(Luận văn thạc sĩ) quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường phú thượng, quận tây hồ, thành phố hà nội

Phần lớn các nước công nhận nhiều hình thức sở hữu sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước nhằm tận dụng một cách linh hoạt ưu thế cũng như giảm thiểu hạn chế của từng hình thức

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

KIỂU VĂN TÂM

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG, QUẬN TÂY HỒ,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG ỨNG DỤNG

Hà Nội – 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

-

KIỂU VĂN TÂM

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG, QUẬN TÂY HỒ,

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêu trong luận văn được thu thập từ các nguồn dữ liệu đáng tin cậy, được trích dẫn đầy

đủ theo quy định Kết quả nghiên cứu chưa được công bố ở nơi khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cám ơn các thầy, cô Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội đã giúp tôi tích luỹ được những kiến thức, kỹ năng nghiên cứu khoa học, đặc biệt là PGS.TS Phan Kim Chiến đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này Bên cạnh đó, tôi cũng xin cảm ơn gia đình, anh

em đồng nghiệp, UBND phường Phú Thượng, những người không chỉ cung cấp cho tôi những dữ liệu quan trọng mà còn động viên tôi hoàn thành bài nghiên cứu

Tôi xin trân trọng cảm ơn

TÁC GIẢ

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN ĐỐI VỚI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP XÃ 4

1.1 Tổng quan tình hình nghiên c ứu 4

1.2 Có sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai 8

1.2.1 Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội 8

1.2.2 Khái niệm, vai trò và mục tiêu, quản lý nhà nước về đất đai 10

1.2.3 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai 19

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai 20

1.2.5 Công c ụ quản lý nhà nước về đất đai 24

1.2.6 Phương pháp quản lý nhà nước về đất đai 27

1.2.7 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước về đất đai 29

1.2.8 Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai 31

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Phương pháp luận 34

2.2.1 Chủ nghĩa duy vật biện chứng 34

2.2.2 Chủ nghĩa duy vật lịch sử 34

2.2 Các phương pháp nghiên cứu cụ thể 34

2.2.1 Phương pháp trừu tượng hóa khoa học 34

2.2.2 Phương pháp logic – lịch sử 35

2.2.3 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 35

2.2.4 Phương pháp thống kê, xử lý, tổng hợp và phân tích số liệu 36

2.2.5 Phương pháp so sánh, đối chiếu 36

2.2.6 Phương pháp đánh giá tổng hợp 36

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG 37

3.1 Khái quát về phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội 38

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng 39

3.2 Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng 45

3.2.1 Công tác ban hành văn bản dưới luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó 45

3.2.2 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đ ất 47

3.2.3 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất 52

3.2.4 Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 53

3.2.5 Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 56

3.2.6 Công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất 58

3.2.7 Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 63

3.3 Thực trạng phương pháp quản lý nhà nước về đất đai ở phường Phú Thượng 66 3.4 Đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng 68

3.4.1 Đánh giá QLNN về đất đai của phường Phú Thượng theo hệ thống tiêu chí quản lý 68

3.4.2 Những thuận lợi trong quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng 72

3.3.3 Những tồn tại trong quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng

và nguyên nhân 73

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHÚ THƯỢNG TRONG THỜI GIAN TỚI 80

4.1 Định hướng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng 80

4.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng 81

4.2.1 Tăng cường tuyên truyền giáo dục pháp luật và thông tin đất đai 81

4.2.2 Tăng cường quản lý cán bộ và kiện toàn bộ máy QLNN về đất đai 85

4.2.3 Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về đất đai 86

4.2.4 Hoàn thiện nội dung QLNN về đất đai 87

KẾT LUẬN 93

TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC

i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

1 CNH - HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

2 CPĐT GTVT Cổ phần đầu tư giao thông vận tải

3 ĐGHC Đường địa giới hành chính

4 ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

6 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7 GPMB Giải phóng mặt bằng

8 HĐND Hội đồng nhân dân

9 HGĐ & CN Hộ gia đình và cá nhân

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 3.1 Diện tích đất đai phân theo mục đích sử dụng năm 2017

2 Bảng 3.2 Diện tích đất đai phân theo đối tượng sử dụng, quản lý

3 Bảng 3.3

Các công trình, dự án thuộc kế hoạch sử dụng đất năm

2017 nhưng chưa thực hiện, được chuyển sang năm

2018 tại phường Phú Thượng

53

6 Bảng 3.6 Tổng hợp số hồ sơ kê khai lần đầu và số GCN được cấp

tại phường Phú Thượng từ năm 2014 – 2017 55

7 Bảng 3.7 Tổng hợp hồ sơ đăng ký biến động đất đai từ năm 2014

8 Bảng 3.8 Tổng hợp các khoản thu từ đất đai tại phường Phú

9 Bảng 3.9

Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về bảng giá đất và các loại thuế, phí và lệ phí khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

59

10 Bảng 3.10

Kết quả đánh giá của người dân về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại phường Phú Thượng

61

11 Bảng 3.11 Tổng hợp kết quả hòa giải tranh chấp đất đai 67

12 Bảng 3.12 Tổng hợp thực trạng hòa giải tranh chấp đất đai từ

phiếu điều tra trên địa bàn phường Phú Thượng 68

13 Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả điều tra về thực trạng thực hiện thủ

tục hành chính trong quản lý đất đai 78

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai không chỉ là nguồn đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất mà nó còn là một tài nguyên phục vụ cuộc sống con người Tuy nhiên, đất đai lại có giới hạn và thuộc sở hữu toàn dân Khi kinh tế - xã hội phát triển, mục đích sử dụng đất đai trở nên phức tạp hơn và luôn có sự chuyển đổi Để tránh những mâu thuẫn, Nhà nước phải thực hiện quản lý đất đai thông qua các quy định, chính sách về sở hữu,

sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm, cùng với tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đặt ra vấn đề cấp thiết cần phải có những nước đổi mới trong quản lý Nhà nước về đất đai để phù hợp với bối cảnh phát triển

Trong nền kinh tế thị trường, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp, không chỉ liên quan đến lợi ích của người sử dụng đất mà còn liên quan đến lợi ích của cộng đồng và toàn xã hội Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo hướng ngày càng hoàn thiện nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh quan hệ đất đai trong thực tiễn Nhà nước luôn

có chế độ khuyến khích người sử dụng đất đúng pháp luật Đất đai tham gia vào tất

cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội nên các quan hệ đất đai mang tính phức tạp, việc giải quyết cần đảm bảo được các lợi ích của các bên liên quan Tuy nhiên, trên thực tế, không phải mọi người dân đều hiểu hết về những quy định, chính sách của Nhà nước về đất đai khiến cho mâu thuẫn cũng như các hành vi vi phạm pháp luật vẫn diễn ra thường xuyên Bên cạnh đó, bản thân các quy định, chính sách quản lý về đất đai vẫn còn nhiều bất cập dẫn đến các mâu thuẫn trong các mối quan hệ liên quan đến đất đai nảy sinh

Phường Phú Thượng có đặc thù riêng dẫn đến việc quản lý đất đai khá phức tạp: diện tích đất đai lớn, có nguồn gốc sử dụng đất đa dạng và lại có giá trị cao, nhưng sự hiểu biết pháp luật của người dân và cán bộ quản lý còn hạn chế; trên địa bàn phường tập trung nhiều công trình di tích lịch sử, đình chùa đã được xếp hạng

và cần được bảo vệ; nhiều công trình dự án được triển khai dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, tình trạng chuyển đổi sai mục đích sử dụng, lấn

2

chiếm, chiếm dụng đất đai diễn ra phổ biến… Do vậy, đề tài “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” có tính cấp thiết cao

2 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn làm sáng tỏ và trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau:

UBND phường Phú Thượng cần có biện pháp gì để công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn có hiệu quả hơn trong thời gian tới?

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Trên có sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội, đề xuất các giải pháp cho HĐND và UBND phường Phú Thượng nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn nghiên cứu

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa có sở lý luận và pháp lý về nghiên cứu quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường (xã)

- Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

- Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai cấp xã/phường

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Chủ thể quản lý: HĐND và UBND phường Phú Thượng

- Các chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Phú Thượng

- Về không gian: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

5 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, tài liệu tham khảo, phụ lục luận văn có cấu trúc thành 4 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề lý luận đối với quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền cấp xã

Chương 2: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3: Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

Chương 4: Định hướng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội

4

CHƯƠNG 1:

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI CỦA CHÍNH QUYỀN CẤP XÃ

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đất đai là một trong những tài nguyên thiên nhiên không chỉ là đầu vào cho quá trình sản xuất mà còn là nền tảng cơ bản phục vụ cuộc sống của người dân Vì vậy, nhằm quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này, mỗi quốc gia trên thế giới đều có những quy định riêng Theo Đỗ Sơn Tùng (2013) [28], chính sách đất đai được ban hành để quản lý và sử dụng đất trên có sở chế độ sở hữu và chế độ chính trị của mỗi nước Có rất nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau tồn tại ở các nước trên thế giới Hình thức sở hữu tư nhân về đất đai hay được thấy ở các nước theo chế độ quân chủ như Anh, Canada, Ôxtrâylia, Niu Dilân Ở Trung Quốc, nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai của quốc gia và là chủ sở hữu duy nhất đất đô thị, còn các hợp tác xã hay công xã nhân dân là chủ sở hữu đất ngoại ô hoặc nông thôn Phần lớn các nước công nhận nhiều hình thức sở hữu (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu nhà nước) nhằm tận dụng một cách linh hoạt ưu thế cũng như giảm thiểu hạn chế của từng hình thức sở hữu riêng biệt như: các nước Bắc Mỹ, các nước Tây và Bắc Âu (Pháp, Đức, Thụy Điển, Đan Mạch…), Nga và các nước Đông Âu, các nước Châu Phi, khu vực Mỹ Latinh (Braxin, Côlômbia, Pêru và một số nước khác), khu vực Châu Á (Nhật Bản, Đài Loan…)

Một số nghiên cứu điển hình trên thế giới có liên quan đến quản lý nhà nước

về đất đai như: Chính sách đất đai (2003) [36]; chính sách sử dụng đất và ưu đãi đầu

tư (2004) [37] của Ngân hàng Thế giới, đã chỉ ra rằng chính sách và cách thức quản

lý đất đai của chính quyền địa phương sẽ tác động đến mô hình phát triển đô thị, nếu chính sách hợp lý sẽ có tác động tích cực, mang lại kết quả mong đợi và ngýợc lại Ngân hàng thế giới đã công bố công trình“Những chính sách đất đai cho phát triển và xoá giảm đói nghèo” (Land policies for growth and poperty reduction) (2004) [36], nghiên cứu sự tác động của chính sách đất đai đến phát triển và nghèo

5

đói của các nước đang phát triển, từ đó khuyến nghị hoàn thiện chính sách để xóa đói giảm nghèo, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững Còn rất nhiều công trình nghiên cứu khác có liên quan đến quản lý đất đai, nhưng không mang tính điển hình như các công trình đã trình bày ở trên Đây là những nghiên cứu có giá trị quý báu để Việt Nam tham khảo nhằm hoàn thiện chính sách đất đai cho quốc gia mình Những khuyến nghị

có bản mà các nghiên cứu này đưa ra là: Số người sử dụng đất sẽ yên tâm, đầu tư vào đất gia tăng và tỉ lệ thuận với việc trao các quyền về đất đai cho họ, các quyền được phân chia nhỏ và chi tiết, cũng như sự linh hoạt của thị trường bất động sản

Ngoài ra, cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai, hệ thống này luôn được cập nhật, hoàn thiện và vận hành tốt Bởi thông tin đất đai là có sở có bản nhất để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Điều này yêu cầu thị trường bất động sản cần được kiểm soát chặt chẽ Wallece và Williamson (2005) đã đưa ra mô hình xây dựng thị trường bất động sản là sự kết hợp giữa đăng ký đất đai với tài chính về đất đai Sự phối hợp giữa các đối tượng có ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản cần đảm bảo nhịp nhàng gồm: các có quan quản lý nhà nước, Nhà nước với người sử dụng đất và bất động sản Chính sách pháp luật về quản lý đất đai, xây dựng công trình công cộng, phát triển khu đô thị, chính sách tín dụng ngân hàng cần được hỗ trợ cao nhất cho phát triển thị trường bất động sản Nhà nước chỉ nên điều hành và kiểm soát ở tầm vĩ mô, việc thực hiện hoạt động kinh doanh thuộc thành phần kinh tế tư nhân Việc lập quy hoạch sử dụng đất cần có sự tham vấn của các cấp, các ngành, các địa phương và người dân

Trong nước cũng có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học về quản lý đất đai, ở cả tầm vĩ mô và vi mô, từ khóa luận tốt nghiệp đến luận văn thạc sĩ, luận án tiến sĩ và các công trình nghiên cứu cấp bộ… Ở cấp tỉnh thành, luận án của Trần Thế Ngọc về "Chiến lược QLĐĐ thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010" tập trung chủ yếu ở công tác lập kế hoạch sử dụng đất (mức chiến lược) chứ không nghiên cứu chi tiết rất các hoạt động quản lý đất đai Luận án cũng đã phân tích thực trạng chiến lược quản lý đất đai ở thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn cách đây khoảng gần 10 năm và đưa ra những giải pháp cụ thể nhưng sự thay đổi của kinh tế

- xã hội đã khiến nghiên cứu này không còn tính cấp thiết như trước [16]

6

Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) [1], đã nghiên cứu sự tác động của thị trường đất đai nói riêng và giao dịch dân sự về đất đai nói chung đến việc tiếp cận các nguồn vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế, đặc biệt là tầng lớp nghèo trong

xã hội Trong khuôn khổ chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển về tăng cường công tác quản lý môi trường và đất đai (SEMLA), báo cáo chuyên đề về đánh giá Luật đất đai Việt Nam (2006), đã rà soát và so sánh hệ thống Luật đất đai của Việt Nam với thế giới, từ đó đưa ra những khuyến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật đất đai cho Việt Nam [22]

Quản lý nhà nước về đất đai được tác giả Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) mô tả khá đầy đủ bao gồm các khía cạnh từ khái niệm, phương pháp, nội dung quản lý nhà nước theo luật đất đai năm 2003 Mặc dù cuốn sách có những giá trị tham khảo nhất định nhưng cho đến nay sau khi Luật đất đai năm 2013 ra đời thì tính thời sự không còn cao Nhiều điểm không thể sử dụng để làm căn cứ tìm hiểu thực tiễn [23]

Nguyễn Khắc Thái Sơn (2006) còn có một nghiên cứu khác về quản lý nhà nước

về đất đai nhưng mang tính thực tiễn cao khi tập trung phân tích vấn đề ở khía cạnh quản

lý cấp huyện Trên cơ sở xây dựng khung lý thuyết về quản lý nhà nước về đất đai cấp huyện, tác giả phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, chỉ ra các vấn đề và đề xuất các biện pháp để nâng cao tính hiệu quả của chính quyền cấp huyện trong quản lý đất đai [24]

Tương tự, cũng có một số nghiên cứu về quản lý nhà nước về đất đai ở cấp huyện và phân tích thực hiện cụ thể tại một huyện như “Quản lý nhà nước đối với quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phúc Thọ, Hà Nội” của Nguyễn Hữu Hoan (2014) [11], và “Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội” của tác giả Nguyễn Đức Quý (2014) [21]… Điểm chung của các nghiên cứu là cung cấp một hệ thống cơ sở lý luận về quản lý đất đai cấp huyện, chỉ khác biệt khi ứng dụng nghiên cứu thực tiễn tại những huyện khác nhau

Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Thái (2011), “Quản lý nhà nước đối với các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh” đã khái quát cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh

xã An Nhơn, nhận diện và chỉ ra những nguyên nhân của các vấn đề còn tồn tại, đưa

ra giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai tốt hơn, góp phần vào sự phát triển của thị xã An Nhơn nói riêng và tỉnh Bình Định nói chung [26]

Trước những đòi hỏi phát triển KT- XH, đất đai ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cuộc sống Do vậy, liên tục đổi mới và hoàn thiện QLNN về đất đai, nhất là của chính quyền địa phương là xu thế tất yếu trong quản lý Nhìn chung, các công trình nghiên cứu QLNN về đất đai của các nhà khoa học trong và ngoài nước đối với QLNN về đất đai của Việt Nam đã góp phần hoàn thiện hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn QLĐĐ ở Việt Nam Các nghiên cứu, bài viết đã chỉ ra nhiều nguyên nhân tồn tại trong QLNN về đất đai, trong đó có sự yếu kém về tổ chức thực hiện của chính quyền phường là đơn vị quản lý nhà nước nhỏ nhất Giá trị thực tiễn của các nghiên cứu chỉ ra: Quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương không thể có hiệu quả, hiệu lực và tác động tốt đến đời sống, KT- XH nếu như: (i) quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền địa phương không được nghiên cứu và

tổ chức khoa học; (ii) vai trò của người dân trong QLĐĐ không được xem xét, đánh giá và đặt đúng vị trí; (iii) những bài học trong quá trình quản lý không được nghiên cứu, đánh giá một cách thường xuyên, cụ thể, từ đó, có thể đưa ra những biện pháp điều chỉnh bổ sung kịp thời

Tuy nhiên, những nghiên cứu QLNN về đất đai cấp phường, tính đến thời điểm hiện nay mới chỉ ở mức các bài báo, các chuyên đề Hiện chưa có các đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, cũng như Luận án Tiến sỹ đối với QLNN về đất đai của chính quyền phường Tóm lại, có rất nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề quản lý nhà nước về đất đai ở nhiều địa phương khác nhau Mỗi đề tài đều đề cập đến một địa phương cụ thể, nhìn chung đều đã chỉ ra những bất cập nhất định trong

8

công tác quản lý đất đai và trên cơ sở đó tìm ra nguyên nhân và những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu này chỉ đề cập đến khoảng thời gian trước năm 2013, thời điểm luật đất đai năm 2013 chưa có hiệu lực thi hành Đây là các khoảng trống mà nghiên cứu trước còn để lại

Từ đó, với việc lựa chọn đề tài mới là “Quản lý nhà nước về đất đai tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội”, đề tài cần tập trung vào những vấn đề sau:

- Cần làm rõ những điểm mới trong luật đất đai năm 2013 trong nghiên cứu

để thấy được những điều chỉnh về mặt pháp lý trong quản lý đất đai từ cấp Trung ương đến địa phương Cụ thể là những điểm mới trong quản lý đất đai cấp phường tại phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội

- Cần làm rõ điều kiện kinh tế, chính trị và văn hóa, xã hội của phường Phú Thượng ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai tại đây

- Cần làm rõ thực trạng quản lý đất đai tại phường Phú Thượng, những kết quả đạt được và những hạn chế cần khắc phục, nguyên nhân của nó và những giải pháp khả thi đưa ra

Như vậy, đề tài nghiên cứu về quản lý đất đai ở các địa phương có nhiều tác giả đã đề cập, tuy nhiên chưa có đề tài nào đi sâu phân tích quản lý về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây Hồ Vì vậy, trong luận văn này, tác giả đã tiếp tục kế thừa có chọn lọc những nghiên cứu trước đó và tập trung vào vấn đề cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn phường Phú Thượng, quận Tây

Hồ nhằm góp phần vào sự phát triển chung của thành phố Hà Nội

1.2 Có sở lý luận quản lý nhà nước về đất đai

1.2.1 Khái niệm về đất đai và vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội

1.2.1.1 Khái niệm về đất đai

Hiện nay, tùy theo các lĩnh vực nghiên cứu mà các nhà khoa học đưa ra các khái niệm về đất đai khác nhau:

- Các nhà địa lý học cho rằng đất đai là sản phẩm của quá trình địa chất địa mạo

9

- Định nghĩa đất đai trong Wikipedia: Đất trong thuật ngữ chung là các vật chất nằm trên bề mặt trái đất, là môi trường sinh sống của các dạng sự sống như thực vật và động vật, kể cả các vi sinh vật tới các loài động vật nhỏ

- “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ” [17]

- Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành [6], đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ,

có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người

1.2.1.2 Vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện tồn tại

và phát triển của mọi sinh vật sống, trong đó có con người Vì vậy, đất đai vô cùng quý giá, luôn là đối tượng tranh giành của các quốc gia trong mọi thời đại từ cổ chí kim, tất cả các cuộc chiến tranh xảy ra trong lịch sử đều liên quan đến đất đai Ông cha ta cũng đã phải hi sinh biết bao xương máu để dựng nước và giữ nước Trong quá trình quản lý và sử dụng, đất đai là đối tượng tranh chấp khiếu kiện của con người, theo thống kê chưa đầy đủ có đến 70% số đơn thư khiếu nại liên quan đến đất đai…

Đất đai là đầu vào quan trọng nhất trong quá trình sản xuất nông nghiệp Đất đai cung cấp chất dinh dưỡng và thức ăn cho cây trồng và vật nuôi Đất đai là đối tượng của lao động, con người với kinh nghiệm, khả nâng lao động và biện pháp canh tác đã tác động vào đất đai, làm thay đổi chất lượng đất đai để sử dụng phù hợp cho từng mục đích như trồng lúa, trồng cây ãn quả, trồng màu, nuôi trồng thủy sản, trồng cây công nghiệp… Đất đai cũng đóng vai trò là tư liệu của lao động, đất đai là điều kiện sống của cây trồng, vật nuôi, cung cấp chất dinh dưỡng, các yếu tố

lý, hóa học và sinh học để cây trồng, vật nuôi có thể sinh trưởng và phát triển

10

Đối với ngành sản xuất công nghiệp: Đất đai là địa bàn, là không gian để sản xuất như xây dựng nhà máy, xí nghiệp, tạo chỗ đứng để công nhân làm việc… Đối với công nghiệp khai thác khoáng sản, đất đai chứa đựng tài nguyên khoáng sản quý giá như khí đốt, dầu, kim loại, quặng… Vì vậy có thể nói đất đai là điều kiện không thể thiếu để tồn tại sự sống, tạo ra của cải vật chất và sự phồn vinh của mỗi quốc gia

1.2.2 Khái niệm, vai trò và mục tiêu, quản lý nhà nước về đất đai

1.2.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các có quan nhà nước thực hiện nhằm xác lập một trật tự ổn định, phát triển xã hội theo những mục tiêu mà tầng lớp cầm quyền theo đuổi Bao gồm toàn bộ hoạt động của cả bộ máy nhà nước từ lập pháp, hành pháp đến tư pháp vận hành như một thực thể thống nhất Chấp hành, điều hành, quản lý hành chính do có quan hành pháp thực hiện đảm bảo bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước

Quản lý hành chính Nhà nước là hoạt động chấp hành, điều hành của có quan hành chính Nhà nước, của các có quan Nhà nước khác và các tổ chức được Nhà nước ủy quyền quản lý trên có sở của luật và để thi hành luật nhằm thực hiện chức nâng tổ chức, quản lý, điều hành các quá trình xã hội của Nhà nước Nói cách khác, quản lý hành chính Nhà nước (nói tắt là quản lý Nhà nước) chính là quản

lý Nhà nước trong lĩnh vực hành pháp được thực hiện bởi ít nhất một bên có thẩm quyền hành chính Nhà nước trong quan hệ chấp hành, điều hành

Quản lý Nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước, là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, người có thẩm quyền trong việc

sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường trên phạm vi cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng Theo quy định tại Điều 22 của Luật đất đai 2013 [19], có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai gồm: Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ

sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa

11

chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất, điều tra, đánh giá tài nguyên đất, điều tra xây dựng giá đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản

lý hoạt động dịch vụ về đất đai

1.2.2.2 Vai trò quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai có tầm quan trọng đặc biệt, mang tính quyết định đến hiệu quả sử dụng đất và đảm bảo công bằng trong việc phân phối lợi ích từ

sử dụng đất mang lại Điều này được ghi nhận tại Điều 4, Luật Đất đai 2013 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [19]

Nhà nước quản lý đất đai nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả: Thông qua chiến lược sử dụng đất, xây dựng phương án quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính khả thi cao Điều này thể hiện ở nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai 2013: Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã; Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên, thích ứng với biến đổi khí hậu; Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong

12

quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia; Kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cùng cấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đối với kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với phương án phân bổ, khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh;

Theo dõi, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Nội dung giám sát gồm: Việc tổ chức thực hiện chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước

về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị;

Việc ban hành và triển khai thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị theo quy định của Luật Đất đai 2013 Rà soát các quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị Kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc, những vấn đề cần sửa đổi, hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan;

Thực trạng công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành, tổ chức thực hiện của Chính phủ, các Bộ, ngành, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và tổ chức, cá nhân có liên quan về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị; trách nhiệm của các tập thể và cá nhân có liên quan;

Xem xét, đánh giá kết quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị Làm rõ những hạn chế, bất cập, khó khăn, vướng mắc; xác định nguyên nhân của hạn chế, bất cập, khó khăn, vướng mắc và đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả chính sách, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; quản lý, sử dụng đất đai tại

đô thị trong thời gian tới

Quản lý nhà nước về đất đai nhằm phân chia lợi ích một cách hợp lý giữa người sử dụng đất, người sở hữu đất đai, lợi ích chung của cộng đồng và toàn xã hội

mà Nhà nước mất đi quyền năng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất,… đồng thởi người

sử dụng đất cũng phải nộp thế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ…

Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Vấn đề này được thể hiện ở chương V, Luật Đất đai 2013 Đảm bảo hài hòa lợi ích các bên tham gia vào quan hệ đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích giữa cá nhân, tập thể, cộng đồng, xã hội Đây là vấn đề hết sức quan trọng, quyền lợi của người sử dụng đất phải được đảm bảo thì mới khuyến khích được họ nâng cao hiệu quả sử dụng đất Mặt khác, đất đai là tài nguyên quốc gia nên nó phải được đảm bảo lợi ích chung cho toàn xã hội Kết hợp hài hòa ba lợi ích trên có nghĩa là phải chú ý đồng thời cả

ba lợi ích, không để lợi ích này lấn án hay triệt tiêu lợi ích khác Đảm bảo hợp lý lợi ích của các bên có liên quan được thể hiện ở chế độ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng và Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

1.2.2.3 Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đất đai

Thời kỳ kế hoạch hóa tập trung bao cấp, đất đai chỉ là tư liệu sản xuất để đảm bảo cuộc sống sản xuất theo hình thức tự cung, tự cấp, sản phẩm làm ra nhằm thoả mãn nhu cầu của người trực tiếp sản xuất ra nó Hình thức sản xuất này mang tính nhỏ lẻ, quản lý và phân công lao động kém phát triển Điều này thể hiện rất rõ trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung bao cấp, sự yếu kém trong quản lý (nạn rong công phóng điểm,

14

quan liêu, cào bằng trong sản xuất… ) đã không khuyến khích được người nông dân hăng say sản xuất, dẫn đến năng suất lao động thấp Hình thức sở hữu và đối tượng được giao đất trong thời kỳ này phần lớn là hợp tác xã nông nghiệp, nông dân chỉ còn

để lại 5% diện tích đất nông nghiệp của mình để làm kinh tế gia đình, tất cả tài sản, đất đai đều được tập thể hóa và quốc hữu hóa, không công nhận kinh tế hộ gia đình

Sau khi chuyển sang kinh tế thị trường, không chỉ ở trong nước mà mở rộng ra toàn cầu Nền kinh tế thị trường có nhiều ưu điểm: Kinh tế thị trường thúc đẩy lực lượng sản xuất phát triển tạo ra sự cạnh tranh gắt gao giữa các nhà sản xuất Người tiêu dùng được thoả mãn nhu cầu cũng như đáp ứng được đầy đủ mọi chủng loại hàng hoá

và dịch vụ Phân công lao động ngày càng xã hội hoá cao Mở rộng quan hệ nhiều loại thị trường từ thị trường địa phương, thị trường dân tộc và khu vực, thi trường quốc tế

Tạo xu thế liên doanh, liên kết đẩy mạnh giao lưu kinh tế, các nước đang phát triển có cơ hội được tiếp xúc được chuyển giao công nghệ sản xuất, công nghệ quản lý từ các nước phát triển để thúc đẩy công cuộc xây dựng và phát triển kinh tế

ở nước mình Kinh tế thị trường góp phần thúc đẩy giao lưu giữa các nước dưới sự thể hiện qua cac sản phẩm dịch vụ mang bản sắc riêng của từng dân tộc, từng địa phương, từng quốc gia

Tuy vậy, nền kinh tế thị trường cũng có những nhược điểm nhất định: Kinh

tế thị trường phát triển tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế phát triển, lúc đó vai trò của kinh tế nhà nước bị giảm sút và chịu sức ép mạnh mẽ tư các thành phần kinh tế khác Trong nền kinh tế thị trường có sự cạnh trạnh gắt gao giã các nhà sản xuất, các nhà phân phối dẫn đến thất nghiệp tăng cao hoạt động phúc lợi xã hội

bị giảm sút Nền kinh tế thị trường do các nhà sản xuất hàng hoá dịch vụ chạy theo lợi nhuận gây ra hậu quả về môi trường sinh thái làm giảm tốc độ tăng trưởng bền vững của quốc gia Mặt trái của nền kinh tế thị trường đem lại là các tệ nạn xã hội mới nảy sinh cang ngày càng gia tăng Nền kinh tế thị trường với bản chất của nó là lợi nhận tối đa thì việc cần định hướng cho các thành phần kinh tế là rất quan trọng, nếu không sẽ có nguy cơ đi chệch hướng xã hội chủ nghĩa đối lập với bản chất của nhà nước ta

15

Để phù hợp với cơ chế thị trường, có sự quản lý của nhà nước, quản lý đất đai cần có những thay đổi lớn: đối tượng sử dụng đất đa dạng do có nhiều thành phần kinh tế tham gia như: hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài Chế độ sử dụng đất, mức độ ưu đãi về nghĩa vụ tài chính, sự quản lý của các đối tượng sử dụng này là khác nhau Với phương châm: ưu tiên phát triển các thành phần kinh tế trong nước, xóa đói giảm nghèo cho nông dân (giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, xóa bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp, đảm bảo cho người làm nông nghiệp có đất để sản xuất)…

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất tăng cao, vượt quá giá trị thực và khả năng thanh toán của đại đa số người có nhu cầu Điều này gây tác động xấu đến đảm bảo an sinh xã hội Tình trạng tranh chấp đất đai diến ra phổ biến, làm mất tình làng nghĩa xóm, tình thân trong gia đình Sự chênh lệch lớn về giá trị giữa các mục đích sử dụng đã dẫn đến tình trạng người sử dụng đất tự ý chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất

ở, đất sản xuất kinh doanh; từ đất trồng lúa sang trồng cây lâu năm và nuôi trồng thủy sản Việc làm này đã phá vỡ quy hoạch, làm thất thu ngân sách nhà nước… Thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, “nóng, lạnh” bất thường Sự thiếu công bằng trong chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và đất phi nông nghiệp khác, các nhà đầu tư bất động sản thu lợi nhuận lớn từ các dự án xây chung cư, khu đô thị để bán, trong khi nông dân bị thu hồi đất mất việc làm, giá đất bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường đã dẫn đến khiếu kiện đông người diễn ra phổ biến… Tất cả những yếu tố trên đã gây áp lực và cần thiết phải có quản lý nhà nước về đất đai

Để phát huy những ưu điểm, hạn chế những khuyến tật của nền kinh tế thị trường, tất yếu phải có sự quản lý nhà nước với tư cách là chủ thể của nền kinh tế quốc dân Như vậy, trong quản lý đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, cần thực hiện chức năng quản lý của mình là một đòi hỏi khách quan và tất yếu để đất đai sử dụng hiệu quả, phù hợp với sự phát triển của xã hội với có chế thị trường có sự quản lý của nhà nước

16

Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch bởi: Quy hoạch sử dụng đất đai có

ý nghĩa hết sức quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của đất nước cũng như của vùng, địa phương Quy hoạch sử dụng đất đai gần như là quy hoạch tổng thể bởi vì mọi quy hoạch khác như quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch các ngành nghề, các vùng kinh tế, quy hoạch phát triển vùng… đều phải dựa trên sự bố trí sử dụng đất của quy hoạch sử dụng đất đai làm căn cứ Quy hoạch sử dụng đất đai là căn cứ quan trọng của kế hoạch sử dụng đất hàng năm, trên cơ sở đó để thực hiện và vạch

ra các kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của cả nước, của vùng hay địa phương Quy hoạch sử dụng đất đai là chỗ dựa để thực hiện việc quan lý Nhà nước trên địa bàn quy hoạch (hay của cả nước, của vùng tuỳ theo phạm vi quy hoạch) Quy hoạch

sử dụng đất đai sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất tự phát không theo quy hoạch, gây nên những hậu quả lãng phí về sức người sức của Quy hoạch sử dụng đất đai tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việc quản lý Nhà nước về đất đai, làm

cơ sở cho việc giao đất, cho thuê đất, đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế, góp phân bảo đảm an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Quy hoạch sử dụng đất đai tạo nhiều điều kiện xác lập cơ chế điều tiết một cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng phát triển nông nghiệp, công nghiệp, đô thị, kết cấu

hạ tầng kinh tế – xã hội Quy hoạch sử dụng đất đai là công cụ hữu hiệu giúp cho Nhà nước nắm chắc quỹ đất đai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiêụ quả cao, hạn chế sự chồng chéo trong quan lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng đất đai tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp lẫn chiếm, huỷ hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái

1.2.2.4 Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai

- Mục tiêu của quản lý nhà nước về đất đai nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước ta là nhà nước pháp quyền nên cần đảm bảo các nguyên tắc sau: Phương thức tổ chức, xây dựng và vận hành bộ máy nhà nước phải do pháp luật quy định; Nhà nước và công dân phải thừa nhận tính tối cao của pháp luật; quyền lực nhà nước được xác định gồm: quyền

17

lập pháp, quyền hành pháp và quyền tư pháp; có hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng, minh bạch, thể hiện ý chí và nguyện vọng của nhân dân để điều chỉnh những quan

hệ pháp luật phát sinh trong xã hội; đặc biệt là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp

cơ bản của công dân (hoặc con người nói chung) Mặt khác, là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân Vì vậy, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước phải đảm thực hiện quản lý đất đai làm sao để đảm bảo được quyền lợi và nguyện vọng của nhân dân Điều này thể hiện từ việc xây dựng và ban hành chính sách pháp luật đất đai; lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất; giám sát việc quản lý và sử dụng đất

- Mục tiêu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất: Mục tiêu này được thể hiện ở Điều 167 và 168, Luật đất đai 2013 như sau:

+ Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) Đây là một trong những quyền rất quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm Thông qua GCN, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước - với tư cách là chủ sở hữu đất đai đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất cho sử dụng Mặt khác, GCN còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người

sử dụng đất được phép thực hiện (ranh giới sử dụng đất, thời hạn và mục đích sử dụng…)

+ Quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất: Lao động và thụ hưởng thành quả từ chính lao động ấy là điều mang tính tự nhiên về mặt xã hội Tuy nhiên, quy định cũng có ý nghĩa nhất định, nó thể hiện sự ghi nhận của pháp luật, thể chế hóa thành một quyền năng, từ đó, sẽ được bảo đảm thực hiện bằng pháp luật Thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất là những sản phẩm lao động hoặc đầu tư của người sử dụng, gồm: Những tài sản gắn liền với đất như: nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng ; Khả năng sinh lợi, lợi thế được tạo nên trong quá trình sử dụng đất như cải tạo, khai phá, san lấp, tôn tạo ; Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi; Người sử dụng đất hợp pháp được pháp luật bảo hộ quyền hưởng một cách tuyệtđối tất cả thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao

18

+ Quyền được bảo vệ và nhận lợi ích từ hoạt động của Nhà nước, gồm: Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Mục tiêu đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia: Đất đai được phân bổ cho các mục đích sử dụng hợp lý và có định hướng thông qua quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất Đất đai được giao, cho thuê để đảm bảo cân đối, người cần đất để sử dụng được quyền tiếp cận với đất đai Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật, để đất hoang hóa không sử dụng, không thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật…

- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất: Đất đai được sử dụng hợp lý sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất Sau khi giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nâng xuất cây trồng tăng đột biến và nước ta từ nước thiếu đói về lương thực đã trở thành nước xuất khẩu gạo thứ hai trên thế giới

- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường: Một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định trong Luật đất đai 2013 là thực hiện các biện pháp bảo

vệ đất, nếu hủy hoại đất và làm ô nhiễm môi trường sẽ bị Nhà nước thu hồi đất

1.2.2.5 Chủ thể quản lý nhà nước về đất đai

Bộ máy QLNN về đất đai của chính quyền là chủ thể QLĐĐ trên địa bàn, gồm HĐND và UBND là đơn vị hành chính trực tiếp QLNN về đất đai do HĐND bầu ra Có sự tương ứng về các đơn vị quản lý trong bộ máy QLNN giữa chính quyền trung ương và chính quyền các cấp theo ngạch dọc, như: cấp trung ương có

Bộ chịu trách nhiệm QLNN về đất đai trên toàn quốc, thì cấp tỉnh có sở và cấp huyện có phòng quản lý chuyên ngành, cấp xã có từ 1 đến 2 người làm nhiệm vụ này [18]

19

1.2.3 Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai

- Nguyên tắc bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước trao các quyền cho người

sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền của mình Điều này giúp người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất, có kế hoạch sử dụng hợp lý, có ý thức bảo vệ đất và bảo vệ môi trường

- Nguyên tắc phân quyền và trách nhiệm để quản lý: Thẩm quyền và trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai được quy định rõ ràng như thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trách nhiệm lập và thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm thực hiện thống kê và kiểm kê đất đai… Tình phân quyền và trách nhiệm còn thể hiện ở chỗ vị trí việc làm của từng cán bộ, công chức, viên chức trong ngành quản lý đất đai và các đơn

vị, cá nhân có liên quan

- Nguyên tắc đảm bảo tính dân chủ, công khai: Mọi người dân đều có quyền tham gia, lấy ý kiến vào việc quản lý và sử dụng đất, từ xây dựng văn bản quy phạm pháp luật đến tổ chức thực hiện, lập quy hoạch sử dụng đất, giám sát việc quản lý và sử dụng đất Mọi thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đều có quy trình, công bố công khai, rõ ràng tại nõi làm việc để đảm bảo tính minh bạch trong thực thi công vụ

- Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử: Điều này thể hiện rõ ở Khoản 5, Điều 26, Luật đất đai 2013 [19], quy định nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất

cũ đã giao cho người khác sử dụng Bởi lẽ, Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất, quyền định đoạt số phận pháp lý của đất đai thuộc về Nhà nước Mặt khác, nước ta có bề dầy lịch sử phức tạp, trải qua nhiều chế độ chính trị khác nhau (thời Phong kiến; Mỹ ngụy; Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa; Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam) Mỗi chế độ chính trị, mỗi giai đoạn lịch sử lại có chính sách đất đai khác nhau cho phù hợp với từng thời kỳ Vì vậy, đất đai được phân chia lại; chủ sử dụng bỏ đi nơi khác không sử dụng liên tục nên đất đã giao cho người khác sử dụng nhằm giải quyết các vấn đề sau: Do đặc thù về tính phức tạp của lịch sử, nên tình

20

trạng khiếu kiện đòi lại đất cũ liên quan đến đất đai ở nước ta diễn ra phổ biến, tình trạng khiếu kiện kéo dài, chủ mới được giao đất đã sử dụng và sinh sống ổn định Nếu không có hành lang pháp lý để giải quyết dứt điểm sẽ dẫn đến mất ổn định trật

tự và anh ninh xã hội Vì vậy, để giải quyết dứt điểm tình trạng này, từ Luật đất đai

1993 ra đời đã quy định Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất cũ đã giao cho người khác sử dụng

1.2.4 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công, đồng thời ban hành các chính sách, chế độ, thể chế phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước về đất đai Điều này thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai Mục đích cuối cùng của Nhà nước và người sử dụng đất là làm sao khai thác tốt nhất tiềm năng của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước, của địa phương Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Nội dung QLNN về đất đai được quy định tại Điều 6, Luật Đất đai 2013 gồm

13 “công việc”, được áp dụng cho các cấp chính quyền, từ trung ương đến địa phương, nhằm đảm bảo QLNN được thống nhất Tác giả đề xuất nhóm 13 “công việc” thành 7 nhóm công việc thuộc nội dung QLNN về đất đai của chính quyền cấp phường, nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý hiện nay Cụ thể như sau:

1.2.4.1 Ban hành văn bản dưới luật về quản lý, sử dụng đất đai

Văn bản dưới luật là văn bản do các cơ quan nhà nước ở địa phương có thẩm quyền ban hành theo thủ tục, trình tự luật định, trong đó các quy tắc chung được Nhà nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội Đây là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của chính quyền địa phương đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của Nhà nước

Việc xây dựng văn bản dưới luật về quản lý, sử dụng đất đai là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà nước địa phương về đất đai

21

Dựa trên việc ban hành các văn bản dưới luật này, chính quyền địa phương buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định theo một khuôn khổ Văn bản dưới luật về quản lý, sử dụng đất biểu hiện quyền lực của chính quyền địa phương

về đất đai, nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu nhất định Nhưng văn bản dưới luật về đất đai phải vừa thể hiện ý chí của cơ quan ban hành, vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai Quản lý đất đai muốn đạt được hiệu quả cao thì các văn bản được ban hành cần phải đảm bảo thống nhất, minh bạch, rõ ràng và đồng bộ

Đối với thẩm quyền của UBND cấp xã, theo Điều 4, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 [20]: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cấp xã gồm: Nghị quyết của Hội đồng nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp xã

1.2.4.2 Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, trên

cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định Thực chất là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững phát huy lợi thế của thổ nhưỡng và lãnh thổ để mang lại lợi ích cao, thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính là đáp ứng nhu cầu đất đai một cách tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả Quy hoạch sử dụng đất được lập cho giai đoạn 10 năm

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian

để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất Kế hoạch sử dụng đất cụ thể hóa quy hoạch, tập trung những nguồn lực vào giải quyết có hiệu quả những vấn đề của kế hoạch trong từng thời kỳ Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm khoanh định việc

sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch (từ tổng thể đến cụ thể, từ quy

22

hoạch đến kế hoạch); điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đai cho phù hợp với quy hoạch Kế hoạch sử dụng đất được lập cho giai đoạn 5 năm

1.2.4.3 Quản lý giao đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất

Chính quyền địa phương được quyền giao đất và cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất phù hợp với thẩm quyền của từng cấp chính quyền địa phương Giao đất là công việc của chính quyền địa phương trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính và bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Họ sẽ là người sử dụng, khai thác trực tiếp đất đai với nhiệm vụ phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn sử dụng và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với cơ quan chức năng Giao đất được chia làm hai loại: Giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất dựa vào các tiêu chí đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, đất dùng cho lợi ích công cộng hay lợi ích kinh doanh Việc giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Thu hồi đất và việc chính quyền địa phương ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho đối tượng sử dụng đất theo quy định Chính quyền địa phương sẽ tiến hành thu hồi đất đối với những trường hợp: Thực hiện giải phóng mặt bằng, sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Đối tượng được giao đất sử dụng không đúng mục đích; Không thực hiện nghĩa vụ khi sử dụng đất hoặc hết thời hạn thuê đất

1.2.4.4 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lập và quản lý hồ sơ địa chính, tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là biện pháp nhằm theo dõi tình hình sử dụng và biến động của đất đai, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo

cơ sở pháp lý cần thiết để người sử dụng và cơ quan quản lý đất đai thực hiện đầy

đủ các quyền và nghĩa vụ của mình Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để có thể

23

phản ánh kịp thời những biến động của đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật

1.2.4.5 Quản lý tài chính về đất đai

Là việc sử dụng công cụ tài chính để quản lý đất đai, nó không chỉ đơn thuần

là quản lý giá đất, các khoản thu từ đất để tăng thu ngân sách mà còn là công cụ để khuyến khích sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả Đồng thời điều tiết và quản lý quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong sử dụng đất và phân phối nguồn tài nguyên đất Nhiệm vụ của chính quyền địa phương

là thực hiện các khoản thu và chi về đất đai theo quy định của Nhà nước, đảm bảo nguồn tài chính được sử dụng đúng mục đích và hiệu quả Nguồn thu ngân sách của chính quyền địa phương về đất đai chủ yếu từ các khoản thu bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.4.6 Quản lý thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, tại đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá

cả và số lượng của quyền sử dụng đất được giao dịch Điều kiện để đối tượng nắm quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất động sản là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất Nhiệm vụ của chính quyền địa phương là tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển một cách vững chắc, để làm được điều này, cần phải tiến hành một loạt các hoạt động: tổ chức đăng

ký giao dịch, tổ chức đăng ký phát triển quỹ đất, tổ chức đăng ký dịch vụ hỗ trợ thị trường, thực hiện các biện pháp bình ổn giá, chống đầu cơ, Ngoài ra, còn phải quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như: thông tin về thửa đất, về quyền sử

cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để đề xuất sửa đổi và bổ sung cho ngày càng hoàn thiện hơn

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại và tố cáo đất đai là biện pháp nhằm điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đem lại công bằng cho chủ sử dụng đất Trong quá trình sử dụng đất không tránh khỏi việc xảy ra tranh chấp, kiện tụng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau Đặc biệt trong giai đoạn kinh tế thị trường như hiện nay, đất đai ngày càng có giá trị lớn, tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp nếu không có cơ chế giải quyết sẽ mất ổn định kinh tế - xã hội Lúc này, chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại diễn ra tại địa phương Khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải

ở cơ sở luôn là biện pháp ưu tiên hàng đầu khi thực hiện công tác này

1.2.5 Công cụ quản lý nhà nước về đất đai

Nhà nước quản lý đất đai bằng các công cụ sau:

25

Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ và phát triển các giá trị chân chính, trong đó có ý thức đạo đức Pháp luật càng chặt chẽ, càng đầy đủ

và được thi hành nghiêm chỉnh thì đạo đức càng được đề cao, đồng thời khả năng điều chỉnh và giáo dục của đạo đức càng được mở rộng và ảnh hưởng một cách toàn diện, tích cực đến mọi hành vi, mọi mối quan hệ giữa con người với con người, giữa con người với xã hội Một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, thể hiện đúng đắn ý chí và nguyện vọng của số đông, phù hợp với xu thế vận động của lịch sử sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển và tiến bộ xã hội Trong điều kiện nền kinh tế thị trường và quá trình toàn cầu hóa hiện nay, yêu cầu đặt ra đối với pháp luật là phải tác động tích cực đến nền đạo đức của xã hội Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường đòi hỏi mỗi cá nhân trong hoạt động của mình phải tính toán chặt chẽ những điều kiện khách quan

và hiệu quả kinh tế Khi đời sống kinh tế - xã hội đã và đang có những chuyển biến lớn, thì quan hệ giữa con người với con người không thể chỉ là mối quan hệ trực tiếp, cảm tính, chủ yếu vẫn bị chi phối bởi những nguyên tắc và chuẩn mực của sự phát triển ưu trội về đạo đức như trước đây, mà nó cần được bổ sung những chuẩn mực, những giá trị mới, như tính kinh tế, tính hiệu quả

Trong quản lý nhà nước về đất đai nhất thiết phải có hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai phát sinh trong thực tiễn Vì vậy Luật đất đai đã quy định quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật

* Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường

Như vậy về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao

26

nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng); ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường

* Công cụ chính sách

Từ góc độ quản lý nhà nước, chính sách là những cách thức tác động của Nhà nước vào các lĩnh vực của đời sống xã hội để đạt được mục tiêu định hướng Chính sách điều chỉnh những quan hệ ít mang tính ổn định, mềm dẻo, linh động Chính sách có tác động nhanh, kịp thời và toàn diện đến nhận thức, thái độ và hành

vi của đối tượng bị tác động Đặc biệt, chính sách điều chỉnh động cơ, tạo động lực cho hành vi, hoạt động của các cá nhân và từng nhóm đối tượng cụ thể

Chính sách là một công cụ quan trọng để chính quyền địa phương thực hiện quản lý về đất đai sao cho hiệu quả Các chính sách chủ yếu liên quan đến đất đai được áp dụng là chính sách thuế, chính sách giá đất, chính sách đầu tư, Trong đó,

27

chính sách thuế nhằm đảm bảo các nguồn thu từ đất đai, chính sách giá đất phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, chính sách đầu tư tác động đến việc phân phối lại nguồn lực đất đai sao cho hiệu quả Các chính sách liên quan đến đất đai tác động đến các đối tượng sử dụng đất làm cho họ thấy được nghĩa vụ và trách nhiệm trong việc sử dụng đất đai Đây còn là công cụ quản lý đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hòa giữa các lợi ích Vì vậy, hệ thống chính sách đất đai cần được quy định đơn giản, rõ ràng, minh bạch nhằm nâng cao trách nhiệm và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

1.2.6 Phương pháp quản lý nhà nước về đất đai

Phương pháp QLNN về đất đai, là tổng thể những cách thức tác động có chủ đích và có thể có của Nhà nước lên đối tượng quản lý để thực hiện các mục tiêu phát triển KT- XH đô thị Đó là các phương pháp chủ yếu như: (i) hành chính; (ii) kinh tế; (iii) tuyên truyền giáo dục

* Phương pháp hành chính:

Là phương thức tác động trực tiếp của chính quyền thông qua các quyết định dứt khoát có tính chất bắt buộc lên đối tượng quản lý, nhằm thực hiện mục tiêu QLNN (ví dụ: Quyết định giao đất, Quyết định thu hồi đất, Quyết định phê duyệt quy hoạch, KHSDĐ ) cũng như các mệnh lệnh hành chính và kiểm tra việc chấp hành các quy tắc mệnh lệnh hành chính Phương pháp hành chính có tác động ngay,

có hiệu lực ngay từ khi ban hành quyết định Chính vì vậy phương pháp hành chính rất cần thiết trong các trường hợp chính quyền sử dụng công cụ hành chính để ban hành các quyết định hành chính như: phê duyệt quy hoạch, KHSDĐĐ, thu hồi đất đai, xử lý các vi phạm trong quản lý và SDĐ Trong quản lý nhà nước địa phương

về đất đai, phương pháp hành chính có vai trò to lớn, xác lập được kỷ cương trật tự trong xã hội Là khâu nối liền hoạt động giữa các bộ phận có liên quan và giải quyết các vấn đề đặt ra trong công tác quản lý một cách nhanh chóng, kịp thời

Khi sử dụng phương pháp hành chính phải gắn chặt chẽ quyền hạn và trách nhiệm của các cấp quản lý nhà nước về đất đai khi ra quyết định, đồng thời phải làm

28

rõ, cụ thể hóa chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan Nhà nước tại địa phương và từng cá nhân Mọi cấp quản lý, mọi tổ chức, mọi cá nhân khi ra quyết định phải hiểu rõ quyền hạn của mình đến đâu và trách nhiệm của mình như thế nào khi sử dụng quyền hạn đó Các quyết định hành chính do con người đặt ra, muốn có kết quả và hiệu quả cao cần phải có tính khoa học, có đầy đủ thông tin liên quan cần

thiết, tuyệt đối không thể là ý kiến chủ quan của con người

* Phương pháp kinh tế:

Phương pháp kinh tế tác động vào đối tượng SDĐ thông qua các lợi ích kinh

tế Là cách thức tác động gián tiếp của chính quyền lên đối tượng quản lý nhằm cho

họ quan tâm đến hiệu quả cuối cùng của hoạt động Từ đó, đối tượng tự giác, chủ động hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao, không cần có sự tác động thường xuyên như phương pháp hành chính Phương pháp kinh tế chính là phương pháp tác động thông qua sự vận động của các phạm trù kinh tế chính quyền tác động lên đối tượng quản lý trên có sở vận dụng các phạm trù kinh tế, các đòn bẩy kinh tế, các định mức kinh tế- kỹ thuật (ví dụ: các chính sách miễn giảm tiền SDĐ, ghi nợ tiền SDĐ; thuế sử dụng đất, các chính sách về giá đất ) Các chính sách này làm cho đối tượng bị quản lý tự lựa chọn phương án hiệu quả nhất trong phạm vi của họ Nói đến lợi ích phải nói đến con người, vì mọi hoạt động của con người đều vì lợi ích

* Phương pháp tuyên truyền giáo dục

Là cách thức tác động của Nhà nước vào nhận thức và tình cảm của con người nhằm nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình của họ trong quản lý đất đai nói riêng và trong hoạt động kinh kế - xã hội nói chung Tuyên truyền, giáo dục là một trong các phương pháp không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước bởi vì đối tượng quản lý là con người mà con người là tổng hòa của nhiều mối quan hệ xã hội

và ở họ có nhiều đặc điểm tâm lý đa dạng Do đó, cần phải có nhiều phương pháp tác động khác nhau trong đó có phương pháp tuyên truyền giáo dục Trong thực tế, phương pháp tuyên truyền, giáo dục được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, hỗ trợ cùng phương pháp khác để nâng cao hiệu quả công tác Nếu tách rời

29

phương pháp giáo dục với các phương pháp khác, tách rời giáo dục với khuyến khích lợi ích vật chất, tách rời giáo dục với cưỡng chế bắt buộc thì hiệu quả của công tác quản lý sẽ không cao, thậm chí không thể thực hiện được Nhưng nếu kết hợp tốt, kết hợp nhịp nhàng, linh hoạt phương pháp giáo dục với các phương pháp khác thì hiệu quả công tác quản lý sẽ rất cao

1.2.7 Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nước về đất đai

Để đánh giá đầy đủ công tác quản lý nhà nước về đất đai, cần phải xem xét mọi khía cạnh bao gồm:

- Các yếu tố đầu vào là các yếu tố tài chính, các quy định của hệ thống pháp luật về đất đai, năng lực của cán bộ công chức và các nguồn lực vật chất khác được

sử dụng trong quá trình quản lý;

Các hoạt động là những nhiệm vụ của công chức nhằm chuyển những yếu tố đầu vào thành những yếu tố đầu ra Cụ thể là các hoạt động quản lý theo nội dung QLNN về đất đai của chính quyền địa phương;

Các yếu tố đầu ra là những hàng hóa có tính chất vốn, số lượng giấy CNQSDĐ được cấp, các quyết định hành chính của QLĐĐ , sản phẩm và dịch vụ

mà kết quả từ sự can thiệp có liên quan đến kết quả trung gian, có tác động trong ngắn hạn hoặc trung hạn;

Các kết quả trung gian là những tác động trung gian của đầu ra, đó là thực hiện quy hoạch, KHSDĐ, hoạt động lành mạnh của thị trường BĐS, các hoạt động đầu tư sản xuất của cá nhân, DN

Các kết quả tác động là sự cải thiện, sự mở mang, sự cải tiến rộng rãi trong

xã hội, được định trước hoặc không định trước trong dài hạn mà QLNN về đất đai đem lại, còn được gọi là kết quả cuối cùng

Các đối tượng trên được đánh giá theo hệ thống các tiêu chí như sau:

- Tiêu chí phù hợp: Là sự phù hợp giữa các yếu tố đầu vào QLNN về đất đai tại địa phương như: các quy định của luật pháp, mối quan hệ và có cấu tổ chức, nguồn nhân lực, trang thiết bị kỹ thuật, tài chính, công cụ, mục tiêu lựa chọn của

- Tiêu chí hiệu quả: Tiêu chí này phản ánh thông qua kết quả làm việc của chính quyền, các kết quả mong đợi từ việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai Các khoản chi phí cho hoạt động của bộ máy quản lý nhà nước và thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Hiệu quả QLNN về đất đai của chính quyền cấp xã được đánh giá thông qua kết quả hoạt động với mức tối đa, và chi phí (nhân lực, vật lực) cho chính quyền phấn đấu ở mức tối thiểu

- Tiêu chí bền vững: dựa trên 3 yếu tố quan trọng là sự ổn định về mặt kỹ thuật công nghệ, sự ổn định về mặt tài chính và sự đảm bảo về việc tham gia của cộng đồng Nhằm tạo ra được kết quả bền vững theo thời gian, đảm bảo 4 mục tiêu của phát triển bền vững: (i) phát triển KT- XH nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống; (ii) tiết kiệm nguồn tài nguyên, đặc biệt là nguồn tài nguyên không tái tạo được và giữ gìn sự cân bằng sinh thái; (iii) phân phối bình đẳng sản phẩm của sự phát triển, nhất là sự công bằng xã hội giữa các nhóm người sử dụng đất khác nhau; (iv) không tổn hại đến tương lai, nhất là gìn giữ các di sản tự nhiên và lịch sử

- Tiêu chí tác động: đây là cách tiếp cận tổng quát hơn nhằm xem xét những tác động mà QLNN về đất đai đem lại Nó hướng tới những kết quả đạt được cuối cùng của mục tiêu, mang lại những hệ quả chung gì cho xã hội và chỉ ra những tác động theo kiểu số nhân (hoặc tác động đòn bẩy) Một kết quả đánh giá tác động tốt

31

sẽ là một công cụ rất hữu ích cho chính quyền trong việc điều chỉnh mục tiêu, kế hoạch trong QLNN về đất đai

1.2.8 Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về đất đai

1.2.8.1 Yếu tố bên ngoài

* Điều kiện tự nhiên của địa phương

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, do tự nhiên tạo ra vì vậy việc quản lý đất đai bị chi phối bởi điều kiện tự nhiên Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu xét đến các yếu tố như: khí hậu, nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí, khoáng sản dưới lòng đất, Nó ảnh hưởng lớn đến công tác điều tra, đo đạc, khảo sát, đánh giá đất Công tác đo đạc, khảo sát, đánh giá đất được thực hiện trên thực địa, nếu điều kiện

tự nhiên thuận lợi, nó sẽ được tiến hành nhanh chóng, chính xác và tiết kiệm được kinh phí cho nhà nước Do đất đai có tính cố định, mỗi vùng miền lại có một đặc điểm điều kiện tự nhiên khác nhau, vì vậy khi tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc đất đai cần phải nghiên cứu điều kiện tự nhiên của từng địa phương để đưa ra phương

án thực hiện có hiệu quả nhất

* Hệ thống luật pháp về đất đai

Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai càng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về đất đai nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi Bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến đất đai và

xử lý các hành vi vi phạm Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý

* Tình hình kinh tế, xã hội của địa phương

- Phát triển kinh tế làm cho cơ cấu sử dụng các loại đất có sự thay đổi Khi nhu cầu sử dụng loại đất này tăng lên sẽ làm cho nhu cầu sử dụng loại đất kia giảm

đi, đồng thời sẽ có loại đất khác được khai thác để bù đắp vào sự giảm đi của loại đất đó Sự luân chuyển đất thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn