếu trách nhiệm trong công tác quản lý hồ

sơ đất đai Vì trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có hồ

sơ chuyển nhượng nộp cho UBND xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm Hợp đồng chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng phải có chứng thực của UBND xã nơi có đất

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ

2 Tranh chấp đất đai giữa anh C và anh D thuộc thẩm quyền giải quyết

của UBND huyện N là đúng theo quy định tại Thông tư liên tịch số

01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án Nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân Tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc UBND huyện N ra Quyết định huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa anh C và anh A là không đúng

vì căn cứ Điều 37 Luật Đất đai 2003 quy định: UBND các cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chứ không có quyền huỷ giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất Về bản chất giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn C và anh Trần Văn A là một hợp đồng dân sự nên việc huỷ bỏ hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo Quyết định tại Khoản 1 Điều 10 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các

vụ án dân sự: “Tòa án có thẩm quyền giải quyết các vụ án dân sự sau:

1 Những việc tranh chấp về quyền sở hữu, về hợp đồng, về bồi thường thiệt hại người hợp đồng hoặc những tranh chấp khác về quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Dân sự giữa công dân với nhau, giữa cá nhân với pháp nhân, giữa pháp nhân với nhau Trừ những việc thuộc thẩm quyền của các cơ quan tổ chức khác”

Mục 3.1 Phần I Thông tư Liên tịch số 12/2002/ TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC cũng quy định: “Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc bảo lãnh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì Tòa án Nhân dân thụ lý giải quyết và

áp dụng điều tương ứng của Bộ luật Dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử

lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu”

3 Việc Chủ tịch UBND huyện không giải quyết khiếu nại của anh C

khi đã hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà không nói rõ lý ro là sai

Theo quy định tại Điều 34 Luật khiếu nại, tố cáo năm 1998, được sửa đổi, bổ sung năm 2004 và Nghị định số 67/1999/NĐ-CP ngày 07/8/1999 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo

(được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 62/2002/ NĐ-CP ngày 14/02/2002 của Chính phủ) và Nghị định số 53/2005/ NĐ-CP ngày 19/4/2005 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Khiếu nại, tố cáo và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Khiếu nại, tố cáo quy định

“Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý để giải quyết, đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại

có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý để giải quyết”

4 Anh A có hành vi lừa dối trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng

đất Cùng một mảnh đất anh A chuyển nhượng cho hai người dẫn đến tình trạng mâu thuẫn giữa hai gia đình anh C và anh D

5 Tòa án Nhân dân huyện N xửa bác yêu cầu của anh C, công nhận

Quyết định của UBND huyện N là trái với quy định của pháp luật vì Quyết định của UBND huyện N là một quyết định hành chính sai về nội dung (UBND huyện N không có quyền huỷ bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Tất cả những nguyên nhân trên không chỉ là tình trạng, không chỉ là mâu thuẫn giữa hai gia đình anh C và anh D mà còn đẩy anh C vào vòng tố tụng Sự quan liêu, thiếu trách nhiệm, làm việc không công tâm, không dựa trên những quy định của pháp luật, của các cơ quan chức năng đã đưa người dân vốn dĩ sự hiểu biết pháp luật còn hạn chế đi từ khiếu kiện này đến khiếu kiện khác với mong muốn các cơ quan Nhà nước bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình Nếu phiên Toà phúc thẩm xét xử công minh, khách quan thì cũng chỉ huỷ được Quyết định hành chính của UBND huyện N, thay vào đó UBND huyện N lại ra một Quyết định hành chính khác Và rồi để bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình, anh C lại phải khởi kiện một vụ án dân sự khác Không biết rặng vụ việc của gia đình anh C rồi sẽ đi đến đâu nhưng hậu quả của vụ việc trên để lại là rất lớn, đó là sự mất uy tín của cán bộ, công

chức Nhà nước và giảm sút lòng tin của nhân dân đối với những người vốn được coi là công bộc của dân, gây bất bình trong dư luận xã hội

PHẦN IV XÂY DỰNG, LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN

Trong vụ việc trên có thể có các phương án giải quyết như sau:

1 Phương án 1:

Anh Nguyễn Văn C làm đơn khởi kiện ra Tòa án Nhân dân huyện N yêu cầu huỷ Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và anh Trần Văn A với lý do anh bị anh A lừa dối khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Ưu điểm:

- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng, đúng quy định của pháp luật

- Thủ tục đơn giản, đỡ tốn kém về thời gian, công sức, tiền của cho gia đình anh C

- Giải quyết được mâu thuẫn giữa hai gia đình anh C và anh D

* Nhược điểm:

Trách nhiệm của các cán bộ công chức, cơ quan Nhà nước có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C và anh A không được làm rõ, gây mất niềm tin của nhân dân đối với cán bộ, công chức Nhà nước có thẩm quyền

2 Phương án 2:

Anh C làm đơn gửi đến UBND huyện N yêu cầu giải quyết tranh chấp đất giữa anh và anh D UBND huyện căn cứ vào Giấy chuyển nhượng quyền

sử dụng đất sẽ từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh C Sau khi nhận được Quyết định của UBND huyện N, anh C khởi kiện anh A ra Tòa án Nhân dân huyện N để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình

* Ưu điểm:

- Thực hiện đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

- Giáo dục ý thức tuân theo pháp luật, tôn trọng pháp chế xã hội chủ nghĩa của nhân dân

- Các cán bộ, công chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thấy được trách nhiệm của mình do lối làm việc quan liêu, thiếu tinh thần trách nhiệm, coi nhẹ công tác quản lý đất đai

* Nhược điểm:

Thủ tục rườm rà, tốn kém thời gian, công sức và kinh tế của anh C

3 Phương án 3:

Anh C trực tiếp gặp gia đình anh A để thương lượng lấy lại khoản tiền

đã đưa và rút lại hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Ưu điểm:

- Các bên tự giàn xếp ổn thoả, không cần có sự can thiệp của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Củng cố, giữ gìn tình đoàn kết làng xóm vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc ta

* Nhược điểm:

Phương án này rất khó thực hiện vì khi ký Giấy chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cho anh C, anh A đã có ý lừa dối Anh A lại không có nhà nên việc thoả thuận sẽ khó khăn hơn

Mặt khác, nếu các đương sự tự thoả thuận sẽ không làm rõ được trách nhiệm của các cán bộ, công chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C và anh D

* Phương án lựa chọn:

Từ sự phân tích những ưu, nhược điểm của các phương án trên, theo tôi phương án 1 là hợp lý hơn cả Ưu điểm trước hết của phương án này là anh Nguyễn Văn C tiết kiệm được thời gian, công sức, tiền của Vụ việc của anh

C chỉ cần Tòa án giải quyết mà không cần qua nhiều cơ quan, qua nhiều cấp giải quyết Nếu vụ việc anh C có qua bao cấp giải quyết thì kết quả cuối cùng vẫn chỉ là anh C không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bởi lẽ, thực chất vấn đề cần giải quyết trong vụ việc này là Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C và anh A Mâu thuẫn giữa anh C và anh A cũng

chỉ là hành vi lừa dối của anh A khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh C Để bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình anh C phải kiện anh

A ra Tòa án Nhân dân huyện N yêu cầu huỷ Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bị lừa dối và yêu cầu anh A phải bồi thường thiệt hại cho mình do hành vi lừa dối gây ra

Điều 142 Bộ luật dân sự quy định: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe doạ thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu…

Bên lừa dối, đe dọa phải bồi thường thiệt hại cho bên kia”

Khoản 2 Điều 146 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả lại được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”

Một ưu điểm lớn của phương án này nữa là giải quyết được mâu thuẫn giữa hai gia đình anh C và anh D Bởi lẽ, khi giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C và anh A bị huỷ thì giấy chuyển nhượng giữa anh A và anh D là hợp pháp Anh D hoàn toàn có quyền làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây nhà trên mảnh đất này

Mâu thuẫn giữa anh C và anh D được giải quyết mà không cần có sự hoà giải của các hoà giải viên cơ sở Do vậy, nó góp phần vào việc củng cố tình đoàn kết làng xóm vốn là truyền thống tốt đẹp của nhân dân ta, giữ gìn trình tự trong cộng đồng dân cư