Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện quế sơn tỉnh quảng nam

Trên mỗi giấy chứng nhận QSDĐ sẽ ghi tên của tất cả những người sử dụng thửa đất đó hoặc người đại diện nếu có, tất cả chủ thể được ghi nhận sẽ có những quyền chung của NSDĐ như: Được cấ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HUY QUANG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN,

TỈNH QUẢNG NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HUY QUANG

THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN QUẾ SƠN,

TỈNH QUẢNG NAM

Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính

Mã số: 8.38.01.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS Doãn Hồng Nhung

HÀ NỘI, năm 2020

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban Giám đốc, các khoa, phòng và quý thầy, cô của Học viện Khoa học Xã hội, những người đã tận tình và tạo điều kiện giúp đỡ cho tôi trong quá trình học tập Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô PGS.TS Doãn Hồng Nhung người đã trực tiếp hướng dẫn luận văn cho tôi với tất cả lòng nhiệt tình

và sự quan tâm sâu sắc

Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu nhưng luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót Tôi rất mong nhận được sự góp ý của quý thầy, cô và bạn bè

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Quang

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn Thạc

sĩ Luật Hiến pháp và Luật Hành chính về: “Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam” là hoàn toàn trung thực và không trùng lắp với các đề tài khác trong cùng lĩnh vực

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan này!

Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Quang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7

1.2 Sơ lược sự ra đời và phát triển của pháp luật Việt Nam về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 16

1.3 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ quản lý nhà nước đối với đất đai 20

Chương 2 THỰC TIỄN THI HÀNH THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM 23

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam 23

2.2 Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24

2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam 40

Chương 3 HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM 55

3.1 Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật 55

3.2 Hoàn thiện pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56

3.3 Hoàn thiện giải pháp về tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 58

3.4 Một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật 59

3.5 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tai huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam 62

KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống của con người, là nền tảng không gian để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, là tư liệu sản xuất của nông nghiệp và lâm nghiệp Hiến pháp năm 2013 quy định rõ, đất đai và các loại tài nguyên khác như nước, khoáng sản…đều thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý Để quản lý, khai thác, sử dụng có hiệu quả và bảo vệ các nguồn lợi từ đất, Nhà nước thực hiện nhiều biện pháp khác nhau như quy hoạch, ban hành các chính sách pháp luật về đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ… Trong đó, công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ là hoạt động trọng tâm, đóng vai trò trực tiếp, thể hiện quyền lực của Nhà nước trong việc quản lý đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, Nhà nước sẽ xác định được chủ thể nào sẽ được sử dụng đất, việc sử dụng có hợp lý hay không… bởi trên thực tế, việc sử dụng đất do tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư thực hiện

Quế Sơn là huyện trung du của tỉnh Quảng Nam Với vị trí địa lý thuận lợi, là cầu nối giữa thành phố Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng Kinh tế chủ yếu là nông nghiệp và lâm nghiệp, vì vậy với một quỹ đất đai có giới hạn của huyện thì đòi hỏi phải có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý nhằm mang lại hiệu quả sử dụng cao nhất Để đảm bảo yêu cầu về quản lý và

sử dụng đất đạt hiệu quả cao thì đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ yêu cầu phải thực hiện nghiêm túc Cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, nhiệm vụ quản lý đất đai của huyện đã đi vào nề nếp, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ đã được triển khai và đạt được những kết quả nhất định Tuy nhiên đến nay vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề trong công tác thực hiện cấp

giấy chứng nhận QSDĐ như thủ tục, hành chính về lĩnh vực đất đai còn phức tạp chồng chéo phải liên thông với nhiều cơ quan, các bộ phận giải quyết gây khó khăn cho người dân, các chính sách pháp luật đất đai còn bất cập, thay đổi qua từng thời kỳ, đi kèm theo đó hàng loạt nghị định, thông tư nên người dân khó nắm bắt kịp thời Bên cạnh đó, hồ sơ địa chính chưa được hoàn thiện

và cập nhật đầy đủ; trình độ của cán bộ không đồng đều, không đủ lực lượng

để thực hiện công việc một cách hiệu quả cao, ảnh hưởng đến quá trình giải quyết liên tục…Những điều này gây nhiều bất cập trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua Chính vì vậy, tác giả lựa chọn

đề tài “Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện

Quế Sơn tỉnh Quảng Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một trong những vấn đề pháp lý cơ bản không thể thiếu trong Giáo trình Luật Đất đai của các trường đại học về ngành luật Đối với giới nghiên cứu khoa học pháp lý, vấn đề này giành được khá nhiều sự quan tâm, nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như:

Ở cấp độ tiến sĩ đã có các luận án: Đặng Anh Quân (2011), Hệ thống

đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển, Luận án Tiến

sỹ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Văn Hiến

(2017), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Luận án

tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội…

Ở cấp độ thạc sĩ, đã có các luận văn: Cao Ngọc Tú (2007) “Thống nhất

pháp luật về đăng ký bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà

Nội; Phan Hồng Mai (2014), Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Thành phố Đà Nẵng, Luận văn

thạc sĩ luật học, Khoa Luật, đại học Quốc gia Hà Nội; Trương Thanh Thủy

(2017), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh

Quảng Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội…

Và một số các bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu

nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản

– Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội;

Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam – thực

trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (Số 1 và

số 2 năm 2010) Trung tâm đào tạo từ xa Đại học Huế (2006), Giáo trình Luật

Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội; Trường Đại học kinh tế quốc dân

(2000), Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; Doãn Hồng Nhung, Ngô Thúy Hằng (2015), Tìm hiểu Pháp luật

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa – thành phố Hà Nội, Nxb Xây dựng; Trường Đại học Luật Hà Nội

(2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội…

Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những giá trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành Tuy nhiên, vẫn còn những vấn đề chưa được giải quyết triệt để hoặc cần phải tiếp tục nghiên cứu Bởi những nghiên cứu này vẫn mang tính lý thuyết, lý luận và chủ yếu là xem xét những thiếu sót, bất cập trong quy định Luật Đất đai Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình nghiên cứu đã công bố, luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung và hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã đạt và điểm hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 nói chung và quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng tại huyện Quế Sơn tỉnh Quảng Nam

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả phân tích, làm rõ các quy định

pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ Các quy định pháp luật này cần rõ ràng và minh bạch thì mới giúp cho Nhà nước quản lý có hiệu quả đất đai trên địa bàn huyện Quế Sơn , tỉnh Quảng Nam

Luận văn làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Luận văn nghiên cứu về thực trạng thực thi pháp luật về thủ tục cấp giấy chúng nhận QSDĐ trên địa bàn huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần đổi mới hoàn thiện hệ thống pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu sau:

- Nghiên cứu những vấn đề lí luận về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Nghiên cứu, phân tích một cách có hệ thống các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Tìm hiểu một số vấn đề về hoạt động thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

Đánh giá tình hình thực hiện pháp luật thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Đánh giá, tìm ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về xây dựng, thực hiện thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần đổi mới, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung, chế định cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng, đồng thời nâng cao hiệu quả của hoạt động Quản lý Nhà nước đối với đất đai

thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tiễn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Trong giai đoạn phát triển kinh tế, xã hội hiện nay, bình ổn quan hệ đất đai là góp phần bình ổn các quan hệ xã hội Nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất vì thế đã và đang trở thành vấn đề cấp thiết của xã hội đặc biệt là thực tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào pháp luật cấp giấy chứng nhận QSDĐ đặc biệt nghiên cứu thực trạng áp dụng trên một địa bàn cụ thể như tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Luận văn sẽ nghiên cứu các quy định hiện hành về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ và áp dụng quy định pháp luật hiện hành trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam;

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1 Cơ sở lý luận

Luận văn nghiên cứu trên cơ sở của Triết học Mac – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và pháp luật về đất đai nói riêng

5.2 Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện được nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như sau: Đối với chương 1, tác giả sử dụng phương, phương pháp lịch sử, pháp phân tích, phương pháp so sánh Các phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp và phương pháp thống kê tình hình thực tiễn, áp dụng thực tiễn trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được

sử dụng trong Chương 2 Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, luận văn cũng đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và từ đó đưa ra một số

kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của việc áp dụng quy định pháp luật trong thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam được thực hiện trong trương 3 của luận văn

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

Kết quả nghiên cứu đề tài luận văn là tài liệu tham khảo cho các cơ quan nhà nước, các tổ chức liên quan trong việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung, pháp luật tiễn thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam sử dụng đất nói riêng

Luận văn còn là tài liệu tham khảo cho việc học tập và giảng dạy của các

cơ sở đào tạo chuyên ngành luật, chuyên ngành quản lý đất đai

Luận văn có thể được sử dụng trong việc nâng cao chất lượng thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

7 Kết cấu của luận văn

Bố cục của luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lí luận cơ bản về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực tiễn thi hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THỦ TỤC CẤP GIẤY

CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Tổng quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật dân sự, quyền sử dụng là quyền khai thác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [25], quyền sử dụng là một trong

những bộ phận cấu thành của quyền sở hữu Chủ sở hữu là người có đầy đủ

và tuyệt đối quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Giáo trình Luật đất đai

của Đại học Luật Hà Nội định nghĩa về QSDĐ như sau: Quyền sử dụng đất là

quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước [13] Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu quản lý, vấn đề này được quy định tại Điều 19 Hiến pháp năm 1980, Điều 17 Hiến pháp năm 1992 và tiếp tục được khẳng định lại ở Điều 53 Hiến pháp năm 2013 Nhà nước với tư cách là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất đai sẽ có đầy đủ và tuyệt đối các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai QSDĐ của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế Tuy nhiên, để phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng những nhu cầu cơ bản của con người, Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền lại cho các chủ thể khác như tổ chức, cá nhân, hộ gia đình…thông qua việc giao đất, cho thuê đất và các hình thức công nhận QSDĐ Lúc này, các chủ thể đó trở thành NSDĐ và có QSDĐ nhưng quyền này bị hạn chế về diện tích, thời hạn, mục đích sử dụng…tùy theo ý chí của Nhà nước

Trong quá trình sử dụng đất, các chủ thể được nhà nước trao quyền có thể chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng, tặng cho…QSDĐ của mình,

lúc này, QSDĐ lại được coi là một loại tài sản, cụ thể là một loại quyền tài sản Theo quy định của pháp luật dân sự tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản [25] Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, QSDĐ và các quyền tài sản khác [25] Dưới góc độ này, QSDĐ được coi là một loại quyền tài sản Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai [14] QSDĐ là một quyền tài sản có giá trị của NSDĐ, là một loại hàng hóa được phép lưu thông trên thị trường và chịu sự tác động và chi phối bởi các quy luật của thị trường Tiếp cận ở phương diện này thì QSDĐ được tách ra một cách độc lập khỏi quyền

sở hữu, không phụ thuộc vào quyền sở hữu và trở thành “tài sản tư” của những NSDĐ Theo đó, với QSDĐ đã được Nhà nước xác lập, NSDĐ được chủ động và linh hoạt quyết định số phận pháp lý đối với tài sản là QSDĐ của mình sao cho có hiệu quả nhất [15]

Tóm lại, xem xét QSDĐ dưới góc độ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu hay là một quyền tài sản giúp nắm rõ hơn về bản chất của QSDĐ Chủ thể của QSDĐ có thể là Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước trao quyền Nhà nước là chủ thể có QSDĐ tuyệt đối và không bị giới hạn, các chủ thể khác nếu muốn có QSDĐ phải được Nhà nước cho phép, việc cho phép này thể hiện thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về giấy chứng nhận QSDĐ tại

Khoản 16, Điều 3 như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư

pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất

Nhà nước không phải là đối tượng trực tiếp sử dụng đất đai, với tư cách

là đại diện chủ sở hữu, thực hiện chức năng quản lý đất đai nhà nước trao lại QSDĐ đai cho những chủ thể trực tiếp sử dụng đất đai như cá nhân, tổ chức,

hộ gia đình…thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ đóng vai trò vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất đai của nhà nước và bảo vệ quyền lợi của NSDĐ Vai trò đó được thể hiện dưới các góc độ sau:

- Thứ nhất, dưới góc độ quản lý nhà nước:

Một là, giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước nắm bắt cụ thể hiện trạng, nguồn gốc cũng như biến động của quá trình sử dụng đất Theo quy định tại Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của

Bộ Tài nguyên và môi trường, giấy chứng nhận QSDĐ phải ghi rõ các nội dung sau: tên NSDĐ; thông tin chi tiết về thửa đất như vị trí thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng…và những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận Điều này giúp các cơ quan quản lý Nhà nước thông qua giấy chứng nhận QSDĐ nắm rõ được nguồn gốc và những biến động trong quá trình sử dụng đất

Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Khi có tranh chấp đất đai xảy ra, có hai cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp là Tòa án hoặc Uỷ ban nhân dân, để xác định được cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ căn cứ vào

giấy chứng nhận QSDĐ hoặc các giấy tờ liên quan [24] Việc phân định thẩm

quyền giúp tránh hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm hoặc chồng chéo thẩm quyền khi có nhiều cơ quan cùng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp

Ba là, cấp giấy chứng nhận QSDĐ giúp Nhà nước quản lý thị trường kinh doanh bất động sản một cách khách quan và minh bạch Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản hiện nay vẫn chưa tương xứng với

sự phát triển của thị trường Việc quản lý gặp nhiều khó khăn do thiếu thông

tin

- Thứ hai, dưới góc độ bảo vệ quyền lợi NSDĐ:

Một là, giấy chứng nhận QSDĐ là một đảm bảo quan trọng của Nhà nước về quyền và lợi ích hợp pháp cho NSDĐ, các quyền khi chuyển QSDĐ, bảo vệ các quyền lợi khi có tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai xảy ra Giấy chứng nhận QSDĐ là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận QSDĐ hợp pháp của NSDĐ, chính vì thế, khi có tranh chấp, khiếu nại hay tố cáo liên quan đến đất đai xảy ra, giấy chứng nhận QSDĐ là một chứng cứ quan trọng

để Tòa án xem xét và đưa vào quá trình tố tụng Những thông tin lưu giữ tại

cơ quan quản lý đất đai sẽ giúp xác minh giá trị pháp lý của giấy chứng nhận QSDĐ và người có QSDĐ

Hai là, giấy chứng nhận QSDĐ là một quyền chung của NSDĐ Quyền chung của NSDĐ là quyền cùng tham gia sử dụng trên thửa đất được cấp Trên mỗi giấy chứng nhận QSDĐ sẽ ghi tên của tất cả những người sử dụng thửa đất đó (hoặc người đại diện nếu có), tất cả chủ thể được ghi nhận sẽ có những quyền chung của NSDĐ như: Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp

pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [24]

Ba là, loại giấy tờ này là điều kiện để NSDĐ được thực hiện các quyền

và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật Người được cấp giấy chứng nhận QSDĐ có quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn

bằng QSDĐ [24, K1, Đ188]

Bốn là, giấy chứng nhận QSDĐ là điều kiện để NSDĐ được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi bị Nhà nước thu hồi Một trong những điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

là NSDĐ phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng chưa được cấp theo quy định của pháp luật [24, Đ75] Quy định này giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ trong trường hợp nhà nước phải thu hồi đất

1.1.3 Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một cách gọi của hệ thống đăng ký đất đai và theo định nghĩa của UN-ECE12, nó là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất

Tại Việt Nam, đăng ký đất đai là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[K15, Đ3, 24] Đây là một thủ tục hành chính mang tính bắt buộc đối với NSDĐ và người được giao đất để quản lý [Đ95, 24]

Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất Nó nhằm ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Hoạt động này cũng giúp cho Nhà nước có thể quản lý đất đai một cách hiệu quả Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước có thể kiểm soát được tình trạng đất đai đang được sử dụng, qua đó xây dựng kế hoạch để

sử dụng đất đai tốt hơn, tránh lãng phí đất, ổn định đời sống của người dân và phát triển kinh tế

1.1.4 Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất

Công nhận được hiểu là thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thừa nhận chính thức một tổ chức hay cá nhân có năng lực tiến hành các nhiệm vụ quy định

Công nhận QSDĐ là thủ tục của Nhà nước thừa nhận một chủ thể có QSDĐ và Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ thể đó Đây là một trong những hình thức Nhà nước trực tiếp trao QSDĐ Khái niệm này được xuất hiện lần đầu tiên tại Luật Đất đai năm 2003, tại Khoản 3, Điều 4 quy định như sau “Nhà nước công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho người đó” Quy định này cho thấy hình thức công nhận QSDĐ chỉ áp dụng đối với người đang sử dụng đất ổn định mà chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, khái niệm về công nhận

QSDĐ được quy định cụ thể và rõ ràng hơn “Nhà nước công nhận quyền sử

dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”[24, Đ3]

Có thể thấy rằng, công nhận QSDĐ là một trong những hình thức Nhà nước tiến hành trao cho NSDĐ quyền được sử dụng đất Khác với những hình thức còn lại, đất được Nhà nước công nhận không có nguồn gốc từ Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã được NSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài trước đó Khi được Nhà nước công nhận, NSDĐ có những quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật

Đây là một hình thức bảo đảm của Nhà nước khi NSDĐ đáp ứng các yêu

cầu nhất định Xuất pháp từ những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, từ thực tiễn lịch sử quản lý nhà nước về đất đai của nước ta và yêu cầu đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, QSDĐ Sự công nhận QSDĐ không chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp mà tùy thuộc điều kiện kinh tế xã hội quốc gia hoặc trong từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia còn có thể áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất ổn định, có nguồn gốc chưa phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm sử dụng đất Điều này cũng không có nghĩa là mọi chủ thể đang sử dụng đất đều được công nhận mà đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện nhất định; các điều kiện này tùy thuộc vào các điều kiện kinh tế xã hội, trình độ và thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trước đó của mỗi giai đoạn mà quy định khắc khe

hoặc cởi mở [16]

Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở nước ta cho thấy nhiều trường hợp

sử dụng đất mặc dù không có đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc nhưng đã có sự

sử dụng ổn định lâu dài và phù hợp với quy hoạch là thực tiễn cần được giải quyết thông qua hình thức công nhận QSDĐ Do vậy sự công nhận theo sau chỉ là hành vi của Nhà nước nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa Nhà nước với chủ thể sử dụng hoặc, giữa các chủ thể sử dụng đất với

nhau nhằm tạo nên một trật tự trong quản lý sử dụng đất [16]

1.1.5 Khái niệm pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một lĩnh vực pháp luật gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ Khi nghiên cứu pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tác giả đã làm rõ những những vấn đề sau:

Thứ nhất, về đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh của pháp

luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Đối tượng điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ được chia thành hai nhóm sau:

Một là, nhóm các quan hệ xã hội giữa một bên là cơ quan nhà nước có

thẩm quyền với bên kia là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với tư cách là NSDĐ Đây là nhóm quan hệ xã hội có sự bất bình đẳng về địa vị pháp lý giữa các bên

Hai là, nhóm các quan hệ xã hội giữa các cơ quan nhà nước với nhau trong việc cấp, đính chính giấy chứng nhận QSDĐ

Phương pháp điều chỉnh đối với nhóm quan hệ xã hội thứ nhất là phương pháp hành chính mệnh lệnh Điều này xuất phát từ sự bất bình đẳng giữa địa vị các bên trong mối quan hệ Điều này có nghĩa là khi NSDĐ có nhu cầu được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện trong đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phải làm hồ sơ theo quy định của pháp luật

Đối với nhóm quan hệ thứ hai, phương pháp điều chỉnh chủ yếu là thỏa thuận Xuất phát từ vị thế các bên trong quan hệ là cơ quan nhà nước có tư cách, ý chí bình đẳng với nhau, các bên phối hợp để tiến hành xác minh các thông tin hoặc thực hiện các chức năng nhiệm vụ của mình trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thứ hai, về nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về thủ tục cấp giấy

chứng nhận QSDĐ Nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật là những nguyên lý,

tư tưởng chỉ đạo quán triệt và xuyên suốt toàn bộ hệ thống các quy phạm pháp luật, trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội, thể hiện quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước ta ở lĩnh vực đó Nguyên tắc điều chỉnh của pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSDĐ không đồng nhất với nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ được quy định tại Điều 98, Luật Đất đai năm 2013,

nó bao gồm các nguyên tắc sau:

Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Đây là nguyên tắc chính, chủ đạo và xuyên suốt toàn bộ hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng Nguyên tắc này được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013: Đất đai và các loại tài nguyên khác đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Xuất phát từ nguyên tắc này, Nhà nước có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với ngưới sử dụng đất Nhà nước là chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ và thu hồi nó trong trường hợp cần thiết

Hai là, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Nguyên tắc này cũng được ghi nhận tại Điều 54, Hiến pháp năm 2013 và chương 2 Luật Đất đai năm 2013, thể hiện chức năng của Nhà nước là quản lý mọi mặt của kinh tế - xã hội, trong đó có lĩnh vực đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói riêng Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ không được Nhà nước thực hiện một cách tùy tiện, mà sẽ được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch được đề ra và được thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật quy định Thực hiện triệt để nguyên tắc này giúp Nhà nước quản lí đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm, tránh lãng phí nguồn lực từ đất đai

Ba là, sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm Đất đai là tài nguyên hữu hạn nếu không được khai thác và sử dụng một cách hợp lí Cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một thủ tục đầu tiên trong quá trình Nhà nước khai thác các công dụng của đất đai, chính vì thế, để khai thác, sử dụng và bảo vệ tốt nguồn tài nguyên thiên nhiên này, nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm được đặt ra trong quá trình xây dựng pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thứ ba, về nội dung điều chỉnh Liên quan đến thủ tục cấp giấy chứng

nhận QSDĐ, pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ điều chỉnh hai

nội dung chính sau:

Một là, quy định về các nội dung giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm: các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng, thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ, mẫu giấy chứng nhận QSDĐ và các nghĩa vụ tài chính mà NSDĐ phải thực hiện khi được cấp giấy chứng nhận…

Hai là, quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm quy định về hồ sơ, mẫu đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ; quy định về các bước thực hiện xét duyệt hồ sơ, cấp; quy định về trình tự ghi các thông tin trong giấy chứng nhận QSDĐ, sửa chữa các thông tin trên giấy chứng nhận QSDĐ…

1.2 Sơ lược sự ra đời và phát triển của pháp luật Việt Nam về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giai đoạn trước năm 1987

Đất đai và nhu cầu quản lý đất đai của nhà nước xuất hiện từ rất lâu đời, tùy từng điều kiện, hoàn cảnh lịch sử mà nhà nước áp dụng các chế độ quản lý đất đai khác nhau Việc quản lý đất đai ở thời kỳ trước những năm 1946 chủ yếu tạo cơ sở nắm chắc tình hình sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác tính thuế, bên cạnh đó tạo cơ sở đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu

Ngày 09 tháng 11 năm 1946, bản Hiến pháp đầu tiên được Quốc hội thông qua khai sinh nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, đặt nền móng đầu tiên cho việc xây dựng hệ thống pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng Tuy nhiên, do hoàn cảnh lịch sử của nước ta thời bấy giờ, chiến tranh kéo dài, tổ chức chính quyền các cấp không ổn định, nhà nước chưa chú trọng đến việc xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai Do vậy chưa có văn bản nào làm cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ và tình trạng này kéo dài đến năm 1987

Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 1993

Giai đoạn này đất nước đã hoàn toàn thống nhất, từng bước hàn gắn vết thương chiến tranh, bắt đầu thực hiện các biện pháp phát triển kinh tế toàn diện Trước các yêu cầu bức thiết đặt ra trong công tác quản lý đất đai một cách toàn diện, Nhà nước ta đã xây dựng dự thảo Luật Đất đai từ năm 1987

Văn bản này đánh dấu vai trò quản ký của Nhà nước ta trong việc quản

lí đất đai Tuy nhiên là văn bản luật được thông qua ở thời kỳ chuyển tiếp từ chế độ tập trung quan liêu bao cấp sang cơ chế thị trường, Luật Đất đai năm

1987 còn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ và chưa xác định đầy đủ các quan

hệ đất đai theo cơ chế mới Vì vậy, sau khi đánh giá, tổng kết việc thực thi luật đất đai sau năm năm thực hiện, nhà nước ta đã xây dựng văn bản mới

thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 [13]

Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003

Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông quavà có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993 Luật đất đai năm 1993 bổ sung các quy định đáp ứng với yêu cầu của quản lý và sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường như quy định giá đất; quy định Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài (gọi chung là NSDĐ); NSDĐ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng; quy định một trong những quyền của NSDĐ là được cấp giấy chứng nhận QSDĐ v.v Có thể nói, giai đoạn này pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định khá chi tiết, rõ ràng, làm nền móng và nền tảng cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thuận lợi hơn giai đoạn trước Việc chuyển đổi, cho thuê đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp ở nông thôn bước đầu đã diễn ra ở nhiều nơi, có tác động khắc phục một bước tình trạng manh mún ngay sau khi giao đất, tạo tiền đề cho nông dân hướng dần tới kiểu phân công lao động mới Những văn bản thi hành Luật đất đai về khung giá đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…, đang từng

bước làm cho một bộ phận quan hệ đất đai tiếp cận với nhận thức “đất đai là

có giá” Nhà nước bước đầu điều tiết một phần thu nhập xã hội trong việc sử dụng đất

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường Những quy định của Luật Đất đai năm 1993 dần trở nên lạc hậu, không còn phù hợp với các quan hệ xã hội bấy giờ Để pháp luật không phải là rào cản của phát triển kinh

tế, bắt buộc phải thay thế Luật Đất đai năm 1993 bằng một đạo luật khác phù hợp hơn

Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013

Ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng nhằm thể chế hóa những quan điểm và nội dung đã nêu trong Nghị quyết số 26-NQ/TW theo hướng đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, phát triển bền vững Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 và Nghị quyết quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để

sử dụng vào mục đích nông nghiệp Quốc hội đã ban hành 01 Nghị quyết Chính phủ đã ban hành 22 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; về thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư; xử phạt vi phạm hành chính;… Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều Nghị định có điều chỉnh đến các vấn đề liên quan đến

đất đai như các Nghị định hướng dẫn về Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng, Luật Thanh tra, Luật Khiếu nại, tố cáo, Luật Tài sản công, các Luật Thuế liên quan đến sử dụng đất

Mặc dù vậy, các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật

và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản

lý đất đai nói chung và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Chính vì lẽ đó, đặt ra yêu cầu bức thiết trong giai đoạn này là phải sửa đổi Luật đất đai năm 2003

Giai đoạn từ năm 2013 đến nay

Giai đoạn này đánh dấu bằng việc ban hành Hiến pháp năm 2013 với quy định “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Khoản 2, Điều 54) Và nhằm thể chế hóa các quan điểm của Đảng thể hiện trong Nghị quyết số 19/NQ-TW của Hội nghị lần thứ 06 Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ

bản trở thành nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 06 thông qua Luật đất đai năm

2013 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, thay thế Luật đất đai năm 2003 Năm 2013 Luật đất đai ban hành đã kịp thời, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong quá trình chuyển tiếp thi hành Luật đất đai giữa Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo

ra cơ sở pháp lý quan trọng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bước đầu đã khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, không đưa vào sử dụng,lãng phí Hạn chế được việc giao đất, cho thuê đất cho các chủ đầu tư không có năng lực, tránh được lãng phí trong việc sử dụng đất Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất “tùy tiện”, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của NSDĐ Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi Chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, những quy định đổi mới về giá đất đã tạo sự chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế Cùng với sự hoàn thiện pháp luật đất đai, pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cũng được quy định đầy đủ, chi tiết hơn

1.3 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đặt trong mối quan hệ quản lý nhà nước đối với đất đai

Quản lý nhà nước đối với đất đai được hiểu là việc nhà nước thông qua

hệ thống các cơ quan quản lý đất đai để thực hiện các nội dung quản lý đất đai như: thực hiện các hoạt động điều tra cơ bản về đất đai; lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; tổ chức thực hiện đăng ký QSDĐ, công nhận QSDĐ; thanh tra, xử

lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo và tranh chấp về đất đai Các hoạt

động này nhằm giúp nhà nước quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực mà đất đai mang lại để ổn định đời sống người dân, phát triển kinh tế Cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện thông qua hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường và các chi nhánh văn phòng được đặt tại các huyện Văn phòng đăng ký đất đai là một đơn vị sự nghiệp, có tư cách pháp nhân độc lập, có con dấu riêng Đây được

ví như cánh tay phải giúp Nhà nước thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai một cách hiệu quả Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định được chủ thể nào đang sử dụng thửa đất đó, với mục đích ra sao, thời hạn bao lâu Từ đó giúp Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất đai để đưa ra những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp và thu hồi quyền sử dụng đất đối với những chủ thể sử dụng đất trái với mục đích mà Nhà nước quy định ban đầu ở giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một trong những căn cứ để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ, khi có tranh chấp xảy ra, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong việc giải quyết những tranh chấp ấy, là căn cứ pháp lý để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết tranh chấp

Chính vì vậy, có thể nói cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động quan trọng trong quản lý Nhà nước đối với đất đai Nhờ hoạt động này, Nhà nước có thể thực hiện hiệu quả các hoạt động quản

lý khác như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tra cơ bản về đất đai, giao đất, cho thuê đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai…

Tiểu kết chương 1

Việc nghiên cứu QSDĐ được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau, có

thể xem xét dưới góc độ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu hay là một quyền tài sản, nhưng đều giúp chúng ta nắm rõ hơn về bản chất của QSDĐ Chủ thể của QSDĐ có thể là Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước trao quyền Sự khác nhau về phạm vi quyền giữa các chủ thể là Nhà nước là chủ thể có QSDĐ tuyệt đối và không bị giới hạn, các chủ thể khác nếu muốn có QSDĐ phải được Nhà nước cho phép, việc cho phép này thể hiện thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Nhờ hoạt động này, Nhà nước có thể thực hiện hiệu quả các hoạt động quản lý khác như lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tra cơ bản về đất đai, giao đất, cho thuê đất, giải quyết các tranh chấp về đất đai Bên cạnh đó, giấy chứng nhận QSDĐ cũng đóng vai cốt lõi trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ

Pháp luật về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ là một lĩnh vực pháp luật gồm tổng hợp các quy phạm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ Đây là một bộ phận của pháp luật đất đai, chính vì vậy, nó phát triển đồng thời với quá trình phát triển của pháp luật đất đai

Chương 2 THỰC TIỄN THI HÀNH THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN QUẾ SƠN, TỈNH QUẢNG NAM

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

2.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

Quế Sơn là huyện trung du của tỉnh Quảng Nam Với diện tích tự nhiên của huyện gần 260 km2 [36] Nằm cách thành phố Đà Nẵng hơn 50 km về phía Tây Tây Bắc, ngoài ra, huyện còn tiếp giáp với các huyện sau: huyện Duy Xuyên ở Phía Bắc, huyện Hiệp Đức ở Phía Nam, huyện Thăng Bình ở phía Đông và huyện Nông Sơn ở phía Tây Vị trí địa lý này là yếu tố giúp huyện có thể giao lưu phát triển kinh tế với các huyện khác của tỉnh Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng một cách thuận lợi

Toàn huyện có 13 đơn vị xã trực thuộc, bao gồm các xã:Quế Phú, Hương

An, Quế Xuân 1, Quế Thuận, Quế Xuân 2, Quế Mỹ , Quế Hiệp, Quế An, Quế Châu, Quế Phong, Quế Minh, Quế Long, và thị trấn Đông Phú Thành phần dân cư của huyện chủ yếu là nông thôn Năm 2019, tổng dân số của huyện là 80.821 người, trong đó dân số thành thị chiếm 18% và dân số nông thôn chiếm (82%) mật độ dân số đạt khoảng 330 người/km2

Tổng diện tích tự nhiên của huyện: 257,46 km2 Tỷ lệ đất nông nghiệp

và đất lâm nghiệp của huyện chiếm đa số trong tổng diện tích đất tự nhiên (Đất sản xuất nông nghiệp: 43,43km2; Đất lâm nghiệp: 38,72km2) Đất ở và đất chuyên dùng chiếm tỷ trọng nhỏ hơn (Đất chuyên dùng: 7,74km2 , Đất ở: 3,63km2) Địa hình huyện chủ yếu là vùng đồi núi, phân bố thấp dần từ Tây sang Đông, phía Tây có các dãy núi cao như: Yang - Brai (1.143 m), Bàn Cờ

(1.037 m), Hòn Tàu - Đèo Le (953 m) Vùng đồng bằng nhỏ hẹp ở phía Đông và xen kẽ giữa các khu vực đồi gò Địa hình vùng đồi núi về mùa mưa

sẽ gây ra hiện tượng xói mòn đất và thoái hóa đất Còn lại địa hình gò đồi và đồng bằng, với địa hình này luôn được phù sa bồi đắp nên thích hợp cho sản

xuất nông nghiệp [36]

2.1.2 Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến thực tiễn thực hiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Quế Sơn, tỉnh Quảng Nam

Quế Sơn là huyện có nhiều tiềm năng và lợi thế về đất đai, quỹ đất nơi đây vẫn còn rất dồi dào, phù hợp với phát triển sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp Kinh tế chủ yếu là sản xuất nông lâm nghiệp, số lượng hộ đói nghèo

trên toàn huyện chiếm khoảng 25% [36], nguồn thu nhập chính của người dân

là nông lâm nghiệp, vì vậy, có thể nói đất đai là tư liệu sản xuất chính của người dân nơi đây Tập quán canh tác nông nghiệp lâu năm, hình thành thói quen tự bao chiếm trồng cây, lấn chiếm đất vẫn diễn ra Đất nông nghiệp và lâm nghiệp khó xác định được ranh giới đất rõ ràng, căn cứ pháp lý về nguồn gốc đất không vững chắc những điều này ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Thành phần dân cư chủ yếu là nông thôn, mật độ dân cư thưa thớt, hiểu biết pháp luật của người dân còn nhiều hạn chế, chính vì vậy việc tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật nơi đây gặp nhiều khó khăn

2.2 Các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ phải tuân thủ những nguyên tắc nhất định, những nguyên tắc này được các nhà làm luật đưa ra nhằm đảm bảo mục đích xây dựng cơ chế làm việc hiệu quả, đảm bảo tính đúng đắn, chính xác

trong hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, góp phần nâng cao chất lượng của công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ Những nguyên tắc này bao gồm:

Thứ nhất, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo từng thửa đất NSDĐ

khi có yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận QSDĐ chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà mình là chủ sở hữu thì được cấp một Giấy chứng nhận QSDĐ cho các thửa đất đó [24, Đ98] Nguyên tắc này giúp NSDĐ có quyền lựa chọn đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho từng thửa hoặc chung cho tất cả các thửa đất mà mình chiếm hữu và sử dụng trên cùng một đơn vị hành chính cấp xã Tuy nhiên điều này cũng gây nên khó khăn cho công tác quản lý và thực hiện lại thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi NSDĐ muốn chuyển nhượng một trong những thửa đất mà mình đăng ký chung

Thứ hai, đối với thửa đất nhiều chủ thể có QSDĐ thì lúc này, QSDĐ là

tài sản chung của những chủ thể đó, vì vậy, trên Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp phải ghi đầy đủ tên của những chủ thể đó và cấp cho mỗi chủ thể một Giấy chứng nhận Trong trường hợp có yêu cầu của các chủ sử dụng, chủ

sở hữu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho chủ thể đại diện [24, Đ98] Nguyên tắc này được cụ thể hóa tại Điều 5, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định như vậy giúp giải quyết trường hợp nhiều người cùng sử dụng chung một thửa đất thì ghi tên ai vào giấy chứng nhận QSDĐ Bên cạnh đó, nguyên tắc cũng đề cao sự thỏa thuận giữa những NSDĐ khi cho phép được cử đại diện ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, nhờ đó giúp giảm bớt khó khăn trong quá trình quản lý và làm thủ tục khi chủ sử dụng muốn đầu tư kinh doanh hoặc thực hiện các giao dịch khác

Thứ ba, NSDĐ phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định

của pháp luật, đây là điều kiện bắt buộc để được nhận Giấy chứng nhận

QSDĐ [24, Đ98] Nguyên tắc này ghi nhận nghĩa vụ tài chính phải được thực hiện trước khi cơ quan quản lý nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ Điều này giúp nhà nước kiểm soát được nguồn thu, tránh thất thoát cho ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển giao QSDĐ cho NSDĐ Nguyên tắc này ghi nhận ngoại lệ đối với trường hợp NSDĐ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp giấy chứng nhận Tương tự đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì NSDĐ được nhận Giấy chứng nhận QSDĐ ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp [24, Đ98]

Thứ tư, trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi

họ tên của vợ và chồng vào Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp các bên

có thỏa thuận chỉ ghi tên vợ hoặc chồng [24, Đ98] Nguyên tắc tương tự như nguyên tắc ghi nhận tất cả NSDĐ trên cùng một giấy chứng nhận Đồng thời, nó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả vợ và chồng đối với tài sản chung hợp nhất Tránh trường hợp lợi dụng việc chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thực hiện chuyển nhượng hoặc thế chấp QSDĐ mà không cho bên còn lại biết Trong trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của một trong hai bên thì khi có yêu cầu của vợ hoặc chồng, sẽ được cấp đổi sang Giấy chứng nhận QSDĐ để ghi đầy đủ tên của các bên [24, Đ98]

Thứ năm, khi có sự thay đổi về diện tích đo đạc thực tế và diện tích ghi

trên giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai, thì khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Nguyên tác này áp dụng khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất cấp tại thời điểm có các giấy tờ về QSDĐ, đồng thời, chủ

sở hữu QSDĐ thửa đất này cũng không có tranh chấp với những NSDĐ liền

kề

Nguyên tắc trên cũng được áp dụng nếu khi đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về QSDĐ Lúc này, phần diện tích đất chênh lệch sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật [24, Đ98] Trong quá trình đo đạc, xác định diện tích có thể xảy ra sai xót từ phía cơ quan nhà nước, chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho NSDĐ, Luật Đất đai năm 2013 đề ra nguyên tắc NSDĐ không phải nộp thêm tiền sử dụng đất nếu có Quy định này cũng giúp tháo gỡ khó khăn cho một khối lượng lớn giấy chứng nhận QSDĐ còn tồn đọng do chênh lệch về diện tích giấy tờ và diện tích thực tế [17, tr.36]

2.2.2 Đối tượng và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước

cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho những trường hợp sau đây [24, Đ99]:

Một là, chủ thể đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, theo quy định của pháp luật đất đai Các điều kiện này được quy định

cụ thể từ Điều 100 đến Điều 102 Luật Đất đai năm 2013

Hai là, chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Giao đất, cho thuê đất là một trong những hình thức chuyển quyển sử dụng đất của Nhà nước cho các chủ thể khác Chủ thể nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước thông qua các hình thức này từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành cũng thuộc nhóm đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ba là, chủ thể nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể khác Hình thức nhận quyền sử dụng đất này có thể là chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho, nhận góp vốn hoặc có thể là nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ Như đã phân tích ở trên, quyền

sử dụng đất là một loại tài sản, chính vì vậy, theo quy định của pháp luật dân

sự, quyền sử dụng đất cũng có thể được giao dịch chuyển nhượng…như bất

kỳ các loại tài sản khác Do đó, những chủ thể nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể khác cũng là đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bốn là, chủ thể được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai hoặc theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền Những quyết định này bao gồm: Quyết định của Tòa án nhân dân; quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án

Năm là, chủ thể có quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ Trong một số trường hợp, để tạo tính công bằng và để tối đa hóa nguồn thu từ đất đai đem lại, Nhà nước thực hiện giao đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, những chủ thể trúng đấu giá QSDĐ trong trường hợp này cũng là đối tượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Sáu là, chủ thể sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Bảy là, chủ thể sử dụng đất tiến hành tách thửa, hợp thửa; những chủ thể

có chung quyền sử dụng đất tiến hành chia tách hoặc hợp nhất QSDĐ theo quy định của pháp luật

Tám là, chủ thể sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất Trong quá trình sử dụng, giấy chứng nhận QSDĐ có thể bị mất hoặc hư hại, lúc này chủ thể sử dụng đất có thể tiến hành đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận đó Hành vi này không thay đổi bản chất về sở hữu quyền sử dụng đất của chủ sở hữu đó

Về điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Luật Đất đai năm 2013

quy định cụ thể về điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với từng trường

hợp cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp có các loại giấy tờ về QSDĐ Những giấy tờ này

bao gồm các loại sau: những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ; giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ trước thời điểm 15/10/1993 và được chính quyền địa phương xác nhận đã sử dụng trước thời điểm đó; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ

về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho NSDĐ; và các loại giấy tờ khác theo quy định của pháp luật được cấp trước ngày 15/10/1993

Những chủ thể đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ nêu trên thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và trong trường hợp này, họ không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận

Nếu các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên chủ thể khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ sau khi các chủ thể đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Trong trường hợp các chủ thể đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành đến

ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; nếu những chủ thể này chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

Đối với trường hợp quyền sở hữu đất thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư, nếu không có tranh chấp và được chính quyề địa phương xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng đó thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật Những công trình và đất này bao gồm: là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 [24, Đ100]

Thứ hai, đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà

không có giấy tờ về QSDĐ:

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm

2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

và không phải nộp tiền sử dụng đất

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng

ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì cũng sẽ được cấp Giấy

chứng nhận QSDĐ [24, Đ101]

Thứ ba, trường hợp NSDĐ là tổ chức, cơ sở tôn giáo:

Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích

Đối với phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ được giải quyết như sau: Nhà nước thu hồi và giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì NSDĐ ở được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ khi

có đủ các điều kiện sau: được Nhà nước cho phép hoạt động; không có tranh chấp; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 [24, Đ102]

Có thể tóm lược lại các đối tượng có thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ bao gồm: cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư

ở nước ngoài; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Những đối tượng này

nếu đáp ứng đủ yêu cầu về cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà pháp luật đề ra có thể được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ

2.2.3 Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bên cạnh những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật cũng quy định những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm minh bạch hóa công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp được quy định cụ thể như sau:

Một là, các chủ thể được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định của Luật Đất đai năm 2013 Những chủ thể này bao gồm tổ chức, cộng đồng dân cư

Hai là, chủ thể đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của chính quyền cấp xã Xét về bản chất, quyền sử dụng đất quỹ đất công ích thuộc về Nhà nước (cụ thể là chính quyền địa phương nơi có đất công ích đó) Trong thực tế, vì lý do tổ chức hoặc để tránh lãng phí đất công ích, chính quyền cấp xã có thể giao cho một chủ thể khác quản lý hoặc sử dụng để sản xuất nông nghiệp, việc giao đất này hoàn toàn khác với hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất như phân tích ở trên

Ba là, chủ thể tiến hành thuê, thuê lại QSDĐ của NSDĐ Như đã nêu, QSDĐ là một loại tài sản, do đó người chủ sở hữu quyền có thể thực hiện các hành vi mà pháp luật cho phép đối với quyền này, như chuyển nhượng, tặng cho…hoặc cho thuê Đối với hình thức cho một chủ thể khác thuê QSDĐ, thì

về bản chất, sự sở hữu QSDĐ vẫn không thay, chính vì vậy trong trường hợp thuê hoặc thuê lại QSDĐ thì chủ thể tiến hành thuê, thuê lại không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, điều này ngoại lệ trong trường hợp chủ thể tiến hành thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh

kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Bốn là, chủ thể nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

Năm là, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sáu là, NSDĐ có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Bảy là, tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích chung cho cộng đồng

Có thể nói rằng, về bản chất, các trường hợp nêu trên đa số là đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất đai hoặc thuê lại của chủ thể khác Quyền sử dụng đất trong những trường hợp nêu trên thuộc về Nhà nước hoặc chủ thể khác đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước Vì thế, tuy họ là những chủ thể trực tiếp sử dụng đất nhưng không được cấp giấy chứng nhận Đối với trường hợp thứ năm, người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận, các điều kiện này được quy định tại Điều 100, Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai năm

2013

2.2.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ được pháp luật quy định cụ thể như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi

trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của NSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên

và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [24, Đ105]

2.2.5 Trình tự và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chuẩn bị hồ sơ cấp sổ đỏ theo khoản 1 Điều 8 Thông tư số BTNMT, hồ sơ này bao gồm: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK; các loại giấy tờ về QSDĐ theo quy định của pháp luật; giấy tờ chứng minh chủ thể đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); và các giấy tờ cá nhân như sổ hộ khẩu, chứng minh thư, căn cước công dân…

24/2014/TT-Bước 1: Nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Hoặc có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu Địa phương nào đã thành lập

Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý Tùy vào từng trường hợp đã đủ hồ sơ hay chưa, cơ quan có thẩm quyền sẽ có các hướng xử lý khác nhau

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc)

Trường hợp hồ sơ đầy đủ theo quy định của pháp luật, Công chức tiếp