Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện nhơn trạch tỉnh đồng nai

Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn làthước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy địnhvẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phươn

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS NGUYỄN TRỌNG HOÀI

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2008

DANH MỤC CÁC BẢNG iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

MỞ ĐẦU 1

Vấn đề nghiên cứu: 1

Mục tiêu nghiên cứu: 3

Các giả thiết nghiên cứu: 3

Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: 4

Phương pháp nghiên cứu: 4

Kết cấu luận văn: 4

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ CẦU NHÀ Ở 6

1.1 Lý thuyết vi mô về hàm cầu: 6

1.1.1 Định nghĩa cầu của một hàng hóa: 6

1.1.2 Các yếu tố tác động đến cầu một hàng hóa: 6

1.1.3 Độ co giãn của cầu theo giá 9

1.1.4 Độ co giãn của cầu theo thu nhập 11

1.1.5 Độ co giãn chéo của cầu: 12

1.2 Lý thuyết hàm cầu về nhà ở: 12

1.2.1 Khung lý thuyết về cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp: 13 1.2.2 Những nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến cầu về nhà ở 15

1.2.3 Quy trình phân tích: 19

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH- ĐỒNG NAI 20

2.1 Khái niệm người có thu nhập thấp 20

2.2 Tổng quan thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 21

2.2.1 Tổng quan về thị trường nhà ở 22

2.3 Những tồn tại trong quá trình giải quyết nhà ở cho NTNT tại Việt Nam 42

2.3.1 Những tồn tại trong quá trình giải quyết nhà ở cho NTNT tại Việt Nam: 42

2.3.2 Những tồn tại trong quá trình giải quyết vấn đề nhà ở cho NTNT tại Đồng Nai 44

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47

3.1 Mô hình hồi quy ước lượng nhu cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận 47

3.1.1 Thống kê dữ liệu 47

3.1.2 Kết quả hồi quy 48

3.2 Nghiên cứu tình huống cầu nhà ở tại huyện Nhơn Trạch 50

3.2.1 Sơ lược về vùng nghiên cứu Nhơn Trạch- Đồng Nai: 50

3.2.2 Thông tin cơ bản về cuộc khảo sát 51

3.2.3 Kết quả phân tích: 53

KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 71

Kết luận: 71

Gợi ý về chính sách: 73

Những giới hạn nghiên cứu: 75

Hướng nghiên cứu tiếp theo: 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Kết cấu độ tuổi Số nhân khẩu Diện tích đang ở Nhu cầu thay đổi chỗ ởCó nhu cầu thuê/mua khi Licogi 16 tiến hành NOTNTNếu chuyển đổi chỗ ở sẽ chọn

Cơ cấu chi tiêu Diện tích thuê/mua mong muốn Số phòng ngủ, phòng khách mong muốn Giá căn hộ kỳ vọng

Thời hạn vay vốn Nhu cầu vay vốn Biết chương trình nhà ở thu nhập thấp Biết về dự án

Nguồn thông tin

iii

Bảng 2.2: Tổng diện tích nhà ở tại Đồng Nai qua các năm

Bảng 3.1: Thống kê mô tả cho các biến định lượng

Bảng 3.2: Kết quả hồi quy cuối cùng

Bảng 3.3: Thành phần mẫu

Bảng 3.4: Sự hài lòng về chỗ ở hiện tại

Bảng 3.5: Kỳ vọng về nơi ở mới

Bảng 3.6: So sánh các tiêu chí giữa nơi ở mới và chỗ ở hiện tại

Bảng 3.7: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và tuổi Bảng 3.8: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và tuổi

Bảng 3.9: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và hôn nhân Bảng 3.10: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và hôn nhân Bảng 3.11: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và số nhân khẩu

Bảng 3.12: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và số nhân khẩuBảng 3.13: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và giới tính

Bảng 3.14: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và giới tính Bảng 3.15: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và giá căn hộ

Bảng 3.16: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và giá căn hộBảng 3.17: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và nhu cầu vay vốnBảng 3.18: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và nhu cầu vay vốnBảng 3.19: Kiểm định quan hệ giữa diện tích thuê/mua mong muốn và thời gian vay vốnBảng 3.20: Kiểm định quan hệ giữa số phòng ngủ/khách mong muốn và thời gian vay vốn

iv

Doanh nghiệp Hợp tác xã Khu công nghiệp Khu chế xuất Kinh tế trọng điểm phía nam Kinh tế xã hội

Nhà ở Nhà ở thu nhập thấp Nhà ở xã hội

Trách nhiệm hữu hạn Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hà Nội Uûy ban nhân dân

v

MỞ ĐẦU

Quyền có nhà ở để đảm bảo quyền sống xứng đáng với tên gọi và phẩm giácon người là một trong những quyền cơ bản được hiến pháp khẳng định Đó cũng làmột trong những mục tiêu lớn lao và cụ thể nhất của toàn bộ công cuộc đấu tranhgiành độc lập, đổi mới và phát triển đất nước của dân tộc Việt Nam dưới sự lãnhđạo của Đảng và Nhà nước ta Chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn làthước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy địnhvẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồngthời khẳng định trình độ quản lý của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp.Hơn nữa, nhà ở vừa là tài sản đầu tư vừa là hàng hoá tiêu dùng Đôi khi sởhữu được một căn nhà để ở dưới dạng nhà cấp bốn hoặc căn hộ chung cư là một

mơ ước cả cuộc đời của con người Đặc biệt tại các thành phố lớn như Tp HCM, HàNội và các thành phố mới phát triển khác tại Việt Nam Dân gian ta có câu “ An cưmới lạc nghiệp”, chính điều này mà các nhà quản lý, hoạch định chính sách liên quanđến sự phát triển kinh tế phải quan tâm đến nhà ở, trong các khu vực phát triển mới,nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất phát triển, các nhà máy xí nghiệp mọc lên thu hútrất nhiều công nhân về làm việc

Xuất phát từ ý nghĩa đó, tác giả mạnh dạn chọn khía cạnh nghiên cứu: “

Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch- Đồng Nai” Đây là một khía cạnh mà xã hội đang rất quan tâm nhưng chưa xác định

được cụ thể các giải pháp và tìm lối ra để giải quyết vấn đề này.

Cùng với sự phát triển về kinh tế, quy mô dân số mở rộng và làn sóng di dân vềcác thành phố lớn là những nhân tố tạo nên cầu về nhà ở tại các địa phương Hiện nay,tại các địa phương, đang tồn tại song hành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.Các giao dịch mua bán nhà ở của người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố hiện chủyếu diễn ra trên thị trường phi chính quy vì thiếu các điều kiện pháp lý đảm

bảo, độ rủi ro cao, chi phí giao dịch lớn, bị yếu tố đầu cơ chi phối Trên thực tế, cơ chếthị trường nhà đất phi chính quy đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lýcủa thị trường chính quy và đang chi phối trở lại thị trường chính quy Thị trường chính quyhiện nay tập trung phân bổ nguồn lực cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhậpcao Mặc dù những người có thu nhập trung bình và thấp mới là lực lượng tạo nênlượng cầu “thực” về nhà ở cho thị trường.

Từ thực tế cho thấy cần tạo tạo lập “thị trường nhà ở giá rẻ” cho người có thunhập trung bình và thấp đang là nhiệm vụ cấp bách Vấn đề quan trọng đầu tiên làphải tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thị trườngnhà ở giá rẻ Khái niệm “nhà ở giá rẻ” - là nhà có giá trị thị trường thấp (chi phílàm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp Khi đó, chỉ những ngườithu nhập thấp trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ramột khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn cầu về nơi ở của mình Trong trường hợp này,nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào phục vụ người thu nhập thấp

Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp chưa được hình thành đầy đủ và vậnhành đồng bộ ở Việt Nam: Cầu về sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập thập hiện nayrất cao, các đối tượng đáng kể là sinh viên, các bộ công nhân viên, công nhân tại các khucông nghiệp, khu chế xuất trong khi đó nguồn cung rất ít Để giải quyết vấn đề này, Chínhphủ và các bộ ngành có liên quan đã tham gia nghiên cứu đề xuất các biện pháp để đẩynhanh việc hình thành thị trường này Tuy nhiên đến nay, vấn đề tìm hiểu nhu cầu thực của

“hàng hóa đặc thù- nhà ở giá rẻ” cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp chưađược quan tâm đúng mức, hoặc giả chăng chỉ có những nghiên cứu về mặt định tính, vẫnchưa có một nghiên cứu định lượng cụ thể nào cho vấn đề này Hiện nay, Bộ Xây dựng chỉđạo các địa phương trong cả nước phải nghiên cứu, khảo sát nhu cầu thực về nhà ở củacông tại các khu công nghiệp để hoàn thiện để hoàn thiện đề án phát triển nhà ở chocác khu vực này Xuất phát từ thực tiễn như trên cùng với cách tiếp cận bằng phương pháp

phân tích định lượng tác giả chọn đề tài: “ Xác định cầu nhà ở cho người có thu nhập

thấp tại Nhơn Trạch- Đồng Nai” Dựa

trên cơ sở lý thuyết về hàm cầu nói chung trong kinh tế học vi mô, kết hợp với lý thuyếtcầu hàng hóa đặc thù là nhà ở, với những giả thiết nhất định tác giả đề xuất mô hìnhphân tích để ước lượng cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại huyện Nhơn Trạch vàcác vùng lân cận từ bộ dữ liệu VHLSS 2006 Đồng thời tác giả thực hiện một khảo sátthực tế tại huyện Nhơn Trạch từ đó dùng các hệ số tương quan (tham số và phi tham số ) đểphân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở để các đối tượng cung cấp nhà ở cóthêm thông tin và đưa ra những quyết định về mặt chính sách.

- Xác định đối tượng cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp; phân tích hiện trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam nói chung và Nhơn Trạch- Đồng Nai nói riêng.

- Xây dựng mô hình hồi quy ước lượng nhu cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch

- Thông qua một nghiên cứu chuyên biệt tại Nhơn Trạch để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

- Gợi ý các chính sách cho công ty khi tiến hành xây dựng và phát triển sản phẩmnhà ở cho người có thu nhập thấp tại địa bàn huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai nhằm tiếp cận và phụcvụ người tiêu dùng một cách hiệu quả hơn

¾ Các giả thiết nghiên cứu:

Khi nghiên cứu về cầu nhà ở tại huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai, tác giả giả thiết các nhân tố tác động đến cầu nhà ở như sau:

- Mức thu nhập của cư dân được giả thiết tác động đồng biến với cầu nhà ở

- Trình độ giáo dục tác động đồng biến với cầu nhà ở.

- Thời gian vay vốn tác động đồng biến với cầu nhà ở.

Nghiên cứu này sẽ tiến hành nghiên cứu các nhân tố trên và kiểm định tác động của từng nhân tố đến nhu cầu nhà ở tại vùng Nhơn Trạch và các vùng lân cận

¾ Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở cho người có thu nhập thấp của Việt Nam Đối với số liệu phân tích định lượng chỉ giới hạn ở huyện Nhơn Trạch, Tp Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, huyện Tân Thành tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.

Đối tượng nghiên cứu: Các hộ dân thuộc Nhơn Trạch, Biên Hòa tỉnh Đồng Nai, Tân Thành tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu.

- Phương pháp định lượng: Xây dựng mô hình kinh tế lượng xác định các nhân tố tác động đến cầu về nhà ở tại huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận

- Tác giả sử dụng các hệ số tương quan (tham số và phi tham số) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở.

- Phương pháp thống kê mô tả kết hợp với so sánh và tổng hợp số liệu sơ và thứ cấp.

Ngoài hai phần mở đầu và kết luận, Luận văn bao gồm 3 chương:

Chương 1: Khung lý thuyết về cầu nhà ở: Trình bày tổng quan các lý thuyết

kinh tế vi mô về hàm cầu của hàng hóa hay dịch vụ, các lý thuyết nghiên cứu về cầu nhà ở nói chung và lý thuyết về nhà ở cho người có thu nhập thấp nói riêng Kết hợp với những nghiên cứu thực nghiệm về cầu nhà ở tại các nước đang phát triển tương đối phù hợp với bối cảnh tại Việt Nam, từ đó rút ra khung lý thuyết để làm cơ sở xây dựng mô hình nghiên cứu.

Chương 2: Tổng quan về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại

Việt Nam và Nhơn Trạch- Đồng Nai: Tác giả tìm hiểu các khía cạnh về khái

niệm người có thu nhập thấp Trình bày khái quát về cầu nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại Việt Nam nói chung và Nhơn Trạch- Đồng Nai nói riêng Trên cơ sở đó rút ra những khó khăn vướng mắc còn tồn tại trong quá trình giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng này Đồng thời, xác định trong thực tế các nhân tố nào ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp.

Chương 3: Phương pháp và kết quả nghiên cứu: Trên cơ sở lý luận và mô hình đề xuất

phân tích ở chương 1, kết hợp với hiện trạng tại chương 2, tác giả thực hiện một nghiên cứuđịnh lượng gồm 2 bước: Mô tả sơ lược về vùng nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, cácsố liệu để làm cơ sở xây dựng mô hình kinh tế lượng cho Nhơn Trạch và các vùng lân cận.Sau đó, nghiên cứu tình huống cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Huyện Nhơn Trạchtỉnh Đồng Nai, tác giả thực hiện khảo sát thực tế sau đó sử dụng các hệ số tương quan đểphân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở

Kết luận và gợi ý chính sách: Một số gợi ý sau khi phân tích mô hình hồi quy và nghiên

cứu tình huống để xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ CẦU NHÀ Ở

Trong phần này tác giả sẽ lược khảo một số lý thuyết kinh tế học làm nền tảngcho phần phân tích Tuy nhiên, do nhà ở là một hàng hóa đặc thù, đặc chủng nên nhữngphần sau tác giả sẽ tổng lược những lý thuyết kinh tế chuyên sâu cho thị trường nhà ở

1.1 Lý thuyết vi mô về hàm cầu:

1.1.1 Định nghĩa cầu của một hàng hóa:

Theo David Begg (2008), cầu của một hàng hoá, dịch vụ là số lượng của

hàng hoá, dịch vụ đó mà những người tiêu dùng sẵn lòng mua tương

ứng với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian xác định.

1.1.2 Các yếu tố tác động đến cầu một hàng hóa:

Quy luật cầu, khi giá một mặt hàng tăng lên (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi) thì lượng cầu mặt hàng đó sẽ giảm xuống và ngược lại.

Quy luật cầu chỉ ra mối quan hệ nghịch biến giữa giá và lượng cầu Mối quan hệnày được giải thích bằng hai ảnh hưởng là ảnh hưởng thay thế và ảnh hưởng thu nhập.Aûnh hưởng thay thế là khi giá một hàng hóa giảm, hàng hóa đó trở nên rẻ hơn mộtcách tương đối so với các hàng hóa khác, người tiêu dùng có xu hướng thay thếnhững hàng hóa đắt đó bằng hàng hóa rẻ kia Anh ta sẽ mua nhiều hàng hóa rẻ hơnvà mua ít hàng hóa đắt hơn Aûnh hưởng thu nhập là khi giá hàng hóa giảm, thu nhậpthực tế của người tiêu dùng tăng và anh ta sẽ mua được nhiều hàng hóa hơn Tổngcủa hai ảnh hưởng này làm người mua sẽ mua nhiều hàng hóa hơn khi giá hàng hóađó giảm; ngược lại, khi giá tăng, người tiêu dùng sẽ mua ít hơn khi hàng hóa đang xétlà hàng hóa bình thường

Ngoài yếu tố giá của hàng hóa, còn có các yếu tố khác ảnh hưởng đến lượng cầu của hàng hóa được trình bày sau đây:

- Thu nhập của người tiêu dùng: Một cách tổng quát đối với các hàng hóa thông thường, khi thu nhập tăng lên thì người tiêu dùng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn so với trước ở

tất cả các mức giá Tuy nhiên có một số loại hàng hóa, khi thu nhập của người tiêu dùng tănglên thì lượng cầu của hàng hóa đó giảm đi ở tất cả các mức giá so với trước Hàng hóa nàyđược gọi là hàng hóa thứ cấp Mối quan hệ này đã được nhà thống kê người Đức Ernst Engel

(1821-1896) công bố vào thế kỷ thứ XIX, được phát biểu như sau: “ Với mỗi mức thu nhập khác

nhau, người tiêu dùng sẽ có quan niệm khác nhau về cùng một loại hàng hóa”.

Hình 1.1: Biểu thị đường Engel

- Thị hiếu người tiêu dùng: Giả định các yếu tố khác không thay đổi, khi

người tiêu dùng thay đổi sở thích của mình đối với một hàng hóa nào đó thì lượng cầu

của hàng hóa đó sẽ thay đổi theo (với các giả định: thị hiếu là hoàn chỉnh; thị hiếu có tính bắc cầu; người tiêu dùng luôn luôn thích nhiều hàng hóa hơn là ít (Pindyck và Rubinfeld, 2002) Điều này thực sự quan trọng với các nhà sản xuất, nhà cung cấp vì nếu họ cung cấp hàng hóa đúng thị hiếu của người tiêu dùng, họ sẽ thành công và ngược lại.

- Giá kỳ vọng: Là những dự đoán của người tiêu dùng về những thay đổi trong

tương lai của các yếu tố giá cả của hàng hóa làm ảnh hưởng đến cầu hiện tại Nếu người tiêu dùng kỳ vọng giá hàng hóa sẽ giảm trong tương lai thì cầu về hàng hóa này hiện tại sẽ giảm và ngược lại.

- Giá hàng thay thế: Hai hàng hóa được gọi là thay thế nếu việc tiêu dùng hàng hóa này

có thể được thay bằng việc tiêu dùng hàng hóa kia nhưng vẫn đảm bảo mục đích sử dụng ban đầu Nước vảiComford và Downy, xà phòng Tide và Omo, bếp ga và bếp điện là những cặp hàng hóa thay thế Giữa giáhàng hóa thay thế và cầu hàng hóa đang nghiên cứu có quan hệ tỷ lệ thuận

- Giá hàng bổ sung: Hai hàng hóa được gọi là bổ sung nếu việc tiêu dùng hàng

hóa này phải đi kèm với việc tiêu dùng hàng hóa kia nhằm đảm bảo giá trị sử dụng của hai hàng hóa Xăng và xe máy, ga và bếp ga, sim card và điện thoại di động là những cặp hàng hóa bổ sung Giữa giá hàng hóa bổ sung và cầu hàng hóa đang nghiên cứu có mối quan hệ tỷ lệ nghịch.

- Số lượng người tiêu dùng: Số lượng người tiêu dùng phản ánh quy mô tiêu dùng trên thị

trường Thị trường có quy mô càng lớn thì cầu càng cao và ngược lại Vào mùa thi đại học, cầu về thuê nhà ở cácthành phố như Hà Nội, Hồ Chí Minh sẽ tăng lên

Hình 1.2: Tác động của giá đến lượng cầu Hình 1.3: Tác động của các yếu tố khác đến cầu

Những yếu tố kể trên thay đổi sẽ được biểu thị bằng sự dịch chuyển toàn bộ đường cầu(hình 1.2), còn yếu tố giá thay đổi sẽ được thể hiện bằng sự di chuyển của lượng cầu dọctheo đường cầu (hình 1.3) Ở đây cũng phân biệt rõ sự khác nhau giữa thay đổi cầu khác

với thay đổi lượng cầu: thay đổi cầu được biểu thị bằng sự dịch chuyển toàn bộ đường cầu;

thay đổi lượng cầu thể hiện bằng sự di chuyển dọc theo một đường cầu.

QD = f (P, I, Px, Py , T, E, Nf)

Py: Giá hàng hóa bổ sung

Đây là cơ sở để đưa ra khung phân tích của tác giả liên quan đến hàm cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp được phân tích kỹ hơn cho phần tiếp theo

1.1.3 Độ co giãn của cầu theo giá

Biểu thị tính nhạy cảm của lượng cầu khi giá thay đổi, là phần trăm thay đổi trong lượng cầu của một hàng hóa hoặc dịch vụ khi giá của nó thay đổi 1%

Những yếu tố ảnh hưởng đến độ co giãn của cầu theo giá:

- Co giãn theo giá của cầu một số loại sản phẩm nào đó phụ thuộc rất nhiều vào sốloại sản phẩm có thể dùng thay thế và mức độ mà những sản phẩm thay thế giống với sản phẩmđược thay thế Nếu một số loại sản phẩm nào đó có nhiều loại sản phẩm khác dễ dàng thay thế chonó, cầu về sản phẩm này có thể co giãn nhiều Nếu giá sản phẩm này tăng lên, nhiều người muasẽ hướng về những sản phẩm gần giống nó mà họ có thể tìm thấy; nếu giá sản phẩm này giảm,nhiều người đang mua sản phẩm thay thế sẽ hướng trở lại sản phẩm bị thay thế trước đây Khi mà sảnphẩm được định nghĩa trong một phạm vi hẹp và chuyên biệt hơn thì số sản phẩm thay thế nó sẽ tăng,và cầu sẽ trở nên co giãn hơn theo giá Như vậy, cầu của một nhãn hiệu xăng đặc biệt có thể là cogiãn hơn cầu về xăng dùng cho xe hơi nói chung, càng co giãn hơn tổng cầu về mọi chủng loại nhiênliệu Trong trường hợp nghiên cứu này, số loại sản phẩm thay thế cho nhà ở rất ít và mức độ thay thế chosản phẩm nhà ở rất thấp

- Co giãn theo giá của cầu một loại sản phẩm nào đó có thể tuỳ thuộc vàophần chi cho sản phẩm đó trong ngân sách của người tiêu dùng Đôi khi người ta nói rằng cầucủa những sản phẩm như kim khâu, dây thun, muối là hoàn toàn không co giãn vì người tiêu dùngchỉ chi tiêu một phần rất nhỏ trong thu nhập của họ Trái lại, với những sản phẩm chiếm tỉ trọnglớn trong ngân sách của người tiêu dùng như các loại máy gia dụng, co giãn theo giá của cầu cóthể nhiều hơn, vì người tiêu dùng nhận thấy rõ hơn tác động của sự biến đổi giá – và thái độ,hành vi mua sắm của họ cũng bị ảnh hưởng – trong trường hợp có những sản phẩm đòi hỏi chitiêu cho chúng nhiều hơn trước Xu hướng này có thể không xảy ra với một số loại sản phẩm

- Co giãn theo giá của một số loại sản phẩm tuỳ thuộc vào độ dài của thời kỳ thiết lập nên đường cầu này (Như ta đã nói ở trên, một đường cầu luôn gắn với một khoảng thời gian nhất định) Trong dài hạn cầu sẽ thực sự co giãn hơn là trong ngắn hạn, vì thời gian dài, những người tiêu dùng và các doanh nghiệp càng dễ dàng thay thế sản phẩm này bằng sản phẩm khác.

Nghiên cứu độ co giãn của cầu theo giá chỉ ra cho những nhà sản xuất, nhà cungcấp quyết định tăng giá bán hay giảm giá bán khi anh ta muốn tăng doanh thu Ở cấpđộ quốc gia, việc hiểu rõ độ co giãn của cầu theo giá còn giúp các chính phủ đưa racác quyết định chính xác nên tăng thuế loại hàng nào, nên giảm thuế loại hàng nào.Trong hầu hết các trường hợp, khi bị đánh thuế, giá hàng hóa sẽ tăng lên Tuy nhiên,như lý thuyết về độ co giãn đã chỉ ra, có những hàng hóa sẽ có cầu co giãn nhiều,cũng có hàng hóa có cầu co giãn ít Vì vậy trong thực tế, thông thường các chính phủhay áp thuế cao hoặc tăng thuế cho những hàng hóa có cầu co giãn ít tương đối, ít cókhả năng thay thế, giá của các mặt hàng này tăng lên hầu như không ảnh hưởngđến hành vi của người tiêu dùng Ngược lại những hàng hóa có cầu co giãn tương đối,có nhiều hàng hóa thay thế thường được áp mức thuế thấp hoặc miễn thuế.

1.1.4 Độ co giãn của cầu theo thu nhập

Ta đã biết giá sản phẩm không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến cầu của sản phẩm Mức thu nhập của người tiêu dùng là yếu tố ảnh hưởng khác Chẳng hạn nếu người tiêu dùng có nhiều tiền để chi tiêu, số lượng cầu về quần áo đàn ông sẽ lớn hơn nếu họ là những người nghèo.

Co giãn theo thu nhập của cầu về một sản phẩm là phần trăm biến đổi số lượng cầu do biến đổi 1% về thu nhập của người tiêu dùng.

Với một số loại sản phẩm, co giãn theo thu nhập của cầu là một số dương (EI >0) , tức làkhi thu nhập tăng, số lượng tiêu dùng sản phẩm này tăng ở trường hợp các sản phẩmthông thường (EI <1) và xa xỉ (EI >1) Một số loại hàng hóa khác (hàng hóa cấp thấp) cóhệ số co giãn này là âm (EI <0), tức là khi thu nhập tăng, số lượng tiêu dùng sản phẩmnày giảm Thí dụ như rau quả và quần áo chất lượng thấp Để tính được co giãn theo thu nhậpcủa cầu, cần phải giả định rằng giá của sản phẩm là không đổi Co giãn

theo thu nhập của cầu một sản phẩm cao hay thấp có thể có tác động tích cực hay tiêu cực

đến hãng sản xuất sản phẩm đó một cách đáng kể Các hãng mà sản phẩm có co giãn

theo thu nhập của cầu cao sẽ phát triển tương đối nhanh khi thu nhập tăng trong một nền kinh

tế phát triển, trái lại sự phát triển sẽ khiêm tốn hơn đối với các hãng mà sản phẩm có

co giãn theo thu nhập của cầu thấp Ngược lại, nếu kinh tế bị suy thoái và thu nhập bị giảm,

sản xuất của những hãng mà sản phẩm có co giãn theo thu nhập thấp sẽ bị giảm sút ít

hơn là các hãng sản xuất sản phẩm có co giãn theo thu nhập cao

1.1.5 Độ co giãn chéo của cầu:

Độ co giãn chéo của cầu cho biết phần trăm biến đổi của lượng cầu của mặt

hàng này khi giá của mặt hàng kia biến đổi 1%.

E XY = (%∆Q X )/(%∆P Y )

QY

PY/PY

Nếu độ co giãn chéo cĩ giá trị dương, hai hàng hĩa đang xét là hàng hĩa thay thế

cho nhau vì giá hàng hĩa thay thế và lượng cầu hàng hĩa đang nghiên cứu cĩ mối quan

hệ tỷ lệ thuận; nếu cĩ giá trị âm, hai hàng hĩa đang xét là hàng hĩa bổ sung cho nhau vì

giá hàng hĩa bổ sung và lượng cầu hàng hĩa đang nghiên cứu cĩ quan hệ tỷ lệ thuận; nếu

cĩ giá trị bằng khơng, hai hàng hĩa đang xét là hàng hĩa độc lập, giá hàng hĩa này thay

đổi khơng làm ảnh hưởng đến lượng cầu hàng hĩa kia.

1.2 Lý thuyết hàm cầu về nhà ở:

Nhà ở đối với hộ gia đình vừa là hàng hóa tiêu dùng vừa là tài sản đầu tư, tư

liệu sản xuất Trong trường hợp làm tư liệu sản xuất, người chủ sở hữu có thể cải

tạo để sản xuất nhỏ, làm cửa hàng nhỏ, hiệu ăn nhỏ và các cơ sở có tính chất kinh

doanh khác hoặc có thể cho thuê… Trong trường hợp tài sản đầu tư, nếu người chủ sở

hữu kỳ vọng giá nhà tăng theo thời gian thì đường cầu của nhà có thể dốc lên

(Dusansky và Wilson, 1993) Trong trường hợp nhà ở là một loại hàng hóa tiêu dùng,

đường cầu của nhà ở dốc xuống như bất kỳ hàng hóa thông thường khác Trong

khuôn khổ đề tài này, tác giả giới hạn phần phân tích những yếu tố tác động đến

nhu cầu nhà ở dưới hình thức một hàng hóa tiêu dùng bình thường, vì những lý do sau:

- Trong trường hợp đường cầu dốc lên: Dusansky và Wilson (1993) cho rằng

không có một phương pháp nào chuẩn mực trong trường hợp này.

- Đối tượng khách hàng là người có thu nhập trung bình và thấp, những người có

nhu cầu thực sự về nhà ở, không nặng về phần đầu tư, đầu cơ

1.2.1 Khung lý thuyết về cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp:

Với giả định nhà ở trong phạm vi đề tài này được coi là hàng hoá tiêu dùngthuần túy, tác giả kế thừa khung phân tích sự vận hành của thị trường nhà của

Malpezzi (1990) Những yếu tố đầu vào như: đất đai, vật liệu xây dựng, tài chính, và cơ

sở hạ tầng được cung cấp được kết hợp tạo ra lượng cung hàng hóa nhà ở Sau khi đi

vào thị trường, nó giống như hàng hoá nói chung, chịu sự chi phối của quy luật cung

cầu, hình thành giá cả cân đối nhất định, điều tiết sản xuất và nhu cầu nhà ở

Hình 1.4: Sự vận hành của thị trường nhà ở

-Vật liệu xây dựng

Nguồn: Malpezzi (1990)Xây dựng nhà ở đô thị vừa là nhu cầu phát triển kinh tế đô thị vừa là nhân tố quantrọng thúc đẩy phát triển kinh tế đô thị Sự phát triển xây dựng nhà ở tất yếu thúc đẩy

ngành nhà đất và ngành kiến trúc đô thị phát triển Nhà ở là một loại sản phẩm tiêu

dùng cuối cùng, trong quá trình sản xuất có quan hệ cung cầu rộng rãi với các ngành sản

xuất và các ngành nghề khác Theo kinh nghiệm của tác giả, có khoảng hơn 20 loại vật liệu

xây dựng lớn và hơn 1.500 chủng loại sản phẩm, thuộc hơn 50 ngành sản xuất, có tác dụng

hướng dẫn và tác dụng thúc đẩy ngành phát triển Sau khi xây dựng xong, nhà ở trở thành

một loại sản phẩm tiêu dùng lâu dài, còn có thể tiếp tục thúc đẩy việc

quản lý ngành vật liệu và ngành dịch vụ liên quan phát triển Trong quá trình xây dựng và sử dụng nhà ở, còn có thể nảy sinh nhiều hiệu ứng ngoại tác, thúc đẩy sự phát triển các ngành dụng cụ gia đình, kim khí điện máy, thiết bị nhà bếp, nhà vệ sinh và các vật liệu trang trí.

Nhà ở đặc biệt có thời gian sử dụng lâu bền, có giá trị sử dụng lâu dài, thậm chímột đời người, là tư liệu cuộc sống có tính chất vĩnh cửu, vì vậy nó cũng là hàng hoáđặc chủng có giá trị to lớn Do đầu tư cho nhà đất còn lớn, nên thị trường nhà đất với thịtrường tài chính, ngân hàng có tác dụng quan trọng thúc đẩy lẫn nhau Theo nghiên cứu vềmối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ của TS Vương Quân Hoàngvà ThS Nguyễn Hồng Sơn, có sự liên thông và quan hệ chặt chẽ giữa thị trường bất độngsản và thị trường vốn tại các nước phát triển trên thế giới cũng như tại Việt Nam Tác giảđề xuất chứng khoán hóa các tài sản có nguồn gốc từ bất động sản là xu thế tất yếu,tính chất liên thông giữa thị trường bất động sản- vốn- tiền tệ có thể hình thành một cơchế lây lan và khuếch tán nhanh chóng các hiệu ứng biến động

Tuy nhiên, vài yếu tố quan trọng không được nêu ra trong hình 1.4 Thứ nhất, chi phígiao dịch giữa các hộp khi quyền sở hữu được thừa nhận và bảo vệ Thứ hai, sự canthiệp của chính phủ có thể tác động mạnh đến sự vận hành của thị trường; đặc biệtđối với thị trường nhà ở tại Việt Nam yếu tố này ảnh hưởng rất lớn, sự tan băng vàđóng băng của thị trường nhà ở nói chung sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ khiChính phủ có những thay đổi về mặt chính sách Thứ ba, những yếu tố quan trọng khácảnh hưởng đến thị trường nhà ở như: thị trường các vật liệu xây dựng chính, môitrường pháp luật, thị hiếu của khách hàng

Ở đề tài này, tác giả kế thừa hàm lý thuyết về nhu cầu hàng hoá nhà của tác giả

Nhiêu Hội Lâm (2004):

HD = f(Y, P, I, D)

Trong đó là HD là lượng cầu về nhà ở

Y là mức thu nhập của cư dân

P là giá nhà ở

I là lãi suất vay tiền thế chấp

D là những yếu tố dân số học (giới tính, tuổi tác, trình độ giáo dục, tình trạng hôn nhân).

Hình 1.5: Cân bằng giữa nhu cầu nhà ở với cung cấp nhà ở

Giá nhà ở

Nguồn: Tác giả đề xuất

Giá cả cân đối và lượng cầu cung cấp cân đối được cùng thực hiện như hình 2.5 HD

là đường biểu hiện nhu cầu nhà ở, biểu thị giá cả càng cao, lượng nhu cầu càng bé; giácả càng thấp, lượng nhu cầu càng lớn HS là đường biểu hiện cung cấp nhà ở, biểu thị giácàng cao, cung cấp càng nhiều; giá càng thấp, cung cấp càng ít Giá cả cân đối tại Y0 vàlượng cung cấp cân đối tại X0 Khi thu nhập gia đình và mức sống được nâng cao, đường HD cóthể được dịch chuyển sang bên phải (thành H’D) Lúc này, HS vẫn không đổi, điểm cân đốigiữa giá và lượng cung cấp sẽ dịch chuyển sang Y1 và X1

1.2.2 Những nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến cầu về nhà ở

Rất nhiều nghiên cứu về nhu cầu nhà ở đã được thực hiện ở các nước pháttriển, nhưng những nghiên cứu về chủ đề này còn rất hạn chế ở các nước đang pháttriển Theo hiểu biết của tác giả, hầu như chưa có đề tài nào nghiên cứu về chủ đềnày tại Việt Nam Theo Malpezzi (1990) và Fontenla và Gonxalez (2008) thị trường nhà ở ởcác nước đang phát triển có những đặc thù do thị trường đất đai và tín dụng, cơ sở hạtầng đô thị và hệ thống chính sách pháp luật chưa phát triển đồng bộ; hơn nữa, cácnước đang phát triển có những khu vực đang trong quá trình đô thị hóa sôi động nhấtthế giới Do đó, trong phần này, tác giả xin lược khảo những nghiên cứu có liên quantrên thế giới, đặc biệt là những nghiên cứu ở các nước đang phát triển cho phù hợpvới bối cảnh Việt Nam.

Theo khảo sát của tác giả, không có sự khác biệt trong việc sử dụng nhóm biếnđại diện cho lượng cầu nhà ở trong các đề tài nghiên cứu ở các nước phát triển vàcác nước đang phát triển Dựa vào nghiên cứu của Fontenla và Gonxalez (2008) nghiêncứu tại Mexico, và Gujarati (2002) nghiên cứu cho quận University City của San Diego vàonăm 1990, tác giả tổng hợp nhóm biến đại diện cho lượng cầu nhà ở như sau:

- Square: diện tích xây dựng nhà ở

Trong đề tài này, tác giả sử dụng dữ liệu trong bộ dữ liệu VHLSS 2006 để ước lượnghàm cầu cho địa bàn huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận Do thông tin về các biến số

Bedroom, Bathroom và Lotsize không được nêu cụ thể trong bộ dữ liệu VLSS 2006, tác giả

chỉ sử dụng thông tin biến Square làm đại diện cho nhu cầu về nhà ở.

a) Price (Giá): với giả định nhà ở là hàng hóa tiêu dùng, Fontenla và Gonxalez

(2008) đã chứng minh quan hệ nghịch biến giữa lượng cầu nhà ở và giá cung

cấp Theo Fontenla và Gonxalez (2008), cầu nhà ở không co dãn theo giá và kết quả này tương đồng với các kết quả nghiên cứu liên

quan Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ tính giá trị biến Price bằng

cách lấy giá trị căn nhà theo giá thị trường chia cho diện tích nhà ở

Square, nói cách khác, biến Price trong đề tài này là đơn giá trên m2.

b) Income (Thu nhập): Theo Fontenla và Gonxalez (2008):

thuê ở và 0,6 – 1,2 cho người chủ sở hữu toàn bộ căn nhà.

hướng cao hơn thu nhập bất thường.

- Khi GNP bình quân đầu người còn thấp, tỷ lệ đầu tư cho nhà ở cũngthấp Nhưng khi bình quân đầu người dưới 500 USD, đầu tư cho nhà ở chiếm dưới 2% GNP; bình quânđầu người đạt 1.000 USD, đầu tư cho nhà ở chiếm khoảng 5% GNP; khi bình quân đầu người đạt 1.500USD, đầu tư cho nhà chiếm khoảng 6-7%GNP Tỷ lệ lúc này đạt đến đỉnh cao, vượt qua điểm này,bình quân GNP bình quân đầu người càng tăng, tỷ lệ đầu tư cho nhà ở càng giảm (Nhiêu HộiLâm, 2004)

c) Age (Tuổi của chủ hộ): có những kết quả mâu thuẫn giữa nghiên cứu tại nước

phát triển và đang phát triển Theo kết quả của Green và Hendershott (1996) cho thị trường nhà ở tại Mỹ,tuổi tác không có quan hệ hoặc có quan hệ đồng biến với nhu cầu về nhà ở Theo Fontenla vàGonxalez (2008), tuổi có quan hệ nghịch biến với nhu cầu về nhà ở Như đã đề cập ở trên, nhà ở đặcbiệt có thời gian sử dụng lâu bền, có giá trị sử dụng lâu dài, thậm chí một đời người, là tư liệu cuộcsống có tính chất vĩnh cửu, vì vậy nó cũng là hàng hoá đặc chủng có giá trị to lớn Tại các nướcphát triển, cư dân dùng thu nhập mua một căn hộ cũng cần chi toàn bộ thu nhập gia đình hàng 4-8 năm.Còn ở VN thì khoảng 15 năm Vì vậy, bất kỳ nước phát triển hay đang phát triển, một bộ phận khá lớnngười không mua nổi một căn nhà hoàn chỉnh, tỷ suất tự có nhà

không bao giờ đầy đủ Hơn nữa, Việt Nam là nước có GNP bình quân đầu người thấp hơn 500 USD, do đó đầu tư cho nhà ở dưới 2% GNP Khi tuổi của người chủ hộ (giả định là lao động chính) càng lớn, anh/chị ta càng ít có động lực tự mua cho mình 1 căn nhà.

Tuy nhiên, tại Việt Nam hiện nay chưa có các nghiên cứu thực nghiệm để chứng minh sự tác động của độ tuổi đến việc mua nhà Trong nghiên cứu này tác giả tập hợp dữ liệu đưa vào mô hình để xác định tác động của biến tuổi đến lượng cầu nhà ở.

d) Interest Rate (Lãi suất vay): Do nhà ở là hàng hóa đặc chủng có giá trị lớn,

đa phần người tiêu dùng không thể trả dứt điểm một lần tiền mua nhà mà trả góp trong 1khoảng thời gian (thông thường trên 10 năm) Theo Fontenla và Gonxalez (2008), lãi suất vay quan hệnghịch biến với nhu cầu về nhà ở

e) Male (Giới tính là Nam): Theo Fontenla và Gonxalez (2008), nếu người tiêu

dùng là nam, họ ít có động lực tự mua cho mình 1 căn nhà Đây là sự khác biệt đặc thù về giới tính Tuy nhiên, theo thực tế tại Việt Nam, yếu tố giới tính này có thể tác động trái ngược với nghiên cứu trên, nam giới ở Việt Nam có động lực tự mua cho mình 1 căn nhà Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ sử dụng biến giả (dummy variable) để ước lượng mối quan hệ giữa giới tính và nhu cầu về nhà ở.

f) Married (Đã kết hôn) Theo Fontenla và Gonxalez (2008), nếu người tiêu dùng là

người có gia đình, họ có nhiều động lực hơn để tự mua cho mình 1 căn nhà Trong nghiên cứu này,tác giả sẽ sử dụng biến giả (dummy variable) để ước lượng mối quan hệ giữa tình trạng hôn nhânvà nhu cầu về nhà ở

g) Education (Trình độ giáo dục của chủ hộ): Theo kết quả của Green và Hendershott (1996) và Fontenla và Gonxalez (2008), trình độ chủ hộ có mối quan hệ

đồng biến với nhu cầu về nhà ở Điều này là do giả định, người chủ hộ có trình độ cao hơn sẽ tìm được công việc tốt hơn, thu nhập cao hơn, qua đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

1.2.3 Quy trình phân tích:

Trong nghiên cứu này, tác giả sẽ tiến hành 2 bước phân tích.

Đầu tiên, tác giả sử dụng dữ liệu VHLSS 2006 ước lượng hàm cầu

của huyện Nhơn Trạch và các vùng lân cận nhằm:

¾ Ước lượng nhu cầu của thị trường cho dự án nhà ở cho người thu

nhập thấp của công ty Vì nhà ở là hàng hóa đặc chủng gắn liền với yếu tố

vị trí, người tiêu dùng sẽ chọn những địa điểm nào thuận tiện cho sinh hoạt và

việc làm của họ Mô hình được đề xuất như sau:

LnH S = β0 + β1Ln Pr ice + β2 LnIncome + β3 Age +

¾ Tác giả sẽ thực hiện một khảo sát bổ sung tại huyện Nhơn Trạch bởi các lý do

sau:

- Thông tin hạn chế trong bộ dữ liệu VHLSS 2006 (thiếu thông tin

các biến Bedroom, Bathroom và Lotsize).

- Lực lượng cán bộ, công nhân ở 9 Khu công nghiệp tại huyện Nhơn Trạch (ước khoảng

hàng vạn công nhân, cán bộ quản lý, là người nhập cư từ các tỉnh khu vực miền Trung, miền Bắc và

miền Tây) với tuổi đời trẻ, mức thu nhập còn thấp cộng thêm nhu cầu lập gia đình trong lứa tuổi này

rất lớn, do đó nhu cầu về nhà ở (thuê, mua trả góp, mua đứt ) có mức giá phù hợp so với nguồn thu

nhập là rất lớn Đây chính là đối tượng khách hàng mục tiêu của dự án nhà ở công ty, rất cần

nghiên cứu chuyên sâu

Trong phần phân tích thứ hai, tác giả sẽ sử dụng các hệ số tương quan (tham sốvà phi tham số) để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở (đại diện

bằng hai biến số phòng trong 1 căn hộ và diện tích sử dụng).

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH-ĐỒNG NAI

Thông qua chương này, sau khi dùng phương pháp thống kê mô tả và suy luậnlogic, tác giả mong muốn thể hiện toàn bộ hiện trạng về nhà ở cho người có thu nhậpthấp tại Việt Nam nói chung, Nhơn Trạch nói riêng Đồng thời giới thiệu các quan điểmgiải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp của Chính phủ Việt nam hiệnđang áp dụng, tác giả cũng phân tích những vấn đề gặp phải khi triển khai các chươngtrình này Trước tiên cần xem xét như thế nào là người có thu nhập thấp

2.1. Khái niệm người có thu nhập thấp

Hiện nay, chưa có khái niệm nào chuẩn và chính thống mang tính pháp lý nói vềvấn đề người có thu nhập thấp Việc làm rõ khái niệm người có thu nhập thấp để xácđịnh đối tượng hỗ trợ về nhà ở từ đó xác định được đối tượng để điều tra theo mục tiêunghiên cứu của đề tài và góp thêm vào thực tế đề ra chính sách của nhà nước

Theo quy chế thí điểm bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội, đối tượng người có thu nhập thấp của Hà Nội được xác định: đó là những người có thu nhập bình quân trong gia đình dưới 500.000 đồng/người/tháng, có nghĩa là 6 triệu đồng một năm.

Hiện nay, căn cứ pháp lý cao nhất để xét về đối tượng hỗ trợ nhà ở theo Luật nhà ở năm 2006 và nghị định 90/2006/NĐ-CP, có nêu lên khái niệm Nhà ở xã hội, trong đó nêu lên các đối tượng được thuê, thuê mua bao gồm:

về cán bộ, công chức.

nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước.

- Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định trong nghị định 90 năm 2006.

Như vậy, theo khái niệm quy định trong luật thì đối tượng người có thu nhập thấp cũng chưa rõ ràng Ở đây chỉ phân chia theo lĩnh vực ngành nghề chứ chưa phân chia theo thu nhập bình quân hay chi tiêu của hộ gia đình.

Theo kết quả điều tra về nhà ở cho người có thu nhập thấp do Ngân hàng phát triển Châu Á- ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành mới đây cho thấy, Khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập trên ngưỡng nghèo, gần với mức trung bình, bao gồm chủ yếu là công nhân viên Nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động, buôn bán nhỏ đô thị.

Trong thực tế, tại Tp HCM khi triển khai thực hiện chỉ thị số 07 về chủ trương xâynhà chung cư cho người thu nhập thấp, đây là cơ hội cho người nghèo tại Thành phố ổnđịnh cuộc sống Tuy nhiên, việc xác định tiêu chí, đối tượng mua nhà rất khó khăn.Ngoài hai đối tượng “ thấy ngay” là công nhân và sinh viên thì thành phần còn lại đượcxem là hộ nghèo UBND Tp HCM cũng chưa xác định được

Theo tác giả, hiện nay nếu bình quân thu nhập 1 người trong hộ gia đình dưới 6triệu đồng/ năm thì coi đó là hộ nghèo Như vậy trên chuẩn nghèo này, gần với mứctrung bình thì có thể coi đó là thu nhập thấp Trong luận văn này, tác giả tìm hiểu vàgiải quyết những vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp tập trung vào đối tượngnày, cụ thể hơn là những người cán bộ công nhân viên trong văn phòng, công nhântại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất

2.2. Tổng quan thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo nghĩa rộng, nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở được xây dựa trênquỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người lao độngcó thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những cănnhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xãhội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nướcđang sống trong hoàn cảnh khó khăn… nhà ở cho người có thu

nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu của cá nhân, sở hữu của doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước …

Nhà ở cho người có thu nhập thấp khác với nhà ở xã hội quy định trong luật nhà ở, nó có phạm vi rộng hơn Nếu đối tượng của Nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì Nhà cho người có thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người là công ăn lương và những người làm ăn cá thể.

2.2.1 Tổng quan về thị trường nhà ở

Theo kết quả điều tra, thống kê của Bộ Xây dựng (2008) để xây dựng Chương trìnhđầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2009-2015 trình Thủ tướng Chính phủ, cho thấy thựctrạng nhà ở của cán bộ, công chức hiện nay trên phạm vi cả nước có khoảng gần 2 triệucán bộ, công chức, viên chức (khoảng 250 nghìn cán bộ, công chức và trên 1,6 triệu viênchức), trong đó mới chỉ khoảng 2/3 số cán bộ, công chức đã tự lo được nhà ở cho mình; 1/3còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) chưa có chỗ ở ổn định (phải ở ghép hộ, ởnhờ, ở tạm) Tỷ lệ cán bộ, công chức có nhà ở riêng tại các địa phương tương đối đồngđều (Đà Nẵng: 76,6%; Long An: 61,4%, Lạng Sơn: 61,4%) Tuy nhiên, diện tích nhà ở bình quântại các địa phương chênh lệch khá lớn (Lạng Sơn, Thừa Thiên-Huế và Hà Nội có diện tíchthấp nhất, từ 7-7,5 m2/người; Thành phố Hồ Chí Minh: 12m2/người; Long An: 15,6m2/người vàcao nhất là Đà Nẵng: 20m2/người) Về chất lượng nhà ở chỉ có khoảng 55% nhà kiên cố,40% bán kiên cố, còn lại là nhà tạm Đối với những cán bộ, công chức được phân phốinhà chung cư trước đây thì hầu hết chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng nhưng chưađược sửa chữa kịp thời Đối tượng gặp khó khăn về nhà ở tập trung vào các hộ gia đìnhtrẻ có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Đây là lực lượng lao động chủ lực của đất nước.Hầu hết các đối tượng này do thời gian công tác còn ít, khả năng thu nhập còn hạn hẹp,chưa đủ điều kiện tích luỹ

để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường và rất cần sự hỗ trợ của Nhà nước để giúp họ cải thiện chỗ ở.

Cũng theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng (2008), tại khu vực đô thị vẫncòn hàng vạn hộ gia đình thuộc các thành phần kinh tế đang phải sống trong điềukiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Năm 2006 diện tích nhà ở xâymới đạt khoảng 33 triệu m2, năm 2007 diện tích nhà ở tăng thêm khoảng 35 triệu

m2, ước năm 2008 tăng thêm 26 triệu m2 Quỹ nhà ở toàn quốc đến nay ước tínhđạt khoảng trên 900 triệu m2, đạt bình quân 10,7m2 sàn/người Cũng theo kết quảkhảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy trên 30% các hộ gia đình ở có diện tích nhà

ở dưới 36 m2 Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong nhữngcăn nhà tạm bợ, cấu trúc không bền vững được làm từ các nguyên vật liệu rẻtiền Nhiều hộ gia đình thu nhập thấp phải tận dụng không gian nhà ở chật hẹpcủa mình để làm dịch vụ (sửa chữa dụng cụ đồ dùng gia đình, bán tạp hóa, sảnxuất hàng thủ công ) Theo đánh giá chung có khoảng 15 – 20% hộ gia đình thuộccác thành phần kinh tế tại khu vực đô thị thực sự gặp khó khăn về chỗ ở

Trong nền kinh tế thị trường, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của 1

hộ gia đình trong 1 năm được coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của mỗi

quốc gia Với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị ở nước ta

khoảng 4-6 triệu đồng/tháng (48-64 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư

với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 800-1.000 triệu đồng thì chỉ số giá nhà

ở/thu nhập của Việt Nam ở vào khoảng 15,6-16,6 Trong khi chỉ số này ở Châu Âu,

Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,15; Mỹ

La tinh và Caribê là 2,38 (Bộ Xây dựng, 2008) Như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập

của Việt Nam cao hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới Đây là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận những người lao động

ở nước ta, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước và

những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế rất khó có điều kiện để tạolập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và củacộng đồng

2.2.2 Tổng quan về thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

Với mục tiêu đánh giá thực trạng chung về nhà ở cho người có thu nhập thấp củacả nước nói chung và của Nhơn Trạch- Đồng Nai nói riêng để xác định những mặt đạt được,những khó khăn tồn tại cùng với kết quả khảo sát và phân tích trong chương tiếp theo tácgiả đề ra các kết luận và kiến nghị về việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thunhập thấp sát thực tế hơn và có sức thuyết phục cao hơn về mặt khoa học

¾ Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam

Về mặt cơ chế chính sách đã ban hành, áp dụng:

Trong nhiều thập kỷ vừa qua, việc giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trongnhững vấn đề xã hội quan trọng được Đảng và Nhà nước quan tâm giải quyết Trongthời kỳ trước năm 1991, từ quỹ nhà ở được tiếp quản từ chế độ cũ và quỹ nhà ởđược đầu tư xây dựng mới từ ngân sách, Nhà nước thực hiện chính sách phân phối chocán bộ, công nhân, viên chức với khoản tiền cho thuê hàng tháng rất thấp (chỉchiếm khoảng 1% tiền lương của người lao động tại thời điểm đó)(Bộ Xây dựng, 2008).Tuy vậy, trong giai đoạn này mới chỉ có khoảng 30% số lượng cán bộ, công nhân, viênchức tại khu vực đô thị được phân phối nhà ở Các trường hợp được phân phối nhà ởtrong thời kỳ này hiện nay hầu hết đã nghỉ hưu Đa số quỹ nhà ở được phân phốitrước đây đã được bán theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chínhphủ Năm 1991, Nhà nước ban hành Pháp lệnh Nhà ở với chủ trương chuyển chế độbao cấp nhà ở sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân tham giaphát triển nhà ở Từ thời điểm đó cho đến khi Luật Nhà ở ra đời (Quốc hội thôngqua ngày 29 tháng 11 năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006), Nhà nướckhông thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách, lĩnh vực phát triển nhà ởđược thực hiện theo cơ chế thị trường

Thời gian vừa qua Nhà nước đã ban hành một số chính sách hỗ trợ về đất ở,nhà ở cho một số đối tượng chính sách (như: Quyết định số 173/2001/QĐ-TTg của Thủtướng Chính phủ ngày 06/11/2001 về phát triển kinh tế-xã hội vùng đồng bằng sông

Cửu Long giai đoạn 2001-2005; Quyết định số 1548/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày05/12/2001 về việc đầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùngngập lũ đồng bằng sông Cửu Long; Quyết định số 105/2002/QĐ-TTg của Thủ tướngChính phủ ngày 02/8/2002 về chính sách cho các hộ dân vùng ngập lũ mua trả chậmnền nhà và nhà ở trong các cụm, tuyến dân cư ở các tỉnh đồng bằng sông CửuLong; Quyết định số 154/2002/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 11/11/2002 về chínhsách cho các hộ đồng bào dân tộc thiểu số tại chỗ và hộ dân thuộc diện chínhsách ở các tỉnh Tây Nguyên mua trả chậm nhà ở; Quyết định số 134/2004/QĐ-TTgcủa Thủ tướng Chính phủ ngày 20/7/2004 về một số chính sách hỗ trợ đất sản xuất,đất ở, nhà ở và nước sinh hoạt cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số nghèo, đời sốngkhó khăn… Tuy nhiên, các chính sách trên đây mới chỉ tập trung hỗ trợ cho các đốitượng gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực nông thôn Đối với các đối tượng có thunhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, Nhà nước hầu như chưa có cơ chế, chínhsách hỗ trợ cụ thể cho các đối tượng này Mặc dù ngày 05/10/2001 Chính phủ đã banhành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và chothuê, trong đó có quy định một số cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế…đối với các doanhnghiệp khi tham gia xây dựng nhà chung cư để bán và cho thuê để nhằm mục tiêu giảmgiá bán, giá cho thuê nhà căn hộ chung cư, tuy nhiên chính sách này không đạt đượckết quả như mong muốn Nguyên nhân cơ bản là do cơ chế hỗ trợ trung gian thông quadoanh nghiệp dẫn tới tình trạng các đối tượng chính sách xã hội không được hưởng ưuđãi trực tiếp, rất khó tiếp cận để mua căn hộ theo giá gốc theo cơ chế mà doanhnghiệp đã được hưởng ưu đãi Mặt khác, việc hỗ trợ theo hình thức này đạt hiệu quảthấp, dễ bị lợi dụng và xảy ra tình trạng “xin-cho” khi thực hiện.

Do Nhà nước chưa có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thunhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi các doanh nghiệp chỉ chú trọng pháttriển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ giađình khá giả, cho nên các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (gồm cánbộ, công chức, viên chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực

lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách; người lao động thuộc các thành phần kinh tế ) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở.

Sau khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị địnhsố 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.Trong đó đã có quy định cụ thể việc thực hiện cơ chế Nhà nước và các tổ chức, cánhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho mộtsố đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về nhà ở thuê hoặc thuê mua Đối vớicác hộ nghèo Nhà nước thực hiện cơ chế riêng thông qua việc hỗ trợ kinh phí, vật liệu,nhân công hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương để giúp họ cải thiện chỗ ở.Ngoài ra, Nhà nước cũng đã có các chính sách ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhântham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội thông qua việc banhành Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp…

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở (bao gồm Luật Nhà ở,Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ và Thông tư số 05/2006/TT-BXDngày 01/11/2006 của Bộ Xây dựng) đó các quy định về chính sách phát triển và quản lýnhà ở xã hội, kể cả quy định về việc Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xãhội từ nguồn ngân sách để cho các đối tượng có thu nhập thấp, gặp khó khăn về nhà ởthuê hoặc thuê mua Ngoài ra, pháp luật về nhà ở cũng đã có những quy định nhằmkhuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các vấn đềkhác có liên quan như: tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội; quy hoạch phát triển nhà ở xãhội; cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế; nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư; nguồn vốn đầu tư nhà

ở xã hội; đối tượng và điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội; quy trình xét duyệtđối tượng được thuê, thuê mua; nguyên tắc xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội;điều hành quản lý việc sử dụng nhà ở xã hội…

Hiện trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn:

a Tại Thành Phố Hồ Chí Minh:

Theo số liệu thống kê, tính đến nay cả nước có khoảng 800.000 công nhân laođộng đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó khoảng hơn 300.000người có khó khăn về nhà ở Mấy năm qua, Chính phủ chấp thuận cho ba địa phươnglà Hà Nội, TP HCM và Bình Dương làm thí điểm nhà xã hội, tức nhà dành cho nhữngngười có thu nhập thấp Hà Nội có 4 dự án với hơn 1.560 căn với vốn đầu tư khoảng

50 tỷ đồng Thế nhưng cho đến nay, dự án mới hoàn thành 168 căn cho 1.700 công nhânthuê để ở, Bình Dương thì cả 12 dự án với khoản đầu tư 194 tỷ đồng đến nay vẫn chưatriển khai Còn ở TP HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết từ năm 2003 đến naychỉ mới giải quyết được 2.780 căn hộ (trong đó có cả nền nhà được phân lô trong khinhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp lên đến 25.000 căn (Kiều Minh, 2006) Đến tháng

7 năm 2008, Tp Hồ Chí Minh vừa khánh thành đưa vào sử dụng khu nhà lưu trú côngnhân tại Quận Thủ Đức là 6.200 m2, gồm hai khối chung cư 5 tầng với 233 phòng, cósức chứa hơn 1.400 người Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 7 nhà lưu trú cho công nhânvà 2 khu nhà cấp 4 với 6.400 phòng Đây được đánh giá là một trong những nổ lực rấtlớn đối với chính quyền; tuy nhiên chương trình này chỉ dừng lại ở khía cạnh cho thuê lưutrú chứ chưa bán và chuyển quyền sở hữu cho các đối tượng này Theo dự báo củaSở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh đến năm 2010, thành phố cần thêm 50.000 chỗ cho côngnhân

b Tại Tp Hà Nội:

Thông qua Sở Xây dựng Hà Nội (Đỗ Xuân Anh, 2008), trong 5 năm (2000-2005),thành phố xây dựng mới trên 6 triệu m2 nhà ở, nâng diện tích nhà ở đô thị bình quânđầu người từ 6m2 lên 7,5 m2 song chủ yếu đáp ứng nhu cầu nhà ở thị trường Thànhphố mới hỗ trợ nhà ở cho các cán bộ lão thành cách mạng được 2.133/2.610 cụ; xâydựng 200 căn hộ (tại Tương Mai, Hồ Việt Xô) để phân cho các đối tượng thương binh, liệtsỹ; xây dựng thí điểm 90 căn hộ nhà chung cư 6 tầng tại Nghĩa Đô - Dịch Vọng cho cáchộ nghèo tại 9 quận nội thành với hình thức thuê mua nhà trả góp trong thời hạn 20năm; xây dựng nhà ở cho sinh viên thuê với tổng diện tích sàn gần 43.000m2; bán chocán bộ công nhân viên được trên 3000 trường hợp

Hiện tại, ở Hà Nội có đến 560.000 hộ, tương đương với khoảng 70% hộ gia đìnhcó thu nhập dưới mức trung bình 825.000đ/người/tháng, xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm(Nguyễn Minh Phong, 2008) Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà Ủy ban nhân dânThành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là350.000đ/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đ/người/tháng đối với khu vựcnông thôn, thì năm 2004, Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo,trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3% Cùng với sự gia tăng dân số vàtách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhu cầu nhà do giải phóng mặt bằng khitriển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, cộng thêm sự xuống cấp củaquỹ nhà hiện có, nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những ngườidân Thủ đô vào những năm tới.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất năm 2008, chỉ riêngnăm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ cácdự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn, thậmchí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoànthành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ…

Qua số liệu phân tích trên đây, tác giả khẳng định các hộ gia đình có thu nhập thấpđang chiếm đa số trong dân cư Thành phố Hà Nội Ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội(trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũytừ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợtài chính từ bên ngoài Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên, Môi trườngvà Nhà Đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ởvà Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này Nói cách khác, một lượngtổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫntiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội

Theo dự báo của Sở Xây dựng Hà Nội từ nay đến 2010, Hà Nội cần khoảng 7 triệu

m2 nhà ở (tương đương 120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bànthành phố, nhu cầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức khoảng

18.000 căn hộ, trong đó nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20-30%(tương đương với khoảng 3.600 - 5.400 căn hộ) Đối với công nhân trong các khu côngnghiệp, nhu cầu thuê nhà cần khoảng 250.000 m2, tương đương với 6.000 căn hộ.

Hiện nay, Tp Hà Nội hiện đang triển khai thí điểm 3 loại hình NOXH, gồm: NOXHdạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê; NOXH dạng căn hộ cho các hộ gia đình thuê mua;NOXH cho công nhân lao động tại khu công nghiệp thuê Tổng kinh phí đầu tư xây dựngcác dự án thí điểm này ước khoảng 503 tỷ đồng, quy mô khoảng 900 căn hộ cho hộgia đình thuê và thuê mua; 864 căn hộ cho công nhân thuê Dự kiến, sẽ khởi công vàoquý I/2009, hoàn thành vào quý IV/2009

Vị trí khu đất xây dựng thí điểm quỹ NOXH có thể được lựa chọn tại quỹ đất 20% khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) Cụ thể, tại lô 19A (diện tích 24.518m2), thuộc ô đất CT19 sẽ xây dựng khoảng 500 căn hộ theo hình thức cho thuê, đầu tư xây dựng bằng vốn vay từ Quỹ đầu tư và phát triển thành phố và thu hồi trong thời gian 30 năm.

Còn đối với 400 căn hộ xây dựng theo hình thức thuê mua được đầu tư xâydựng tại 2 vị trí: lô 21A (thuộc ô đất CT21 khu đô thị mới Việt Hưng) và lô đất B3khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng (quận Cầu Giấy), do Công ty quản lý vàphát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư Theo thiết kế của dự án được Sở Xâydựng Hà Nội phê duyệt, NOXH sẽ xây cao 6 tầng, không thang máy, sử dụng cácthiết bị nội thất và gạch ốp lát trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng.Diện tích sàn căn hộ khoảng từ 35 - 60m2, dành cho các gia đình trẻ, gia đình có 2con, gia đình có 2 con đã trưởng thành Giá thuê dự kiến cho căn hộ thuộc quỹnhà ở cho thuê với diện tích 35m2 là 607.000 đồng/tháng, 40- 45m2 là 693.000 đồng -

780.000 đồng/tháng, 60m2 khoảng 1 triệu đồng/tháng

Đối với dự án nhà ở thuê mua, người dân nộp trước 20% giá

trị căn hộ thì giá cho thuê căn hộ 35m2 là 643.700 đồng/tháng, 45m2 là 735.000 - 828.000đồng/tháng, 60m2 là 1,1 triệu đồng/tháng.

40-Đối với mô hình xây dựng thí điểm nhà ở cho công nhân thuê tại khu

công nghiệp Bắc Thăng Long, thành phố dự kiến tổ chức thực hiện theo hình

thức vay từ Quỹ đầu tư và phát triển thành phố để xây dựng làng cho công

nhân thuê Các khu nhà ở được thiết kế 5 tầng, diện tích mỗi phòng ở từ

20-25m2, quy mô 6-8 người (có khu vệ sinh chung cho mỗi tầng); diện tích 40m2, quy

mô 10- 12 người (có 1 khu vệ sinh riêng tại mỗi phòng) Giá cho thuê căn hộ

25m2 là 97.500 đồng/tháng, căn hộ 40m2 là 93.600 đồng/tháng.

c Tại Thành phố Đà Nẵng:

Tại Thành phố Đà Nẵng, tính đến thời điểm 31/12/2004 diện

tích ở bình quân cho nhóm có thu nhập thấp là 13m2/người, và bình

quân cho toàn thành phố đạt 20,29m2/người

Bảng 2.1: Hiện trạng nhà ở tại Tp Đà Nẵng năm 2004

giấy dầu

Chia theo quận, huyện

Chia theo thành thị, nông thôn

Qua bảng 2.1 cho chúng ta thấy, dạng nhà chủ yếu đang tồn tại là nhà bán kiên cố chiếm tỷ lệ 70,78% tổng số hộ có nhà ở, đối tượng chưa có nhà ở chiếm 12,97% tổng số hộ nghèo tại Đà Nẵng, toàn thành phố hiện có 23.241 hộ nghèo; diện chính sách có: 1.209 hộ Trong đó, có 1.706 hộ có nhà ở với điều kiện thấp (nhà tạm), 3.015 hộ chưa có nhà ở ổn định Như vậy tổng số hộ cần được quan tâm giải quyết về nhà ở là 4.721 hộ (khu vực thành thị 2.621 hộ, nông thôn 2.100 hộ) Phân theo đối tượng thể hiện như sau:

Về nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp: Trên địa bàn thành phốhiện có 3.863 cơ sở sản xuất công nghiệp, với 5 khu công nghiệp lớn, thu hút 68.587công nhân lao động (số liệu của Cục thống kê thành phố Đà Nẵng năm 2004), trongđó hơn 70% số công nhân ngoại tỉnh (khoảng 50.000 người) đang có nhu cầu về nhà ở

Về chỗ ở cho học sinh, sinh viên: Trên địa bàn thành phố hiện có 18 trường đạihọc, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp với tổng số 93.745 học sinh, sinh viên (số liệucủa Cục thống kê thành phố Đà Nẵng năm 2004) trong đó, có 70% lượng học sinh, sinhviên (khoảng 65.000) đến từ tỉnh khác, nhà trường chỉ giải quyết khoảng 30% nhà ở,còn lại khoảng 45.000 người có nhu cầu về nhà ở

Qua phân tích hiện trạng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ba thành phố lớn của cả nước ta thấy:

Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang rất bức xúc, nhu cầu thì lớnnhưng lượng cung rất ít Nếu có cũng chỉ giới hạn ở một vài khu vực mà chính quyềnquan tâm sát sao Cách thức tổ chức triển khai chương trình nhà ở cho người có thunhập thấp cũng chưa được hoàn thiện, chỉ dừng lại ở mức cho thuê, thuê mua; chưa cósự can thiệp mạnh mẽ của các cấp chính quyền trong việc chỉ đạo các tổ chức tíndụng, định chế tài chính trung gian hỗ trợ vay vốn cho đối tượng này

¾ Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Nhơn Trạch

Theo đánh giá kết quả thực hiện 5 năm phát triển nhà ở tại Đồng Nai (2001-2005),các chỉ tiêu về nhà ở đều tăng Tuy nhiên việc tăng này không đáp ứng đủ nhu cầu vềnhà ở của các đối tượng trong đó có thành phần là người có thu nhập thấp

Bảng 2.2: Tổng diện tích nhà ở tại Đồng Nai qua các năm

Tổng diện tích nhà ở

Chia ra tỷ lệ %

Diện tích nhà ở bình quân

Nguồn: UBND tỉnh Đồng Nai, 2006

Theo bảng 2.2 ta thấy cơ cấu nhà kiên cố có xu hướng chiếm tỷ trọng ngày mộttăng cao Nhà bán kiên cố và đơn sơ có xu hướng ngày một giảm Đây chính là sự

biểu hiện ở thu nhập và mức sống của người dân ngày một phát triển nên người

dân đã chú ý nhiều đến việc đầu tư xây dựng nhà ở Mặt khác chương trình đầu tư

phát triển nhà ở đô thị đạt được kết quả đáng kể đã góp phần tăng nhanh cơ cấu

nhà kiên cố và bán kiên cố Chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng

tăng theo hàng năm, so với Tp Đà Nẵng chỉ tiêu này của Đồng Nai thấp hơn Tuy

nhiên xét về trung bình của cả nước thì Đồng Nai cao hơn

Về số nhà ở phát triển bình quân 1 năm: Đến năm 2005 là 1.256,206 triệu

m2 So mục tiêu đề ra đạt 126,56% (Mục tiêu mỗi năm phát triển 992,604 triệu m2)

Số phòng bình quân một căn hộ đến năm 2005 là 3 phòng/1 căn hộ

¾ Đối với chương trình xây dựng nhà ở cho người lao động

trong các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai:

Tỉnh Đồng Nai đã chọn địa điểm và lập quy hoạch 6 khu dân cư mới gắn liềnvới các khu công nghiệp ở các huyện như: Long Thành, Nhơn Trạch và Vĩnh Cửu Các

khu dân cư được tổ chưa theo dạng đô thị hoàn thành gồm đất ở với 3 dạng chung cư,

nhà phố liền kề, nhà vườn, khu công cộng nhà trẻ, trường học…Tổng diện tích quy