(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất (áp dụng thử nghiệm tại thị trấn phùng, huyện đan phượng, thành phố hà nội

Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá có một công cụ tự động

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Trần Quốc Bình TS Bùi Quang Thành

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,

dữ liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Trần Quốc Bình đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa

ịa l , Trường ại học hoa học Tự nhiên, ại học Quốc gia à Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

MỤC LỤC

C ƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƯƠNG P ÁP

ỊN GIÁ ẤT 12

1.1 Cơ sở l luận về giá đất 12

1.1.1 ất đai và giá đất 12

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.1.3 ịnh giá đất 15

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất 16

1.1.5 Cơ sở pháp l hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam 18

1.2 Các phương pháp định giá đất tại Việt Nam 19

1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19

1.2.2 Phương pháp chiết trừ 20

1.2.3 Phương pháp thặng dư 21

1.2.4 Phương pháp thu nhập 21

1.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh 22

1.3 Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 23

1.4 Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất 25

1.4.1 Trên thế giới 25

1.4.2 Tại Việt Nam 27

C ƯƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢ ỊN GIÁ ẤT 30

2.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ 30

2.2 Thiết kế hệ thống 33

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống 33

2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sử dụng 35

2.2.3 Xây dựng sơ đồ hoạt động 37

2.2.4 Xây dựng sơ đồ lớp 40

2.3 Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất 44

2.3.1 Các phương pháp định giá đất sử dụng trong hệ thống 44

2.3.2 Công cụ phát triển hệ thống 46

2.3.3 Chức năng định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 48

2.3.4 Chức năng định giá đất theo phương pháp chiết trừ 53

C ƯƠNG 3: T Ử NG IỆM ỊN GIÁ ẤT TẠI T Ị TRẤN P ÙNG,

UYỆN AN P ƯỢNG, T ÀN P Ố À NỘI 56

3.1 hái quát về khu vực nghiên cứu 56

3.1.1 iều kiện tự nhiên 56

3.1.2 iều kiện kinh tế - xã hội 59

3.2 Thử nghiệm phần mềm 63

3.2.1 Thu thập thông tin giá đất 63

3.2.2 ịnh giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 67

3.2.3 ịnh giá đất theo phương pháp chiết trừ 70

3.3 ánh giá kết quả thử nghiệm phần mềm 71

ẾT LUẬN VÀ IẾN NG Ị 74

TÀI LIỆU T AM ẢO 76

DANH MỤC HÌNH

ình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống 36

ình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá” 38

ình 2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phương pháp

so sánh trực tiếp” 39

ình 2.5: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Cập nhật CSDL” 40

ình 2.6: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơ đồ lớp 41

ình 2.7: Quy trình định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp 44

ình 2.8: Quy trình định giá đất theo phương pháp chiết trừ 46

Hình 2.9: Giao diện thiết kế của Qt Designer 47

ình 2.10: ối tượng đã tắt chức năng enabled 49

ình 2.11: Tính toán tỷ lệ phần trăm của tiêu chí “ ình dạng” 50

ình 2.12: Người sử dụng sửa đổi tỷ lệ phần trăm 51

ình 2.13: Tính toán tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh tiêu chí “ ình dạng” 52

ình 2.14: Giao diện của phương pháp chiết trừ 53

ình 2.15: Tính toán giá trị công trình xây dựng 54

ình 2.16: Cảnh báo người sử dụng nhập định dạng dữ liệu sai 55

ình 3.1: Vị trí thị trấn Phùng 56

ình 3.2: Vị trí tương quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh 65

ình 3.3: Vị trí tương quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và thông tin thửa đất so sánh 1 66

ình 3.4: Giao diện của công cụ định giá bằng phương pháp so sánh trực tiếp 67

ình 3.5: Tìm kiếm thửa đất 68

Hình 3.6: Nhập thông tin để tính toán mức giá chỉ dẫn 68

ình 3.7: Cảnh báo người sử dụng khi nhập sai tên xác nhận/mật khẩu 69

ình 3.8: Dữ liệu định giá đã được cập nhật vào CSDL 69

ình 3.9: Nhập thông tin đã thu thập và tính giá 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Danh mục các trường hợp sử dụng (use case) của hệ thống 37

Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệu giá đất 42

Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thông, diện tích, mặt tiền 51

Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cư của thị trấn Phùng 61

Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã có giao dịch 63

Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đất so sánh 67

Bảng 3.4 Tổng hợp kiến của những người tham gia thử nghiệm 71

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

(Hệ thống thông tin địa lý)

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

ất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nguồn tư liệu sản xuất không thể thay thế được và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nước Luật đất đai 2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất đai là một trong những nội dung quản l nhà nước về đất đai iều đó cho thấy, giá đất đóng một vai trò hết sức quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội ây là căn cứ giúp Nhà nước có thể điều tiết việc quản l đất đai thông qua giá cả nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư

và đảm bảo ổn định xã hội

Sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trường làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng iều này dẫn đến giá đất trên thị trường chuyển nhượng, đấu giá, biến động liên tục dưới tác động của nhiều yếu tố Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thường xuyên về đất đai như thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư hoặc trong nhiều trường hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định được giá trị của bất động sản

Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực

sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nước về đất đai, hay trong việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đáp ứng nhu cầu của người sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MTquy định chi tiết phương pháp định giá đất Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ cho công tác định giá đất vận dụng theo những phương pháp định giá của Bộ TN&MT đã được triển khai Nhưng trên thực tế các phần mềm này đều mất phí, ít đối tượng

có thể tiếp cận được gây ra sự hạn chế trong công tác định giá

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiện dụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự

án mà không phụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái phân phối Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu như PostgresSQL, MS SQL, Oracle, DB2,

Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyện an Phượng, thành phố Hà Nội Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanh chóng của quá trình đô thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bước thay đổi Vì vậy, nhu cầu sử dụng và giao dịch đất đai như xây dựng nhà ở, khu dân cư tăng lên rất nhanh, đất đai trở thành hàng hoá chiến lược, là vấn đề sôi động trên địa bàn thị trấn Do vậy, việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng một phần mềm hỗ trợ định giá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS mã nguồn mở xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất giúp cho cán bộ thẩm định giá

có một công cụ tự động để tính toán giá đất theo các phương pháp của Bộ Tài nguyên và Môi trường được quy định chi tiết trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, góp phần tăng hiệu quả của công tác định giá đất

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giá đất

- Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồn mở

- Xây dựng phần mềm tính toán giá đất theo các phương pháp định giá đất

do Bộ TN&MT quy định

- Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện an Phượng, thành phố

Hà Nội

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu: được áp dụng nhằm tổng hợp

và phân tích các tri thức, các vấn đề có liên quan đến đề tài Tài liệu được lấy từ nhiều nguồn khác nhau như các bài viết, bài báo, sách, tạp chí, giáo trình, mạng Internet,

- Phương pháp chuyên gia: được sử dụng nhằm thu nhận các tri thức tổng hợp từ lĩnh vực thẩm định giá đất như lựa chọn các yếu tố so sánh trong định giá đất, cách thức tính toán dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các chuyên gia về hệ thống được xây dựng

- Phương pháp GIS: được sử dụng với mục đích xử lý, biên tập các dữ liệu không gian và ứng dụng cho việc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồn mở

giá và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu, hướng dẫn thử nghiệm cho cán bộ và người sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá qua mẫu phiếu đã chuẩn bị

6 Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn

- Kết quả đạt được: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy định của Bộ TN&MT

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đưa ra một giải pháp

về công nghệ cho công tác định giá đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ các thẩm định viên trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá đất của Bộ TN&MT

7 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về giá đất và các phương pháp định giá đất

Chương 2: Xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

Chương 3: Thử nghiệm định giá đất tại thị trấn Phùng, huyện an

Phượng, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

ất đai là nguồn của cải, là tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước

đo sự giàu có của một quốc gia ất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng

Các Mác viết: “ ất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” [8] Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay

ồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích ất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết và sử dụng đất đai hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên hác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng phải khấu hao sản phẩm

1.1.1.2 Giá đất

ất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp,

Trên thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết

và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động [17]

iều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” [15] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau [14]:

- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

b Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất

Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì

loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

c Điều kiện cơ sở hạ tầng

iều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần iều kiện

cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thông của địa phương, độ rộng, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài Các thửa đất gần các đường giao thông chính, độ rộng đường lớn hay gần các hệ thống phương tiện giao thông công cộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửa đất nằm trong ngõ, ngách

d Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình

độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

1.1.3 Định giá đất

Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nước đối với đất đai [15]

và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản

l và người sử dụng đất Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê, và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa

Theo W Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh), định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, ở tại một thời điểm xác định [6] ất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì

nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như so với việc định giá các tài sản thông thường

ịnh giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản l và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau

ịnh giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác [17]:

1 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động định giá đất

ịnh giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua

Tại các nước như Mỹ, Thuỵ iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, định giá đất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất

động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuận lợi

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản l nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [26]

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản l nhà nước đối với hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm khá giống nhau

a số luật liên quan đến bất động sản và môi giới bất động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản l nhà nước Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp l đã được xác lập

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá

là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng Việc định giá đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất và bất động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu [26]

Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá của Nhà nước

và tổ chức định giá của tư nhân Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước [26]:

- Tổ chức định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản l nhà nước về công tác định giá đất và bất động sản

trên phạm vi cả nước Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật

- Tổ chức định giá của tư nhân: ược hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các bên có liên quan

1.1.5 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại Việt Nam

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng bậc nhất hiện nay của công tác quản l nhà nước về đất đai Giải quyết được cơ chế định giá đất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ được xử lý dễ dàng và thuận lợi Do vậy, Nhà nước đưa ra nhiều văn bản pháp luật để làm căn cứ pháp lý cho vấn đề định giá đất

Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại iều

112 hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn

sử dụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thị trường

Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất tại iều 4 và iều 5 của Nghị định số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014 Hiện nay có 05 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, thăng dư

và hệ số điều chỉnh Mỗi một phương pháp có yêu cầu về thông tin cần thu thập

và những điều kiện áp dụng khác nhau

ể làm rõ hơn từng phương pháp, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết về các phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bẳng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất tại Cùng với đó, Thông tư còn đưa ra các ví dụ cụ thể của từng phương pháp trong thực tế

để người dân hiểu rõ hơn khi áp dụng trong thực tiễn

Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản ối tượng thẩm định bất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sản thương mại,

1.2 Các phương pháp định giá đất tại Việt Nam

Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất được Chính phủ ban hành, có 05 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5]

1.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý

về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá [5]

- ất trống

Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác

Nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới

có thể sử dụng để so sánh được

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

1.2.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) [5]

Trường hợp sử dụng

ược dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự với thửa đất cần xác định giá

Ưu điểm của phương pháp chiết trừ

- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trường

- ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng

Hạn chế của phương pháp chiết trừ

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giá trị

- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này

1.2.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản [5]

Ưu điểm của phương pháp thặng dư:

+ Là phương pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá

+ Phương pháp định giá này được thực hiện thông qua việc mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư

Nhược điểm của phương pháp thặng dư:

+ hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy, đã giả định tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định này là không hiện thực

1.2.4 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VN kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5]

Ưu điểm của phương pháp thu nhập:

+ ơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thể so sánh được

Nhược điểm của phương pháp thu nhập:

+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai, Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh

+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin ộ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ

B S cũng cố định Trong khi hiệu quả của B S trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ

B S trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của B S ây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta

+ Phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những B S cá biệt, phù hợp cho những B S mang lại thu nhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại, khách sạn, rạp chiếu phim, khu công nghiệp,

1.2.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành [5]

Trường hợp sử dụng:

- Tính tiền bồi thường về đất: đối với các dự án có thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc tại các khu vực thu hồi không bảo đảm yêu cầu thông tin để áp dụng các phương pháp định giá khác

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất ối với trường hợp không đủ thông tin về giá đất thị trường để xác định giá đất phổ biến trên thị trường thì căn cứ vào điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giá đất trong bảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [3]:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3 Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất

Ngày nay, sự chênh lệch ngày càng cao về cung cầu đất đai trên thị trường

đã làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng iều này dẫn đến giá đất trên thị trường chuyển nhượng, đấu giá, biến động liên tục dưới tác động của nhiều yếu tố Giá đất không ổn định gây khó khăn cho các nhu cầu thường xuyên

về đất đai như thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư, hoặc trong nhiều trường hợp giải quyết các tranh chấp về đất đai không xác định được giá trị của bất động sản Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực sự cần thiết nhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, hay trong việc thu thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đáp ứng nhu cầu của người sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch

ịnh giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi tham gia thị trường cũng như tính minh bạch, lành mạnh không chỉ của thị trường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tín dụng ngân hàng và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế Tại Việt Nam, hoạt động định giá mới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây ến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá Bộ Tài chính đã cấp phép trên 450 thẻ đăng ký hành nghề thẩm định viên và các sở xây dựng cũng đã cấp chứng chỉ cho khoảng 25.000 định giá viên bất động sản [29]

Hiện nay, các phương pháp định giá đất đã được quy định cụ thể trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Mỗi một phương pháp có những ưu nhược điểm khác nhau phù hợp với từng trường hợp định giá đất cụ thể Thực tế cho thấy, phương pháp định giá đất

so sánh trực tiếp và phương pháp định giá đất chiết trừ là 2 phương pháp được sử dụng phổ biến nhất hiện nay bởi các thẩm định viên do 2 phương pháp này được

sử dụng chủ yếu cho công tác định giá đất hoặc giá nhà đất liên quan đến các mục đích mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản, Các phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản, ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay các cao ốc thương mại Kết quả của các phương pháp này phản ánh thực tế và khách quan giá của thị trường trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh thích hợp nên dễ được mọi người chấp nhận ngay cả các cơ quan pháp luật ộ tin cậy của các phương pháp này càng cao khi thẩm định viên thu thập và xử lý các dữ liệu đối sánh càng lớn và càng chính xác

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cũng cho thấy, phần lớn các thẩm định viên thực hiện công tác thẩm định giá đất đều dựa trên việc tính toán thủ công, các thông tin về tài sản so sánh, tài sản thẩm định đều được thu thập ngoài thực địa, sau đó các thông tin này được tổng hợp lại và tiến hành tính toán theo các công thức, quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Việc tính toán thủ công có thể

gây ra các sai số không đáng có như sai số do nhập nhầm số liệu, sai số trong việc tính toán theo các công thức, ặc biệt, trong nhiều trường hợp, người đi thu thập thông tin ngoài thực địa không phải là người tiến hành thực hiện thẩm định giá, do đó độ chính xác của kết quả sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào những số liệu thu thập ngoài thực địa trong khi đó người thực hiện thẩm định lại không thể

có một cái nhìn cụ thể về mối liên hệ không gian, vị trí giữa tài sản thẩm định với các tài sản so sánh Hơn nữa, vì việc thẩm định giá được thực hiện thủ công nên công tác cập nhật kết quả tính toán giá đất vào cơ sở dữ liệu của các đơn vị thẩm định cũng được thực hiện thủ công và do đó sẽ dễ dàng dẫn đến các sai số không đáng có do quá trình nhập liệu thủ công gây ra

Hiện nay, cũng đã có một số phần mềm thương mại hỗ trợ cho công tác định giá đất theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, các phần mềm này đều là các phần mềm có thu phí nên ít đối tượng có thể tiếp cận được Hơn thế nữa, các phần mềm này hỗ trợ công tác định giá những vẫn không cho phép người dùng

có thể hiển thị bản đồ thửa đất một cách trực quan để thẩm định viên có thể thấy được mối liên hệ không gian giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất so sánh Chính vì vậy, việc xây dựng một phần mềm dựa trên nền tảng mã nguồn mở nhằm hỗ trợ công tác định giá đất mà ở đó người dùng có thể thao tác với dữ liệu bản đồ, đồng thời cho phép người dùng có thể thực hiện nghiệp vụ thẩm định cũng như cho phép người dùng có thể cập nhật kết quả định giá vào cơ sở dữ liệu

là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay

1.4 Tình hình nghiên cứu và ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá đất

1.4.1 Trên thế giới

Trên thế giới, đã có nhiều tác giả ứng dụng các công nghệ tiên tiến nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất cũng như cung cấp thông tin giá đất tới người dân Nyarko và Lemmen (2008) đã thực hiện một nghiên cứu về vấn

đề cải tiến quy trình xử l thông tin giá đất thông qua việc ứng dụng công nghệ

ịa thông tin [25] Trong nghiên cứu này, các tác giả đã sử dụng công nghệ

Mobile GIS (GIS di động) nhằm thu thập dữ liệu của một thửa đất ngoài thực địa

và sau đó sử dụng phần mềm ArcGIS để phân tích, trực quan hóa và hiển thị thông tin về giá đất Kết quả thu được là mọi thông tin cần thiết về một thửa đất

cụ thể Mark và Cirincione (2010) thì đã cố gắng tích hợp công nghệ GIS với mô hình định giá bất động sản nhằm cung cấp cho các thẩm định viên một công cụ hữu hiệu cho việc định giá bất động sản [24] Nghiên cứu này của các tác giả đã

sử dụng công nghệ GIS với sự trợ giúp của hệ thống máy tính nhằm thẩm định giá hàng loạt các bất động sản phục vụ cho mục đích thu thuế

Công nghệ GIS đang ngày càng phát triển và giúp ích rất nhiều trong việc định giá đất, giúp nâng cao độ chính xác cũng như nâng cao khả năng lưu trữ, quản lý và cung cấp thông tin giá đất tới người dân Demetriou (2016) cũng đã ứng dụng công nghệ GIS cùng với các kỹ thuật phân tích không gian nâng cao như Phân tích hồi quy đa biến (Multiple Regression Analysis - MRA), Phân tích hồi quy trọng số địa lý (Geographycally Weighted Regression - GWR) nhằm xây dựng một quy trình định giá đất tuân theo quy định của chính quyền với trường hợp nghiên cứu tại cộng hòa Síp [22] Bencure và nnk (2019) đã phát triển một

mô hình định giá đất mới gọi là iLVM (Innovative Land Valuation Model) nhằm mục đích thẩm định giá đất hàng loạt cho các khu vực ngoại thành sử dụng hướng tiếp cận phân tích đa chỉ tiêu, mà ở đây cụ thể là sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc AHP (Analytic Hierarchy Process) kết hợp với ứng dụng công nghệ GIS [20] Phương pháp A P được các tác giả sử dụng để đánh giá trọng số của 15 yếu tố có ảnh hưởng đến việc định giá đất Mô hình được kiểm định bằng sai số trung phương (Root Mean Square Error) đồng thời cũng được so sánh với phương pháp phân tích hồi quy bội thông qua trường hợp nghiên cứu tại thành phố Baybay của Philippines Công nghệ GIS được các tác giả sử dụng xuyên suốt quá trình nghiên cứu từ thu thập, xử lý, chuẩn hóa, phân tích không gian đến trình bày kết quả thu được

Với sự trợ giúp của GIS, việc định giá đất ngày nay đã trở nên chính xác hơn, khoa học hơn và số lượng định giá đất trong một lần cũng được nhiều hơn

ơn thế nữa, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các hệ thống mạng máy tính, việc truy cập mạng để tìm hiểu thông tin cũng ngày càng phổ biến và sâu rộng hơn Chính vì vậy, đã có một số nghiên cứu kết hợp công nghệ GIS trên môi trường mạng để tạo ra các hệ thống WebGIS phục vụ cho việc định giá đất Các

hệ thống WebGIS có một lợi thế to lớn là bất kể người dùng nào ở bất kỳ một địa điểm nào chỉ cần có một trình duyệt web là có thể thực hiện công tác định giá đất Một số nghiên cứu có thể nhắc đến như Dutta và Bikram (2015) đã xây dựng một hệ thống hỗ trợ định giá đất trên nền Web phục vụ quy hoạch cơ sở

hạ tầng ở Ấn ộ [21] Các tác giả đã xây dựng giao diện Web cho phép người dùng có thể định giá đất trong đó các yếu tố ảnh hướng đến giá đất được tính toán đến từng thửa đất Ludiema và nnk (2018) cũng đã phát triển một hệ thống WebGIS phục vụ cho công tác định giá đất hàng loạt tại Kenya [23] Các tác giả đã xây dựng hệ thống với mục đích tự động hóa quy trình định giá đất cho hàng loạt thửa đất bằng cách xây dựng một cơ sở dữ liệu tập trung mà ở đó tất

cả người dùng đều có thể truy cập thông qua một cổng thông tin Công nghệ được áp dụng trong hệ thống này gồm hệ thống GIS mã nguồn mở QuantumGIS, GeoServer và dữ liệu được lưu trữ trong hệ quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ PostgreSQL/PostGIS Thư viện JavaScript mã nguồn mở Leaflet được

sử dụng để phát triển giao diện người dùng

1.4.2 Tại Việt Nam

Tại Việt Nam, với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu và dự án được thực hiện nhằm áp dụng các thành tựu khoa học công nghệ mới cho định giá đất Nguyễn Thanh Phi và nnk (2018)

đã tiến hành nghiên cứu xây dựng một hệ thống thông tin địa lý phục vụ quản lý quy hoạch đô thị và định giá đất tại địa bàn thành phố Sóc Trăng [12] Nghiên cứu này đã xây dựng thành công một hệ thống thông tin địa lý quản l giá đất và

quy hoạch đô thị với các dữ liệu được thu thập và xây dựng từ nguồn dữ liệu của UBND, Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Khoa học và Công nghệ tỉnh Sóc Trăng ết quả thực nghiệm đã cho thấy khi xây dựng hệ thống WebGIS tích hợp quản l giá đất và quy hoạch đô thị sẽ giúp ích cho người dân và các nhà quản lý có thể tham khảo nhanh chóng giá đất của từng thửa đất hay một khu vực nào đó

Năm 2014, trường ại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã chủ trì một đề tài cấp Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đề xuất mô hình hệ thống thông tin định giá đất đáp ứng các tiêu chuẩn định giá đất theo quy định của pháp luật hiện hành và ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồn mở xây dựng một hệ thống thông tin định giá đất Tại dự án này, thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu được lựa chọn làm khu vực thử nghiệm hệ thống [7] Năm 2017, Văn phòng ăng k đất đai trực thuộc

Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Dương cũng đã thực hiện một dự án nghiên cứu xây dựng bản đồ giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương, trong đó các tác giả

đã xây dựng thành công một phần mềm ứng dụng GIS phục vụ cho công tác định giá đất và một bản đồ giá đất trên nền tảng WebGIS [16]

Trong hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc năm 2019 mới được tổ chức tại trường ại học Tây Nguyên, cũng đã có nhiều báo cáo khoa học về ứng dụng công nghệ thông tin nói chung và ứng dụng công nghệ GIS nói riêng trong lĩnh vực định giá đất như: Nguyễn Văn Bình và nnk (2019) đã ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường Hòa Hải, Quận Ngũ ành Sơn, Thành phố à Nẵng [1], Trương Quảng Hiển và nnk (2019) nghiên cứu ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất tại phường Nhơn Phú, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình ịnh [9], Trần Quốc Vinh (2019) nghiên cứu ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục

vụ công tác quản lý tài chính về đất đai [19]

Như vậy, có thể thấy rằng, xu hướng nghiên cứu về giá đất và khả năng ứng dụng công nghệ thông tin trong định giá và cung cấp thông tin giá đất trên thế giới cũng như tại Việt Nam vẫn tiếp tục được nghiên cứu và phát triển Các nghiên cứu về giá đất tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc định giá đất hàng loạt nhằm tính toán cùng một lúc giá trị của nhiều thửa đất và cung cấp thông tin dưới dạng bản đồ giá đất cho người sử dụng Trong khi Thông tư số 36/2014/TT-BTMNT của Bộ TN&MT đã quy định chi tiết các phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất thì thực tế hiện nay rất nhiều các đơn vị định giá đất vẫn thực hiện công tác thẩm định giá đất bằng cách thủ công Do đó, nhu cầu thực tế hiện nay cần phải có một phần mềm hỗ trợ định giá đất bám sát theo quy định của pháp luật nhằm hỗ trợ tốt hơn cho các thẩm định viên khi thực hiện công việc thẩm định giá đất phục vụ cho các giao dịch bất động sản

CHƯƠNG 2 XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.1 Lựa chọn giải pháp công nghệ

Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin và các công nghệ liên quan như trắc địa, bản đồ, công nghệ định vị từ vệ tinh (GNSS), công nghệ viễn thám, công nghệ GIS đã tạo ra một sự phát triển bùng nổ các ứng dụng trong quản l tài nguyên thiên nhiên, môi trường, quản lý vùng lãnh thổ đa ngành Nhờ những khả năng phân tích và xử l đa dạng, công nghệ GIS được coi

là công cụ trợ giúp cho việc ra quyết định trong nhiều hoạt động KT-XH và an ninh quốc phòng của các quốc gia trên thế giới GIS giúp cho các cơ quan quản

l nhà nước, các doanh nghiệp, cho tổ chức, cá nhân, đánh giá được hiện trạng của các quá trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế, quốc phòng qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin gắn với một nền hình học nhất quán trên cơ sở toạ độ của các dữ liệu đầu vào

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiện dụng iều thuận lợi chính của việc sử dụng các phần mềm GIS mã nguồn mở (Open Source GIS - OSG) là chúng được cung cấp miễn phí thay vì phải mua giấy phép như các phần mềm thương mại, tính linh hoạt cao, có thể truy cập vào mã nguồn của chương trình và khả năng tích hợp tốt hơn vào những

kỹ thuật chuẩn, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự án

mà không phụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái phân phối

ược xây dựng trên các hệ điều hành mã nguồn mở, dựa trên các cơ sở dữ liệu, dịch vụ Web và các kỹ thuật phát triển phần mềm, ngày nay có nhiều những

hệ thống mã nguồn mở tồn tại vững chắc trong lĩnh vực ứng dụng GIS Những

hệ thống này có thể là những hệ quản trị cơ sở dữ liệu không gian (như PostGIS), môi trường phân tích dữ liệu (như GRASS), kỹ thuật máy chủ cho web (như MapServer, GeoServer, Deegree), những công cụ cho máy trạm (như

MapBuilder, MapBender), những công cụ GIS chuyên nghiệp cho máy desktop thông thường (như gvSIG) Nếu nói về vấn đề tích hợp dữ liệu thì các phần mềm

mã nguồn mở có khả năng hỗ trợ mạnh mẽ đối với chuẩn OGC bao gồm cả các dịch vụ Web về dữ liệu không gian

Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ sử dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu như PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2, ây là phần mềm tương đối mạnh

và dễ sử dụng, chạy được trên các hệ điều hành: Windows, Mac OS X, Linux, BSD và Android và bao gồm các ứng dụng cho [27]:

- QGIS Desktop: Tạo lập, chỉnh sửa, hiển thị, phân tích và xuất bản thông tin địa không gian;

- QGIS Browser: Duyệt và xem nhanh dữ liệu và siêu dữ liệu cũng như kéo và thả dữ liệu từ kho dữ liệu này sang kho dữ liệu khác;

- QGIS Server: Xuất bản QGIS project với các lớp dữ liệu thông qua các dịch vụ WMS và WFS theo chuẩn OGC Có khả năng kiểm soát lựa chọn các thuộc tính hoặc cách bố trí bản đồ và hệ tọa độ của những lớp dữ liệu khi xuất bản;

- QGIS Web Client: Cho phép dễ dàng xuất bản QGIS project lên Web với thư viện các kí hiệu, nhãn phong phú cũng các cách kết hợp các đối tượng để tạo bản đồ Web ấn tượng;

- QGIS on Android (beta): Phiên bản thử nghiệm đang được hoàn thiện để

sử dụng QGIS trên các thiết bị chạy Android

QGIS hỗ trợ hầu hết các chức năng cơ bản của một phần mềm GIS gồm: Quản lý dữ liệu, đọc được nhiều định dạng dữ liệu, biên tập và xuất bản bản đồ, xuất - nhập dữ liệu và các chức năng phân tích không gian

- QGIS hỗ trợ xử lý dữ liệu vectơ: Dữ liệu không gian dựa trên PostGIS

và PostgreSQL QGIS có khả năng đọc được hầu hết dữ liệu vectơ theo chuẩn OGC, bao gồm ESRI shapefiles, MapInfo, SDTS and GML

- QGIS có khả năng đọc được dữ liệu raster được cung cấp bởi thư viện GDAL, bao gồm DEM, ArcGrid, ERDAS, SDTS và GeoTIFF,

- QGIS cung cấp định dạng dữ liệu trên cả ảnh vectơ và raster Dữ liệu không gian trực tuyến được hỗ trợ trong thư viện OGC-dựa trên WMS hoặc WFS QGIS trình bày và chồng xếp các dữ liệu ảnh raster và vectơ mà không cần quan tâm các định dạng dữ liệu

- Tạo bản đồ và thao tác dữ liệu không gian dựa trên giao diện thân thiện

- GUI có sẵn nhiều tool hỗ trợ

- Tạo, chỉnh sửa và xuất dữ liệu cho người dùng: công cụ số hóa cho định dạng dữ liệu shapfile, công cụ địa lý mở rộng, Các công cụ GPS để nhập và xuất định dạng GPX, chuyển đổi các định dạng GPS khác sang GPX hoặc tải xuống / tải trực tiếp lên thiết bị GPS

- Xuất bản đồ dựa trên UMN Mapserver

Hình 2.1: Các hợp phần của QGIS

Chương trình nguồn mở QGIS được phát triển bằng ngôn ngữ C++ nên thư viện các hàm API của nó tương thích tốt cho việc phát triển các ứng dụng

và plugin bằng ngôn ngữ này Ngoài ra còn có thể dùng ngôn ngữ Python để phát triển

Về cơ bản , phần mềm QGIS được cấu tạo từ các lớp thư viện cơ bản sau [27]:

• Thư viện QGIS Core: chứa tất cả thành phần xử l cơ bản của GIS

• Thư viện QGIS GUI: chứa tất cả các thành phần giao diện cơ bản của QGIS

• Thư viện QGIS Analysis: Cung cấp các tool phân tích cho dữ liệu không gian dạng raster và vector của chương trình

Một trong những lợi thế của QGIS là tích hợp các plugin chức năng mã nguồn mở được phát triển bằng ngôn ngữ Python và C++ nên hỗ trợ tốt cho việc nghiên cứu và phát triển trong việc tiếp cận các ứng dụng OSG Các plugin này được xây dựng và phát triển bởi các tổ chức và cá nhân phi lợi nhuận dưới dạng thư viện liên kết động DLL hoặc mã nguồn Python Plugin được quản lý bởi trình quản lý các plugin cho phép download về từ server (QGIS Official Plugin Repository) tại địa chỉ: http://plugins.qgis.org/plugins

2.2 Thiết kế hệ thống

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệ thống

UML (Unifield Modeling Language) là một ngôn ngữ mô hình hoá thống nhất có phần chính bao gồm những ký hiệu hình học, các phương pháp hướng đối tượng sử dụng để thể hiện và miêu tả các thiết kế của một hệ thống [30] UML có thể được sử dụng làm công cụ giao tiếp giữa người dùng, nhà phân tích, nhà thiết kế và nhà phát triển phần mềm

Cách thức xây dựng các mô hình trong UML được coi là rất phù hợp để

mô tả các hệ thống cả về cấu trúc cũng như hoạt động Cách tiếp cận theo mô hình của UML giúp ích rất nhiều cho những người thiết kế và thực hiện hệ thống thông tin cũng như những người sử dụng nó; tạo nên một cái nhìn bao quát và

đầy đủ về hệ thống dự định xây dựng Cách nhìn bao quát này giúp nắm bắt trọn vẹn các yêu cầu của người dùng; phục vụ từ giai đoạn phân tích đến việc thiết

kế, thẩm định và kiểm tra sản phẩm ứng dụng công nghệ thông tin Các mô hình hướng đối tượng được lập cũng là cơ sở cho việc ứng dụng các chương trình tự động sinh mã trong ngôn ngữ lập trình hướng đối tượng [30]

UML sử dụng một hệ thống ký hiệu thống nhất biểu diễn các phần tử mô

hình Tập hợp các phần tử mô hình tạo thành các sơ đồ UML (UML diagrams)

Có các loại sơ đồ UML chủ yếu sau [10]:

- Sơ đồ lớp (Class Diagram)

- Sơ đồ đối tượng (Object Diagram)

- Sơ đồ ca sử dụng (Use Case Diagram)

- Sơ đồ tuần tự (Sequence Diagram)

- Sơ đồ trạng thái (State Machine Diagram)

- Sơ đồ hoạt động (Activity Diagram)

ể thiết kế hệ thống hỗ trợ định giá đất, đề tài sử dụng 3 loại sơ đồ là sơ

đồ ca sử dụng, sơ đồ hoạt động và sơ đồ lớp

- Sơ đồ ca sử dụng (Use-case diagrams): Biểu diễn sơ đồ chức năng của

hệ thống Từ các yêu cầu của hệ thống, sơ đồ ca sử dụng sẽ phải chỉ ra hệ thống cần thực hiện những điều gì để thỏa mãn các yêu cầu của người dùng hệ thống

đó [10] Mối quan hệ trong một ca sử dụng bao gồm các “actor” Mỗi “actor” có thể là một người, một tổ chức hoặc một hệ thống bên ngoài tương tác với hệ thống Một ca sử dụng minh họa một đơn vị chức năng được hệ thống cung cấp

kết quả của chúng Sơ đồ hoạt động tập trung vào công việc được thực hiện trong khi thực thi một thủ tục (hàm), các hoạt động trong một lần thực thi một trường hợp sử dụng hoặc trong một đối tượng Sơ đồ hoạt động có dạng giống như sơ

đồ quy trình (Flow Chart) hay sử dụng trong phân tích thiết kế có cấu trúc Nó chỉ ra các bước thực hiện, các hành động, các nút quyết định và điều kiện rẽ nhánh để điều khiển luồng thực hiện của hệ thống

- Sơ đồ lớp (Class Diagrams): là sơ đồ đưa ra những hình ảnh về quan hệ cấu trúc và những ứng xử về chức năng của các lớp (class) Một lớp là một sự trừu tượng trong đó nó nhấn mạnh đến đặc tính chung, bỏ qua những đặc tính riêng biệt Một đối tượng là một thể hiện của một lớp Trong sơ đồ lớp, một lớp được trình bày bởi hình chữ nhật hiển thị: tên, các phương thức (operations) và thuộc tính (attributes) của nó Tên của lớp là bắt buộc, còn phương thức và thuộc tính có thể được thể hiện hoặc không Sơ đồ lớp thường được dùng để thiết kế cơ

sở dữ liệu cho các hệ thống thông tin

2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sử dụng

Các bước để xây dựng một sơ đồ ca sử dụng gồm:

- Bước 1: Tìm các tác nhân của hệ thống (actor)

+ Ai sử dụng hệ thống này?

+ Có hệ thống nào tương tác với hệ thống nào?

Luận văn đã nhận dạng được 2 nhóm người sử dụng của hệ thống: Nhà quản lý và Người sử dụng Trong khuôn khổ của luận văn thì không có hệ thống nào khác tương tác với hệ thống định giá đất

- Bước 2: Tìm các trường hợp sử dụng (use case)

+ Các tác nhân sử dụng chức năng gì trong hệ thống?

Luận văn xác định các tác nhân trong hệ thống định giá đất sẽ sử dụng 4 chức năng: tác tìm kiếm thửa đất, định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp, định giá bằng phương pháp chiết trừ và cập nhật kết quả lên cơ sở dữ liệu

- Bước 3: Xác định quan hệ giữa tác nhân (actor) và trường hợp sử dụng (use case)

Phân tích và xác định các loại quan hệ giữa các tác nhân và trường hợp sử dụng, giữa các tác nhân với nhau, giữa các trường hợp sử dụng với nhau sau đó nối chúng lại chúng ta sẽ được bản vẽ ca sử dụng Sơ đồ ca sử dụng của hệ thống định giá đất được trình bày trên hình 2.2

Nhóm Người sử dụng bao gồm cá nhân, tổ chức chủ yếu là những người

sử dụng hệ thống một cách không thường xuyên Người sử dụng chỉ có thể thực

hiện các thao tác tìm kiếm thửa đất, định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp, định giá bằng phương pháp chiết trừ

Nhóm Nhà quản lý bao gồm các cơ quan quản l nhà nước về giá hoặc cơ

quan có chức năng quản l nhà nước về giá ở Trung ương và địa phương Ngoài

các thao tác có thể thực hiện như nhóm Người sử dụng, nhóm Nhà quản lý còn

có thể thực hiện chức năng cập nhật lên cơ sở dữ liệu kết quả vừa định giá

Hình 2.2: Sơ đồ ca sử dụng (use case diagram) của hệ thống

Hệ thống gồm 4 trường hợp sử dụng với các chức năng được mô tả thông tin như sau (Bảng 2.1):

Bảng 2.1: Danh mục các trường hợp sử dụng (use case) của hệ thống

Cập nhật giá đất đã được định giá lên

cơ sở dữ liệu đất đai

Chỉ nhóm

Nhà Quản lý

sử dụng

2.2.3 Xây dựng sơ đồ hoạt động

Mỗi chức năng của hệ thống mô tả trong sơ đồ ca sử dụng hình 2.2 được thể hiện chi tiết bằng một sơ đồ hoạt động Hình 2.3, 2.4 và 2.5 là các sơ đồ hoạt động cho các chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá”, “ ịnh giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp” và “ Cập nhật CSDL”

Chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá” (hình 2.3) cho phép cả 2 nhóm chủ thể sử dụng Hệ thống cho phép hiển thị tất cả các lớp có trên giao diện, cho nên để có thể tìm kiếm thửa đất, người sử dụng cần chọn lớp thửa đất

có chứa thửa đất cần định giá

Sau đó, người sử dụng nhập thông tin của thửa đất là số tờ bản đồ và số hiệu thửa Bấm tìm kiếm để hệ thống hiển thị kết quả Nếu nhập đúng thông tin,

hệ thống sẽ thông báo thửa đất có tồn tại Ngược lại nếu nhập thiếu một trong hai thông tin hoặc nhập sai thông tin thì hệ thống sẽ hiển thị cảnh báo thửa đất không tồn tại, yêu cầu kiểm tra lại thông tin đầu vào

Hình 2.3: Sơ đồ hoạt động của chức năng “Tìm kiếm thửa đất cần định giá”

Hệ thống có 2 chức năng định giá đất là “ ịnh giá đất bằng phương pháp

so sánh trực tiếp” và “ ịnh giá đất bằng phương pháp chiết trừ” ối với hai chức năng này thì cả 2 nhóm đối tượng đều có thể sử dụng ây là hai phương pháp định giá đất được sử dụng phổ biến hiện nay và được quy định chi tiết

trong Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT

Khi sử dụng 2 phương pháp này, người sử dụng cần thu thập thông tin của

ít nhất là 3 tài sản so sánh

Sơ đồ hoạt động của chức năng “ ịnh giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp” được chi tiết hóa như sau ( ình 2.4):