Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện văn giang, tỉnh hưng yên

Về việc lập kế hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 2021-2025 cấp tỉnh hiện tại chưa có Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến

i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN VĂN GIANG,

ii

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ

THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN VĂN GIANG,

iii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi là Dương Đức Khiên học viên lớp Cao học Luật Kinh tế khóa 2018-

2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất

kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Dương Đức Khiên

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị làm việc ở UBND huyện Văn Giang, Văn phòng đăng ký đất đai huyện Văn Giang đã giúp đỡ em trong quá trình tìm hiểu thực tiễn, xin số liệu để hoàn thiện luận văn

Xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tuy có nhiều cố gắng, nhưng trong Luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế Tôi kính mong Quý thầy cô, các chuyên gia, những người quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Dương Đức Khiên

v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

vi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN iii

LỜI CẢM ƠN iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

MỤC LỤC vi

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 8

1.1 Những vấn đề lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất 8

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất 8

1.1.2 Vai trò của quy hoạch sử dụng đất 10

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm pháp luật quy hoạch sử dụng đất 11

1.2 Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện 13

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện 13

1.2.2 Nội dung và hình thức thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện 17

1.2.3 Điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện 23

Chương 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN 29

2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên 29

2.1.1 Yếu tố tự nhiên 29

2.1.2 Yếu tố kinh tế - xã hội 34

2.1.3 Tổ chức và hoạt động của cơ quan quản lý quy hoạch sử dụng đất 36

vii

2.2 Thực trạng thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang,

tỉnh Hưng Yên 42

2.2.1 Tình hình thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên 42

2.2.2 Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên 63

Chương 3 QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN 69

3.1 Quan điểm bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất 69

3.1.1 Định hướng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất 69

3.1.2 Bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững 70

3.1.3 Quy hoạch sử dụng đất định hướng chiến lược cho công tác quản lý và sử dụng đất 70

3.1.4 Tăng cường kiểm tra, giám sát, dân chủ, công khai trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất 71

3.2 Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên 72

3.2.1 Giải pháp chung 72

3.2.2 Giải pháp cụ thể 81

KẾT LUẬN 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

viii

DNH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

Bảng 2.1 Tổng diện tích đất tự nhiên phân theo đơn vị hành chính năm 2020 tại Văn Giang, Hưng Yên 30Bảng 2.3 Cân đối nhu cầu sử dụng đất đến năm 2020 của huyện 59Bảng 2.4 Nhóm các dự án được ưu tiên theo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 60

Sơ đồ 2.1 Sơ đồ tổ chức chính quyền địa phương quản lí quy hoạch sử dụng đất đai

ở Văn Giang, Hưng Yên 37

Sơ đồ 2.2 Cơ cấu tổ chức của UBND huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên…39

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và có vai trò to lớn đối với sự phát triển của một quốc gia Với tình hình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay, áp lực từ việc phát triển công nghiệp, gia tăng dân số, biến đổi khí hậu toàn cầu làm cho đất đai ngày càng khan hiếm Từ đó, mỗi quốc gia đều nhận thấy cần phải tính toán, phân

bổ hợp lý để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này một cách có hiệu quả, bồi bổ đất đai hơn nữa Một quốc gia đang phát triển như Việt Nam thì vấn đề quy hoạch sử dụng đất đai đã và đang được Đảng và Nhà nước coi là một trong những vấn đề trọng tâm đối với tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước

Quy hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước quản lý thống nhất đất đai, phương thức để Nhà nước khẳng định và thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, giúp Nhà nước lựa chọn được phương án sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất góp phần đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, ngăn ngừa tình trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất tùy tiện Quy hoạch sử dụng đất “tăng cường hiệu lực và hiệu quả của quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần tích cực vào việc phát huy tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và chuyển đổi cơ cấu lao động thông qua chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, tạo việc làm mới, tăng thu nhập, cải thiện đời sống cho nhân dân”1 Hệ thống pháp luật

đã thể chế hóa quan điểm của Đảng về quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam Theo đó,

từ Luật Đất đai năm 2003 đã xác định “Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”2

là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, đến Luật Đất đai năm

2013 đã khẳng định nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh”3 Trong tình hình hiện nay, trước sự đổi mới mạnh mẽ của nền kinh tế công nghiệp hóa – hiện đại hóa đồng thời khắc phục những hạn chế về quy hoạch sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý đất đai, tránh chồng chéo và sử dụng đất sai mục đích gây lãng phí và hủy hoại đất đai, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên và môi trường sinh thái, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương Do

1 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 về Tổng kết tình hình thi

hành Luật Đất đai năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai, trang 14

2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003

3 Điều 11 Luật Đất đai năm 2013

2

vậy, việc thực hiện công tác quy hoạch phân bổ sử dụng đất là một yêu cầu mang tính cấp bách của từng địa phương, là căn cứ để hoạch định mục tiêu phát triển toàn diện của từng cấp, từng ngành trong giai đoạn hiện nay và những năm tiếp theo

Huyện Văn Giang nằm trong vùng Đồng bằng châu thổ sông Hồng, có địa hình tương đối bằng phẳng, tiếp giáp với thủ đô Hà Nội Quan điểm của UBND tỉnh Hưng Yên về phát triển huyện Văn Giang thành trọng điểm kinh tế động lực theo hướng toàn diện và bền vững đảm bảo 3 mục tiêu phát triển: kinh tế bền vững, xã hội và môi trường bền vững Trong đó phát triển kinh tế với việc bố trí hợp lý và tập trung các khu vực kinh tế trọng tâm, giảm thiểu các khu vực không chính thức, phân tán, nhỏ lẻ Cân đối giữa lợi ích phát triển kinh tế với các lợi ích khác; ưu tiên phát triển hệ thống hạ tầng kinh tế phục vụ cho hoạt động thương mại, xuất nhập khẩu, dịch vụ, du lịch và các ngành kinh tế gắn với phát triển đô thị4…Quy hoạch xây dựng Văn Giang như một khu kinh tế mở, có cơ chế chính sách hợp lý, tạo điều kiện tốt cho hội nhập và tăng cường hợp tác kinh tế, thu hút nguồn lực của các thành phần kinh tế, kể cả nguồn lực trong nước và nước ngoài cho phát triển khu vực Với vị trí địa lý, giao thông thuận lợi, lại nằm giáp Thủ đô Hà Nội, những năm qua, kinh tế - xã hội của huyện đã có những chuyển biến tích cực Các hoạt động kinh tế, dịch vụ, công nghiệp phát triển nhanh chóng Các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, thương mại được đầu tư ngày càng nhiều Ngoài khu đô thị Ecopark, đến nay, UBND tỉnh Hưng Yên đã phê duyệt các quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho các dự án như: Khu đô thị nhà vườn sinh thái tại thị trấn Văn Giang, quy mô 198ha; Khu đô thị sinh thái Dream City ở xã Nghĩa Trụ, Long Hưng khoảng 450ha; Khu đô thị Văn Giang xã Mễ Sở, Liên Nghĩa, Thắng Lợi quy mô 466ha, Đại học Anh Quốc, Đại học Y khoa Tokyo, Đại học Mở, Đại học Bách Khoa… Quy hoạch xây dựng và sử dụng đất ở Văn Giang cũng đã được phê duyệt

và điều chỉnh cho phù hợp, tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, Luật Quy hoạch và các Luật có liên quan đến quy hoạch vẫn gặp phải nhiều vướng mắc

Về việc lập kế hoạch sử dụng đất đai giai đoạn 2021-2025 cấp tỉnh hiện tại chưa có Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của

37 luật có liên quan đến quy hoạch, nên chưa đủ cơ sở để các địa phương có kế hoạch triển khai thực hiện Mặt khác, về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất năm 2020 cấp huyện, khoản 1 Điều 6 Luật

4 UBND tỉnh Hưng Yên (2013), Quyết định số 1788/QĐ-UBND ngày 18/9/2013 của UBND tỉnh Hưng Yên

về việc phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Văn Giang đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030

3

sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch đã quy định cho phép áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định chi tiết của Luật này đến thời điểm ngày 1/7/2019 Nếu chưa điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trước ngày 1/7/2019 thì các địa phương chưa có quy định mới để thực hiện trên thực tiễn

Sự tham gia, đồng thuận của người dân vào quy hoạch sử dụng đất, tranh chấp đất đai và khiếu kiện đất đai còn diễn ra, vấn đề thu hồi và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch còn mâu thuẫn giữa Nhà nước với người dân…

Do sự cấp thiết về lý luận và thực tiễn như vậy nên tác giả quyết định chọn

đề tài “Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tài

Quy hoạch sử dụng đất là một vấn đề mang tính vĩ mô có ảnh hưởng rất lớn đến công tác xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của quốc gia nói chung và địa phương nói riêng Chính vì vậy, trải qua một thời gian dài, nhiều nhà khoa học, nhà quản lý… đã quan tâm và nghiên cứu về vấn đề này, như Giáo trình “Quản lý nhà nước về đô thị” của PGS.TS Phạm Kim Giao chủ biên, NXB Khoa học kỹ thuật,

2007; Tác phẩm “Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch đô thị Việt Nam”, TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Xây dựng năm 2010; Tác phẩm “Pháp luật về quy hoạch không gian xây dựng đô thị” của TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), NXB Xây dựng năm 2012; Giáo trình “Quy hoạch sử dụng đất” của TS Lương Văn Hinh (chủ biên), NXB Nông nghiệp, năm 2003; Giáo trình “Quy hoạch sử dụng đất”, PGS.TS Lê Quang Tri, năm 2005; Tác phẩm “Quy hoạch sử dụng đất đô thị: thực trạng và giải pháp”, Nguyễn Đình Bồng, năm 2008 Nhưng các công trình

nghiên cứu này đã có xuất bản cách đây khá lâu, trong khi thị trường bất động sản

có nhiều thay đổi, quy hoạch cũng như pháp luật điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất đã được Nhà nước sửa đổi, bổ sung nhiều lần do vậy các công trình có giá trị tham khảo về mặt lý luận quy hoạch sử dụng đất

Gần đây, các nhà nghiên cứu vẫn tiếp tục chú ý đến đề tài này, với nhiều công trình có thể kể đến như:

- Nguyễn Thế Bá (2017), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB Xây

dựng Tác giả xây dựng nội dung với 07 chương nêu lên các vấn đề lý luận về quy hoạch đô thị được sử dụng trong các trường học về kiến trúc, quy hoạch

bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất áp dụng từ ngày 01-01-2019

- Lê Thị Phúc (2014), Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận án tiến sĩ Luật học đã làm rõ vấn đề và có giá trị tham khảo

như: Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng các quy định pháp luật về quy hoạch sử dụng đất Các giải pháp nhằm hỗ trợ việc thực thi pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất tại tỉnh Thừa Thiên Huế và bài học kinh nghiệm của các tỉnh, thành phố khác

- Phan Trung Hiền và Nguyễn Tấn Trung (2016), Những thuận lợi và khó khăn khi lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, Tạp chí Khoa

học Trường Đại học Cần Thơ, tr 10-17 Kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm phải được thực hiện ở đơn vị hành chính cấp huyện Kế hoạch sử dụng đất hàng năm là cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất Tuy nhiên, qua thời gian đầu triển khai các quy định về lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, những quy định này đã bộc lộ một số bất cập cần được tháo gỡ, đặc biệt là các nội dung liên quan đến quyền của người sử dụng đất Bài viết này tập trung phân tích những thuận lợi, khó khăn, bất cập khi lập và tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện trên cả góc độ lý luận và thực tiễn Qua đó, tác giả đề xuất các giải pháp phù hợp đối với những bất cập đã được phân tích nhằm kịp thời tháo gỡ các khó khăn, tồn tại trong quá trình lập và thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, đặc biệt là những vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu kể trên chủ yếu mới dừng lại ở việc nghiên cứu riêng rẽ các góc độ pháp luật về quản lý đô thị, quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bên cạnh đó cũng có nhiều luận án, luận văn nghiên cứu mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chứ chưa có nghiên cứu nào cụ thể về pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Vì vậy, những tác phẩm nói trên là cơ sở để tác giả kế thừa

5

và tiếp tục nghiên cứu, phát triển Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu pháp luật quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên dựa trên nền tảng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung và cấp huyện nói riêng

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở những mục đích trên, tác giả xác định những nhiệm vụ chính của

đề tài là:

- Hệ thống các vấn đề lý luận về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện, vai trò của quy hoạch sử dụng đất, điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất

- Tìm hiểu và phân tích các quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam

- Phản ánh, phân tích và đánh giá tình hình thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên trong một khoảng thời gian xác định

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

6

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật quy hoạch sử dụng đất nói chung, quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện nói riêng, thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện, những bảo đảm để thực hiện pháp luật về vấn đề này tại cấp huyện, tình hình thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Ngoài ra việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện nhằm đảm bảo việc thực hiện nghiêm túc và đúng đắn đường lối, chủ trương của Đảng và pháp luật của Nhà nước

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các quy định của pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

Phạm vi về không gian: Huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

Phạm vi về thời gian: Số liệu thu thập cho đề tài từ năm 2015- nay

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được dựa trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác – Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền trong cơ chế thị trường của Đảng và Nhà nước ta Quá trình nghiên cứu của luận văn học viên đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp bình luận, phương pháp phân tích lịch sử, phương pháp so sánh, tổng hợp, phương pháp diễn giải…để thực hiện

- Phương pháp phân tích: được sử dụng trong tất cả các chương để phân tích, đánh giá các tài liệu, số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu;

- Phương pháp thống kê: được sử dụng để tập hợp, xử lý các tài liệu, số liệu

để phục vụ cho công tác nghiên cứu của luận văn;

- Phương pháp so sánh luật học được áp dụng trong quá trình nghiên cứu để

so sánh, đối chiếu, đánh giá các quy định pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ từ đó rút ra những điểm đã được khắc phục, những điểm được kế thừa trong các quy phạm pháp luật;

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về pháp luật liên quan đến quy hoạch sử dụng đất nói chung và quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện nói riêng Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu thực tiễn thực hiện tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, luận văn sẽ góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu những vướng mắc, bất cập từ đó đề xuất những giải pháp có giá trị nhằm hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và đảm bảo thực hiện pháp luật tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

Do vậy, đề tài có thể trở thành tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà làm luật, các nhà nghiên cứu, các nhà quản lý và sinh viên, học viên nghiên cứu về lĩnh vực pháp luật quy hoạch sử dụng đất

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của luận văn gồm ba chương sau:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về quy hoạch sử dụng đất Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

Chương 3: Quan điểm và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên

8

Chương 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề lý luận về pháp luật quy hoạch sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế và xã hội đảm bảo cơ sở khoa học

và thực tiễn của các mục tiêu này để sử dụng đất đai cho phù hợp với điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng và các điều kiện kinh tế khác Quy hoạch sử dụng đất thường đi liền với kế hoạch sử dụng đất, bởi kế hoạch xác định chính xác thời gian, biện pháp

để sử dụng đất theo quy hoạch đã công bố Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn trong công tác quản lí và sử dụng đất đai Đối với nhà nước, đó là sự đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lí và tiết kiệm, đạt được các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của Nhà nước Đồng thời, tạo điều kiện cho Nhà nước theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất

Theo Luật Quy hoạch năm 2017 “Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu

hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời

kỳ xác định” (khoản 1 Điều 3)

“Quy hoạch sử dụng đất quốc gia là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy

hoạch tổng thể quốc gia về phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực

và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai” (khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch năm 2017)

Còn theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khoản 2 Điều 3: “Quy hoạch

sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho

các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”

Như vậy, có thể hiểu, quy hoạch sử dụng đất nói chung là hệ thống biện pháp của nhà nước về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả thông qua việc phân bổ quỹ đất, khoanh định các loại đất, tận dụng tiềm năng đất đai nhằm khai thác hợp lý tài nguyên, bảo vệ môi trường đảm bảo các mục tiêu kinh

9

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh thích ứng với điều kiện môi trường trong một khoảng thời gian xác định Quy hoạch sử dụng đất có quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất vùng, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất cấp xã

Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo ba thuộc tính:

Thứ nhất là về tính pháp lý: Quy hoạch, kế hoạch có tính pháp lý bởi nó

nhằm đảm bảo chế độ quản lý và sử dụng đất theo pháp luật thông qua việc xác nhận mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy hoạch Cùng với pháp luật thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất

Thứ hai là về tính kỹ thuật: Ngoài tính pháp chế, quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất còn có tính kỹ thuật bởi đó là việc sử dụng các công tác chuyên môn như điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu, các chỉ tiêu đất đai

để xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở tiến

bộ của khoa học kỹ thuật

Thứ ba là về tính kinh tế: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính kinh tế

thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai phụ thuộc vào tính khoa học, hợp lý của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đây là biện pháp quan trọng nhất nhằm khai thác hợp

lý và có hiệu quả cao tiềm năng đất đai, thông qua quy hoạch những diện tích đất, giá trị của từng thửa đất được tăng lên

Quy hoạch sử dụng đất mang một số đặc điểm sau:

Thứ nhất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính lịch sử xã hội Trong quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa người và đất đai, giữa người và người, nó thể hiện hai yếu tố: thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của các mối quan hệ sản xuất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội Tính chất lịch sử của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi

có sự kế thừa của các thế hệ đi trước trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính tổng hợp Quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất; điều hòa các mâu thuẫn về đất đai giữa các

10

ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, ổn định, tốc độ của nền kinh tế quốc dân

Thứ ba, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính chính sách Khi xây

dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải quán triệt các chính sách, quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội, tuân thủ các quy định, chỉ tiêu về dân số, đất đai, môi trường và sinh thái

1.1.2 Vai trò của quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất có vai trò to lớn về mọi mặt đối với sự phát triển kinh

tế - xã hội của một quốc gia, biểu hiện cụ thể như sau:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống nhất Hoạt động quản lý đất đai không thể tách rời quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất sau khi được quyết định, xét duyệt có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền quyết định hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất5 Bên cạnh việc tuân thủ quy hoạch trong quản lý đất đai thì người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình cũng không được trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Xét về bản chất, quy hoạch sử dụng đất là sự định hướng chiến lược cho công tác quản lý và sử dụng đất trong tương lai Nó góp phần đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao, đồng thời ngăn ngừa tình trạng giao đất, cho thuê đất tùy tiện, trái thẩm quyền

Thứ hai, thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013: “Đất đai thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt, nhưng đất đai là loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước không thể định đoạt đất đai như tài sản thông thường là bán, tặng, cho mà định đoạt thông qua hoạt động quy hoạch sử dụng đất và một số hoạt động khác như quyết định thu hồi đất, định giá đất và quyết định mục đích sử dụng đất

5 Hà Minh Hòa (2007), Một số phương hướng hoàn thiện phương pháp quy hoạch sử dụng đất, Kỷ yếu Hội

thảo khoa học về Quy hoạch sử dung đất ngày 24/8/2007, tr.5

11

Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất điều tiết thị trường bất động sản và thúc đẩy nền kinh tế quốc dân tăng trưởng bền vững Quy hoạch sử dụng đất không chỉ có

vai trò là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai (giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…)

mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường, nó gắn với việc đăng ký biến động đất đai (giao dịch đất đai) và nâng cao giá trị đất đai (định giá đất) Quy hoạch

sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất với mục tiêu chung là phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế, môi trường, xã hội6 Thông qua quy hoạch, chúng ta làm tăng thêm giá trị của đất, ví dụ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, quy hoạch xây dựng hệ thống giao thông, điện, nước, hệ thống các công trình dịch vụ công cộng khác như bệnh viện, trường học, khu thương mại sẽ làm cho các thửa đất trong khu quy hoạch được tăng thêm về giá trị

Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi tính chất, mục đích sử dụng đất, tạo ra nhiều hàng hóa mới cho thị trường bất động sản, tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, cụ thể: Thông qua quy hoạch, một số diện tích sẽ dịch chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất khu quy hoạch và vùng lân cận, làm tăng các giao dịch về đất đai

và bất động sản; quá trình đô thị hóa cũng làm tăng nhu cầu về bất động sản cả về

số lượng và cơ cấu nhằm thỏa mãn, phù hợp với các hoạt động kinh tế, xã hội, sản xuất kinh doanh, dịch vụ; Quy hoạch sử dụng đất cũng là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản7

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch sử dụng đất chính là cơ sở khoa học là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý các biến động về đất đai, nó trực tiếp thể hiện phương thức yêu cầu trong công tác quản lý và sử dụng đất đai Quy hoạch sử dụng đất đai là một trong những phương tiện để Nhà nước thực hiện các chủ trương, chính sách đất đai của mình, giúp cho Nhà nước can thiệp một cách sâu sắc vào quá trình sử dụng đất, đồng thời khắc phục những khó khăn do lịch sử

để lại Việc quản lý đất đai theo quy hoạch chính là điều kiện để đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch sử dụng đất đai quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan Nhà nước, mỗi ngành, mỗi đơn vị trong xây dựng quy

Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy tắc xử sự bắt buộc chung do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ

xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch

sử dụng đất 8 Tác giả thống nhất ý kiến với quan điểm này khi cho rằng pháp luật

về quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy tắc xử sự bắt buộc chung do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở các cấp, qua các thời kỳ nhằm đạt được những mục tiêu nhất định

Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất mang một số đặc điểm sau:

Một là, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu tố xã hội, hành chính, môi trường Ngoài việc quy định trình tự, thủ tục,

thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụ ng đất theo thủ tục hành chính, pháp luật quy hoạch sử dụng đất còn mang yếu tố môi trường, xã hội và yếu tố kinh tế Cụ thể khi xây dựng một phương án sử dụng đất người ta phải đảm bảo được yếu tố bảo vệ môi trường để phát triển bền vững, các mục đích sử dụng đất dù là phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế, diện tích cho giao thông, các công trình công cộng cũng luôn phải chú ý đến việc bảo vệ môi trường Các dự án có quy mô lớn có khả năng ảnh hướng trực tiếp đến môi trường đều phải tiến hành hoạt động “Đánh giá tác

8 Lê Thị Phúc (2014), Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận án

tiến sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật, tr48

13

động môi trường”, nhằm phòng ngừa và giảm thiểu tác nhân gây hại cho môi trường trong các hoạt động phát triển Pháp luật quy hoạch sử dụng đất cũng luôn tính đến các yếu tố mang tính xã hội như những phong tục, tập quán, những giá trị văn hóa, những hoạt động cộng đồng … Ngoài các yếu tố hành chính, môi trường, xã hội vừa kể trên, pháp luật quy hoạch sử dụng đất đặc biệt mang yếu tố kinh tế, các quy định cụ thể các căn cứ, nội dung, nguyên tắc lập quy hoạch đều nhằm mục tiêu thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, bảo đảm cho các hoạt động kinh tế phát triển đúng hướng trong thời kỳ phát triển nền kinh tế thị trường hội nhập như hiện nay

Hai là, pháp luật quy hoạch sử dụng đất còn mang tính pháp lý và tính kỹ thuật Pháp luật quy hoạch đất đai ngoài những đặc điểm của một quy phạm pháp

luật như tính bắt buộc, tính cưỡng chế, tính bảo đảm thi hành, tính thống nhất, tính giáo dục, răn đe…thì so với các chế định khác của pháp luật đất đai thì pháp luật quy hoạch sử dụng đất chứa đựng các thông số kỹ thuật, nhiều yếu tố kỹ thuật Để lựa chọn được một phương án sử dụng đất hợp lý cho rất nhiều nhu cầu sử dụng đất khác nhau, các chuyên gia quy hoạch phải xác định rõ các loại đất, các thành phần của đất, các yếu tố thổ nhưỡng của đất đai, độ màu mỡ, phì nhiêu, các yếu tố này phải sử dụng đến các thiết bị, thông số kỹ thuật Yếu tố kỹ thuật trong chế định quy hoạch sử dụng đất tạo nên sự khác biệt của pháp luật quy hoạch sử dụng đất so với các chế định khác của pháp luật đất đai như các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, giải quyết tranh chấp đất đai, thu tiền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất

1.2 Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

1.2.1.1 Khái niệm và đặc điểm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

a Khái niệm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

Trong sự phát triển tự nhiên của đời sống xã hội, đất đai có vai trò vô cùng quan trọng và việc điều chỉnh bằng pháp luật các quan hệ xã hội phát sinh giữa các chủ thể sử dụng đất và Nhà nước là rất cần thiết Pháp luật luôn được mọi nhà nước

sử dụng là một công cụ thiết yếu và sắc bén nhất để điều chỉnh các quan hệ xã hội, làm cho chúng thay đổi và phát triển theo những mục đích, định hướng nhất định, nhằm duy trì và bảo vệ trật tự xã hội Các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình

Trong cơ chế thị trường hiện nay, việc xác định rõ quyền đại diện của chủ sở hữu đất đai với trách nhiệm của Nhà nước có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao trách nhiệm, vai trò của Nhà nước cũng như nâng cao hiệu quả của công tác quản lí nhà nước về đất đai trong giai đoạn hiện nay Một trong những quyền đó là quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cơ sở khoa học

và thực tế của các mục tiêu kinh tế - xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất9 Quy hoạch và kế hoạch hóa đất đai có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lí và sử dụng đất đai Quy hoạch tốt thì đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lí đồng thời phát triển các mục tiêu kinh tế - xã hội đã đặt ra của đất nước mặt khác, trong quá trình các chủ thể sử dụng đất thì Nhà nước có thể giám sát được thuận lợi việc sử dụng đất đai của họ Quy hoạch sử dụng đất đai là công việc của tất các các cơ quan quản lí đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Pháp luật là hệ thống quy tắc xử sự chung do Nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận và bảo đảm thực hiện để điều chỉnh các quan hệ xã hội theo mục đích, định hướng của nhà nước 10

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch đất đai quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong việc xây dựng kế hoạch và đảm bảo cho việc thực hiện kế hoạch đó một cách hiệu quả trong thực tiễn Hoạt động thực hiện pháp luật là hoạt động của các chủ thể pháp luật có mục đích và hợp pháp nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành hệ

9 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, tr.97

10 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, NXB Tư pháp,

tr212

15

thống quy hoạch được chia thành: quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch

sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh Trên cơ sở hệ thống đó, căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất được xác định theo các cấp: cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, quốc phòng và an ninh

Pháp luật quy hoạch sử dụng đất được hiểu là hệ thống các quy tắc xử sự bắt buộc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hơn ban hành, hoặc thừa nhận, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Trong phạm vi của luận văn này, tác giả tập trung vào nghiên cứu thực hiện

pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện nên có thể nhận định rằng: Thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện là quá trình hoạt động có mục đích làm cho những quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất của cơ quan quản

lý đất đai cấp huyện và các chủ thể sử dụng đất khác trên địa bàn cấp huyện đi vào cuộc sống trở thành những hành vi hợp pháp khi các chủ thể này tham gia vào các quan hệ xã hội do pháp luật quy hoạch đất điều chỉnh

b Đặc điểm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

Thực hiện pháp luật là những hoạt động có mục đích của các chủ thể một cách hợp pháp để đảm bảo cho các quy định của pháp luật đi vào cuộc sống, đây là những hành vi “hợp pháp” Thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện có những đặc điểm sau:

- Các hình thức thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất gồm có: tuân theo pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật

- Chủ thể thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất đai tại cấp huyện gồm

có thứ nhất là nhóm cơ quan nhà nước tiến hành lập quy hoạch, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch, thực hiện quản lý nhà nước theo quy hoạch, giải quyết các tranh chấp về quy hoạch sử dụng đất; thứ hai là nhóm cá nhân, tổ chức sử dụng đất hoặc

có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan theo quy hoạch

1.2.1.2 Vai trò của thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp của Nhà nước về quản

lý và tổ chức sử dụng đất hợp lý, hiệu quả thông qua việc bố trí, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ chức sử dụng đất trong các đơn vị hành chính lãnh thổ, các ngành, tổ chức đơn vị và người sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của Nhà nước trên cơ sở dự báo

16

theo quan điểm sinh thái, bền vững trong từng thời kỳ Các quy định về quy hoạch

sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của ngành luật đất đai, là công cụ pháp lý quan trọng để quản lý và sử dụng đất có hiệu quả Từ khi có Luật đất đai năm 1987 đến nay, chế định về quy hoạch sử dụng đất ngày càng hoàn thiện hơn, đã thể hiện

rõ các căn cứ, cơ sở, nội dung và các vấn đề cụ thể của quy hoạch sử dụng đất Công tác quy hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai đi vào nề nếp hơn Quy hoạch sử dụng đất đã được lập trên quy mô cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã giúp cho công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn, việc sử dụng đất hợp lý, khoa học

Trong nền kinh tế hiện nay, người sử dụng đất có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau nhưng nếu trái với quy hoạch là trái với pháp luật Vì quy hoạch sau khi đã được quyết định là biện pháp, chính sách, phương thức để Nhà nước quản lý đất đai Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất phải tuyệt đối tuân thủ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất đai dù là nguồn tài nguyên có phong phú, đa dạng đến đâu thì nó cũng không phải là vô tận, mà là một đại lượng hữu hạn

Nhà nước không thể cho phép các nhu cầu đó phát triển một cách tự phát mà phải có kế hoạch, điều tiết nó phù hợp với quá trình phát triển kinh tế - xã hội Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình xây dựng các chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho việc thực hiện đúng đắn các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ

là quy tắc xử sự bắt buộc để điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến quá trình

sử dụng đất của mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, quá trình quản lý đất đai của các

cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch và

kế hoạch sử dụng đất đai ở chỗ, quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan nhà nước, mỗi ngành, mỗi đơn vị trong xây dựng quy hoạch và kế hoạch hóa sử dụng đất đồng thời đảm bảo cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực pháp luật trong thực tế

Do vậy, không có quy hoạch thì sẽ rất khó khăn trong quản lý đất đai Quy hoạch được xây dựng mà không quản lý đất đai theo quy hoạch, không sử dụng đất theo quy hoạch là hành vi vi phạm pháp luật Thực hiện pháp luật về quy hoạch sử

1.2.1.1 Nội dung quy định pháp luật quy hoạch sử dụng đất

Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quản

lý Nhà nước về đất đai, trong việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Pháp luật

về quy hoạch sử đụng đất là phương tiện để thể chế hóa đường lối, chính sách của Đảng về quy hoạch sử dụng đất đồng thời là phương tiện nhằm đảm bảo những quyền cơ bản của công dân như quyền tài sản, quyền tiếp cận thông tin, quyền cư trú, quyền dân chủ, quyền bình đẳng… thông qua việc được đáp ứng nhu cầu sử dụng đất Nó là một công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý quy hoạch sử dụng đất

và đảm bảo tính khả thi của các quy hoạch sử dụng đất Pháp luật quy hoạch sử dụng đất cũng là công cụ để điều tiết, định hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững, tác động tích cực tới sự phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ kinh tế hội nhập

Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy tắc xử sự bắt buộc chung do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ

xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch

sử dụng đất11

Như đã phân tích, pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhưng không thể điều chỉnh hết tất cả các quan hệ ấy mà chỉ điều chỉnh những quan hệ cơ bản Pháp luật quy hoạch sử dụng đất bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

a Các nguyên tắc và căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện

Nguyên tắc lập quy hoạch đất đai là những phương hướng chỉ đạo, cơ sở chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh những quy định về lập quy hoạch sử dụng đất Các nguyên tắc này được quán triệt theo quan điểm chỉ đạo của Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về đổi mới chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩu mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và thể hiện đầy đủ tinh thần của Điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Đất

11 Lê Thị Phúc (2014), Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận án

Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội

2013 đã nêu lên 8 nguyên tắc trong việc lập quy hoạch sử dụng đất Trong đó đòi hỏi mỗi quy hoạch phải phù hợp với chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, các quy hoạch phải được lập từ tổng thể đến chi tiết và thống nhất cao giữa quy hoạch của cấp cao hơn với quy hoạch của cấp thấp hơn thể hiện được nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất Quy hoạch phải đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững với môi trường nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu trầm trọng như hiện nay

Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở khoa học của quá trình quản lí và sử dụng đất đai Vì vậy, khi xây dựng quy hoạch cần có những căn cứ khoa học và thực tiễn

để định hướng cho việc thực hiện quy hoạch một cách hiệu quả nhất Theo Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện gồm: Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện; Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện kỳ trước; Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã; Định mức sử dụng đất; Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất

b Nội dung, chỉ tiêu và kỳ quy hoạch đất cấp huyện

Hiện nay, căn cứ vào hệ thống quy hoạch sử dụng đất của từng cấp mà nội dung của quy hoạch sử dụng đất sẽ được xác định một cách rõ ràng Các nội dung của quy hoạch trước hết gắn với việc điều tra xây dựng cơ bản, các điều kiện về tự nhiên, kinh tế - xã hội, địa hình hiện trạng sử dụng đất ở địa phương, xác định tiềm năng đất đai phục vụ cho quá trình phát triển Nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao quát các biện pháp để xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong từng

kì quy hoạch, xác định diện tích phân bổ cho các nhu cầu khác nhau về quốc phòng,

an ninh, nhu cầu phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất phục vụ đầu tư trong và ngoài nước Khi xác định được mục tiêu rõ ràng, có thể đưa ra được các giải pháp

để thực hiện quy hoạch sử đụng đất hiệu quả nhất Nội dung quy hoạch được tính toán bởi hệ thống chỉ tiêu để đánh giá kết quả đạt được trong việc xây dựng quy hoạch cũng như trong thời gian triển khai thực hiện quy hoạch

19

Kì quy hoạch là khái niệm mới lần đầu xuất hiện trong Luật Đất đai năm

2003 và tiếp tục được kế thừa tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2013 Kỳ quy hoạch sử dụng đất là lượng thời gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền từ trung ương đến địa phương xây dựng chiến lược tổng thể đến chi tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai Lượng thời gian đó không thể quá ngắn và cũng không quá dài vì nếu quá ngắn sẽ không thể hiện được ý tưởng xây dựng quy hoạch của nhà quy hoạch còn nếu quá dài thì không kịp thời cập nhật với những biến động trên thực tiễn Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, kì quy hoạch sử dụng đất là mười năm Trong đó, kì kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện được lập hàng năm

để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp trong thời gian ngắn

Trên thực tiễn, nhiều người sử dụng đất nhất là các doanh nghiệp cho rằng các kì quy hoạch có thời gian 10 năm là không dài trong khi việc giao đất hoặc cho thuê đất có thể có thời hạn đến 50 năm Khi đó nếu sau kì quy hoạch mà quy hoạch

sử dụng đất có sự thay đổi dẫn đến doanh nghiệp phải xác định lại chiến lược kinh doanh sẽ ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp

Nên có thể hiểu, kì quy hoạch không những lượng hóa thời gian cho một tổng thể phát triển kinh tế - xã hội mà còn thể hiện tính liên tục và tính kế tiếp trong việc xây dựng chiến lược khai thác, sử dụng đất đai để người sử dụng đất yên tâm

sử dụng đất trước các kì quy hoạch12

c Lập quy hoạch, thẩm quyền ra quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện

Lập quy hoạch là một bước rất quan trọng thể hiện rõ rệt những ý tưởng quy hoạch dựa trên các căn cứ về quy hoạch đã có trước đó Việc lập quy hoạch được coi là trách nhiệm của cơ quan nhà nước quản lí về đất đai theo đó quy hoạch sử dụng đất đai ở cấp huyện được trao cho UBND cấp huyện Như vậy, lập quy hoạch

là trách nhiệm của cơ quan hành chính nhà nước ở cấp mà mình quản lí trên cơ sở

có sự phối hợp với cơ quan quản lí đất đai ở cấp huyện

Quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là bảo đảm hiệu lực pháp lý cho việc thực hiện các quy hoạch đó Cho nên việc quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng thuộc thẩm quyền của cơ quan cấp trên cấp lập quy hoạch Như vậy, đối với thẩm quyền quyết định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện sẽ thuộc về UBND cấp tỉnh

12 Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, NXB CAND, Hà Nội, tr102

20

Quy hoạch sử dụng đất bao giờ cũng phải công khai và dựa trên căn cứ pháp

lí nhất định, trên cơ sở phê duyệt của cơ quan hành chính cấp trên cấp lập kế hoạch Khi công khai minh bạch thì nhiều người có thể biết những thông tin về quy hoạch

để xây dựng kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nhu cầu của mình Nếu không công khai, minh bạch, không được phê duyệt đúng cấp có thẩm quyền thì dẫn đến sự tùy tiện trong xây dựng quy hoạch và thực hiện quy hoạch Những trở ngại không đáng

có đó sẽ dẫn đến sự cửa quyền từ phía cơ quan nhà nước, sự lạm dụng thông tin quy hoạch của một số đối tượng nhằm trục lợi cho mình

Theo quy định của pháp luật đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 30 ngày, kể từ ngày quy hoạch sử dụng đất thì UBND cấp huyện trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp mình trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thì có thẩm quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch đó

d Các quy định về công bố quy hoạch sử dụng đất

Trước đây, người dân muốn biết về quy hoạch sử dụng đất thường rất khó khăn bởi đó được coi là công việc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, hiện nay, quy hoạch được thông tin đầy đủ và công bố công khai tại UBND cấp xã nơi có quy hoạch chi tiết, tại cơ quan quản lí đất đai chuyên ngành Việc công bố công khai này khiến cho người dân tiếp cận được đầy đủ thông tin và từ đó thực hiện quy hoạch thuận lợi hơn, mặt khác nó thể hiện sự dân chủ, công khai trong công tác quy hoạch

e Thực hiện quy hoạch sử dụng đất

Thực tiễn cho thấy, nhiều địa phương có hiện tượng “quy hoạch treo” tức là các quy hoạch đã được xây dựng nhiều năm nhưng khi đi vào thực hiện thì không

có tính khả thi Nguyên nhân của điều này có thể là do khi xây dựng quy hoạch, người xây dựng quy hoạch chưa tính toán đầy đủ các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sử dụng đất và khả năng thực tế nguồn vốn trong và ngoài nước để triển khai quy hoạch Các ý tưởng xây dựng quy hoạch nhiều khi thể hiện quan điểm chủ quan của người làm quy hoạch mà chưa thể hiện được chiến lược tổng thể của xã hội, quan điểm của người dân góp ý cho quy hoạch chưa được quan tâm đến một cách đầy đủ Nhiều dự án phá sản khiến nhà đầu tư thiếu niềm tin vào chiến lược của nhà nước, nhà đầu tư nước ngoài rút vốn khỏi thị trường Việt Nam

21

Để hạn chế tối đa những tồn tại này, Luật Đất đai năm 2013 đã thể hiện sự chỉ đạo sát sao của các cơ quan công quyền trong việc thực thi quy hoạch Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 giao cho UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử dụng đất và kiểm tra việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp dưới Phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan trong việc kiểm tra, giám sát và chỉ đạo thực hiện quy hoạch sử dụng đất sẽ buộc các cơ quan này vào cuộc mãnh liệt và kịp thời phát hiện các biểu hiện vi phạm quy hoạch sử dụng đất để xử lí, ngăn chặn

Người sử dụng đất có diện tích đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa thực hiện được việc thu hồi đất thì họ vẫn tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được xác định như trước khi công bố quy hoạch sử dụng đất Quyền lợi của người sử dụng đất trong tường hợp Nhà nước thu hồi đất được Nhà nước bảo hộ thông qua hoạt động bồi thường và hỗ trợ Nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi tự ý xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản trong khu vực bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, nếu có nhu cầu cải tạo sửa chữa nhà ở, công trình thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Đối với quy hoạch sử dụng đất của những dự án, công trình mà sau nhiều năm không thực hiện hoặc không thực hiện được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền về xét duyệt quy hoạch phải có chỉ đạo rõ ràng về “tương lai” của những dự

án, công trình này Theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Đối với diện tích ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi đất thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thực hiện quyền điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch đồng thời công bố cho người sử dụng đất biết

1.2.2.2 Hình thức thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

Hình thức thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất được thể hiện dưới dạng hành vi của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật Hình thức thực hiện pháp luật được chia thành 4 dạng: Tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật Trong đó, hoạt động áp dụng pháp luật được xác định là hoạt động có tính sáng tạo của chủ thể pháp luật là các cơ quan mang quyền lực nhà nước và khá phức tạp

Tuân theo pháp luật (tuân thủ pháp luật) là hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ thể pháp luật kiềm chế không tiến hành các hoạt động mà pháp

22

luật cấm13 Ở hình thức này, các chủ thể trong quan hệ pháp luật về quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện sẽ thực hiện sự kiềm chế của mình để không vi phạm những điều pháp luật quy hoạch sử dụng đất cấm, thể hiện dưới dạng không hành động Ví dụ: Cá nhân sử dụng đất không vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố (Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013)

Thi hành pháp luật (chấp hành pháp luật) là hình thức thực hiện pháp luật, trong đó các chủ thể pháp luật tiến hành các hoạt động mà pháp luật buộc phải làm14 Chủ thể trong quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất phải tiến hành những hoạt động bắt buộc mà khi họ ở trong điều kiện được pháp luật quy hoạch sử dụng đất quy định thì phải làm những việc mà nhà nước yêu cầu, thể hiện dưới dạng hành động Ví dụ: Theo Điều 48 Luật Đất đai năm 2013 thì “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai” như vậy, sau khi được phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải công bố công khai quy hoạch đó cho mọi người biết để thực hiện

Sử dụng pháp luật (vận dụng pháp luật) là hình thức thực hiện pháp luật trong đó các chủ thể pháp luật tiến hành những hoạt động mà pháp luật cho phép15 Đây là hình thức mà chủ thể trong quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật Nhà nước tạo khả năng cho phép các chủ thể được hưởng những quyền nào đó và họ căn cứ vào mong muốn, điều kiện của mình để thực hiện các quyền này Ví dụ: Nhà nước có quyền thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo Điều 13 Luật Đất đai năm 2013

Áp dụng pháp luật là hình thức thực hiện pháp luật của các cơ quan nhà nước, nhà chức trách có thẩm quyền hoặc tổ chức xã hội được nhà nước trao quyền16 Áp dụng pháp luật là hình thức mà các chủ thể có thẩm quyền do pháp luật quy hoạch

sử dụng đất quy định giải quyết các vụ việc cụ thể trong đời sống, nhằm xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm pháp lí cho các chủ thể cụ thể, trong những trường hợp cụ thể Áp dụng pháp luật là hoạt động mang tính quyền lực nhà nước Ví dụ: Chủ tịch UBND cấp huyện ra quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện

23

quyết định cưỡng chế thu hồi đất ở địa phương mình quản lý theo quy định tại Điều

70 Luật Đất đai năm 2013

1.2.3 Điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại cấp huyện

Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất cũng như bất kỳ một chế định pháp luật nào đều bị ảnh hưởng bởi các điều kiện nhất định liên quan đến quá trình xây dựng

và tổ chức thực hiện các quy định đó Mỗi nhóm quy phạm pháp luật lại chịu tác động bởi những điều kiện khác nhau Pháp luật quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh các quan hệ xã hội mang tính đặc thù, đó là quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình thực hiện hoạt động quy hoạch sử dụng đất, mà quy hoạch sử dụng đất lại mang trong mình những đặc điểm riêng biệt, do đó khi thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất nói chung và thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất cấp huyện nói riêng chịu sự ảnh hưởng bởi các điều kiện khách quan và điều kiện chủ quan

1.2.3.1 Điều kiện khách quan

Thứ nhất, điều kiện về môi trường chính trị Pháp luật là công cụ hữu hiệu để

Nhà nước thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng Pháp luật về đất đai nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng mang đậm nét tính giai cấp, thể hiện rõ nét điều kiện về chính trị Do đó, khi thực hiện các quy phạm pháp luật môi trường chính trị ở Việt Nam đã ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật quy hoạch ở tư tưởng xây dựng quy hoạch sử dụng đất Bởi ở Việt Nam pháp luật quy hoạch sử dụng đất là phải đảm bảo nguyên tắc: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên đối với các chủ thể dù là thực hiện pháp luật quy hoạch ở

hình thức nào cũng thấm nhuần tư tưởng trên

Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước thể hiện quyền lực, thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai bằng việc quy định mục đích sử dụng đất cho từng diện tích đất, từng vùng đất cụ thể Việc quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo cân đối nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân không ngoài mục tiêu ổn định quan hệ

xã hội, giữ vững thể chế chính trị Đối với quy hoạch sử dụng đất của cả nước, cơ quan quyền lực cao nhất trong bộ máy Nhà nước ta - Quốc hội trực tiếp xét duyệt và quyết định trên cơ sở quan điểm, đường lối chủ trương của Đảng về quy hoạch sử dụng đất

Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước phân bố sản xuất, xây dựng kết cấu hạ tầng, ưu tiên diện tích đất hợp lý cho nhu cầu bảo đảm an toàn lương thực quốc gia và diện tích đất cho an ninh - quốc phòng Ở từng địa phương do những

24

nhiệm vụ chính trị, nhiệm vụ bảo đảm sự ổn định cho an ninh - quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất lại có những khoanh định khác nhau về việc sử dụng các diện tích đất Ở mỗi thể chế chính trị khác nhau, pháp luật quy hoạch sử dụng đất sẽ quy định khác nhau với những mục tiêu, chiến lược sử dụng đất phù hợp

Có thể khẳng định: thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố môi trường chính trị Thông qua thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quan điểm, đường lối phát triển kinh tế xã hội của Đảng được cụ thể hóa, như quan điểm bảo vệ môi trường để phát triển bền vững, quan điểm bảo tồn và phát huy những giá trị văn hóa, quan điểm đầu tư xây dựng và phát triển nguồn nhân lực như thế nào, định hướng phát triển từng vùng kinh tế trọng điểm ra sao

Thứ hai, điều kiện kinh tế, văn hóa – xã hội Trong điều kiện nền kinh tế thị

trường định hướng XHCN ở nước ta hiện nay, đất đai còn là hàng hóa đặc biệt, được tiền tệ hóa để tham gia vào nền sản xuất hàng hóa với tính chất vừa là tư liệu sản xuất, vừa là tư liệu sinh hoạt, vừa là nguồn vốn đầu tư phát triển Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất ngày càng có ý nghĩa to lớn trong việc điều phối quan hệ cung, cầu đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế thế giới hiện nay ở nước ta, nhằm sử dụng có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm nguồn tài nguyên quý giá cho sự phát triển kinh tế của đất nước17

Khi xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai (sử dụng pháp luật hoặc thi hành pháp luật) thì các cơ quan phải tính toán hợp lý giá trị của bất động sản, theo đó việc sử dụng đất được quyết định trên cơ sở động lực của thị trường, quy hoạch sử dụng đất phải gắn bó chặt chẽ với thị trường Xác định đúng đắn giá trị của đất đai thì khi thực hiện pháp luật quy hoạch như bồi thường khi thu hồi đất… sẽ đạt được hiệu quả cao hơn, hạn chế những tranh chấp không đáng có

Quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi cơ cấu kinh tế với sự tập trung dân số và phát triển hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ theo sự phát triển bề rộng của không gian đô thị Quá trình đô thị hóa làm tăng nhu cầu về bất động sản cả về số lượng và cơ cấu nhằm thỏa mãn, phù hợp với các hoạt động kinh tế, xã hội, sản xuất kinh doanh dịch vụ, đúng với nhu cầu ngày càng cao của đời sống18 Do vậy, quyền lợi của người dân có được đảm bảo hay không, chính sách pháp luật được hoạch

25

định phù hợp với thực tiễn là nhiệm vụ cơ bản của cơ quan khi thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật quy hoạch quyền sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất sẽ xuất hiện các nhu cầu của phát triển kinh tế -

xã hội, nhu cầu đó có thể làm thay đổi chức năng trước đây của đất Quy hoạch sử dụng đất trong cơ chế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đồng thời đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế sẽ được tiếp cận theo hướng đưa đất đai trực tiếp tham gia vào quá trình tạo ra lợi nhuận bằng các hoạt động phát triển19

Ngoài các điều kiện về kinh tế thì các điều kiện về văn hóa, xã hội cũng ảnh hưởng tới việc thực hiện pháp luật quy hoạch quyền sử dụng đất Với những đặc trưng của đất đai, để quy hoạch sử dụng đất đạt được những yêu cầu, mục tiêu thì quy hoạch sử dụng đất còn phải căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hóa - xã hội, phong tục tập quán của từng vùng lãnh thổ Từ yếu tố tâm lý, tín ngưỡng, văn hóa phong tục, tập quán mà các nhà quy hoạch đất quyết định các chỉ tiêu đất đai cho từng ngành, từng nhu cầu khác nhau Pháp luật quy hoạch sử dụng đất lúc này không chỉ bị chi phối bởi ý chí chủ quan của Nhà nước mang yếu tố chính trị và tình hình phát triển kinh tế, yếu tố hội nhập mà còn bị chi phối bởi các yếu tố văn hóa -

xã hội

Quy hoạch sử dụng đất mang tính tổng hợp không chỉ do tính đa mục đích sử dụng đất của các chủ thể sử dụng và chiếm hữu đất đai, mà còn do tính lịch sử, truyền thống, tập tục, văn hóa của quốc gia Đất nước nào, dân tộc nào cũng phải giải quyết vấn đề đất đai gắn với lịch sử xây dựng và mở mang bờ cõi cùng các chế

độ chính trị - kinh tế Chính vì vậy để giải quyết các vấn đề đất đai hiện tại, các quốc gia phải kế thừa và xử lý các vấn đề quá khứ, các vấn đề do lịch sử để lại đồng thời với việc tính đến các mục tiêu phát triển kinh tế và ổn định xã hội cho tương lai

Thứ ba, hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật quy hoạch sử

dụng đất tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong thực tế Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng bộ, thiếu ổn định Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai Do vậy, hệ thống pháp luật quy hoạch sử dụng đất đai còn nhiều yếu kém thì cũng ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật

19 Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản, Nxb Bản đồ, Hà

Nội, tr48

26

1.2.3.2 Điều kiện chủ quan

Thứ nhất, bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai Quản lý đất đai

theo nghĩa hẹp là công việc của ngành quản lý đất đai trong lĩnh vực quản lý nhà nước Theo nghĩa này, quản lý đất đai là quá trình thu thập, điều tra mô tả những tài liệu chi tiết về thửa đất; xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất; lưu giữ, cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất cũng như các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản và giao dịch có tính thị trường về đất đai (thế chấp đất, chuyển đổi đất )20

Con người chính là nhân tố làm ra hệ thống chính sách và cũng là nhân tố thực thi các chính sách đó để điều hành bộ máy hoạt động một cách nhịp nhàng và

có hiệu quả Nếu chính sách đề ra là phù hợp với thực tế mà nhân tố con người thực thi chính sách không có đủ trình độ hay không có đủ phẩm chất thì sẽ dẫn đến tình trạng bộ máy vận hành không có hiệu quả Tổ chức bộ máy của một hệ thống quản

lý, thì cần phải dựa trên cơ sở của nhân tố con người và hệ thống chính sách mà tổ chức cơ cấu của tổ chức bộ máy sao cho có hiệu quả Tổ chức bộ máy phải tuân thủ các quy định của chính sách nhưng phải phù hợp với yếu tố con người sẵn có trong

hệ thống quản lý Tuỳ vào khả năng của từng cá nhân mà phân công nhiệm vụ một cách hợp lý đối với từng bộ phận của bộ máy Để hệ thống hoạt động nhịp nhàng thì ngoài nhân tố con người và hệ thống chính sách tốt thì cần phải tổ chức bộ máy cũng phải tốt, đó chính là sự bố trí hợp lý từng cá nhân của bộ máy vào từng nhiệm

vụ và vị trí

Việc hình thành được tổ chức bộ máy trong hệ thống quản lý đất đai được tốt thì sẽ có vai trò quan trọng trong việc vận hành hệ thống quản lý đất đai một cách hợp lý Một khi bộ máy quản lý đất đai vận hành một cách nhịp nhàng thì nó sẽ tạo

ra một kết quả rất lớn trong việc quản lý đất đai Tuy nhiên đối với thể chế chính trị của mỗi nước thì lại có một hệ thống quản lý đất đai riêng phù hợp với trình độ dân trí và điều kiện địa lý của nước đó Trong mỗi hệ thống thì các yếu tố cơ bản để cấu thành hệ thống là giống nhau nhưng sự khác nhau của mỗi hệ thống chính là chính sách của mỗi nước, dẫn đến tổ chức bộ máy khác nhau

Như vậy, có thể nhận thấy điều kiện về tổ chức bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai là một trong những điều kiện quan trọng ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất Bộ máy này vận hành không nhịp

20 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thị Thu Hồng, Quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam hiện nay

liệu điều tra chưa được khai thác có hiệu quả khiến cho công tác xây dựng quy hoạch đất đai không được triển khai nhanh và đúng đắn, độ tin cậy không cao

Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp, đặc biệt cấp huyện, xã còn chậm Nội dung quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền vững, bảo đảm an ninh lương thực Trong lập, thực hiện quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế

Tóm lại, thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất cùng lúc chịu sự tác động đa chiều của các điều kiện bên ngoài mang tính khách quan như điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, thổ nhưỡng và những yếu tố mang tính chủ quan như ý chí của giai cấp cầm quyền, trình độ chuyên môn của các nhà quy hoạch, tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai Do đó, muốn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất một cách hiệu quả, chúng ta phải cải thiện các yếu tố khách quan, chủ quan, đồng thời để thực hiện pháp luật quy hoạch thực sự đưa pháp luật quy hoạch trở thành công cụ thể hiện ý chí định đoạt đất đai của Nhà nước và là giải pháp để nâng cao chất lượng sống cho người dân, đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên liên quan

28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy hoạch đất đai quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan, tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong việc xây dựng kế hoạch và đảm bảo cho việc thực hiện kế hoạch đó một cách hiệu quả trong thực tiễn Hoạt động thực hiện pháp luật là hoạt động của các chủ thể pháp luật có mục đích và hợp pháp nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống Thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, người sử dụng đất chủ động tuân thủ và thực hiện đúng các thủ tục

về đất đai khi có nhu cầu Từ đó khắc phục tình trạng hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, đặc biệt trong tình hình thực tế về nhu cầu

sử dụng đất tăng nhanh như hiện nay

Trong nội dung của Chương tác giả đã khái quát được các vấn đề về lý luận của quy hoạch sử dụng đất và thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất như khái niệm, đặc điểm và vai trò của thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện để thấy được tầm quan trọng của công tác này ở địa phương cấp huyện nhằm đưa pháp luật quy hoạch sử dụng đất vào thực tiễn, tạo niềm tin của người dân, nhà đầu tư trong và ngoài nước… vào chế độ xã hội chủ nghĩa Mặt khác, tác giả cũng

đã khái quát nội dung và hình thức thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện cùng với việc phân tích các điều kiện khách quan và chủ quan ảnh hưởng đến việc bảo đảm thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện hiệu quả nhất Những vấn đề lý luận được cung cấp ở chương này là cơ sở để tác giả nghiên cứu thực tiễn thực hiện ở chương sau

29

Chương 2 THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN VĂN GIANG, TỈNH

10 xã và 1 thị trấn với tổng diện tích 71,83 km2 21

21 Cục Thống kê tỉnh Hưng Yên (2018), Niên giám thống kê tỉnh Hưng Yên, NXB Thống kê, Hà Nội

TT Văn Giang

Long Hưng

Nghĩa Trụ

Thắng Lợi

Vĩnh Khúc Tân Tiến

Cửu Cao

Xuân Quan Mễ Sở