Có 4 cách làm BT nhỏ luật tài chính cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Trong việc mua bán bất động sản nếu chính chủ chỉ có mỗi một bất động sản đó thì người đó sẽ không phải nộp thuế TNCN, còn nếu trên một bất động sản thì người đó phải nộp thuế TNCN. Vì biết luật như vậy, hiện nay có một số chủ sở hữu và người mua thay vì làm hợp đồng mua bán bất động sản họ đã cùng kí uỷ quyền cho nhau. Nghĩa là khi chị A muốn mua nhà của tôi sau đó bán lại, nhưng vì không muốn phải đóng thuế TNCN nên tôi đã làm giấy uỷ quyền cho chị A sử dụng bất động sản của tôi thay vì kí giấy bán bất động sản cho chị A. Như vậy, khi chị A bán bất động sản đó cho người khác thì chị A không phải nộp thuế TNCN và chỉ có tôi phải nộp.

Trang 1

BÀI TẬP HỌC KỲ

MÔN: Luật Tài Chính

CÓ 4 CÁCH LÀM

ĐỀ BÀI:

Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN.

Anh chị hãy:

1 Lí giải vì sao luật lại quy định như vậy?

2 Chỉ ra, bằng một ví dụ, sự bất hợp lí khi áp dụng quy định trên?

Theo quy định hiện hành, cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN.

Trang 3

CÁCH 1

Bài làm:

Trong việc mua bán bất động sản nếu chính chủ chỉ có mỗi một bất động sản đó thì người đó sẽ không phải nộp thuế TNCN, còn nếu trên một bất động sản thì người đó phải nộp thuế TNCN Vì biết luật như vậy, hiện nay có một số chủ sở hữu và người mua thay vì làm hợp đồng mua bán bất động sản họ đã cùng kí uỷ quyền cho nhau Nghĩa là khi chị A muốn mua nhà của tôi sau đó bán lại, nhưng vì không muốn phải đóng thuế TNCN nên tôi đã làm giấy uỷ quyền cho chị A sử dụng bất động sản của tôi thay vì kí giấy bán bất động sản cho chị A Như vậy, khi chị A bán bất động sản đó cho người khác thì chị A không phải nộp thuế TNCN và chỉ có tôi phải nộp

Vì để tránh việc người dân không nộp thuế TNCN, trước kia không thu thuế TNCN đối với ủy quyền giao dịch bất động sản Việc thu thuế chỉ thực hiện từ khi có văn bản

Trang 4

1133 của Tổng cục Thuế Khi thu thuế TNCN liên quan đến việc chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền,

Cơ quan thuế thường tính thuế TNCN trên giá chuyển nhượng cho người ủy quyền và cho cả bên được ủy quyền Nhưng thực tế, không phải tất cả các hợp đồng

uỷ quyền bất động sản bao gồm cả việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản đều là giả tạo nhằm trốn thuế Nhiều trường hợp do điều kiện cư trú, đi lại khó khăn; hoặc do già yếu, sức khỏe, thời gian, kinh nghiệm giao dịch… nên chủ sở hữu bất động sản đã ủy quyền cho người được ủy quyền thực hiện các quyền của chủ sở hữu, trong đó có việc thay mặt chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản cho bên thứ ba

Ngoài ra, Thông tư 111/2013 cũng quy định:

“Điều 2 Các khoản thu nhập chịu thuế

5 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy

quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như

người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.”

Trang 5

Ví dụ về sự bất hợp lí khi áp dụng quy định trên:

Đầu 2019, tôi có nhờ người bạn bán giúp tôi 1 căn nhà tại địa chỉ quận 2, thành phố Hồ Chí Minh bằng việc uỷ quyền cho bạn tôi Đến giữa năm, bạn tôi bán được giúp tôi căn nhà đó Bạn tôi đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng căn nhà đó với giá trị chuyển nhượng là 2 tỉ đồng thì sau đó, Chi cục thuế Quận 2 thông báo tôi và bạn tôi phải nạp tổng số thuế là 40 triệu mỗi người

Bạn tôi đã thắc mắc vì sao bạn tôi lại phải nạp thuế TNCN trong khi nhà là của tôi, bạn tôi chỉ được uỷ quyền bán và không có lợi nhuận trong việc mua bán này Chi cục Thuế quận 2 đã trả lời đó là theo quy định của Bộ Tài chính nên dù bạn tôi được uỷ quyền nhưng vẫn phải nạp 2% thuế thu nhập khi bán được căn nhà đó

Rõ ràng ở đây bạn tôi không có lợi nhuận nào từ việc bán nhà nhưng vẫn phải nạp thuế TNCN Nguyên tắc cơ bản nhất của Luật Thuế TNCN là phải có thu nhập thì

Trang 6

mới chịu thuế Cho rằng ủy quyền núp bóng mua bán nhưng làm sao chứng minh Nếu không chứng minh được thì bạn tôi đành chịu và phải nạp số tiền 40 triệu đó

Trang 7

CÁCH 2:

1 Lí giải:

Theo quy định hiện hành , cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác ( người được ủy quyền ) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này , sau đó , bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế TNCN Luật đã quy định như vậy là bởi vì: Khi người dân bán bất động sản của mình thì sẽ phải nạp thuế TNCN Trên thực tế có những trường hợp mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước:

- Với hợp đồng ủy quyền , người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất

- Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo

Trang 8

Với các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nên không chịu thuế thu nhập cá nhân Trên thực tế , nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả tạo để che dấu mục đích chính là việc mua bán đất

Vì hiểu rõ điều đó , nhiều trường hợp khi bán bất động sản lại cho người khác thay vì làm giấy tờ bán sang tên chủ mới thì họ lại làm giấy uỷ quyền Người bán 1 sẽ

uỷ quyền cho người mua thứ 1 Sau đó người mua thứ

1 sẽ bán lại cho người mua thứ 2 với danh nghĩa của người bán 1 Khi đó , họ sẽ chỉ phải trả 1 lần thuế TNCN thay vì 2 Vì điểm này nên hiện nay rất nhiều người đã lách luật Thấy rõ điều đó , Điều 2.5.e Thông tư 111/2013 đã ra điều luật ở trên để tránh trường hợp nhiều người dựa vào sơ hở để không phải nạp thuế TNCN

Trang 9

2 Ví dụ:

Khoảng giữa năm 2017, do bà H bận việc, phải đi nước ngoài thường xuyên nên đã ủy quyền cho chồng thay mặt giải quyết các khoản vay tín dụng và rao bán căn hộ trên Ngày 11/9/2017, ông K đã bán căn hộ trên với giá 25 tỷ đồng Ông K làm thủ tục kê khai thuế để sang tên cho người mua

Chi cục thuế quận 2 thông báo cho biết, căn hộ trên chỉ có vợ ông K được miễn thuế, còn ông K phải chịu thuế thu nhập cá nhân 2%, tương đương 500 triệu đồng Ông

K nhận thấy thông báo thu thuế với ông là không phù hợp với quy định về thuế thu nhập cá nhân nhưng ông

K vẫn nộp đủ số tiền trên để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính Trung tuần tháng 11/2017, ông K gửi đơn khiếu nại song cơ quan thuế xác định ông phải nộp thuế 2% Ông K không đồng ý nên đâm đơn khởi kiện ra tòa án Ông K cho rằng, căn hộ trên thuộc quyền sở hữu riêng của bà H, ông chỉ là người được ủy quyền bán tài sản

Trang 10

Ông K đề nghị hủy thông báo trên, buộc cơ quan thuế hoàn trả lại số tiền thuế đã thu

Đại diện cơ quan thuế giải thích, qua xem xét hồ sơ nhận thấy, căn hộ trên không phải là tài sản đồng sở hữu, mà là tài sản riêng của bà H Theo khoản 5d, Điều

3, Nghị định số 65/2013-NĐ-CP ngày 27/6/2013 thì bà H vừa là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân với hợp đồng ủy quyền do có mối quan hệ giữa vợ và chồng, vừa là đối tượng được miễn theo trường hợp có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày Còn ông K được ủy quyền đứng tên định đoạt tài sản và thông qua văn phòng công chứng ký chuyển nhượng căn hộ Mặt khác, giá trị chuyển nhượng tài sản vẫn thuộc sở hữu của bà H và không có chứng cứ nào thể hiện hợp đồng ủy quyền là giao dịch giả tạo nhằm trốn thuế

Với căn cứ trên, tòa án đã tuyên chấp nhận đơn kiện của ông H, hủy thông báo nộp thuế trên

Trang 12

CÁCH 3:

Thuế uỷ quyền quản lý bất động sản là cách gọi về khoản thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho trường hợp chủ sở hữu nhà vì lý do riêng không thể trực tiếp quản lý, chuyển nhượng nhà của mình nên đã ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền này Các hợp đồng

ủy quyền thường chỉ liệt kê các công việc người nhận

uỷ quyền phải làm cho người uỷ quyền và không thể

hiện người nhận uỷ quyền có thu nhập từ việc nhận ủy

quyền Ngay cả thù lao ủy quyền cũng luôn được ghi nhận là không có dù đôi lúc cũng khó tin khi nhiều trường hợp lạ huơ lạ hoắc bỏ công đi làm tất cả công

đoạn để bán nhà thay người uỷ quyền mà người nhận

uỷ quyền lại không nhận được gì Hầu hết vì người dân

không muốn mất thêm tiền thuế nên đã cố tình lách

luật chỉ có người uỷ quyền phải đóng thuế khi ủy quyền cho người nhận uỷ quyền mà việc nộp thuế này đâu khác gì người uỷ quyền phải đóng thuế do đã thông qua

Trang 13

người nhận uỷ quyền làm thủ tục bán nhà cho người mua theo đúng luật định.

Để tránh trường hợp người dân lách thuế thu nhập cá nhân nên luật đã ra quy định cá nhân sở hữu bất động sản nếu ủy quyền quản lý bất động sản cho người khác (người được ủy quyền) thì vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân Người được ủy quyền này, sau đó, bán bất động sản thì lại tiếp tục nộp thuế thu nhập cá nhân

 Ví dụ:

Theo hợp đồng ủy quyền, ông L là người được ủy quyền của ông M và bà C với nội dung ông L được thay mặt bà

C và ông M chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất tại phường Hoà Thuận Đông, quận Hải Châu, Đà Nẵng Tháng 8 và tháng 9 năm 2020 ông L đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đối với các thửa đất nêu trên cho hai người khác với giá trị chuyển nhượng hơn 27 tỉ đồng Sau đó, Chi cục Thuế quận Hải Châu phát hành thông báo số 2178 về việc nộp thuế thu nhập cá nhân cho ông M và bà C phải nộp tổng số

Trang 14

thuế là 554 triệu đồng Tuy nhiên, cũng cùng số công văn này, Chi cục Thuế quận Hải Châu yêu cầu ông L phải nộp số tiền là 554 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính

Dù không đồng ý với yêu cầu nộp thuế của Chi cục Thuế quận Hải Châu, ông L thắc mắc thì được giải thích là làm theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, bởi vậy dù ông L được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải đóng 2% thuế thu nhập cá nhân như chủ sở hữu Nếu ông L không nộp thì Chi cục Thuế quận Hải Châu không giải quyết thủ tục nên không thể chuyển nhượng các thửa đất nêu trên Do vậy, ông L buộc phải nộp số tiền là 554 triệu đồng Tuy nhiên, sau khi nộp thuế xong, ông L đã làm đơn khởi kiện Chi cục Thuế quận Hải Châu ra tòa Ông L cho rằng việc Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng các công văn hướng dẫn thu thuế thu nhập cá nhân đối với bản thân ông là trái luật bởi các văn bản mà Chi cục Thuế quận Hải Châu áp dụng (công văn 1133 ngày 5-4-2011 và

Trang 15

công văn 3373 ngày 20-9-2011 của Tổng cục Thuế hướng dẫn về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền) không phải là văn bản quy phạm hành chính

Tại tòa, đại diện Chi cục Thuế quận Hải Châu cho rằng đối chiếu với Luật thuế thu nhập cá nhân và các quy định của pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với hợp đồng chuyển nhượng bất động sản được ủy quyền nhưng Chi cục Thuế quận Hải Châu phải thực hiện công văn chỉ đạo của Tổng cục Thuế Chi cục Thuế quận Hải Châu cũng cho rằng các công văn này chưa phù hợp với thực tiễn và Luật thuế nói chung Từ những căn cứ pháp luật nêu trên, Tòa án nhân dân quận Hải Châu cho rằng việc Chi cục Thuế quận Hải Châu thu thuế của ông L là không hợp pháp và tuyên buộc Chi cục Thuế quận Hải Châu trả lại số tiền 554 triệu đồng cho ông L khi bản án có hiệu lực pháp luật

Trang 17

CÁCH 4:

Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định nếu ủy quyền cho người khác chuyển nhượng bất động sản thì chủ sở hữu là người ủy quyền phải nộp thuế thu nhập cá nhân Đồng thời, người được ủy quyền có thu nhập từ việc nhận ủy quyền cũng đóng thuế thu nhập cá nhân

Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A, người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C Hợp đồng ủy quyền bất động sản không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ A sang B mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của A

Tổng cục Thuế thấy được trên thực tế đã phát sinh hiện tượng uỷ quyền để trốn thuế TNCN, bên nhận chuyển nhượng B và bên chuyển nhượng A thỏa thuận với nhau thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng, họ đã giả bằng việc ký hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản với mục đích B được thay mặt A toàn quyền sử dụng, định

Trang 18

đoạt bất động sản như mua bán, tặng cho với bên thứ

ba mà không phải chịu thuế TNCN Từ đó mà Bộ Tài chính đã ban hành thông tư 111/2013/TT-BTC để quy định về vấn đề trên

Ví dụ:

Ta gọi chủ sở hữu bất động sản (người uỷ quyền) là A, người được uỷ quyền là B, người mua bất động sản là C Sự bất hợp lý của điều luật trên ở chỗ:

A uỷ quyền cho B bất động sản của mình B bán được cho C, trong giấy uỷ quyền có nêu rằng B sẽ được thù lao khi bán được bất động sản Nhưng trường hợp uỷ quyền có thù lao thì lại không thuộc đói tượng điều chỉnh trong văn bản của Tổng cục Thuế nên không loại trừ hợp đồng ủy quyền sẽ được thêm vào một khoản hoa hồng nho nhỏ để “lách”

Định dạng
Số trang	18
Dung lượng	26,66 KB