Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận ngô quyền, thành phố hải phòng​

Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơchế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực th

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Phạm Văn Triệu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN

NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Phạm Văn Triệu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP QUẬN

NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2020

i

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thiện luận văn, tôi đã nhận được sựhướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức,nhân dân và các địa phương

Tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình

hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp vàbạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC HÌNH ẢNH v

DANH MỤC BẢNG BIỂU vi

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 6

1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính 6

1.1.1 Khái niệm về hồ sơ địa chính 6

1.1.2 Khái niệm về đất đai 6

1.1.3 Vai trò của đất đai 9

1.1.4 Khái niệm về đăng ký đất đai 11

1.1.5 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất 12

1.1.6 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 16

1.1.7 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta 20

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp 26

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 27

1.3.1.3 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 29

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai 43

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 49

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội quận Ngô Quyền 49

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 49

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 51

ii

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội 54

2.2 Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền 55

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Ngô Quyền năm 2018 55

2.2.2 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 60

2.2.3 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 61

2.2.4 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 61

2.2.5 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 61

2.2.6 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 63

2.2.7 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 64

2.2.8 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu 64

2.3 Thực trạng hồ sơ địa chính quận Ngô Quyền 66

2.4 Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến tháng 6 năm 2019 69

2.4.1 Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền phục vụ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động 69

2.4.2 Công tác lập, cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính 76

2.4.3 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số 76

2.4.4 Tính hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 77

2.5 Kết quả điều tra xã hội học về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 81

2.6 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn Quận Ngô Quyền 87

2.6.1 Những thuận lợi 87

2.6.2 Những khó khăn và nguyên nhân 90

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 97

3.1 Cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp 97

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân 99

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: 99

3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 101

3.2.3 Giải pháp: về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính 102

3.2.4 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật 106

3.2.5 Giải pháp về tài chính 107

3.2.6 Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: 108

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109

iv

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2 1.Bản đồ ranh giới hành chính Quận Ngô Quyền 49Hình 2 3 Biểu đồ cơ cấu đối tượng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 59Hình 2 4 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả cấp Giấy

chứng nhận lần đầu từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền78

Hình 2 5 Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký biếnđộng của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết quý II năm 2019 79Hình 2 6.Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ và tỷ lệ đúng hẹn trả kết quả đăng ký giaodịch bảo đảm của Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019 80Hình 2 7 Biểu đồ thể hiện kết quả đăng ký cấp GCN theo kết quả điều tra thực địa 82

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2 1 Bảng tổng hợp phân bố dân số trên địa bàn quận 51

Bảng 2 2 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp của Quận Ngô Quyền 56

Bảng 2 3 Bảng cơ cấu các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp của Quận Ngô Quyền 57 Bảng 2 4 Bảng tổng hợp thống kê diện tích theo đối tượng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 58

Bảng 2 5 Bảng tổng hợp cơ sở vật chất chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Quận Ngô Quyền 69

Bảng 2 6.Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến hết tháng 6 năm 2019 77

Bảng 2 7 Kết quả đăng ký biến động từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền 78

Bảng 2 8.Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trên địa bàn Quận Ngô Quyền từ năm 2015 đến 31/6/2019 80

Bảng 2 9.Kết quả điều tra việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ năm 2015 đến hết ngày 31/6/2019 trên địa bàn Quận Ngô Quyền 81

Bảng 2 10 Kết quả điều tra theo tiêu chí cơ quan nhà nước tạo điều kiện 82

Bảng 2 11 Đánh giá theo tiêu chí thái độ cán bộ tiếp nhận 83

Bảng 2 12 Đánh giá kết quả điều tra theo một số tiêu chí 84

vi

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực vô cùng quan trọng pháttriển đất nước, được quản lý theo pháp luật Đồng thời, đất đai là tư liệu sản xuất đặcbiệt, nó có trước lao động, là sản phẩm của tự nhiên, mọi hoạt động kinh tế và sinhhoạt của con người đều diễn ra trên đất Đầu tiên, đất không phải là hàng hóa, songtrong quá trình phát triển của xã hội, nhìn nhận được khả năng sinh lời của đất đai conngười đã xác lập các quyền sử dụng về đất đai và đất đai trở thành hàng hóa, một thứhàng hóa đặc biệt, đất cũng được chuyển nhượng, thế chấp, chuyển đổi, thừa kế, tặngcho,… Chính vì vậy mà Điều 53 của Hiến pháp năm 2013 có quy định: Đất đai là sởhữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý [5]

Thống nhất quản lý của Nhà nước với tư cách là người đại diện sở hữu toàn dân vềđất đai: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quyết định chuyển mụcđích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyết định thu hồiđất, trưng dụng đất; quyết định giá đất; quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sửdụng đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai; quyết định quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất Việc xác lập chủ sử dụng hợp pháp của đất có vai trò rất quan trọng, có

là cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai chi tiết đến từng thửa đất, là tiền đề để người sử dụngđất thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất đang sử dụng Đất đai có tính cố định vềmặt vị trí, nhưng đối với một thửa đất cụ thể thường có sự thay đổi về: diện tích, mục đích

sử dụng, chủ sử dụng đất, những sự thay đổi trên gọi là biến động về đất đai, nhằm nắmbắt được sự biến động đất đai chúng ta không chỉ thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, lập hồ

sơ địa chính mà phải thường xuyên cập nhật kịp thời các thay đổi, biến động vào hồ sơ địachính để hồ sơ địa chính luôn thể hiện đúng thực trạng sử dụng đất Để quản lý chặt chẽđất đai về số lượng (diện tích, thông qua việc xác định ranh giới hành chính đo đạc lập bản

đồ, lập hồ sơ địa chính), về chất lượng (lý, hóa tính của đất), về việc sử dụng thông tintrong hồ sơ địa

chính và nhằm xác định mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước trong việcthực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định của Pháp luật.Nên việc đăng ký đất đai là rất quan trọng đó là cơ sở để Nhà nước cấp quyền sử dụngđất cho chủ thể sử dụng đất Nhằm khắc phục tồn tại và đưa công tác quản lý Nhà nước

về đất đai hoàn thiện, để hồ sơ địa chính thể hiện đúng với hiện trạng pháp lý về quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đốivới một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố Hải phòng có quá trình đô thị hóa diễn ramạnh mẽ đặc biệt vào những năm đầu của thế kỷ 21, quá trình phát triển kinh tế xã hội,dịch vụ thương mại rất cao dẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, cáchoạt động giao dịch về đất đai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phầnphức tạp Đi đôi với sự phát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùngkhó khăn, do đó vấn đề đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lýNhà nước về đất đai Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày04/4/2015 về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơchế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường,Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổchức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thựchiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn vàliên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này Hệ thống vănphòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện các quyềntrên Để bước đầu có những cơ sở để đánh giá những thuận lợi và khó khăn thực tế khitriển khai mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp để từ đó rút ra những giải phápnhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của công tác quản lý đất đai và quản lý những biến

2

động về quyền sử dụng đất khi triển khi theo cơ chế một cấp trên địa bàn quận Ngô

Quyền, em chọn đề tài nghiên cứu : “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại văn phòng đăng ký đất đai một cấp quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Phân tích, đánh giá thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp và hiện trạng hồ sơ địachính làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

3. Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính của quận Ngô Quyền

- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu, bản đồ về các điều kiện tự nhiên, kinh tế

xã hội, tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng đấtcũng như tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền giaiđoạn từ 01/7/2015 đến nay

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trênđịa bàn quận Ngô Quyền giai đoạn từ 01/7/2015 đến nay

- Xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng về việc thựchiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quận Ngô Quyền giai đoạn 01/7/2015 đếnnay

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũngnhư thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hiệntrạng hồ sơ địa chính tại địa bàn quận Ngô Quyền từ đó rút ra những điểm mạnh cũngnhư những tồn tại của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khitriển khai theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấychứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền theo mô hình Văn phòng đăng ký đất đaimột cấp.

4 Phương pháp nghiên cứu:

4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp

Là phương pháp thu thập các văn bản, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội và hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khaiđăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chínhkhi có biến động về đất đai tại địa bàn quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng từ01/7/2015 đến nay

4.2 Phương pháp so sánh

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân quận Ngô Quyền thànhphố Hải Phòng từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trênđịa bàn quận

4.3 Phương pháp phân tích tổng hợp

Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và làm

rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộgia đình cá nhân

4.4 Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng

Trên cơ sở xây dựng phiếu điều tra nhanh với sự tham gia của cộng đồng vềviệc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ giađình cá nhân quận Ngô Quyền thành phố Hải Phòng

Nội dung điều tra thông qua hình thức phát mẫu phiếu điều tra với số lượng 150phiếu chia đều cho 13 phường trực thuộc quận Ngô Quyền Nội dung khảo sát về việcngười được khảo sát ngẫu nhiên đã được cấp GCN chưa, mức độ phức tạp của thủ tục

4

hành chính, năng lực, trình độ chuyên môn của cán bộ và nhứng ý kiến riêng của ngườiđược khảo sát.

5. Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

- Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 đến nay

- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung đánh giá hiện trạng hồ sơ địa chính vànghiên cứu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Ngô Quyền, thànhphố Hải Phòng, cụ thể là đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo

mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp

6. Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và tính pháp lý của công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

Chương 2 Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địabàn quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu qủa công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn Quận Ngô Quyền, thành phố HảiPhòng

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT

CẤP 1.1.Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính

1.1.1 Khái niệm về hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tìnhtrạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản khác gắn liền với đất đểphục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêucầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, các nhân có liênquan

1.1.2 Khái niệm về đất đai

Khái niệm về Quản lý Nhà nước về đất đai:

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước

về đất đai, trong đó là hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai,trong việc phân bổ, khoanh vùng đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội,quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềmnăng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế -

xã hội vào các mục đích sử dụng theo chủ trương của nhà nước, trong việc kiểm tra vàgiám sát quá trình sử dụng đất Chủ thể quản lý là Nhà nước, khách thể là hành vi củacon người

Khái niệm về Luật đất đai:

Là tổng hợp các quy phạm pháp luật hình thành trong quá trình chiếm hữu, sửdụng và định đoạt đối với đất đai, ở đây Nhà nước là chủ sở hữu, có đầy đủ các quyềnchiếm hữu, sử dụng, định đoạt; còn người sử dụng trong quan hệ được thiết lập vớiNhà nước thì thực hiện một cách trực tiếp và cụ thể quyền sử dụng đất Vì có đối tượngđiều chỉnh riêng là quan hệ đất đai, có phương pháp điều chỉnh riêng, đó là phươngpháp bình đẳng và mệnh lệnh Là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý đất

6

đai có hiệu quả và trên cơ sở đó để Nhà nước thiết chế mối quan hệ của mình với người

sử dụng đất, xác lập cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp

Khái niệm đăng ký đất đai:

Là việc ghi vào sổ sách của đơn vị tổ chức việc đăng ký để chính thức đượccông nhận cho hưởng quyền lợi hay phải thực hiện nghĩa vụ nào đó theo mục đíchđăng ký đặt ra Trong một số trường hợp thuật ngữ đăng ký còn bao gồm cả việc ghivào sổ sách của đơn vị tổ chức đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thựchiện việc đăng ký

Về cơ bản các loại hình đăng ký đều có những đặc điểm chung sau:

Mọi loại hình đăng ký đều phải thực hiện theo trình tự các công việc nhất định(còn gọi là thủ tục đăng ký); và phải phù hợp với quy định của pháp luật của Nhà nước;Việc đăng ký chỉ được coi là hoàn thành khi đã được ghi vào sổ của đơn vị tổ chứcthực hiện đăng ký Trong phần lớn các trường hợp kết quả đăng ký có liên quan đếncác giao dịch xã hội của đối tượng đăng ký thì đối tượng đăng ký được cấp giấy tờ cógiá trị pháp lý về việc đăng ký đó (Sổ hộ khẩu, giấy CMND, giấy chứng nhận đăng kýkết hôn, giấy phép kinh doanh…);

Việc đăng ký có ý nghĩa xác lập mối quan hệ pháp lý giữa các bên liên quannhằm bảo đảm quyền lợi và ràng buộc trách nhiệm pháp lý của các bên

Các loại hình đăng ký có một số điểm khác biệt cơ bản sau:

- Có những công việc đăng ký thực hiện bắt buộc với mọi người (như đăng ký

hộ tich) hoặc với một nhóm người (đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng ký phương tiện,đăng ký pháp nhân đối với tổ chức); song cũng có công việc đăng ký chỉ thực hiện chonhững người có nhu cầu (đăng ký lao động, đi lại, du lịch, đăng ký bảo hiểm nhânthọ );

- Việc tổ chức thực hiện đăng ký có thể do một cơ quan quản lý nhà nước hoặc

cơ quan nhà nước khác, một tổ chức, cá nhân thực hiện

Trường hợp đăng ký xuất phát từ yêu cầu quản lý của Nhà nước về một sự việchoặc hiện tượng xã hội cho mục đích trước hết là phục vụ vì lợi ích chung của nhànước và xã hội thì việc đăng ký sẽ do cơ quan quản lý của Nhà nước tổ chức thực hiện;dạng hình đăng ký này gồm có: đăng ký hộ tich, đăng ký nghĩa vụ quân sự, đăng kýpháp nhân, đăng ký kinh doanh, …

Trường hợp đăng ký đăng ký xuất vừa xuất phát từ vai trò quản lý của nhà nước

để phục vụ lợi ích chung của xã hội, vừa để bảo đảm lợi ích cho đối tượng thực hiệnđăng ký thì việc đăng ký này thuộc loại hình dịch vụ công, sẽ do một cơ quan của nhànước (thường là đơn vị sự nghiệp) tổ chức thực hiện; dạng hình đăng ký này có: đăng

ký sở hữu tài sản (nhà cửa, phương tiện), đăng ký bản quyền, đăng ký bảo hiểm xã hội,

…

Trường hợp đăng ký xuất phát từ nhu cầu bảo vệ lợi ích cho đối tượng thực hiệnđăng ký thì việc đăng ký trong trường hợp này thường do một tổ chức kinh tế hay cánhân đứng ra tổ chức thực hiện, song cũng phải phù hợp với quy định của pháp luậtnhà nước; các dạng hình đăng ký này có: đăng ký lao động, đi lại, du lịch, bảo hiểmnhân thọ

Khái niệm đất đai:

Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tàinguyên thiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất ,bởi một kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thựcvật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phương tiệnsản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư và xâydựng dân dụng Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gian lãnh thổ

đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó

Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng bao gồm:khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tàinguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất Theo chiều nằm ngang đất đai bao

8

gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệ trongchu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệ sinh tháinông nghiệp cận kề[7].

Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn về mặtkhông gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai là một tài sản không haomòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian với điềukiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý

Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tố sốngcòn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Đất đai là điều kiện không thể thiếuđược trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển của các ngành kinhtế[6]

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là mộtloại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với conngười Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai

Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất,được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”[1]

1.1.3 Vai trò của đất đai

Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụngcủa đất đai Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêurõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đấtnước, được quản lý theo pháp luật ”[2] Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo,đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và ýnghĩa khác nhau Cụ thể:

Về mặt chính trị:

Đất đai là một bộ phận của lãnh thổ quốc gia, nói đến chủ quyền củaquốc gia người ta nghĩ đến những bộ phần cấu thành lãnh thổ bao gồm : vùng trời ,vùng biển và đất liền Xác định quy mô, diện tích, ranh giới đất đai của một đất nước

tức là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng Hàng ngàn năm lịch sử,thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêng liêngcủa dân tộc Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằm tranh giànhquyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo Nói như vậy, để thể hiện tầm quan trọng vôcùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sự phồn thịnh cho conngười mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôn của bất kỳ dân tộc nàotrên thế giới Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như thế nào cho hợp lý để đảmbảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sức quan trọng đối với mỗi quốcgia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân.

Về mặt tự nhiên:

Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,được hình thành trước khi loài người xuất hiện Đất đai đóng vai trò quyết định cho sựtồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ mộtngành sản xuất nào Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều diễn ratrên đất Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên của chúng ta là loài vượn cổqua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lại bằng bốn chi đến đi lạibằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức ăn phụ thuộc vào tự nhiên,đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ra nguồn cung thức ăn dồi dào

mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong tự nhiên Từ việc lấy các hangđộng làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơi thuận lợi cho việc đi lại và sản xuất.Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đất đai Không có đất đai, con người cũng sẽkhông xuất hiện và phát triển như ngày này Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽkhông có loài người[6]

Về mặt kinh tế- xã hội:

Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả các hoạtđộng kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền với đất đai

10

và đều được xác định vị trí xác định Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn cho nhiềungành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng.

Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thànhnên các vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùngnhững lợi thế riêng Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quyhoạch, phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng

Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theo từngngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau Nhưngtất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn Đặc biệt đối với ngành nôngnghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống, địa bànxây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động,giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình Đất đai là môitrường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả các loài thực vật trêntrái đất Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không có ngành nông nghiệp

Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dân tộc.Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, văn hóakhác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa Như vậy, đất đaimang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tế của vùngđó

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành một loạitài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng Để làm cơ

sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽ toàn bộ đấtđai theo pháp luật, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý và sử dụng đất có hiệu quả,hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ

1.1.4 Khái niệm về đăng ký đất đai

Khái niệm đăng ký đất đai và tài sản trên đất:

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhậntình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính[5].

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ vàcấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp

lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặtchẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lậpnhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địachính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấychứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền vànghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc

sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thuhồi đất, chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy công tác đăng ký đất đai là công việc thườngxuyên và liên tục

Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối vớingười sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu [5]

1.1.5 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất

Đối với Nhà nước

Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sử dụng đấtđầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất[2] Nhà nước đảm bảo và bảo vệ lợi íchhợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giám sát họ

12

trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định của phápluật.

Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trongphạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộ các vấn đềliên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất Vì vậy Nhà nước muốn quản lýchặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả các thông tin về đất đainhư tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ vàquyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tin này được thể hiện rõ ràngtrong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đai chính là việc thiết lập hồ sơ địachính

Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản

lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:

- Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất

và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việctiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủtục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại, những phátsinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầuviệc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới chophù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địa phương

- Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa họccho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực

tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ làquá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh đểđảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất Góp phần xây dựng hệ thống thông tinđất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn

- Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch pháttriển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là

căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từngđịa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổnđịnh hợp lý và hiệu quả Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quyhoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đó người quản lý biếtđược nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp, nhà ở đượcxây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thểkiểm kê tình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việclập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kếhoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

- Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơquan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác địnhnguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứngnhận Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựngnhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước màkhông có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại Vì vậy,thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu vớiquy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phù hợp với quyhoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn

bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụthể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lý được

- Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và địnhgiá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữunhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm vềtài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ

14

sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trìnhthực hiện kê khai đăng ký để xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng trongviệc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt đểnhững tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lại khi

đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ rànggiúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanhhơn, có chặt chẽ hơn

Đối với người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụngđất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nướcbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:

- Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất,

sử dụng đất hợp lý và hiệu quả

- Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

- Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt lànghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…

Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ ràng, người sử dụng đấtđược Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực chongười sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vaitrò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội

Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên thịtrường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia vào thị

trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, vìvậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Khi được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyền bao gồm: quyềnchiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các mục đích bất kỳtheo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền định đoạt ( quyết định sốphận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…).Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụng đất có được đầy đủ tưcách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giao dịch dựa trên trên giấychứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan

- Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để cácngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,

Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền vớiđất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệquyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắnliền với đất[5]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất[1]

16

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sửdụng đất và Nhà nước Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất baogồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nông thôn, giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyêndùng Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việccấp GCN Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sởhữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa Tùy theo đốitượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đôthị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổchức.

Theo luật đất đai 2013

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sảntheo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

- Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứngnhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

- Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng

tổ chức đồng quyền sử dụng

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có tráchnhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

- Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà chung cư, nhà tập thể

- Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì khôngphải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

1.1.7 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với Nhà nước

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sửdụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Đốivới mỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sửdụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấpđồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấychứng nhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rấtnhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trênthị trường

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện

18

nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việchoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đôthị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đấtđai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy địnhthường là những nơi chưa được cấp GCN).

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tinthửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việccấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở

hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có những định hướng xâydựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai có hiệu quả

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệthống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơquan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất độngsản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục vụ choviệc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm bắtđược các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu quả, tránhtình trạng thất thu ngân sách

Đối với người sử dụng đất

Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứng nhậncòn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất động sản.Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếuthông tin, thiếu minh bạch Những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã

đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận và bảo hộ Đó là cơ sở đểngười tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn Đồngthời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựavào hình thức thế chấp tài sản từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội.

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta

Các văn bản pháp quy

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

- Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13

- Kế hoạch số 4405/KH-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng vềtriển khai Luật Tổ chức chính quyền địa phương số 77/2015/QH13

*) Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung, sửa đổi một số nghị định, quy định chi tiết thi hành luật đất đai

- Thông tư số 23/2014/TTBTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ TNMT-Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ;

- Thông tư số 33/2017/TTBTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ TNMT Quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung, sửa đổi một số nghị định, quyđịnh chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi và bổ sung một số điều của các thông tưhướng dẫn thi hành Luật đất đai;

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ TNMTQuy định về hồ sơ địa chính;

20

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 củaliên bộ về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chếhoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

Quyết định số 2224/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 của UBND thành phố HảiPhòng về việc phê duyệt Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và ban hànhQuy định quản lý theo Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Quận NgôQuyền đến năm 2025

Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Quận Ngô Quyền

về việc công bố Hệ thống quản lý chất lượng phù hợp Tiêu chuẩn quốc gia TCVN ISO9001: 2008 Trong đó quy định giải quyết các thủ tục hành chính về đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tản sản khác gắn liền với đất

Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25/6/2015 của UBND thành phố HảiPhòng về việc ban hành Quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửađất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đấtchưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở

- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT của bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc công

bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộcphạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Vị trí, chức năng:

+ Vị trí: Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc SởTài nguyên và Môi trường; chịu sự quản lý trực tiếp, toàn diện của Sở Tài nguyên vàMôi trường; có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng và được mở tài khoản tại Kho bạcNhà nước để hoạt động; có trụ sở làm việc tại số 275 đường Lạch Tray, phường ĐằngGiang, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng (trong khuôn viên của Sở Tài nguyên

và Môi trường)

+ Chức năng: Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng giúp Sở Tài nguyên vàMôi trường tổ chức thực hiện việc đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xâydựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cánhân có nhu cầu.

- Nhiệm vụ và quyền hạn: Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện nhiệm vụ,quyền hạn theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV- BTCngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế về cơ chế tài chính của Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất; theo hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường và cácquy định khác của pháp luật có liên quan Gồm những nhiệm vụ như sau:

+ Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứngnhận)

+ Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

+ Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý

hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

+ Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấychứng nhận

22

+ Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

+ Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

+ Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lựctheo quy định của pháp luật

+ Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng đăng

ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiệnhành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

- Cơ cấu tổ chức:

+ Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai có: Giám đốc và không quá 03 PhóGiám đốc Việc bổ nhiệm các chức danh lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai thựchiện theo quy định tại Quyết định số 1816/2009/QĐ-UBND ngày 14/9/2009 của Ủyban nhân dân thành phố về việc ủy quyền, phân cấp quản lý cán bộ; cụ thể: Giám đốcVăn phòng do Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố bổ nhiệm, Phó Giám đốc Vănphòng do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường bổ nhiệm

Các tổ chức trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai, gồm có:

+ Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ:

+ Các Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đặt tại quận, huyện (gồm có 14 quận, huyện)

+ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trụ sở và con dấu theo quy định đểthực hiện nhiệm vụ được giao; chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Giámđốc Văn phòng Đăng ký đất đai và thực hiện chế độ hạch toán phụ thuộc Văn phòngĐăng ký đất đai theo quy định.

+ Lãnh đạo Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có: Giám đốc và 01 PhóGiám đốc; Giám đốc Chi nhánh do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường bổ nhiệm,Phó Giám đốc Chi nhánh do Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai bổ nhiệm, miễnnhiệm, cách chức, khen thưởng, kỷ luật theo quy định;

+ Các bộ phận trực thuộc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, gồm có: Bộphận Tổng hợp; Bộ phận Đăng ký-Thống kê đất đai; Bộ phận Kỹ thuật, lưu trữ

Trước mắt, các chức danh lãnh đạo của Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánhVăn phòng Đăng ký đất đai và Phòng chuyên môn, nghiệp vụ trực thuộc Văn phòngĐăng ký đất đai được hưởng hệ số phụ cấp chức vụ lãnh đạo theo quy định tại Thông

tư số 03/2005/TT-BTNMT ngày 28/6/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướngdẫn chế độ phụ cấp chức vụ lãnh đạo thuộc ngành tài nguyên và môi trường; sau khi

Bộ Tài nguyên và Môi trường có hướng dẫn cụ thể, sẽ thực hiện theo quy định

* Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

24

* Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tàisản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩmquyền phê duyệt;

* Kinh phí khác

+ Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

* Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định của Nhànước;

* Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năng của đơn vị;

+ Thu khác (nếu có)

+ Nội dung chi, gồm:

* Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng, nhiệm

vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ cho công tác thuphí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương; các khoảntrích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phí công đoàntheo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm; các khoản chi nghiệp vụchuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và các khoản chi khác theo chế độquy định;

* Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấp lương;các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, kinh phícông đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tài sản cố định;sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định của pháp luật; cáckhoản chi khác (nếu có);

+ Chi không thường xuyên, gồm:

* Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặt hàng,nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có định mức kinh tế

kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơn giá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm vụ chưa có định mức kinh tế

kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chính hiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

* Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản cốđịnh phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyền phêduyệt;

* Chi khác

- Cơ chế phối hợp

+ Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện), cơ quan tài chính, cơquan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo các nguyên tắc sau:

+ Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minhbạch;

+ Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn củangười đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độ thôngtin, báo cáo;

+ Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

+ Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, cơ quantài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiện theo Quychế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc theo quy địnhtại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trườngquy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai [10]

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình

cá nhân theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

26

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu

1.3.1.1 Nội dung của đăng ký đất đai lần đầu:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất

để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu[5]

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu vàđăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lýđất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhưnhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quyđịnh của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Trường hợp đăng kýlần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sửdụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài gắn liền với đất (theo mẫu 04/ĐK ban hành kèm theo thông tư só 24/2014/TT-BTNMT).

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chưng minh nhân dân Đối với người ViệtNam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Luật Nhà

ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại cácĐiều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/014 chủa Chính Phủ (nếu

có hoặc nếu có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy xác nhận đăng ký đất đai (nếucó)

+ Bản sao các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất

+ Đơn đề nghị được ghi nợ nghĩa tài chính (nếu chưa có khả năng tài chính đểnộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận)

- Trình tự giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch để kiểm tra, xác nhận vào Đơnđăng ký về: Nội dung kê khai so với hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất,thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký, thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất,tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp với quy hoạch sửdụng đất, quy hoạch xây dựng, nội dung khác có liên quan

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lậpbản đồ địa chính) Đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa

28

chính hoặc trường hợp hồ sơ chưa có trích đo bản đồ bản đồ thửa đất, hồ sơ kỹ thuậtthửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện thì UBND cấp xãthông báo cho NSDĐ liên hệ với Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất để thực hiện trích đobản đồ địa chính thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng doNSDĐ nộp (nếu có)

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá 10 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làm việc

kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu

rõ lý do cho người đề nghị đăng ký đất đai biết

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã: Có trách nhiệm thực hiện các côngviệc sau:

+ Trường hợp NSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa thuộc Chi nhánh VPĐKĐĐthì trong thời hạn 1 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ cótrách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các công việc xác minh như trên

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc: Không quá 5ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã Chi nhánh VPĐKĐĐ cótrách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai Vào sổđăng ký đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho NSDĐ hoặc gửiUBND cấp xã nếu NSDĐ nộp tại UBND cấp xã Đồng thời gửi Giấy xác nhận đăng kýđất đai cho UBND cấp xã, Phòng tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế nơi có đất

để quản lý, thực hiện thu thuế sử dụng đât theo quy định

1.3.1.3 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân

1 Trình tự các bước

hiện

(9)

người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm

pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, tham vấn các cơ quan chức năng).

2. Giải thích sơ đồ:

Bước 1 Tiếp nhận hồ sơ:

Ngay trong ngày làm việc công chức tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận “Một cửa”

UBND phường/UBND quận, quận có trách nhiệm hướng dẫn công dân đăng ký cấp

GCN theo hướng dẫn HD-CNVPĐK-01; kiểm tra kê khai đơn đăng ký, cấp GCN

(Mẫu số 04a/ĐK)

Công chức tiếp nhận tại bộ phận “một cửa” UBND quận kiểm tra hồ sơ nếu đủ

hồ sơ thì tiếp nhận, nếu không đủ hồ sơ hướng dẫn công dân bổ sung mới tiếp nhận Hồ

sơ tiếp nhận tại bộ phận “một cửa” UBND quận ngay trong ngày phải chuyển đến Chi

nhánh Văn phòng đăng ký; Trường hợp tiếp nhận sau 15h thì trong ngày hôm sau

chuyển tới Chi nhánh Văn phòng đăng ký;

Công dân có đề nghị cấp GCN nộp một (01) bộ hồ sơ căn cứ theo hướng dẫn tại

biểu mẫu HD- CNVPĐK-01