CHUYÊN ĐỀ NHÀ CAO TẦNG KIẾN THỨC CHUNG về CAO ốc văn PHÒNG

Chuyên đề nhà cao tầng : KiẾN THỨC CHUNG VỀ CAO ỐC VĂN PHÒNG 1.TRÌNH BÀY LỊCH SỬ HÌNH THÀNH – PHÁT TRIỂN CỦA THỂ LOẠI CÔNG TRÌNH VĂN PHÒNG – CAO ỐC VĂN PHÒNG1.1.Khái niệm Văn phòng – cao ốc văn phòng1.2.Lịch sử hình thành và phát triển 1.3. Sự phát triển của các cao ốc văn phòng trên thế giới trong thời kì hiện đại 2. ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG2.1. Đặc điểm2.2. Phân loại3. PHÂN HẠNG CÔNG TRÌNH THỂ LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG3.1. Lý do phân hạng công trình cao ốc3.2. Thực tế 3.3. Các tiêu chí xếp hạng công trình4. CÁC LOẠI HÌNH CÔNG TRÌNH CAO ỐC VĂN PHÒNG4.1. Cao ốc văn phòng cho thuê4.2. Cao ốc văn phòng trụ sở của công ty – tập đoàn 4.3. Cao ốc văn phòng tài chính – ngân hàng4.4. Cao ốc văn phòng kết hợp thương mại dịch vụ4.5. Cao ốc văn phòng kết hợp hội nghị triển lãm 5. XU THẾ PHÁT TRIỂN NGÀY NAY 1.TRÌNH BÀY LỊCH SỬ HÌNH THÀNH – PHÁT TRIỂN CỦA THỂ LOẠI CÔNG TRÌNH VĂN PHÒNG – CAO ỐC VĂN PHÒNG1.1.Khái niệm Văn phòng – cao ốc văn phòng Văn phòng là một thuật ngữ chỉ về một khu vực, một vị trí hay một phòng, tòa nhà được bố trí để sử dụng hoặc cho thuê mà trong đó mọi người sẽ làm việc cùng nhau. Ngoài ra những cuộc hội họp, tổ chức của doanh nghiệp, gặp đối tác cũng có thể tổ chức trong văn phòng. Văn phòng có thể chỉ là một phần của doanh nghiệp thường gọi là Văn phòng đại diện hoặc chi nhánh văn phòngTheo nguyên tắc, trong văn phòng các nhân viên sẽ tiến hành làm các công tác như đối nội, đối ngoại, quản lí khách hàng, ngân sách và nguồn lực...Văn phòng được bố trí, sắp xếp và cung cấp đầy đủ các cơ sở vật chất để phục vục cho công việc. Tùy theo chức năng làm việc cụ thể của từng công ty hay tổ chức mà có hình thức bố trí, sắp xếp và ngăn chia khác nhau.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển Thời trung cổ: Văn phòng đã được manh nha hình thành và là nơi mà hầu hết các lá thư của triều đình, các văn bản luật pháp đã được sao chép và lưu giữ.Văn phòng đầu tiên tại Châu Âu Ngân hàng tại Anh (1818 – 1823)Thế kỷ thứ XV, khi mật độ dân số ở các thành phố tăng lên, các thương nhân bắt đầu hoạt động kinh doanh của họ trong các tòa nhà độc lập. Nhờ đó mà phân biệt rõ ràng về chức năng sử dụng của các tòa nhà... Từ đó, có thể nói các tòa cao ốc văn phòng được ra đời.Khi Alexander Grahambell phát minh ra điện thoại đầu tiên trên thế giới. Đây là bước ngoặc đầu tiên thúc đẩy sự phát triển của các văn phòng có bước tiến xa hơnTuy nhiên, trước thế kỉ thứ XIX. Các công trình trên 6 tầng xuất hiện rất hiếm. Mãi đến khi có sự ra đời của thang máy năm 1857 các công trình cao tầng lại một lần nữa được tiếp tục phát triển lên một tầm cao mới và bắt đầu xuất hiện các tòa nhà chọc trời. Thang máy đầu tiên sử dụng đối trọng 1.3.Sự phát triển của các cao ốc văn phòng trên thế giới trong thời kì hiện đại :STTTÊN CTHÌNH ẢNH MINH HỌAVỊ TRÍTHÔNG TIN1Burj Khalifa Dubai, UAEBurj Khalifa, trước kia tên là Burj Dubai trước khi khánh thành, là một nhà chọc trời siêu cao ở Trung tâm Mới của Dubai, Các Tiểu Vương quốc Ả Rập Thống nhất. Là công trình nhân tạo cao nhất thế giới từng được xây dựng từ cuối năm 2008Chiều cao: 828mSố tầng: 163Chủ sở hữu: Emaar Properties2Taipei 101 Teipai, TaiwanTaipei 101, từng được gọi là Trung tâm Tài chính Thế giới Đài Bắc Năm 2011, tòa nhà được trao tặng giấy chứng nhận bạch kim LEED, giải thưởng cao nhất theo hệ thống xếp hạng LEEDSố tầng: 101Chiều cao: 509m3Shanghai World Financial Center Shanghai, ChinaTrung tâm Tài chính Thượng Hải là một tòa nhà chọc trời cao nhất ở Thượng Hải, Trung Quốc. Công việc xây dựng bắt đầu năm 1997 nhưng sau đó do khủng hoảng tài chính châu Á cuối thập niên 1990 đã làm thay đổi thiết kế của tòa nhàChiều cao: 492mSố tầng: 101Kiến trúc sư: William Pedersen4The InternatinalCommerce Center Hongkong, ChinaTrung tâm thương mại quốc tế là tòa nhà cao nhất tại Hồng Kông, cao thứ 4 thế giới về chiều cao và cao thứ 2 thế giới về số lượng tầng(sau Burj Khalifa168 tầng).Nó là một phần của Union. Hai toà nhà liền kề nó là the arch(231m) và habourside(250m).Trong trung tâm thương mại quốc tế còn có đài Sky100 trên tầng 100.Số tầng: 118Chiều cao: 484m5Petronas Twin Tower KualaLumpua, MalaysiaTháp đôi Petronas, hay Petronas Twin Towers, là tên một cao ốc tại Kuala Lumpur, Malaysia. Tòa tháp đôi này đã từng là tòa nhà cao nhất thế giới khi đo từ tầng trệt lên đến đỉnh cao nhất của tháp trước khi bị Taipei 101 qua mặt về chiều cao vào ngày 17 tháng 10 năm 2003Số tầng: 88Chiều cao: 452m6Nanjing Greenland Financial Center Nangjing, ChinaNanjing Greenland Financial Center lớn thứ 8 trên thế giới và lớn thứ ba ở Trung Quốc Số tầng: 89Chiều cao: 450m7Wills Tower Chicago, USWillis Tower, hay Tháp Willis, trước kia là Sears Tower, là một nhà chọc trời ở Chicago, Illinois. Tháp Willis là tòa nhà cao nhất ở Hoa Kỳ kể từ năm 1973, qua mặt tháp đôi World Trade Center, và tòa tháp đôi này đã qua mặt tòa nhà Empire State chỉ một năm trước đó. Chiều cao: 443 mSố tầng: 110Bắt đầu xây dựng: 19708Guangzhou International Finance Center Guangzhou, ChinaTrung tâm Tài chính Quốc tế Quảng Châu hay Tháp Tây Quảng Châu là một tòa nhà chọc trời 103 tầng cao 440,2 m ở Quảng Châu, Quảng Đông, Trung Quốc và là một phần của tháp đôi Quảng Châu. Việc thi công tòa nhà, dựa trên thiết kế của Wilkinson EyreSố tầng: 103Chiều cao: 439Bắt đầu xây dựng: 20059Jin Mao Tower Shanghai, ChinaTòa nhà Kim Mậu hay Tháp Kim Mậu là tòa nhà chọc trời cao thứ 5 Trung Quốc, tại Phố Đông, Thượng Hải. Tòa nhà này là cao ốc văn phòng và khách sạn Shanghai Grand Hyatt. Công ty thiết kế: Skidmore, Owings MerrillChiều cao: 382 mSố tầng: 88Mở cửa: 18 tháng 3, 1999Ngày bắt đầu thi công: 199410Empire State Building Newyork, USTòa nhà Empire State là một tòa nhà 102 tầng tại giao điểm của Đại lộ 5 và Phố 34 Wall Street Thành phố New York, Hoa Kỳ. Tên tòa nhà được đặt theo biệt danh của tiểu bang New York. Tòa nhà được thiết kế bởi Shreve, Lamb and HarmonChiều cao: 381 m Số tầng: 102Bắt đầu xây dựng: 17 tháng 3, 19302.ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG2.1. Đặc điểma. Tải trọng lớn, chiều cao lớnb. Vật liệu siêu bềnc.Giao thông đứng: (thang máy và thang thoát hiểm): Đảm bảo nhanh, an toàn d.Thiết bị kỹ thuật An toàn cao Đa dạng, hiện đại Đảm bảo bảo trì, bảo dưỡnge.Vai trò trong không gian đô thị Thẩm mỹ không gian đô thị Biểu tượng đô thịf.Tiện nghi Là sản phẩm văn minh đô thị hiện đại Tạo không gian làm việc đa năng, tiện nghi Thúc đẩy công nghệ thiết bị kỹ thuật phát triểng.Vốn đầu tư Tiết kiệm diện tích đất Tổng diện tích sử dụng tối đa Khai thác tối đa diện tích sử dụng, tiết kiệm diện tích phụ

2

1.TRÌNH BÀY LỊCH SỬ HÌNH THÀNH – PHÁT TRIỂN CỦA THỂ LOẠI

CÔNG TRÌNH VĂN PHÒNG – CAO ỐC VĂN PHÒNG

1.1.Khái niệm Văn phòng – cao ốc văn phòng

1.2.Lịch sử hình thành và phát triển

1.3 Sự phát triển của các cao ốc văn phòng trên thế giới trong thời kì hiện đại

2 ĐẶC ĐIỂM VÀ PHÂN LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG

2.1 Đặc điểm

2.2 Phân loại

3 PHÂN HẠNG CÔNG TRÌNH THỂ LOẠI CAO ỐC VĂN PHÒNG

3.1 Lý do phân hạng công trình cao ốc

3.2 Thực tế

3.3 Các tiêu chí xếp hạng công trình

4 CÁC LOẠI HÌNH CÔNG TRÌNH CAO ỐC VĂN PHÒNG

4.1 Cao ốc văn phòng cho thuê

4.2 Cao ốc văn phòng trụ sở của công ty – tập đoàn

4.3 Cao ốc văn phòng tài chính – ngân hàng

4.4 Cao ốc văn phòng kết hợp thương mại dịch vụ

4.5 Cao ốc văn phòng kết hợp hội nghị- triển lãm

5 XU THẾ PHÁT TRIỂN NGÀY NAY

1 TRÌNH BÀY LỊCH SỬ HÌNH THÀNH – PHÁT TRIỂN CỦA THỂ LOẠI

CÔNG TRÌNH VĂN PHÒNG – CAO ỐC VĂN PHÒNG

1.1 Khái niệm Văn phòng – cao ốc văn phòng

- Văn phòng là một thuật ngữ chỉ về một khu vực, một vị trí hay một phòng, tòa nhà được bố trí để sử dụng hoặc cho thuê mà trong đó mọi người sẽ làm việc cùng nhau Ngoài ra những cuộc hội họp, tổ chức của doanh nghiệp, gặp đối tác cũng có thể tổ chức trong văn phòng

- Văn phòng có thể chỉ là một phần của doanh nghiệp thường gọi là Văn phòng đại diện hoặc chi nhánh văn phòng

- Theo nguyên tắc, trong văn phòng các nhân viên sẽ tiến hành làm các công tác như đối nội, đối ngoại, quản lí khách hàng, ngân sách và nguồn lực

các lá thư của triều đình, các văn bản luật pháp đã được sao chép và lưu giữ.

1823)

- Thế kỷ thứ XV, khi mật độ dân số ở các thành phố tăng lên, các thương nhân bắt đầu hoạt động kinh doanh của họ trong các tòa nhà độc lập Nhờ đó mà phân biệt rõ ràng về chức năng sử dụng của các tòa nhà Từ đó, có thể nói các tòa cao ốc văn phòng được ra đời

- Khi Alexander Grahambell phát minh ra điện thoại đầu tiên trên thế giới Đây là bước ngoặc đầu tiên thúc đẩy sự phát triển của các văn phòng có bước tiến xa hơn

- Tuy nhiên, trước thế kỉ thứ XIX Các công trình trên 6 tầng xuất hiện rất hiếm Mãi đến khi có sự ra đời của thang máy năm 1857 các công trình cao tầng lại một lần nữa được tiếp tục phát triển lên một tầm cao mới và bắt đầu xuất hiện các tòa nhà chọc trời

Thang máy đầu tiên sử dụng đối trọng

1.3 Sự phát triển của các cao ốc văn phòng trên thế giới trong thời kì hiện

đại :

Burj Khalifa, trước kia tên

là Burj Dubai trước khi khánh thành, là một nhà chọc trời siêu cao ở

"Trung tâm Mới" của Dubai, Các Tiểu Vương quốc Ả Rập Thống nhất

Là công trình nhân tạo cao nhất thế giới từng được xây dựng từ cuối năm 2008

Chiều cao: 828m

Số tầng: 163 Chủ sở hữu: Emaar Properties

Taipei 101, từng được gọi

là Trung tâm Tài chính Thế giới Đài Bắc Năm 2011, tòa nhà được trao tặng giấy chứng nhận bạch kim LEED, giải thưởng cao nhất theo hệ thống xếp hạng LEED

Số tầng: 101 Chiều cao: 509m

đó do khủng hoảng tài chính châu Á cuối thập niên 1990 đã làm thay đổi thiết kế của tòa nhà Chiều cao: 492m

Số tầng: 101 Kiến trúc sư: William Pedersen

habourside(250m).Trong trung tâm thương mại quốc tế còn có đài Sky100 trên tầng 100

Số tầng: 118 Chiều cao: 484m

Twin Tower

KualaLumpua, Malaysia

Tháp đôi Petronas, hay Petronas Twin Towers, là tên một cao ốc tại Kuala Lumpur, Malaysia Tòa tháp đôi này đã từng là tòa nhà cao nhất thế giới khi

đo từ tầng trệt lên đến đỉnh cao nhất của tháp trước khi bị Taipei 101 qua mặt về chiều cao vào ngày 17 tháng 10 năm

2003

Số tầng: 88 Chiều cao: 452m

Số tầng: 89 Chiều cao: 450m

7 Wills Tower Chicago, US

Willis Tower, hay Tháp Willis, trước kia là Sears Tower, là một nhà chọc trời ở Chicago, Illinois Tháp Willis là tòa nhà cao nhất ở Hoa Kỳ kể từ năm

1973, qua mặt tháp đôi World Trade Center, và tòa tháp đôi này đã qua mặt tòa nhà Empire State chỉ một năm trước đó Chiều cao: 443 m

Số tầng: 110 Bắt đầu xây dựng: 1970

Số tầng: 103 Chiều cao: 439 Bắt đầu xây dựng: 2005

là cao ốc văn phòng và khách sạn Shanghai Grand Hyatt Công ty thiết kế: Skidmore, Owings & Merrill

Chiều cao: 382 m

Số tầng: 88

Mở cửa: 18 tháng 3, 1999 Ngày bắt đầu thi

công: 1994

Chiều cao: 381 m

Số tầng: 102 Bắt đầu xây dựng: 17

b Vật liệu siêu bền

c Giao thông đứng: (thang máy và thang thoát hiểm): Đảm bảo nhanh, an toàn

d Thiết bị kỹ thuật

- An toàn cao

- Đa dạng, hiện đại

- Đảm bảo bảo trì, bảo dƣỡng

e Vai trò trong không gian đô thị

Thẩm mỹ không gian đô thị Biểu tƣợng đô thị

f Tiện nghi

- Là sản phẩm văn minh đô thị hiện đại

- Tạo không gian làm việc đa năng, tiện nghi

- Thúc đẩy công nghệ thiết bị kỹ thuật phát triển

g Vốn đầu tƣ

- Tiết kiệm diện tích đất

- Tổng diện tích sử dụng tối đa

- Khai thác tối đa diện tích sử dụng, tiết kiệm diện tích phụ

- Tâm lý xã hội cho người sử dụng thay đổi

- Hội chứng văn phòng cao ốc (Building Sickness Syndrom)

2.2 Phân loại

Cần phân biệt văn phòng làm việc:

- Hành chánh

(theo TCXDVN – Trụ sở hành chính)

- Văn phòng làm việc (tiêu chuẩn nhà cao tầng)

3 PHÂN HẠN CÔNG TRÌNH CAO ỐC VĂN PHÒNG

3.1 Lý do phân hạn công trình cao ốc:

Việc có một bộ tiêu chuẩn xếp hạng tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A, B, C theo

chuẩn mực quốc tế, phù hợp với đặc điểm Việt Nam sẽ giúp cho thị trường đầu tư, xây dựng và cho thuê văn phòng phát triển nhanh chóng và minh bạch hơn Bộ tiêu chuẩn này là cần thiết cho tất cả các bên tham gia thị trường từ các đơn vị thiết kế, nhà thầu xây dựng, chủ đầu tư, tư vấn bất động sản, khách thuê văn phòng

3.2 Thực tế:

 Cần xây dựng các tiêu chí thuê văn phòng của chính doanh nghiệp bạn Nên

tham khảo cách phân loại tòa nhà văn phòng cho thuê theo tiêu chuẩn quốc tế sẽ giúp bạn đưa ra được các tiêu chí thuê nhanh chóng và đầy đủ hơn

 Bạn đừng bị ảnh hưởng bởi những lời tự xếp hạng A, B, C của các chủ tòa nhà

và công ty tư vấn Hãy so sánh giữa các tòa nhà, đối chiếu với tiêu chí thuê văn phòng của chính doanh nghiệp mình, để quyết định tòa nhà nào là phù hợp nhất

4 Chất lượng xây dựng, hoàn thiện mặt ngoài tòa nhà

5 Chất lượng xây dựng, hoàn thiện bên trong tòa nhà

13 Công suất máy phát điện dự phòng

14 Khách thuê cùng tầng và khách thuê trong tòa nhà

15 Các dịch vụ an ninh, vệ sinh, lễ tân

Hệ thống điều hòa thông gió 2 chiều nóng,

lạnh, kiểm soát được độ ẩm đến từng khu vực

1.3 Công suất của hệ thống điều hòa thông gió

Làm lạnh cho phòng server 24/24 Nhiệt độ

trong khu vực văn phòng 22- 23 Co, +/- 1Co

Khí tươi 60 m3/một giờ/ 10 m2 văn phòng

dụng

1.5

Thang máy tốc độ và chất lượng cao của các

thương hiệu nổi tiếng quốc tế

dụng

Không áp dụng

1.7 Điện nguồn

Hai nguồn điện độc lập, tự động chuyển

nguồn, hoặc trang bị hệ thống máy phát điện

dự phòng (công suất tối thiểu 70 VA cho 1

m2), bộ lưu điện UPS cho các hệ thống kỹ

thuật khẩn cấp

1.8 Hệ thống giám sát an ninh

Hệ thống giám sát an ninh và quản lý ra vào –

CCTV, tại tất cả các điểm ra vào, chỗ đậu xe,

sử dụng thẻ, và có nhân viên an ninh trực

24/24

2.1 Độ cao trần thông thủy từ 2,7 m – 2,8 m trở

lên

2.2 Mặt bằng

Tiêu chuẩn hạng A: Không gian mở, không có

vách cứng ngăn chia, sử dụng hiệu quả, lưới

cột lớn hơn 6 x 6 m

2.3 Chiều sâu văn phòng

Khoảng cách (chiều sâu sàn) từ cửa sổ bên này

sang cửa sổ bên kia không quá 18-20m; Hoặc

không quá 9-10m tính từ tâm sàn, hoặc lõi tòa

nhà đến cửa sổ bên ngoài; Hoặc không quá

12m tính từ cửa sổ bên ngoài đến tâm nếu tòa

nhà có hình dáng không bình thường và có

khoảng thông tầng bên trong

2.4 Hệ số diện tích không hữu ích

Hệ số diện tích không hữu ích của tòa nhà

không vượt quá 12%, được tính = 1 – ( diện

tích sử dụng được / diện tích cho thuê ) *

100%

2.5 Khả năng chịu tải của sàn từ 400 kg/m2 trở

2.6 Mức độ hoàn thiện khu vực công cộng và mặt

ngoài

Hạng A: Vật liệu cao cấp/ Hạn B, B-: Vật liệu

chất lượng cao

2.8 Chiếu sáng tự nhiên và cửa sổ

Hệ thống cửa sổ chất lượng cao, cung cấp đủ

ánh sáng tự nhiên, bố trí hợp lý

3.2 Tiếp cận giao thông

Thuận tiện cho ô tô và giao thông công cộng,

ví dụ 10 – 15 phút đi bộ từ ga tàu điện ngầm

gần nhất, hoặc có tuyến xe bus

4.2 Tỷ lệ chỗ đỗ xe của tòa nhà: Không dưới 1

chỗ đỗ ô tô cho 100 m2 diện tích cho thuê

(1/100)

5.1 Một chủ sở hữu duy nhất toàn bộ tòa nhà (hay

nói cách khác các sàn, hoặc các khối nhà

không được sở hữu bởi nhiều chủ)

6.1 Quản lý tòa nhà

Hạng A: Được quản lý bởi công ty chuyên

nghiệp, đang quản lý từ 5 tòa nhà trở lên (diện

tích mỗi tòa từ 5000 m2), hoặc có kinh

nghiệm, chất lượng quản lý quốc tếHạng B,

B-: Công tác quản lý tòa nhà được tổ chức tốt

6.2 Nhà cung cấp dịch vụ viễn thông

Tối thiểu hai nhà cung cấp dịch vụ viễn thông

trong tòa nhà

6.3 Tiền sảnh

Khu vực đón tiếp rộng rãi phù hợp với quy mô

tòa nhà,dễ dàng cho khách tiếp cận tòa nhà

dụng

6.4 Tiện ích

Quán café quản lý tốt đủ đáp ứng quy mô

nhân viên trong tòa nhà, và có thêm ít nhất 2

tiện ích (như ATM, giặt là, cửa hàng v.v.)

Các tiện ích xung quanh cần được quan tâm

xem xét

c Tiêu chuẩn quốc tế:

- Mỗi quốc gia có một hệ thống tiêu chuẩn xếp hạng A, B, C cho thị trường văn phòng cho thuê khác nhau và không hoàn toàn bắt buộc Chuẩn mực này phụ thuộc vào điều kiện của thị trường bản địa, không có sự áp đặt đại trà, tuỳ theo quốc gia sẽ có chuẩn riêng

- Chẳng hạn tại Hong Kong, tiêu chuẩn bãi đậu xe là không thể thiếu, nhưng tại thị

trường Anh thì đây không phải là yếu tố quan trọng Thị trường Australia yếu tố môi trường được đặt lên cao, nhưng nhiều nước không đặt nặng vấn đề này Còn Nhật Bản đặc biệt quan tâm chỉ số an toàn vượt trội khu vực châu Á

- Dưới đây chúng tôi xin được gửi đến các bạn, bộ tiêu chí xếp hạng tòa nhà được

nghiên cứu và công bố bởi “Diễn đàn nghiên cứu Moscow” gồm CBRE – Noble

Gibbons – Colliers International – Cushman & Wakefield – Jones Lang LaSalle Các tòa nhà văn phòng không đủ tiêu chuẩn xếp hạng B- sẽ được coi là tòa nhà hạng C

 Văn phòng cho thuê hạng A tiêu biểu:

1/ TÕA NHÀ PACIFIC PLACE 2/ TÕA NHÀ THAI SQUARE 3/ TÕA NHÀ LOTTE

16

 Văn phòng cho thuê hạng B tiêu biểu:

 Văn phòng cho thuê Hạng C tiêu biểu:

4 CÁC LOẠI HÌNH CÔNG TRÌNH CAO ỐC VĂN PHÒNG:

4.1 Cao ốc văn phòng cho thuê :

a Nội dung chức năng và sơ đồ dây chuyền sử dụng:

Cao ốc văn phòng cho thuê có mục đích sử dụng chính là cho thuê các văn phòng ở khối thân, khối đế cũng đƣợc cho thuê với mục đích TM – DV nhằm đem lại các tiện ích sử dụng cho nhân viên văn phòng làm việc trên khối thân đồng thời phục vụ khách vãn lai bên ngoài

Tuy nhiên, vì là văn phòng cho thuê nên ƣu tiên vẫn là văn phòng, các dịch vụ công cộng chỉ chiếm một phần vừa đủ phục vụ không quá chiếm ƣu thế nhƣ loại hình cao ốc văn phòng kết hợp TM –DV

1/ TÕA NHÀ VIỆT TOWER 2/ 789 OFFICE BUILDING 3/ BA ĐÌNH OFFICE

1/ TÕA NHÀ IC 2/ TÕA NHÀ VTC ONLINE 3/ TÕA NHÀ NAFORIMEX

đi thương mại

c MB tầng điển hình làm việc văn phòng :

MB văn phòng theo giải pháp linh hoạt, có thể chia thành nhiều không gian văn phòng, tiếp cận đƣợc từ nút giao thông mà ít tốn diện tích phụ

Bố trí theo diện tích cho thuê:

+ Theo yêu cầu hoạt động của công ty (ngành/nghề)

+ Theo hình thức văn phòng

+ Theo mô hình không gian ( không gian mở, không gian xanh, kết hợp các không gian thƣ giản, phục hồi sức khỏe, giải trí cho nhân viên văn phòng nhằm giảm stress)

d Hệ thống giao thông đứng :

20

e Hệ thống kỹ thuật :

SƠ ĐỒ HỆ THỐNG KỸ THUẬT CHO NHÀ CAO TẦNG

22

vách ngăn, thiết bị trên sàn

Độ sâu chôn móng: Móng công trình đƣợc

truyền P đến lớp đất tốt Công trình phải có

KHUNG CỨNG: =<15 TẦNG, KHUNG BTCT/ KHUNG THÉP

LÕI CỨNG: 15 – SIÊU CAO TẦNG

VÁCH CỨNG: 7 – 25 TẦNG HỖN HỢP: LÕI CỨNG + KHUNG CỨNG

Vật liệu bao che công nghệ cao

Chiều cao tầng văn phòng

Không gian linh hoạt của văn phòng

Hình thức kiến trúc tạo hình bằng kết cấu bao che

không phải kết cấu chịu lực nên có thể dễ dàng thay

đổi

Hình thức kiến trúc tạo hình bằng kết cấu chịu lực

đóng vai trò nhƣ một khung cứng nên không thể thay

đổi vỏ bao che bên ngoài đƣợc, thích hợp với các

công trình mang tính biếu tƣợng

26

*Vật liệu bao che :

Sử dụng vật liệu công nghệ cao: titan, nano, polymer trên mặt đứng

Sử dụng vật liệu có cường độ cao: kính cường lực, bê tông cường lực chịu được tác động gió lớn theo phương ngang

h Bộ phận chức năng đặc thù, trang thiết bị và cấu tạo đặc biệt :

HỘP KỸ THUẬT NHÀ VỆ SINH

4.2 Cao ốc văn phòng trụ sở của công ty – tập đoàn :

a Nội dung chức năng và sơ đồ dây chuyền sử dụng :

b Mặt bằng điển hình tầng sảnh chính :

28

- Lối vào cho khách và nhân viên có thể chung một sảnh vì chức năng chính của tòa nhà là văn phòng chỉ sử dụng cho một công ty, tập đoàn)

- Lối vào cho quản lý có thể tách biệt hoàn toàn hoặc

nhân viên

- Lối nhập hàng phụ trợ phải riêng biệt

- Lối thoát hiểm phải đảm bảo mọi vị trí trong tòa nhà, từ khối tháp xuống đều thoát ra bên ngoài

- Hội trường thường chỉ phục vụ cho nội bộ công ty (không cho bên ngoài thuê)

và có lối tiếp cận cho đối tác, chuyên gia, diễn giả vào mà không cần qua khu nội bộ

c Mặt bằng điển hình tầng văn phòng :

- Từ nút giao thông có thể tiếp cận đên mọi văn phòng, các bộ phận chức năng của tòa nhà

- WC nam/nữ riêng biệt, có thể bố trí đối diện nhau, cạnh nhau

để dễ cho hệ thống kỹ thuật hoặc đặt ở 2 đầu nút giao thông nhưng cách này không lợi về hệ thống kỹ thuật và sử dụng kém hiệu quả hơn

- Có thể bố trí bộ phận quản

lý lưu trữ phân tán trong các phòng ban tương ứng cho dễ quản lý, phân công làm việc

- Không gian làm việc bố trí tùy theo nhu cầu sử dụng của các phòng ban trong công ty

- Chiều cao thông thủy các tầng từ 2,4 – 2,7m

30

d Giao thông đứng - thang thoát hiểm :

Thang thoát hiểm xuyên suốt tòa nhà, đặt trong lõi cứng phải có hệ thống điều áp

- Cửa mở vào (các tầng giữa)

- Của mở ra (tầng thoát ở mặt đất, tầng tránh tai, sân thƣợng, tầng mái)

- Có không gian đệm an toàn

- Cửa tự động chống khói, lửa, khí độc, kết nối với phòng kiểm soát báo cháy trung tâm

- Bố trí tầng tránh tai đối với công trình trên 45 tầng

- Số lƣợng thang thoat hiểm phụ thuộc vào quy mô, diện tích công trình sao cho khoảng cách mọi vị trí tòa nhà đến thang ≤ 25m

Thang máy trong công trình COVP của một công ty tập đoàn:

bố trí tại mọi vị trí đặt thang phải có ít nhất 2 thang máy hoạt động

- Bố trí ít nhất 1 thang máy lớn chở hàng để vận chuyển các thiết bị, bàn ghế văn phòng,…

- Số lượng thang máy phụ thuộc vào:

• Số người làm việc trong công ty (số tầng và diện tích sàn sử dụng của 1 tầng)

• Số người cao điểm trong 5 phút (15-25%)

• Công suất thang, tải trọng thang (diện tích thang máy)

• Bán kính phục vụ ≤ 25m

- Công trình > 25 tầng phải bố trí phân tầng giảm số lượng thang theo tầng cao

- Công trình > 45 tầng, cứ 10-15 tầng phải bố trí tầng Tranfer

SƠ ĐỒ THỂ HIỆN SỰ PHÂN VÙNG HOẠT ĐỘNG

32

e Hệ thống kĩ thuật :

Hệ thống kỹ thuật trong COVP thường bố trí tập trung ở lõi cứng (trừ 1 sô

trường hợp có WC riêng bố trí ngoài lõi cứng: WC giám đốc)

- Công trình không có tầng kỹ thuật để gom các đường ống

- Chiều cao kỹ thuật từ 0,4 – 0,6m

- Sử dụng hệ thống điều hòa không khí trung tâm

- Toàn bộ hệ thống kỹ thuật trong công trình đều được bộ phận kỹ thuật tòa nhà quản lý ,vận hành, bảo trì

SƠ ĐỒ HỆ THỐNG KĨ THUẬT

MẶT BẰNG THỂ HIỆN HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÕA NHÀ THE NEW YORK TIMES

MẶT CẮT THỂ HIỆN HỆ THỐNG KỸ

THUẬT TÕA NHÀ THE NEW YORK TIMES

34

f Giải pháp kết cấu :

Kết cấu thép được chọn làm hệ thống chịu lực chính cho nhà cao tầng với lõi cứng BTCT trung tâm kết hợp khung cứng

Lõi cứng tòa nhà được gia cố thêm các thanh giằng thép

Các thanh giằng đồng tâm phía sau thang máy và lệch tâm ở sảnh vào thang máy Các thanh giằng này đặt ở mỗi tầng

- COVP thường có mặt bằng là hình học cơ bản để dễ linh hoạt trong tổ chức không gian làm việc Nhưng đối với COVP trụ sở công ty thì vấn dề chia lô văn phòng là không cần thiết nên thường có mặt bằng là hình bất kỳ nhằm tạo sự khác biệt mang tính biểu tượng

- Sử dụng sàn không dầm, sàn mũ cột hoặc sàn Bublerdeck Tại các phòng WC,

kỹ thuật thường dùng sàn nâng nền

- Hệ kết cấu phải chịu được tải trọng bản thân và lực xô ngang của gió Ngoài ra còn phải chịu được thiên tai, động đất

- Các thanh giằng ngoài tác dụng chịu lực cho công trình còn tham gia tăng tính thẩm mỹ cho tòa nhà

g Hình thức thảm mỹ:

- Hình khối tòa nhà cao tầng là hình ảnh biểu tượng thương hiệu đặc trưng của một tập đoàn nên công trình phải gây ấn tượng mạnh nhưng vẫn đảm bảo công năng, yêu cầu sử dụng đặc trưng của tập đoàn

- Khai thác tầm nhìn, ánh sáng, tôn trọng bối cảnh, mối quan hệ với các đường phố bên ngoài với một thiết kế mở và mời gọi, cung cấp cho người làm việc trong công trình cảm giác thoải mái, tiện nghi, đầy năng lượng

- Tên logo tập đoàn được đặt ngay trên mặt tiền công trình Ngoài yêu cầu về thẩm mỹ, thương hiệu thì an ninh tòa nhà, bảo mật của công ty là rất quan trọng

CHI TIẾT LIÊN KẾT KHỚP CỦA THANH GIẰNG

36

Tòa tháp văn phòng OBB cao 88m với mặt

bằng tương đồng với hình dáng khu đất

Hình khối uồn cong nhẹ và bề mặt tròn nhẵn

gợi nhớ đến các tàu cao tốc hiện đại

Vật liệu nhẹ, bền, phù hợp với khí hậu khu vực và mang tính thẩm mỹ là chủ yếu nhằm tôn lên vẻ đẹp của hình khối, thường ít quan tâm đến chi phí xây dựng

Nội thất đồng nhất, cùng phong cách với tòa nhà

- Sử dụng màu sắc làm điểm nhấn bên ngoài phải hài hòa với bên trong nội thất công trình: không gian làm việc, căn tin làm kích thích thị giác tạo sự hứng thú với người

sử dụng trong công trình, đồng thời thu hút với người nhìn từ bên ngoài, tạo thẩm mĩ rất cao

- Vật liệu, vật dụng và trang thiết bị trong tòa nhà cũng theo một modun nhất định, thậm chí còn được thiết kế riêng nhằm khẳng định thương hiệu

h Bộ phận chức năng đặc thù :

Tùy theo lĩnh vực hoạt động sẽ có các bộ phận chức năng, các trang thiết bị đặc thù khác nhau trong các tòa nhà trụ sở chính văn phòng làm việc của công ty tập đoàn

Vd: Trụ sở chính Đài truyền hình MBC không gian văn hóa mở nên vấn đề an ninh,

bảo mật là yêu cầu quan trọng trong tòa nhà

MẶT CẮT TRÍCH ĐOẠN QUA HỆ LAM

ÖBB HEADQUARTER VÀ NỘI THẤT TÕA NHÀ

38

Tường mái tòa nhà The New York Times : tường mái vươn cao được gia cố bởi các khung thép và sử dụng hệ lam bao che góp phần tạo thẩm mỹ mặt đứng công trình đồng thời hạn chế gió thổi mạnh vào khu vườn trên mái