nhận định đúng sai và bài tập thực tiễn môn pháp luật kinh doanh bất động sản theo luật 2014 và luật nhà ở 2014
Trang 1I Lý thuyết nhận định đúng sai theo luật KDBĐS 2014, luật nhà
ở 2014
Trả lời đúng/sai và giải thích ngắn gọn tại sao nhận định sau:
1 Giao dịch nhà ở bao gồm các giao dịch có nội dung chuyển quyền sở hữu, sử dụng, chiếm hữu tài sản, kể cả thừa kế bất động sản, nhà ở
2 Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có thêm giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo kiến thức về định giá BĐS, thì cũng đủ điều kiện để được cấp chứng chỉ định giá BĐS
- nhận định này là sai vì: Điều kiện để cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 136/2018/NĐ-CP sửa đổi Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường, cụ thể như sau:
- - Có trình độ từ đại học trở lên thuộc các chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, vật giá, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng, kinh tế-kỹ thuật, kỹ thuật, luật;
- - Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 (ba mươi sáu) tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại điểm a Khoản này tính đến ngày nộp hồ sơ đề nghị cấp Chứng chỉ định giá đất;
- - Có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành
3 Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
- Nhận định này là sai vì nếu chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS là cá nhân,
hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai thuế.Khoản 2 điều 10
4 Giá cả bất động sản chỉ chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập BĐS
- nhận định này là sai Vì giá cả bđs do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng chứ không nhất thiết chịu sự quyết định của chi phí đầu tư tạo lập BĐS Điều 15 LKDBĐS 2014
5 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi bán nhà, công trình xây dựng phải làm thủ tục xin cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua
- Nhận định này là sai Nghĩa vụ của doạnh nghiệp được quy định rõ tại điều 22 LKDBĐS 2014, nếu không có thoả thuận khác thì DN không phải làm thủ tục xin cấp mà là bên mua tự chuẩn bị thủ tục xin cấp GCNQSD
6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thời gian cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên được mua nhà ở tại Việt Nam
- Nhận định này là sai vì người Việt Nam định cư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở
Trang 2thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật; và
2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này; b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Khoản b điều 8 luật nhà ở 2014 và khoản 2 điều 11 LKDBĐS 2014
7 Mọi tổ chức, cá nhân đều được kinh doanh bất động sản
- Nhận định này sai vì tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS
có quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp
8 Điều kiện kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định giống nhau
- theo điều 9 và điều 62 LKDBĐS 2014
9 Chủ thể mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác
- Nhận định này sai , chủ thể mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được chuyển nhượng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều 2 và điều 161 luật nhà ở 2015 và Khoản 1 điều 59 LKDBĐS
2014
10 Người mua nhà ở thuộc dự án đầu tư kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong thời gian thực hiện dự án
- Nhận định này là sai vì Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài căn cứ pl là điều 161 luật nhà ở khoản
3 điều 126 luật đất đai
11 Mọi tổ chức, cá nhân đều được thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh
Trang 3- nhận định này sai vì để thành lập sàn giao dịch BĐS để kinh doanh thì
các cá nhân tổ chức phải thành lập doanh nghiệp, trong đó có ít nhất 2
người có chứng chỉ hành nghề môi giới , người quản lý điều hành sàn
giao dịch phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS căn cứ pháp lý
khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS 12 Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ hành nghề quản
lý điều hành sàn giao dịch BĐS - sai theo khoản 1,2 điều 69 LKDBĐS 13 Hoạt động bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua nhà ở thuộc dự án phát triển nhà ở
phải thông qua sàn giao dịch BĐS - Nhận định này sai vì sàn giao dịch BĐS nơi diễn ra các giao dịch về
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi tiến hành giao dịch nếu nhận
được hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất
động sản thông qua sự cung cấp của khách hàng.Việc mua bán được tiến
hành theo quy định tại Mục 2 Chương II Luật Kinh doanh bất động sản
2014 thông qua hợp đồng bằng văn bản căn cứ pháp lý điều khoản 6
điều 3 và điều 70 LKDBĐS 2014 14 Nhà, công trình xây dựng thuộc đối tượng được phép kinh doanh thì đều được
đưa vào kinh doanh - Nhận định này là sai vì nhà ở công trình xây dựng thuộc đối tượng được
phép kinh doanh nhưng không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì không được phép kinh doanh Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: + Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; + Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất; + Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án căn cứ pháp lý khoản 1 điều 9 LKDBĐS 2014 15 Hàng hoá bất động sản là những bất động sản đã có Giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng bất động sản - Sai vì còn có BĐS được hình thành trong tương lai đủ điều kiện kinh
doanh, hoặc BĐS l à tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh Căn cứ pháp lý điều 5 LKDBĐS 2014
16 Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư
Trang 4- Nhận định này sai vì tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản
được phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản khi đã đạt đủ
điều kiện theo điều 49 LKDBĐS 2014 17 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, để thực hiện dự án, phải có vốn
đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án - Nhận định này là sai vì chủ đầu tư dự án phải có vốn pháp định không
được dưới 20 tỷ đồng trừ trường hợp cá nhân, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐs quy mô nhỏ, không thường xuyên căn cứ pháp lý theo khoản 1 điều 10 LKDBĐS 2014 18 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
ở trong hợp đồng mua bán nhà ở được pháp luật quy định giống nhau - Nhận định này sai vì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm
khi bên mua đã thanh toán đủ tiền mua hoặc các bên có thoả thuận khác,
còn thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là thời điểm đăng kí theo luật
đất đai quy định Căn cứ pháp lý là điều 12 luật nhà ở 2014 và điều 503
luật dân sự 2015 19 Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới
bất động sản - Nhận định này là sai vì Kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi
giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS và dịch vụ Tư vấn, quản lý BĐS
Tuy nhiên dịch vụ tư vấn và quản lý BĐS không bắt buộc phải có giấy
chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS Theo mục 4 chương IV LKDBĐS
2014 20 Các chủ thể kinh doanh sàn giao dịch bất động sản phải có vốn pháp định - đúng vì kinh doanh bất động sản bao gồm cả kinh doanh sàn giao dịch
bất động sản căn cứ pháp lý điều 10 LKDBĐS 2014 21 Chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định theo quy định của pháp
luật - Nhận định này sai vì nếu chủ thể kinh doanh bất động sản là các cá
nhân, hộ gia đình chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bđs nhỏ ,
không thường xuyên thì k bắt buộc thành lập doanh nghiệp căn cứ pháp
lý khoản 2 điều 10 22 Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản được phép nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản để tiếp tục đầu tư - sai theo điều 49 LKDBĐS 2014 23 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua - Đúng theo điều 20 LKDBĐS 2014 và khoản 8 điều 26 Luật nhà ở 2014 24 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thuộc phạm vi dự án đều phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản
Trang 5- sai vì sàn giao dịch bất động sản là nơi Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm
đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản ccpl khoản 2 điều 70 LKDBĐS 2014
25 Tổ chức kinh tế kinh doanh nhà ở được huy động vốn ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà ở
- Nhận định này sai vì CĐT sử dụng tiền ứng trước của khách hành theo đúng mục đích đx cam kết ccpl khoản 2 điều 57 LKDBĐS 2014
26 Giao dịch BĐS ko thực hiện qua sàn giao dịch BĐS thì không có giá trị pháp
lý
- Nhận định này sai vì hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết giữa các cá nhân
27 Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giao đất, cho thuê đất duy nhất cho các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản
- Nhận định này là sai vì chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản còn có thể được nhà nước giao đất , cho thuê đất qua hình thức đấu thầu; tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở tái định cư theo dự án của Nhà nước; hoặc các tổ chức thực hiện hợp đồng BT căn cứ pháp lý khoản 3 điều 14, khoản 3 điều 45 nghị định 15/2015/NĐ-CP, khoản 4 điều 54 luật đất đai
28 Tổ chức kinh tế trong nước được mua nhà ở từ doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán lại hoặc cho thuê
- Nhận định này là sai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó ccpl khoản 2 điều 14 LKDBĐS 2014
29 Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt nam để ở
- nhận định này sai theo điều 8 luật nhà ở 2014
30 Doanh nghiệp hoặc HTX tham gia hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải có vốn pháp định
- đúng theo khoản 1 điều 10 LKDBĐS 2014
31 Cá nhân bán nhà phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản
- Sai nếu cá nhân được nhà nước giao đất thì Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân khoản 3 điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007
Trang 632 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
- Nhận định này sai vì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc,
cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó ccpl khoản 2 điều 14 LKDBĐS 2014
33 Cán bộ, công chức không được phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh BĐS
- Nhận định này sai vì cán bộ, công chức được xem là 1 cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản , do đó việc cá nhân tham gia chuyển nhượng, thuê, cho thuê với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì có thể tham gia vào kinh doanh bất động sản
34 Phạm vi kinh doanh bất động sản của các chủ thể được quy định giống nhau
-
35 Tổ chức, cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản thì được thực hiện dịch
vụ môi giới bất động sản
- Nhận định này sai vì muốn thực hiện dịch vụ môi giới BĐS thì 1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
36 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người việt nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở của chủ thể thực hiện dự án nhà ở thương mại chỉ có quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư
- Nhận định này sai theo khoản 2 điều 161 luật nhà ở 2014 và khoản 3 điều 126 luật đất đai 2013
37 Sàn giao dịch bất động sản được cung cấp tất cả các dịch vụ về bất động sản
- sai điều70 LKDBĐS 2014
38 Chủ đầu tư dự án bất động sản được uỷ quyền cho bên tham gia hợp tác kinh doanh bán bất động sản thuộc dự án
-
39 Nhà nước có thể là chủ thể kinh doanh bất động sản
-
40 Bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được đưa vào kinh doanh
- sai theo điều 9 lkdbđs 2014
41 Bất động muốn đưa vào kinh doanh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu
- sai 9 LKDBĐS 2014
Trang 7II Bài tập tình huống
Bài tập 1: Công ty cổ phần H (CTCP H) có chức năng kinh doanh bất động sản được
UBND TP HCM cho phép thực hiện dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại Quận 2 Sau
khi được nghiệm thu hoàn thành xong phần móng và nhận được văn bản của cơ quan
có thẩm quyền thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, CTCP H đã ký hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai với các cá nhân Theo thỏa thuận trong hợp
đồng, cá nhân mua nhà sẽ thanh toán lần đầu là 95% giá trị hợp đồng cho CTCP H khi
hai bên ký Hợp đồng mua bán nhà ở, 5% giá trị hợp đồng còn lại bên mua nhà sẽ
thanh toán cho CTCP H khi Công ty này làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho bên
mua.Hỏi: – Thỏa thuận trên có phù hợp với quy định pháp luật không? Tại sao? Việc bán nhà
của CTCP H có phải thực hiện thông qua Sàn giao dịch bất động sản hay không? Tại
sao? – Sau khi ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với CTCP H, các cá
nhân có được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại cho
các chủ thể khác hay không? Giả sử các cá nhân được chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai có cần phải được công chứng không? Tại sao? + bài làm: thỏa thuận trên không phù hợp với quy định của PL, cụ thể: Việc thanh
toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá
70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách
hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.Trường hợp bên mua,
bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không
được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh
toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên
Trang 8thuê mua Khoản 1 điều 57 luật KDBĐS 2014 Việc bán nhà của CTY không
phải bắt buộc theo điều 19 LKDBĐS 2014 + được chuyển nhượng Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp
đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước
có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư
vào văn bản chuyển nhượng Bài tập 2: A là người Việt Nam đang định cư ở Mỹ, A muốn có 01 căn nhà ở Việt
Nam để khi về thăm Việt Nam thì có chỗ ở, cũng để làm nơi thờ phụng tổ tiên Do A
chưa đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nên A có gửi tiền
về nhờ người anh em rể ở Việt Nam mua nhà và đứng tên giùm Qua email và qua thư
chuyển tiền thể hiện A gửi về Việt Nam 500.000 USD để nhờ B mua giùm 01 ngôi
nhà tại TPHCM Sau khi được đứng tên, được cấp GCN QSH nhà, B đã đem ngôi nhà này thế chấp cho
Ngân hàng BIDV CN Ba Tháng Hai – Thành phố HCM để vay số tiền 2 tỷ đồng Biết
được việc trên A đã khởi tố B ra tòa để đòi lại nhà, nhưng B và Ngân hàng BIDV CN
Ba Tháng Hai đều phản đối Hỏi: 2.1 – Nếu tại thời điểm tranh chấp, A đủ điều kiện để được hưởng quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích? Nêu rõ
căn cứ? 2.2 – Nếu tại thời điểm tranh chấp, A không đủ điều kiện để được hưởng quyền sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì tranh chấp trên được giải quyết như thế nào? Giải thích?
Nêu rõ căn cứ? Bài tập 3: Doanh nghiệp A có trụ sở đóng tại địa bàn quận Thủ Đức có đủ điều kiện
kinh doanh bất động sản Tháng 01/2017, doanh nghiệp này được UBND Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định
cho thuê 2 hecta đất tại địa bàn huyện Củ Chi để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao cấp và khu du lịch
Trang 9Để có mặt bằng đầu tư theo dự án đã được phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trả tiền thuê đất cho Nhà nước Còn về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội vẫn chưa được thực thi Sau khi có quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố Hà Nội, tháng 4/2017, doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố
Hồ Chí Minh với thời hạn 40 năm.Doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên đã chuyển nhượng 1,2 hecta đất thuộc dự án này cho một doanh nghiệp B cũng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản để lấy tiền đầu tư trên phần đất còn lại
1 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp hay không? Vì sao?
2 Nhận xét gì về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?
Vấn đề đặt ra ở tình huống này muốn đề cập:
1 Chủ thể nào được Nhà nước cho thuê đất?
2 Quyền và nghĩa vụ của Chủ thể được Nhà nước cho thuế đất?
3 Điều kiện để chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản?
4 Ý nghĩa của các nguyên tắc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS?
5 Thực tiễn áp dụng như thế nào?
GIẢI
1 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp hay không? Vì sao?
Theo Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai , Doanh nghiệp A là tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp A thuộc đối tượng được nhà nước cho thuê đất: “Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê."
Suy ra việc ký kết hợp đồng thuê đất có thời hạn thuê là 40 năm với Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh của doanh nghiệp A là phù hợp với quy định của pháp luật
Do tình huống không nêu rõ doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần hay thuê đất trả tiền hằng năm nên có thể chia làm 2 trường hợp:
TRƯỜNG HỢP 1
Trang 10Nếu doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hàng năm thì chắc chắn không có quyền chuyển
nhượng đất Các tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có các quyền: Thế chấp; bán, góp vốn tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo
hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai TRƯỜNG HỢP 2 Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ vào Điều 174 Luật đất đai, doanh nghiệp A có thể chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án vì đây
là một quyền của doanh nghiệp A Tuy nhiên xét cụ thể hơn, để doanh nghiệp A có
thể chuyển nhượng được cho doanh nghiệp B, cần phải xét đến các điều kiện được
quy định tại Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 Doanh nghiệp A cần có sự cho phép của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
đồng ý cho chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án dưới hình thức phân lô sau khi
đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, nhưng doanh
nghiệp A đã tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của UBND thành phố Hồ
Chí Minh Hơn nữa, hình thức chuyển không phải phân lô mà chuyển hơn một nửa
diện tích đất của dự án Căn cứ trên điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai
2013quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê" thì Doanh nghiệp A mới
chỉ hoàn thành san lấp mặt bằng, bồi thường cho người dân, xây dựng hạ tầng kỹ thuật
và trả tiền thuê đất cho Nhà nước, nhưng chưa hoàn thành hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã
hội Như vậy, chưa thực hiện đầy đủ điều kiện trên để có thể thực hiện quyền chuyển
nhượng Đồng thời, căn cứ theo Điểm a, b Khoản 2 điều 48 Luật kinh doanh BĐS thì khi chuyển nhượng một phần dự án không được làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án
Như vậy ở trường hợp này không ai chắc chắn doanh nghiệp B sẽ thực hiện dự án và
đảm bảo quy trình thi công mà doanh nghiệp A đã cam kết với cơ quan có thẩm
quyền Vì vậy giả sử thỏa mãn các điều kiện phía trên, để việc chuyển nhượng BĐS
này diễn ra đúng luật thì doanh nghiệp A và B phải đảm bảo các quy định tại Điều 48
Luật này 2 Nhận xét về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?